2016年10月

2016年10月28日

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先日、福岡大家の会のFacebookページでも情報はシェアしましたが、火曜日の夕方、以前からお世話になっている仲介業者さんが、某銀行の営業マンと一緒に私の事務所を訪れて、その銀行が最近取り扱っている収益物件向けのパッケージローン(保証会社付き)について、お話を伺いました

因みに、元々の経緯としては、先週末にその仲介業者さんから「将来の退去時に転売益が狙えそうなオーナーチェンジのファミリータイプマンション(区分所有)」を紹介頂き、併せて「足が速い物件なので、審査が速い融資を扱う銀行の担当者を紹介したい。」という事でアポを取っていたのですが、

実際に事務所を訪問頂いた時点で、その物件には買付けが入っていた為、銀行担当者との顔合せとのみなった次第です

なお、肝心のお聞きした融資の概要ですが、

サラリーマンで、年収400万以上が対象

独身可

一件当たり1億迄で、一棟、区分どちらも可

個人限定、団信・保証料込みで金利は変動1.8%

構造問わず50年−経過年数の返済期間が可能

審査は早ければ3日で可能

購入者又は物件の何れかが福岡ならOK(最近は名古屋への融資も多い)

という内容で、「S銀行の融資を金利だけ低くしたみたいで、物件次第では使いやすそうだな〜」という印象を受けました

大家仲間の中には、「結構前に紹介を受けた。」という方もいらっしゃったので、業界では有名な商品なのかもしれませんが、私は3年前にこの銀行の別の支店とトラブルが有り、現在は、口座は持っているものの、お付き合いは絶っているので全く知らなかったですね

さて、今回の情報を聞いた直後に私はある行動を取りましたが、果たしてその行動とは・・・、

次回のブログで書きますので、楽しみにお待ちくださいね

【余談】
今週土日は、狼旅団セミナーを受講する為、久し振りに一泊二日で東京出張に行ってきます

結構人見知りな奴ですが、気付いた方はお声掛け下さいね

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fchiro at 08:13コメント(0)トラックバック(0) 
銀行融資 | 投資戦略

2016年10月27日

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このブログで何度か紹介してきた「正しい地上げ理論」ですが、

先日紹介頂いた「変装して見に行った物件」が、初のチャレンジ物件になる可能性が出てきました

因みに、本来の「正しい地上げ」とは、例えば大通りに面した坪単価50万円の土地の裏に、路地に面した坪単価20万円の土地が有った場合に、その両方を取得して、「(50万円−20万円=30万円)×裏通りに面した土地の面積」の相当額、資産価値を上げるという仕組みですが・・・

まあ、土地の価値は路線価だけでなく形状(間口が狭い、不整形等)や適性画地規模(マンション新築で容積率を使い切れる広さ)等、様々な要因でギャップが有りますので、基本的には2筆以上の土地を一体利用して、1+1が2より大きくなれば、全て「正しい地上げ」と言って良いと思います

さて、今回の物件は、単体では「築古戸建てが付いた間口が広く奥行きが狭い相続案件の売り土地」ですが、

実はその土地を囲むように、広さが1.5倍位の間口2メートル程の旗状地(袋地)が存在しており、以前からその土地のオーナーは、「手前の土地を売るか、奥の土地を買ってほしい。」との意向をお持ちだったみたいなのです

「隣の土地は倍の値段を出しても買え」なんて格言もある様に、今回の物件もその隣の方に話を持ち込めば、高く買ってくれる可能性は高いのでしょうが、

今回の売主様は、亡くなられた親御さんから「隣にだけは売るな」と言われてた為、私に話が回ってきた次第です

まあ、手前の土地単体でも十分利用は可能なので、奥の土地を高値で購入する必要はないのですが、

今回は幸いにも小振りな案件で、手前の土地は手持ちの現金で決済可能なので、一旦手前を押さえた後に、奥の土地を「金額次第では検討しても良いけど・・・、」みたいなスタンスで攻めるのも面白そうです

世間では、「坪単価が安い旗状地(袋地)に収益物件を建てて利回りを上げよう」なんて投資法も有るみたいですが、

間口が狭い土地は、駐車場が確保出来ない等、利用価値は低くなるので、個人的には一体利用で資産価値を上げてあげた方がベターだと思いますね

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fchiro at 08:36コメント(0)トラックバック(0) 
地上げ 

2016年10月25日

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先週水曜日にメインバンクから3億円の融資を承認頂いた、「融資が一番最初に承認された人に優先交渉権が発生する一棟物件争奪戦」ですが・・・

融資承認を受けて、仲介業者との最終的な打ち合わせを行った結果、購入を見送る事としました

理由としては、融資承認後に初めて可能となる指定管理会社との打ち合わせが、「担当者が一週間旅行で居ない。」という理由で拒否されて、懸念している事項の確認が出来なかった事や、融資を打診していたもう一行の回答が間に合わず、融資シェアが偏り過ぎる事等、メインバンクからの融資承認条件で預金拘束が付いた為、変装して見に行った未公開物件に参戦出来なくなるのが嫌だった事等、様々ですが、

