2018年04月

2018年04月24日

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先週末に開催した「初心者向け不動産投資セミナー」は、基本的に昨年8月に開催した時の内容をベースに、レジュメの構成を見直してお話させて頂きましたが、

前回受講された方からのアンケートに、「もっと具体的な数字を使って説明して貰った方が良かった。」というご意見が有った為、エクセルである数字の表を作成

完成後に見返したところ、「この表だけで1時間はお話出来るな〜」という興味深い内容に仕上がっていました

具体的には、「木造アパート」に対して「鉄筋コンクリート造のマンション」が何故有利なのか、低い金利で借り入れすると、何故有利なのかが一目で確認出来る表ですね

って事で、自分でもこの表を眺めながら改めて確認したのは、「新築木造アパート」を低利回りで購入し、長期保有した場合のリスク

まあ、この2〜3年は「新築木造建て売りアパート」を購入した人の中で、大きなキャピタルゲインを得た人も多かったみたいですが、

長期保有で考えると、RC造の優位性は圧倒的ですからね

なお、この辺のお話に興味が有る方がいらっしゃいましたら、5月初めから天神周辺で5〜6名程度のミニセミナーが開催可能なスペースが使える様になるので、ご希望に応じてお話させて頂きたいと思います

個人的には、「不動産投資を志す、独身のサラリーマン・公務員限定セミナー」なんかもやってみたいんですけどね〜(笑)

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fchiro at 20:18コメント(1) 
新築アパート | 投資戦略

2018年04月22日

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昨日博多区内で開催した「はじめての不動産投資セミナー」では、結局13名の方にご参加頂き、約3時間みっちりと「現在の市況において私が最善と考える不動産投資の手法」や、「中古区分所有マンションの選び方」等についてお話させて頂きました

参加下さった皆様、有難う御座いました

話は変わり、実は昨日のセミナー終了後、急遽二つの売り物件情報が飛び込んできました

因みに、一件は「シェアハウス向きのRC一棟物件」、もう一件は「再建築不可の一戸建て案件」でしたが・・・

私は昔から、不動産系で活動してモチベーションが上がると、物件情報が飛んでくるというジンクスが有りましたが、今回もそのジンクスがしっかり生きててビックリですね(笑)

って事で、本日は朝から二件の現地を視察

先ず一件目の「シェアハウス向きのRC一棟物件」については、入居付けは可能な立地で、建物の雰囲気も凄く良かったのですが、

残念ながら、間口が凄く狭い土地で、その結果間取りが余り良くない為、シェアハウスへの転用は費用対効果が乏しそうな印象

大幅に値引きして貰えば、新築用地として魅力的ですが、まあ余り期待せずにお返事したいと思います

次に、「再建築不可の一戸建て」は、こちらは不動産と全く関係が無い知り合いから、「隣から買ってくれって頼まれたけど、現金も無いのでひろさんどうですか?」とご紹介頂いた案件でしたが、

こちらは、ある条件さえクリア出来れば、大化けしそうな印象だったので、現在、その為の条件提示を行いお返事待ちの状況です

こちらも、ハードルは高いと思いますが、余り過大な期待はせず結果を待ちたいと思います

って事で今から、「セミナー準備」と「東京からのお客様との交流」の為に4日間自粛していたZUMBAで、90分間久し振りに弾けて参ります

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fchiro at 13:52コメント(1) 
投資物件選定 | 再建築不可

2018年04月17日

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リノベーション工事における「分離発注」は、トータルの費用を抑える事が出来る為、積極的に実施している大家さんも多いと思いますが・・・

個人的には、スケジュール管理が大変な事や、職人さんとの板挟みになるリスクが高い事から、多少は経費削減に繋がっても、小さな工事では出来るだけ使いたくないというのが正直なところです

そんな私ですが、先月購入した都心立地のワンルームマンションを事務所仕様にリノベーションする際、やむを得ずに分離発注を行う事になりました

その理由は、15年前からお付き合いしている設備屋さんに「既設の3点式ユニットバス撤去」、「トイレ、ミニキッチン新設」等の工事を打診したところ、繁忙期にもかかわらず快く引き受けて頂いたのですが、

