2017年07月

2017年07月30日

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昨日の夜、宿泊先でパソコンを使って物件検索を行ったところ、立地の割に格安な物件を発見

本日電話で問い合わせをしたところ、予想通り複数の買付けが入ってたみたいですが・・・

ビックリしたのは、その買付けの内、一番手以外の方は指値が入ってるとの状況でした

因みに不動産を格安に購入する為の手段は、

値付け間違いの物件を、売主サイドが異存を挟めない条件で一番手で押さえる。

不人気物件を大きな指値を入れて適正価格で取得する。

の2種類だと認識していますが

どう考えても、今回の案件はが正着なんですけどね(苦笑)

正直、久し振りに触手が動いた物件で、東京出張中なのが悔やまれますが、もしご縁が有りましたら全力で奪いに行きたいと思います

もうすこし資金力が有れば、買い上がりも検討していますが、最近若干厳しくなったと噂の銀行の融資状況は、果たしてどうなんでしょうか


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fchiro at 10:59コメント(0) 
指値交渉 

2017年07月28日

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今回の東京出張で、大家仲間から新築予定のマンションの図面を見せて頂く機会が有りました

基本的に間取り大好き人間なので、非常に楽しいひと時でしたが、

図面を眺めながら違う意味で「こんなマンションが建てられたら良いんだけど・・・。」と非常に羨ましく感じてしまいました

その理由は、見せて頂いた資料のマンションが、戸数10戸以上にも関わらず駐車場を確保せずに利回りを追求した、福岡市では条例の問題で絶対に実現不可能な物件だったからです

このブログでも過去に何度か書いてきましたが、福岡市では戸数10戸以上の集合住宅には、用途地域に応じて駐車場の附置義務が課されており、一番緩やかな商業地域でも戸数の3割(一戸当り35嵬にの住戸は1/2で換算し切り上げ)の駐車場確保が必要な事から、基本的に間口が狭い商業地域の土地では、「単身向けのマンションで上に伸ばす」という発想は成立しません

「福岡市建築紛争の予防と調整に関する条例」について

また、間口が10メートル程度の土地で、1階に機械式の立体駐車場を入れて建てているマンションもたまに見かけますが、

駐車場は使われないまま放置されている物件も多いし、何より収支の面からも、初期費用が嵩む機械式2段駐車場は投入した金額に見合う賃料が確保出来ず、また維持管理費用も嵩む為、個人的には「機械式の2段駐車場必須」と判明した時点で投資対象から外す事にしています

本来なら、商業地域では1階にテナントを入れて利回りUPが目指せるので、本当勿体ないんですよね〜

なお、正式に確認した訳では有りませんが、以前設計士さんから「寄宿舎は駐車場附置義務に関して条例の対象外となる可能性が高い。」と聞いたのも、私が福岡市内に2棟目のシェアハウス新築の検討を継続している理由の一つです

もし次回シェアハウスを手掛ける事が有れば、1棟目の様に水回りが全て共用ではなく、「シャワーユニット」、「洗面台」、「トイレ」は各個室に完備したホテルチックな物件で考えていますが、

集合住宅の様に「専有面積18岼幣紂癖_市条例)」に縛られず、13〜15崢度で個室を企画できるので、利回りの面からも一石二鳥になりそうなんですけどね

取り敢えず、もう少し土地値や建築費が落ち着かないと、実現は厳しそうですが、気長にご縁を待ちたいと思います(笑)

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fchiro at 08:41コメント(0) 
投資戦略 | 新築一棟物件

2017年07月27日

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先週金曜日に福岡、熊本の大家仲間と成田空港に集合してスタートした東京出張ですが、本日無事に団体での予定を終えて、遠征メンバーを解散致しました

私自身は、明日から妻と合流してもう何日間か滞在しますが、本日は備忘録も兼ねて今回の東京出張で感じたことを書きたいと思います

さて、今回の出張では幹事さんのご尽力により夜は連日、大家仲間の皆様との懇親会に参加した他、

新築アパート、ホテル、太陽光発電設備、コンテナボックスの現地見学

新築マンション業者さんの物件見学会&ミニセミナーに参加

不動産業者さんを2社訪問し、情報交換&物件資料取得

ビッグサイトで開催された賃貸住宅フェアを2日間訪問し、セミナー受講

等、なかなか過密な日程で、大変有意義な一週間となりました

先ず、では改めて首都圏の家賃の高さを再確認(羨ましい限りです)した他、不動産以外のビジネス系投資に関する最新の状況を確認

また、今回一番印象に残ったのは、の見学会&ミニセミナーで、「このコンセプトを生かしてシェアハウスを企画したら郊外でも通用する面白い物件が出来るかも」と、久し振りに新築意欲が湧いてきました

