2016年01月

2016年01月31日

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先週の金曜日・土曜日は、現在の職場最後の職場旅行で、福岡県郊外にある温泉旅館に行ってきました

因みに、昨年からひろは温泉旅館の経営を模索中な事から、今回の旅行は経営者目線も併せて楽しんできましたが、

今回泊まった旅館は「慰安旅行需要」→「夫婦やカップル等の個人旅行の需要」という時代の流れには乗り切っていないものの、なかなか風情が有って、個人的には十分旅行気分を満喫する事が出来ました

ただ、夜は2時半過ぎ迄若手と語らってた為、昨日は移動のバスの中はほぼ寝ていたにも関わらず、昨夜は13時間も爆睡でしたが・・・(苦笑)

話は変わり、前回のblogに書いた設計士さんの件ですが、色々妄想していたら、来月の見学会迄待てなくなってしまった為、オーナーの方に紹介して頂き、急遽、月曜日に事務所を訪問する事が決定

たったの一ヶ月も我慢できない「投資家としての習性」は、我ながら困ったものですね

さて、設計士さんとの電話終了後、先ずはお伺いした会社名から、HPをチェックしたところ、「壁式構造に強い、コスト重視の建築士」というイメージとはかけ離れた「タワーマンション」等の大規模物件が「実績」として紹介されており・・・

更に、ひろが現在住んでいる自宅マンションの近くで建築中の、戸数100戸超えの大規模分譲マンション(ファミリータイプ)の設計を担当している事も判明して、正直、「こんな弱小大家がお付き合い出来るのかな〜」と、若干ビビッておりますが

水面下の土地を紹介された際に、「気軽」且つ「迅速」にボリュームチェックをお願い出来る設計士さんとのパイプは、以前から切望していましたので、明日は、大家さん仲間と2人で質問攻めしてきたいと思います

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投資戦略 

2016年01月28日

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昨夜は、福岡市中心部に新築賃貸マンションを建設中の大家さん2名を囲んで、天神近くの居酒屋さんでコア飲みを行ってきましたが・・・

個人的には、100万円のセミナーに匹敵する位、収穫が多い一日となりました

因みに、今回一番興味深かったのは、参加した大家さん仲間のマンションを企画した設計士さんのお話

私は、平成21年に新築した木造3階建てのシェアハウスでは、CM(コンストラクションマネジメント)方式によりコンサルトの方に建設会社を入札して貰い、格安で建てた事は有りますが・・・

CM(コンストラクションマネジメント)方式での建築費削減について

RC物件については、建設会社所属の設計士さんにしか、これまでお世話になった事が無く、以前から設計士さんに物件を企画して頂き、建設会社を入札方式で選定して、格安で新築する手法に興味を抱いていました

そんな中、昨日の大家さん仲間が、正にこの手法を実践されたとお聞きし、メッチャ食いついてしまいましたが

壁式工法が得意なこの設計士さんの話によると、戸数30戸以上ならスケールメリットを生かせるので、35屬裡隠味庁砲エレベーターを付けても一戸当たり700万円を切る金額で建築可能とのお話だったのです

しかも、設計料に関してもこれまで漠然と「10〜12%掛かるのかな〜」と考えていましたが、実際には「5〜6%」で依頼可能とのお話

更に、「大分に強い」との事で、思わず「新築見学会の後の懇親会に連れてきてください」とお願いしちゃいました(笑)

福岡市内や地価が高い商業地域に新築する場合は、駐車場を確保したり、容積率を使い切る関係から、ラーメン構造に強い現在お付き合いしている建設会社さんにお願いする方がベターですが、

地価が安い郊外で土地が1戸当り200万円で抑える事が出来たと仮定して試算すると、

家賃63,000円(駐車場込)の場合 → 利回り8.4%

家賃70,000円(駐車場込)の場合 → 利回り9.3% 

となかなか面白い数字になりますからね

先ずは、来月の見学会で、どんな物件に仕上がっているのかを楽しみにしたいと思います

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投資戦略 | 新築一棟物件

2016年01月27日

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昨日は、夕方から顧問税理士さんの事務所を訪問して、確定申告書への押印や、納付書の受領を行った後、前々期との比較に関する解説をお伺いしてきました

