2018年02月

2018年02月23日

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火曜日のブログに「余談」として書いた「事務所ニーズの有る賃貸マンション」ですが・・・

私が一昨年以降に購入したワンルームの6部屋は、新設予定も含め、全て「オートロック無、事務所使用可、駅徒歩1分」の物件となっています

因みに住居の場合は、駅からの距離が徒歩1分でも徒歩5分でも大差は無いかもしれませんが、「将来の建替え期待値」を考慮すると、「ホテルニーズ」や「事務所ニーズ」が有る「徒歩1分」の立地は、多少利回りが落ちても抑えておく価値は有ると思いますね

勿論、建替え期待により資産価値が上がる為には、「立地」だけでなく「接道」や「土地の形状・広さ」も大切ですが

小口の物件なら、築古でも「ネイルサロン」や「まつ毛エクステ」、「整体」等の自己使用ニーズも期待できますので、実需向けのファミリータイプマンション同様、出口戦略的にも妙味が有る印象ですね

正直、5〜10年という一定期間で売却まで見据えた投資として考えると、「精一杯の家賃で利回り6%台の新築建売アパート」より遥かに有望だと、個人的には考えますが

実際の投資は自己責任で宜しくお願いします

なお、4月21日(土)に福岡市内で開催する「初心者向け不動産投資セミナー」では、そんな話も考えてますので、良かったらスケジュール空けておいてくださいね

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fchiro at 12:27コメント(0) 
中古ワンルームマンション | 投資戦略

2018年02月21日

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昨日のブログに書いた、買い付けを入れたマンションの司法書士に関して、売主サイドでの選定するという話ですが、

打診を受けた際は、「通常より金額が高くならなければ別に構いませんが、どうしてですか?」とさりげなく釘を刺していました

因みにそれに対する回答ですが、「今回の案件は、司法書士からの紹介なので」との事

私は業者登録を行ってから日が浅いので、知らなかったのですが、

確かに司法書士さんと仲良くしてたら、その司法書士さんが相続登記を行った案件等で「このマンション賃貸は面倒なので、売りたいと思ってるんです」なんて話の時に、紹介して貰える可能性が有りますよね

って事で、先程早速、何時もお世話になっている司法書士の先生に、「物件紹介依頼」のお電話を発信しましたが・・・

せっかくなので、収益物件ではメインエリアである別府市の司法書士さんにも、お手紙(ダイレクトメール)を発送しようかな〜なんて考えてます

自分が営業のお手紙やFAXを貰った時は、速攻でゴミ箱直行なので、ちゃんと読んで貰えるのか余り期待は出来ませんが、費用はそんなに掛からないのは嬉しい戦略だと思いますね

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fchiro at 17:33コメント(0) 
不動産屋との付き合い方 

2018年02月20日

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今月初めに現金買いした都心立地の築古ワンルーム区分ですが、最初に資料をみた時から「新ビジネスの事務所に使えれば」と考えていた為、引き渡しを受けて管理の変更手続きの際に、管理会社から、

「新オーナーが出来れば自分で使用したい意向が有りますが、近い将来退去の予定は御座いますか?」

と入居者様に確認して貰ったのですが、結果はあっさりと、

「便利な立地で気に入ってるので、ずっと住み続けたいと思ってます。」

とのお返事を頂き、自己使用は断念

新ビジネスの事務所については、昨年から現在私が事務所で使っているマンションの隣室オーナーにも、相場の2割増しの金額で買いオファーを出していましたが、

こちらの方はどうも賃貸の入居者が決まった様子の為、引き続き「空室の売り物件」をチェックしていましたが・・・

一昨日、今月初めに購入したマンションの別の部屋で、空室の売り情報を発見した為、昨日朝一で問い合わせを行い、内見後、万全の態勢で買付けを入れる事に

因みに、その条件とは、

満額での現金決済(※売値は今月決済した部屋より若干高め)

瑕疵担保免責(※崩壊状態の内装は不問)

自分の宅建業者は入れず仲介手数料は満額支払う

司法書士選定もお任せ(※本来は買主の権利ですが)

という、売り側仲介業者の要望を全て聞き、更に「このマンションの別の部屋を保有しているので、細かい説明は不要」とのスタンスで業者さんに安心感を抱いて貰う事で、何とか一番手をGET

結局、現地では買付けを書く時間も含めて10分程度の滞在でしたが、私と同様、空室を事務所として探してる問い合わせが無茶苦茶入ってるみたいなので、細かい事に拘った結果、買えなかったら後悔しそうですもんね(苦笑)

