2016年04月

2016年04月29日

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熊本・大分での大規模な地震発生以降、私が最も悩んでいるのが、一昨年福岡市内に購入した築古戸建ての扱いについてです

元々この物件は3年前の秋に内見を行い、強気の指値を入れたところお断りされた為見送っていたのですが、半年後に業者さんから、

「前回の希望金額で良いから買ってもらえないか?」

と連絡が有った為、

「状況が変わった(新築取り組みスタート)ので、今は現金を減らしたくない。」

と回答したところ、業者さんから銀行を紹介頂いた事から「土地値以下だし、4年間減価償却を取って節税になれば・・・、」と考えて購入した次第です

その後、半年以上かけてのんびりリフォームを行い、現在は賃貸が付いて表面利回りは11%程強となっていますが、

融資期間が10年の為、毎月の手取り収入よりも返済の方が上回っている状況

まあ、収支の方は他の物件で十分なキャッシュフローが出ていますし、一括返済できる預金は有るので、特に気にしていません

さて、購入時のシナリオとしては、「4年間の減価償却期間終了後に売却」を考えてた本物件について、旧耐震の物件を保有するリスクを考慮し、早急に売却すべきか、先日から悩んでいましたが・・・

結果としては、

福岡市の揺れやすさマップで緑色の地域の為、比較的リスクは少ない。

建物の簿価が残っている為、今売却すると、2年後に消費税課税業者に戻る可能性が高くなる。

という状況から、当初のシナリオを早急に変更するのは見送る事にしました

ただ、今後は旧耐震の物件に対する入居希望者のニーズは著しく減少すると思われる為、新たな購入は出来る限り避けたいですね


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fchiro at 06:27コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年04月28日

前回のブログに書いた横浜物件ですが・・・

営業の担当者さんとお話しした結果、今回は購入を見送ることになりました

主な理由としては、現状の実質利回りは相場からして妥当と思えるものの、現在の入居者さんの入居期間が結構長くて、退去後は大幅なリフォームの必要性と、家賃引き下げによる再募集が予想された為です

正直、点数としては65〜70点程度の物件だと思いますが、

営業の方からは、「このご時世でも掘り出し物件はたまに出てくるので、その際は優先的に連絡します。」とのお約束を頂いたので、今回は資金を温存して新たな物件情報を待ちたいと思います

話は変わり、別府市内で土地の買い付けを入れて、近日中に銀行持ち込みを予定している新築アパート計画ですが・・・

昨日、工務店に電話で確認したところ、「現在積算を行っているが、希望金額をオーバーしており、対応を社内で協議中」との回答がありました

今回の計画では、「16戸のアパート」と「2戸の連棟」の2棟を新築するプランで積算をお願いしていますが、「16戸のアパート」については、「税込み」でお伝えした希望金額が「税抜き」となる数値(約8%オーバー)、また、「2戸の連棟」については、大幅に希望金額をオーバーしているとの事

「2戸の連棟」については、私が希望していなかった仕様も入ってるみたいなので、それを除けば多少は下がると思いますが、

一応、今週末に大分入りし、工務店の事務所も併せて訪問する予定なので、みっちり打ち合わせを行い、出来れば銀行提出用の事業計画書まで作って貰えたら嬉しいですね

【お知らせ】
6月の賃貸住宅フェアの開催に合わせて、福岡の大家さん仲間達と一緒に6月13日から一週間程、東京遠征の予定ですが・・・

まだスケジュールに空きは十分有りますし、出来る限り充実した遠征にしたいので、ランチや飲み会にお付き合いしてくださる方、物件を見せてくださる方、間取りチェックして欲しい方等いらっしゃいましたら、お気軽に連絡くださいね


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fchiro at 11:08コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年04月25日

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本日は、博多駅近くの事務所にパソコンとテーブルセットの納品が有りました

