2016年03月

2016年03月31日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


月曜日のblogに書いた若手投資家さんに紹介した区分所有物件ですが・・・

その日のうちに業者さんに連絡を取り、購入の意思表示を行って、買付け申込みの用紙を送信して貰ったものの、翌日に少しだけ指値を入れて書面を提出したところ、既に2番手だったとの事

まあ、私の「瞬間的に蒸発する物件」という判断は間違えてなかったみたいで、嬉しいような悲しいような展開となりましたが・・・

幸いな事に、先に届いた買付けには若干の指値が入っていたみたいで、若手投資家さんから、

「業者さんから『満額で申込を差し替えて貰えば、優先する』という連絡が有ったけど、どうしたら良いですか?」

との相談を頂いたので、即座に、

「そもそも値付け間違いの物件なので、満額でも行くべし」

と回答し、現在は融資申し込みの段階に進んでいるとの事・・・

今回の物件は、現状利回りも高めですし、退去後のキャピタルゲインも狙える可能性も高いので、何とか無事に取得出来て欲しいものですね


さて、そういったやり取りの中で、今回の若手投資家さんから、「銀行からフルローンの提案を貰ったけど危険ですか?」との相談を頂き、私は即座に「全く気にする必要はない」と回答しましたが、

本日は、その理由について書いてみたいと思います

例えば同じマンションの中で、1,500万円で売り出し中の部屋と2,000万円で売り出し中の部屋が有って、どちらも月額家賃が10万円だった場合、1,500万円の部屋(利回り8%)をフルローンで購入するのと、2,000万円の部屋(利回り6%)に500万円の頭金を入れて購入するのとでは、返済割合は同一となります

この場合に、もし自己資金が500万円と仮定すると、1,500万円の部屋をフルローンで購入した人は、手元に500万円残ってるのに対し、2,000万円の部屋に500万円の頭金を入れて購入した人は、手元資金が0になってしまいますよね〜

不動産投資での破綻は、空室が増えて収入より支出が多い期間が長くなったり、想定外の修繕費発生等でローンの支払いに窮する場合が大半ですが、手元資金が0の人よりも500万円置いてる人の方が、相当破綻し難いのは一目瞭然です

私は、「物件を相場より安く仕入れることが出来ると、その分の頭金を入れたのと同じ効果が有る」と普段から考えて、常に取得価格の削減を目指していますので、今回の回答に至ったって訳ですね


ブログランキングに参加しています。サラリーマン卒業祝いに、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 05:44コメント(0)トラックバック(0) 
銀行融資 | 投資戦略

2016年03月30日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


私事ですが、この度全ての保有物件を処分して、サラリーマン大家を卒業することにしました

結構悩みましたが、現在は空前の売場で利回りも低下していますし、私には大家業は余り向いてないと判断しての決断です




なんて書いてみましたが、




エイプリルフールには、2日程早かったみたいですね

って事で、改めてご挨拶させて頂きますが、この度私、3月末で30年間勤務した職場を早期退職し、大家業に専念する事にしました

長い付き合いの大家仲間や、昨年の狼旅団セミナー&懇親会でお会いした方にはお話していましたが、8年前に資産管理法人(プライベートカンパニー)を設立した時の予定よりも、2年程早いサラリーマン卒業となりました

今後の予定としては、8年前に設立して妻が社長を務めている株式会社については、4月から給与は貰うものの、役職はこれまで通り平取締役のままで運営に関与することし、

昨年末に設立した合同会社の方を、妻から代表社員の座を譲り受けて運営していく予定です

先日書いた、博多駅近くに借りるワンルームマンションも、退職後の拠点造りって訳です

株式会社の方は、税率の関係からこれ以上の売り上げ増加は自粛する予定ですし、ゼロから会社を育てていく方が楽しいですからね

という事で、今後は多少顔出しも可能となる事から、Facebookにも不動産の情報を書いていきたいと思いますし、ミニセミナーみたいな感じでお話も可能かなと考えています

まあ、後2日出勤するので、しっかり引継ぎを行って「立つ鳥跡を濁さず」で、4月から本格稼働ですね

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ

fchiro at 07:51コメント(6)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2016年03月28日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