後は、金額上乗せで無理矢理奪いに来る方が現れないのを祈りながら、結果を待ちたいと思います

【余談】
昭和のバブル期に、都心立地のワンルームマンションが高騰したのは、確か空前の事務所不足により、ワンルームマンションもオフィス需要で買い漁られたからだと聞いた記憶が有りますが、

私が今回購入を検討中のマンションでも、事務所やネイルサロン等の店舗がたくさん入居してるみたいなので、築古でも全く不安は有りません

最近は、多くの区分所有マンションが管理規約に「民泊禁止」を盛り込んでいるみたいですが

ホテル不足が続き中、企業によっては社員が出張時の滞在用に駅近のワンルームマンションを取得する等、新たなニーズも期待出来そうです

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fchiro at 10:44コメント(0) 
物件取得 | 不動産屋との付き合い方

2018年02月18日

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昨日は、久し振りにZUMBAを踊らない土曜日

朝から事務所に出勤して、近日中にリニューアル予定のHPの原稿書きを行った後、夕方からは、今年初のCFG会に参加してきました

因みに、最近では珍しくZUMBAサークルへの参加を見送って、敢えてCFG会に参加した理由は、9月にフランチャイズに加入し、今月から正式に稼働する事になった、うちの第二法人が出資する社会貢献系の新ビジネスに関する告知・・・

イズモマリアージュ

日本の少子高齢化は本当に恐ろしいスピードで進行しているので、福岡地域の皆様、宜しければ対策に少しでも寄与する為、ご協力をお願い致します


さて、話は変わりタイトルの件ですが、今回新ビジネスの告知にご協力頂いたお礼も兼ねて、4月21日(土)の午後、久し振りに福岡市内で「初心者向け不動産投資セミナー」を開催する事になりました

基本的な内容は、昨年8月に開催した時と同様、中古の区分所有マンションを購入して自己資金を増やす戦略を中心に考えていますが、

キャッシュフローゲーム会の前に開催なので「リアル版キャッシュフローゲームの上がり方」みたいな流れでお話出来ればと考えています

時間や料金等の詳細は未だ決定していませんが、昨年タイミングが合わずに受講できなかった方がいらっしゃいましたら、スケジュールをあけておいて下さいね

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fchiro at 22:46コメント(0) 
ご挨拶 

2018年02月17日

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一昨日、アットホームから物件情報が削除されていたのを確認した事から、「元付け業者から連絡は無いけど、売主様に買付けを了承いただけたのかも」と淡い期待を抱いていた新築マンション用地ですが・・・

昨日、元付業者さんからの電話で確認できたのは、衝撃の結果でした

実は今回の土地については、元々は高齢となった所有者の遠方に住む息子さんが業者さんと相談して売り出す事を決め、所有者ご本人も納得した為、専任媒介契約を締結していたそうなのですが、

買付が入った段階で、初めて売却の話を聞いた所有者の奥様が「私は絶対に売りたくない」と猛反対されたそうなのです

という事で、ネットから削除された理由も、「交渉中に移行」ではなく、残念ながら「一旦売り止め」との事

元付業者さんからは、「全力で奥様を説得して貰います」とは言っていただけましたが、現状、毎月駐車場収入が入っている土地なので、余り期待しない事にします(苦笑)

先日は、別業者が仲介の「一棟中古マンション」でも、満額での買付けを所有者のご家族が「もっと高い金額で売れるんじゃない?」と横から口を挟んだ事で流された事例も有りましたが、

元付業者さんには、所有者のご家族も含めてしっかりクロージングを行って欲しいものですね

【余談】
「無担保融資」、「土地から新築一棟マンション」と二つの案件が続けて流れてしまった為、昨日は気分転換に以前から検討していた社有車の買い替えを実施してきました

因みに現在の社有車は、排気量3.5リッターの古いFUGAで、ゆとりのある走りは気に入っていたので、ハイオクでリッター6キロ台の燃費も特に気にせず乗り続けていましたが、

ZUMBAの遠征が増えて、流石に多少はガソリン代も気にしようと考えだした事

最近ナビの調子が悪く、たまにフリーズしてしまう事

妻用のリモコンキーが壊れた為、買い替えの必要が生じた事

5年間私の我儘で妻が乗れない車を保有してきた事に若干罪悪感を抱いてた事

等を理由に、今回妻も運転可能なサイズのハイブリッド車に買い替える事を決断した次第です

納車は来月中旬の予定ですが、新しい車ではガソリン代が1/3程度になり、また、高速走行時のアシスト機能も付いてるみたいなので、どこにドライブするしようか今から楽しみですね

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fchiro at 09:11コメント(0) 
トラブル発生 