因みに前期の状況ですが、前々期と比べて売上高は微減・・・、これは、昨年夏に「メゾネットファミリータイプアパート」を売却した影響ですが、

利益については、前々期に有った「太陽光発電設備の一括償却」が前期はなかった事から、200万円以上の増加となりました

正直、利益が増えるのは対銀行的には嬉しいも反面、納税額が増えるのを考えると悩ましいところですが

結果的に、法人の納税額は+20万円程度(消費税は除く)で収まる事に・・・

その理由は、今年から「法人実効税率」が下がった恩恵だそうですが、本当私の様な弱小大家にとっては、有り難い限りですね

さて、本日は福岡市内中心部に現在新築RCを建築中の大家さん仲間達と、情報交換会を行ってきます

6名と小人数で、全員が土地から新築RCを手掛けた経験者なので、じっくりコアなお話が出来そうで楽しみです

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収支報告 

2016年01月25日

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昨年秋から水面下での売却活動をスタートし、年末からは正式に市場に出していた保有物件ですが、

先週から価格を引き下げた事から、何名か具体的に検討して下さる方が現れ、本日その内の何名かが銀行に持ち込みをされるそうです

因みに今回の物件はそれなりにキャッシュフローが出てるので、本来は焦って売る必要はないのですが、この時期に敢えて価格を下げた理由は、

自宅付きマンション取り組みに向けて、融資獲得体制を盤石にする。

3月末の銀行決算期を売却期限と判断する。

将来に渡り、借入れ総額を10億円以内に抑える。

の3点でした

特に、に関しては、売却活動を行う中で、複数の仲介業者さんに「融資引き締めの噂」に関して、銀行の担当者さんにヒアリングを行って貰ったところ、「3月までは大丈夫だが、4月以降は厳しい・・・。」との、予想通りの回答が有ってるみたいですし・・・

3月末に決済を間に合わせる為には、この時期を逃すと厳しいですからね

年明けに行ったメインバンクとの面談では、保有物件を一括返済し、共同担保に提供する事で、「自宅付きマンション」を取り組む場合にフルローンの内諾も頂いていますので、もし売却が大きな指値なく実現した場合は、「1棟完済」を当面の目標にしたいと思います

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物件売却 

2016年01月22日

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先程テレビを見ていたら、トランクルームの話題をやっていましたが、

私も4年前に熊本の大家さん仲間にケロケロトランクを見せて頂いてから、その高利回りに密かに興味を抱き続けてます

熊本大家の会の「ケロケロトランク&戸建賃貸見学会」に参加してきました。

因みに、セルフトランクの魅力は、高齢化が進んでいる地方でも、安定した需要が有る事

都心部では、自宅が狭い為に、コレクションや季節物などをトランクルームに預けるという需要が多いと思いますが、

地方の場合は、単身の高齢者が老人ホームに入居される際に、使わなくなったご自宅は処分して、大切な思い出の品だけをトランクルームに預けるという需要が有るそうで、実際に熊本の大家さん仲間の物件も、結構高い稼働率を維持しているらしいのです

という事で、このトランクルーム・・・、実は地方出身の私の「地元第1号物件」の本命でしたが、

これまで取り組めなかった最大の理由は、「運営会社」と「消費税」の問題でした

流石に熊本の業者さんは、大分の物件は管理してくれませんし、既存の法人で取り組むと、一気に(消費税課税事業所となる)課税売り上げ1000万円超えになりそうですからね〜

ただ、今回新設法人を立ち上げた事や、春からは管理の問題もクリア出来そうなので、改めて真剣に検討しようとか考えています

借地で取り組む場合は、初期費用が少なくて済む為、現金での投資が可能なのも嬉しいですね

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投資戦略 

2016年01月19日

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先週火曜日に、税理士事務所に領収書綴りを持ち込んで確定作業をお願いしていた、資産管理法人(プライベートカンパニー)の決算ですが、