昨日夕方、出先から戻ってのんびりネットで新着物件をチェックしていると、区分所有ですが、面白そうな物件を発見しました・・・

因みに、私の経験からすると速攻で蒸発しそうな物件でしたが、

業者さんに電話で確認したところ、流石に日曜日の夕方で、ネットに掲載したばかりなので買付は入って無いとの事

早速資料のFAXをお願いし、「現金でも行ける金額なので、融資特約無しで買付入れようかな〜」と一瞬考えましたが、ある理由から一旦断念

その理由とは、先日このブログに書いた若手投資家さんの存在です

この若手投資家さん・・・、一旦は福岡市の中心部に近い区分所有物件の購入を決断したのですが、築古物件だった為、融資年数が伸びない事から、キャッシュフローが確保出来ずに断念

次の物件を探していた話を聞いていたので、紹介したって次第です

一応、本日銀行持ち込みの予定ですが、もし期末のバーゲンセールが終了して、銀行融資が絞られていた場合は、改めて私が購入を検討したいと思います

今の時期は、下手に一棟物件購入するよりは、ギャップ狙いで区分の方が利益を出し易い印象ですね

【余談】
以前このブログで、福岡市で平成24年1月から施行された第一種低層住居専用地域に関する条例の影響について書いた事が有りましたが、

福岡市戸建住環境形成地区特別用途地区建築条例の施行について

最近私は、ネットで土地情報や中古の収益物件を検索する際は、最初から一種低住はスルーする様になりました

駐車場の附置義務もそうですが、条例制定の影響で保有物件が「既存不適格」とまではいかなくても、同様の物件が建てられなくなるというのは、弱小大家としては恐ろしい限りです

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 07:48コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 | 不動産投資家

2016年03月26日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


昨夜は職場の同僚たちと、今年初のお花見に行ってきましたが・・・

懇談中に、先日ボリュームチェックをお願いしていた設計士さんから「図面を送ったので、ご確認下さい」との着信アリ・・・

因みに、概算建築費について確認したところ、「最近はどこのゼネコンさんからも、二週間は下さいと言われる。」との事だったので、仲介業者さんと相談してから方針を決定する事にして、積算依頼は一旦保留

本日、仲介業者さんに電話しましたが、今回一番気になっていたのは、「指値可能金額」と、「ライバルの存在」の2点でした

って事でその結果ですが、については、私が「この金額なら、建築費の積算が出る前でも買付けを入れて良い」と考えていた金額より500〜1,000万円高く、打診した金額での買付けは絶対に通らないだろうとの事

の方はもっとびっくりで、私と同様にRCでボリュームチェック中の方が他に3名居るらしく、その方達の想定利回りは7%台前半程度で、「6%台でも上等」とおっしゃってる方も居るそうなのです

という事は、私がいくら工夫して利回りを上げても、入口の段階で勝負にならない可能性が高く、今回は道路付きの面からそれ程魅力的な物件でも無い為、ゼネコンさんにお手間を取らせる事無く見送り決定

やはり、今の時期は静観して建築費が下がるのを待つか、木造を手掛けるのが正解なんですかね〜

【余談】
大誤算が判明した「年間利益400万円UP作戦」の結果ですが、昨日銀行から新しい返済表が届きました

因みに、毎月の新たな返済額は「▲20万円」となり、最近だと木造アパートを一棟新築した場合に匹敵する位の効果が有ったと思います

取り組んで下さった銀行さんには、本当「大感謝」です

今回は感謝の意味と配当目的で、思わずこの銀行さんの株を購入してみましたが、こちらも頑張って上がってくれると嬉しいですね

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 20:14コメント(0)トラックバック(0) 
利回り計算 

2016年03月24日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


一昨日の夜は、久し振りにジムのプールで40分程泳いできましたが・・・、

着替え終わってから携帯を見ると、見知らむ番号から着信アリ

折り返し電話してみると、発信者は大分市内の以前からお付き合いが有る業者さんで、用件は「以前問い合わせを行っていた別府の土地で、買付けを入れていた方の融資が通らなかった為、連絡した」との事

という事で、早速資料を送って頂き、2月に紹介頂いた設計士さんに図面を転送

現在、ボリュームチェックをお願いしているところですが、電話で概要を聞いたところ、改めて最近の建築費高騰を痛感させられました

当初のイメージとしては、「堅めの家賃設定でも8.5%程度の利回りは確保出来る」と思っていたのですが、電話で聞いた概算の建築費で試算すると、7.7%程度にしかならないのです(苦笑)