2018年02月15日

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一昨日、指値で買付けを入れた土地ですが、当日夕方、元付業者さんから電話でいろんな質問が有った後、売主様にお伝え頂けると聞いたきりで、今のところ正式なお返事は頂いてないのですが

先程、アットホームを開いたら、物件情報が削除されていました

これって、前に進んでるって考えて良いのでしょうかね〜

話は変わり、先週水曜日のブログに書いた無担保融資の件ですが・・・

銀行から無担保融資を受けて自己資金を増やす事にしました

昨日銀行を訪問し、二度目のヒアリングを行って、下の様なやり取りを行ってきました

因みに今回大家仲間に教えて頂いたのは、「法人が役員から借り受けている資金(長期貸付金)について、銀行から無担保で融資を受けて役員に一括返済する」というスキームでしたが、

BK「今回の融資申し込みにあたって提出いただいた物件一覧についてお尋ねしますが」

ひろ「はい、どの物件でしょうか?」

BK「T銀行から融資を受けているA物件について、昨年お会いした際に手元資金で一括返済を検討中とお伺いしていましたが、現状はどうなってますか?」

ひろ「T銀行さんとは、昨年、担当者の不手際から一時関係が悪化していましたが、現在は支店長の直接対応に切り替わった事から、今後の対応は保留している状態です。T銀行には一括返済出来るだけの普通預金は置いてますが、宅建業者法人が二期の決算を終えるまでは一括返済する予定は有りません。」

BK「うちとしては、自己資金でT銀行さんに一括返済して頂ければ、A物件を担保に今回ご相談頂いた融資を実行しようと考えていますが」

ひろ「一括返済する金額と融資額はほぼ同額なので、買取りに向けて手元資金を増やすという目的は全く達成できませんが。」

BK「そうですよね。了解しました。因みにA物件は結構返済も進んでて枠が余ってる可能性が有るので、当行で二番抵当を付けて融資を行う事も可能ですよ。ひろさんが宜しければ、評価を行ってみましょうか?」

ひろ「今回はダメ元で相談していますし、正直このタイミングでT銀行さんを刺激したくありません。また、実は昨日一件土地の買付けを入れてまして、指値が承認された場合は、新築を手掛ける可能性も出てきましたので、役員への返済資金融資については、申し込みを撤回させて頂きます。」

BK「了解しました。新築については是非当行でも検討させて下さい。」

という事で、結果的に「無担保融資」という目論見は残念ながら成就しませんでした

まあ、何事も経験ですね(笑)

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fchiro at 12:34コメント(0) 
銀行融資 

2018年02月13日

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今年になってから、大家仲間が新築した一棟マンションを2棟見学させて頂きましたが・・・

大変良い刺激を頂いた結果、久し振りに新築を手掛けてみたいな〜という意欲が復活してきました

って事で、早速土地の検索を行ったところ、気になる土地を発見した為、先程元付業者さんとお話し、「買付証明書」を発送

余りの決断の速さに業者さんも驚いていましたが

まあ、通常なら建設会社にボリュームチェックを依頼してから買い付けを出すべきなのでしょうが、今回は金額的には、現金決済が可能な範囲ですし、現状が駐車場として5%近い利回りで運営中なので、それ程リスクはないかとの判断ですね

因みに、先程登記簿をあげたところ、北側隣地の人が住んでなさそうな古家は、県外の方が相続で取得してるみたいなので、「日当たりが悪くなりそうで申し訳ないので、うちで引き取りましょうか?」と提案するのも面白そうかな〜なんて考えてます

とはいえ、買えるか解らない土地で色々考えても仕方ないので、先ずは指値に対する売主様の回答待ちですね

【余談】
昨年5月に宅建業の免許を取得後、これまでは「実需向けマンションの仲介・転売」を柱に、収入確保を模索していた宅建業者法人ですが、

思うところがあって、今後は区分所有物件の取り扱いを縮小しようと考えています

その主な理由としては、今年になって初めて旧自宅マンションの仲介業務を行った結果、予想以上に神経がすり減り「一戸建てより区分所有マンションの仲介の方がハードルが低い」という認識が大間違いだった事に気付いた事

一応、新たに挑戦する業態は考えていますが、その為にはHPの大幅なリニューアルが必要となりそうです(苦笑)

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fchiro at 17:39コメント(0) 
新築一棟物件 

2018年02月12日

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以前、築古の単身向け中古一棟マンションを見学した際に、案内して下さった業者さんに賃貸ニーズを聞いたところ、

「この辺は、家賃の安さだけを求めて都心から流れてくる人が多いので、一定のニーズは有る。ただし、お金を掛けてリフォームしても家賃は上げられないので、きたない現状のままで貸した方が経営的には正解。」

