2017年09月

2017年09月30日

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一昨日参加した「フランチャイズ比較フェア」ですが、昨日、その内の1社から詳しくお話を聞いた結果、非常に有望なビジネスという印象を受けた事から、そのまま仮申し込みを行ってきました

因みに私が気に入った点としては、「初期投資が少ない」、「ランニングコストが低い」、「在庫リスクが無い」、「人を雇う必要が無い」、「悪質なビジネスではない」といった感じでしょうか

勿論、収益を上げるイメージが湧かなければ、食指が動く事が無いんですけどね

ただ、実際にどの名義でやるのか(又は見送るのか)については、もう少し考える必要が有りそうです

宅建業者法人では兼業違反となりそうですし、賃貸事業者だと消費税の問題が悩ましい所

まあ、その辺はゆっくり考えたいと思いますが、暇つぶしの冷やかしの筈が、不思議なご縁も有るものですね(笑)

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fchiro at 17:21コメント(0) 
投資戦略 

2017年09月28日

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本日は、仕込み中の案件について1件動きが有ったので、Facebookの不動産仲間向け頁には書き込みしましたが・・・

非常にデリケートな内容なので、ブログへの投稿は正式に結果が判明するまで自粛したいと思います

ただ一言だけ言えるのは、今年の春に不動産業者登録を行い、その後、新規でホームぺージを立ち上げて実践してきた戦略は間違いではなかったという事

世の中全てシナリオ通りに行く訳では無いと解ってはいるものの、反応が有るとやっぱ嬉しいですね

話は変わり、本日は午後から天神に行き、フランチャイズ比較フェアなるイベントを覗いてきました

会場には、ローソンやファミマ、コメダといった大手が参加していた他、学習塾系の会社も多数出展

さて、「フランチャイズビジネス」というシステムについては、元々個人的には、「WIN−WINの関係が構築出来るなら有り」と考えていますが、巷で聞く限り、知名度が高い会社の大半は「胴元だけが儲かる仕組み」となっている印象

という事で、余り期待せずに、「色んなフランチャイズの儲けの仕組みを勉強しよう」って感じで訪問したのですが、

2社程、なかなか面白いビジネスモデルの会社が有った為、後日じっくりお話を聞く事になりました

ただ、朝の件で不動産の方が忙しくなる可能性が出てきたので、フランチャイズを契約する限りなく可能性は低そうですね


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fchiro at 19:19コメント(0) 
投資戦略 

2017年09月24日

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私は30年程前の独身時代に、城南区別府に有る城南体育館裏のアパートに住んでいた事が有りました

因みに、最近ZUMBAでたまに城南体育館を訪問している事から、先日、当時私が住んでいたアパートの有った場所を訪問してみたところ、現在は分譲マンションが建っている様子

さて、この敷地で単身向けアパートが取り壊されて、ファミリータイプの分譲マンションが新築された理由ですが、

多分、地下鉄七隈線開業が大きかったと思います

地下鉄開業以前は、福岡大学の学生さんは別府〜七隈周辺に住んでいた事が多かったみたいで、実際に私の住んでいたボロアパートも入居者の大半は福大生でしたが、

地下鉄開業の影響で、西鉄沿線等の遠方でも通学可能エリアとなった為、当時、周辺アパートの入居率は急速に悪化

市内でも有数の「ADが高額な地域」に陥ってしまったのです

当時、物件を保有していた大家さん達は、「地下鉄が開通したら便利になって入居率が向上する。」と思ってたのが、予想に反してビックリしただろうと思います

って事で、数年後に控えた「七隈線博多駅延伸」ですが、

今回も「JR鹿児島本線沿線迄福大の通学可能範囲が広がる」というリスクは有りますが、それ以上に最近の博多駅周辺エリアの集客力向上の方が大きい事から、沿線の賃貸需要に関してはプラスに働くのではと、個人的には楽観視しています

先日発表された地価調査結果では、博多駅エリアは概ね20%近い上昇、天神エリアは10%程度の上昇、七隈線沿線の郊外エリアは2〜3%程度の上昇という結果となり、徐々に博多駅エリアと天神エリアの格差が縮小してきています

こんな結果を見ると、昨年4室購入した博多エリアで七隈線新駅予定地近くの区分所有マンションで、追加購入しちゃいたくなってしまいますね(笑)

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fchiro at 14:56コメント(0) 
投資戦略 

2017年09月22日

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本日は、整備中だった情報サイトの記事作成が一段落した事から、先日登録完了の通知が届いていた登記簿図書館の利用者登録を行い、来月引っ越し予定の「事務所兼社宅」周辺の不動産登記情報を取得してみました