パソコンの方は、床に座りながら設定を行いましたが、ユーザー登録の途中でフリーズしちゃった為、途中で放棄

床に直接座っての作業はなかなか辛いので、明日ゆっくりとテーブルに座って再開したいと思います

テーブルセットの方は、IKEAの組み立て式家具で、夕方の納品でしたが、インパクトドライバーの活躍も有って、テーブル自体は1時間程で作成完了

通勤ラッシュの時間が近付いた為、椅子の組み立ては明日に回しましたが、これでやっとお客様をお迎えする体制が整いそうです

明日(火曜日)は夜からブログ読者さんとの交流予定で、時間はたっぷりあるので、椅子の組み立てと清掃までなんとか終えたいですね


話は変わり、4月18日のブログに書いた「現在検討中の戦略」ですが、

東京でお話した今後の戦略について

実は現在、「横浜市内でのワンルームマンション(区分)購入」の関連で、1件業者さんに資料を取り寄せている物件が有ります

因みに、昨今の物件高騰期に敢えて首都圏の区分所有物件を検討する理由ですが、

「娘が住んでいる横浜に物件が有ると、打ち合わせや物件訪問のついでに会いに行きやすい」

という、非常に邪な内容

正直、土地勘も無いので、利益は度外視で「損しなければ良い」位の気持ちで、本来なら投資家失格かもしれませんが、

一応、「駅近」、「戸数」、「実質利回り」には拘って物件は選定しています

今回は旧知の業者さんの仲介で、指値は不可の為、「入居者属性」と「管理組合総会議事録の内容」で特に気になる点が無ければ、満額で買付けを入れて現金決済になる予定ですが、

手元資金が減っちゃうのは、やっぱり寂しいですね〜(苦笑)

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fchiro at 20:40コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 

2016年04月23日

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相変わらず更新の少ないこのブログですが、

実は最近、訪問者数と人気ブログランキングの順位が、ちょっぴり上がってきています

その理由は、Facebookのタイムラインに、先日ブログのリンクを貼った事から、不動産系以外の友人も訪問してくれた為だと思いますが・・・

堂々と専業大家として、リアルな友人に活動を報告出来るのも、サラリーマンを退職して制約が無くなったお蔭ですね

ライブドアブログでは、投稿時に毎回Facebookに同時投稿するか選べるみたいなので、皆さんに有益な記事が書けたと自信が有る時は、公開設定をしていきたいと思います

【余談】
今月から博多駅の近くに借りている事務所ですが、一昨日ソファの納品が有り、取り敢えずは座って寛ぐことが出来る様になりました

来週月曜日は、イケアのテーブルセットが届く予定ですが、イケア名物「組み立て家具」は、果たして一人で完成させる事が出来るんでしょうかね〜

8年前にシェアハウスを新築した際は、ニトリの組み立て式デスク12台を、一人で組み立てて、結構きつかった記憶が有りますが、

当時より体力も低下しているので、厳しい場合は趣味が筋トレの大学生の息子を招集して、大家予備軍デビューさせたいと思います(笑)

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fchiro at 23:11コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2016年04月22日

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昨日は、朝一で博多駅近くの事務所に出勤(?)し、ソファの配送に立ち会った後、そのままソニックにちりんに飛び乗って、大分市内に直行・・・

別府市に計画中の新築アパートのプランを作成して頂いている工務店の設計士さんと打合せを行ってきました

因みに、最初のラフプランは先週メールで送信頂き、これまでに何度か電話で打合せは行っていたのですが、


「メールではなかなか意図が伝わり難い・・・」


「でも、高速が通行止めなので、車では行きたくないけど・・・」


という事で、今回の電車での日帰り訪問となった次第です


工務店さんの担当者さんに駅までお迎えに来て頂き、訪問したお洒落な事務所での打合せですが、

事前に送信したメールで何点かお願いしていた内容を修正したプランを作成して下さっていた為、その図面をベースに1時間ほどで終了

取り敢えず、図面上では希望戸数が確保出来ましたが

設計士さんが、確認審査機関と事前協議した際に、指摘を頂いていた項目が有るらしく、それをクリア出来ないと耐火構造となって建築費が1.4倍に跳ね上がるそうなので、クリア出来る事を前提に見積もりをお願いしつつ、事前協議を並行して進めて頂く事になりました

