2018年01月

2018年01月30日

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先日事務所で新しいビジネスに関するHPのチェックを行っていたところ、事務所の固定電話に着信アリ

出てみたら、「Googleのビッグデータを使った集客法」に関する営業でした

因みに、電話した理由は「不動産投資 福岡」等のキーワード検索でうちのHPが比較的上位に表示されており、作りこみもしっかりしているのを見て、うちが不動産投資家向けの集客に力を入れてる(のでこいつ金出すんじゃないか)と判断したからみたいですが

実際には、現状はセミナーにお越し下さった既存のお客様に対しても、自分が納得できる利回りや価格の物件はご紹介出来ずに待っていただいてるんですけどね(苦笑)

って事で、その旨を伝えて訪問については丁重にお断り

まあ、そもそもSEO対策でお金を使う気は皆無ですし、ネット集客を頑張りたいなら、HPのページを増やしたり、ブログを真面目に書く方が遥かに効果あると考えています

HPの知名度が上がっても、広告が増えるばっかでメリット少ないな〜というお話でした

【余談】
なんてブログを書いてたら、先程HP経由で大分在住の投資家さんからお問い合わせ有り

問い合わせ内容としては、「不動産投資を始めるにあたって、大分よりも人口が増加している福岡の方がリスクは少ないのでしょうか?」というご質問で、このブログの存在は知らない様子でしたが、

「一度お電話を」と返信したところ、即座に着信があり、21時過ぎから30分以上ミニセミナー状態でレクチャーしちゃいました

お話した感想としては、非常に前向きな方だったので、「福岡で新築建売アパートを買の前に、ひろさんに出会えて良かった」と言われるように、頑張って良い物件を探したいと思います

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fchiro at 22:12コメント(0) 
投資アイテム 

2018年01月23日

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先週土曜日に、宅建業者登録後初の重要事項説明を行いましたが

一週間も経たない今週末、早くも2件目の契約対応を行う事になりました

因みに、前回は妻の会社が売主で個人のお客様が買主でしたが、

今回は、妻の会社が買主で売主側には別の仲介さんがいらっしゃる状況

って事で、契約書や重要事項説明書の作成は売主側の業者さんが行っており、私は先程、文案のチェックをさせて頂いたのですが

先日、重要事項説明書を自分で作成したばかりだと、ベテラン業者さんが作った重説の意味とかがスムーズに理解出来て嬉しいですね

現金決済の為、契約・決済は近日中に行う予定で、引き渡し後に管理会社さんに現在の入居者様に探りを入れて貰う予定ですが、果たして結果はどうなるのか、今から楽しみです

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fchiro at 17:28コメント(0) 
条件交渉 

2018年01月22日

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私も大家業初期の30代の頃迄は、購入した中古マンションで退去後の清掃を行ったり、玄関にPタイルを貼ったりしていた時代が有りましたが・・・

一度清掃に関するクレームを頂き、その後、プロの仕上げレベルと比較した自分のレベルの低さや、プロの仕事のコスパの高さを痛感した事から、以後はセルフでのリノベは自粛していました

まあ、得意分野に絞った方が効率良いのも確かなので、以後、大家業で自分でやってるのは、

女性専用シェアハウスのHPを活用した募集、内見対応、契約締結、管理

3法人分の弥生会計を使った記帳

位です

基本的には、プロに任せられる部分は多少費用が掛かってもお任せして、その分時間は有効に使わないと、サラリーマンを卒業した意味無いですからね

って事で、最近は週6本以上ZUMBAのレッスンを満喫していますが

先週土曜日は、久し振りのセルフで約50万円分の経費を節約する事が出来ました

因みにその経費とは、「仲介手数料」

要は、昨年5月に開業した宅建業者で、昨年10月まで自宅として使っていた妻の会社名義のマンションを売却した訳ですが・・・

流石に、仲介業者の妻名義の物件を売るのに、買主様から仲介手数料は貰えない為、今回は代理契約により、妻の会社からのみ仲介手数料を頂く事にしましたが、それでも他の業者さんに依頼してたら本来必要だった約50万円は節約

とはいえ、重要事項説明資料の作成は結構大変でしたが(苦笑)