何度か税理士さんとメールや電話でやり取りを行った後、本日無事に決算数値及び納税額が確定致しました

因みにうちの法人は、3年前に旧自宅ビルを売却し、課税売り上げが1千万円を超えた事から、前期は8期目にして初の消費税課税事業者に強制適用となっていますが、

税理士さんの確認事項の中にも、消費税関係が新たに加わり、昨年から賃貸に出している、福岡市内の築古戸建てについても、「居住用以外で貸していないか確認が必要」という事で、賃貸契約書の写しを求められたのは、なかなか新鮮な印象でした

さて、肝心の納税額ですが、消費税分は予想以上に多く、「60万円」也

この数時を見た瞬間、正直嫌〜な予感が・・・

というのも、うちの法人の課税売り上げについては、基本的なベースとして、太陽光発電にかかる売電収入と、店舗の賃料がそれぞれ約200万円超有りますが、

昨年夏に、簿価1円のファミリータイプのアパートを売却する際に、別府のマンションの「駐車場代」や「水道料金(貯水槽方式)」が課税売り上げになる事に気付かず、300万円で建物価格を設定しちゃったのです

60万円の消費税額の場合、100/8で750万円の課税売り上げとなりますが、仕入れ控除も有る筈なので、「もしかして課税売り上げ1,000万円超えちゃったかも・・・」とドキドキしながら税理士さんに確認したところ

結果的には「975万円」となっていました・・・(苦笑)

取り敢えず、今期と来期は消費税の免税が確定し一安心ですが、

今後は、「駐車場代」と「水道代」の売り上げには、細心の注意を払いたいと思います

まあ、全体の税額も結構大きくなりましたので、今期は昨年末に新たに設立した法人を使った所得分散や、首都圏のセミナー参加等による一石二鳥のキャッシュフロー増加策を目指したいですね

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法人化 | 節税

2016年01月14日

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月曜日に、11月末が決算だった法人の弥生会計記帳データを税理士さんに送信し、火曜日に領収書等を持参して税理士事務所を訪問してきましたが・・・

昨日、税理士さんから追加書類の要求が有って、コピーを取りながら確認したところ、処理漏れの項目が多数見付かり大いに反省させられました

因みに、最大の漏れは、3年前の夏に融資時のトラブルから取り引きを停止した銀行の口座について、一切記帳していなかった事

この銀行とのやり取りは、過去のブログに書いてるので、以前からの読者さんはご存知と思いますが、

当時、余りにも頭にきたので個人の口座は速攻で解約したものの、法人の口座については「今後引き落としが有ったら困る」と思って20万円だけ口座に残し、通帳は引き出しの奥にしまい込んでいました

って事で完全に記憶上は無いものと扱っていた訳ですが、税理士さんの指摘で、昨夜慌てて記帳に行ったところ、結果としては、一昨年購入した戸建ての固定資産税がいつの間にか引き落としに・・・

この戸建ては3年前に売却した旧自宅ビルと同じ区に有るのですが、過去に行った口座振替の登録が生きてたみたいですね(苦笑)

その他にも、昨年夏に「敷金移管無し」の条件で売却したアパートの敷金が、処理漏れでそのまま残ってたりと、結構ガタガタの状況だったので、私のようにずぼらな人間は、しっかりプロの目でチェックして貰わないとヤバいと改めて実感です

【余談】
先週業者さんから「未公開仕掛け中物件」として打診を頂いた新築マンション候補地ですが、

残念ながら、昨日、話自体が一旦保留となってしまいました

まあ、話を持ってきて下さっただけでも有り難いと判断して、次に行きたいと思います

隣接地買いオファー案件の方は、未だ所有者の方とお話出来てないみたいですが、一昨日業者さんがお手紙を投函して下さったみたいなので、動きが有ればまたブログで報告させて頂きます

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記帳 

2016年01月12日

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昨年末に一時検討していた複数の大分案件ですが・・・

現在は、一旦検討を保留している状況です

まあ、「利回り12%、駐車場戸数分確保の中古ファミリーマンション」や、「シェアハウス向けの格安一戸建て」、「地元の新築予定地」は、手間の割にそれ程手残りは多くない事から、深追いする案件ではないものの、

細長い形状の新築マンション用地については、この土地を一旦現金で抑えた後に、隣地に買いオファーを行い、隣地が買えなかった場合は単独で木造新築という2段構えでも、十分に検討は可能な為、若干残念ですが・・・

