2016年07月

2016年07月30日

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私が現在大分県別府市で計画中のアパート(2棟18戸)は、地元の工務店に施工を依頼する予定で、現在詰めの協議を行っています

因みに今回の工務店さん、アパートの建設実績は、何十棟も有るとのお話しですが、

福岡に数多く有る「アパート建て売り業者」の様に、常設のモデルルームを保有している訳では有りませんし、物件毎の仕様はオーナーの意向で結構異なるみたいで、実際にどのグレードの設備や仕上げを予定して、見積もりを頂いてるのか解らないのは、悩ましいところです

実際に、この会社が施工した物件について、以前大分の大家さん仲間から相談を受けて一棟だけ見学した事は有りますが、正直、その物件は私の希望するレベルに到達していなかったのも、不安要因なんですよね〜

という事で、設備や仕上げに関しては「見積書」等の記載内容で確認するしかないのですが、現在頂いている「見積書」では、大半の項目が「〇〇一式」という表示の為、以前から営業の方に「仕様のリストを作成して下さい。」とお願いしていましたが、

今回、融資も確定しましたし、たまたま大分市内で最近この業者さんが施工したアパートの内見が可能との話だった為、明日から急遽2泊3日の日程で、大分出張を行う事にしました

現在九州では、普通車なら高速道路が3日間6,500円で乗り放題となる「九州観光周遊ドライブパス」も使えますし、最近管理会社の担当者さんが人事異動で変わってるみたいなので、ご挨拶を兼ねてしっかり打合せを行ってきたいと思います

明日は、昼に福間海岸で実施される「ZUMBA&バーベキューイベント」に参加後、高速を飛ばして行く予定ですが、

夜は、大分の仲間とステーキ飲み会も予定していますので、肉尽くしのハードな一日となりそうですね

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fchiro at 23:30コメント(0)トラックバック(0) 
新築アパート | 物件取得

2016年07月27日

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昨日夕方、別府物件のメインバンクから連絡が有り、「別府市新築アパート計画」の融資について、ほぼ希望通りの内容で承認頂ける事となりました

って事で早速、仲介業者さんに連絡を行い、先日のブログに書いた面積の件がクリアされれば契約したい旨お伝えしましたが、

売主様から提示した条件について了承を頂く事が出来れば、正式にプロジェクトの実施が決定する事となります

因みに今回は、昨今の建築費高騰の影響と、土地の立地が良く(駅徒歩圏)、坪単価も高めな事から、3年前に新築したRC造のマンションより木造にも関わらず利回りは低下する事となりますが、

低金利の恩恵で、「返済比率50%未満」、「一棟手残り30万円以上」という個人ルールはクリア出来るので、「良し」としたいと考えています

さて、今回もし新築を手掛ける事が出来た場合、別府市内では3ヶ所で計7棟という事になりますが・・・

一定の規模に到達したメリットを生かして、現在地域のシルバー人材センターにお願いしている清掃について、アルバイトを雇用して直接実施した方がメリットが有るのではと、密かに考えています

勿論、管理会社とも相談して、デメリットの検証を行う必用が有りますが、電話一本で動いて貰える人材が現地に居ると、管理も楽になるので、「水回りの小さな修繕も対応可能」なんて方が見付かったら嬉しいんですけどね〜

【余談】
昨夜は、サラリーマン時代の後輩達に博多駅近くの事務所を訪問して貰い、久し振りに凄く楽しいひと時を過ごす事が出来ました

サラリーマンを辞めてから、ストレスは激減したものの、人と話す機会が少なくなり、若干寂しい思いも有るので、せっかく借りた事務所が溜まり場になってくれたら少し嬉しいかもですね

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fchiro at 11:10コメント(0)トラックバック(0) 
物件管理 

2016年07月24日

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我が家では、私のサラリーマン早期退職に併せて2つ目の法人(プライベートカンパニー)を昨年末に設立しました

因みに、その理由は、

節税対策

社会保険対策(第一法人は妻が代表、第二法人は私が代表)

の2点で、今のところ、私が代表社員を務める新設の合同会社は、保有物件、借り入れの何れも無く、収入は第一法人の物件をサブリースした差額のみという状況です

という事で、これだけ読むと本来なら次に取得する物件の保有名義は、「新設法人」が合理的と考える方も多いと思いますが、

現在私が考えている保有形態は、「個人名義で取得し、第二法人へサブリースする。」となっています

4月から「サラリーマン業の副業規定」という足枷が無くなったのも正直大きいですが、私個人としても、サラリーマンの給与が無くなって総合課税の税率が低くなりましたし、青色申告の65万円控除も使わないと勿体ないという判断ですね(笑)

また、個人の確定申告では、「入居者様の住所・氏名、賃料、賃貸期間」を申告時に打ち込む必要が有るので、以前は「物件が増えたら面倒臭いな〜」と考えていましたが、サブリースを使うと、個人分の確定申告が楽ちんになるのも嬉しい限りです