クロスや床等の内装工事については、「うちは最近やってないんですよ」とお断りされてしまったからです

とはいえ、繁忙期で新しい業者さんが見付からない心配も有ったので、今回その設備屋さんには水回り部分及び周辺の大工仕事のみお願いし、クロスや床については別の内装屋さんに別途発注して、なんとか工事は完了したのですが、

本日、現場を確認したところ、キッチン部分のコンセントの位置が、打ち合わせと違うのを発見

って事で、内装屋さんに電話を発信したところ、「それは設備屋が付けたからうちは知らん」との事で、設備屋さんに改めて電話を発信

設備屋の担当者さんは「現場の詳細は私は解らないので」との事で、教えて頂いた職人さんの携帯に電話を掛けたところ、最初から喧嘩腰で、

「そもそも、コンセントの移設は契約に入ってないサービスの作業。」

「自分は下請けだから契約内容は解らない。」

(打ち合わせと別の場所に設置したのは)そもそも、クロス貼り終わってるし、そこしか付ける場所無いじゃん。」

(付ける場所を変える事について事前に相談しなかったのは)うちも、現場に来たらドアの位置が当初説明と変わってたけど、連絡は受けてない。お互い様じゃないか。」

「何が悪い。俺は忙しいんだよ。」

という感じで、逆切れ状態のまま電話を切られてしまい

流石に私も頭にきて、設備屋の担当者に改めて電話したところ、初めて知らされたのは、今回の工事における「設備屋さん」と「内装屋さん」との間で心理的な諍いが発生していた現実でした

今回私は、水回り部分のリフォーム発注を設備屋さんに行った後、「残りの全ての作業」を内装屋さんに依頼していましたが、

「トイレの建具や造作は設備屋ホールが行うのに、ホールの扉は内装屋に発注」

「テレビドアホン工事は、本来設備屋さんの得意分野なのに、内装屋に発注」

といった感じで、「大工仕事」、「電気系の仕事」で重複して無駄になっている部分も多く、両方の職人さんにとってもストレスが溜まる時間が多かったのだとか

「繁忙期」と「一刻も早く事務所を完成させたい」という焦りから、事前打ち合わせが十分に出来て無かった状況では有りますが、大いに反省して今後に生かしたいと思います

いよいよ今週末開催です → はじめての不動産投資セミナー

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fchiro at 11:57コメント(0) 
トラブル発生 | リフォーム

2018年04月16日

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宅建業者法人で、以前「査定サイト」を活用して売り物件情報を集めていました

とは言っても、仲介を受ける気は余りなかった為、「買取り希望価格」を伝えるついでに「仲介の場合の査定価格」も併せてお伝えし、暫くしてから結果を電話で確認するスタイルでしたが、

「結局、家族の知り合いの業者さんに依頼しました」なんてお返事を頂くパターンが大半でした

不動産の仲介は、どの業者に頼んでも手数料の上限は決まってますし、ポータルサイトに載せておけば値付け間違いじゃなければ売れるものなので、本当に金額を知る為だけの当て馬だったんでしょうね(苦笑)

宅建業者登録を行った当初は、「名刺代わりのHPをしっかり整備すれば、マンションの1室で細々と営業している弱小業者でも財閥系大手と戦えるかも」なんて考えていましたが、実際は実生活でのご縁の方が大きかったみたいですね

そういえば、先週末提出した土地の買付けも、結局他の方が購入する事に決定したみたいですが、業者さんから聞いた話では「買い付けは5件入ったが、元々物件のご近所にお住まいで、売主様と面識の有る方に譲る事になった」との事

そんな経験から、インターネット社会になっても、ご縁は大事なんだと改めて実感した事で、最近考えてるのが、「町内会活動を通して、少しでも地域に溶け込む」という事

これまではマンション住まいという事で、町内会は会費を払うのみで、ほぼ参加した事は有りませんでしたが、一戸建ての「事務所兼社宅」を昨年新築した事も有り、昨日初めて新居が有る地域の町内会に参加してきましたが、

実際にはビジネスに繋がらなくても、年齢的にもコミュニティに参加する意義は有りそうですね

【余談】
今週土曜日に開催予定の、「はじめての不動産投資セミナー」ですが、本日やっとセミナーのレジュメが固まって、補助資料の作成に入りました

因みに、これまで何度か私のセミナーを受講頂いた方から、検討中の物件資料を送って頂き、「これってセミナーの時に買っちゃダメって説明した物件なんだけど」と悲しくなった事が有りましたが、