取り敢えず、当面手持ち現金は減らさない方がベターという判断ですね

正直言うと、最近の福岡物件では新築で凄く良い立地でも、単身向けの場合は礼金を頂けない事も多い為、新築から半年程度で自己資金が一気に回収出来る別府案件は凄い魅力なのですが

実際に取り組む場合は1LDK中心で検討しており、市場規模が小さい中で、既存物件のライバルとなってしまうのも悩ましいところ

まあ、保有物件のバランスも、現状では「福岡市23戸、別府市57戸」と福岡物件の割合が激減していますし、シェアハウス事業も平成21年に西日本初の新築物件を手掛けて以降、第2弾はオープン出来ていない状況なので、「次の一手」はバランス重視で検討したいと思います

【余談】
前回のブログに書いた、今週実施予定の「買いオファー案件」ですが、

仲介業者さんに直近の成約事例を確認して貰ったところ、「相場が過熱している地域」という予想通り、「相続税路線価の3倍」という恐ろしい数字となっていました

「相続税路線価の1.5倍位で売って頂ければ・・・」なんて発想は、甘過ぎたみたいですね

ただ、幸いにも面積はそこまで大きくありませんし、「時価」が高ければ私にも取り組むメリットは十分有るので、先ずは、相手方のご意向を探ってみたいとおもいます

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投資戦略 

2016年01月10日

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本日は3連休の2日目でしたが、

先日シェアハウスの内見に来られた方から、昨日の夜「入居申込書をお渡ししたい」との連絡を頂いたので、朝から車で受け取りに伺う事に・・・

「そんな焦って行かなくても」って突っ込みが入りそうですが、「連休明けに・・・」なんてのんびりしてたら、気が変わっちゃう可能性が有りますからね〜(笑)

因みに、昨日のblogに書いた「未公開のマンション新築候補地」が、たまたまシェアハウス入居希望者様が現在お住いになっている地域の近くだった為、待ち合わせ場所は入居希望者様の最寄り駅ロータリーに指定し、書類を受け取った後、そのまま土地を見に行ってきました

さて、本日見に行った土地ですが、実は仲介業者さんと売りの媒介契約を締結された案件では無く、某銀行さん経由で「売却を検討中」との打診が有った段階の案件・・・

って事で、金額どころか実際に売り出されるのかすらも、現時点では未定ですが

所有者の方が「水面下での売却」を希望された場合、過当競争の渦にさらされない事から、金額的には比較的適正な水準(低め)で交渉が可能かな〜って期待しています

実際に確認した現地は、残念ながら道路は南向きで無く若干狭いものの、南側の建物は適度に離れて建築されており、日当たりが良さそうな印象

昨夜のブログに書いた活用法も、十分期待出来そうだったので、幾らで交渉可能なのか、週明けが楽しみです

さて、明後日からは、「保有物件隣接地への買いオファー案件」についてもコンタクトがスタートする予定ですが、

こちらは物件価格が急騰している地域なので、どんなお返事が有るのか、逆の意味でドキドキですね

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現地調査 

2016年01月09日

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宮崎、大分、佐賀等、九州内他県在住のブログ読者さんやキャッシュフローゲーム会出席者の方から、「福岡市に収益物件を購入したい」との相談を受けた場合に、「福岡は利回りが低しい競争が激しいので地元で取り組んだ方がベターだと思いますよ。」とお答えする事がよく有ります

確かに福岡市は全国でも数少ない人口が増え続けている元気な都市ですし、「地下鉄七隈線の博多駅延伸」や、「天神ビッグバン計画」、「今春オープンするKITTE博多ビルにマルイが九州初進出」等、街自体は大変魅力的で、今後も当分発展が続くと思いますが、

それでも敢えて福岡物件をお勧めしないのは、ファンドバブルの頃から物件供給数が人口増を遥かに上回っている状況が長年続いているからです

人口が増え続けても、それを上回る新築物件が供給されれば、既存物件の家賃の上昇は期待できませんからね〜(苦笑)

特に単身向けの木造アパートは、信じられないペースで建て続けられており、先日も、「他県在住のサラリーマンだけど、1年半の間に福岡都市圏で10棟の新築アパートを3社から購入した」なんて凄い方にお会いしましたが・・・

