2018年10月

2018年10月29日

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本日は、以前から水面下で進行していた2つの物件について、購入が確定しました

因みにどちらの物件も、ある程度利益は見込めるので、購入の確定自体は大変嬉しいのですが

一点だけ悩ましいのは、手元の流動資金が大幅に減少する事

という事で、今回は以前から密かに狙っていた「埋蔵金の発掘」を実施する事に

その「埋蔵金」とは、7年前に購入し昨年売却したアパートの修繕用に積み立てていた定期預金ですが

埋蔵金発掘計画の顛末については、後日このブログに書きたいと思いますので、暫しお待ちくださいね

さて、話は変わり、先日やっと正式にオープンした福岡市中央区天神エリアの「時間貸しセミナールーム」ですが、

この度、開設前から考えていた計画を実行する事にしました

その計画とは「初心者向け不動産投資セミナー」の開催

会場の都合により定員は6名で、正式な募集は今週末位になりそうですが、日程的には11月19日(月)の19時からで考えていますので、参加を検討頂ける方は、良かったら予定空けておいて下さいね

また、それ以外の日程での開催希望についても、ご連絡頂ければ、ZUMBAレッスンと重なってない限り出来る限りお受けしたいと考えていますので、お気軽にご連絡くださいな

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fchiro at 20:42コメント(0) 
ご挨拶 

2018年10月28日

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本日は、朝からキャナルシティ博多近くの事務所に出勤し、以前私の「はじめての不動産投資セミナー」を受講いただいた方と、1時間半程お話してきました

因みに本日お越し頂いた方とは、事前に現在業者さんから提案を受けている物件の資料を送付いただいてましたが、

本日の面談では、主に「築古で家賃が3万円未満の単身向けアパートを、12%程度の低い利回りで購入した場合に、どんなリスクが有るのか」というお話をさせて頂きました

さて、その会話の中で、

「今回の中古アパートの売主側業者さんは、区分よりも戸数が多い一棟物件の方がリスクは低いと話していたが、セミナーでは区分を勧めていた。実際に区分の方が有利なのか?」

というご質問を頂きましたが、ぶっちゃけ個人的に「区分の方が一棟よりも優れている」と考えている訳では有りません

ただ、現状は自分で探していても「購入に値する中古一棟収益物件」は殆ど現れておらず、自分が買って利益を出せる気がしないのに、他人に進める訳にはいかない為、消去法で「利益が出せる区分の選び方」をお話している次第です

区分所有マンションについては、私もこの2年間の間に8室取得し、現在9室目に買付けを入れてる状況なので、多少は説得力有るでしょうからね

という事で、実際には「待ち」が正解と思いますが、

数多くの物件を見ていないと物件選択眼はなかなか養われないので、当面は「物件選定基準」を高めに設定して、頑なに「基準以下の物件は購入しない」というスタンスを継続しながら、購入に値する物件が現れるのを待つのが良いと思います

なお、土地勘がある地域でしたら、資料を送って頂ければ、「私だったら購入するか」というアドバイスは可能なので、お気軽にご相談下さいね

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fchiro at 15:17コメント(0) 
投資物件選定 | 中古ワンルームマンション

2018年10月25日

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一昨日、宅建業者法人の電話に関西の業者さんから「御社では買取りやってますか?」とのご案内が有り資料をFAXして貰いました

因みに、この様な電話は頻繁に頂いていますが、大半は「これってエンド価格じゃん」と即座に判断出来るクズ物件ばかりだった為、余り期待していなかったのですが、

資料を見ると、人気駅徒歩10分圏内の大規模マンションで、3LDKの間取りも結構ニーズが有りそうな印象

若干築が古く、また駐車場は戸数分確保出来ていませんでしたが、過去の成約事例を見ると意外に高くて、「これならリフォーム後に転売したら、1年分位の経費は出るかも」と考えて、5分後には買い付けを送信

取り敢えず、手持ちのキャッシュで勝負できる案件なので、じっくり料理出来たら嬉しいですね

【余談】
昨日、以前私の「初心者向け不動産投資セミナー」に参加頂いた方から、「業者にアパートを紹介されたので、判断して欲しい」と連絡を頂いた為、資料を精査しましたが、

結果は、残念ながら「買わない方が良い物件」でした

因みに私の物件選定ルールに反していた項目は、「耐用年数を超えた築古物件は、土地値−解体費が価格のベース」、「家賃3万円以下の物件は、相当高利回りじゃ無いと不可」、「業者売主物件には儲けるチャンスが少ない」の3点でしたが、

今回の投資家さんとは、日曜日に無料面談を実施する事になったので、今後に繋がるお話が出来たら嬉しいですね

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fchiro at 13:14コメント(0) 
投資戦略 