一応、管理会社にはニーズは把握済みなので、建築費が想定内に収まると嬉しいんですけどね

さて、打合せの後は、その工務店が過去に施工した物件を3棟案内して頂きましたが

今回見せて頂いた物件のオーナーは、「(自称)大分で二番目に凄い大家さん」との事

ブログに書くのは自粛しますが、大胆な発想で取り入れていた様々な工夫や物件のクオリティは、「流石は大分NO.2」って感じでした

まあ、「木造物件でのペット対応」など「小心者」の私には実施困難な内容も幾つかありましたが、

地方では福岡と比べるとそんなに競争は激しくないので、完璧を求めず過剰な設備投資は自粛して、低い家賃で個性的な物件を提供するのは、戦略として正しいんでしょうね

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fchiro at 08:30コメント(0)トラックバック(0) 
不動産投資家 

2016年04月20日

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サラリーマンを卒業して本日で20日が経過しましたが・・・、

その内の半分くらいは、鹿児島、大分、東京と遠征を行っていた為、今月から事務所代わりに借りている1kマンションには、未だに家具が全くない状態です

とは言っても、実際には「冷蔵庫・電子レンジ」、「ソファー」、「テーブル・椅子」、「ノートパソコン」と、それぞれ別の業者に発注済みなのですが、繁忙期の為配送のスケジュールが埋まっているみたいで、全ての配送が終わるのは来週火曜日の予定

当面は、梱包解きとIKEAの家具組み立てで忙しい日々を過ごす事になりそうですね(苦笑)

因みに、1Kマンションはそんなに広くないので、机やパソコンデスクは敢えて置かず、ネット検索も丸テーブルにノートパソコンを使って行う予定ですが、

4〜5人程度の来客には対応出来そうなので、部屋の整備が終わったら、親しい大家さん仲間や前職の友人・後輩達をお招きしたいと思います

話は変わり、別府市で検討中の案件ですが、一昨日工務店さんから届いたボリュームチェックの図面を確認したところ、希望よりも1割以上少ない戸数しか入っていませんでした

設計士さんに電話で確認したところ、

「道路斜線の関係と、防火規制に引っ掛かって建築費が高騰するのを避ける為隣地から離して計画したので・・・、」

との説明を頂きましたが、そもそも商業地域で単価が高い土地に、木造で容積率を余らせながら新築する計画なので、戸数が確保出来ないのは非常に厳しい状況です

一応、設計士さんには「各戸の間口を30センチ削って戸数が確保出来ないか検討して欲しい。」とメールでお願いしましたが、果たして結果はどうなるのか、返信を待ちたいと思います

今回の土地には、既に買付けを提出しており、プランと概算建築費が確定次第銀行持ち込みの予定ですが・・・

別府市が震源地の地震が発生した事もあり、銀行の融資方針がどう変わるのかも、正直大いに不安は有りますが、せっかくご紹介頂いた土地なので、融資獲得に向けて最大限の努力は行って参ります

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fchiro at 08:23コメント(2)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年04月18日

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今回の震災により被害を受けた熊本、大分の皆様に謹んでお見舞い申し上げます。

さて、私事で恐縮ですが、先週金曜日から2泊3日の日程で、東京に出張していました

目的は、リノベ物件の見学会と、狼旅団様のセミナーへの参加でしたが・・・

地震の被害の様子をFacebookで発信下さっていた熊本・大分在住の大家仲間の状況や、実家に近い別府市が震源となった地震が金曜日の夜に発生した事等から、流石に旅行気分で楽しむ事は出来なかったものの、専業大家1年生にとっては、大変充実した内容の遠征となりました