という話をされて、大きな違和感を感じた事が有りました

因みに、お部屋の状況ですが、退去後に最低限の清掃はされているものの、クロスやCFは長い事かえられていない様子で、木部塗装もあちこち剥げている状況

勿論、「デザインリフォームをして新築並みの家賃」なんて経営判断をする気は毛頭有りませんが、最低限自分が住んでも良いと思える原状回復は、家賃を頂くうえで最低限の礼儀だと思うんですけどね

残念ながら、この物件自体は価格が合意せず購入には至りませんでしたが、周辺の大家さんが皆さんこんな発想(家賃が安い物件なので、部屋の質は期待されていない)だったら、余裕で勝てそうだなと感じた出来事でした

なお、家賃に相応しいお部屋という発想は、高い家賃の新築物件を提供する場合にも必要だと思います

新築物件では、立地によって家賃は大きく左右しますが、建設会社は通常、基本プランで設備のサイズやグレードが決まっています

それは、大抵の場合必要最低限のいわゆる「賃貸用」のグレードですが、家賃が高い物件を内見する方は、基本的に「〇万円の家賃のお部屋」と期待値が上がってるので、内見時にそれを上回る好印象を与えるのが成功の鍵でしょうね

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fchiro at 09:14コメント(1) 
投資哲学 

2018年02月07日

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昨年春に、グループ三社目の法人として新設した宅建業者法人ですが、一番の悩みは収益の確保をどうするかという問題

前期は、グループ内の別法人がアパートを売却する際に間に入って、新設法人としては結構大きな利益を計上する事が出来ましたが、基本的にはグループ内の利益移転で、節税にはなっても、新たな富を生み出した訳では有りません

一応、賃貸業を営む第一法人の収益で、食べていくには困らない程度の手残りは有りますし、今期は第二法人も新たなビジネスをスタートさせて、収益UPを狙ってはいますが、

唯一妻が口座を管理していないこの第三法人でも、「事務所経費」や「宅建協会等の諸会費」、「交際費」位は自力で稼ぎたいですからね

という事で、以前から取り組んでいるのが、区分所有物件等の買い取り転売ですが、悩ましいのは買い取り資金の確保でした

某政府系金融機関では、「2期の決算を終えていない新設法人の運転資金は、基本的に雇用を伴わないと大幅に減額」と言われましたし、ノンバンクからの高〜い金利の借り入れも、基本的には行いたくないので、先日までは既存法人からの借り入れを検討していましたが、

先月、某大家系の勉強会の際に、懇親会でご一緒した大家さんから、既設法人が無担保で銀行融資を受ける方法を教えて頂き、早速メインバンクに照会したところ、「検討可能」との事だったので、本日、メインバンクに決算書を持参するついでに具体的な相談を行ってきました

今回の融資が承認された場合は、私個人から無利息で法人に貸付を行う形になりますが、取り敢えず、福岡市内のファミリータイプ区分所有物件なら2〜3部屋程度は回せる資金が確保出来るので、今後は物件探しに気合いを入れたいと思います

ただ、先週の勉強会でRC一棟物件を高値で仲介するスキームも知ったので、効率的にはこちたの方に注力した方が良さそうなのは悩ましいんですけどね〜(苦笑)

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fchiro at 16:11コメント(0) 
銀行融資 

2018年02月03日

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昨日は、午前中に法人名義で現金買いした区分の決済を行った後、夕方からは地元の宅建協会青年部主催の勉強会&懇親会に参加してきました

因みにセミナーの内容は、多くの投資家さんが興味津々の内容と思いますが

残念ながらブログには書けませんが、個人的にも、今後の物件取得に関する方針を定めるうえで、大いに参考になりました

現状は、査定サイトに頼っている状況の物件仕入れ戦略ですが、今月からは昨年夏に実践していた「買いオファー戦略」を再開したいと思います

さて、夜の懇親会では、普段うちの事務所に頻繁に「物件有りませんかFAX」を流している買取り業者の担当者さんや、某新築建売アパート業者の土地仕入れ担当者さん等と同席となり、なかなか面白い話を聞く事が出来ました

その中で、改めて感じたのが「RC造(鉄筋コンクリート造)」の優位性

会話の中で、福岡市内の金融機関で収益物件に対する融資が絞られている話を伺う事が出来ましたが、多くの方が「RCは未だ良いけど、木造は本当に厳しい」って呟いてましたもんね

個人的には、最近の新築建て売りアパートが、新築プレミアがバリバリ効いた家賃でも、利回り6%台半ばしか行ってないという話も衝撃でしたが、なかなか有意義な懇親会でした

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fchiro at 09:58コメント(0) 
不動産屋との付き合い方 
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