まあ、実際にはもう少し上乗せ出来ると思いますが、「3年前に比べると25%は上がってる」という建築費高騰の影響は、大きいかったです

大分の場合は、総額が3億円を超えると出口が制約されるので、今回は広い敷地の容積率を使い切ってメガ物件を建てるのではなく、敷地の一部は戸建て賃貸を建てて総投資額を抑える戦略を描いていますし・・・

「4月以降は、多少建築費が下がる」という噂に期待しつつ、実際の見積もりを待ちたいとは思いますが、

今回は立地は凄く良いものの、道路付きはイマイチな土地なので、相当土地取得費を低く抑えないと、プロジェクト実施は厳しそうですね

【余談】
現在、春以降の遠征計画を密かに建てていますが、先ずは4月上旬、鹿児島に遠征して以前から気になっていたドラえもんさんの「太陽光付きメガアパート」を見せて頂く事になりました

来月は、他にも狼旅団セミナーに参加予定ですし、6月に東京で開催される賃貸住宅フェアでは、福岡の大家さん仲間と比較的長めで滞在する予定です

遠征時は出来るだけ交流も行ってきたいので、お会いしたい方がいらっしゃいましたら、ブログ左側のメッセージ欄か、Facebookからお気軽に連絡下さいね。

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 07:32コメント(0)トラックバック(0) 
新築一棟物件 

2016年03月22日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


先日のブログに書いた事務所目的のワンルーム賃貸マンションですが・・・

日曜日に、シェアハウスの契約に行ったついでに、仲介業者さんの事務所を訪問して申し込みを行ってきました

さて、今回は1時間の間に、「貸主」、「借主」の異なる立場を経験しましたが、その中で一番感じたのは、「一般賃貸の初期費用って高いな〜」という事

実は、今回契約いただいたシェアハウスの賃料は共益費を含めると、私が事務所として借りたワンルームマンションより高く、また、シェアハウスはデポジット(敷金)を1ヶ月預り、ワンルームマンションは敷金0、礼金0のいわゆる「ゼロゼロ物件」という条件だったのですが、

初期費用は、ワンルームマンションの方がシェアハウスの2倍近い金額という結果に

これは、日割り家賃の他に、「仲介手数料」、「保証会社の保証料」、「火災保険料(12,000円)」、
鍵交換費用(16,800円)」、「消毒費用(6,000円)」という費用が積み重なった結果ですが、

以前、シェアハウスの申し込みを頂いた方から、「最初は普通のアパートも探したけど、初期費用が高くて無理だった。ここは初期費用が安いので本当助かります。」と言われたのを、改めて実感ですね

そういえば、以前お付き合いがあった管理会社から、

「最近は家賃より初期費用を重視する方が多いので、保証会社の保証料や鍵交換費用を大家負担にすると、入居に繋がりやすい」

と聞いて実践した事が有りますが、借主の立場になると、改めて実感出来ました

なお、今回の条件・・・、本音を言えば「鍵交換費用は高過ぎだし、消毒なんて要らないよな〜。」と感じていますが、

小さな金額の為に余り交渉して管理会社の印象を悪くしても得策ではないので、「短期解約違約金の期間短縮(2年→1年)」と「鍵交換時のシリンダー使いまわし禁止」、「日割り家賃の発生時期」で了承する事にしました

後は保証会社の審査待ちですが・・・、落ちちゃったら結構ショックでしょうね(苦笑)

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 07:28コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年03月17日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


先日のブログに書いた事務所狙いのワンルームマンションですが・・・

一昨日、仲介業者さんから着信が有り、「オーナーからクロス全面貼り換え、フローリング上貼り、エアコン交換の内容で、リフォームの了承を頂きました。」との報告を頂きました

まあ、「手頃な物件購入→自由にリノベーション」に正直未練は残っていますが、

「物件価格が最近高騰している事」

「オール電化&インターネット接続料無料でランニングコストが低い事」

「賃貸なので、気軽に移転は可能な事」

を考慮すれば、最初は間違いなく賃貸が有利と思うので、週末にでも業者さんを訪問して、申し込みしてきたいと思います

リフォームに関しては一点だけ、「ひびが入った網入りガラス交換」を聞き逃しましたが、印鑑を押す前に念を押しとけば大丈夫でしょうし・・・

久し振りの自分だけの空間・・・、どんな家具を入れるか、今から楽しみですね


ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 07:50コメント(0)トラックバック(0) 
条件交渉 

