2015年12月

2015年12月29日

先日は、多くの方に誕生日のお祝いクリックを頂き、久し振りに順位が少しUPしました。応援して下さった皆様に感謝致します。
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さて、以前このブログに書いた、新築用地候補として問い合わせを行った、商業地域に所在する土地ですが、

価格が激安なのには当然理由が有って、実は今回の土地、間口が狭くて奥行きが凄〜く長い形状なのです

因みに、実際にお聞きした数値は、「間口5.5m、奥行き33m」との事

奥の方では、一部幅員が広い部分もありますが、両隣にも建物が建ってるので、採光の確保も厳しそうですし、隣地と併せて開発も難しそうな様子です

最近はRCの建築費も高騰しているので、この形状で容積率400%を使い切るのは困難だと思いますが、

木造はそこまで建築費が上がってないし、土地も安いので、連棟式のコンセプト物件で利回り確保出来ないかな〜なんて密かに模索しています

こんな難易度の高い土地に対して、自分で図面を引いて活用法を検討しちゃうのが、「間取りマニア」なんでしょうね(笑)

ただ、流石に33メートルの奥行きは、1/100で図面を引くとA4サイズの紙には入りきらず、改めて「長いな〜」と実感

一応、明日から実家に帰省予定なので、ついでに現地を確認する予定ですが、果たして現地を見て活用方法は浮かんでくるのでしょうか

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新築一棟物件 

2015年12月26日

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今日は、少しだけ違うスタートで・・・

さて、今年も残すところ後僅かとなりましたが、私が今年の前半、ファミリータイプ新築マンションの入居付けに奔走した中で、改めて実感したのは「スケールメリットの重要性」でした

因みに、私が昨年末にマンションを新築した地域は、土地区画整理事業の地域内で、地主系のメガ物件が多数新築されていましたが、

地主系の物件と競合しない間取り

設備のグレードUP

少ない戸数

という状況から、比較的高めの家賃でも早期の満室化は可能と当初楽観していましたが、

結果としては、近隣のマンションとは競合しない筈だった「間取り&コンセプト」が、想定外の「家賃激安な戸建て賃貸」の大量供給を繁忙期前にぶつけられてしまい、見事に撃沈・・・

想定賃料からの大幅な引き下げを余儀なくされてしまいました

正直、新築戸建ての3LDKで駐車場付き:10万円ちょっとの賃料なんて、普通ならどう考えても有り得ない地域なのですが、現実に供給されてしまうのが「地主系激戦区」なんですね

その後、戸建て賃貸が満室になってからは徐々に内見数も持ち直し、何とか満室には持って行きましたが、

改めて自分の物件を眺めると、単独ではなかなか良い雰囲気を醸し出しているものの、街並みの中では、地主系メガ物件に埋没している印象

まあ、この辺は街並みが成熟していくにつれて、徐々に改善されるとは思いますが、

「物件のスケールメリットは、戸当り建築費の削減だけではなく、物件自体のグレードも左右する」

という現実は、今後肝に銘じていきたいですね

まあ、昨夜クリスマスパーティをおこなった「女性専用シェアハウス」なんかは、戸建て感覚の小規模な物件の方が、良好なコミュニティが形成されて良いんですけどね〜

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投資戦略 

2015年12月25日

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先日のブログに、新設法人の当面の収入源として、既存物件のサブリースを検討中というお話を書きました

因みに個人の大家さんでも、資産管理法人を設立して、個人所有の物件を資産管理法人にサブリースの形で貸し付けている方は結構多いと思いますが・・・

昨日ふと、有る状況における費用の取り扱いが気になったので、税務署に電話をして確認してみました

その費用とは・・・、「サブリースの解約違約金」です

実は以前、バブル期に建てられた西新の投資用ワンルームマンション(区分所有)を現金買いした際に、サブリースが付いていた事が有りました・・・

その物件は、3年契約のサブリース期間となっており、2回目のサブリース期間が満了した際に、当時管理を引き継いだA社からサブリース賃料を大幅に引き下げた金額による再契約を打診された為、一般契約に切り替えましたが、

