2017年02月

2017年02月28日

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うちで自主管理している女性専用シェアハウスの募集は、8年前に新築して以降、となりの大家さんが会員向けに提供しているHPを活用して行っていますが・・・

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


初期の頃に、不動産会社経由で1名だけ入居申し込みは有ったものの、それ以外の契約者は全てこのHP経由でのお問い合わせとなっています

因みに、これまでHPからの問い合わせで入居頂いた方の人数を数えてみたところ、93名だったので、もしこの方達が全て不動産会社からの斡旋で、広告料を1ヶ月分支払っていたとしたら、

36,000円(共益費を除く平均賃料)×93名=3,348,000円

という結果になりました

私はとなりの大家さんでは物件HPを3棟まで登録可能な「ブロンズ会員」で申し込みしており、毎月支払っているのは3,240円也

8年間でHPに支払った金額は合計で30万円程度なので、総額で300万円以上、入居付けに関する経費を削減出来ているみたいですね

まあ、これはシェアハウスというニッチなジャンルという事と、専用ブログを作成して地道にキーワードを投入しつつHPのリンクを張り続けた効果も大きかったと思いますが、

改めて「HP作成+ブログSEO」戦略による費用対効果の高さを実感させられた数値でした

という事で、最近「二匹目のどじょう」狙いで新たにニッチな分野を攻めてみようかと思案中ですが、

皆さんも、良かったら「HP作成+ブログSEO」戦略を試してみませんか

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fchiro at 07:53コメント(2)トラックバック(0) 
投資戦略 

2017年02月25日

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昨年春にサラリーマンを卒業して以降、博多駅近くのワンルームマンションを借りて毎日地下鉄で通っていますが・・・

このマンションは、法人名義で借りているものの、法人の本店所在地を登記したり、看板を掲げるのは不可な事から、最近、「昨年購入した区分所有マンションの一室に移転した方が良いのかな〜」と考えています

因みに最大の目的は、法人の内一社の本店所在地に設定する事

実は、「法人のHPを造ってある仕掛けをしたいな〜」と以前から考えていたのですが、自宅の住所をインターネットで晒すのも、若干不安は有りますし、保有物件なら立退きも無くてベターかなと考えた次第です

今借りてるマンションは、築年数は古いものの奇麗にリフォームされていますし、博多駅から徒歩6分と立地は抜群、また、インターネットも無料で使えて、大変快適に過ごしていますが、来客に対応する空間と考えると、若干厳しい面が有ります

という事で、月曜日に税理士やメインバンクと相談したいと考えていますが、

その前に、個人の確定申告も、そろそろ固めないとヤバそうですね(苦笑)

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fchiro at 11:35コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2017年02月23日

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昨年末に契約を締結し、来週初めに決済を予定していた「ファミリータイプ区分所有マンション」ですが・・・

本日午前中、仲介業者さんから「トラブルが発生した為、お会いして状況をご説明したい。」との連絡が有り、急遽、昼一で事務所を訪問して頂いた結果、決済延期が決定し、先ほど迄に融資銀行、管理会社、保険会社への連絡をバタバタと終えました

因みに、来週決済が出来なくなった理由は、売主様が業務の都合で急遽海外に出張する事になったからとの事

今回の物件は、1月中旬には融資が確定しており、私の方は何時でも決済可能な状況だったのですが、

売主様が本業が忙しく、なかなか福岡に来れないという事でずっと引き延ばしとなっていた為、本来なら来月初めには契約上の履行期日が到来します

その為、売買金額の1割の違約金を受け取って、契約自体を流すという選択肢も、物理的には可能です

と言っても、「違約金請求」は仲介業者との信頼関係を棄損しますし、状況的にはやむを得ない部分も有るので、「当初予定していた決済期日からの家賃清算」という条件を受けて頂けば、延期を了承しようと考えていますが、