因みに今回一番気になっていたのは、東側に面した旗状地の隣接地

ここはうちとは異なる前面道路に面した古い家屋が建っている土地ですが、接道部分の間口が2メートル未満と思われる事から、将来の取得可否確認に向けて一度お手紙を書いておこうかと思ったのですが・・・

登記情報&公図を取得した結果、残念ながら手前の建物(店舗)と同一所有者で、一体としては整形地だった事が判明

更に、その隣地の登記情報を取得しようとしたところ、痛恨のミスを犯してしまいました


実は、今回調査した地域は公図が非常に入り組んでいた事も有るのですが、接続部分を慎重に調査して登記情報を取得した筈が、気付いたら自分で今年の春のに購入した土地の登記情報まで取得しちゃってたみたいです

って事で、334円は損しちゃいましたが、ブルーマップ情報が無料で閲覧できるのは大変助かりますし、ゼンリンのデジタウンよりスクロールの使い勝手は良いので、今後もガンガン登記情報を調査し、良い物件に買いオファーを行う事が出来たら嬉しいですね

【余談】
本日は、4月に購入したまま放置していたテレビドアホンを、やっと事務所の玄関に設置しました

録画機能付きなので、普段出勤していない土日に誰か来てるか確認出来るのは嬉しいですね

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fchiro at 16:21コメント(0) 

2017年09月20日

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本日は、朝からメインバンクを訪問して、以前提案を受けていた保険商品の契約を行ってきました

因みに最近は、銀行が融資先に保険商品の提案をする事は禁止されているそうで、今回加入したのは3月に新設した法人名義

医療保障については、既存法人名義で掛け捨てタイプに加入済みの為、今回は死亡保障のみで、支払った保険料全額がその年の経費に計上可能、数年後に解約する場合は一定額の返礼(最高税率なら)が有るタイプの商品に加入してきました

さて、今回加入した保険ですが、支払金額が結構大きかった為、保険代理店が銀行の応接室にお医者様を召喚し、個別に検診をしてくれるという大サービス付き

まあ、それだけ手数料が大きいという事なんでしょうね〜(苦笑)

一応、個人的にはお付き合いの部分も含めて、納得して加入していますし、今期は新設法人で転売益を計上した為、最大限の節税効果を受ける事が出来るのですが、

来期以降は、この法人で利益を計上出来ないと大きな持ち出しとなってしまうので、頑張って稼がなきゃと気合が入りますね

来月中旬に引っ越しをしたら、自転車生活を再開する予定なので、今後は福岡市内の物件も積極的に調査&取得していきたいと思います

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fchiro at 16:05コメント(0) 
銀行との付き合い方 | 生命保険

2017年09月17日

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築古アパートで、たまに「土地値以下で資産価値がある物件」なんて表記がされている事が有りますが、

個人的には、「でも実際にここを更地として使う為には、結構費用掛かるよね」と頭の中で突っ込んでしまいます

何故なら、解体費用はある程度予想出来ますが、中古アパートの場合、現在の入居者さんに退去して貰う為の費用が結構嵩むからです

特に、戸数が多くて家賃が低い物件とかだと、そもそも同じ家賃帯の引っ越し先を探すのが困難な為、新居を斡旋しての立退き交渉に苦労しそうですし、結果的には通常の立退き費用の他に、新しい住居の賃料と現在の賃料との差額を、長期間負担する必要も生じます

かといって、解体時期を見定めながら、事前に「定期借家契約」でリスクヘッジしようと思っても、田舎の物件では受けてくれる管理会社も少なそうですし

そもそも、少ない費用で既存入居者の立退きが可能なら、オーナーも「中古アパート」じゃなくて更地で売るでしょうからね(苦笑)

という事で、中古アパートの土地値物件は、個人的には4戸程度の戸数が少ない物件か、地価が相当高い地域しか成立しない気がします

個人的には、入居率が落ちた戸数の多い「築古で土地値以下のアパート」を、1〜2部屋潰して共用部を整備し、シェアハウスにリニューアルして、「定期借家契約」で運営するのは面白そうな気もしますが、

それ程地価が高くない地域の場合は、「戸建て賃貸」のオーナーチェンジ物件以外は、資産価値でなく、利回りで勝負すべきですね


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fchiro at 14:25コメント(0) 
投資戦略 | 中古アパート

2017年09月16日

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一昨年以降、私も含めた多くの大家仲間が「物件を売却する絶好のチャンス」と考えて実際に行動に移しています