よく考えたら、短時間に内容を詰め込んだセミナーで一度聞いた位じゃ、全部の内容が頭に入る訳ないですよね

って事で、私のセミナーは「大事な事は繰り返しお話する」をモットーに、再受講料金を「1,000円」としていますで、良かったら何度でも聞きに来て下さいね

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fchiro at 22:44コメント(0) 
投資戦略 | 物件取得

2018年04月14日

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4年前に土地値以下の金額で購入し、その後200万円以上掛けてリノベーションした後賃貸に出していた築古一戸建てですが・・・

過去に一度売りに出した事は有ったものの、その時は引き合いが無かった為、売り止めにしていましたが

今年で減価償却期間が切れて節税メリットが無くなる事や、最近売り物件の中に「戸建て賃貸」が少ない印象だった為、以前売りに出した時にお世話になった業者さんに、先日「前回と同じ条件で希望者が居たら売っても良い」という話をしていたところ、

本日その業者さんより「お預かりしていた戸建てに買付けが入りました」との着信アリ

ただ、残念ながら購入希望金額は「満額」ではなく大きな指値が入っており、最近サラリーマンの不動産投資に対する融資が厳しくなってきたのを機に、「現金パワー」を生かして安く買い叩く戦術の方という印象

って事で、お返事は一旦保留していますが、一昨日買付けを入れた物件が購入出来る場合は、「資産入れ替え」で了承しても良いって考えてるんですけどね〜(苦笑)

果たして結果はどうなるのか、次回のブログ更新をお待ちくださいね

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fchiro at 17:29コメント(0) 
戸建賃貸 | 節税

2018年04月13日

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最近は区分ばかり購入している私ですが、昨日は久し振りに手頃な価格の土地に買付けを入れてみました

因みに、私の買付けは二番手で、更に三番手の買付けも受領済みだとか

一応今回も、「融資特約無し」、「仲介手数料支払い(※宅建業者法人は間に入れない)」で打診していますが、正直、立地的に将来性は抜群なものの、取得して直ぐに収益を上げるイメージは乏しく、縁が有れば手掛けよう位のテンションです(笑)

という事で、今回は「買い上がり」や「別途謝礼」等の深追いはせずに、売主様がどんな判断をするのか、結果を待ちたいと思います


話は変わり、本日は大家仲間が先月取得した「中古ファミリータイプマンション」を訪問して、2時間程見学させて頂きながらあれこれお話をしてきました

さて、見学させて頂いた物件ですが、利回りは「このご時世では良い方かな〜」位のレベルでしたが、「エレベーター無し」、「オートロック無し」、「駐車場戸数以上」という、比較的ランニングコストが少なくて安定経営が可能な印象

ただ、現状ではそれなりに空室が多い為、その対策についてあれこれ意見交換してきた訳ですが

今回のオーナーさんは、大家歴が私と変わらない位長い方なので、改修が必要な項目については概ね意見が一致したものの、その順位付けについては価値観や拘りが異なってたのが、結構面白かったですね

まあ投資は自己責任なので、当然決定はオーナーが行いますが、満室になった暁には、再度本日の物件を訪問して、リフォームの結果を確認させて頂くのを楽しみにしたいと思います

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fchiro at 18:37コメント(0) 
物件取得 

2018年04月12日

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昨日のブログで、「築浅投資用ワンルームマンション」の話を書きましたが・・・

実は同じ「築年数」、「家賃」、「表面利回り」の物件でも、「この物件は多少手出ししても直ぐに売却した方が良い」と考える場合と、「毎月赤字になってるかもしれないが、そんなに悪い物件じゃないので、残債が減る迄継続保有しても良いかも」という物件に判断が別れる場合が有ります

因みに、で典型的なのは1フロア3戸で戸数30戸台の物件、は戸数70戸以上の物件で、まあ立地にもある程度左右されますが・・・

戸数が少ない物件は、「修繕積立金高騰」→「実質利回り低下」→「売買価格の下落」という負の連鎖の可能性が高いので、正直、築15年位迄には処分してた方が安全だと思います