果たして売主様からの了承するのか、回答を待ちたいと思います


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fchiro at 15:09コメント(0)トラックバック(0) 
トラブル発生 | 条件交渉

2017年02月19日

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昨年秋以降、5室の区分所有物件の購入契約を行い、先月は「初めての不動産投資セミナー」と称して、中古区分所有マンションの選び方なんて話を行った訳ですが・・・

最近改めて感じるのは、「宅建登録を行った場合に、効率よく独自で物上げする方法ってないのかな〜」という事

因みに、最初から投資用で建てられた区分所有のマンションの大半では、多くの中間省略系転売業者が一棟全ての登記簿を閲覧して、オーナーにお手紙を送ってるので、参入余地は少ない印象

かといって、ポスティングやHPを使っての広告、買い取り業者が狙わないファミリータイプマンションで一棟全部の登記簿を取得するなんて手法は、費用対効果が低そうですし、そもそも信用力の面で大手仲介業者と対抗出来る筈が有りません

という事で、様々な手法を模索してきましたが、先日、少しだけ効率が良さそうな買いオファーの方法を発見しました

実際に有効かは、実践してみなければ解りませんが、何とか宅建業者登録の費用位は回収しないと、銀行から「道楽」と思われそうですもんね〜(苦笑)

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fchiro at 22:07コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2017年02月15日

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一昨日夕方、事務所兼社宅の見積もりをお願いしていた工務店さんに事務所を訪問して頂き、打ち合わせを行いましたが・・・


権限が有って頭の回転が速い人とお話するのは、大半の回答を即決で頂けるので、本当楽しいですね

因みに、「金額が安かったら導入したい」と考えていた「床暖房」も、想像以上にお手頃だったので、多分導入する事になりそうな印象

後は、引き渡し後に行う「地盤調査」の結果だけが悩ましいところなので、何とか短い杭で行けたら嬉しいのですが

さて、打ち合わせ終了後に、雑談の中で最近の一般的な建築費についてお尋ねしましたが、

昨今の「建築費高騰」の噂通り、戸建賃貸新築に掛かる一棟当たりの金額も、7〜8年前にお尋ねした時は、「23坪の建物本体で一棟当たり750万円(坪約33万円、3棟の事例)」だったのが、直近の事例では、「30坪の建物本体で一棟当たり1,150万円(坪約38万円、4棟の事例)」とのお話

計算したら約15%の上昇と、RCの様に4割も上がってはいませんが、土地の価格もそれ以上に上がってるので、なかなか収支的には厳しい印象です

工務店の社長によると、「価格を安くする為には外壁の量を減らすのが最も効果的」という話だったので、
以前流行したキューブタイプは、やはり理に適ってるみたいですが、

長期的には、やはり多少坪単価が高くなっても、RCの新築一棟物件が最も利益を出し易いという状況は変わらないみたいですね

【余談】
売主様が仲介業者と音信不通になってしまい、決済日が確定出来なかった「ファミリータイプの区分所有マンション」ですが、先日やっと連絡が付き、今月末に引き渡し日が決定しました

仲介業者さんによると、売主様と連絡が付かなかった理由は、「インフルエンザ」との事でしたが、取り敢えず「気が変わった」とかじゃなくて一安心(苦笑)

これ以上トラブルなく、無事決済出来たら嬉しいのですが・・・。

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fchiro at 16:25コメント(0)トラックバック(0) 
戸建賃貸 | 業者見積もり

2017年02月10日

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先週金曜日に一行から承認の連絡が有った、「事務所兼社宅」の融資ですが・・・

相談していたもう一行に状況をお尋ねしたところ、余り感触が良くない印象を受けた事から、先日、最初に承認頂いた銀行に、「自己資金についての条件」を外して頂けば、そちらでお願いしたい旨の回答を行いました

因みに、「自己資金についての条件」とは、「自己資金は他行の口座に預けている預金を充てる。」との内容・・・

実はこの銀行には、昨年「ファミリータイプ一棟マンション」を売却した時の譲渡益をそのまま置いており、「預金が潤沢に有る」との理由で、金利を格安に設定頂いたみたいですが、

