2016年12月

2016年12月31日

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皆様、年末年始は如何お過ごしでしょうか

私は、昨日から大分の実家に帰省し、3日迄滞在予定

昨夜は、持参したタブレットで「ふるさと納税」の駆け込み申請を行いましたが、無事に完了したので、本日からは、別府の温泉巡りでもしながら、ノンビリ過ごしたいと思います


さて、本日で2016年が終わるので、「不動産経営日記」として一年を振り返ってみると、

先ず保有資産ですが、戸数は年始と比べて、10戸のファミリータイプ一棟マンションを売却して、小さな築古の単身向け区分を4戸購入した為、6戸のマイナス

購入した物件は、現在リノベーション中で、未だ家賃収入は発生していない為、収入面では大きくマイナスとなりましたが、

その分銀行からの借入残高は、2億円近く減りましたし、既存物件の借入についても、銀行から金利を引き下げて頂く事によって、毎月40万円近く利払いが減少したので、収益性は大幅に向上させる事が出来たと考えています

なお、今年は別府市内の約一億の新築アパート案件と、福岡市内の約三億の新築マンション案件を、それぞれ融資承認後に流してしまいました

今だから書きますが、流した理由は、銀行融資の審査と並行して進めていた物件の精査の中で、別府案件では「実測面積が1割近く少ない」、福岡案件では「近隣に嫌悪施設が有る」という問題が判明した為、契約金額に調整で打診したものの、どちらも売主様から「一切の譲歩不可」との回答が有った為、深追いせず見送った次第です

改めて、物件価格高騰により、売主が強気だったな〜と実感させられますね


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fchiro at 08:42コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2016年12月24日

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一昨日、博多駅近くの事務所で契約書にサイン(実際は法人名義なのでゴム印)したファミリータイプの区分所有物件ですが・・・

昨日、仲介業者さんから電話が有り、売り主様からも無事にサインをいただけたとの事

これで、手付倍返しによる契約解約以外は、ほぼ購入が確定する事となりましたので、今回の物件について少しだけ詳細を書きたいと思います

さて、今回の物件を取得した狙いですが、実は、10月、11月に4室まとめて購入した中古マンションと同様、「近隣に新駅が開設される事に伴う資産価値向上」となっています

因みに、4室購入した物件の方は、地下鉄七隈線の新駅絡みで、こちらは駅の場所やオープンの時期(4年後)も決まっていて、先日の陥没事故に伴う遅れは若干気になるものの、既に工事も進んでいますが

今回購入した物件については、一度某新聞で「新駅の構想が有る」との報道はされているものの、実際の確定事項は皆無で、現状では噂だけの状況

その新聞報道も、今月初めに福岡大家の会の大家仲間に教えて貰うまで、私も全く知らなかったのですが、全国紙の報道のみで地元有力紙は後追いしていない為、「知る人ぞ知る」って感じだと思います

さて、そんな状況の中、「新聞報道の実現可能性は高い」と判断し、満額での購入に踏み切った理由ですが、その新駅の開設予定者が、10月に株式上場を果たして現在絶好調のJR九州さんだったからです

株式上場時の専門家のコメントで、「JR九州は鉄道会社ではなく、不動産会社と考えるべき」なんて話も有りましたが、

実際にJR九州は「MJR」のブランド名で福岡市内に大規模マンションを建てまくっている、福岡でも一二を争う元気なデベロッパーとの印象

また、直近でも「ししぶ駅」や「新宮中央駅」等の新駅を次々と開設していますが、高度成長期以来、鉄道会社のビジネスモデルは、「田舎の何もないところの土地を安く先行取得し、鉄道を通し駅を造って資産価値を上げながら開発・分譲する。」が定番となっていまして、

今回も「新駅予定地」と噂されている地域の周辺に、九州大学の西区移転に伴う広大な土地が供給される事から、この土地取得を交換条件として、新駅が開設される可能性は極めて高いと判断した次第です

