2019年01月

2019年01月29日

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本日は、買取業者さんからタワーマンション物件をご案内頂いたので、愛車のクロスバイクで訪問してきました

因みに訪問した物件は、福岡市内でも有数の人気エリアに所在していましたが、立地的には若干中心から外れており、住むにはちょっとな〜という印象

とはいえ、「周辺環境」と「ホテル並みのフロントサービス」、「内外装のグレード感」は流石といった感じで、築年数を感じさせない素敵な物件でした

ただ、一点だけ残念だったのは、お部屋からの眺望

タワーマンションの高層階にもかかわらず、カーテンを開けたら向かいのタワーマンションから、丸見えなのです

当然の事ながら、タワーマンションでカーテンを開けっぱなしに出来ないお部屋なんて、意味ないですよね

成約事例から判断して格安・・・と思ったら、なかなか美味しい話は無かったみたいですが、タワーマンションのグレード感を再確認出来たのは、素敵な経験でした(苦笑)

【余談】
本日は、税理士さんに事務所に来ていただき、3法人分の「申告書への押印」と「納付書の受領」を行いました

因みに、前期ギリギリで黒字と思ってた宅建業者法人は、実際には期間中に支払った事業税の納付分を差し引く為、大幅な赤字だった模様

3法人で通算16期運営してきた中で、初の繰り越し赤字が発生しましたが、来期は繰り越し分を解消できる位に、頑張って稼ぎたいと思います

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fchiro at 20:25コメント(0) 
物件情報 

2019年01月23日

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昨日夜、帰宅してメールを開くと、税理士さんから3法人分の納税額に関するお知らせが届いていました

因みにうちでは、日々の記帳は弥生会計を使って自分で行い、決算時は「領収書の綴り」と「弥生会計のデータ」を税理士さんにお渡しして、「データのチェック」、「減価償却費の計算」、「決算処理」を行って貰うスタイルですが、

税額を確認したところ、「〇百万円の中間納税分以外に100万円位追加で納税かな」と予測していた第一法人が、まさかの還付(中間納税分より数万円)との事

予想していた税額は、弥生会計上の利益から前年と同じ減価償却費を差し引いて試算していた数字で、一瞬理解出来ずあっけにとられてしまいましたが、

よく考えたら、前期は築古の区分所有マンション2部屋を現金買いしていたので、その減価償却費が寄与して大幅な節税となったみたいです

以前、築古物件を中心に買い進めている大家さんが、結構大きな投資規模にもかかわらず「赤字」を公言しているのを耳にした記憶が有りますが、

今回は私も「築古物件の節税パワー」を改めて実感させられた次第です

【お知らせ】
先日のブログで告知した、2月11日(祝)開催予定の「はじめての不動産投資セミナー」ですが、一昨日無事に定員に到達し、募集を締め切らせて頂きました

サラリーマンがお休みの日は皆さん参加しやすいのか、予想以上に早い満席でしたが、今後も個別で開催希望の方がいらっしゃいましたら、随時対応させて頂きますので、お気軽にメッセージ下さいね → セミナー

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fchiro at 10:12コメント(0) 
節税 

2019年01月19日

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昨日午後、知らない携帯番号から着信が有ったので出てみたところ、今回賃貸マンションの新築を予定している土地の隣地の方でした

因みに用件は、「先日うちの隣にマンションを新築すると聞いたけど、反対側の隣地にもマンションが出来るって知ってましたか?」との親切な情報提供

って事で詳しく話を聞くと、

「この辺は人口が減少してるので、素人が賃貸なんてやっても破綻する可能性が高い。」

「すぐ近所にもマンションが出来るので、貴方のところはずっと空室が続くかもよ。」

「そのまま駐車場の方が良いんじゃない。ってかうちは4台借りてるけどどうなるんだ?」

「日当たりが良いと思ってこの土地買ったのに困るんだけどな〜。」


という事で、結局はマンション新築を断念させる為の電話だった様子

一応、所有権移転登記が完了した後に、再度お話させて頂くという事でご了承いただきましたが、

近隣とは出来る限り仲良くしていきたいとはいえ、素人扱いは勘弁して欲しいものですね(苦笑)

