2017年01月

2017年01月31日

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土曜日にスタートした二泊三日の大分出張ですが、昨夜、全ての予定を終えて、無事福岡の自宅に戻ってきました

因みに、最大のイベントだった日曜日開催の「初心者向け不動産投資セミナー」ですが、

大分という投資家が少ない地方での開催にもかかわらず、15名もの方に参加頂き、盛況のうちに終了する事が出来ました

今回は初めての「3時間」という事で、時間配分が不安だった為、前半はマニアックで初心者向けでない話をサラッと流す等、若干飛ばし気味で行きましたが、お蔭で質疑応答の時間も取れてほぼ時間通りに終了

参加下さった皆様、本当に有難う御座いました


話は変わり、今回の大分出張ですが、セミナー以外にも

大家仲間が新築したファミリータイプRCマンションの視察

管理会社との募集に関する打ち合わせ

売買関係で相談中の業者さん訪問

以前融資が付かずに買えなかった物件の現状確認

ZUMBAサークル2本参加

と様々な予定が入りましたが、その中で最も衝撃だったのが、のファミリータイプ新築マンションを訪問した際に紹介頂いた現場監督でした

物件に到着して直ぐに、オーナーから「今回の監督さん、ひろさんの後輩ですよ」と教えて頂き、せっかくなのでご挨拶

私一応「工業高校建築科卒業」なので、「地場のゼネコンでは、後輩が頑張ってるんだ」と嬉しくなりましたが、えらく若い印象の監督さんの年齢を聞いてビックリ

なんと、監督さんの年齢は「22歳」で「初めて手掛けた作品」だったのです・・・

自分が22歳の頃を考えると、「世の中には優秀な人も居るんだな〜」と驚いてしまいましたが、物件自体はグレード感有る素敵な感じに仕上がっていましたので、もう少し建築費が下がったら、私もこの監督さんに一棟建てて貰える様頑張りたいと思います

なお、このゼネコンさんは、今期20棟のRCを新築したそうですが、1年前に管理会社から聞いた「建築費が高騰した為、最近は新築が少ない」って話は、一体なんだったんでしょうかね〜


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fchiro at 08:36コメント(0)トラックバック(0) 
新築一棟物件 

2017年01月28日

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本日は、朝から日曜日に開催するセミナー説明事項の最終確認を行いました

一応、今回は私が「初体験」という事で、3時間の時間配分に若干自信が無かった為、取り敢えず、話す内容を印字した紙を持参する予定ですが、本当は皆さんのお顔を眺めながらお話するのがベストなんですよね〜

私が最近はまっているZUMBAというダンスエクササイズも、インストラクターが対面で参加者の顔を見ながらレッスンする事で、参加者にパワーを与えるというのがコンセプトですが、背面レッスンと比べると、対面では楽しさが倍増する印象です

とはいえ、グダグダ状態で終わって悪評が広まるのは、正直避けたいところ

取り敢えずは、どっちでお話するにしても、時間は常に意識しながら進行したいと思います

因みに、今回のセミナーでは、大分という不便な立地にも関わらず、10名を超える方に参加申し込みを頂く事が出来ました

せっかく来て頂く方に後悔させない様、明日はしっかりお話させて頂きますので宜しくお願い致します

なお、Facebookで「興味あり」にチェックを頂いた方も何名かいらっしゃいますが、一応、レジュメは4部位は多めに準備してるそうなので、お近くの方で、「申し込んでないけどやっぱり行けそう」という方は、お気軽にお越しくださいね

【余談】
本当は明日に備えて早く寝た方が良いのですが、何故こんな時間にパソコン開いてるかと言いますと、実は福岡から大分に来る途中で、いつの間にか大量に洗濯物が発生しちゃったからでした(苦笑)

コインランドリーの乾燥が終わったら、ゆっくり休みたいと思います

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fchiro at 23:05コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2017年01月26日

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昨日税理士さんからメールにより、今期の納税額について案内が有りましたが・・・

「思ったよりも安いじゃん」と一瞬ぬか喜びしたものの、良く考えたら、10期目を迎えた法人の方は、昨年の夏に結構大きな額の中間納税を行っていたので、新設法人の税額と併せると、「微減」程度の変動でした

因みに、2つの法人の利益を合わせると、既存法人の前期の利益を大幅に超えており、改めて所得分散の重要性を痛感

とはいえ、法人の管理は結構面倒なので、次の旗艦物件を購入する際は、個人名義にして、「65万円の青色控除」を有効活用しながら、サブリースにより調整するのがベターなんでしょうね