当然他行から融資を受けた場合は、この銀行に置いている普通預金を自己資金にする予定でしたし、低金利は嬉しいものの、預金拘束は出来る限り避けたいので、理解いただけると嬉しいのですが

話は変わり、タイトルの複数の案件が停滞している件ですが、

昨年秋に購入し、2月からの貸し出しを目指していた中古区分マンション → 大規模修繕の大幅な遅れで繁忙期に間に合わない可能性大

昨年末契約済みの中古ファミリー区分マンションの決済 → 売主様のお仕事が大変忙しいみたいで、決済日が決まらない

事務所兼社宅新築用地の決済 → 隣地の立合いが一件未了の為、古家の解体に着手出来ず決済日が決まらない

別府市のファミリータイプアパートの賃貸募集 → 2月1日入居予定の方が急遽キャンセルとなったみたいで、2室空室が継続中

という事で、昨年末の予定では全て片付いていた筈の案件が、何故かグダグダ状態となっています

まあ、焦っても仕方ないのでしょうが、次の一手を準備してる案件も有るので、何とか早期に日程だけでも確定して欲しいものですね〜(苦笑)

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fchiro at 08:00コメント(0)トラックバック(0) 
トラブル発生 

2017年02月08日

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先月末に「初心者向け不動産投資セミナー」を開催して以降、複数の方から物件購入に関する相談を受けていますが、

その絡みで、知り合いの業者さんに「良い物件が出たら情報を下さい。」とお願いしていたところ、昨日、タイトルに書いた物件の資料を頂く事が出来ました

さてこの物件・・・、このご時世なので、多分市場に出したら「利回り6.7%の築浅RC一棟物件」という概要だけで、その日の内に複数の買付けが入って瞬殺される可能性が高いと思いますが、

残念ながら、私の基準を満たしていなかった為、「今回は紹介困難です。」と泣く泣くお断りさせて頂きました

因みにその理由は、セミナーの中でもお話した、「土地値+建物の再建築費の減価償却残額」から判断すると、若干割高な印象だったからです

基本的に、収益物件は「利回り」で売買される事が多いので、このご時世では、「土地値+建物の再建築費の減価償却残額」よりも安い物件は滅多に出ないのですが、

個人的には「それなら、土地を探して自分で建設会社に依頼して新築した方が有利じゃん」となってしまうんですよね〜(苦笑)

まあ、最近はどこの建設会社もバックオーダーを抱えてる状況で、今発注しても着工は来春以降になるみたいですし、今回の物件は購入しても致命傷にはならないと思うので、家賃収入が直ぐに欲しい方から相談を受けた場合は、「なかなか良いんじゃない」と回答すると思いますが、

紹介はハードルが上がるので、なかなか難しいですね

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fchiro at 05:55コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 | 不動産投資家

2017年02月06日

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本日夕方、「事務所兼社宅」の見積もりをお願いしていた業者さんから、見積書が届きました

因みに金額は、なんとか当初想定していた予算の範囲内に収まる数字で、その前に見積もりをお願いした大手仲介業者さん紹介の工務店よりも約300万円安い数字となっていました

