2017年03月

2017年03月31日

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以前、一棟マンションを新築した時にも感じた事ですが、隣地ギリギリに寄せて建物を新築する場合、設計士と施主とで採光に関する意識が食い違う事が多々有ります

基本的に、設計士は法令上有効な採光を第一に考えるのに対して、施主側では実際の住み心地を考慮する事が原因ですが、

例えば、北側斜線の関係で南側一杯に建物を配置した場合でも、施主としては間取りに南側に大きな窓が有ると借主に喜ばれて有利な事から、南窓を希望しがちですが、設計士的には「法令上無意味な窓」ですし、隣地に近いと高額な網入りガラスとなって建築費も上がるので、強く希望しないとなかなか図面には反映しません

因みに現在私は、「事務所兼社宅」の新築を商業地域に所在する35坪という狭小地で計画中ですが、今回、北側道路に面して2台分の駐車場を確保する事から、建物が南側一杯にコートハウス形状で配置するプランとなっています

一応、日照が厳しい分はリビングや寝室を2階に配置する事で対応する予定ですが、

昨日の打ち合わせの際に私が考えた基本プランを基に、設計士さんが手直しした図面を拝見したところ、隣地に近接する南側、東側の窓がバッサリと削除されていました

まあ、プロとしては当然の仕事なのかもしれませんが、一庶民としては法令上は有効でなくても南側、東側からの明かりは欲しいところです(笑)

まあ、多少費用は掛かりますが、資産価値を維持する為にもその辺は譲れないですね〜

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投資家の自宅について 

2017年03月30日

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本日はなかなか多忙な一日でした

先ずは朝一で、普段は乗らない通勤ラッシュの電車で博多駅近くの事務所に出勤し、「事務所兼社宅」の建築確認をお願いする予定の設計士さんと打ち合わせ

今回、「狭小地に新築」というハンデをクリアする為、先日、設計士さんからルーフバルコニーを活用したある提案を頂いてましたが、残念ながら役所の理解が得られなかったという事で、対案を考えつつ、

窓の位置や細かい仕様について一時間程打ち合わせ

南側の採光が確保出来るか確認が必要部分が有る為、条件付きですが、なんとか間取りを決定する事が出来ました

打ち合わせ終了後は、昼一で昨年末に契約した4LDK区分所有マンションの決済の為、天神近くの銀行を訪問

決済自体は20回以上経験していますし、司法書士さんも馴染みの方なので、法人のゴム印を使ってサクサク出金伝票を作成し、決済自体は20分程で完了

ただ、「年度末の大安」という事で、銀行がメチャクチャ込み合ってるらしく、着金確認が結構掛かりましたが、

その間に、仲介業者さんや銀行の担当者さんと色んな情報交換が出来たので、なかなか楽しいひと時でした

さて、無事に決済が完了し、携帯で新着メールを確認したところ、水面下で売りに出していたアパートの買付証明書がPDFファイルで届いていました

今回の物件は、駐車場を100%以上確保したファミリータイプの為、入居は安定しており無理に売却する必要は無いのですが、

築25年を超えている事や、今後融資が厳しくなるという観測も有ったので、「金額次第」という事で複数の業者さんに資料をお渡ししていたところ、今回希望者が現れた次第です

とはいえ、当然の事ながら「融資特約付き」なので、融資が承認されるまでは、ぬか喜びは禁物ですが・・・(苦笑)

もし売れてくれたら、新設法人の購入軍資金が出来るので嬉しいんですけどね〜

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fchiro at 19:21コメント(0)トラックバック(0) 
所有物件 | 物件売却

2017年03月27日

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私は基本的に女性専用シェアハウス以外は自主清掃・管理は行っておらず、管理会社にお任せしている為、本来なら、繁忙期に特別忙しくなる事は無い筈なのですが、