話は変わり、いよいよ3日後に控えた「初心者向け不動産投資セミナー」ですが、一昨日迄でレジュメの修正は打ち止めとし、昨日からは説明内容の最終的な確定作業に入っています

当初の予定では、最初に不動産の「時価」、「簿価」それぞれの理論価格が経年によりどの様に推移するかをご説明した後、実際の物件の選び方についてお話する予定でしたが、

一旦完成したレジュメを読み返した結果、急遽、間に「不動産投資のゴール」のお話を含めた3章立ての内容に変更しました

私にも、現状では到達していない「目標とするゴール」が有るので、セミナーの中ではその内容についてもお話させて頂く予定ですが、

明確なゴールを設定して、それに向かって長期戦略を練らないと、結局は回り道になってしまいますからね〜(苦笑)

という事で、現時点でお話したい内容は全てレジュメに盛り込んだ積りですが、

果たして本当に3時間で全て話せるのかは若干不安になってきました

後3日で、出来るだけグダグダにはならない様準備する予定ですが、レジュメには載ってる超マニアックな話をサクッと流してたら、「やっぱり時間配分失敗してたんだ」って笑ってくださいね

【余談】
世界にはいくつか同性婚が可能な国が有るみたいで、フランスもその内の一つって皆さんご存知でしたか

因みに私のFacebookのプロフィール写真は、最近、ラブラブなご夫婦との3ショットに変更しましたが、

先日GETした情報によると、髭の方が奥様だそうです

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fchiro at 06:28コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2017年01月23日

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先週土曜日の午前中、博多駅近くの仲介業者さんを訪問し、「自宅兼事務所」の新築予定地にかかる売買契約を締結してきました

因みに今回の土地は、4年前まで住んでいた収益ビルと500メートル程離れた場所に所在しており、当時から目論んでいた「息子が大学を卒業したら住み慣れた地域に戻る」という計画を実行する形となりますが・・・

この4年間で、予想以上に物件価格の高騰、及び物件不足が進んだ事から、結構見付けるのに苦労しました

以前にも何件か、中古マンションや一戸建て、新築マンション用地で候補は有ったのですが、

中古マンション → 駐車場が少なく機械式、戸数が私の基準を満たさず

中古一戸建て → 前面道路幅員が狭い、日当たりが悪い、積算価格から割高

新築マンション用地 → 収支が合わない、間口が狭い為駐車場必要台数が確保困難

といった理由で全て見送り

まあ、新築マンション用地に関しては、事業計画を作成している間に、横から搔っ攫われた事も何度も有りましたが(苦笑)

結果的には、昨年ファミリータイプ一棟マンションを売却した際に、サラリーマンの年収に匹敵する仲介手数料を支払いお世話になった業者さんに無理を言って、なんとか確保できた次第です

当初狙っていた「土地を探してマンションを新築し、オーナーズルームを確保する」は叶いませんでしたが、立地的には「駅までの距離(2路線利用可能で、徒歩4分と7分)」や買い物の便等、ほぼ理想通りの状況

特に妻の第一希望だった「某大規模ショッピングモールに自転車圏内」が、4年前に住んでいた住居より500メートル近い立地で実現したのは嬉しい限りです

という事で、「一棟マンション新築」は別の場所で改めて挑戦する事になりますが、

「土地値」、「建築費」共に高い状況なので、当面は減ってしまった自己資金の回復を図りつつ、価格が落ち着く日を待ちたいと思います

出口戦略的には、福岡の方が遥かに有利ですが、別府市だと1.5〜2%位高い利回りが狙えますし、最近お付き合いを深めた銀行さんも、使える様になったので、どこに建てるかは悩ましいですね

【余談】
1月29日(日)に開催予定の「初心者向け不動産投資セミナー」ですが、一昨日確認したところ、大分という地方での開催にも関わらず、2桁の参加申し込みを頂いてるみたいです

とはいえ、まだまだお席に余裕は有りますので、「不動産投資を始めたいんだけど、どんな物件を何時買ったら良いんだろう?」、「取り敢えず新築アパート買ったけど、次の戦略は?」なんてお悩みの方は、是非参加くださいね

当日は、引き続き実施するキャッシュフローゲーム会の後に、有志での簡単な懇親会も予定してるみたいなので、じっくりと語りながら、大家仲間を作る事も出来ると思いますよ

お問い合わせは、ブログ左側の「メッセージはこちら」欄からご連絡頂くか、スマホからの場合はアドレスを入れてコメント下されば、折り返し返信させていただきます。

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fchiro at 07:03コメント(0)トラックバック(0) 
投資家の自宅について 