何事も経験という事で、実際には費用削減以上に経験値UPの方がメリットは大きかった気もします

今回の宅建業者法人は、「転売禁止」の制約をクリアしながら「第三者のためにする契約」の手法を使って、物件売却時にグループ全体の譲渡税額をコントロールする目的で設立し、初期費用にはHP開設費用や事務所経費を含めると、約300万円投入していますが、何とか初期費用は早期に回収を図りたいものですね

【余談】
昨日、前述のホームページ経由で「物件情報希望」とのお問い合わせを頂いたのでご連絡したところ、なんと名古屋在住の投資家さんでした

ネットで検索して見付けて下さったとの事で、先程自分でも確認してみたところ、「不動産投資」、「福岡市」のキーワードでyahoo検索だと2頁目に表示されてるみたいです

残念ながら、今はご紹介できる物件が無いので、希望条件をお伺いして物件が出たらご連絡する事にしましたが、徐々にHPが認知されてきているのは、嬉しい限りです

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fchiro at 07:04コメント(0) 
物件売却 

2018年01月18日

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昨日のブログに書いた好立地の築古区分所有マンションですが・・・

本日午前中に、元付の業者さんから連絡が有り、無事に売主様から買い付けが承認されたとの事

まあ、満額の現金買いなので、普通は承認されるでしょうが

前回の買付けが2ヶ月位経ってから流れてたのが気になったので、元付業者さんに確認したところ、「価格の折り合いが付かなかった」とのお話で一安心(苦笑)

因みに、私も4〜5年前の価格を知ってるので、正直高いという印象は持ちましたし、築古なのに実質利回り7%は物足りないので、指値したくなる気持ちは良く解りますが

今回の物件には、「将来、建て替えによって大化けする可能性」という楽しみが有るので、個人的には数十万円ケチっても仕方ないと思うんですけどね〜

って事で今回の投資判断ですが、未だ契約前なので詳細は書けないものの、基本的には、

土地持ち分の実勢価格が、物件価格よりも高い事

現入居者退去後の家賃UPが期待できる事

再開発の楽しみが多い希少性がある立地

の3点となります

特にに関しては、様々なシナリオが想定出来る事から、持ってて楽しい物件ですので、個人的には7%の実質利回りでも御の字なんですね

【余談】
本日は多くのブロガーさんが、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」運営事業者の、サブリース賃料支払い停止に関するニュースをテーマに記事を書いてるみたいですが、個人的には、心無い事業者の為にシェアハウスのイメージが悪化するのは、悔しくも有り寂しくもあり

ただ、西日本初の新築女性専用シェアハウスを9年前に手探り状態で開業し、永年自主管理を続けてきた人間の個人的な感想としては、正直、最近は「シェアハウスの役割って終えたのかな?」と考える事も多くなりました

開設当初に多かった「寂しくないから」とか「楽しそう」という入居希望理由の方が、最近は少なくなった事も理由の一つですが、

最近は、「寄宿舎」という形態を活用しつつも、水回りは各戸に整備する賃貸方式に興味が移行しており、もし、もう一度福岡市内中心部で新築を手掛けるチャンスが有れば、現在のシェアハウスを閉鎖して、希望者のみそちらに移動して貰えればなんて妄想しています

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fchiro at 23:02コメント(0) 
投資戦略 | 投資物件選定

2018年01月17日

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宅建業者として某一括査定サイトに登録してから、間もなく二ヶ月が経過しますが、

複数の物件オーナーとお話させていただいた結果、改めて感じたのは「世間では収益物件に関するバブル崩壊の予兆がちらほら流れてるけど、実際の売主はまだまだ強気だな〜」という状況です

「未公開物件=お宝物件」でないのは、個人的に何度も物件を未公開で売ってる経験から理解してる積りですが、正直、私が適正と考える金額と売主希望価格の乖離が大き過ぎて土俵にも乗れない状況

一応、シナリオとしては「売れる可能性が高い上限金額(売却スタート価格)」、「成約の可能性が高い金額(適正価格)」、「私の買取価格」の3つを打診して、「安くても面倒が無いなら売ろうか」と考えての価格で私に売って下さる方を探す筈が、そもそもの「売却希望金額」や「他社の買取提示金額」がを大幅に超えてる状況ですからね(苦笑)