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fchiro at 01:08コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2016年12月22日

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一昨日のブログに書いた、「契約予定物件の売買金額を構成する要素」が間違えていた話ですが、実は、収益物件で一番重要な「賃料」の相違でした

まあ、「高い」場合はそのまま知らないふりして契約しちゃう訳で、当然の事ながら、資料よりも実際の賃料が低かった訳ですが・・・

元々、今回の物件を検討した理由は、近い将来、物件のすぐ近くに新駅が出来る予定と報道されていた事から、その後の開発に伴う資産価値上昇狙いだった為、多少利回りが下がっても売買価格が下がるなら異存ないところ

という事で、結局「家賃差額×53ヶ月分の値引き」で了承し、先ほど契約書にサインしてきました

今回の物件は、当面ローンを支払った後の手残りは殆ど有りませんが、「90崢兇┐裡苅味庁法∧震娘庵鷦崗譯隠娃亜鶻諒櫃梁腟模マンション」なので、現在の入居者さんが退去後に実需向けで売り出せば、そんなに苦労せずに利益が出せそうですし、

シナリオ通り、「新駅設置」&「周辺の区画整理」が実施されれば、「資産価値」、「家賃」のどちらも、かなり上昇すると考えています

少なくとも、私の感覚では東南アジアのプレビルド物件なんかよりは遥かに可能性が高いと思うんですけどね(笑)


なお、シェアハウス狙いで入札参加を検討していた「築古寮物件」については、昨日メインバンクと協議した結果、入札を見送る事としました

その理由は、

メインバンクの融資は基本的に前向きな回答を頂いていたが、昨日迄に確定は出ず、若干とはいえ、保証金を流す恐れが有った事

大手仲介業者の知人に聞いた「建て売り業者転売時の想定土地値」が予想以上に高く、検討中の金額で札を入れても、落札できる可能性が低かった事

自宅案件に向けて、手元資金を出来るだけフリーにしたかった事

の3点でした

本来なら、収益物件より自宅を優先するなんて、投資家失格かもしれませんが、

取り敢えず、先日大分の物件でも融資可能な福岡の地銀さんを見付けたので、当面は手元資金を維持しながら、物件探しを続けていきたいと思います

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fchiro at 12:28コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 | 不動産屋との付き合い方

2016年12月21日

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我が家の住まいの遍歴は、新婚時代の「2DKの賃貸アパート」からスタートして、「3LDKの中古区分マンション」→「4LDKの中古区分マンション」→「5LDKの自宅付きビル」→「3LDKの賃貸アパート」→「4LDKの中古区分マンション」と推移してきました・・・

因みに、は同じマンション、はそこから500メートルほど離れた場所で住みやすい地域だった為、購入した時は「終の棲家」と考えていましたが、度重なる上階からの漏水と、娘が就職で家を出て3人暮らしに5LDKは広過ぎた事から、息子の大学進学を機に、自宅ビルは売却して、大学の近くに家族で引っ越したものです

ただ、現在の住まいは快適には過ごせているものの、いかんせん都心から遠過ぎる為、以前から「この地域に住むのは4年間限定で、息子が大学を卒業したら、住み慣れた地域に戻ろう」と考えており、来春の息子の卒業予定に合わせて、複数の業者さんに物件情報を依頼していました

一昨日のブログに書いた土地は、正にそんな希望にドンピシャだったので、銀行の理解さえ得られれば是非取得したいと考えていますが、

このままいくと、「マイホームは負債理論」で最もやり玉にあげられる「新築一戸建て」になりそうです

一応、建物は2人暮らしに最低限の広さで考えていますし、分譲マンションと違って、管理費や駐車場の負担が無くなることや、都心近くに住むと交通費も大幅に削減される為、月々の出費は大きく増えないと思いますが、

なんて言い訳は置いといて(笑)