現在、生活費としては二つの法人からサラリーマン時代の手取りに近い金額を役員報酬として受領していますが、妻から「ボーナス分が足りない」とクレームが来ていますし、個人の小遣いも確保したいので、何とか早期に個人物件確保を目指したいと思います

なお、上記の詳細な理由が気になる方は、事務所に遊びに来て頂ければ、ディープなお話も出来ますので、お気軽に連絡下さいね


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fchiro at 22:51コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年07月20日

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4ヶ月近く悪戦苦闘していた別府市新築アパート計画ですが、今週末か遅くとも来週初めには、銀行の融資が承認される事となり、いよいよ前進か撤退かの決断を迫られる事となりました

因みに、融資の条件自体は「融資金額」、「金利」、「返済期間」の何れも満足出来る数字で銀行から本日示して頂く事が出来、返済比率もなんとか50%を切る事が出来ましたが、

一点だけ悩ましいのが、土地の売買価格を幾らで合意できるかという事

個人的には、私も不動産の世界で生きていく一人として、「買付証明書」に記載した金額から、後出しじゃんけんで値引きを求めるのは本意ではないのですが

実は今回の売買対象の土地・・・、面積が公簿より1割近く少ない可能性が有るんですよね〜

元々、今回の土地は実測図が無く、昨年取得した現オーナーが、買値と同額で諸経費分を損切りの形で売りに出されたのですが、

工務店の設計士さんがボリュームを入れる為に現地でメジャーを当てて作成した図面には、公簿面積より大幅に少ない面積が記載されていたのです

勿論、正式な測量ではないので、実際にはもう少し多い可能性は高いみたいですが、

公簿面積より少ないのは間違いないとの事

今回、交渉に当たっては、面積の話で気分を害されては得策でないと考えて、「銀行の評価が低くて、融資が希望金額より削られたので・・・」という理由により、売値の減額を求めてきて、当初は売主様も「やむを得ないかな〜」と考えてらっしゃったみたいですが、

途中から、「元々赤字なんだから、一文も負けられない」との方針に変わったとの事で、その後に面積の話を工務店を通じてして貰った際も、変わらなかったと報告を受けています

個人的には、実際に1割面積が少なくても割高ではないと考えていますし、融資も良い条件が出たので収益性の面からは問題ないのですが・・・

面積が1割も少ないのにそのまま決済しちゃうのは、果たして「大物」OR「お人好し」・・・皆さんはどっちだと思いますか

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fchiro at 21:13コメント(2)トラックバック(0) 
物件取得 

2016年07月16日

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一昨日午前中、福岡のメインバンク担当者さんから、「お申し込み頂いてる融資の件で、今から事務所を訪問しても良いですか?」との連絡が有ったので、了承して面談させて頂きましたが、

結果は、予想通り「融資困難」とのお話しでした

因みに案件は、以前も書いた通り大変マニアックな物件で、金額自体は「土地値+α」程度なのですが、売主様が現在の建物に大変思い入れが有り、「出来ればこの建物をそのまま使って頂ける方に譲りたい。」とのご意向だった為、その方針で事業計画書を作成・・・

まあ、当初から収益的には厳しいのは認識済みでしたし、銀行からも「もし事業計画通りの利益が出なくても、他の物件からの収益で補てん可能で、本気で取得する意思が有るなら検討します。」と言われたので、打診した次第ですが、

行内で検討頂いた結果、「やはり、今回の案件で他の物件の利益を食い潰す可能性が高いのは宜しくない。」との結論に至ったとの事

一応想定内の結果ですし、経営者の立場からは、今回の判断は理解していますが、素敵な建物の再生にチャレンジ出来ないのは若干寂しいですね

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fchiro at 10:38コメント(0)トラックバック(0) 
銀行融資 

2016年07月13日

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6月末のブログに「初期費用以外のデメリットは無い」と書いて実施宣言した宅建業者登録ですが、

今週末に迫った直近の締め切りまでの申請は、一旦見送る事にしました・・・

その最大の理由は、宅建協会加入に向けた推薦人の存在です

福岡の宅建協会への加入には、既に会員になっており、且つ業歴3年以上等一定の要件を満たす業者2名の推薦が条件となりますが、

その内1名は、加入する地区の会員との条件が、大変悩ましいところです

因みに私は、3年前に引っ越してきた現在の自宅を、法人の本店所在地としていますが、

現在の地域に越してきて以降に地場の業者さんと取引を行ったのは、「新築マンション用地」と「自宅マンション(区分所有)」の購入の2回が有ります

なので、本来ならその業者さん何れかに推薦人をお願い出来れば手っ取り早いのですが、

「新築マンション」の方は、新築後1年ちょっとで速攻で売却してしまいましたし、「自宅マンション」の方は、当時の担当者が任意売却の債権者との交渉に手間取り、融資承認から決済までに3ヶ月以上掛かって私がブチ切れちゃった為、どちらもお願いすれば「NO」とは言わないと思うのですが、なかなか頼み辛い状況なのです

