2017年10月

2017年10月26日

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気付いたら、すっかり更新が開いてしまいました

引っ越しが無事に終わったものの、荷物の片付けが進まない中、先週土曜日は、飲み会の後の2次会で、久し振りに午前2時過ぎまでカラオケ歌っちゃいました

終電の時間を気にしなくて良い生活は、本当快適ですね(笑)


話は変わり、最近2名の方から検討中の物件に関する相談を受けました

因みにどちらの方も、セミナーや個別面談で物件選びについて時間を掛けてお話した事が有ったので、「このご時世に購入に値する物件が見付かったんだ」とワクワクしながら資料を拝見したのですが・・・

結果は、どちらもとてもお薦め出来る物件では無かったです

その概要は、1件は利回り5%台、業者売主の中古区分物件で、もう1件は平均家賃2万円台の築古中古一棟物件(※多分3点ユニット)

セミナーでお話したからと言ってお相手に完全に伝わる訳じゃないので、大事な事は繰り返し言わないといけないんだって改めて反省ですね

って事で、今回のネタは以前に何度もブログで書いていますが、大事な事なので繰り返し書いただけで、ネタ切れで忘れてる訳じゃないのでご理解くださいね

さて、私が物件を選定するマイルールですが、実は数年前から1室当たりの家賃が3万円以下の物件は、投資対象から外す事としています

その理由は、10年ほど前に「利回り22%」につられて購入した中古アパートが、余りの経費率の高さに手残りが殆ど無く、その割にストレス満載だった為ですが

家賃が安い物件でもリフォーム費用が安くなる訳では無い為、その物件では退去時の内装代で月額賃料の2.5ヶ月分位掛かりましたし、広告料も3ヶ月を打診される状況では、流石にばからしくなりましたね〜

昨今は物件不足の状況が続いていますが、家賃3万円・利回り22%の物件でも苦労するのに、利回り10%程度で家賃2万円台前半の物件なんて、正直全くキャッシュが残るイメージが有りません

まあ、最近は築古物件でも長い期間融資を引っ張る事が出来る金融機関も有るそうなので、事業計画書上はそれなりの手残りは計上されているみたいですが、

巷では融資が厳しくなってきたとの噂もチラホラ耳にしますし、そんなに焦らなくても良いと思いますけどね〜

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fchiro at 16:23コメント(0) 
投資物件選定 

2017年10月13日

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一昨日、新築した「事務所兼社宅」への引っ越しを無事に終えましたが・・・

引っ越しの真っ最中に、買いオファー中物件のオーナー様より着信アリ

お話させて頂いた結果としては、オーナー様の売却希望価格が私の購入希望価格の1.5倍という事で、玉砕の可能性が高くなりましたが・・・

一応、「現地は何時でも見に来てくださって構いません。」とのお話だったので、近日中に余り期待せず訪問してきたいと思います

話は変わり、私がライフワークとして検討中の案件の中に、「福岡市内で2棟目のシェアハウス新築」が有りますが・・・

もし、次回シェアハウスを手掛ける場合は、1棟目の様に水回り全て共用ではなく、ホテルタイプのシャワーユニット及びトイレは個室に完備したタイプにしようかと考えています

因みに、福岡市内ではなかなか土地が出難い状況ですが、

私がシェアハウスならではの強みと考えているのは、何度かこのブログでも取り上げている福岡市の条例の規定を逆手に取る事が出来る可能性が有る事

具体的には、「専有面積が1戸当たり18平米以上」と「駐車場附置義務」ですが

キッチンやリビングが共用となるシェアハウスは「寄宿舎」となり、条例の対象外となる為、小さめの個室にすれば部屋数&利回りを確保し易くなりますし、駐車場確保が困難な間口が小さめの土地でも、容積率を使い切る事が可能です

シェアハウスの場合は、個室が多少狭くても、リビングが広ければ息苦しい生活にはなりませんし、コインランドリーをカフェみたいな談話スペースにしたり、別途トランクルームを確保する等、様々な戦略が思い浮かびますからね

自称「間取り職人」としては、終の棲家が完成した今、久し振りに新築でアイデアを試してみたい気分なんですが、果たしてご縁は有るのでしょうか


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fchiro at 12:05コメント(0) 
チャンスを生かす 

2017年10月08日

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このブログを最初から読んで下さった方や、過去にセミナーを受講して下さった方はご存知と思いますが、私は23歳の時に初めて購入したマンションが購入後に値下がりが続き、その後物凄く苦労しました

未だ若かったので、何とか立て直す事が出来ましたが、多分、その時のマンション購入が30代に入ってからだと、その後一棟物件の購入は出来なかった可能性は高かったと考えています