2017年01月20日

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昨年末から、自宅兼事務所の新築見積もりをお願いしていた工務店ですが、先程、最終的な見積もり価格の確認をさせて頂いた後、お断りでお返事させて頂きました

(過去のやりとりはこちら)
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ダブルスタンダードのお施主様価格では・・・。

キューブタイプ戸建て賃貸の時代は終わったんですね。

まあ、一言で理由をいえば、「価格が合わなかった」という事ですが、改めて実感したのは、「固定経費が多い会社は安くならないという法則は正しかった。」という事ですね

元々今回の会社は、某大手仲介業者の担当者から、「収益物件を格安で建ててくれる会社」という事で紹介されたのですが、最初にHPを見て気になっていたのは、営業担当者や事務員の数が大変多かった事

ただ、当初担当して頂いてた社長さんに口頭でお聞きした建築費は比較医的安かった事や、HPに掲示していた「価格表」も結構安い印象だった事から、これまで話を進めていたのですが、

実際に見積もりを受け取ったところ、「諸経費」の部分が大変高く、予定金額を大幅にオーバーする事に・・・

この「安い本体金額を、諸経費高めの見積もりで調整する手法」は、過去にも一度某デザイナーズ戸建て賃貸の会社で拝見した事が有り、個人的には、「小賢しいテクニック」という印象ですが、

多分、一生に一度か二度しか新築を手掛けない方だと、「なんとなく高い気がするけど・・・。」で終わっちゃうんでしょうね

それでも、その営業担当者が信頼関係が構築出来ていれば、金額の再交渉も考えたのですが、今回の営業マンは、

「メール送信の際に、頻繁に名前の漢字を間違える。」

「見積もり提示にあたって、現地を見ていない。」

という若干いらっとする出来事が続いた為、今回お断りさせて頂いた次第です

今回、平面図は私が手書きで引いた図面がベースとなっているので、「プランニング料を支払え・・・」なんて言われる可能性も低いと思いますし、2月下旬〜3月上旬を予定している土地引き渡しまでに、何とか新しい工務店を探したいと思います

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fchiro at 12:16コメント(0)トラックバック(0) 
業者見積もり | 戸建賃貸

2017年01月19日

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不動産投資を始めてから、それ程時間が経ってない方のブログをチェックしてると、たまに「融資付けに苦労したけど、無事に〇棟目の物件が買えました」なんて喜びの記事を目にする事が有りますが、

個人的には、

「こんな利回りが低い時期に、無理に増やす必要無いと思うんだけど・・・、」

とか、

「おめでとうって能天気なコメント入れてるベテラン大家さん、貴方自分じゃ絶対この物件買わないでしょ?」

なんて心の中で突っ込んでいますね〜

特に一番怖いのが、新築建て売りアパートを連続で購入している人で、最近は新築当初から毎月の手残りが10万円程度しかない物件も多いそうですが、「家賃下落時にそんな物件増やしてて耐えきれるのかな〜」なんて、他人事ながら不安になってしまいます

因みに、私が10年前に購入してすでに売却済みのアパートですが、先ほどネットで確認したら、新築時は4万6千円程度だった賃料が、3万5千円迄下落しているみたいです

購入当時の事業計画書は、既に処分してるので、10年後の想定賃料がどんな数字だったかは確認出来ませんが、少なくとも「24%下落」にはなって無かったと思うのですけどねー

まあ、こんなネガティブな話ばかり書いてると、ブログも人気が出る筈有りませんが・・・(苦笑)

さて、いよいよ10日後に迫った「初心者向け不動産投資セミナー」ですが、こちらについても、スポンサー等のしがらみが無い分、ネガティブな部分も含めて、本音でお話させて頂く予定です

とは言っても、私「大胆な小心者」なので、「借金は危険なので、ローリスクローリターンの現金主義で行きましょう」なんて話にはなりません

「中古区分所有マンション」という響きから、第一印象で「最初から一棟物件を購入した方がスピード感が有って良いのでは?」と思われた方に、納得頂けるお話が出来たら嬉しいですね

当日は、少しは画像も入った方がイメージが湧いて楽しいと思うので、週末は、最近購入した物件の写真でも撮ってきますね〜

なお、セミナーは、1月29日(日)13:00〜16:00、大分駅周辺の会議室で開催、会費3,000円で未だお席に余裕は有るみたいなので、参加ご希望の方は、メッセージ欄からご連絡下さいね。