2016年03月13日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


昨日は、午前中からジムで「AQUAZUMBA〜ZUMBA」とプール・スタジオの2本のレッスンに入った後、ファミレスでランチを取り都市高速に直行・・・

先日ネットで発見し、気になっていた土地を見学してきました

因みにこの土地は、事前に仲介業者さんから「価格は安いけど、擁壁の造成費が2,000万円位掛かりそうで、建て売り業者も見送った」と聞いていましたが、

先日紹介頂いた建設会社さんなら建築費が安いので、戸数が確保出来れば土俵に乗るかもと判断

結果は・・・、

現地には行ったものの、土地を車窓から眺めるだけで、道路と反対側の法面部分を見る事無く、見送り決定してしまいました

その理由は、今回訪問した土地が地図では解らなかったのですが、実際には自転車で登れない位急な坂の上に所在していたからなのです

となると、私が戸建て賃貸で想定している「子育て中のファミリー」は、ベビーカーを押して登るのが危険な立地には住んでくれる筈もなく、高い家賃が期待出来ない為、幾ら安く取得出来ても、利回りは期待出来ませんからね(苦笑)

訪問前は、机上で「法面が予想以上だった場合も、間口は広いので、平地部分を月極駐車場にしても面白いかも」なんて考えていましたが、坂を降りる際に愛車の腹を擦ってしまい、駐車場プランもあっさり消滅

改めて、「不動産は現地」を肝に銘じて、次に行きたいと思います


さて、土地見学の後は、前回のブログに書いた事務所狙いの物件を探す為に、博多駅へ移動

って事で見学したのは、若干築年数は古いものの、「オール電化」、「インターネット無料」でリーズナブルな家賃から、ランニングコストの低さが魅力の賃貸物件で、

綺麗にリノベーションされたHPの写真から「気合いが入った大家さんの物件かも」と期待していましたが・・・

結果は、見事に期待外れに終わってしまいました

因みに今回は、2月末に退去済みの2部屋を見学したのですが、お部屋に入っての第一声は、「大家さんは入居者が決まってからリフォームする方針なので、靴のまま上がって下さい」との事

お部屋の内部は、2部屋ともベランダ側窓の網入りガラスにひびが入っており、エアコンは17年物が現役活躍中

床や壁の損傷も激しく、片方のお部屋は2ヶ所の壁に大きな穴が開いてる状況でした

一応、「耐用年数切れのエアコンとひびが入ったガラスを交換し、HPに乗せてる写真と同程度のリフォームを約束してくれるなら申し込みします。」と回答したところ、「オーナーにどこまでリフォームするか確認して連絡します。」と言って頂けましたが、

「こんな物件だけど、家賃が安くて立地が良いので、毎年3月末には決まってるんですよね〜」と呟いた営業担当者の様子からすると、最低でも家賃6ヶ月分は必要と思われるひろの要求は、断られる可能性が高そうですね


ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 07:15コメント(0)トラックバック(0) 
賃貸契約 

2016年03月11日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


実は以前から「博多駅周辺に事務所として使えるワンルームマンションが欲しいな〜」と考えてて、古くから付き合いの業者さんにも何名かに、「良い物件が出たら教えて下さい。」とお願いしていますが・・・

最近の博多駅周辺は物件価格の高騰が激しく、ちょっとでも「この物件若干高めだけど、指値が効いたら面白いかも」と思って問い合わせを行っても、「既に申し込みが入ってます」と断られる事が多くなっています

因みに、事務所としてワンルームマンションを保有するメリットは、「自由にリノベーション出来る」、「安く購入出来た場合は、将来のキャピタルゲインが期待出来る」の2点ですが、

最近は築古でそんなに賃料が取れそうに無い物件でも、利回りを無視して躊躇なく買われてるみたいで、バブルにはちょっと付いていけない状況です(苦笑)

まあ、物件価格の高騰に比例して、賃料も上がってればいいのですが、実際には築浅で広めの1LDKなんかは強気の家賃設定で募集しているものの、昭和末期〜平成初期にかけて新築された3点ユニットの物件等は、相当立地が良くても、びっくりする位安い金額で借りる事が出来るみたいなのです