の業者訪問では、以前から希望している「首都圏に区分を1室保有する」という目標を達成する為に、複数の業者さんに資料を頂いたり、ヒアリングをさせて頂きましたが、こちらの方は「良い物件が有ったら、そのまま契約・・・。」なんて期待はあっさり裏切られる結果に

私の投資基準に合致する物件が現れるには、もう少し時間が掛かりそうです(苦笑)

の賃貸住宅フェアでは、ブース自体は「レンタル会議室」や「一棟リノベーション」で多少は面白い取組みの業者さんも有りましたが、基本的には2時間あれば十分な内容で、主に休憩コーナーで大家仲間の皆様と情報交換に講じる事に

とはいえ、モチベーションはしっかり上がったので、来週福岡に戻ったら、物件探しを再開したいと思います

お会いした皆様、有難う御座いました

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fchiro at 17:27コメント(0) 
ご挨拶 

2017年07月19日

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昨夜は、先日加入した宅建協会支部のレクリエーションイベントに初参加してきました

因みに今回のイベントは、ビアホールのワンフロアーを貸し切ってのバーベキューパーティで、参加者は先着200名との事

参加は各社5名以内で、参加費は最初の1名1,000円、2人目以降2,000円だったので、最初は妻と二人で行こうかと考えましたが、

もしかして、しつこい営業が有ったら面倒と考えなおし、結局、私一人で社会勉強も兼ねて参加する事に

結果としては、積極的に名刺交換に回ってる方はそれ程多くなく、純粋に社内レクリエーションとして楽しんでいる方が多かった印象でした

因みに、最近の私は「多くの不動産業者と仲良くなれば、川上の情報を優先的に貰えるのでは」という期待が若干薄れており、

逆に「希望に沿わない物件情報のFAX攻撃は面倒だしコピー用紙やトナーが勿体ない」と考えが徐々に変化してきた為、同卓の方以外とは名刺交換も行わずに帰宅

まあ、元々人見知りでコミュニケーション能力もそんなに高くない人間なので、物件仕入れツールとしては、当初の予定通り「ホームページ」と「登記簿を取得して買いオファー」の2つを使い分ける手法で考えたいと思います

【余談】
ZUMBAサークルのインストラクターさんのお薦めで、先月からスタートしている「30日間スクワットチャレンジ」ですが、何日間かさぼりながらも、遂に本日は25日目の220回に到達しました

あと5日間でゴールですが、明後日からは九州の大家仲間との東京遠征で、幹事さんが連日飲み会を設定して下さっているので、果たしてゴールにたどり着けるのかは悩ましいですね(苦笑)

一応、来月30年振りに参加する中学校の同窓会には、少しはお腹周りをスッキリさせて参加したいんですけどね

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fchiro at 07:39コメント(0) 
不動産屋との付き合い方 

2017年07月17日

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前回のブログに書いた「出口的には厳しいけど高利回りな物件」ですが・・・

一昨日の夜、仲介業者さんから連絡が有り、結果的には購入出来ない事になりました

まあ、誰に売るかを決めるのは売主の権利なので、結論自体には異論は有りませんが、

若干納得いかなかったのは、実際に今回購入する事になったのが、一昨日初めて「現金買い上がり」で買付けを出した方だった事

因みに、これまでの経緯としては、私が現地確認前に満額・融資特約無しの買付けをFAX送信していたものの、売り主様が「先に現地に来てくれた方が直ぐに銀行に融資打診するという誠実な対応をしてくれたので、そちらを優先して結論を待ちたい」との意向で私は二番手扱いになっていた状況

私もそこまで深追いする価値がある物件とは考えていなかった為、「買付け順位を繰り上げる力業」や「強固なクロージング」は行ってなかったのですが、

そもそも先に現地に来た方を優先する方針なら、買い上がりの方にOK出す前に、事前打診位してくれても良かったのではないかなーと思った次第です(苦笑)

なお、今週木曜日からは2週間の東京出張になりますので、次の物件探しは帰宅してから再開したいと思います


話は変わり、今週は複数の若手投資家の方から検討中の投資物件に関する相談を頂きました

そのうちの一件は、東京の中古ワンルームマンションへの投資案件で、「サブリース賃料保証付き、契約期間中の修繕費は全て借主業者持ちで、毎月数千円の手残り」という概要

業者のセールストークとしては、「毎月お金が貰える生命保険と考えてください」、「今後も首都圏の地価は上がり続けます」というお話だったそうですが、

まあこの話自体は強ち嘘ではないものの、だからと言ってこの案件で利益を残せるとは到底思えなかった為、「市場より安く物件を仕入れれば、地価が上がらなくても利益を上げる事は可能」という私の考え方を、約2時間ミニセミナー状態でお話させて頂きました