【余談】
先程、福岡市内の某地銀さんから着信が有り、年末に契約した4LDK区分所有マンションの融資が、無事に満額で承認されたとの連絡が有りました

今回の物件は、「融資特約無し」で契約していましたが、その直後に別の土地(自宅兼事務所用地)についても同じく「融資特約無し」で買付を入れる事になった為、若干冷や冷やしていたので一安心

フルローンの為、毎月の手残りは、3万円ちょっとしか有りませんが、将来の爆発力に期待して、保有したいと思います

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fchiro at 14:39コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 新築アパート

2017年01月17日

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本日は、朝からメインバンク2行を訪問し、今週末に土地の売買契約を締結予定の「自宅兼事務所」の融資について、資料をお渡しし、検討をお願いしてきました

今回、土地については「融資特約なし」で契約予定ですが、

全額現金で買ってしまうと、手元資金が若干寂しくなるので、出来れば自己資金は2〜3割位で購入して、今後本業で利益を上げながら繰り上げ返済していけたらと考えています

因みに、資料を持ち込みする銀行については、当初は、現在の自宅マンションに融資頂いている銀行だけにする予定だったのですが、別の銀行にに新年に挨拶を行った際に、「自宅兼事務所を購入予定」と報告したところ、「資料だけでも頂きたい」との事で、予定外の「競合」となってしまいました・・・

一応、同じ条件の場合は、現在自宅マンションの融資を行っている銀行にお願いしたいと考えてますが、果たしてどんな条件が提案されるのか、楽しみに結果を待ちたいと思います

話は変わり、本日夕方、昨年末に契約した「4LDKの区分所有マンション」の融資をお願いしている銀行の担当者様より着信アリ

「もしかして、融資が承認されたという連絡かな?」と思って電話に出たところ、予想外の低いテンションにドキッとしましたが、

実際の要件は、「本部より、前回、築古戸建ての融資を実行した際のお約束が守られてないとの指摘が有った。」とのお叱りのお電話でした

その約束とは、「入居者からの家賃は返済口座に送金する。」との内容

確かに、その戸建てについては購入後ゆっくりリフォームしてから賃貸に出した事から、家賃の入金開始までに時間が掛かった事や、元々手元資金で全額繰り上げ返済出来る程度の融資金額だった事から、最初に返済2年分位の金額を入金した後も、定期的に減少した金額相当を補充をするのみで、家賃の振込口座には指定していませんでした

という事で、本件についてはしっかりとお詫びし、速やかに変更をお約束させて頂きましたが、今回の銀行は福岡にしか支店は無いにも関わらず、大分の物件にも融資可能という事を先日知った事から、お付き合いを深めたいと考えていますので、今後はしっかりとお約束を履行していきたいと思います


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fchiro at 09:17コメント(0)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 | 条件交渉

2017年01月16日

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本日は、午前中ZUMBAサークルで一踊りした後、午後からは顧問税理士さんの事務所を訪問してきました

因みに、うちの資産管理法人(プライベートカンパニー)の決算期は、2社とも11月末となっており、弥生会計のデータはメールで送信済みの為、本日訪問の目的は、チェック用の領収書綴り持ち込みでしたが、

せっかくの機会なので、現在検討中の「事務所兼社宅」のお話や、今後の方針について相談を実施

その結果、今月から資産管理法人代表者の役員報酬を廃止する事になりました

その理由は、

「赤字なのに、更に社宅兼事務所の新築でお金が掛かるので、役員報酬を支払う余裕が無くなったから」

ではなく、

「役員報酬の支払額に対して、社会保険・厚生年金の負担割合(約3割)が大き過ぎるから」

まあ、以前から考えてはいたのですが、前期の決算では代表者(妻)の役員報酬額と、取締役(ひろ)からの借入額増加分がほぼ同額だった為、「当面の間、代表者の役員報酬は廃止し、別法人で社会保険に入っている私の扶養に取れば良いのでは」という判断です

生活費が減少するのは当然困りますが、暫くの間は、役員報酬と同額を、毎月私が「法人から取締役への借入金返済」として受け取れば、なんとか生活レベルを落とさずに済みますからね〜

どっちにしろ今期は、先月契約したファミリータイプ区分所有マンションの不動産取得税や、事務所の引っ越し代等で、多少は経費も増えると思いますが、

「税金」と「社会保険料の負担」は、本当、どちらも頭が痛い問題ですね(苦笑)