今週はたまたま行事が重なり、なかなかの過密スケジュールです

因みに、明日から金曜日までの予定は、

銀行を訪問し、ファミリータイプ区分マンションの金消契約に署名・捺印

旧事務所にて、ホームページの作成業者さんと第二回の打ち合わせ

新事務所にて、家具搬入立ち合い

銀行を訪問し、ファミリータイプ区分マンションの決済

旧事務所にて、工務店さん&設計士さんと事務所兼社宅新築に関する打ち合わせ

昨年購入し、現在大規模修繕中のマンションの玄関ドア交換立ち合い

新事務所にて、FAX納品立ち合い

新事務所にて、インターネット及び光電話接続工事の立ち合い

といった感じ

それ以外にも積み残した作業が幾つかありますが、今回、過密スケジュールに対応しながら改めて感じたのは、自宅が郊外だときついな〜という事

現在の自宅からは、博多駅まで電車・車のどちらも40〜50分程度掛かりますが、毎日の積み重ねなので、本当時間が勿体ない印象です

一応、夏頃には博多駅から自転車で20分程度の場所に、事務所兼社宅を新築して引っ越す予定ですが、多少環境は悪くても、利便性の良い場所に住む方が、私には合ってるみたいですね

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投資家の自宅について 

2017年03月25日

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昨年末に売買契約を締結したものの、トラブル続きでなかなか所有権移転登記に到達する事が出来ていない「事務所兼社宅」の新築用地ですが・・・

昨日も、急遽仲介業者さんから着信が有り、「説明したい事項が有る」との事で、事務所を訪問してきました

因みに今回の担当者さんは、私と同じ年なので結構ベテランの筈なのですが、

最初の売買契約書作成の段階から、契約者名を間違えていたり(購入申込書は法人で提出したのに、契約書を個人名で作成)と、正直若干頼りない印象

案の定、進捗管理も苦手な様子で、土地家屋調査士に丸投げだった隣地所有者との境界立ち合いに至るまでに、3ヶ月近く要して、やっと一昨日印鑑を貰えたそうですが、

いざ登記申請という段階で、新たなトラブル発生

実は今回の土地は、2名義5筆の土地を一旦仲介業者さんの知り合いの買取り業者が取得し、合筆・分筆後に越境している隣地所有者を含めた3名に売却する案件なのですが、

その中の1筆に昭和5年に所有権移転の仮登記が設定されており、抹消されてなかった為、その筆の合筆が認められなかったのです

という事でこの仮登記を早急に抹消して貰う必要が有りますが、当時の登記名義人は死亡している事から、司法書士が新たに関連戸籍を全て取り寄せ、書類作成後、相続人全員から押印を取得するのに、更に数か月必要との事

幸い、今回対象となった土地は1坪未満で、また道路と反対側の隣地境界付近の為、新築には影響がない事から、一旦残りの土地部分について、先行して所有権移転を行うよう要請しましたが、

登記を2回に分けると当然司法書士の費用も余計に掛かりますし、本当困ったものですね


【余談】
トラブル続きの「事務所兼社宅」ですが、実は建物の方も一旦確定したプランが、建築確認申請をお願いする予定の設計士さんから却下されてしまいました(苦笑)

因みにその理由ですが、「ガレージの上に寝室を配置するプランは耐震上認め難い」との事

熊本の地震の際に、「1階車庫、2階居室の木造家屋」で倒壊した事例が多かった為、最近役所の方針が厳しくなっており、別途多額の費用を掛けて金具を入れる等の対策を講じなければ、建築確認が下りない可能性が高いそうなのです

とはいえ、狭小地で採光を確保する為には、2階にリビング&寝室の設置は譲れず・・・、

という事で新たに総2階のプランを練り直した結果、2階リビングの広さは多少削ったものの、それでも1階にスペースが余った為、結果的に私の書斎(事務所)が1.5畳広くなり、更に念願だった屋内駐輪スペース(クロスバイク、ロードレーサー置き場)が出来てしまいました

勿論、その分建築費は上がるので、頑張って稼がなきゃですね〜(笑)

なお、一点面白い提案を設計士さんから頂いており、今後役所と協議して貰う予定ですが、了承されたら結構個性的な建物に仕上がりそうなので、その場合は親しい大家仲間向けに見学会を設定したいと思います