今回の業者さんは、8年前に「女性専用シェアハウス」の新築をお願いした時の業者さんで、工事費が安いのは元々認識していたのですが、

何故最初から見積もりをお願いしなかったのかというと、前回と同じチーム構築が不可能となっていたのが大きな理由でした

8年前にシェアハウスを新築した時は、CMの業者さんに間に入って頂いて、デザインや仕様の決定、施工管理等を行って貰ったのですが、

現在、そのCM業者さんは山口県に転居しており、お電話で相談した際も「最近はデザインやカラーリングの仕事がメインで、CMはやってない」とのお話でした

という事で、設計士が社内に居る工務店に最初は相談していたのですが、

やはり、営業担当者や事務員さんが多い会社は、その分工事費は高くなりがちなので、原点回帰した次第です

一応、本日のお話では、「設計を見直せば、もう少し安く出来そう」との事だったので、次回の打ち合わせを楽しみにしたいと思います

という事で、長〜い前置きでしたが、そろそろ本題に入ります

さて、本日午後のことですが、先日、不動産投資に関する相談を受けた方から「安いと感じた物件」について、資料と共に相談が有りました

その物件は、ファミリータイプの区分所有物件で、間取りや立地から判断すると、大変安い印象

ただ、基本的に「安い物件には理由が有る。」という事で、物権資料を眺めていると、戸数の記載が無い事に気づきました

「これは都合が悪いから載せてないのかも」と勘繰りながら、ネットで物件名で検索したところ、案の定、戸数は16戸との事

相談者の方には、「戸数が少な過ぎる物件は、管理組合の財務が厳しい為、見送った方が賢明」と回答し、一旦は終了しましたが

更に気になったので、ネットでの検索を続けたところ、どうもこのお部屋・・・、6階建ての6階にも関わらず、エレベータが有る記載がどこにも見当たりません

多分、戸数の割りに管理費が安い事を考慮すると、実際にエレベータ無しの可能性が高そうですが、

やはり、安い物件には理由が有るんだと改めて実感ですね・・・(苦笑)

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fchiro at 23:21コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 

2017年02月05日

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うちでは現在、資産管理法人(プライベートカンパニー)名義による「事務所兼社宅」の新築を検討中ですが・・・

実際には、「事務所兼社宅」といっても、物件から収益を生まない点では、まるっきり自宅の新築と変わらない状況です

という事で、先日たまたま自宅にファイナンシャルプランナー(FP)の資格を持つ人が訪ねてきたので、妻が今回の事務所兼社宅新築について相談してみました

因みに先日承認された融資に基づく状況としては、現在住んでいる4LDKの中古マンションよりも融資金額は大幅に増えますが、

新築という事で返済年数も長くなる事から、毎月の返済額は約5万円の増

但し、「駐車場代」、「管理費」、「修繕積立金」の計約2万円が不要になる事や、電車代、高速道路代等の交通費が大幅に削減出来る事から、実質的には毎月2万円程度の負担増の見込みです

更に、今月から社会保険料、厚生年金保険料を約3万円削減しているので、トータルの負担では、逆に現在よりも少なくなると思うのですが

ファイナンシャルプランナーの回答は、

「完済時の年齢も考えて、家族には負債を残さない様にしてよね〜。」

という厳しい内容

まあ、そう言いたくなる気持ちも十分理解はできますし、私はファイナンシャルプランナーの資格は持っていませんが、

投資や節税に関するノウハウでは、まだまだ娘には負けない積りなんですけどね〜(笑)

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投資家の自宅について | 投資家の子育て

2017年02月04日

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昨日のブログでもちらっと書きましたが、今年は昨年夏に計画したものの、放置状態となっている「宅建業者登録」について、本格的に検討したいと考えています

因みに、昨年一旦は書類を準備したものの、保留にした理由は主に「事務所問題」で、現在の自宅マンションで私の書斎を事務所として登録は出来るけど、引っ越したら支部が変わるのも面倒だったからですが、

取り敢えず、「事務所兼社宅」を新築すれば、当面は引っ越しの可能性も無くなるので、良いかとの判断です

まあ、宅建業者登録を行った場合も、「重要事項説明」や「第三者の物件を仲介」を行う事は想定外だったのですが、

水曜日にお会いした古くからの大家仲間で、数年前にサラリーマンを退職後、福岡県の郊外で宅建業を営んでいる方にお聞きしたところ、

「特に他所の業者で修行はしていない。」

「重説は独学でやってるが、地場業者さんには適当に作ってる所が多いので、それよりは遥かにマシ。」

とのお話

個人的に考える宅建業者登録のメリットは、

合法的に転売目的で物件が購入できる。

短期〜中期の運転資金借り入れが可能となる。

個人で購入した物件を短期で譲渡する場合に利益が調整できる。

戸建て分譲が可能となる。

といった感じですが

最近、自宅の新築を検討するにあたって、間取りの面白さを再認識出来ましたので、「戸建て分譲」は機会が有れば何時かはチャレンジしてみたいものですね

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fchiro at 11:40コメント(2)トラックバック(0) 
投資戦略 