って事で、最近は「当面賃貸でも良いかな〜」と、視点を変えて検討中

個人的には、「家賃が上がらない状況で、これ以上の物件価格高騰はなく、数年以内にバブルは弾ける。」と判断していますが、果たして実際はどうなるんでしょうね

【余談】
火曜日に相談を受けた若手投資家さんですが、私が示した検索条件により物件を探して、既に4つの物件に問い合わせを行っているそうです

物件の判断や、業者さんへの質問の仕方・交渉の行い方等については、その都度Facebookのメッセージでアドバイスしていますが、頭の回転が速くて勘が良い方なので、私の意図をスムーズに理解して頂けて楽しいですね

このご時世なので、区分で大きく利益を出すのはそんなに簡単では有りませんが、出来る限りリスクが小さく、キャピタルゲインの可能性を秘めた物件を手に入れて欲しいと期待しています

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 07:01コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年03月10日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


昨日は夕方から天神近くの某銀行を訪問し、先月から検討をお願いしていた融資借り換えに関する検討結果をお伺いしてきました

さて、提案頂いた条件ですが、金利に関しては変動が1%未満、10年固定が+0.2%と想定内の数字でしたが、一番気になっていたのは、事前に聞いていた「本部から追加の条件が付いたので併せて説明したい。」の詳細

ドキドキしながらお聞きしたところ、結果としては、

不動産鑑定士に評価をお願いする為、10万円の費用負担をお願いしたい。

現在借り入れしている銀行の定期預金移管(承諾済み)以外に、来週決済予定の物件の売却益から1,000万円追加で預金を入れて欲しい。

という2つの条件でした

その場では、笑顔で「妻と相談してみます。」と即答したものの、内心は「は実質金利が上がるし、自由に動かせるお金が減るのは今後の戦略上厳しいな〜」って印象(苦笑)

銀行の担当者さんは、の鑑定費用の方を、しきりに「余計な費用が掛かって申し訳ありません」と恐縮してて、若干噛み合ってなかったですが・・・

さて、追加預金に関してはその後の説明で、「あくまでも拘束ではなく、最初だけで構わない」との事だったので、譲渡益に掛かる納税額の一部を来春迄お預けする事で対応出来そうでしたが、

資料を確認する中で、「年間CF400万円UP作戦」に関する大きな誤算に気付きました

その内容とは、「実際のCF増は試算の半分程度しか無かった」という事

私、「年間の支払利息が減って返済期間が同じなら、年間返済額がほぼ同額減少する」と単純に考えていましたが、実際の支払額減少は半分くらいだったんですね〜

まあ、その分元金が早く減るのでしょうし、法人の利益としては金利減少分がそのまま増えると思うので、最初から「年間利益400万円UP作戦」にしとけば、恥ずかしい思いをしなくて良かったのにと反省です

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 06:49コメント(0)トラックバック(0) 
失敗談 

2016年03月09日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


前回のblogに書いた400坪の土地に対する「買付申込書」提出の結果ですが、

残念ながら、タッチの差で二番手となってしまいました

一応、仲介業者さんからは「一番手の方のお話が流れた場合は連絡します。」と言って頂けたものの、購入希望金額も一番手の方の方が上みたいなので、厳しそうな印象ですね

なんて言いつつ、実は一昨日、別の駅近くで面白そうな土地をネットで発見して、その日の夜に現地確認後、大きめの指値を入れて金額の打診を行っているのですが、果たしてこちらは売主様からどの様な反応が有るのか、楽しみにしたいと思います

話は変わり、昨日昼休み・・・、水面下で保有物件の売却を依頼していた仲介業者さんから着信有り・・・

用件は、「売却中の物件について、以前から質問を頂いてた方から買付けが届いたので、お渡ししたい」との事でしたが、

「電話でなく手渡しという事は、結構自信が有るんだろうな〜」と思いながら、仕事が終わってからその業者さんの天神周辺に有る支店を訪問したところ、結果としては、指値は入ってるものの、売却すれば金額・利益共に私の人生最高額を更新する金額の「不動産買受申込書」を頂いちゃいました

って事で今回の買付けへのお返事ですが、

業者さんには大変申し訳ないものの、速攻でお断りする事に

実はこの物件は、先日のブログに書いた「年間CF400万円UP作戦」の柱となっている物件で、2つの銀行から今週末にも金利を提示頂く予定だったのです

とは言っても、仲介業者さんに水面下とはいえ広告活動を行っている物件なので、「満額」の場合は、当然、道義上も「売らない」という選択肢は有りませんが、

今回は値引き率は低いといっても、〇千万円の指値が入ってる為、お断りする事に・・・

併せて、銀行からの条件が届いて、私が期待する金利条件をクリアしていた場合は、今回の物件を売り止めにする方針も、お伝えしましたが、

購入希望者様から、買い上がりの打診が有った時はどう対応するか、悩ましい問題ですね(苦笑)