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fchiro at 10:03コメント(0)トラックバック(0) 
トラブル発生 | 投資家の自宅について

2017年03月22日

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最近、新しい法人のHP構成を検討する為に、興味を抱いた様々なキーワードでインターネット検索し、上位に表示された業者さんのHPを訪問して、戦略をチェックしていますが、

その中で先日気になったのが、「空き家管理士」なる資格を活用した集客法でした → 一般社団法人空き家管理士協会

因みに、「空き家管理士」は一般社団法人が認定する民間資格らしいので、以前話題になった漢検の様なイメージで勝手に考えていますが

資格の理念とする「適正な管理」、「効果的な活用」、「次の世代への承継」は社会的意義が有りそうな気はするものの、

実際に活用している不動産会社のホームページを登録サイトで確認したところ、「適正な管理」を有償で提供している会社は非常に少なく、大半の不動産会社は、売り物件の仕入れツールとして資格を活用している印象でした

まあ、確かに空き家の維持管理に毎月数千円も支払う人は少なそうですし、資格を取得した業者の方も、瑕疵責任や効率を考えたら、「効果的な活用」、「次の世代への承継」を前面に押し出して、コンサルを装いつつ売りの専任媒介取った方が正解なんでしょうけどね〜(苦笑)

世間では、私の様に「ファイナンシャルプランナー」という国家資格にすら価値観を感じない人間は少数派みたいなので、少額の費用で「空き家に関する専門家」を権威付けしながら、「相談」の流れの中で効率よく物件を仕入れるビジネスモデルを考えた人は、なかなか頭が良いのでしょう

「権威付け」→「無料相談」→「物件仕入れ」って流れは、空家ビジネスだけでなく、投資物件の世界でも良くある話なので、皆さんもお気を付けくださいね・・・


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物件取得 | 物件管理
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ホームページを作って住所を掲示する関係で、初めて自宅外に登記所在地を設定する第三法人ですが・・・

現在借りている博多駅近くのワンルームマンションは、法人登記不可の為、事務所所在地は昨年購入して現在大規模修繕工事中のワンルームマンションの1室に設定しました

という事で、現在着々と移転準備が進行中ですが、昨日は現在のマンションの退去連絡と、新しい事務所用のオフィス家具購入を行ってきました

因みに、現在の事務所ではIKEAで購入した丸テーブル&ノートパソコンで全ての作業を行っていますが、

オフィスっぽい雰囲気は皆無の為、流石に見ず知らずのお客様を迎えるには厳しい状況

また、現状では郵便物は全て自宅に届いていますが、法人登記を設定した事務所では書類の保管も必要となる為、今回は中古オフィスのリサイクルショップで、「鍵付きのキャビネットW900」、「スチールデスクW1400&椅子」、「テーブル式の応接セット」、「ロッカー」を購入

配送料を合わせて総額20万円弱でしたが、

「利益を上げることが出来ず撤退」、「儲かり過ぎて広い事務所に移転」のどちらに転んでも、長期間使う事は無いと思うので、当面は必要最低限の設備でスタートしたいと思います

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ご挨拶 

2017年03月20日

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昨年末に契約を締結していたものの、決済が延び延びとなっていた「4LDKの区分所有マンション」と「事務所兼社宅用地」ですが、

どちらも先週、やっと決済の目途が立ったみたいです

因みに、「4LDKの区分所有マンション」の方は、無事に売り主様が海外から帰国し、司法書士との面談も終わったという事で、来週の年度末ギリギリの引き渡しが決定・・・

「事務所兼社宅用地」の方は、分筆前の隣接地との境界立ち合いに時間が掛かったという事で、結果的に年度内には間に合わず、4月第2週の引き渡しになってしまいました

この土地には、引き渡しが終わり次第「事務所兼社宅」を新築して引っ越す予定ですが、新築には4ヶ月程度掛かるみたいなので、7月末位まで、新しい車購入と併せてお預けとなりそうですね