2017年02月03日

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昨日、「事務所兼自宅」の融資を申し込んでいた銀行の内、一行から「承認」の連絡を頂きました

条件的にも、「金利」、「返済期間」、「融資金額」共、全て満点に近い内容でしたので、後は相談中のもう一行の条件を聞いて決定する事になりますが、

取り敢えず、融資が付かずに土地をそのまま転売という状況は避けられそうで一安心

サラリーマンを卒業して給与収入が無くなっても、法人の健全性が認められれば、収益を生まない自宅に対する融資も、「事務所兼社宅」として認められるみたいです

建築の方も現在、9年前にシェアハウスの新築をした時の業者さんに見積もりを依頼中ですが、今回は融資金額は固定で、それを超えた分を自己資金と考えているので、出来るだけ手出しが少ないと助かるんですけどね〜

因みに我が家では、昨日から娘達が帰省中の為、私は寝室を明け渡し、書斎の机と本棚の間に無理やり布団を敷いて寝ていますが、

出来れば次回の帰省時迄に引っ越しを終えて、娘達には今後、8畳和室の客間でゆっくりと過ごして貰いたいと考えています

って事で、今週は日曜日まで臨時休業という事で、ZUMBAも自粛し、のんびり過ごす予定ですが、家族が寝た後は、個人の確定申告準備を気合を入れて進めたいと思います

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銀行融資 

2017年02月02日

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先週初めに、福岡市内の知人から「不動産投資を最近始めた知り合いが居るので、良かったら一度会って貰えませんか?」とのお誘いを頂いた為、一昨日、その知人と3人で飲みながら3時間程お話させて頂きました

因みに今回お会いした方は、最近福岡市内で区分所有の中古マンションを1室購入し、大家デビューを果たしたばかりでしたが・・・

毎月の手残りをお聞きすると、「2,000円」との事

案の定、業者転売物件で、「管理費」、「修繕積立金」を除いた後の利回りは6%台半ばでしたが

もう少し早くお会いして、先日のセミナーを受けていたらと思いつつも、「その後、中古アパートを追加購入しようと思ったが、銀行の融資が足踏み中」という話を聞いて一安心

実際に購入を検討していた物件の資料を見せて頂き、セミナーで使った「簡易積算法」で再建築費の積算価格を求めたところ、築27年の中古物件の売却希望価格よりも低い数字になっていましたが、

こんな物件を買う位なら、自分で土地買って新築で建てた方が遥かに得策ですからね〜

まあ、最初に購入した区分の方も、大きな利益をあげるのは難しい印象ですが、致命傷ではないので、「高い授業料」と思って、今後は戦略的な発想で動けば、リカバリーするのは十分に可能だと思います

皆さんも、不動産の購入はあくまで「事業」なので、利益を得るためのシナリオが「完済後」しか描けない物件には、くれぐれも手を出さない様に気を付けて下さいね

【余談】
昨日は、大家仲間の新築物件見学会&懇親会に参加させて頂き、古くからのメンバーと久し振りにお話させて頂きましたが、

新築に関する気付きを頂く事が出来たので、放置中の「宅建業者登録」と併せて「新築」の方も、自宅の方が落ち着いたら、本格的に動いていこうかと考えています

キーワードは「地域毎に融資付けが可能なロット」ですが、逆転の発想が果たして成立するのか、結果が楽しみですね

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投資戦略 | 中古ワンルームマンション
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