2015年10月

2015年10月26日

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昨日は、午前中にカキ小屋を訪問し、午後はジムで1時間半程汗を流した後、夕方から久し振りにキャッシュフローゲーム会に参加してきました

因みにゲームは5名参加の101の卓で、職業は「医師」を選択しましたが、

子供3人&ボート購入という状況に、若干「鬼モード」で早回しをさせて頂いた結果、終了時間ギリギリで無事ラットレースを脱出

久し振りに上がれて一安心ですね

さて、福岡のキャッシュフローゲーム会では、フィードバック終了後に毎回ミニセミナーが開催されますが、

今回もマネーセンスの会長さんから大変興味深いお話しが有りました

因みにそのお話とは、「現在のキャッシュフローと同じ額を、新たな事業でゼロから作り出そうと考えている。」との内容

実はこの発想・・・、ひろが現在企んでいるのと全く同じだったので、びっくりしちゃいました

私の現状のキャッシュフローは、サラリーマンを退職しても食べていく分には十分な額と思いますが、

海外旅行や子供達への援助など、やりたい事はたくさん有るので、なんとか「ゼロからのスタート」の気持ちで、資産を組み替えて、現状のキャッシュフロー倍増を目指せたら嬉しいですね


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fchiro at 22:25コメント(0)トラックバック(0) 

2015年10月16日

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気付いたら、また一週間更新が空いてしまいました

最近の状況としては、前回のブログに書いた某金融機関様については、現在資料を精査して頂いており、来週水曜日に面談の予定

その他では、先週末の3連休は単身で別府入りして、融資が承認された場合にライバルとなりそうな物件の調査を行ったり、大家仲間とランチしながら情報交換、水面下で売却中の物件について、窓口を広げる等、細々した作業を淡々と進めていますが・・・

気ばかり焦っても仕方ないので、敢えてモチベーションを上げずにのんびりした時間を楽しんでる状況ですね

話は変わり、最近大家さん仲間のお話しを聞くと、保有物件の売却や組み換えを行っている方が凄く多い印象です

まあ、10年近く不動産投資を行って、ファンドバブルとその崩壊を体験した方なら当然の行動ですし、私の様に昭和末期〜平成初期のリアルバブルを体験した投資家には、尚更ですが

最近、不動産の世界に足を踏み入れた方には、「買えない時間が永遠に続くのでは・・・」と焦る気持ちになってしまうのも、個人的には理解出来ます

そんな方に知って頂きたいのが、高度成長期からバブル崩壊まで、日本中の投資家が拠り所としていた「不動産7年周期説」という学説?です

まあ、この話は全く根拠が無い訳では無く、基本的に、

銀行=お金を貸したい。

投資家=融資が付くなら不動産を購入したい。

という状況が有る中で、融資が緩々な時期は不動産価格が高騰するものの、行き過ぎた状況を良しとしないお上(金融庁)が定期的に融資の引き締めを行い、その結果、不動産価格が下落するという流れが長い間、概ね7年周期で繰り返されたからですが

まあ、バブル崩壊の後は、傷が深すぎて7年では市場が復活できず、10年以上の歳月を要してしまったものの、基本的な流れは変わっていないと思います・・・

今後、日本は人口が減少するので、不動産は上がらないという発想の方も多いみたいですが、

個人的には、「不動産7年周期説」を意識すると、10年単位でキャッシュを残す戦略を組み立てるのは、特に20〜30代の若い方であればそんなに難しくないでしょうね


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fchiro at 08:00コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2015年10月08日

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一昨日、融資NGの連絡があった銀行ですが・・・

昨日担当者さんに電話して、融資申し込み資料一式を回収してきちゃいました

因みに今回の行為は本来ルール違反だとは思いますが、

決して、「3ヶ月も引っ張って結局駄目なのかよ・・・。」と怒りに任せて嫌がらせを行った訳ではなく、「もし捨てる予定なら、頂けませんか?」とダメ元でお願いしたところ、快諾いただいたので、お言葉に甘えた次第です

ってことで、回収した資料一式ですが、昨日電話で相談済みの某金融機関に、本日朝一で送付致します

この金融機関は、以前電話で相談した際に、なかなか良い反応だったものの、「M&Aには対応出来ない」と言われた事から資料持ち込みは見送っていましたが

お電話や再生プランの宅配便まで送って下さった売主様に対して、3ケ月もお待ちいただいた結果、「0回答」は余りにも申し訳ないので、最後の悪あがきですね

妻には、若干呆れられてますが・・・(苦笑)