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fchiro at 22:32コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2017年01月14日

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昨日夕方、工務店の営業担当者と設計士さんに、私の事務所を訪問して頂き、先日見積もりを頂いた「事務所兼自宅」の件で約1時間打ち合わせを行いました

因みに、昨日のブログに書いた私の予想は概ね当たってたみたいで、今回の工務店では、収益物件に関しては全て社長の担当で、図面作製から見積もりまでを社長が直接行うが、個人のマイホーム等は別の担当者が見積もり等を行い、金額については社長が精査して承認する方式との事

当然、私の物件も「夢のマイホーム」的発想で企画されていたので、コスト意識は無い筈ですよね〜

という事で冒頭に、

「今回の物件購入にあたっては、私の給与年収(役員報酬)の10倍以上の金額となる為、住宅ローンは組めない事」

「事務所兼社宅という事業物件として銀行融資を申し込む為、基本は賃貸物件+α程度の簡素な仕様とする必要がある事」

「来週土曜日に土地の売買契約を予定しており、それまでに銀行に事前協議を行いたい事」

「設備はメーカーには拘らないので、価格を抑制する提案を積極的にして欲しい事」

をお伝えし、打ち合わせはスタート

昨日のブログに書いた「サイディングは、道路側だけ見栄えが良いグレードとし、裏はシンプルなもので・・・。」とお伝えして合意した後、屋根のお話をしたのですが・・・

その際に、「時代は変わったんだな〜」と痛感させられた出来事が

私の過去の常識では、勾配が少なくても大丈夫なガルバニウム鋼板を屋根に敷いて、8〜9年程前に大流行したキューブタイプに仕上げるのが、壁や柱の量を削減出来て、最もコストダウンに繋がると考えていたのですが、

最近では、ガルバニウム鋼板の価格上昇が著しい事から、普通のスレート葺きで勾配の有る屋根に仕上げた方が、外壁の量は増えても遥かに安いそうなのです

まあ、個人的には小さい面積をカバーする為に、小屋裏収納かロフトを設けたいと考えていたので、勾配が有る屋根の方が、実際には歓迎なんですけどね〜

その他、細かい仕様の話をして、週明けに修正部分を反映した図面と見積もりを頂く事になりましたが、果たしてどんな数字が出てくるのか、楽しみにしたいと思います

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戸建賃貸 | 業者見積もり

2017年01月13日

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現在、自宅兼事務所の見積もりをお願いしているのは、昨年、某大手仲介業者さんから紹介頂いた工務店ですが・・・

以前、収益物件の相談を行っていた時は、社長が直接対応して下さっていたのが、「自宅兼事務所」と話した途端、別の営業マンに担当が変更となり、

まあ、それは会社の方針なので仕方ないですが、以前戸建て賃貸の見積もりをお願いした時と比べて、結構見積もり金額が高めなのには、正直、もやっとした感じがしますね

確かに、商業地域で防火規制が有る為、サイディングやガラスが割高になるのは解りますが、

印象的には、戸建て賃貸で聞いてた時は、ハウスメーカーの半額未満だった金額が、先日頂いた見積もりでは、一気にハウスメーカーの8掛け位迄跳ね上がった感じなのです

正直、昨年戸建て賃貸で積算して貰ったのに土地が買えなかった負い目は有ったので、基本的には競合無しで発注させて頂き、今後に繋げたいという気持ちは有りますが、

今後もダブルスタンダードの「お施主様価格」しか提案が無かった場合は、残念ながら伝家の宝刀を抜かざるを得ないんでしょうね

まあ、「安かろう、悪かろう」は望んでいませんし、値引きを求め過ぎて利益なしで仕事をして貰う気も毛頭ありませんが、

例えばサイディングなんかは、道路側だけ見栄えが良いグレードの物を使い、隣地に接した裏側については、安価なグレードを使う等、コストダウンの方法は色々ありますので、何とか次回の打ち合わせでは、設計の方にも一緒に入って頂き、知恵を出し合っていきたいと思います

取り敢えず、「今後の収益物件でのお付き合い」も仄めかしながら、若干プレッシャーは掛けさせて頂きましたが、設計&積算の担当者さんが、収益物件モードに頭を切り替えた場合に、どの様なアイデア・提案が出てくるのかは、楽しみですね

「自宅は負債」なんて格言も有りますが、いかに費用を掛けず資産価値が高い家を建てる事が出来るかは、歴戦の大家として、腕の見せ所ですからね〜

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戸建賃貸 | 投資家の自宅について

2017年01月11日

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昨日のブログに、3年前に福岡市内に購入した4LDKの築古戸建てを「成り行きで買った物件」と書きましたが・・・

