2018年12月

2018年12月22日

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2018年も間もなく終わりますが、

1年を振り返った感想としては、「久し振りに投資の年だったな〜」という印象ですね

因みに2018年に売却を行った物件は、旧自宅マンションの4LDK区分1室のみで、購入の方は何れもキャピタルゲイン狙いの区分4室と、年明けに決済予定の450坪の新築マンション用地となりますが、

「投資」に関して、それ以上に印象に残っているのは、昨年フランチャイズの権利を購入した結婚相談所事業の方ですね

「日本の少子高齢化を少しでも食い止める一助に」との考えから、見切り発車でスタートした結婚相談所事業ですが、全く初めての分野という事で、集客に関しては苦戦中

また、人を雇用する大変さを人生で初めて実感する事になった1年でも有りましたが、

スタッフの皆さんに出来る限り多くの歩合給をお支払いして、早期離脱は食い止めなければならない事も有り、現在、様々な広告戦略について当面の赤字は覚悟のうえで資金投入を続けている状況です

一応、11月に業務委託を行った「SNSを活用したネット集客の専門家」からは、3ヶ月程度で結果が出だす筈と聞いていますし、今月は数年振りに商工会議所に入会し、2月に紙媒体の広告も実施する予定なので、2019年は「回収の年」としたいものですね

【余談】
10月に正式登録が完了した時間貸しのセミナールームですが、12月分の収益は2月に購入した同じビル内の一般賃貸のお部屋を突破

更に、本日から26日迄は5日連続で予約を頂いてますし、お気に入りの登録数も徐々に増えている事から、来月はいよいよ開設時の目標であった「一般賃貸の1.5倍の収益」も到達可能ではと密かに期待しています

まあ、この結果は「稼働率重視」&「知名度UP」を目的に、ライバルよりも格安な料金設定にしてる事が理由なので、どこかのタイミングで値上げも視野に入れながら、バランスをとっていきたいと思います

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fchiro at 09:13コメント(0) 
ご挨拶 

2018年12月15日

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本日は、早朝月一ZUMBAレッスンの日でしたが、

大変悩んだ結果、結局は今年になって3室購入した区分所有マンションの管理組合総会に出席してきました

因みに、最近の私は基本的に、区分所有物件の管理組合総会には出席していなかったのですが、今回久し振りに出席した理由は、

購入時に元付の業者さんから「前理事長と区分所有者がトラブルから訴訟となって、管理組合が機能していない」と聞いていたので、その状況確認

夏頃に電話で買いオファーを行った方から、「昨年の定時総会で建て替えの話が出ていた」と聞いていたので、その事実確認

の2点

そして、出席した結果ですが、予想以上に区分所有者同士のトラブルは根が深い状況で、感情に走った発言が大半で建設的な話が出来ず、

結果として、全ての議案が否決されてしまいました

まあ、元々「管理組合が機能していない」とは聞いていたので、それ程衝撃は無かったのですが、正直、このマンションを仲介でエンドの方に売却するのは大変でしょうね

その辺は、個人的にはチャンスと捉えており、落ち着いたら休止中の「売却オファーお手紙&電話作戦」を再開しようかと考えていますが、

どの規模まで集中投資するかは、正直悩ましいですね(苦笑)

【余談】
本日のブログネタでは、「不動産購入時の自己資金とリスクの話」とどちらを書こうか迷ったのですが、結局、そっちのネタはアメブロに回しちゃいました

とはいえ、結構お気に入りのテーマでも有りますので、良かったらアメブロの方もチェックして下さいね → 株式会社エルフィン・・・スタッフブログ

なお、昨日のブログに書いた「親知らずの抜歯跡」は全然腫れも痛みも引いてない状況なので、本日の忘年会は、純粋に会話を楽しんできたいと思います

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fchiro at 17:46コメント(0) 
物件管理 | トラブル発生

2018年12月14日

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うちの3つの法人は全て11月末決算ですが、

夏に新築の融資を申し込む際に、試算表作成用に記帳作業を頑張って以降は、「新築のプラン検討」や「宅建業者法人での仲介業務」、「結婚相談所のホームページ改修作業」等に忙殺されて、放置状態だった為、記帳が若干ヤバい状態です

一応、毎年正月明けに税理士さんに「弥生のデータ」と「領収書」を提出してるのですが、今年はZUMBA系だけで4ヶ所の忘年会に参加予定なので、最近は毎日夜飲まずに記帳を頑張ってます