一応、支部の方には「どうしても推薦人が見付からない時はご相談下さい。」と言われてますが、昨日書いた「超マニアックな物件」がもし購入出来た場合は、その建物に事務所を設置し、勝手知ったる地域の支部に加入という選択肢も発生するので、暫くは「保留」が正解と判断した次第ですね

【余談】
私は収益物件を購入する場合、銀行には「売主希望価格」を基に事業計画書を作成して融資を申し込みした後、指値で買付けを入れるという手法を以前から使っていました

個人的には、指値は断られたり押し戻される可能性も高いのに、売主が了承していない指値前提で銀行に資料を出すのは可笑しな話ですし、収益物件の取得はスピード勝負の側面も多いので、当然の事と考えていましたが、

先月、大分の工務店から紹介頂いた銀行さんは、「稟議後に売買価格が変わると本部が不信感を抱くので、金額が確定するまで正式な稟議はあげられない」との方針みたいで、正直大変戸惑っています

福岡でお付き合いしている銀行さんは、「融資額が増えるのはNGだけど、取引金額が安くなる場合で、且つ取引金額が融資金額以上なら問題なし」との方針の為、過去に何度か、結果的に少ない自己資金で物件を取得出来た事も有りましたが、

取引金額が確定した後だと、そんな裏技も使えないので、今回は余程金利が低くならないと、ご縁は無さそうですね

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fchiro at 21:38コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年07月12日

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先月末に事務所を訪問頂いた業者さんから、一昨日の午後、買い物中に着信が有りました

目的は、

「〇〇の物件が価格下がったんだけど、どちらかから情報貰ってますか?」

とのお話しだったので、「知らない」と言うと、資料をFAXして下さることに・・・

さて、帰宅して資料を確認したところ、単身向け築25年のRC物件で、バス・トイレ別で利回り約10%と、このご時世にしてはまあまあの数字

お会いした際に、「うちは10%未満の物件は紹介しない」ってお話されてましたが、予想通り中々良いセンスの業者さんみたいです

ただ、残念ながら「福岡の単身物件で3大ADが高い地域の物件」と、「1室あたり家賃が3万円未満」という私の条件に抵触していた為、見送りさせて頂きましたが、

一応、ネットで検索しても出てこない物件だったので、今後を楽しみにしたいと思います

なお、ADの相場については、私は結構前に福岡の単身物件から手を引いちゃったので、最新情報は知らない事を悪しからずご了承下さいね

話は変わり、先週初めにネットで面白い物件を発見し、金曜日に見学してきましたが、

銀行に資料を渡して相談したところ、全くの門前払いじゃないとの事で、急遽、週末に「事業計画書」を作成して、昨日提出してきました・・・

因みに、今回の案件は昨年チャレンジした結果、盛大に玉砕した「旅館」以上の超マニアックな物件・・・

まともに行けば、門前払いとなるのでしょうが、

福岡市内で評価はそれなりに出る立地。

(素人の私が作った)事業計画書上は黒字となっている。

専業大家として腰を据えて取り組む覚悟をアピールした。

という状況から、一応メインバンクの支店内で検討いただけるとの事

ネットの情報だけで2日間で「事業計画書」を作り上げる事が出来たのは、サラリーマン時代に上司から資料や文書の作成能力を厳しく鍛えて頂いたおかげですが、

とはいえ、実際には全く未知の分野なので、もし融資が承認されたら、黒字化に向けて当分忙しくなりそうです

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fchiro at 16:04コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 

2016年07月05日

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4月から取り組んでいる「別府市新築アパート計画」への融資獲得に向けた新規銀行開拓ですが・・・

元々、現在の別府物件のメインバンクに融資申し込みをしなかった理由は、表向きは「融資期間が20年迄」と言われた事ですが、本音としては、今後の戦略上、他の金融機関の方針を知る良い機会だったという面が大きかったのです

まあ、他の大家仲間みたいに、私も法人の大分支店を開設すれば、信用金庫等の地域に密着した金融機関から融資を受けるチャンスが発生するのでしょうが、

正直、そこまでして大分に特化する気は無いので、福岡・大分の両方に店舗が有る銀行と、もう一行お付き合い出来ればという発想でしたが

結果としては、せっかく工務店に素敵なプランを作成して頂いたものの、最初に相談したA銀行は融資不可が確定し、その後に工務店さんから紹介頂いたB銀行も、先週末に大変厳しい条件を提示され、「新規開拓作戦」は大苦戦中となっています

って事で、現状はB銀行から提示された自己資金増等の条件に対応する為に、土地・建物の金額について再検討をお願いしていますが・・・

もし私の条件を受諾して頂いた場合は、利回りも10%を超える事も有り、「撤退」という選択肢は捨てる予定の為、昨日、保険の意味で今更ながらですが、別府物件のメインバンクにも物件資料の持ち込みを行いました

一応、B銀行の「定期預金」と「自己資金」の条件は容認する予定ですが、金利も想定以上だった場合は、メインバンクの結論が出る2週間後迄お待ちいただきたいと思います

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fchiro at 22:54コメント(2)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 
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