【余談】
昨夜は、賃貸業デビューを検討中の若手投資家さんと市内の喫茶店で約1時間半、購入に関する相談を受けてきました

因みに元々この投資家さんとは、メールで相談を受けていたのですが、検討中の東京の物件が、築18年で32年ローンを組むにも関わらず、毎月5,000円しか手残りが無い資料を拝見し、「これは直接お会いしてじっくりお話した方が良い」と判断

「区分物件の選び方」や「業者売主物件の仕組み」について、じっくりとレクチャーしてきました

最後は、喫茶店のお姉さんの「珈琲一杯で、どれだけ粘るの?」という苛立ちモードが伝わってきた為、止む無く退散しましたが、

しっかりとメモを取って聞いて頂いたので、昨夜の話を参考に、素敵な物件を購入頂けたら嬉しいですね

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 07:03コメント(0)トラックバック(0) 
出口戦略 

2016年03月04日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


私事ですが、日曜日に現地を確認した売り土地について、昨夜、買付申込書を仲介業者さんに提出しました

因みに私は、本来「買付申込書(買付証明書)」は、むやみに出すべきではないという発想の為、建築費も確定していない現状では時期尚早という気もしますが

仲介業者さんによると、「建て売りの業者で検討中のところがある」、「売主様も、希望金額で売れるとは考えていない」というお話でしたし、

再来週売却決済を予定しているファミリータイプマンションの融資元の銀行さんに概要をお話したところ、大変乗り気だった事から、見切り発車で買付けを提出しちゃいました

とは言っても、今回結構きつい指値を行っているので、売主様にそのまま承認される可能性は低いと思いますが、

取り敢えず優先順位を確保しながら、売主様から提示された売却可能金額や、確定した建築費を基に判断したいと思います

今回は相続案件で売主様が複数いらっしゃるみたいなので、回答には時間が掛かると思いますが、結果が判明したら、ブログで報告させて頂きますね

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 07:41コメント(0)トラックバック(0) 
物件取得 

2016年03月03日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


今年の目標の一つとして設定していた「年間CF400万円UP作戦」ですが・・・、

ファミリータイプマンションの買付け申し込みを頂いたのに併せて、銀行周りを再開した結果、何とか今月中に実施出来る可能性が高くなってきました

因みに、年間400万円というと、ボーナスを除いたサラリーマンの手取り給与に匹敵する金額ですし、

利回り8%の物件を現金買いしたと考えると、5000万円の物件に相当します・・・

今回は、最大でも800万円程度の出費で収まる予定ですが、今後も「規模拡大」だけでなく、「財務の強化」も意識しながら、運営していきたいですね

なお、作戦の中身はバレバレと思いますが、若干ダークなシナリオを描いている為、詳細については固まるまで控えさせて頂きます

【余談】
今年は、6月の東京全賃に初参加する事になりました

因みに、来月の狼旅団セミナーも当選しましたので、利益が増えた分をしっかり出張旅費で知識に還元したいと思います

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 07:48コメント(0)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 

2016年03月01日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


昨日は、福岡大家の会のイベントで、市内中心部に大家さん仲間が新築した一棟マンション2件の見学会に参加してきました

因みに、見せて頂いた物件は福岡市内中心部で天神自転車圏内という好立地に所在し、間取りは1LDKでしたが・・・

個人的には、単身向け物件には最近余り興味がないものの、30峩の広さで、うちの80崢兇┐涼杆展遊てと遜色ない賃料が狙えるのは、正直羨ましい限りです

さて、実際に見せて頂いたお部屋で改めて実感したのは、窓の配置の重要性でした

今回見せて頂いた物件には、どちらも幅が広い窓や高さが高い窓が有るお部屋が有りましたが、

天井の高さとの相乗効果で、実際の面積以上に広々とした第一印象で、解放感を感じられる造りとなっていました

また、お風呂に窓が有るお部屋の魅力も改めて実感

見学会後の懇親会では、どちらの物件にも入居申し込みが届くというサプライズも有りましたが、素敵な物件だったので、早期に満室になってくれたら嬉しいですね

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 07:39コメント(0)トラックバック(0) 
新築一棟物件 
Profile

ひろ

アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

メッセージはこちら