因みに私が購入後に大きく値下がりする物件を購入してしまった原因は、「総戸数」や「駐車場台数」が少ない物件を、「駅近」、「築浅(築5年で購入)」という理由だけで資産価値が有ると勘違いして購入したものの、毎年の様に修繕積立金が値上げされた結果、ランニングコストが高く財務が悪い物件に陥り、市場性が乏しくなったのが大きかった為です

しかも、同じマンション内の別の部屋を買い増しして、元々住んでいた部屋を賃貸に出すというとんでもない暴挙に出た為、当然の事ながらダメージは倍増(苦笑)

最終的には、どちらの部屋も購入価格より1,000万円低い金額で手放す事になりました

本当、タイムマシンが有ったら当時の自分に「そんな物件絶対に買っちゃダメ」って教えてあげたいですね

まあ、当時の高〜い授業料は、その後「不動産の売買で損しない為にはどんな物件を購入したら良いのか」について研究を続けた結果、通算30回を超える売買の中でしっかり回収しましたが

出来れば、今の若い方には私みたいに苦労して欲しくないな〜という事で、実は今年の春に新しい法人を立ち上げてHPを作成する際に、併せて「はじめての中古マンション購入」に関する情報サイトを立ち上げました

このページは、集客や利益誘導は一切度外視して、純粋にライフワークとして作っていますので、良かったらブックマークしておき、今後初めてのマイホームに中古マンション購入を検討中のお知り合いの方に教えて頂ければ幸いです

資産価値が下がり難い中古マンションの選び方


立ち上げたばかりのサイトで、まだ記事は少ないですが、今後徐々に増やして行きますので、宜しくお願い致します

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fchiro at 07:46コメント(0) 
投資物件選定 

2017年10月06日

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本日は、5月に着工した事務所兼社宅がやっと完成して、夕方に引き渡しを受ける事となりました

因みに私個人としては、福岡に出てきてから10ヶ所目の住まいで、19歳の頃に住んでたレオパレス以来30年振りの新築となります

建物自体は、子育てが終了して家族2人ではそんなに大きな家は必要ない事から、コンパクトな木造2階建てとし、日当たりを考慮してメインの居住スペースであるリビングや寝室は2階に配置

1階には事務所スペースと客間を配置しましたが、防犯を考慮して吐き出し窓が面する部分は坪庭風にフェンスで囲んだウッドデッキスペースとしています

基本の間取りは私が考えましたが、狭い土地の中に駐車場が2〜3台分確保出来た事や、念願の屋内駐輪スペースも確保している事から概ね満足です

若干リビングが狭いのが難点ですが、駅まで3分&7分の立地を考えたら贅沢言えませんからね

さて、今回の事務所社宅ですが、収益物件では無い為、大家会主催の内覧会は行わないものの、

本日、交流の有る大家さん数人に現地を見ていただく予定なので、どんな感想を頂けるのか、若干ドキドキですね(笑)

現在、来週の引っ越しに向けて荷造りの真っ最中ですが、多分人生最後の引っ越しになると思うので、新居を有効活用出来る様に、断捨離に励みたいと思います

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fchiro at 04:41コメント(0) 
投資家の自宅について 

2017年10月04日

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最近、大家仲間との会話の中で、有料でコンサルを行っている新興大家さんの話題が上がる事が何度か有りました

因みに有料でコンサルしてる人には「ビジネスとして割り切っている人」と「全く悪気が無くクライアントの利益と信じてやってる人」の2種類が有るみたいですが、

個人的には、「仮に悪気が無くても自分には絶対に無理だな〜」というのが正直な感想ですね

要は、他人にお薦めする為には「自分が買っても良いと思う基準をクリアした物件」というのが最低条件ですが、

最近は滅多にそんな物件は現れず、たまに有っても現金の方が買い上げてしまう状況

本来なら、どうしても物件が欲しい場合は基準を下がるしか無いのでしょうが、正直、過去に融資が急に付かなくなって物件価格が急落した時期や、ファンドバブルの為に家賃が急激に下落した時期を知っている人間としては、6〜7%程度の利回りでは、怖くて手が出せません

まあ、投資は自己責任ですし、自分が実践してる投資法を他者にお薦めするのは悪質では無いかもしれませんが、「有料」には金額の多寡に関わらず責任が発生しますし、小銭の為に恨みを買うリスクは犯したくないですね(苦笑)

ただ、基本的に不動産は大好きですし、経験値を上げるためには色んな事例に触れていたいので、ご相談頂いた際は、3つのルールに基づいて回答させて頂きたいと思います

私も永年の経験からこの時期でも利益を上げる仕組みは構築しましたが、マニアック過ぎて再現性が低く、初心者の方にはお薦め出来ないのは残念ですけどね

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fchiro at 23:21コメント(0) 
投資物件選定 