その供給を支え続けてるのが、福岡市内の収益物件を評価し、融資を付けて下さってる金融機関の皆様方

「でも地元の若者達はどんどん福岡に出て行って減少してるし、魅力を感じないんですよね〜」と言って下さる投資家の方達同様、福岡を評価して下さる銀行の姿勢は、福岡物件の大きな優位性なんでしょうね

と言っても、若い時から邱永漢先生の影響を受けてきたひろは、「お金を生んでくれるのが良い物件」という発想の為、「保有する事への精神的満足感は有っても、キャピタルゲイン、インカムゲインの期待値が低い物件」には、余り魅力を感じないのは正直なところです

「新築建て売りアパート」は、「区分所有の新築マンション」程ではないものの、基本的に建物は自動車等と同様、減価償却を伴う消耗品で、購入した瞬間に販売業者の利益相当額(2〜3割)の価値は下がります

また、「木造アパート」は「鉄筋コンクリート造のマンション(一棟物件)」と比べて、キャピタルゲインの期待値は大きく下がりますが、

ご縁が有って当ブログを訪問して下さった方には、その辺を理解しつつ、「融資獲得に優位」というメリットを有効活用して頂ければ幸いですね

【余談】
以前から、複数の業者さんに「自宅付き新築マンションの建設用地として、〇〇駅〜△△駅の間のエリアで土地を探しているので情報が入ったら教えて下さい」というお願いをしていましたが・・・

昨日、某業者さんから、「水面下で面白い土地情報が入った」との連絡を頂き、明日、現地を確認に行く事になりました

因みに今回の土地は容積率が200%で、新築用地としては若干スケールメリットが生かせない印象ですが、

グーグルマップを見た際に、別の面白い活用法が浮かんだので、現地を訪問した際に、この活用法が成立するのか確認してきたいと思います

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銀行融資 | 投資地域選定

2016年01月08日

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昨日は、午後から休暇を取って妻と合流し、お寿司屋さんでランチを頂いた後、メインバンクを訪問して昨年末に設立した2つ目の法人の口座を開設してきました

因みに、今回訪問した銀行さんは地域の中核店舗で、2階に通常の窓口、3階に融資部門が有りますが、

担当者さんに事前に「どこに行ったら良いですか?」と電話で確認したところ、「口座開設は2階で大丈夫です。」との回答だった事から、素直に従ったのですが・・・

そこで、最初の洗礼を浴びる事に・・・

窓口の方から、

「本店所在地もご自宅も〇区ですよね〜。何故こんな離れた△区にある当店で口座を開設されるんですか

とメッチャ怪しげな様子で詰問されてしまったのです(苦笑)

私、基本的に面倒臭がり屋なので、「担当の〇〇さんと全て話は付いていますので」と説明して、そのまま口座は作って貰いましたが、

その後、3階に移動して融資担当者さんにETCカードを作ろうとお願いしたところ、第二の洗礼が・・・

基本的にETCカードはクレジットカードとのセットになるそうですが、「今回の新設法人は全く実績が無い事から、審査で撥ねられる可能性が高いって覚悟して下さい」という厳しい説明を受けちゃったのです

一応、銀行の方で「今回の申請者は、実績が有る法人の関連なので、新設法人ですが大丈夫」というお手紙を添えて手続きしてくれるそうですし、直ぐにETCが無くても困る訳では有りませんが、実際に「審査は通りませんでした。」なんてお手紙貰ったら、結構ショックでしょうね〜

まあ、担当者さんによると、融資の審査では新設法人でも支障ないそうで、逆じゃなかったのはせめてもの救いでしたが

その後は、せっかく訪問した機会の為、「今秋と来春に固定期間満了を迎える融資の件」、「検討中の物件に関する融資条件」、「新設法人の役割と4月以降の体制」等について相談を行い、30分程で面談は終了

今回の一番の収穫は、現在他行から融資を受けている物件を繰り上げ返済して、共同担保に提供すれば、新規案件(自宅付きの新築一棟マンション)でフルローン検討は銀行さん的にも歓迎という方針が解った事