確かサブリースを契約期間の途中で解約した場合は、結構大きな違約金が発生した記憶が有ります

第三者との契約では、この「解約違約金」は大変腹立たしかった記憶が有りますが、

もし、プライベートカンパニーとの間のサブリース契約で、「解約違約金」を設定した場合に、どんな取り扱いとなるのかを確認した次第です

結果としては、「法人→雑収入」で計上、「個人→譲渡費用」で計上可能との事

個人の場合は法人と違って、譲渡所得の圧縮はなかなか困難ですが、資産管理法人(プライベートカンパニー)と、違約条項付きのサブリース契約を締結しておけば、戦略に柔軟性が増しそうな気がしますね

なお、投資は自己責任ですので、課税関係の詳細についてはご自身で税理士さんや税務署に確認してから実施してくださいね

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節税 

2015年12月24日

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最近、更新頻度が劇落ちの為、訪問者数(UU数)も100人を切ることが多いこのブログですが、

昨日は「二つ目の法人の収入源」というタイトルが興味深かったのか、久し振りに訪問者数が少し持ち直していました

とは言っても、人気ブログランキングは全く上がっていませんが

という事で、本日は前回のblogの続きを書いてみたいと思います

さて、私の不動産賃貸経営活動における近年の最大の不満は、「メインの投資地域となる大分での融資付け」となっています

因みに、既存の「戸数41戸の新築マンション」と「戸数16戸の中古ファミリータイプアパート」は、どちらも大分にも支店が有る福岡の地銀さんで融資を付けて頂いてますが

それ以外に過去に検討した物件については、今年玉砕した旅館案件も含めて、ことごとく大分の地場地銀さんで玉砕しています

但し、地元の信用金庫・信用組合等は、それなりに融資について積極的なところも有るみたいなので、「場合によっては新設法人の本店所在地を大分に変更しても良いかな〜」なんて密かに模索中

とは言っても、基本的には余り借り入れは増やさず現金買い等で対応したいのが正直なところですが(苦笑)

旅館案件についても、未経験者には凄まじく融資付けが厳しい事が判明したので、じっくりとリサーチして、初めはサブリースでいけたら嬉しいので、貸して頂けるオーナーさんを焦らずに探していきたいと考えています

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法人化 

2015年12月23日

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先週、無事に設立登記が終わった二つ目のプライベートカンパニーですが・・・

定款には、「不動産の貸し付け」以外に「コインランドリー」や「旅館業」等、様々な業務内容を盛り込んだものの、実際には現在収入源は全くない状態です

まあ当然の事ながら、今後取得する物件に関しては、新しい法人名義を検討するものの、昨今の「物件不足・利回り低下」のご時世では、余り期待出来ず

という事で、当面の収入源としては、既存物件の名義変更かサブリースが現実的な選択肢と考えていましたが、

月曜日の夜、顧問税理士さんを訪問し、いくつかの想定パターンについて、どれが一番メリットが大きいか相談してきました

さて、その結果ですが、既存物件のプライベートカンパニー間での売買は、消費税の関係でデメリットが大きい為当面見送り、サブリース方式を採用して利益を確保する事となりました

消費税に関しては、既存の法人が前期課税事業者となっており、12月から免税事業者に復帰したばかりですが、

建物の売却金額が今期の前半で1,000万円を超えた場合、来期、来々期の2つの会計期間において、消費税課税事業者としての取り扱いとなってしまうらしいのです

既存法人には、太陽光発電の売電収入や店舗の家賃収入が有りますし、丸2年間物件売却が制限されるのは厳しいですからね〜(苦笑)

また、既存法人では、今後借り入れの金利についても金融機関さんに交渉していきたいと考えていますが、当然の事ながら金利が下がれば利益が増えるので、その事前対策としても、今回の戦略はベターかなと考えています