2018年10月23日

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先日、西日本新聞の1面に、

「福岡市中央区渡辺通の複合ビル「サンセルコ」の所有者で構成する「サンセルコ商業・業務棟管理組合法人」は、建て替え検討の推進を決議した。」

との記事が出ましたが

私も数年前に建て替え狙いに伴うキャピタルゲイン狙いでサンセルコの区分店舗を購入した事が有り、その後売却してしまったので、非常に感慨深い印象を受けました

因みに、私がサンセルコに興味を抱いた切っ掛けは、当時、たまたま競売物件情報でサンセルコを発見し、その物件は鑑定価格が凄く高いにも関わらず、最低売却価格が著しく低く設定されていたギャップに対してでした

売却価格が低い理由は、その物件の管理費等に高額の滞納が有り、承継義務が有ったからですが、「それなら、競売でない通常の物件は幾らで売買されてるんだろう?」と調べたところ、たまたま格安の物件を発見

その理由は、空室にも関わらず、管理費と全館空調代の負担が毎月3万5千円も有った事に、相続で取得した欲のない子供さんが嫌気がしてた為でしたが、

「まあ何とかなるだろう」と見切り発車で購入

投資家として、「数年内に建て替えが決まれば、鑑定価格とのギャップが利益か出来る」との判断ですね

という事で、サンセルコの区分店舗を購入し、3ヶ月程度で入居者も決まり、安定経営がスタートしましたが、

結局、私は最初の管理組合に出席し、組合員の皆様のお話を聞いた結果、「既存オーナー様の愛着心や福岡市への依存心が強過ぎる為、暫く建て替えは無さそうだ」と判断して、売却してしまった次第です

個人的には、当時の判断に後悔は有りませんし、福岡市の発展の為にも、今後、スムーズに建て替えが進んで欲しいですね

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fchiro at 10:07コメント(0) 
投資戦略 

2018年10月20日

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今週木・金曜日の二日間、新幹線で大阪に出張し、フランチャイズで加盟している日本結婚相談所連盟の「口コミ集客セミナー」を受講してきました

因みに結婚相談所事業については、昨年末にフランチャイズの権利を取得後、当初はカウンセラーの方と業務委託契約を締結してスタートしていましたが、

無店舗での運営については、お客様からの信頼性が低いと判断した結果、今年3月に天神の中心部にサロン向けのワンルームマンションを購入してリノベーションを実施

5月にサロンが完成した後は、6月に新たに1名スタッフを雇用して、現在は集客とホームページの検索順位向上を目指しているところです

さて、そんなセミナーの中で「これは不動産投資家さんにもお知らせしたい」というお話が有ったので、ご紹介させて頂きます。

その話とは、「結婚相談所を活用した結婚の投資効果」

一般的には、「結婚相談所での結婚」では、「初期費用」だけでなく「15〜20万円程度の成婚料」も発生する為、合コンや紹介で知り合った後に交際に移行し、結婚する場合よりも費用が掛かるイメージが有ります

ただ、「投資家的目線」で見た場合、実は「恋愛結婚」の方が遥かに投資総額は大きくなるのです

その理由は、交際相手に対して結婚に至るまでに掛かる費用が莫大な事

講師によると、恋愛から結婚迄の交際期間は、4年半程度が一般的なんだそうですが、その間「交際〇周年記念日」、「誕生日」、「クリスマス」、「バレンタイン」、「旅行」等、各種イベントにおける男性側の負担は結構な額になります

しかも、こういった費用は交際が進むにつれ、毎年グレードアップが必須で、1年目より2年目、3年目の方が負担は増していく傾向に有るそうですし、その結果も、必ず結婚に至るという保証は有りません

何故なら、交際のスタート時に必ずしも「結婚」というゴールが共有されていないからです

一方、「結婚相談所での出会い」は、お互いのゴールが「結婚」とはっきり認識されていますし、成婚退会後は通常1年以内に結婚する為、各種イベントも多くて各1回迄となり、「成婚料」を加えてもトータルの費用は安く済むのだとか

正に「目からうろこ」の話でしたが、不動産投資家が一棟収益物件を銀行融資を受けて購入する場合は、結婚している方が遥かに有利なので、次回セミナーをやる機会が有りましたら、今回のエピソードについても加えようかな〜なんて考えています

福岡市中央区天神エリアの結婚相談所 → イズモマリアージュ公式HP

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fchiro at 10:25コメント(0) 
投資戦略 

2018年10月15日

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金曜日の夜、麻雀中に現在「新築一棟賃貸マンション」の融資を申し込んでいるメインバンクから着信が有り、「月曜日の出来るだけ早い時間に面談したい」とのお話だった為、本日朝一で自宅近くの銀行を訪問してきました

さて、訪問前の予想では「融資不可」か「融資にあたっての追加条件」のどちらかと考えながらの訪問でしたが、結果はの「追加条件」の方

しかも、「自己資金一本積み増し」という非常にシンプルな内容の条件だった為、速攻で了承してきました

今回の事業計画は、建設会社がベースを作成していますが、億単位のプロジェクトに対しては非常に少ない金額の自己資金で銀行持ち込みを行っていました

これは、別に自己資金をケチった訳では無くて、どっちにしろ十分な額の預金をメインバンクの口座には置いてるの事も有り、「銀行的にも融資も普通預金も多い方がメリットが有るのでは?」との判断でしたが、