さて、話は変わり先日のブログに書いた現在進行中の「宅建業免許」と「ホームページ」を活用した新たな戦略ですが、

最大の目的は、借入金額を圧縮して、早期の無借金化を目指す事

早期の無借金化は永年のテーマで、実際にここ数年、物件売却を進めてきた結果、一時は7億円近く迄増加した借り入れを、預金を引くと半分位までは圧縮する事が出来ましたが、

それでも世間の常識からすると、大変大きな金額です

基本的に、不動産賃貸業の中で優良物件を残しながら借り入れの圧縮を目指す場合、「高利回り物件の購入し毎月のキャッシュフローを得る事」と「購入した物件を売却し、キャピタルゲインを得る事」の二択しか無い訳ですが、

そんな中で、昨今の「利回り低下」と「物件価格高騰」に直面した結果、以前から温めていた戦略を実行に移す決断に至ったという事ですね

なんて感じでうだうだと書いてますが、実際のところをいうと、投資家としての好奇心と事業意欲の方が大きいんですけどね〜(笑)

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投資戦略 | 銀行融資

2017年03月19日

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木曜日の午後、博多駅近くの事務所にて、ホームページ制作の業者さんと新設法人のHPに関する打ち合わせを行ってきました

一応、現在考えているホームページの構成は、ドメインを幾つか取得して「お役立ちページ」、「収益を求めるページ」、「会社のHP」を使い分ける形ですが、

「収益を求めるページ」の中に、長年温めてきた不動産再生系のビジネスモデルに関するページを作れたらと考えています

因みに今回検討中のビジネスモデルは、ある程度の資金は必要ですが、融資の必要は無く、中期で一定の収益が確保できるのではと以前から考えていた内容

今回、「2つの法人」と「宅地建物取引業免許」、「一定額の手元資金」という実施に必要な材料が揃った事から、実施に踏み切るものです

まあ、一番懸念しているのは「知名度が低い新設法人と契約してくれるお客様がいらっしゃるのか」という事ですが、個人的には「名刺代わりとなるホームページの完成度」と「依頼者にもメリットが多いビジネスモデル」が確保されれば大丈夫ではという目論見で、

もしニーズが無かった場合もリスクはHPの作成費用だけなので、チャレンジしたいと考えています

人生一度きりなので、楽しく悔いなく生きたいですからね〜


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投資戦略 | 中古アパート

2017年03月16日

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先週金曜日に設立登記申請を行っていた新設法人ですが、一昨日、無事に完了との報告が有りました

早速、昨日はメインバンクを訪問して銀行口座を開設

昨日は、他にも事務所用光電話の番号発番も頂きましたが、ネット回線の開通は一ヶ月後位になるみたいです

事務所は昨年購入した区分所有物件を使う予定なので、ネット開通日が正式に決まったら、現在借りているワンルームマンションの解約届を出したいと思います

さて、本日はホームページ作成業者さんに事務所を訪問して頂き、第一回の打ち合わせを行う予定です

今回のホームページは、基本的なベース部分を業者さんに作成して頂き、その後、ブログ形式の部分に有益な情報を積み上げてアクセスを増やしたいと考えていますが、

銀行さんは、「実績」を重視しますので、出来れば今期中に利益が計上できる段階迄何とか持っていきたいですね

とはいえ、結構無茶振りな部分も多い今回のHP案・・・、果たして業者さんの反応はどうなるのでしょうかね〜

【余談】
昨夜は、福岡市内の老舗もつ鍋やさんで、若手投資家さんと差し飲みしてきました

サラリーマン時代は、この時期は送別会等で連日飲み会続きでしたが、最近は結構暇人なので、若い方とじっくり語れる機会が有るのは、本当嬉しい限りですね

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投資戦略 

2017年03月10日

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私、昨年春にサラリーマンを卒業して以来、之までセミリタイア生活を満喫していましたが、この度新たな挑戦を行うことになりました