お会いした皆様、有難う御座いました

さて、今回の遠征で旧知の大家さん仲間達から「今後の戦略」についてお尋ねされましたので、備忘録として、blogに書いておきたいと思います

【検討中の戦略】

福岡市内中心部での自宅付き一棟マンション新築

福岡市郊外〜近郊での戸建て賃貸新築

別府市内10号線沿線付近でのAPUの学生さん向け木造アパート新築

福岡市内中心部でのシェアハウス向け物件(戸建て、土地〜新築等)取得

横浜市内でのワンルームマンション(区分)購入

正直、現状ではRCの建築費が上がり過ぎていますし、中古物件も高止まりの印象なので、手掛けるとすれば競争が激しくない地域での木造かなと考えてはいますが、

自宅絡みの新築マンション用地は、複数の業者さんに探して頂くようお願いしていますので、もし良い土地が見付かったら多少利回りは低くても手掛ける予定です

今回の遠征では、海外投資のお誘いも頂きましたが、「現金買い」が原則みたいなので、自己資金を減らしたくない現状では手掛ける可能性は低そうですね

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fchiro at 22:32コメント(2)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年04月11日

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私事ですが、本日、新しい職場に初出勤致します

因みに「新しい職場」とは、今月から借りている博多駅近くの1Kマンションの事・・・

実際には、事務所の本店登記を置く訳では有りませんし、看板も無い単なる私の昼間の滞在場所ですが・・・

取り敢えず、福岡市内の外れに居るよりは、家賃や交通費を負担してでも都心エリアに拠点を設けて毎日通う方が、様々な情報も入ってくるし、生活リズムも狂わないのではとの判断です

現状では、電気しか有りませんが、今からゆっくりとパソコンや家具を選んで搬入する予定なので、お客様をお迎えできる体制が整ったら、ご案内させて頂きますので、良かったら遊びに来て下さいね

今からは季節も良くなるので、落ち着いたらクロスバイクを事務所にも置いて、物件見学も兼ねて走り回れたら楽しそうですね

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fchiro at 08:53コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2016年04月10日

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このブログも、あと5ヶ月で開設10周年を迎える事となりますが、

ブログを長く書いてると、結構読者の方からメッセージを頂く事も多く、実際にお会いした方の数も多分20名は軽く超えています

因みに宣伝メールを除けば、その大半は投資家の方からで、購入予定物件や今後の方針に関するご相談が大半でしたが、

先日、初めて「投資家」ではなく「不動産業者の売買担当」の方からメッセージを頂きました

その内容は、

「いつもブログ楽しく拝見させて頂いております。〇〇の不動産会社に勤務しております。売買の担当ですが、ひろさんに良い情報が提供できればと考えております。」

という大変有り難い内容

しかも、返信を行ったところ、「お近づきの印」という事で、私が探していた地域の未公開土地情報をご紹介下さったのです

って事で、早速金曜日に現地を訪問した土地は、既存建物の解体費用が結構掛かりそうだったものの、立地は凄く良く、入居付けには全く不安が無い印象

地図に載っていた徒歩1分のコンビニが、閉店して違う業態の店舗に変わっていたのは唯一残念でしたが

こんな素敵な土地を紹介して頂けるなんて、10年間ブログを書いてきた最大の役得って印象ですね

という事で、現地で合流した建設会社に早速ボリュームチェックを依頼し、概算見積りと図面が届き次第、銀行持ち込みを行う予定ですが、

金曜日に飲みに行った大家仲間の情報によると、決算期を超えても銀行の融資方針は大きく変わって無いみたいなので、何とか高い利回りを確保して、融資獲得に繋がると嬉しいですね

なお、今回もし取り組む場合は、物件の名義は個人とし、新設法人へのサブリースで検討しています

最大の理由は、来年以降私の累進課税ベースが下がるのと、65万円の青色申告控除の活用ですが、

サブリースなら借主が1名になるので、確定申告もそんなに大変じゃありませんし、「先日の鹿児島遠征で評判が良かった譲渡所得の裏ワザ(※税理士さん確認済み)が将来使えるかも」なんて密かに企んでいます

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fchiro at 15:35コメント(2)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 

2016年04月07日

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昨日は、事務所として借りた博多駅近くのワンルームマンションの鍵を取りに行く予定でしたが・・・