実は、2年半前に購入した現在の自宅マンション(4LDKの区分所有)も、成り行きで購入した物件の一つでした

元々、現在の地域に転居した理由は、娘が関東地方に就職してそれまで住んでいた5LDKの自宅が息子との家族3人では広過ぎた事や、息子が4年前に通う様になった大学が、同じ福岡市内でしたが、それまでの自宅から遠過ぎたのが理由でしたが、

当初の予定では、息子が大学を卒業するまでの、4年間限定の為、賃貸で過ごす予定でした

実際に、某大手プレハブメーカー系の3LDKメゾネットの賃貸物件に一旦は引っ越したのですが、

その物件が屋根裏に蓄積された熱が深夜まで室内に放出されるのか、初めて迎えた夏の夜間に地獄の様に暑く、もうひと夏ここで過ごすのは嫌だったので、取り敢えず、私の投資基準に合致する任意売却物件を、「最低でも買値以上では売却出来れば、3年間の住居費がタダになる。」と考えて購入した次第です

まあ、引っ越し以降は快適に過ごせていますし、最近周辺の相場も上がってるみたいなので、結果オーライでしたね


なお、昨年契約した5室の中古区分所有マンションに関しては、当然「成り行きでの購入」ではなく、出口まで含めた戦略に基づく購入となっています

最近は、新築の建て売りアパートで、「利回り6%台」だとか、「一棟当たりの毎月手残りが、10万円にも満たない」なんて恐ろしい話も聞こえてきますが、

新築後に入居者が2巡した後の家賃下落や、退去時の内装費用を考慮すると、個人的には、キャピタルゲインを狙える中古区分マンションへの投資の方が、遥かにリスクが少なくキャッシュを残しやすいと思います

私も16年前に初めて利回り9.3%の新築アパートを購入した時は、完済後が楽しみだった記憶が有りますが、結果的には「1年間で8戸中7戸退去」&「家賃2割下落」という地獄のような1年間を辛うじて乗り切った後に、撤退する事となりました

今回の大分セミナーは、ひも付きじゃない事から本音でお話し出来ますので、「取り敢えず新築アパート買っちゃったけど、余り現金残らないな〜」って考えてる方なんかにも、受講して頂けたら嬉しいですね

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投資戦略 | 新築アパート

2017年01月10日

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私は普段、余りFacebookにブログのリンクを貼る事はないのですが、

3週間後に迫った大分セミナーの周知、及び、景気付けの為に、昨夜久し振りにタイムラインにリンクを貼り、併せて人気ブログランキングの応援をお願いしたところ、多くの方にご協力頂き、順位も上昇させて頂く事ができました

皆様の応援に感謝すると共に、順位に恥じない様、更新頻度も上げていきたいですね


さて、話は変わり、本日午前中、ネットで新着物件のチェックをしていたところ、3年前に購入した築古戸建て物件のお隣が売りに出ているのを発見しました

因みにこの物件・・・、最初に内見した時は余りにもボロボロだったので、お断りしたのですが、

半年後に業者さんより「売主様が幾らでも構わないので買って欲しいと言ってる。」との連絡を頂き、併せて築古物件に対応可能な銀行まで紹介頂いたので、リフォームの勉強の意味も含めて、購入した次第です

って事で、肝心のお隣の売却希望価格ですが、私の購入金額と比べて、約2.5倍となっていました

まあ、建物がうちの物件より新しく(と言っても築30年超えですが・・。)、また、広くて間取りも良い印象ですが、土地面積はうちの方が広いので、正直「そんな強気に行ける時代になったんだ。」とびっくりです

この物件は、4年間の減価償却による節税狙いがメインの保有目的なので、直ぐに売却は考えませんが、3年前は絶好の買い場だったんだと改めて実感ですね

と言いつつ、2年半前に購入した現在の自宅マンションの方は、「自宅兼事務所」の新築が実現した場合は売却を検討している事から、本日、大手仲介業者さんに査定を依頼しましたが、

果たして、私が今回のセミナーでお話しする予定の「物件選定法」で取得したマンションは、果たしてどんな査定が付くのか、結果が今から楽しみです

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fchiro at 22:28コメント(0)トラックバック(0) 
チャンスを生かす 

2017年01月09日

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既存建物の「時価」を求める考え方の中で、「再建築費に対する残存価格」というものが有りますが、皆様はご存知でしたか