因みにその挑戦とは、インストラクター資格の取得

具体的には、明日・明後日の2日間講座を受講し、試験に合格すれば晴れて免状が交付される事となります

免状交付後は、税務署にインストラクターとして開業届を提出・・・、となると、収入は0で経費はメチャクチャ掛かるので、損益通算で絶大な節税となりそうですが、

流石に恥ずかしいので自粛しておきます

以上、ZUMBA愛好家の独り言でした

それにしても、運動不足のアラフィフが、2日間連続で7時間も動け続ける事が出来るのか、今からドキドキですね(苦笑)

【おまけ】
現在、宅建免許申請の書類を連日作成中ですが、なかなかハードルが高い項目が多くて苦戦しています

事務所については、所有者が別法人の為、賃貸契約書が必要との事で、現在管理会社に作成依頼中ですし、申請書に記載する電話番号も「携帯電話不可」との事で、昨日急遽、インターネットの業者に回線の申し込みと併せて発番をお願いしました

最近は、スマホアプリで固定電話番号を使えるサービスを提供してる業者さんも有るみたいですが、取り敢えずNTTのマンションタイプが、「インターネット接続料+電話2回線+ナンバーディスプレー+転送+無料通話3時間」で月7,000円程度で利用可能らしいので、当面はこちらで様子をみたいと思います

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ご挨拶 
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実は今回、新しい法人を立ち上げるにあたって、新たにホームページの開設を検討しています

因みに、制作は以前からキャッシュフローゲーム会で交流が有る知人にお願いする予定ですが、

せっかくなので、訪問して頂いた方にお役に立てる情報を掲載して、アクセスを増やせればと考えています

という事で、現在考えているメインコンテンツは、私の得意分野でもある「資産価値が下がり難いマンションの選び方」

実はこれって、1月に開催した「初心者向け不動産投資セミナー」の中で、「中古マンションでキャピタルゲインを狙う手法」としてお話した内容を抜粋したものです

このブログの初期にも書きましたが、私自身、若い頃に物件選定のノウハウが無かったせいで、最初に購入した区分所有マンション2室で大きな譲渡損失を出している事から、今回のHPによって、自宅も含め初めてマンションを購入する方のお役に立てたら嬉しいですね

それ以外にも、長年「こんなHPが有ったら便利だけど・・・、」と思っていた頁も、出来れば造りたいと考えていますが、こちらは結構複雑な内容なので、業者さんの見積もり次第となりそうです

さて、本日は税務署から確定申告の控えが無事に届いたので、写しを持って銀行周りをしながら、今後の戦略を説明してきたいと思います

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投資戦略 | リスク管理

2017年03月08日

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本日は、午後から司法書士事務所を訪問して、新法人の設立に関する書類に押印してきました

という事で、順調にいけば来週中にも3つ目の法人が正式にスタートする事となりそうです

因みに、うちではこれまで、

「第一法人」=資産保有目的の株式会社(プライベートカンパニー)で9年前に設立

「第二法人」=第一法人の物件をサブリースして所得分散する目的の合同会社で昨年設立

の2社を運営していましたが、

今回「第三法人」を株式会社で設立した最大の目的は、宅地建物取引業者として登録する事

昨年まで、宅建業者登録は「第二法人」で行おうと考えていたものの、対外的なイメージは合同会社より株式会社の方がベターですし、別法人の方が、保有物件の売却時に、「第三者のためにする契約」を活用して、利益調整がし易いという判断から、新たな法人の設立を決断する事となりました

とはいえ、新法人設立となると初期投資及び固定経費も掛かるので、ある程度は収益を上げないといけません

せっかくなので、今まで温めていたプランについて挑戦してみようと考えていますが、

将棋でいうと、一気に持ち駒が増えた状態なので、どの様に攻めを繋げるか悩ましいですね(苦笑)

【余談】
希望利回り10%、但し11.5%迄は交渉可として水面下で売りに出している物件に、本日利回り13.5%となる価格で打診が入りました

一応、「銀行評価がこの金額・・・、」という説明に、思わず「自己資金は?」と突っ込みたくなりましたが、最近は皆さんフルローン前提なんでしょうね(笑)