中には、「今後物件価格が下落して、買い場が来るので、その日の為に1円でも現金を増やしておきたい」と考えて、全ての保有物件を売却してしまった投資家さんも居るそうです

まあ、私もバブルの最盛期及びその後の長期下落局面を実際に体験していますので、その発想自体は凄く理解出来ますが、

個人的には「全物件売却」という戦略は実行せず、この2年間で売却した部屋数も、保有部屋数が最も多かった時期の半分弱となっています

因みにその理由は、

「全ての物件を売却した後、買い場が訪れるまで時間が掛かった場合、確定申告実績と銀行との繋がりが途切れてしまい、融資を受けての買い戻しが困難になるのではないか?」

と考えている為です

銀行が賃貸経営者に対して融資可否を判断する際は、「自己資金」の額だけでなく、「保有物件からのキャッシュフローによる返済能力」も考慮してくれますし、賃貸経営能力が高いと判断されれば、その分融資獲得のハードルは下がります

それは、毎年の確定申告実績が根拠となっていますが、全物件を売却してしまうと、そもそも確定申告自体が必要なくなりますからね

まあ、買い戻しを全て現金購入で考えている場合は、そもそも「確定申告実績」に頼る必要は無いのでしょうが、

個人的には、最も利益が狙える「RC一棟物件」の取得時は、融資に頼る可能性が高いので、今後も一定規模の部屋数及び家賃収入をキープし、適宜物件組み換えを行いながら、自己資本比率を高める戦略でいきたいと思います

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fchiro at 14:32コメント(0) 
物件売却 | 投資戦略

2017年09月15日

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うちの法人で8年前に新築した女性専用シェアハウスは、一階のリビング&キッチンスペースのみ、Pタイルで床を仕上げていましたが

最近、床の汚れが酷く、定期清掃で対応が困難となった為、本日プロの業者を入れて、ポリッシャー後にワックス掛けをお願いしました

因みに、清掃の立会いは妻が行い、部屋自体は見違える様に綺麗になったのですが

夕方になって、入居者様からメールが到着

どうも、清掃業者が作業時に冷凍庫のコンセントを抜いていたらしく、冷凍庫内のアイスクリームや食材が、全部溶けてしまってたらしいのです

という事で、速やかに業者に電話して作業に入った人達に確認をお願いしたのですが、

返ってきた回答は、

「冷蔵庫の電源はトラブルの基になるので、抜かない事にしてると言ってました。」

でした

正直、こんな対応で商売が成り立つなら、羨ましい限りですね(苦笑)

仕方なく、怒りを押し殺しながら、「実際に冷凍庫の食材が溶けてたから電話している」旨を説明すると、

「今日作業に入った奴等は、昔から知ってるが、嘘を吐くような奴じゃない。」

「ただ、状況的にはうちが入った時間だろうし、何らかの拍子にコンセントが抜けてしまった可能性もゼロでは無いので、指示が有れば謝罪に行きますよ。」

と言われましたが、私も否定してる人間に無理に謝罪に行って貰っても、逆にトラブルが深まりそうだった為、丁重にお断り

メールを下さった入居者さんに電話で状況を確認した後、全入居者に対して、ダメになった食材はうちの会社で補償する旨を記載したお詫びのメールを送信しましたが、

クレーム対応は、最初の一手を誤ると、信頼関係が崩壊して取り返しの付かない事になる恐れが有るので、今後も「業者が・・・、」といった他人事みたいな対応は厳に慎み、相手の立場に立った対応を心掛けたいと思います


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fchiro at 17:42コメント(0) 
リスク管理 

2017年09月13日

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昨日午前中、旧メインバンクの支店長に私の事務所に訪問頂き、30分程度面談してきました