詳細については、次のホームページで確認して下さいね → はじめての中古マンションの選び方

なお、4月21日(土)に福岡市博多区で開催されるセミナーでは、上記HPから更に突っ込んだ話をさせて頂きます → はじめての不動産投資セミナー

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fchiro at 11:21コメント(0) 
投資戦略 

2018年04月11日

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私は昨年末から、宅建業者免許のメリットを生かして川上情報で物件を取得したいと考えて、某査定サイトと契約をしていましたが、

この度、物件種別を一棟物件のみに絞り、区分所有物件からは撤退する事にしました

因みに、その最大の理由は、「築浅投資用ワンルームマンション」の売却希望者が多過ぎる事

まあ、「買取」じゃなくて「仲介」なら、リスクもないので売却希望者からの依頼を受ければ手数料が稼げるんじゃないかと思う方も居るかもしれませんが、

実際には築浅物件の場合、大半の方が残債が多過ぎる事から、追加で何百万円か投入しないと決済が出来ない状況なのです

本当、登記簿を取得して乙区欄を確認する度にため息が出てしまいますね(苦笑)

って事で、うちの場合は正直に状況をお話をした結果、皆さん「そんなに厳しいんですか?」とショックを受けながら売却を断念するか、逆切れされるのみですが、

昨日査定サイトの方とお話したところ、大手財閥系の業者さんは、余りネガティブな話をお客様に対して出来ないので、「売れる可能性は低いだろうな〜」と思いつつも、お客様の残債が消せる金額で媒介を受けているとの事

正直、「なんで不動産投資の最初の一手で、投資用の新築ワンルームマンションを選んでしまうんだろう」と思いますが、単に査定以来を受けただけの立場では、それ以上の突っ込んだ話が出来ないのは残念です

かと言って、「マンション1室じゃなくてアパート一棟だったら」という発想も、個人的には「多少はマシかも」位の印象ですが

では、この不動産が高騰している時期に、どんな物件を購入するのが最もリスクが低くチャンスが大きいのかについて私の考えを、4月21日(土)開催の「初心者向け不動産投資セミナー」ではお話させて頂きたいと考えています

私も恥ずかしながら、最初に購入した物件(ファミリータイプマンション2室)では、知識不足から計2千万円の売却損を出していますが、その後戦略を見直して、通算ではキャピタルゲインの方が上回っていますので、

「最初に低利回りの新築投資用ワンルームマンションや新築建売アパートを買ってしまったけど、何とかリカバリーしたい。」

という方も、良かったらご参加下さいね。

セミナーの詳細・お申込みはこちら → はじめての不動産投資セミナー

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fchiro at 11:08コメント(0) 
新築ワンルームマンション 

2018年04月03日

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私が2年前にサラリーマンを早期退職した後に購入した不動産は、土地から購入し新築した「事務所兼社宅(木造一戸建て)」の他は、全て区分所有のマンションでした

まあ、「区分所有の方が有利」って考えた訳ではなく、今は区分位しか買う価値が有る物件が見当たらないってのが正直なとことで、その内訳は、90平米超えの4LDKファミリータイプが1戸と、都心立地のワンルームが6戸で、そのうち4戸は賃貸、2戸は私及び妻が保有する法人の事務所となっています

因みに、都心立地のワンルームは全て築古物件なものの、立地は「エステ」や「まつげエクステ」等のサロン系や「小規模事務所」が入居している物件ですが、先月購入したお部屋は、自社でサロンとして活用する予定の為、現在リノベーション作業の真っ最中です

サロンという事で、3点式のユニットバスを撤去して綺麗な独立式のトイレとミニキッチンを設置していますが、なかなか良い仕上がりに「この部屋って普通に貸し出しても、4割位家賃UP可能かかも?」なんて考えてますね

取り敢えず、来週末位には完成すると思うので、希望が有れば内覧会を開催したいと考えていますが、果たしてニーズは有るのでしょうか?

【余談】
4月21日(土)に開催する「初心者向け不動産投資セミナー」ですが、この度主催者から募集ページが公開されたとの連絡が有りましたので、リンクを貼っておきますね

因みに昨年8月開催分と構成は変えますが、基本的な内容は同じです。 → CFG−FUKUOKA

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fchiro at 17:09コメント(0) 
リフォーム 
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