2018年05月

2018年05月16日

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賃貸住宅フェア2018九州2日目、私は会場入りせずに、朝から先日東京の業者さんから紹介頂いたアパートの調査を行ってきました

因みに、そのアパートはなんと家賃が一部屋当たり9,800円也

まあ、入居率もそんなに良くない築古物件なので、「空いてる部屋を満室にして高利回りで運用」という戦略よりも、「現在の入居者さんに退去して頂き、更地にして売却」が現実的な発想となりますが

一応、どちらに転んでも対応出来る様に、フラットな気持ちで現地を訪問

結果は、当初の予想通り、どちらの戦略も玉砕となりました

先ずは、の「満室で高利回り」ですが、そもそも建物の傷み具合が酷くて、「瑕疵担保責任」を考えたら現状のまま賃貸に出すのは非常に怖い状況

昔、たろうさんに見せて貰った「こわれ荘」の方が遥かにマシでしたからね〜

また、の「退去後更地にして売却」の方も、そもそもの接道状況が余りよく無くて、転売で利益を出せるイメージは全く沸かず

最大の問題点は、隣地にネガティブな印象を抱かせる建物が建っていた事で、やはり自分の土地だけ綺麗になっても、隣にマイナスイメージが有ると、第一印象で苦労しますからね(苦笑)

ただ、唯一の可能性として、隣地も購入して一体開発で勝負出来ないかな〜と考えて、事務所に戻った後、隣地の登記簿を取得してみましたが、

結果は、2年前に新築時のオーナーから法人が取得済みという事で断念

一応、明日「ぼろ物件のプロ」に現地を見に行って貰う予定ですが、果たして私の心が折れた物件がプロには「お宝物件」と判断されるのか、結果を楽しみにしたいと思います

【余談】
昨夜は賃貸住宅フェアの日恒例、「福岡大家の会懇親会」で、九州一円から集まった昔からの仲間達とじっくり5時間、交流を行って来ました

会場では、パフォーマンスの一環として、洋服の下に着こんだ「ZUMBA Tシャツ姿」で挨拶したり、ZUMBAサークルのノリで、同じ愛好家の大家仲間の方達とツーショット写真撮ったりしちゃいましたが、流石に写真をSNSに上げるのは恥ずかしいので自粛

また、私が出資している新しいビジネスの営業も行い、何名かには娘さんや親戚の方に薦めて頂く事になりましたが、本当、日本の少子高齢化を少しでも食い止めるために、一人でも多くの方に入会して頂けたら嬉しいですね → 福岡の結婚相談所 イズモマリアージュ

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fchiro at 15:52コメント(0) 
中古アパート 

2018年05月15日

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福岡では今日・明日の2日間、福岡国際センターで賃貸住宅フェアが開催されます

私も10年程前から毎年参加はしていますが、最近は正直余り新しい発見は無く、昔からの仲間達と会う年一度の同窓会といった感じ

一応、本日は午後から参戦予定なので、会場でお会いした方はお気軽にお声掛け下さいね

話は変わり、私が今年2部屋購入した都心立地の築古区分所有ワンルームマンションですが・・・

現地を訪問すると、結構ポストにガムテープや養生テープが貼られている部屋が目立ちます

因みに、今回その部屋について全て登記簿を取得し、その中でも、昔から保有しているお部屋や、相続で所有権移転しているお部屋について、売却オファーのお手紙を発送する事にしました

福岡市内でも、都心立地の投資系区分所有マンションについては、多くの買取り業者が同様の作業を行っていますが、

今回私が実施しようと考えた理由は、3月に購入した同じマンション内のお部屋で、私が購入後に凄い数の問い合わせが有ったという話を業者さんから聞いたからですが

都心立地で、小規模の事務所やサロンとして使える空室物件には、絶大なニーズが有るみたいなんですよね

今月は24日(木)から暫く海外に行く予定なので、それまでに一件でも話が有ると嬉しいのですが

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fchiro at 09:02コメント(0) 
投資物件選定 | 物件取得

2018年05月09日

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昨日は、ホームページ経由でお問い合わせを頂いた40代の方に事務所にお越し頂き、無料面談を実施しました

面談は基本的に頂いたご質問に対して私が回答するスタイルで、先月の初心者向け不動産投資セミナーの際に使った資料等もパソコンの画面で表示しながらお話させて頂きましたが、

その中で、最近私が購入している区分所有マンションの利回りに関する質問への回答については、若干びっくりした様子

因みに、「利回りなんて全く気にしていません!」と正直にお答えさせて頂いたのですが(笑)

皆さんの中にも、「元本保証の金融商品」なら、銀行の定期預金金利が1%を遥かに下回る時代なので、3〜4%の利回りでも検討する方は多いと思いますが

更に将来のキャピタルゲインが期待できる物件なら、低利回りで毎年の減価償却よりも収入が低い新築や築浅の物件よりも、遥かに魅力を感じませんか

要は3〜10年程度の保有期間における「家賃収入+売却益の合計額」の期待値が、私の基準よりも高ければ投資するという発想ですが、

宝くじ付きの定期預金よりは、遥かに保有する楽しみも有ると思いますね

なお、面談の中ではそれ以外にも気になる話が有りましたが、個人情報につきブログには書きませんので悪しからずご了承ください

【余談】
ソフトバンクホークスの内川選手が遂に2,000本安打達成しました

実は私、大分出身で母校が同じ内川選手はずっと応援していたのですが、生みの苦しみが長くて、最近はずっと胃が痛い状態でした

本来なら打順を下げられても仕方ない状態だったと思いますが、我慢して4番で使い続けてくれた工藤監督に感謝です

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fchiro at 21:57コメント(0) 
投資戦略 

2018年05月05日

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皆様、ゴールデンウィークは如何お過ごしでしょうか

私は基本的に渋滞や人込みが嫌いな人間ですが・・・

今年は2日の夜から娘達が急遽帰省した為、近場のみですが毎日お出掛けして、家族水入らずで楽しく過ごしています

話は変わり、昨年5月に宅建業の免許を取得し、2年目を迎えた宅建業者法人ですが、当初考えていた戦略は、

名刺代わりの会社HPを作成し、気になる物件の登記簿をあげて収益物件や土地の買いオファーを実施

自社保有物件の売買時に仲介で入り、仲介手数料削減と利益移転による節税を図る

の2つでした

さて、1年が経過した結果ですが、については3件の取引に絡むことが出来たものの、正直、数字的には事務所経費を賄うのがやっとの状況

また、についても昨年秋まで何件かオファーは掛けたものの、その後、査定会社を使いだしえてその案件対応に時間がとられた事から、半年以上休止している状況です

とはいえ、査定会社案件で実績に繋がっていれば特に問題なかったのですが、実際には魅力的な案件は殆ど無く、手間と経費ばかりが掛かる状況

という事で、今後は査定会社との契約を大幅に縮小し、当初の戦略(買いオファー実施)に原点回帰を行う事としました

その大きな理由は、諸事情により関連会社が新規で1名雇用する事になり、損益分岐点が上がったからですが

最近は、収益物件の利回りも徐々に上がってきたみたいですし、銀行からも「良い物件が有れば持ち込んでください」と言われていますので、ガンガンお手紙を送って夏頃迄には個人で一棟購入出来たら嬉しいですね

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fchiro at 08:46コメント(0) 
地上げ | 投資戦略
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