【余談】
毎年年末に忘年会を兼ねて開催している、女性専用シェアハウスのクリスマスパーティですが、今年は平日開催となった為、本日飲み物やおつまみの買い出しを行って、シェアハウスに持ち込むとととしました

昨年は、辛口のCAVAが若干不評だったので、今年は甘〜い系をチョイスしたいと思います

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法人化 | 節税

2015年12月17日

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今週初めに現地調査した物件が全て見送りとなった為、月曜日の夜に改めてネットで物件検索を行い、気になった3つの物件に問い合わせを行いました

因みに私の場合、新着で魅力的な物件については、発見後即座に電話しますが、

それ以外は「問い合わせフォーム」から送信して、返信が有った後にお礼の電話を兼ねて色々質問しながら、その業者さんと関係を築いていくのがマイルールとなっています(笑)

さて、昨日は水曜日で不動産業者さんは休みのところが多い為、回答は余り期待していなかったのですが、昼休みに一社から着信アリ

せっかくなので、電話で色々情報交換を行ってたところ、「もしかして投資家さんですか?(問い合わせ物件は戸建て)」という事で、私が検討中の地域の未公開物件を紹介して頂ける事になりました

こういった流れに自然な会話の中からなっちゃうのは、余り魅力的でない物件でも問い合わせを行っていく醍醐味ですね

とは言っても、今回問い合わせた3件の内、本命は商業地域の新築用地で、まあ、最近はRCの建築費が高騰していますが、敢えて容積率を使い切らずに木造で行けば、10%以上の利回りが狙えるかもと、密かにプランを策定中

また動きが有りましたらブログに書いていきますね〜

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不動産屋との付き合い方 

2015年12月16日

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月曜日に参加した小口土地案件の入札ですが、結果は見事に「玉砕」となりました

因みに、今回の入札金額は最低価格より3割強上乗せして設定した金額に、千円の端数を付けて挑みましたが、落札者の方は同じ設定金額に1万円の端数を付けた金額

という事で、9,000円差という非常に悔しい数字で逃した形となりましたが、まあ小口の案件で趣味の領域ですし、今回は縁が無かったという事で、割り切って次に行きたいと思います

その他、今回は築古高利回りのアパートと、土地もそれぞれ1ヶ所ずつ視察しましたが、

築古アパートの方は、「再建築困難」と「現金買い」を考慮すると、22%の利回りは面白味が無く、指値も厳しそうだったので、深追いせず見送る事に・・・

また土地の方も、地元の不動産業者さんでヒアリングを行ったところ、同じ地域に今年初めに新築された某地主系アパート業者の1LDK,2LDKの物件が、18戸中2戸しか埋まってないという怖〜いお話を聞いた為、「3割安くなったら、現金買いで検討可能」と連絡して、事実上のお断りとなりました

こちらの土地は、商業地域で容積率が400%有るにも関わらず、前面道路に下水道が来てなくて浄化槽設置となるのも悩ましいところですが、もし指値が容認された場合は、一旦現金で取得後、住居系以外の活用法も含めて、じっくり検討したいと思います


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投資物件選定 

2015年12月11日

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今週末は、久し振りに単身で大分入りする事になりました

因みに目的としては、

管理会社の担当者さんが転勤となった為、新しい担当者さんとの顔合わせ

中古アパート1棟、土地1か所の現地確認

小口の土地入札に参加

の3つを予定

土地の入札に関しては、買い上がりしてまで購入する気は無い事から、当初の予定では、ライバルが居た場合「見送り」で検討していましたが、

他に気になる物件が現れた為、後学の為に参加する事に

とはいえ、近日中に1件、福岡市内の土地について、売却オファーも行う予定ですし、余り手元現金は減らしたくないのが正直なところ

最近余り物件調査を行っていないので、不動産に関する勘を取り戻す位の気持ちで行ってきますが、果たしてどんな物件なのか、今から楽しみですね


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投資物件選定 

2015年12月05日

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先日、ブログに「築古好利回り物件の現金買い」の話を書いたところ、長崎の大家さん仲間より、「長崎なら指値なし、再建築可でも利回り30%の物件が、普通にネットで出てますよ」とのご連絡を、物件リンク付きで頂きました

