2017年04月

2017年04月24日

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自宅を賃貸する場合と購入する場合でどちらが得なのかという議論は、様々なメディアやセミナーで取り上げられる事が有りますよね

実際には、勤務先の住宅手当の有無や金額によって、結果は変わってくると思いますが、もし住宅手当が無ければ、個人的には購入の方が絶対チャンスは多いと思います

因みに私は4年前に新婚以来22年振りに賃貸に引っ越ししましたが、これは、

1年以上の期間に渡って漏水に悩まされていた自宅ビルを試しに売りに出したら速攻で買付けが入った。

自宅ビルの購入者に賃貸での継続した入居を打診したが、融資元の銀行から拒否された。

という状況の中で、一月以内に新居を決める必要が有った為のやむを得ない行動でしたが・・・

結局、その一年後に現在自宅として使っている4LDKの中古マンションを任意売却で購入・・・

この部屋は、退去後にサラリーマンの初年度年収程度を上乗せしての売却を密かに目論んでいます

まあ、賃貸の場合でも「立退き」に遭遇すると、一時金を手に出来る可能性は有りますが、

先日、20年近く夫婦で居住している築古マンションの建て替え絡みで、実際に立ち退き交渉を受けた私の麻雀仲間に聞いたところ、家賃4万円弱のお部屋で、

 早期退去で自分で部屋を探した場合 → 140万円強

 その会社が管理する最寄りの新築物件に転居し、5年間家賃減額の場合 → 40万円弱

という金額を、引っ越し費用と別に提示されたそうです

個人的には、「その程度の金額なんだ?」と一瞬考えてしまいましたが、よく考えると、3年分の家賃を丸々返金してる計算になるんですよね

大家的には「建て替えは大変だな〜」と改めて実感しつつも、「賃貸で偶然に遭遇するより、良い物件を安く購入する方が遥かにチャンスが多い」という持論を再認識した出来事でした

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fchiro at 08:17コメント(0)トラックバック(0) 
条件交渉 

2017年04月17日

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本日は、昨年末に買い付けを入れ、年明け早々に売買契約を締結していた「事務所兼社宅」新築用地の決済を行ってきました

因みに今回は、事情により現金での購入となりましたが、銀行さんの好意によりブースを借りての決済

とは言っても、融資が絡んでいない為、出金伝票や送金については、番号札を取って順番待ちでの対応でしたが

なんとか無事に終わって一安心

先行して実施した地盤調査では、地盤改良が必要との結果が出た為、当初予算よりも高くなりそうなので、何とか来月初めに契約予定のアパート売却が無事に成約してくれると助かるんですけどね〜

【余談】
本日、決済の勢いに任せて、以前から欲しかったゼンリンのデジタウン福岡市7区版を思わず大人買いで発注してしまいました



因みに、アナログ人間なので、当初の予定では昔から使い慣れている冊子タイプの購入を考えていましたが、

電子タイプのゼンリン地図ではメモ機能も有るみたいだし、勿体なくてどうせコピーにしか書き込みできないなら、電子版の方がコピーも楽なので、4万円位高いけど奮発した次第です

益々損益分岐点が上がるので、頑張って働かなきゃですね(苦笑)

って事で、福岡市内のゼンリン地図がコピーしたい方は、祇園の私の事務所まで遊びに来て下さいね


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fchiro at 20:30コメント(0)トラックバック(0) 
投資家の自宅について | 投資アイテム

2017年04月14日

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最近、夢のある景気の良い記事を書いていない事や、更新頻度も落ちているからか、当ブログの訪問者数が激減していますが、

かといって、無理にアクセス狙いでイケイケの記事を書かないのは、本音の部分で「皆さん、何でこんな時期に収益物件探してるんだろう」と思ってるからですね

ぶっちゃけ、5年以上のお付き合いの投資家さんは、殆どの方が手持ち物件を売りに出しています

2〜3年前から、

「平成25年頃までに物件を買った人は、全員利益出てるよね」

とか、

「あの物件、〇〇で見送ったけど、買っておけば良かった」

なんて話をよく大家仲間としていましたが、現在は真逆の状況なので、個人的には「待ちの一手」しか選択肢としてあり得ないですし、

毎月の手残りが数千円単位とか赤字で、且つ、将来のキャピタルゲインも期待できない物件を、融資が付くという理由だけで、大きな借金を背負って購入するなんて、正直意味がわかりません

物件価格や利回りの推移から考えると、少なくとも、10年後位に多くの投資家さんが過去を振り返って「2015〜2017年当時、もっと物件を買っておけば良かった」と考える人は、「あの時焦って買わずに、もう〇年待っておけば良かった」と考える人より遥かに少ない可能性が高いと思います

実際、築古の単身向け区分は既に値崩れが始まっている印象ですし、物件欲しい病を患っている方も、少なくともあと半年位は様子を見ては如何でしょうか

【余談】
先月から再チャレンジ中の宅建業者登録ですが、今週無事に申請を受理され、特に問題が無ければ、約60日後には免許が下りるみたいです

元々、宅建業者登録に興味を抱いたのは、

「買い取り業者の物件仕入れ価格は、再販価格の60〜70%」

「不動産会社は、格安の物件は自社で買い取ったり馴染みの業者に流して再販するので、本当のお宝物件は市場に出てこない」

との情報から、「不動産賃貸業でも、宅建免許が有れば合法的に物件を格安で手に入れる事が出来るのでは」と考えた事が切っ掛けですが、

資金力も経験も乏しく、私以外に人も居ないというハンディキャップは、「ホームページを活用した集客戦略」でクリア出来ればと考えています

ポータルサイトや査定サイトに多額の広告費をつぎ込む予定は無いので、成立するかはホームページのアクセス数次第ですが、

もし実際に市場価格の60〜70%で物件を仕入れる事が出来たら、このご時世でもリスクは少ない筈ですからね〜

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fchiro at 07:01コメント(2)トラックバック(0) 
投資戦略 