特に収益物件に関しては、融資引き締めのニュースが頻繁に流れる状況になって、売主のマインドが変わってこないと、購入は厳しそうな印象です

まあ、暫くは経験値を積み上げながら種まきする時期と割り切って、交渉を楽しみたいと思います

話は変わり、昨日夜ネットで物件検索していたら、私好みの好立地な築古区分物件を発見したので、本日朝一で買付けを入れました

因みに今回の物件は、以前からチェックしていたものの、最初はネットで気付いた時点で既に「商談中」で表示されていた事から、「やっぱ好立地の物件は足が速いな〜」と考えていたのが、昨日ふと気付くと前日から「商談中」が外れていた様子

このサイトの仕様的に、「商談中」が外れても新着扱いにはならない為、気付いたのは本当偶然でした

とはいえ、金額的には全然安くありませんし、実質利回りも7%程度と築年数の割には低めですが、もし購入する事が出来た場合は、改めて私の戦略を書き込みしたいと思います

【余談】
先日、来月初めに開催される大変興味深いセミナーの案内が届いたので、速攻申込してきました

多分、内容や講師的に非常に多くの投資家さんが「是非受講したい」と考えそうですが、残念ながら参加資格が厳しく制限されており、本当私も「〇〇〇〇の会員になってて良かった〜」と痛感です

終了後は懇親会も有るみたいなので、歴戦の強者と情報交換できるのも、今から楽しみですね

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fchiro at 17:30コメント(0) 
投資戦略 

2018年01月05日

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元旦の日のブログで、今年は収益物件の購入考えてない感じの書き込みをしたばかりでお恥ずかしいですが

先程、ファミリータイプの築古アパートに対して、新年一発目の買付けを入れてきました

因みに、今回も若干遠方の物件で、来週月曜日まで娘家族が帰省中で身動きが取れない為、現地を見ずにネットでチェックのみでの買付けです(苦笑)

一応、金額的には現状利回りで10%は確保出来るレベルでの指値で、元付の仲介業者さんには、

「現地は見ていないが、この金額が了承されれば必ず現金で決済する。売主様がもう少し高値希望の場合は、現地確認後に上乗せ可能か判断します。」

「瑕疵担保免責、融資特約無しで、仲介手数料も払う」

と提案していますが、果たしてこの条件で一番手は確保出来るのか、お返事を待ちたいと思います

今回の物件は、もし購入出来た場合利回り20%オーバーを余裕で狙えそうですが、現金で買っちゃうと、女性専用シェアハウスの一括返済が遠くなって銀行の信用が落ちそうなのは、悩ましいところですね

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fchiro at 18:37コメント(0) 
物件取得 

2018年01月01日

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新年明けましておめでとう御座います

本年も、大胆な小心者の不動産経営日記を宜しくお願い致します

さて、昨年中の私の活動ですが、

以前から探していた地域に裏技を使って土地を購入し、社宅兼事務所を新築(10月に引っ越し済み)

事務所を自社所有のキャナルシティ近くのマンションに移転し、宅建業者登録を実施

4LDKの区分所有マンションを1室取得

6年間保有した別府市のファミリータイプアパートを売却

新たなフランチャイズビジネスに投資スタート

といった感じでしたが、の宅建業者、のフランチャイズビジネス共、昨年中は投資やHPの開設準備を行っただけで、回収は出来ていない状況です

また、複数の一棟物件に買付けを入れていますが、なかなか縁が無くて物件購入は区分所有の一室に留まった状況

という事で、今年の目標(ノルマ)ですが、

宅建業者として、サラリーマン時代の年収以上の転売益を確保

フランチャイズビジネスで、初期投資を今期中(11月末迄)に回収

の二つを定めたいと思います

本来なら、賃貸事業者として「収益物件の取得」や「新築マンション用地の購入」も掲げたいところですが、物件価格の高止まりが続いている状況で無理しても仕方ないので、こちらは相場次第という事で(苦笑)

後、健康面では昨年末から継続中の「21時以降固定物摂取禁止」により、週5日ZUMBAを踊ってるのに見合う体重減少を狙ってますので、皆様〆のラーメンなんて誘わないで下さいね


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fchiro at 22:43コメント(0) 
ご挨拶 
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