まあ、その様な懸念を吹き飛ばす迄の魅力を私が感じる事が出来ず、仲介業者やこの物件を検討している他の投資家さんとの温度差を感じて、冷めてしまったのが大きいと思います

実際、3年前に話を聞いてたらゴミ箱に直行してたレベルの案件なので・・・

って事で、個人的には頭を切り替えて前に進む積りですが、

密かに心を痛めてるのは、多大な労力を掛けて融資を承認頂いたメインバンクに対し、別府市新築アパート案件と2回連続で物件を流すという不義理を働く結果になってしまった事です

銀行の担当者さんには、経緯をご説明して「また物件が有りましたらご相談下さい。」と言って頂けましたが、

本音では「レッドカード状態」だという事を肝に銘じて、次のチャンスを生かしたいと思います

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fchiro at 12:58コメント(0)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 

2016年10月18日

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先々週のブログに書いた「融資が一番最初に承認された人に優先交渉権が発生する一棟物件争奪戦」ですが・・・

本日、融資を申し込んでいた銀行のうち、一行から「承認」の連絡を頂きました

因みに現時点では他に融資が承認されたとの連絡は入っていませんが、今回の業者さんは、銀行が発行した「融資承認の証明書」を添付した「買付証明書」を提出して初めて一番手が確保出来るとの事

ただ個人的には、「管理会社指定」、「ペット可前提の家賃設定」等、いくつか気になる項目が有るので、管理会社との面談を終えて疑問が解消するまでは、買付証明書提出は控える事とし、その間に別の方の融資が承認されたら、縁が無かったと考える積りです

なお、先日のブログに書いた変装して見に行った物件の方は、非常に魅力的なだったものの、不確定要素も多く購入出来る可能性は低い為、本来なら確実性を取った方が良いのでしょうが、

若干刺激が足りないと感じてしまうのは、困ったものですね

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fchiro at 19:03コメント(0)トラックバック(0) 
銀行融資 

2016年10月15日

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先日、某大手業者さんから、築古戸建ての未公開物件情報(相続案件)を頂きました・・・

所在地はもろに私が探していた地域で、現地を外から見た感じでは、建物自体は築年数相応の痛みが有りそうだったものの、駐車場も複数取れそうだった為、早速内見を希望したところ、

「売主様(若干遠方に住むご子息)に鍵をお借りできないか交渉しましたが、現地には未だ残地物が有る為、お断りされました。正式な内見開始は、室内を片付けてからになるので時間が掛かりそうです。ただ、ひろさんには是非早めに現地を見て欲しいので、業者さんのふりをして一緒に行きますか?」

とのご提案を頂いてしまいました

実は来週、売主様の立ち合いで測量士が現地調査を予定してるそうですが、その際に、1名位なら関係者のふりして同席しても大丈夫じゃないかと・・・(笑)

因みに、「格好はスーツか作業着が良いですよね〜?」と確認したところ、「やっぱ作業着の方が・・・、」との回答でしたが、

流石にサラリーマン時代の作業着を着ていく訳にもいかないので、今後の為にも一着新調しようかな〜と考えてます

まあ、余り綺麗だとばれるかもしれないので、一回作業した後に洗濯してた方が正解ですかね(笑)

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fchiro at 22:08コメント(0)トラックバック(0) 
チャンスを生かす 

2016年10月12日

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来週決済予定の築古区分所有物件ですが・・・

当初の予定では、「大規模修繕が終わる年明け位から募集開始しようかな〜」なんて考えていましたが、急遽予定を変更し、決済直後に管理会社さんと賃貸管理の契約を締結して、募集スタートしてもらう事にしました

因みにその理由は、

「資金繰りがやばい為、一刻も早く家賃収入が欲しいから」

なんて話では無く、実は節税対策の一環で・・・

税理士さんに確認したところ、「賃貸募集を11月までに開始しないと、11月末決算の法人で今期の減価償却費は計上できない。」との回答だった為、素直に従った次第です

まあ、減価償却費といっても、2/12(2ヶ月分)だけなので、それ程大きな金額にはなりませんが、

節税対策に関しては、やれる事は全てやっとかないと、後で後悔しますからね・・・(苦笑)

現状はメッチャ汚い部屋ですが、もし清掃だけで借りて下さる方がいらっしゃったら、利回りも凄い数字になりそうです

【余談】
昨日、3年振り位にFacebookのプロフィール写真を変更したところ、多くの方から「もしかして少し瘦せたんじゃない?」という嬉しいコメントを頂きました

最近は、ZUMBAというラテン系のダンスを含め、週に7本(月曜60分、火曜60分、水曜45分×2、木曜60分、土曜45分+60分)のスタジオレッスンに入ってるので、少しづつ効果が出てるのかもしれませんね

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fchiro at 21:12コメント(0)トラックバック(0) 
節税 

2016年10月11日

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連休前にとある業者さんから、福岡県内某市に所在する、築20年、利回り約10%のファミリータイプ一棟マンションを紹介頂きました