キャッシュフローゲーム会でも、「負債を買うのが悪い訳じゃなくて、負債を資産と勘違いして買うのが悪」と言いますし、もし手がける場合は、これまでの経験を生かしてしっかり楽しみたいと思います


なお、以前も書いた事が有りましたが、実はの中古マンションは、「自宅は負債」を地で行ってしまっており、結果的にはどちらも約10年後に買値を1千万円下回る金額で売却しています

不動産投資に興味がない方でも、「マイホーム購入」により、大きな負債を抱える可能性は有るので、来年1月29日に大分で開催予定の「初心者向け中古マンション投資セミナー」では、不動産投資家を目指す方だけでなく、近い将来、マイホームを検討中の方にも参加して頂けると嬉しいですね

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fchiro at 07:47コメント(0)トラックバック(0) 
投資家の自宅について 

2016年12月20日

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日曜日に購入が決まり、木曜日に売買契約書にサインする予定だった「中古ファミリー区分所有物件」ですが・・・

昨夜急きょ仲介業者さんから電話が有り、「売買金額を構成する要素について、重要な錯誤が見つかった為、一旦保留」となってしまいました

今回の物件は、元々投資用の物件ではなく、現在のオーナーが自宅として購入したものの、転勤により住まなくなって何年間か賃貸に出した後、売却中の案件ですが、

オーナーと仲介業者さんのどちらも、収益物件の取り扱いに慣れていない為、発生した手違いみたいです

個人的には、価格引き下げで対応して頂ければ、そのままのスケジュールで契約締結しても問題ない項目ですが、

今回、売り主様が残債との兼ね合いで大幅な値引きは困難らしいので、最悪、私が「良い人」になって、ある程度は不問にして、仲介業者に恩を売っておくのも悪くないかな〜と考えてます

ご縁は大切にしなきゃですね

【余談】
本日は、午後から税理士さんに博多駅近くの事務所を訪問して頂き、年末調整関係の資料をお渡しすると共に、来期の方針について打ち合わせを行いました

その中で、毎月3万円ほど経費を削減するプランが出ましたが、当然、その分利益は増えますので、取り敢えずは、決算数値が確定してから検討したいと思います

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fchiro at 23:38コメント(0)トラックバック(0) 
トラブル発生 

2016年12月19日

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昨日は、ZUMBA系のクリスマスイベントに参加し、その後参加した大家系のメンバーと一緒に3時間ほどカラオケで楽しんできましたが・・・

お店を出て携帯を確認すると、昨日のブログに書いた「中古ファミリー区分所有物件」の仲介業者さんから着信アリ

折り返したところ、「関東地方に住んでいる売主様を金曜日に訪問して、契約書に署名頂く事になったので、ひろさんとの契約は何時にしましょうか?」との事

まあ、確かに「満額・融資特約不要」で買付けは入れてましたが、いつの間にか私、一番手に昇格してたんですね〜(笑)

余りの仕事の速さにビックリですが、年末で実質営業日は僅かですし、売主様の気が変わる前に固めてしまおうとの発想は、確かに正解だと思います

今回の物件は、銀行の担当者さん曰く、「東京カンテイに評価を依頼したところ、売買価格より約400万円高い数字で回答がきてビックリしました。」との事で、融資も特に支障ないみたいなので、木曜日に契約書にサインする事となりました

因みに、不動産投資初心者向けの中古区分マンションセミナーは、1月29日(日)13:00〜16:00、定員20名程度で、大分駅周辺での開催がほぼ確定したので、今週から本格的に準備に入りたいと思います

よく、「一戸建ては将来土地が残るから資産になるけど、マンションは古くなったらスラム化で資産価値は0になる。」なんて話も有りますが、

基本的にマンションも一戸建ても「土地」と「(減価償却対象の)建物」というのは変わらないので、その原則の中で「マンション建物部分の資産価値の落ち方」や「再建築費という発想による時価の考え方」、「スラム化せずに末永く資産価値を保てる物件の探し方」なんかについてお話したいと考えています

