2018年03月

2018年03月30日

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以前、保有物件の隣地所有者を建設会社の営業マンに訪問して頂き、売却意思を確認して貰った事が有りましたが、

その際はあっさりお断りされたものの、昨年、宅建免許取得したのを機に、いつか直接オファーが出せたらと考えていました

実は今週初めにその保有物件を訪問した際に、隣地をチェックしたところ、ある異変に気付きました

それは、これまでの訪問時にガンガン回ってるのが確認出来た「電気メーター」が全く動いてなかったのです

まあ、今の時期はエアコンも付けないのでそんなに大きく動く事は無いのでしょうが、さりげなく玄関先に回ってみると、ポストにも郵便が溜まっている様子

という事で、事務所に戻った後、早速登記簿を取得して、その住所宛に宅建業者名義でお手紙を書いてみました

因みに、お手紙の内容は「隣地所有者が相場よりも高く買いたい希望があるので、売却の可能性を教えて欲しい」というもの

まあ、多分お返事は無いと思いますが、建物を利用しなくなっているので、売却の可能性は若干高まったと思いますし、最低でも、隣地所有者に購入意思がある事が伝わってくれたら嬉しいですね

最近は、新しいビジネスのテコ入れと4月21日(土)に開催予定の「初心者向け不動産投資セミナー」の準備で忙しい日々が続いていますが、買いオファー戦略は確率は低くても、費用も少なくて出来るので、今後も継続して実施したいと思います

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fchiro at 09:22コメント(0) 
地上げ 

2018年03月27日

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かぼちゃの馬車問題によるイメージ悪化の影響か、はたまたブームが去ったという事なのか、はっきりした原因は不明ですが、

うちで10年前から自主管理している「女性専用シェアハウス」の今春の賃貸付けは、大変苦戦しました

因みに昨年末位から入居率が悪化したそもそもの原因は、昨年春に入居された方と既存入居者さんの間に発生したトラブルで、夏から秋に掛けて既存入居者さんが相次いで退去したり、半年間入居する予定だった方が速攻で退去に至る等の状況が続いた結果、結局原因だった方にも退去して頂いたのですが、

それ以上に悩ましかったのが、それまでの繁忙期であれば週に1〜2件有ったホームページ経由の問い合わせが激減した事

元々、シェアハウスにご入居を希望される方の理由としては、

家具・家電付き、保証人や保証会社加入も不要で初期費用が安い

リビングでの交流により寂しくない

の2つが中心で、開業直後〜テラスハウスブームの頃迄は、を理由に掲げる人が多かったのですが、最近はを理由にする方が増えてきたのも、イメージ悪化の影響だと考えています

そんな女性専用シェアハウスですが、昨日2件のお申込みを頂き、繁忙期パワーによりやっとの事で満室復帰が決定

ただ、正直このまま問い合わせ減少が続くようだと、長期的な運営はストレスに繋がりそうなので、暫くは頭が痛いですね

本日は、夕方からシェアハウスとは関係ない別の問題について協議予定なので、そちらは良い方向に向かってくれると嬉しいのですが(苦笑)

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fchiro at 15:02コメント(0) 
空室対策 

2018年03月13日

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Facebookで親しい方には相談しましたが、実は先日、来年大学院を卒業予定の息子から「就職せんで起業するかも・・・。」なんて話を聞いて、妻が若干パニック状態に陥ってます

私個人としては、正直「将来的に起業するにしても、一旦は就職して社会のルールやビジネスマナーを学んで欲しい」と考えていますが、

下の本を読むと、「雇われ生活で自分の時間を切り売りする発想が身に付くのはマイナス」なんて意見も書いてあり、大変悩ましいですね



まあ、私に似て変に頑固な息子からは、どうせ反対しても「考えが古い」と一蹴されそうなので、自然の流れに身を任せたいと思いますが・・・(苦笑)

って事で、息子の発言後に、タイミング良くネットの広告を見て、速攻買いに行ったこの書籍ですが、「自分の作った作品に固執せずサクッと売却して最大の利益を目指す」という発想は、不動産の世界にも繋がるものが有り、なかなかの良書でした

例えば、新築一棟マンション等も、自分で間取りや内装を考えた物件には、皆さん愛着が有ると思いますが、

不動産にもビジネスと同様、賞味期限が有ります

これは、別に収益が悪化するという意味だけでなく、収益性は有る物件でも時間軸まで含めて考えると多分新築から10〜15年位の設備の減価償却が終わって大規模修繕前に売却するのが一番効率が良いと思うんですよね〜

世間では、規模や戸数に拘る人も多いみたいですが、売却を経験すると「不動産投資家としての経験値」も上がりますし、物件価格や銀行融資の動向に応じて、ベストな戦略が可能となります

って事で、久し振りの書籍の紹介でしたが、ここ2〜3年の間にRC一棟物件の売却を経験した方なら、共感できる内容が多いと思いますよ

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fchiro at 22:37コメント(0) 
投資戦略 