幸い、スマートな発想で頭の良い方だったので、概ね私の言葉を理解してくれたみたいで一安心

なお、6月にキャナルシティ博多近くで私が立ち上げた不動産会社では、ホームページの中に「不動産投資家サポート」なんて言葉を、業務内容の中に入れてますが、

別に相談でお金を取る積りは有りませんし、平日事務所にお越し頂ければ、時間が許す限りアドバイスさせて頂きたいと考えていますので、ご希望の方はお気軽にメッセージを送信下さいね


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fchiro at 09:40コメント(0) 
中古ワンルームマンション 

2017年07月13日

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先日ネットで、空室は多いものの最近にしては比較的高利回りな物件を発見したので、現地を訪問してきました

因みに内見した結果ですが、予想通り高利回りには理由が有ったみたいで、法令違反は無いものの、今後の運営及び出口戦略の両方に非常に大きなリスクを抱えている物件でした

という事で、個人的には「銀行融資も厳しいのでは?」と思うのですが、

高利回り物件故、既に買い付けが入っており、売主様のご意向で、私の買い付けはその方の融資が駄目だった場合に繰り上がるとの事

私が売主だったら、「同日の買い付けでどちらも満額の買付」だったら、速攻で現金の方にお願いしちゃうんですけどね〜(苦笑)

とはいえ、出口戦略的に面白みがない物件なので、今回は某セミナーで習った力技を使う事無く静観し、果たしてサラリーマンの方の収益物件に対する融資は本当に絞られているのかウォッチしながら、結果を待ちたいと思います

一応、出口戦略的にも全くダメな訳ではなくて、隣地との折衝に成功すれば化ける可能性も有る物件ですが、

余り焦ると足元見られそうなのが悩ましいので、縁が有れば頑張るってスタンスですね

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fchiro at 18:03コメント(0) 
投資戦略 | リスク管理

2017年07月08日

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一昨日から2泊3日の日程で大阪出張し、先程福岡に戻りましたが

大阪のとあるウォーターフロントゾーンで、恐竜に遭遇していたところ、某不動産会社より着信アリ

用件は、先月買付けを入れた土地について、隣地所有者と交渉を行っていた弁護士さんから連絡が有り「隣地との境界確定で当面合意が困難となったので、買付けを入れた人に断って欲しいと言われた」とのお話

因みに実は私、昨年末も同じ様な理由で「満額&融資特約無し(現金買い)」の買付けを結果的に拒否されており、その時の理由は「境界の件で相談に行った隣地所有者から、自分の知り合いに売って欲しいと言われた。」とのお話でしたが

実は今回も、実際のところ同じ理由なのではと予想してます

まあ、どちらの場合も、私自身が「その土地を格安で取得した後、隣地を取得してマンション用地に仕上げたい」と考えていましたので、お互い様なのでしょうが(苦笑)

改めて「隣地」の強さを改めて再確認させられた次第です

という事で、マンション新築計画は断念せざるを得なくなりましたが

来週からは、購入したブルーマップを活用して、改めてオファー作戦を再開したいと思います

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fchiro at 16:16コメント(0) 
物件取得 

2017年07月01日

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土地の決済遅延や遺跡発掘調査(試掘)の関係で着工が当初予定より大幅に遅れていた「事務所兼社宅」の新築工事ですが・・・

本日、やっとの事で上棟迄たどり着くことが出来ました

因みに、新築の上棟式というと、子供の頃は餅撒きが楽しみでしたが、

平成の時代となり、飲酒運転も大目に見てくれるような時代じゃない事から、本日も餅撒きや現地での神事・宴会は無く、工務店の社長からは「昼にお弁当だけ持ってきてください」との依頼あり

とはいえ、新築工事は今からが本番で、今後の職人さんの士気に影響すると思うので、弁当と一緒に自宅で飲んで頂くためのビールや手土産用のお菓子程度はお持ちして、ご自宅にて各自お祝い頂ければと思います

話は変わり、先月中旬に買付けを入れた土地ですが、昨日仲介業者さんに電話で情況を確認したところ、「隣地所有者や弁護士さんと調整中の為、もう暫くお待ちください。」との回答でした

相談している建設会社からは、「7月中旬までに建築確認が出せれば、2月竣工に間に合う。」との連絡が有りましたが、今回もし土地を取得できた場合は、隣地の所有者に買いオファーを検討している為、どっちにしろ来春竣工は厳しい印象

という事で、こちらは焦らずじっくりと待ちたいと思います

ただ、この案件用に資金が拘束される為、最近物件検索に気合が入らないんですよね〜(苦笑)

普段からしっかり素振りしておかないと、勘が鈍っちゃうのですが

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fchiro at 09:22コメント(0) 
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