さて、昼間の楽しかったイベントと、夕方の電話の余韻に浸って「年末にバタバタ、年内最後の契約が決まったな〜」と思いながら帰宅し、自宅で寛いでいたところ、夕方とは別の仲介業者さんから深夜にメールが届きました

因みに、この業者さんには以前から「〇〇に土地が出たらご紹介下さい」とお願いしていたのですが、

今回のメールは、「〇〇の土地を区画して売却する案件で、ひろさんに35坪程度を△△百万円で斡旋可能なので、水曜日までにお返事下さい。なお、他の区画は全て買主確定済みで、そのうちの一名は今週末に契約予定となっています。」との内容

面積が狭いので、収益物件ではなく自宅(兼事務所)としての取り組みとなりますが、立地的には探していた地域のど真ん中ですし、時期的にも来春息子が大学を卒業して暫く経ったタイミングで引っ越し出来るのは理想的ですが、

果たして銀行の理解は得る事が出来るのでしょうか

まあ、滅多に出ない場所なので、最悪、手付け流し覚悟で取り組もうかと思ってるんですけどね(苦笑)

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fchiro at 16:59コメント(0)トラックバック(0) 
投資家の自宅について 

2016年12月18日

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またもや、ブログの更新が一週間空いてしまいましたが・・・

2泊3日の東京出張から月曜日夜に福岡に戻ってからは、「法人の決算作業」、「寮物件の融資付けに向けた銀行資料作成」、「中古ファミリー区分物件の買付け提出」、「女性専用シェアハウスの忘年会準備」と忙しい日々の連続く

その間に、大学生の息子がインフルエンザに罹ったりして、「今うつったらマジでヤバい」とドキドキでしたが、

昨日までで概ねピークは乗り越えて、本日はZUMBAのクリスマスイベントに参加するので、久し振りに思い切り楽しんできたいと思います

因みに、さらっと書いた「中古ファミリー区分所有物件」ですが、残念ながら2番手の買付けで、1番手に融資確定済みの購入希望者が居る状況の中、「融資特約不要(現金決済可アピール)の満額」で参戦しています・・・

一応、私のシナリオでは、もし購入できた場合、「10年以内にサラリーマンの年収以上のキャピタルゲイン」が狙える物件ですし、来年1月末に大分市内で開催を予定している「初心者向け中古マンション投資セミナー」の恰好のネタになりそうなので、縁が有ったら嬉しいですね

なお、親しい大家仲間にこの物件の資料をお見せしたところ、「管理費が安いですね」とびっくりされましたが、

管理費が安くても財務が健全で、良好な管理が出来る物件には理由が有るので、そんな話もセミナーでお話し出来たらと思います

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fchiro at 07:35コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 

2016年12月11日

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金曜日の夜は、サラリーマン時代最後の職場の後輩達が事務所を訪ねてくれて、久し振りに近況報告を兼ねたホームパーティを開催してきました

因みに事務所は普通の1Kマンションですが、時間も有るしせっかくなので手料理でもと考えて、クックパッドを頼りに「海鮮とキノコのアヒージョ」に挑戦

なかなか美味しく出来たので、来週末に開催するシェアハウスのクリスマスパーティでもメニューに入れようかと思案中です

さて、一夜明けて昨日からは、久し振りに東京遠征中ですが、初日は、狼旅団セミナー&懇親会に参加してきました

セミナーでは、数年前に私が講師を務めさせて頂いた「初心者向け不動産投資勉強会」の参加者で、現在戸数35戸の賃貸マンションを新築中の福岡の大家仲間と久し振りに再会

せっかくなので、セミナー、懇親会共に隣の席を確保し、情報交換させて頂きましたが、アグレッシブに動いてる方とお話するのは、良い刺激を頂く事が出来て楽しいですね✨

なお、この方から今度、有力な土地情報を持っている業者さんを紹介頂く事になりましたが、

大規模の案件が得意な方で「最低でも1億、出来れば2億使えるお金を準備して」って方針みたいなので、現在水面下で売り出し中の物件が売れてからで無いと、お付き合いは厳しいかもしれませんね