2018年03月11日

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昨日は、久し振りの東京出張

昼から浅草のうなぎ屋さんで、狼旅団系のメンバーさん達と情報交換を行った後、(株)土地活用様の新築物件見学会に参加してきました

因みに、ランチをご一緒した方の中に、(株)土地活用様(以下、「CM業者」)のCM(コンストラクションマネジメント)方式を活用して東京都内で一棟マンションを新築予定の方がいらっしゃったので、システムについての予習

具体的には、

基本設計が完成後、CM業者が複数のゼネコンに見積もりを依頼。

その後、CM方式で再度見積もりを徴取し、で徴取した中で一番安い見積もりとの差額の一定割合の金額を「契約金額(成功報酬)」とするCM契約を締結。

契約及び支払いの相手方は、「設計士」、「CM業者」、「ゼネコン」の3者となる。

といった感じ

施主としては、ゼネコンさんに丸投げの場合と比べて「事業計画書を自分で作成しなければならない。」、「資金管理、銀行融資の実行スケジュールがタイトとなる。」といったデメリットが有る為、新築初心者には神経を使う場面が多そうですが、

同じ建物を建てる場合に、圧倒的に金額が安くなり、その分利回りは向上するので、投資家として使わない理由が無いと感じますね

さて、実際に見学させて頂いた建物ですが、この2〜3年の間に九州で見学させて頂いた収益1棟物件と比べ、全く隙が無い素晴らしい仕上がりで、正直、設計士さんの実力に脱帽状態でした

特に、「洗面化粧台」や「キッチン」のサイズ、グレードや収納関係については、私が以過去に見学した物件で気になっていた要因が完全にクリアされており、高い賃料に見合った内容という印象

また、避難ハッチやメーターボックスの納まりも大変美しく、「久し振りに新築やりたいな〜」という意欲が再燃

現地では、ベテラン大家さんの間で「洗面脱衣室内のトイレ設置は有りなのか?」という議論が沸き起こりましたが、

個人的には、「限られた面積を割り振る際に、水回りや玄関ホールを削って居室を広げる発想は有り」と考えていますし、実際に今回の物件が竣工前に満室になっているのを考えると、賃貸ニーズ的にも特に支障にはなってないみたいです

ただ、その辺は地域差や流行も有ると思いますし、昭和後期〜平成初期の「3点ユニットバス」みたいに、将来的にネックになるリスクはしっかり検証した方が良いのでしょうね

見学会終了後は、0次会〜懇親会〜2次会と濃厚なメンバーさん達と情報交換を実施

素敵な見学会を企画して下さった越川社長、並びにお会いした皆様、楽しいひと時を有難う御座いました

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fchiro at 10:06コメント(0) 
新築一棟物件 

2018年03月08日

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一昨日は、自宅近くに有るメインバンクの会議室をお借りし、第2法人で購入した「都心立地区分所有ワンルームマンション」の契約&決済を行ってきました

因みに、今回購入したのは先月第1法人で購入したのと同じマンションのお部屋で、今回も現金買いで法人登記簿も事前に司法書士が取得済みだった事から、印鑑だけ持参の緩〜い取引

今回はうちの宅建業者法人が仲介に入ってませんが、重要事項説明も、事前にPDFデータを送って貰ってチェック済みだったので、形だけの読み合わせでサクサク進めました

取引終了後の着金待ちの時間に、仲介業者さんから「今回の物件は都心立地で事務所利用可能な空室だった為、凄い数の問い合わせだった。」との話が有りましたが、

多分、「自分の会社を仲介に入れろ。」とか、「瑕疵担保責任は・・・」なんて細かい事言ってたら絶対に売って貰えなかったと思うので、今回の戦略は正解だったみたいですね

今回のマンションは、立地は抜群に良いものの、管理組合内のトラブル等、若干ネガティブな要因も抱える物件でしたが、「同じマンションの他の部屋を保有してるので、細かい説明は不要です。」というアピールが、仲介業者さんの心を動かしたのは間違いないと思うので

さて、購入したお部屋は築古で設備の劣化が激しい為、既存の「3点式ユニットバス」と「ミニキッチンW1200(ガスコンロ)」、「ガス給湯設備」は撤去し、「トイレ」と「ミニキッチンW900(IH)」を現在の3点ユニットバスのスペースに新たに設置する、事務所仕様のリフォームを行う予定ですが、

繁忙期の中、何とか施工して下さる業者さんも見付かったので、今月中の完成を目指したいと思います

話は変わり、個人分の確定申告ですが、本日午前中やっと完成させて、先程税務署の「時間外書類提出箱」に投函してきました

昨年中の収入としては、2つの法人からの給与がメインでしたが、2つ目の法人から所得税を乙欄の金額で源泉徴収している事や、小規模共済掛金、息子の国民年金保険料の支出が丸々控除となる為、結構大きな金額が還付されるのは嬉しいですね

ただ、今年は久し振りに青色申告の控除が使えなくなり寂しかったので、何とか今年中に個人でも不動産賃貸事業者に返り咲きを果たしたいと思います


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fchiro at 13:49コメント(0) 
不動産屋との付き合い方 | 中古ワンルームマンション
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