昨今の中古収益物件の値上がりや利回り低下について、「売り主が強気だから」とか「銀行融資がジャブジャブだから」なんて話しながら、特に理由は気にしていない方もいらっしゃるみたいですが、

築浅物件については、「建築費の高騰」も大きな理由の一つとなっています

実際に、「土地から新築系」の大家の場合、一棟売り物件の情報を見た瞬間に、「土地値が坪〇〇万円で何坪有るから・・・、」とか、「建築費が坪〇〇万円なので、面積掛けて減価償却引いた金額と比べると・・・、」なんて計算して、その物件が割高なのかを判断していますが・・・

この計算式における建物に関する部分が、「再建築費に対する残存価格」です

因みに、最近は5〜6年前と比べて4割以上も新築RC一棟物件の建築費が上がってるので、私もその含み益を一旦現金化する事を目指して、昨年、新築して一年半にも満たない物件の売却を行いましたが、価格の根拠ははっきりしてたので、特に罪悪感は無かったですね

中古物件専門の方も、この「再建築費に対する残存価格」という考え方を知ってると、中古物件が割高なのか数値で判断出来るので、損はないと思いますよ

って事でこのお話・・・、実は1月29日(日)に大分市で開催する初心者向けの不動産投資セミナーでも行いたいと考えていますが、

マニアックな内容を、簡単にお話しするのって、結構大変ですね〜

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物件評価 

2017年01月08日

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今週水曜日から2017年の活動を開始していますが、之までに動いたのは、自宅兼事務所の新築見積もりをお願いしている工務店に手書きの間取り案を送信して、電話で打ち合わせを行ったのと、別府物件の管理会社から退去予告の連絡を頂いた位です

購入申込書提出済みで契約待ちの案件が1件と、契約済みで融資審査中の案件が1件有る状況では、流石に新しい物件を探そうという気力は沸いてこないですね〜(苦笑)

まあ、お蔭でセミナーのレジュメ作成は着々と進んで、昨日は16頁有った頁数を12頁迄ガッツリと削り、結構すっきりさせる事が出来ました

今回のセミナーは、基本的に不動産投資初心者の方向けに、区分物件で転売益を狙う戦略を中心とした内容で組み立てを行っていますが、

実は、プロである不動産業者の方からも、「私も大家としては初心者なので・・・、」という事で、受講申し込みを頂いたので、プロにも納得頂けるサプライズがどれだけ盛り込めるか、気合が入りますね

さて、話は変わり、年明けに工務店さんに送信した間取り図ですが、一応「間取り職人」を自称する立場として、「自宅の新築」というのは、最大の喜びな訳でして、年末年始の時間を使ってじっくり検討したプランに仕上げた積りです

因みに、元々工務店さんから頂いていたプランは、「35坪、北入り道路の敷地に駐車場を2台確保」という私の希望から、南側一杯に寄った建物配置で、南、西、東共に隣地ギリギリ迄建物が建っており、バルコニーは北側に配置

採光に関しては、1階はほぼ諦め状態で、2階はトップライトで辛うじて確保してる感じでした

ただ、トップライトに関しては、以前娘が住んでいた家で、「結露の水滴が落ちてきて不快」という話を聞いてきましたし、間取り自体も賃貸オーナー目線で見ると、無駄な通路が多い印象だったので、通路を極限まで減らす方向で検討を実施

結果的には、駐車場1台分は中2階下のピロティ部分に配置して、なんとか南側に3メートル程度の空間を確保し、バルコニーも南側に移設する事が出来ました

後は、見積金額がどの程度UPになるかですが、当初の見積もりで「60万円」が暫定計上されていた「水道管引き込み工事」は、仲介業者さんから連絡が有り、分筆後は私が譲ってもらう予定の敷地に埋設されている事が判明しましたので、なんとかその範囲で収まってくれると助かるんですけどね

【お知らせ】
1月29日(日)に大分市内で予定している初心者向けの不動産投資セミナーですが、金曜日に主催者から「定員30名で、Facebookのイベントページを作成しました」との連絡を頂きました

という事で、Facebook登録済みで、受講を希望される方は、「大分キャッシュフローゲーム会」のFacebookページからお申込みを、お願い致します

Facebook未登録の場合は、お名前と電話番号を添えて、当ブログパソコン頁左側の「メッセージはこちら」からご連絡ください。

なお、木曜日にメッセージを頂いたM様に事務連絡です。

「福岡在住でも今回のセミナーに参加出来ますか?」というご質問に対して、「勿論大丈夫ですが、将来的に同じ内容で福岡でお話しする可能性は有るので、あらかじめご了承ください」と返信させて頂いたのですが、返信メールがエラーとなりました。