さて、そんな師走の真っ只中ですが、最近、深く考えずに了承した結果、現在大いに後悔している出来事が有りました

その失敗とは、「親知らずの抜歯」

実は、昨日の昼前に抜いて貰ったのですが、予想以上のダメージから、昨夜はZUMBAレッスンも記帳も、一切行う気力は沸かず、速攻でダウン

本日は見事に腫れ上がってしまい、痛み止めを飲みながらうどんとミカンを何とか食しましたが

果たして、明日は昼間踊って夜の忘年会に参加できるのか、現在不安しか無い状況ですね

【余談】
本日、とある事情により8年振りに商工会議所の入会手続きを行いました

因みに申込したのは、3つ有る法人のうち1社だけですが、入会案内の資料を見て、「サラリーマンを辞めた段階で速攻申し込んでおけば良かった」と若干後悔

その理由は、サラリーマン時代に全く魅力を感じなかった「会員向けの福利厚生サービス」が、改めて確認すると、予想以上に良い内容だったからです

更に、現在の事務所から徒歩3分の場所で、会議室が格安で借りる事も可能な様子

今年の夏に、博多駅前でセミナーを行った際は、お借りした貸し会議室が、定員の割にメッチャ狭くて、参加者さんに申し訳ない状況だったので、次回6名以上でセミナーを行う際は、商工会議所の会議室も検討したいと思います

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fchiro at 22:48コメント(0) 
失敗談 

2018年12月09日

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昨日、ある方から「娘が就職する事になったので、アパートを探してるけど・・・」という相談を頂いたので、私なりのアドバイスをさせて頂きました

因みにその方の話だと、「探しているエリア内には築古で家賃が高い部屋しかない」というお話だったので、

「管理もやってる業者さんは、自社管理物件の中で埋めたいと思ってる部屋を先ず斡旋するので、ふれんずアットホーム等で地図検索して、募集業者に直接連絡した方が良い」

というアドバイスを実施

夜、ZUMBARサークルが終わった後に物件検索を行い、何件か見繕ってリンクを送信してみましたが

結果は、「私(親)的にはセキュリティが甘いので不安だけど、本人は初めての一人暮らしに舞い上がってて、明日〇〇(某建て売りアパート業者)に行って、新築アパートを紹介して貰うみたいです。」との事

まあ、私も19歳の時に初めて一人暮らしをしたアパートは、予算1万円オーバーだったレオパレスの新築だったので、「そんなもんかな〜」という感じでしたが(苦笑)

日本の「新築神話」の強さを再確認

また、改めて感じたのは、「セキュリティを重視したマンションは、親御さんから勧めて貰える可能性が高い」という事実でした

という事で、今回新築する物件もオートロックや防犯カメラをしっかり設置して、セキュリティに強い物件アピールを実施したいと思います

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fchiro at 11:04コメント(0) 
新築アパート | 投資戦略

2018年12月07日

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今週は、木・金の二日間で、現在「一棟賃貸マンション」の新築を予定しているエリアに出張を行ってきました

因みにSNSでは、「お寿司」、「温泉」、「ZUMBAR」の写真しか上げてなかったので、遊んでると勘違いした方も居たかもしれませんが

実際には、

管理会社をお歳暮(ビール&お菓子)を持参して訪問

建設会社と新築の仕様やスケジュールについて打ち合わせ

新築予定地の現地にて、土地家屋調査士と分筆の打ち合わせ

以前チェックしていた物件の追跡調査

等を実施

なお、建設会社とは契約前の最終的な協議を行ってきましたが・・・

銀行融資は承認済みである事から、「金額」の話は一切せず、設備のグレードUP中心に相談した結果、

「角部屋への窓追加」、「作り付けの棚設置」、「ガスコンロ→IHコンロ」、「テレビのモジュラージャック&コンセント追加」等について、無事に了承頂く事が出来ました

何点か、税理士に確認が必要な項目が発生したので、年内にクリアして契約締結に進めたら嬉しいですね

【余談】
Twitterを見てたら、最近「買付証明書の書き方」が話題になっているみたいですが、

私は基本的に面倒くさがり屋なので、お手紙等は一切書かないタイプです(苦笑)

ただ、お蔭さまで最近は既存物件が名刺代わりとなっており、特に別府市では「〇〇(マンション名)のオーナー」と言うだけで、大抵の業者さんに一目置かれる状況になったのは嬉しいですね

実際には、マンションにテナントとして入居頂いているケーキ屋さんの知名度が大半なんですけどね

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fchiro at 21:05コメント(0) 
業者見積もり | 条件交渉
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