2018年09月

2018年09月30日

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私が現在、久し振りに新築を検討している理由ですが、手元の現金が一時に比べて若干目減りしてしまったのも一因です

因みにその最大の理由は、昨年以降、区分所有マンションを現金で買い捲ってるからですが

流石にこれ以上機動力が減ってしまうと、いざ好条件の土地が現れた時も対応出来なくなってしまうので、未だ建築費等の高値止まりの状況は続いていますが、体力がある間に動いた次第です

それに、このブログを永年読んでくださっている方はご存知と思いますが、土地から新築一棟マンションを手掛ける場合、一時的に自己資金を投入する必要は有るものの、戦略次第では竣工後、半年以内に投入した自己資金以上のキャッシュを回収する事が可能です

今回も、いくつか自己資金回収に関する仕掛けを事業計画書の内外に仕込んでいますので、上手く発動したら嬉しいですね

【余談】
ふと気付いたら、このブログも13年目を迎えていました。

最近は更新頻度が激減していますが、先日、久し振りに新築の間取りを検討していたら、あっという間に時間が過ぎ去って、改めて「自分は不動産村の住人なんだな〜」と実感!

今後とも宜しくお願い致します。

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fchiro at 21:12コメント(0) 
投資戦略 

2018年09月27日

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ここ数年は、物件売却ばかりで、購入してもキャピタルゲイン狙いの区分のみだった私ですが、

実は現在、久し振りに「新築一棟マンション」の案件を、メインバンクに持ち込みしています

因みに、土地を見付けて最初にボリュームチェックを入れて貰った際の、建設会社さんの想定利回りは「6.9%」と全く面白みがなかったのですが、

私の過去の経験に基づきプランを修正して貰った結果、取り敢えず「7.4%」迄利回りは上昇

辛うじて、総収入に対する30年返済の場合の返済比率が50%を切ったので、現在この事業計画で銀行持ち込みは行っていますが、実際に手掛ける場合は、最低でも利回り8%程度は無いと面白みは無いですよね

まあ、田舎ですが駅近で敷地も広く、駐車場も130%以上確保出来そうなので、もし融資が承認されたら、ご縁に感謝し色々とアイデア捻り出したいと思います

今回チャレンジしているの容は、過去に「初心者向け不動産投資セミナー」でお話した内容でも有るので、いつの日かセミナーに参加して下さった皆様に対して実例としてご紹介出来たら嬉しいですね

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fchiro at 09:55コメント(4) 
新築一棟物件 | 投資戦略

2018年09月21日

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昨日は、開業準備中の「時間貸し会議室」の備品を、結婚相談所のスタッフさんと準備しましたが

その際に、以前エステティックサロンが入居していた結婚相談所の隣室が、退去しているのを発見

という事で、一旦事務所に戻り、ネットで「売買」と「賃貸」の募集状況を確認したところ、どちらも該当が無し

「これはもしかしてチャンスかも?」と考えて、早速ネットで登記簿を取得し、電話番号を調べて電話を発信したところ

結果は、「引き続き賃貸予定で売る気は一切ない」と、見事に玉砕となりました

因みに、「売りたくない理由」は、オーナー様が出席した管理組合の総会の中で、

「このビルには、20階建てでの建て替え計画が有る。」

という、別の区分所有者の発言を聞いて、「今後資産価値が向上する。」と考えているからだそうですが

既に私は3室取得済みですし、そんな話が有るなら、次回の管理組合総会が楽しみですね

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fchiro at 14:02コメント(0) 
投資戦略 

2018年09月12日

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先月末にリノベーションが完了しているにも関わらず、セミナー準備等に時間を取られて、正式な稼働に至っていない「時間貸しセミナールーム」ですが

本日やっと気力を振り絞り、備品の発注を行いました

因みに本日発注したのは、

W1800のテーブル2台

椅子6脚

演台

施術台

ミニプロジェクター

キーボックス

といった感じ

まあ、サイトに登録しても申し込みに至る迄には多少時間が掛かると思うので、先ずは自己使用でセミナーを企画出来ればと思います

出来れば最初は、独身のサラリーマン・公務員向けに開催出来たら嬉しいのですが、募集を開始したら忙しくなるし、悩ましいですね

【余談】
先日のブログに書いた「新築賃貸マンション用地」ですが、取り敢えずは現状の建築費の実態を知る意味も含めて、「買付証明書提供出」及び「建設会社へのボリュームチェック依頼」を実施する事にしました

今回の土地については、私がイメージしていた金額の買付けを既に売主様がお断りしていたとの事で、建築費が相当安くならないと厳しい印象ですが、

一番手を確保しないと、スタートラインにも立てませんからね〜(苦笑)