という事で、こちらでの回答とさせて頂きます。

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fchiro at 03:49コメント(0)トラックバック(0) 
投資家の自宅について 

2017年01月05日

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過去にもブログに書いた事が有ったと思いますが、タイトルの物件って、実は私が23歳の時に人生で初めて購入したマンションです・・・

8階建ての6階だったので、眺望や日当たりも良く、また築5年と築浅で綺麗だったので、当初は自宅として2年間快適に暮らした後、家賃88,000円で賃貸に出し、大家デビューを果たした思い出の物件でも有ります

因みにこの物件、私が購入する1年以上前から売りに出されていて、当時の私は、毎月「月刊住宅情報」を地下鉄駅の売店で購入しながら、チェックしていましたが、最初の売り出し金額は2,800万円也

売主は不動産会社の社長さんで、その後、バブル崩壊に伴い、「2,680万円」→「2,280万円」と売り出し価格の見直し(引き下げ)が続き、「1,700万円」と一気に当時の私の年収額以上下がった時に、速攻で連絡を入れて購入したのですが、

当時の私は、「幾らバブルが崩壊したとはいえ、駅近物件なのに価格下げ過ぎでは」と考えて、購入出来たときは大変嬉しかった記憶が有ります

さて、この部屋がその後どうなったかですが、大規模修繕時に管理組合の理事長を引き受けて散々苦労した後、結局、「700万円」という購入時より1,000万円も低い金額で手放す事になりました

23歳当時の私にとって、良い物件の条件だった「駅近」、「東南角部屋」とは異なる価値観によって、その後物件の資産価値を維持できなかったんですね〜

という事で、実は1月29日(日)13:00〜大分駅周辺で開催する「初心者向け不動産投資セミナー」ですが、当時の体験がベースとなっています

良く、「マンションは管理を買え」なんて話で、「駐輪場の自転車が整理されているか。」とか、「ゴミ捨て場をチェックしろ。」なんて話も有りますが、

管理は、マンション自体に良好な財務や敷地内の必要なスペースさえ有れば改善する事は可能です

どうやっても立て直しが困難な物件を掴まない為には、どの様な項目に注意したら良いかについて、私が高〜い授業料を支払い、20回以上も物件購入を重ねて培った経験を元にお話させて頂きますので、興味ある方は是非ご参加くださいね

なお、主催者は「大分キャッシュフローゲーム会」で、今週中にはFacebookのイベントページが出来る予定ですが、私と面識が無い方は、このブログ左側メッセージ欄からのご連絡も可能ですよ〜

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fchiro at 14:17コメント(0)トラックバック(0) 
失敗談 | チャンスを生かす

2017年01月01日

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当ブログに訪問して下さった皆様、本年も宜しくお願い致します

さて、今年最初のブログ記事ですが、初々しさが消え去ったブログ歴11年目のベテランなので、「今年の目標」では無く、「決定済みの行動予定」について書きたいと思います

先ず、今年は新年早々、昨年中に仕込んだ案件が続々身を結ぶ予定で、

12月に契約した地下鉄駅徒歩5分のファミリータイプ区分所有マンションの決済

12月に買付けを入れた地下鉄駅徒歩4分の土地の売買契約

大分市内で初心者向けの不動産投資セミナー開催

の3つの案件が、全て1月中に予定されています

その他では、昨年10月、11月に購入し、現在マンションの大規模修繕に併せてリフォーム中の区分所有4室についても、工事が完了次第客付けする必要が有りますし、

の土地については、自宅兼事務所の新築を予定しているものの、銀行の融資申し込みは終えていない為、早急に間取りを確定し、見積もりを取る必要が有ります

のセミナーも、未だレジュメは完成していませんので、新年早々、結構忙しくなりそうですね

賃貸事業者としての今後の戦略は、自宅の新築によって自己資金が目減りし、大規模物件を手掛けるには若干マイナスとなる事から、それをカバーする対策を検討中ですが、

実際に動くのは引っ越しが終わった6月位からとなりそうです

今年前半は、既存物件の入居付けと、自宅新築に専念して、都心回帰した後半から、市況を伺いながら動いて行きたいと考えていますが、果たして4月以降に物件価格は下がって来るんでしょうかねー


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ご挨拶 
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