因みにその物件は、2DK4戸にも関わらず、福岡市内郊外の3点ユニット16平米の区分と変わらない金額でしたが、

昨今の物件不足の状態でもしっかり利回りを維持しているのは、「築古好利回り現金買い派」にとっては、正に「聖地」って感じですね

まあ、長崎物件の特徴である、「現地までは階段で車両乗り入れ不可」は若干気になるところですが(苦笑)

私は現状では、福岡と地元の大分、娘が住む横浜以外に進出する予定はありませんが、サラリーマンを卒業して時間が取れるようになったら、是非一度物件視察に訪問してみたいですね

【余談】
本日のブログは、都内某駅近くのネットカフェで携帯の充電を行いながら書いてみました

久しぶりに皆様にお会い出来るのを、楽しみにしております


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投資地域選定 

2015年12月03日

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最近、顧問税理士さんに今後の戦略について色々と相談しています

最大の問題は、8年前に設立したプライベートカンパニーの所得が、今期も「800万円」を超える見込みである事から、早期に所得の分散を図る必要が生じて居る事ですが

とはいえ、既存物件の名義を新設法人に移すと、余計な経費が掛かってしまうのは悩ましいところです

という事で、第2法人の設立に関しては、当初、次の物件が確定してからか、来年4月にしようと考えていたのですが、

昨日の税理士さんとの電話で、急遽、今月に前倒しする事になりました

その最大の理由は、税理士事務所の繁忙期問題

うちの法人は、比較的安価で請け負って頂いており、決算に関しても別途お支払いはしていない為、決算期に関しては、税理士事務所が忙しい時期の、年明け〜4月は避ける様にした次第です

また、既存法人の決算時期(11月末〆)と合わせた方が、都合が良いとの話も有ったので、新設法人も12月〜11月を会計期間とする事にしましたが、今後もこの税理士事務所さんとは、出来る限り良好な関係を維持出来たら嬉しいですね

因みに、「定款」や「印鑑」は準備済みの為、登記完了迄そんなに時間は掛からないと思いますが、果たして来週内見に行く予定の物件が、新設法人の第1号物件となるのでしょうかね(笑)

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法人化 

2015年12月02日

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先日の「福岡大家の会忘年会」で旧知の大家さん仲間達と情報交換を行った後、今後の戦略について色々考えてみましたが、

その中で、「築古高利回り物件」の現金買いで、借り入れを増やさなくもキャッシュを残す手法について、久し振りに興味を抱いています

因みに、現在の私は家賃3万円未満の単身向け物件は、選択対象から排除し、「ファミリー物件」及び「家賃が高い物件」の比率を上げる事に、ここ数年注力してきましたが

この戦略は安定感や手残りはそれなりに確保出来るものの、借り入れが大きくなり過ぎるのが悩ましいところです

という事で、「ファミリー物件」及び「家賃が高い物件」については、現在の規模を維持しながら物件組み換えを適宜行い、収益性を維持しつつ、別に新しく築古高利回り物件専門で購入し、借り入れが無い法人を作る戦略ですね

来年以降は、リノベーション費用について、多少抑える事が出来る戦略が取れますし、以前築古物件で経費倒れになった際は、家賃が安いにも関わらず、ロフト付きでクロス貼り換えの面積が凄く大きい物件でしたが、ロフトが無い物件ならそこまで大きな費用は掛からないと思いつつ

一昨日、久し振りにネットで物件検索を行っていたら、以前資料請求していた「利回り17%の築古少額物件」が未だ残ってるのを発見

問い合わせしてみると、「別に不労所得が5%分有り、表面利回りは22%が期待できる」とのお話でした

って事で、来週末にでも現地を見に行きたいと考えて居ますが、現状満室の為、中が見れないのは少し残念ですね(苦笑)

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投資戦略 
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