2017年10月03日

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先日仮申し込みをした「フランチャイズビジネス」ですが

検討しようと考えた理由は、私が不動産賃貸業で現在実践してるのと同様の戦略が使えそうだったからです

因みに私が不動産賃貸業で現在使っている戦略とは、名刺代わりのHPを立ち上げた後、狙っている物件のオーナーに対して買いオファーの手紙を送って、その物件の取得を目指す手法

実際にはマンションの1室に有る小さな事務所で一人で営業してますし、出勤日数も凄く少ないのですが、HP内では結構アピールしてるので、私から手紙を受け取った方が事前にHPで予習して凄い会社と勘違いしてくれれば作戦成功となります

勿論、HPの記載内容とオファーの内容は整合性が取れている必要が有りますが、

HPの修正は随時可能ですし、自社HPが営業マン代わりに24時間働いてくれれば、一人でそんなに時間を掛けなくてもビジネスは成立するとの発想ですね

まあ、ランニングコストを削減して損益分岐点を低めにし、一件当たりの単価が高い仕事に特化しないと、仕事に追われて自分の時間が無くなってしまう可能性は有りますが(苦笑)

自社名の検索で1位になるのは比較的簡単に達成出来るので、一般的なHPを活用した戦略における、SEO対策を施して検索で上位に表示したり、広告費を使って集客する手法と比べると、損益分岐点は遥かに低く効率的だと考えています

以前、築古戸建てを売りに出した時に、仲介業者さんに物件周辺にチラシを6万枚も撒いて貰い、オープンハウスを実施したものの、一人も来場者が無かったという苦い経験も、今回の戦略の参考になってますね

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fchiro at 18:57コメント(0) 
投資戦略 

2017年10月02日

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本日、事務所に出勤したところ、水面下で進行中の案件に少しだけ動きが有りました

その中で、若干ネガティブな状況も判明しましたが、メインバンクに相談したところ、「融資額は減額となるが、土俵に乗らない訳ではない。」との回答に一安心

個人的には満室時利回りが向上するので歓迎ですが、後は売主様が金額を了承し、抵当権が抹消出来るかの問題となりそうです

因みに、もし今回物件を購入出来そうな場合は、2年振りに個人名義で取得しようかと密かに考えてます

築年数的に、長期譲渡になる迄保有しても出口戦略が取れる物件ですし、確定申告も関連法人のサブリースを使えばラクチンですからね(笑)

進行中の案件で、デリケートな内容なので、本日はこの辺で

【余談】
本日、銀行に通帳を回収に行くついでに、建築中の「事務所兼社宅」を覗いてきましたが・・・

舗装工事中の駐車場に、依頼していたバリカーが無いのを発見

早速、工務店の社長に電話したところ、「忘れてました」とのお話でした(苦笑)

まあ、小さな会社なので行き違いがたまに生じるのは困ったものですが、変な言い訳が無いのはストレスにならなくて個人的に付き合い易いし、何より金額は安いので、贅沢言えないですね

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fchiro at 18:21コメント(0) 
不動産投資家 

2017年10月01日

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一昨日は、天神周辺の水炊き屋さんで、会員になっているZUMBAサークルの飲み会でしたが、

一次会が20時スタート、二次会のカラオケは22時半スタートで3時間の予約だった為、当然終電では帰宅出来ず

3月に事務所を移転して以降初の事務所泊となりました

来週新居に引っ越しを行えば、2割増しの時間帯でも3千円未満で天神・博多どちらからでもタクシーで帰れる様になるので、人生最後の事務所泊ですね(笑)

話は変わり、木曜日に若干動きが有ったオファー中の案件ですが、

昨日、地元の業者さんに情報収集したところ、現状の募集家賃は若干高めなものの、早期の満室化に関しては戦略次第で特に問題ない様子

って事で、本来なら早期取得に動き出したいところですが、

実際には、出来るだけゆっくり進捗すると嬉しいな〜と考えてます

その理由は、現在の私の物件取得システムによります

具体的には、今年私はグループ3社目として、宅建業者法人を新設しましたが、今後も収益物件の保有に関しては既設の2法人又は個人で行い、新設の宅建業者法人は、取得時に関与しながら利益を上げる事としています

ただ、今期既に一度売りの方でこの手法を使っており、新設法人の税率がMAXとなっている為、出来れば利益が来期に計上となる12月1日以降に決済が出来ればと考えた次第ですね

【余談】
昨日、引っ越し業者さんに自宅に見積もりに来て貰い、来週中旬の引っ越し日程で予約を行いました

って事で、本日から荷造りをスタートする予定ですが、せっかくの機会ですし、多分今回が人生最後の引っ越しになると思うので、不用品を思い切って廃棄し、身軽になって引っ越せたら嬉しいですね

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fchiro at 04:17コメント(0) 
銀行融資 | 投資戦略
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