2017年04月12日

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私事ですが、この度、13年前に中古のファミリータイプアパートを購入以来、永年お付き合いしてきた銀行と、融資取り引きを終了する事になりました

まあ、決断するまでの経緯は色々有りましたが、今回敢えて無理に取引を継続しない事とした最大の理由は、資金効率の最適化

複数の銀行とお付き合いをする場合、ある程度は預金を置いておく必要が有りますが、お付き合いする銀行が増えて、且つ、様々なしがらみが有ると、非常に効率が悪い状況となります

例えばうちで現在進行中の「事務所兼社宅」については、元々今回取引を終了する事となった銀行から、土地購入資金及び建設資金の一部について融資を受ける予定でしたが、

実際には、融資予定額とほぼ同額の預金が、「拘束」とははっきり言われていないものの、口座に入っている状況の為、「金利1%の融資」といっても、実質的には2%で借りているのと変わらない状態

まあ、それでも今後融資を受ける可能性が高い場合は、多少は容認するメリットが有るのでしょうが、実際には現状、市場に購入に値する物件はほぼ皆無の状況ですし、ぶっちゃけ、お取引き中の他の2行で十分間に合います

特に、今回取引を終了する予定の銀行は、私がメインで物件を購入している別府市に対応不可なのも痛かったので、今後の事を考えて決断した次第です

という事で、予定利回り0.7%だった「事務所兼社宅」は手元現金で購入する事になりました

手元キャッシュが半減するのは正直厳しいですが、今後、新規のお宝案件が現れた時は(出来れば避けたいけど)共担に提供すればいいだけの話ですし、現在買い付けを頂いているアパートが無事に売却できれば、概ね復活できるので、何とか売れる様に祈りたいと思います

一応、現在検討中の新しい不動産投資法では、多少の手元資金が有れば、借り入れを使わずに取り組み出来る予定ですが、

新しいホームページのアクセス頼みの状況なので、当面は案件発生期待出来ないんでしょうね〜


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fchiro at 16:43コメント(0)トラックバック(0) 
投資家の自宅について | 銀行との付き合い方

2017年04月04日

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昨年、宅地建物取引士の登録が完了したことも有り、今後の戦略上「取得しておいても損はないかも」と考えて、現在、宅建業者登録を新設法人で目指していますが、

昨日、申請書を関係部署に持参したところ、結果として不受理となってしまいました

因みにその理由は、兼業規定違反

現在私は、資産管理法人(プライベートカンパニー)2社の内、株式会社の方は平取締役(妻が社長)、合同会社の方は代表社員に就任していますが、

「専任の取引士」の規定で、他社の代表権を持つ人は専任(常勤)と判断出来ないそうなのです

私はてっきり、他の宅建業者と二重登録していなければOKと思っていましたが、まあルールはルールとして受け入れるしかない為、選択肢としては、合同会社の代表から外れるしか無い状況

とはいえ、「社会保険」や「役員報酬」等、クリアしないといけない問題が多々ある状況で、明日から週末まで東京行きの為、本日は忙しい一日となりそうです

【余談】
2年前にうちが売却後、即座に買主の業者さんが1千万円以上上乗せして転売に出していたアパートですが、とあるルートより「先日売却が決定し、新管理会社の担当者が入居者に挨拶に来た。」との情報が入ってきました

昨今、「融資が今後厳しくなるのでは」との噂も流れていますが、ギリギリのタイミング?で成約したみたいですね

因みに、情報によると新しいオーナーの購入理由は、「近隣の公共施設移転に伴う跡地の再開発により資産価値の向上が見込める」との事

やはり、再開発や区画整理、新駅設置等で発展が見込める地域は、出口戦略的に有利だと、改めて実感です

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fchiro at 06:18コメント(4)トラックバック(0) 
不動産屋との付き合い方 | トラブル発生

2017年04月02日

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私が検索SEOについて初めて興味を持ったのは、数年前の未だ真面目にこのブログを毎日更新していた頃、あるキーワードをたまたまヤフーで検索したところ、このブログが1ページ目の検索結果10位以内に入っていた事でした

因みにそのキーワードとは「大胆」

当時は、インターネットの世界で一個人のブログなんかがそんな高い評価を受ける事が有るんだと、凄い衝撃を受けましたが、

これまでに、女性専用シェアハウスの募集を物件HPのみで8年間続けている事を考えると、スモールキーワードをコツコツと積み上げていく戦略は実際のビジネスにおいても十分通用すると思われます

流石に、最近の更新頻度が激減し、新鮮味が無くなった現状では「大胆」というキーワードでこのブログが上位に表示される事は無くなったみたいですが、

現在でも「小心者サラリーマン」というキーワードでは、辛うじて10位以内は確保している様子

さて、先月新しい法人を立ち上げて、現在ホームページの制作業者さんに4種類のページ作成をお願いしていますが、その内2つのホームページについては、年内に「YAHOO!検索」で特定のキーワードにおける検索結果が、トップページ10位以内を獲得する事を目標にしています

まあ、キーワードで上位に表示されても、直ぐにビジネスに結び付く訳では有りませんが、

訪問者数が多いページを確保しておけば、そこにリンクを貼って面白い仕掛けも出来そうですからね

一応、不動産業界の仕組みを逆手にとって、「通常は成約後に消えてしまう物件詳細ページを常時表示させれば、物件を探している方のお役に立てるのでは」という発想ですが、

果たして結果はどうなるのか、真面目に更新を続けたら、秋以降にお知らせ出来るかと思います

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fchiro at 22:37コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 投資アイテム
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