結果は予想通り、他行に預けている預金から自己資金を積み増しという内容

まあ、「新築後半年間で、投入した自己資金以上の現金回収」という当初の目標は難しくなりましたが、これを機に以前難色を示された借り換え案件も再度土俵に乗る事にたったので、結果を楽しみに待ちたいと思います



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fchiro at 15:56コメント(0) 
銀行融資 | 新築一棟物件

2018年10月14日

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先月中旬にメインバンクに融資申し込みを行った「土地から一棟マンション新築案件」ですが、現在、融資付けに苦戦しており、一旦本店から差し戻されている状況です

因みにその理由は、銀行の「収益還元価格」が思ったよりも低く出てしまった事

今回の物件は、土地自体は立地や道路付けも良く、また、路線価から判断しても適正な価格で取得予定ですし、

建築費も4〜5年前と比べると上昇はしていますが、福岡で安いと評判の建設会社より1割以上安い金額で見積もりを頂いており、最近の相場から考えると格安だと思います

という事で、「積算価格」は十分な数字が出てる筈ですが、銀行の担当者によると、「審査部門が依頼した調査会社の比較物件が家賃の安い物件が多かった事から、事業計画書の想定賃料より15%低い家賃査定となり、その結果収益還元価格も低く出ている」との事

ただ、担当者さん自体は融資に前向きなので、「管理会社への家賃に関するヒアリング」を行って頂き、再度チャレンジ予定ですが

もし、承認されなかった場合は、「サラリーマン大家向けの融資は絞っているが、実績のある賃貸事事業者への融資はこれまで通り」と聞いていた銀行のスタンスが、「収益不動産への融資は自粛モード」に移行してると判断せざるを得なさそうですね(苦笑)

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fchiro at 11:33コメント(0) 
銀行融資 | 新築一棟物件

2018年10月07日

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本日は3連休の中日でしたが、金曜日にお問い合わせ頂いた方の無料面談を実施する為に、朝から事務所を訪問

午前中に約1時間、若手投資家さんとお話してきました

因みに本日お会いした方は、ここ数年木造新築オンリーで買い進めており、「流石にこれ以上木造で買い進めるのはリスクが高い。」というお話をしましたが、

かといって、購入した物件を慌てて即処分するのも、正直余りセンスが良くない戦略です

という事で、法人を活用して手元キャッシュを増やしながら、銀行評価を上げて来る日を待つ手法について提案を行いましたが、

説得力を上げる為にも、なんとか現在取組み中の新築RC案件をまとめる事が出来たら嬉しいですね

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fchiro at 17:02コメント(0) 
投資戦略 | 新築アパート

2018年10月06日

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本日は、参加予定だったZUMBAサークル2本が、朝から台風の影響で開催中止が決まった為、久し振りに床屋に行ってきましたが

余りの強風に、あっという間に傘が破壊されてしまいました

皆様、台風の日の外出は危険なので、自宅でゆっくりとお過ごし下さいね

さて、話は変わり、タイトルにあげた「半径5メートルの法則」ですが、皆様どんな意味かご存知でしたか

このテーマについては、先日の私のセミナーでも解説しましたが、

実はセミナーといっても、「初心者向け不動産投資セミナー」ではなく「結婚相談所セミナー」の方で、「恋愛関係は、クラスメイトや職場の同僚、サークルメンバーといった極めて狭いコミュニティの中で発生する」という現象に関する法則です

まあ、ここは「不動産投資」、「賃貸経営」に関するブログなので、詳細は割愛しますが、

この「狭いエリアやコミュニティ内の情報」については、不動産投資を「ドミナント戦略」で実施する場合にも、有効だと思います

例えば、ファミリータイプ売り物件のチラシ等は、その物件と同じ小学校区内にしか配布されない事も多いので、自宅周辺で物件を探す場合、他の投資家さんよりも情報的に遥かに有利となりますし、

区分所有のマンションだと、購入後に仲介業者さんに「今後もこのマンションは買い増ししたいので、また物件が出たら教えて下さい」とお声掛けしておくと、結構情報をもらえる事が多いです

という事で、物件仕入れ目的に、宅建業者法人を開設して以降、主にHPを使ったネットでの集客戦略を採ってきた私ですが、最近、「リアル集客戦略へのシフト」を若干意識する様になりました

取り敢えず、その第一弾は「看板戦略」で、先日看板屋さんと面談し、シート看板5枚の見積もりをお願いしましたが、

リアル世界の「看板」にどの程度「集客効果」が有るのか、今から楽しみです

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fchiro at 11:29コメント(0) 
投資戦略 
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