【余談】
今回の「M&A案件」については、当初の予定では、完全に方針が確定するまでブログでは情報開示しない予定だったのですが、

月曜日に久し振りにコメントで励ましのお言葉を頂いた事から、予定を変更して、状況をリアルタイムで報告する事としました

初々しさは皆無の備忘録状態に陥ったブログですが、一人でも楽しみにして下さっている方が居る限りは、出来る限り更新していきたいと思います

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fchiro at 06:52コメント(0)トラックバック(0) 
銀行融資 

2015年10月07日

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7月から融資獲得に取り組んでいた案件ですが、残念ながら昨日2行目の銀行についても融資NGという結果になってしまいました

因みに今回の案件は、普通の賃貸住宅では無く旅館系の案件で、「土地建物の売買契約」では無く、「物件を保有し事業を運営する法人のM&A」によって、「不動産取得税・登録免許税の負担軽減」と「累積赤字の活用による当面の法人税の負担回避」を狙っていましたが、

直近の売り上げ低下が著しく、銀行の支店段階では再生についてご理解いただけたものの、本店の審査の際に厳しい判断となってしまったみたいです

一応、「M&A」ではなく「新設法人による取得」であれば、検討可能な金融機関もあるみたいですが、売主様の残債から大幅な指値が困難な事や、他にも検討中の方もいらっしゃる事から、1千万円以上負担が増える「新設法人による取得」は厳しい状況

まあ、縁が有れば先へ進めるのでしょうが・・・。

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fchiro at 07:49コメント(0)トラックバック(0) 
銀行融資 

2015年10月03日

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多分皆様お気づきと思いますが、以前このブログに書いた「水面下で進行中の5つの案件」の中には、売却案件も含まれています

因みにこの物件・・・元々は売却なんて考えていなかったのですが、

7月に融資の借り換えについて相談に行った銀行担当者さんから「現状の新築物件の想定坪単価」を聞いて、昨今の建築費高騰を改めて実感した事も有り、「建築費高騰による含み益を一旦現金化するのも悪くないかも」と考えた次第ですね

まあ、別に売れないと困る物件でも無いので、若干強気な値付けにより、先日、富裕層のお客様が好みそうな銀行系の業者さんに相談していましたが、

昨日、物件資料が業者さんから到着

その資料に添付されていた登記簿謄本の写しを眺めながら、「融資の時に根抵当権を設定して貰って良かったな〜」なんて思わぬところに嬉しくなってしまいました(笑)

因みに、「根抵当権」は通常の「抵当権」と違って、返済が進んだり地価が上昇して担保余力が発生した場合、改めて抵当権設定を行う事無く追加融資を受ける事が出来ますが、

通常、「極度額」は実際に融資を受ける金額の1.2倍位の金額が設定される事から、その分、登録免許税が高くなってしまうのが悩ましいところです

まあ、この辺りは不動産投資歴が長くて複数の銀行とお付き合いした事が有る方なら当然ご存知と思いますが、

もし今回の売却物件を検討頂いた方が、このルールをご存じなかった場合、勝手に残債を抵当権設定金額を基に試算して、「厳しい指値だと、借入金の精算が出来ないよな〜」とか、「借入額から考えたら、売主は損切りじゃない??」なんて考えて頂けたとしたら、正直嬉しい展開が待ってる可能性が有りそうですね

って事で、皆さんも「根抵当権」についてはご注意下さいね

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fchiro at 09:49コメント(0)トラックバック(0) 
出口戦略 

2015年10月01日

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我が家は昨年夏に法人名義で購入した9階建ての中古マンションの8階4LDKを、現在「自宅兼事務所」として使用していますが・・・

先日から、エレベーターの改修工事が始まってしまい、なんと、1ヶ月もの間、8階まで階段で往復する生活を強いられる事となりました

因みに、築年数的にはエレベーターの耐用年数が切れた訳では無いし、現状、特段のトラブルを感じた事も無いので、「なんで??」って感じでしたが、管理会社の説明によると、

「本物件のエレベーターは油圧式だが、現在、製造元のメーカーが油圧式を取り扱っておらず、今後メンテナンスが不可となる可能性が高い。また、入居者の高齢化が進むと厳しくなるので、早めにワイヤー式に交換する事が、過去の管理組合総会で決まっていた。」

との事

状況的にはやむを得ないと思いますが、実際に8階までの階段往復は、アラフィフには厳しいですね〜(苦笑)

まあ、今回の事が無くても、元々私はタワーマンションの高層階は地震や停電時にエレベーターが使えなくなるリスクを考えると、いくら眺望が良くても余り住みたいとは思いませんでしたが・・・

先日、娘達が帰省中に子供の足音が煩いという事で、下の階の住人からクレームを受けた事も有り、

「次回、一棟物件を建てて自宅を併設する場合は、2階に住みたいな〜」

なんて最近は考えています

若い時は高層階に憧れていましたが、最近は眺望も飽きちゃったし、日当たりが良くて静かな環境なら十分ですね

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