因みにこの銀行とは、4月に担当者とのやり取りの中で私が容認出来ない発言が有り、口論となってしまった事から、実行間近となっていた融資申し込みを撤回

まあ、その時の融資は確かに低い金利で承認されていたものの、個人名義の定期預金(金利0.025%)を融資額の1/2以上お預けしていたので、

「実質的な金利は2倍なのに、なんでこの担当者はこんな恩着せがましい態度なんだろう」

という不満が以前から有ったのが、ちょうどそのタイミングで、売りに出していたアパートの「買付証明書」が届いた為、強気に出てしまった次第です

その後は、半年以上その支店を一切訪問する事もなく、個人名義の定期預金も6月に別の支店で全て解約して引き上げ

この様な状況で実現した今回の支店長様との面談ですが、基本的には和やかな雰囲気の中で、

「5月に売却したアパートの譲渡益で貴行の融資を一括返済し、財務の強化を図る。」

という支店長が本店に説明しやすそうなシナリオに沿って説明を実施

今月に固定金利期間が満了となる融資についても、近日中に一括返済前提の為、「変動金利1.5%」という、最近にしては高めな印象の数字で了承してきました

その後、「私が現在取り組んでいるビジネスモデルの話」や「最近の収益物件に関する融資情勢(築古物件や郊外物件が凄く多い等)」について暫く情報交換し、面談は終了

今回の面談の結果、「融資取引は全て年内に終了する」との既定路線に変更が有った訳では有りませんが、世の中には絶対は無いので、法人の口座自体はそのまま残してしばらく様子見する事になりそうですね


さて、話は変わり、本日は大家仲間と3名で佐賀県某市に遠征してきます・・・

地方では不動産会社が少ない為、客付け力を持っている会社との関係が拗れると致命傷になるのは、私も認識していますが、本日はそんな悩みを持つ大家さんのお話を、築古再生が得意な方を交えてじっくり聞いてくる予定です

実際に、今回の管理会社さんは我々の訪問を凄く警戒してるみたいで、物件見学にも同行されるみたいなので、物件では猫を被ってランチ時に吐き出す形になりそうですけどね

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fchiro at 08:19コメント(0) 
銀行との付き合い方 

2017年09月07日

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一昨日、先週末に現地調査した物件2件に対して買いオファーのお手紙を送付しましたが、本日現在連絡は無し

まあ、最近徐々に収益物件の価格に下落傾向が見えてきたので、暫くは焦らず待ちで良いかとは思ってますが

売ってくれなくても、何らかの反応が有ると、次回以降のモチベーションUPに繋がるんですけどね〜(苦笑)

一般的に買いオファーに関する応答率は、良くても10%未満だそうですし、「空室が多い相続物件」という戦略自体は間違えてないと思うので、市場が改善するまでの間は、引き続きオファー戦略を進めて行きたいと思います

話は変わり、実は保有物件の中で一棟、今月中に5年間の固定金利期間が満了となる融資が有るのですが、

今年の春にその銀行の担当者さんとの間で若干諍いが有り、その際に承認されていた融資申し込みを撤回して、定期預金も全て解約してしまった為でしょうが、今週になっても銀行の担当者から今後の方針に関する連絡は全くなし

一応、その融資は12月に今期の納税額が確定したら一括返済する積りなので、別に金利は幾らになっても全く支障は無いのですが

一点だけ心配だったのは、勝手に「5年固定」が延長されて、一括返済しようとした際に違約金を請求される事

という事で、昨日止むを得ず本社に電話して「連絡が無い場合、固定金利期間満了後は変動金利に移行するとの認識で良いですか?」と確認したところ、「どうしても名前を教えて欲しい」と食い下がられ、結果的に来週、その支店の支店長様に事務所を訪問頂く事になりました

個人的には定期預金を全て引き上げた時点で、この銀行から再度融資を受けられるという期待は一切持っていませんが、

現状では、2本の借り入れが有り、来月の引っ越し以降に抵当権抹消でご協力は頂く必要が有る為、何とかこれ以上関係を悪化させずに、大人のお付き合いが出来ればと考えています

世の中何が有るか解らないので、保険の意味で口座だけは解約せずに残しておいた方が良いんでしょうね(苦笑)

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fchiro at 19:21コメント(0) 
銀行との付き合い方 

2017年09月02日

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先月初めて実施した「買いオファーのお手紙作戦」は、10日以上経過しましたが結局反応は無く

まあ、元々反応は1割程度の可能性と考えていたので特にショックは無く、次に行こうかと考えていますが、

敢えて予想するなら、今回買いオファーした物件は入居率は悪化しているものの、オーナーが最上階に住んでいた為、「売却して住む処が無くなる」という不安を抱いたのかもしれませんね

という事で、昨日までデスクワークを頑張った結果、新たに6件の買いオファー候補を探せた為、明日から現地を調査し、再生可能と判断した場合は、お手紙を送付しようと考えています

今回は、数年前に相続で所有権移転してる物件も複数あったので、多少は期待していますが、

まあ、どっちにしろ現時点で市場には検討に値する物件は殆どない状況なので、純粋に不動産好きな立場で、グルメ&温泉を絡めながら調査は楽しんできたいと思います

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fchiro at 08:18コメント(0) 
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