4泊5日で行った鹿児島遠征の疲れが出ていた事から本日に延期し、完全休養日に設定

鹿児島で美味しいものを食べ過ぎたせいか、体重も増加気味だったので、午後から久し振りにジムに行って、スタジオ2本、プール1本のレッスンに参加してきました

私が通ってるジムは、水曜日の昼に良いレッスンが揃ってるみたいなので、今後も水曜日を定休日に設定しようかな〜なんて考えていますが、

月、火、木、金と、週4日の通勤(?)で、生活は乱れずに過ごせるのか、暫くは模索したいと思います

さて話は変わり、タイトルの「宅地建物取引士」ですが、

サラリーマン時代に「試験合格」→「登録実務講習受講」までは終えていたものの、取引士(当時は宅地建物取引主任者)登録は行っていなかったのを、今回、遂に登録を実施する事にしました

昨日、県の宅建協会に確認したところ、5月に法定講習を受講後、正式な登録となるみたいです

さて、今回の「宅地建物取引士」・・・、実際には名刺に書く位で費用の割には殆ど役に立たない気もしますが、

将来的に「転売」がやりたくなって業者登録を行う場合は、長いキャリアの方が、多少は役に立つかもしれませんね

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fchiro at 08:45コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2016年04月05日

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4月1日のサラリーマン卒業初日から、4泊5日の日程で実施した「鹿児島遠征」ですが、

先程全ての予定を終えて、福岡の自宅に帰ってきました

因みに今回の遠征では、見せて頂いた物件が計8ヶ所、お会いした投資家さんも10名近くと、大変充実した内容でしたが、

皆様からお話をお伺いして改めて実感したのは、最近のRCの建築費高騰です

複数の鹿児島の大家さんに話を伺ったところ、比較的人件費が安い鹿児島でも、最近は坪60万円未満で建築を請け負ってくれる業者は皆無なのだとか

そういえば私も、先日別府市内の面白い土地を紹介されたので、建設会社に概算建築費を確認したところ、

「32平米の1LDKで戸当り税込み800万円程度(戸数50戸の場合)」

と言われてあっさり断念しましたが、

このご時世・・・、容積率を使い切らなくても、返済期間が短くても、当面は木造で行くしかないんでしょうかね〜(苦笑)

なんて言いつつ、実は現在、1件建設会社にボリュームチェック中の案件が有りますが・・・

取り敢えず、銀行に概要をお伝えしたところ、門前払いでは無い様子

果たしてこの案件が専業1棟目となるのか、

詳細は動きが有りましたらまた書きますので、お待ちくださいね

【追伸】
鹿児島でお会いした皆様、楽しいひと時を有難う御座いました。福岡にお越しの際は、是非飲みに行きましょうね。

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fchiro at 14:48コメント(2)トラックバック(0) 
不動産投資家 

2016年04月02日

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一昨日はサラリーマン生活最後の出勤でした

夕方、皆様にご挨拶を行った後は、仲が良かった若手やアルバイトの方達と記念写真を取って頂いたり、サプライズのプレゼントに思わず泣きそうになりましたが、なんとか笑顔で退社

昨日は、午前中バタバタと社会保険の手続きや、事務所の賃貸契約用に法務局で法人の登記簿を取得した後、

午後からは、300キロ以上高速を飛ばして鹿児島にやってきましたが、新たな出会いは今から楽しみですね

さて、話は変わり私の当面の戦略ですが

建設会社さんに確認したところ、自宅ビル目的で交渉して頂いている土地の話は、進展は無いものの、完全に消えては無いみたいなので、大幅に自己資金を減らす案件には取り組めない状況

とはいえ、先日紹介して頂いた、格安の工務店さんとは是非一度お付き合いしてみたいので、戸建て賃貸用地を中心に、土地探しは続けています

キャッシュフローだけ考えたら、残債が5000万円を切った物件も2ヶ所有るので、そちらの一括返済も有望な戦略ですが、

現状は空前の低金利なので、こちらは当面保留ですね


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fchiro at 09:55コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 
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