個人的には、キャッシュフローも増えて一石二鳥となりますので、今後検討していきたいと思います

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法人化 

2016年01月07日

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年末に現地を確認した売り土地ですが、昨日、やっと業者さんが仕事始めとなったみたいで、昼休みに電話でお話する事が出来ました

因みに、今回の電話で一番聞きたかったのは隣接地の状況

実は今回の土地ですが、間口が狭く奥行きが長い不整形な形状の為、相続税路線価より3割以上低い平米単価で売りに出されています

という事は、「正しい地上げ」の手法で隣地も一緒に取得出来て「間口が狭い」というハンデが解消できれば、一気に含み益GET

「隣の土地は、倍の値段を出しても買え」という格言(?)もある様に、通常、物件の売買をする時は、隣地の方に最初にお声掛けをするのがセオリーなので、その状況をお伺いしたかった次第です

私が現地を確認した際も、東隣は大きなビルでしたが、西隣は古い木造の一戸建てで、空き家っぽい印象だったので、結構期待していましたが、

業者さんから確認した結果は、「実際には空き家で無く、所有者の息子さんが住んでいる様子」との事

空室の場合は、金額次第で一気に話が進む可能性が有るものの、入居中だと若干ハードルが上がり、暫く資金を寝かせる事になる可能性も高いですが、

一旦現金で今回の土地を取得してじっくり攻める」、「一気にお隣の方に買いオファーを出す」のどちらの戦略で行くべきか、悩ましい限りです

の場合、現状の土地だけでも、福岡市内で売られてる建て売りアパートなんかよりは、遥かに高い利回りは可能ですし、の場合は融資の裏付けも無いのに買いオファーを出して買えなかったら、賃貸事業者失格ですからね(苦笑)

【余談】
本日は、午後からメインバンクを訪問して、新設法人の口座を作成してきます

併せて、今後の戦略をご説明し、銀行の意向をお伺いする予定ですが、スムーズにご理解いただけるか、プレゼン能力が試される機会なので、若干ドキドキですね


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地上げ | 投資戦略

2016年01月05日

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12月17日のブログに書いた、「未公開物件」ですが・・・

水曜日は休みの業者さんが多いけど・・・。

翌日に業者さんから届いた物件情報は、「全戸3DKで駐車場も戸数分付いた築30年の中規模マンション」で、表面利回りは指値が限界まで了承された場合で、11%台後半との概要でした

因みに立地は凄〜く魅力的なので、「後10年築年数が浅かったら、速攻で買付け入れたのに・・・」とは考えたものの、築30年では余り長い融資期間が取れない為、一旦は見送りでお返事していましたが・・・

本日、某銀行さんに年始のご挨拶で電話したついでにちらっと打診したところ、「土地の資産価値が高ければ、自己資金はある程度必要ですが、融資年数については検討可能ですよ」と、意外にもナイスな反応だった為、再度検討する事に

って事で、その物件の管理会社に知り合いが居た為、本日確認してみたところ、

「以前はファミリーが多かったが、最近の入居者さんは、外国人留学生のルームシェアが大半」

との回答でした

「3DKで戸数分の駐車場確保」という事で、「長期入居・安定経営のファミリータイプ」を期待していましたが、実際には、3年おきに入居者が入れ替わる、結構忙しい物件だったみたいです(苦笑)

まあ、入居率は凄く良いみたいですが、繁忙期に左右される物件は、入退去時のリフォーム費用削減も困難なので、深追いは避けた方が正解なんでしょうね

他にも、本日は年末に見に行った土地の仲介業者さんにも、昼休みに電話してみましたが、

残念ながらこちらは未だ正月休み継続中だったみたいなので、明日以降に再チャレンジしたいと思います

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投資地域選定 

2016年01月04日

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本日は、サラリーマン業の仕事始めでしたが、

大家業の方も、「女性専用シェアハウス」に2件のお問い合わせを頂き、幸先良いスタートを切ることが出来ました

とは言っても、1名は4月からの入居希望に関するお問い合わせでしたが、もう1名の方は、「早期入居希望」という事で、早速、明後日の内見が決定・・・

当シェアハウスでは年末に2名の方が退去されてるので、何とか長期入居希望の良い方にご入居頂き、繁忙期を終えたいものですね


さて話は変わり、お正月の間に、人気ブログランキングで1位を爆走中の狼旅団様の素晴らしい新年連載企画を拝見して、刺激を受けた結果、私思わず「思い切ってブルーマップを購入しようかな〜」なんて考えちゃいました