まあ、今回打診された金額でも返済が進んでいる物件なので、売却したら結構手残りは有りますが、

せっかくのチャンスなので、希望額に届かない場合は全てお断りし、新法人の免許が認可されたら、勉強の意味も込めて、サイトに登録して反応確認しようかな〜なんて考えています

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投資戦略 | 出口戦略

2017年03月05日

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昨日午後、個人分の確定申告書を国税庁のホームページで作成して郵送しましたが、

その後に、妻の分の控えを眺めていたら、ある事に気付きました

それは、「申告分離課税」の譲渡所得でも、損益通算って有るんだという事

具体的には、総合課税分の「所得金額」よりも「所得から差し引かれる金額」の方が多い場合、その差額を分離課税の短期譲渡所得から差し引いて、税額が計算されているみたいなのです

基本的に、譲渡所得が赤字の場合は、総合課税分の所得と損益通算する事が出来ないので、完全に「分離課税と総合課税の損益通算は無い」と永年思い込んでいましたが、逆の場合は大丈夫だったみたいです

因みに、所得から差し引かれる金額には、「ふるさと納税」を行った額も「寄付金控除」としてしっかり含まれていますし、一番大きな「嬉しい誤算」だったのは、「小規模企業共済等掛金控除」がしっかり反映していた事

小規模共済は、実質課税繰り延べ効果が有るので、こんな事ならMAX迄掛けておけば良かったと若干後悔ですね

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節税 

2017年03月02日

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昨日のブログに書いた、激安商品の売主ですが、
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もしかしてエアビー撤退??

実際にお会いしてお話した結果、エアビーとは一切関係なく

単純に、「引っ越し業者さんの引き取り品」が正解でした

確かに、この時期は引っ越しシーズンの真っ最中ですが、そんなに使ってない家具・家電でも、遠方に引っ越す場合は、止むを得ず引き取ってもらう場合も有りますからね(苦笑)

お蔭で、配送料も激安で対応して頂いたので、結果としては大満足

ついでに、探していた他の家具・家電についても、どんどん入荷中との事で、今月中には4〜5年落ち位の品を設置する事が出来そうです

一つだけ悩ましかった「領収書問題」も、本日税理士さんに確認したところ、「個人で落札して同値で法人に売却した場合は、代表者個人の領収書でも可」とのお墨付きを頂いたので、今後も「家具・家電付き賃貸」にチャレンジしたいと思います・・・

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投資アイテム 

2017年03月01日

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昨年秋に購入し、リノベーションは終わっているものの、大規模修繕の予定が延び延びとなって、なかなか貸し出す事が出来ない築古ワンルームマンションですが・・・

玄関ドア交換の日程が、やっと4月第1週に決まった為、若干テンションは上がらないものの、貸出準備に着手しました

因みに今回の物件は、都心立地の為、「家具・家電付き」での貸し出しを目指していますが、定番の福岡版ジモティーでお目当ての品を探していたところ、半年しか使っていない商品を発見

しかも、「3個迄引き取り可能です。」とメッセージを送ったところ、「同じ品が2個有ります。」とのお返事を頂き、本日、両方とも引き取りをさせて頂く事になりました

投稿には、「引っ越しの為に使わなくなった。」と書いていましたが、これってもしかすると、エアビー撤退による家具・家電の処分なのかもしれませんね

この時期は、元々大学生が4年間使っていた家具・家電など、比較的新しい品が多いかな〜と期待して検索しましたが、半年しか使ってないとは嬉しい誤算ですね(笑)

【余談】
昨日は朝からブログ読者の方と博多駅近くのカフェで相談を受けてきました

検討中の物件資料を持参されたので、主にその物件に関する感想を述べさせて頂きましたが、

結果としては、築古でも多少は利回りが出ているので、致命傷にはならないかな〜というスペックでしたが、積算価格を弾いたところ、3,000万円ほど不足しており、将来資産を増やしていくにはマイナスな印象を受けました

最近はなかなか良い物件が有りませんが、長い目で見ると「待ち」というのも選択肢に入れて良い時期だと思いますね

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投資戦略 
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