因みに、現状満室との事で、なかなか美味しそうなイメージは有りましたが、

所在する地域に余り馴染みが無かった事や、金額が大き過ぎた(4年前、別府市に建てた新築マンション以上)事、現在別の案件で銀行に審査依頼中な事等を総合的に判断して、結局、現地も見に行かずに見送り決定

試算では、フルローンで25年の融資が引けた場合、毎月100万円以上の手残りが可能という計算となった為、正直、ちょっと勿体無かった気もしましたが、

まあ縁が無かったという事で割り切りたいと思います・・・

それにしても、こんな物件の情報が私クラスの投資家にまで入ってくるという事は、収益物件の価格崩壊が始まってるのかもしれませんね

なお、私の投資基準は目先の表面利回りだけでなく、6~15年程度の一定の保有期間における総収益の期待値で判断していますが、

融資が付き難い郊外物件で、更にロットが大きいとなると、正直、出口戦略のイメージが全く湧きません

自分で運営する事だけ考えれば、利益重視で正解と思いますが、私自身、既に父が亡くなった時の年齢を超えていますし、自分が長生きせずに家族に残す可能性を考えると、運営が面倒な物件、売却が困難な物件は買い辛いですね

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fchiro at 15:58コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 

2016年10月09日

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うちの資産管理法人(プライベートカンパニー)は、11月末決算となっています

因みに税理士さんには、毎月の記帳は自分で弥生会計で行った後、12月下旬に弥生のデータと領収書の綴りを送付し、チェックや減価償却費の計算、決算仕訳をお願いするスタイルでお願いしており、今期で第9期となりました

なお、領収書等の重要書類は、博多駅近くの事務所には持ち込んでおらず、帳簿処理は自宅の書斎で行っていますが、

今回の3連休で決算まで2ヶ月を切った事から、若干気合いを入れて入力を実施

まあ、本当は毎月きちんと入力したら良いのでしょうが、追い詰められないとしない性格は、今更治りそうもないですね(苦笑)

さて、実際の収支ですが前期と比べて、

【増収及び経費減の項目】
・金利引き下げによる支払い利息減少
・一括償却資産の減少(前期は車両を計上)
・消費税負担の有無(課税事業者→非課税事業者へ)

【減収及び経費増の項目】
・役員報酬増
・サブリース実施による家賃収入減
・ファミリータイプアパート売却による家賃収入減
・事務所賃料発生

となっており、概ね計画通りに進める事が出来ました

それでも税負担は結構大きいのですが、キャッシュは順調に積みあがってるので、このまま安定経営を続けながら、今後は個人や新設法人で利益を出していきたいと思います

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fchiro at 21:35コメント(0)トラックバック(0) 
法人化 

2016年10月07日

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実は現在、とある一棟物件の争奪戦にエントリーしています・・・

因みにその物件は、現在の低金利ならキャッシュはそこそこ残りますが、

正直、3年前なら絶対買ってなかった所在地(ショッピングモールには近いけど、若干駅から遠くマイナーな立地)や利回りです

そんな物件にも関わらず、業者さんによると「最近はこんな値段で絶対出ないし、情報をオープンにしたら一瞬で売れる筈。」、「1千万円買い上がっても欲しいお客が控えている。」なんて話を聞くと、改めて「バブルだな〜。」と思いつつも、縁が有るか確認の意味も含めてエントリーしてる状態です

って事で、物件に関して他にエントリーしてる投資家さんと比べて著しくテンションが低い為、若干申し訳ない気持ちも有りますが、元付業者さんからせっかくお声掛け頂きましたし、取り敢えず、「個人名義での収入を確保したい。」という当面の目的はクリア出来るので割り切って進めています

なお、この物件の争奪戦ルールは、定番の「一番先に融資が付いた人」となっていますが、

「管理会社指定」等、購入にあたっていくつか条件が付されており、これらの条件は融資承認後でないと一切交渉不可らしいので、場合によっては融資が承認されても条件に合意できず流れる可能性も有りそうです(苦笑)


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物件取得 | 不動産屋との付き合い方

2016年10月04日

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本日は、朝から区分所有物件3室の売買契約を締結し、手付金を支払ってきました

物件は先月契約したのと同じマンションで、今回も現金決済ですが、売主様の抵当権が設定されていることから、決済は2週間後に行う予定となっています

今回は、売主側業者さんの担当者さんも、私と同じ大分出身の方という事で話も弾み、40分程で無事に契約手続きを終える事が出来たのは嬉しい限りですね

因みに今回の売主様、私に3部屋譲渡した後も、区分所有で100室以上保有しているとの事で、「今後も売り出す場合はお声掛けします。」とおっしゃって頂きましたが、

気持ちは大変嬉しいものの、何分リフォームにお金が掛かる物件で、現金買い前提なのは悩ましいですね

取り敢えず、4部屋リフォーム仕上げて埋めなきゃですし・・・

って事で、「私も買いたい。」という方がいらしゃいましたら、連絡が有った時にご連絡しますので、こっそりメッセージくださいね

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中古ワンルームマンション 
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