【余談】
未だ正式決定では有りませんが、来年1月末に大分CFG会で、初心者向けの不動産投資セミナーを開催する事になりそうです

テーマは、中古マンションの選び方や、減価償却の話をメインで検討しています

詳細が決まったら、このブログでもお知らせしますが、私の得意分野で、「こんなお話が聞きたい」なんて希望が有ったら、メッセージやコメントでお知らせ下さいね


新築プロジェクトの詳細が気になる方は、ぽちっとして下さいね。
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fchiro at 08:34コメント(2)トラックバック(0) 
不動産投資家 

2016年12月08日

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10月、11月に4部屋まとめ買いし、リフォーム後に家具・家電付きによる高利回りでの貸し出しを目指している築古区分所有物件ですが・・・

「第一印象は絶対重要」という事で、床材については、現状のソフトなCFから店舗等にも使用されている硬質のフロアタイルに変更を行う事としました

金額的には結構嵩みますが、リフォーム業者によると、「長期間使用しても、ポリッシャーで剥離してワックス塗れば新品同様になる為、長い目で見たらお得」という事なので、初期投資の価値はあるかとの判断です

因みに、今回の床材ですが、久し振りに施主支給でネットで発注する事にしました

その理由は、先月マイル系のセミナーを受講した結果、若い頃に邱永漢先生の著書を読んで以来、長らく封印してきたクレジットカードの使用を解禁した為です

同じセミナーを受講した大家仲間の方も、リフォーム部材の施主至急でガンガンマイルが貯まるという話でしたが、

せっかくの早期退職で時間だけはたっぷり有るので、来年は色んな所に旅行に行けたら嬉しいですね

【余談】
前回のブログに書いた「シェアハウス転用狙いの築古寮案件」について、一昨日メインバンクに持ち込みしたところ、来週火曜日までに検討して結果をお知らせ頂ける事になりました

今回は、現在物件を保有していない個人名義で購入後、余力の有る資産管理法人にサブリースを掛ける形態で考えていますが、

金利は多少高くても容認しますが、「15年以上の返済期間」と「4か月以上の元金返済猶予」は絶対譲れない条件ですね


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fchiro at 12:26コメント(5)トラックバック(0) 
経費 | 投資戦略

2016年12月05日

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本日は、福岡大家の会の会員さん4名と一緒に、入札案件の築古寮物件2件を見学してきました

因みに見学した物件ですが、築年数の割には建物の程度が良く、また、間取りや日当たり、眺望もなかなか良好な印象

建物のリノベーション費用で2〜3,000万円は掛かると思いますが、駐車場も一定数確保可能なので、期間15年以上の融資が引ければ、十分シェアハウスとして成立しそうな物件でした

一応、明日以降にメインバンクに相談する予定ですが、融資付けの可能性が高ければ、入札に参加したいと思います

ただ、今回の物件・・・、見学者は凄く多かった為、戸建ての建て売り業者さんが高値で落札しそうな予感はしていますが、

果たして、縁は有るんでしょうかね

なお、10月、11月に4部屋まとめて購入した築古区分所有物件の方は、明日からやっとリフォーム業者さんが現場に入れる事になったので、明日朝一で一緒に現場を訪問して、最終の打合せを行う予定です

今回の物件では、基本的にはそんなに予算を掛けない「原状回復」程度で済ます予定ですが、床だけは硬質タイプのCFを貼って、家具家電付きで貸し出そうかと考えています

購入自体は格安だったのに、リフォームに予算を掛け過ぎたら本末転倒なので、何とか低予算で見栄えよく仕上げて、来年1月末の大規模修繕完了を迎えたいものですね

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fchiro at 21:16コメント(1)トラックバック(0) 
投資物件選定 
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