因みに、ブルーマップとは、ゼンリンの住宅地図に薄い青色で登記上の地番が追記された土地情報地図で、法務局等に備え付けられている大変便利なアイテムです



最近は、法務局に行かなくても登記情報がネットで取得出来る様になったものの、

登記情報提供サービス

ターゲットにしている地域が遠隔地の場合や、サラリーマンで平日法務局に行けない人には、自宅で狙った物件の地番を調べる事が出来るブルーマップが有ると、助かりますよね〜

って事で、早速調べてみると、私がマンションやアパートを保有する大分県別府市では税込み48,600円、シェアハウスを運営する福岡市中央区の場合は、税込み43,200円との事

「投資家仲間とシェアならまだしも、個人的に保有するとなると、結構高いな〜。中古の売り物も無いし・・・」と思いつつ、更にネットで検索を続けてると、気になるページを発見しました

JTN

なんと、上記のページでは、表札情報が無いブルーマップが、無料で閲覧可能との事

ゼンリンさんとの権利関係は不明ですが、登記情報も正規料金より少しだけ安く取得出来るみたいですし、なかなか面白そうなサービスですね

とは言っても、ブルーマップの5万円も、物件が一つ格安で購入出来れば、安いものなんでしょうが、なかなか貧乏性は治りませんね〜(笑)

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投資アイテム 

2016年01月02日

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皆様、明けましておめでとう御座います

今年で10年目を迎えたこのブログですが、新年最初の書き込みという事で、「2015年の総括」と「今年の目標」ならぬ「2016年に実行する事」を書いてみたいと思います

先ずは、「2015年の総括」ですが、物件数に関しては「メゾネットファミリータイプアパート1棟4戸」を売却したのみで購入は0だった為、区分所有の自宅マンションを含め「85戸→81戸」と減少になりました

まあ、昨今の「物件価格高騰、利回り低下」の状況を考えると、物件を買えなかった事自体はある意味当然と考えていますが、

夏から取り組んできた「旅館案件の融資付け」が叶わなかった事と、年末に挑戦した「小口土地案件の入札」が僅か9,000円差で落札出来なかったのは、正直、少しだけ悔しかったですね

さて、続いて「2016年に実行する事」ですが、

昨年末に新設した法人を活用した所得分散

新設法人の代表権取得

別府物件(5棟57戸)の借入金利引き下げ

の3つを考えています

に関しては、金融機関も限られている為、非常にハードルは高いと思いますが、個人的には4月以降、融資環境が悪化すると考えていますので、何とか実現に向けて動きたいですね

その他にも、「サブリースによる旅館案件再チャレンジ」や「自宅付きマンション新築」、「別府市での2棟目マンション新築」も模索していきたいと思いますが、多少増えたとはいっても限られた自己資金なので、もし実施する場合は、「利回り」だけでなく、「投入した自己資金の回収期間」についても拘っていきたいですね

【余談】
実家に帰省したついでに、前回のblogに書いた「商業地域の新築候補用地」と、「100〜200万円台の戸建て2棟」の現地をチェックしてきました

結果としては、「商業地域の新築候補用地」の方は、隣接する築古アパートが入居していない様子で、更にその隣も細長い駐車場だった為「3筆纏めたら素敵なマンションが建ちそうだな〜」とは感じたものの、単独での開発はイメージが湧かずに見送る事に・・・

正月が空けたら、業者さんに隣についてお尋ねしたいと思いますが、可能性は低いと思うので、余り期待しないで下さいね(苦笑)

次に戸建ての方ですが、改めて「自分にはマイナスオーラが出て居る物件は無理」という事を再確認する結果となりました

世間では、マイナスのオーラが出てる物件でも、リノベーションのセンスを駆使して立派に再生している敏腕大家さんが多数いらっしゃいますが、

私の場合は、この方面では想像力が欠如してるみたいなので、今後も得意分野で活動していきたいと思います

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fchiro at 15:42コメント(0)トラックバック(0) 
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