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fchiro at 16:34コメント(0) 
投資戦略 

2018年09月09日

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初心者向け不動産投資セミナーでは、「将来はRC新築一棟マンションの取得を目指そう」なんてお話してる私ですが、最近は「4割以上」と言われる建築費の急騰に伴い、土地探しのモチベーションが上がらない状況が続いていました

ここ数年は、もっぱら「物件売却」と「値上がり期待の区分物件購入」で勘を維持させながら、宅建業者の看板を使って、登記簿を取得した一棟物件や土地に対して、売却オファーなども繰り返していましたが

先日、久し振りに気になったマンション用地へのお問い合わせを行い、以前連絡した事がある建設会社にボリュームチェックを依頼

因みに、過去に2棟新築した建設会社では、「壁式構造でも著しく建築費が下がる事はない」と聞いていましたが、今回相談した業者さんでは、「2LDKの1戸当たりの金額は、壁式構造の5階建てなら1,210万円程度だが、ラーメン構造の6階建てだと1.5倍は必要」とのお話でした

とはいえ、「2LDKで1,800万円」だと、私が数年前に新築した「80崢兇┐裡械味庁法廚茲衢擇に高く、幾らファミリータイプに駐車場は必須といえど、流石に九州で利回り確保は困難な印象です

という事で、取り敢えずは「壁式5階建て(エレベータ付き)」でボリュームチェックを依頼していますが、果たして結果はどうなるのか、2週間後を待ちたいと思います

この4年間でアイデアだけは大量に蓄積してるので、そろそろ実現させてあげたいんですけどね

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fchiro at 17:12コメント(0) 
新築一棟物件 

2018年09月06日

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本日の記事は基本的に不動産と関係の無い内容ですので、予めご了承下さい

さて、先日「働く人が希望する場合、原則70歳まで働けるように企業に義務付ける法律改正を国が検討中」なんてニュースを拝見しました

まあ、少子高齢化が進んで、公的年金や医療保険の財政が悪化している現状、既に支給開始年齢が「60歳→65歳」に引上げを実施中の公的年金について、更に支給開始年齢を引き上げる為には、その年齢まで働いて自ら収入を得て頂くしかないので、ある程度は予測されたニュースですね

個人的には、上が閊えている組織はモチベーションが下がって効率は悪化しがちの為、若い時からサラリーマンも副業により自己責任を蓄えて貰った方が「正着」とは思いますが

企業としては、社員には社会システムに疑問を抱かず、優秀で従順な駒となって働いて貰った方が、運営は楽なので、現状ではやむを得ない印象ですね

因みに、少子高齢化が進行した最大の理由は、最近の若者の晩婚化・非婚化が進んだ事

例えば、1980年の20〜29歳の未婚率は、「男性55%、女性25%」だったのが、2015年には「男性72%、女性61%」に上昇、

また、50歳時の未婚割合は、1980年の「男性2.6%、女性4.5%」が2015年には「男性23.4%、女性14.1%」に上昇と、晩婚化・非婚化の進行は数字の上でも明らかです

その理由としては、男女雇用機会均等法の施行により、女性が男に頼らなくても自立できる環境が整ってきた事や、逆に男性の方も、「草食系男子」の言葉に表されるように、女性に対して積極的になれない人が増えた事も大きいと思います

とはいえ、一方で25歳〜34歳の独身者に調査した結果では、男性の85.7%、女性の89.3%が「いずれは結婚するつもり」と回答している様に、多くの若者は結婚に対する意欲は持っているのです

日本の少子高齢化を少しでも食い止める為には、若者達に一日でも早期に結婚して貰うのが最も優れた対策・・・という事で、私は昨年末に「結婚相談所」のフランチャイズに加入し、今年の春には新たに天神エリアに事務所を購入し、スタッフの雇用も行って現在活動中ですが

この度、私が説明会で聞いて感銘を受け、フランチャイズの申し込みを即決する切っ掛けとなった「現代の結婚相談所の合理的な恋愛支援システム」等について説明するセミナーを、9月15日(土)に開催する事となりました

目からうろこ!結婚相談所サービスの実態

今回のセミナーは、実際に婚活を始めたい方だけでなく、ご家族や知人に婚活を始めて欲しい方、純粋に「結婚相談所って何してるんだろう?」という興味本位の方も歓迎です

既にレジュメは完成し、現在エピソードトークを練ってる最中なので、来週土曜日の午前中にお時間が有る方は、是非お越し下さいね

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fchiro at 14:30コメント(0) 
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