それと、賃貸需要に関しては管理会社にしっかりリサーチしていますが、近隣のライバルは気になるので、次回訪問時に確認してきたいと思います

【初心者向け不動産投資セミナー開催のお知らせ】

大家仲間から、ご親族の方を対象にセミナー開催の希望を頂いた為、2月11日(月・祝)に実施する事となりました

という事で、今回3名限定で一般募集を行いますので、ご希望の方は下記の申込フォームからお申込み下さいね

はじめての不動産投資セミナー

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fchiro at 00:12コメント(0) 
新築一棟物件 | ライバル物件

2019年01月07日

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先週末にメインバンクの担当者さんから着信が有り、「新年早々、転勤が決まった」との連絡を頂いたので、本日朝一でご挨拶の為に銀行を訪問

その際に、以前「新築一棟マンション」の融資を依頼した際に要望していた2つの項目について、異動前に解決すべく、結果をお尋ねしきました

因みに2つの項目とは、

他行で10年前に借り入れたシェアハウスの融資借り換え

7年前に取得し、1年半前に売却したファミリータイプアパートに関する積立定期預金の解約(積立停止、積立金額の普通預金への移動)

の2点でしたが

結果としては、については、「支店長からストップが掛かった」という事で、残念ながら実現せず、またについては「特に支障はない」との事だったので、今週中に再度訪問して、手続きをして頂く事になりました

借り換えの方は、実は以前も前任の担当者時代に相談し、「現貸付先が同じグループの銀行なので、道義的に厳しい」という話は聞いていましたが、状況は変わってなかったみたいですね

ただ、については快く了承して下さったので、5万円×7年分が定期預金から解放される事になりましたが、

大半は、今月末に法人税の支払いで右から左状態で、自由に使えるキャッシュは「微増」となりそうです(苦笑)

【余談】
1月2日の夜から再開していた、11月末決算の3法人の弥生会計データ作成ですが、昨日の午前中でやっと完了したので、昨日は昼から今年の初踊りに行ってきました

因みに、3法人の内最も歴史が浅い宅建業者法人の決算ですが、領収書を数枚破棄した結果、辛うじて黒字という残念な状況

前期の損益分岐点は、500万円程度だったので、今期はこの数字を見据えながら売り上げ増を目指して動いていきたいと思います

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fchiro at 15:18コメント(0) 
銀行との付き合い方 

2019年01月02日

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皆様、お正月はゆっくり過ごせてますか

私は先程大分の実家から福岡に戻り、一週間振りに事務所に出勤して、パソコンに向かっていますが

本日は新年最初の更新という事で、年初恒例の「前年の振り返り」&「今年の目標設定」について書きたいと思います

先ずは、昨年の振り返りですが、昨年初めに掲げた目標は、こちらの記事「今年のノルマは・・・。」に書いたように、「宅建業者として、サラリーマン時代の年収以上の転売益を確保」と「フランチャイズビジネスで、初期投資を今期中(11月末迄)に回収」の2点でしたが、

については、期中に転売物件を仕入れる事すら出来ず、当然未達成

についても、収入は100万円にも満たず、雇用した2名に支払った給料(委託料)の方が遥かに多い惨憺たる状況でした

まあ、3法人トータルの収支としては、「一棟収益物件の仲介業務」や「保険収入」等が寄与して、当初想定の数字はクリア出来たのですが、

個人的にも保有株式に大きな含み損が発生する等、「不本意な1年」という印象ですね

という事で、リベンジの年となる2019年の目標ですが、

昨年契約した土地に企画し、2020年1月に完成予定の「新築賃貸マンションプロジェクト」を計画通り遂行する。

宅建業者法人では、昨年12月に取得し今月からリノベーション工事予定の案件(3LDK地下鉄駅7分の区分所有マンション)を含めて、3件の転売を実施し、事務所経費+交際費を捻出する。

イズモマリアージュ結婚相談所について、今期中に50名の入会を目指す。

の3点としました

3億超えの新築プロジェクトがスタートした為、当面は手元資金をキープする為に新たな物件の購入は控える事になりそうですが、

が上手く機能して、手元のキャッシュに余裕が出来たら、密かに狙っている借り入れを伴わない拡大策にチャレンジしたいと思います

新年早々、景気の良い話が少なく「面白みが無い目標」と感じる方も多いと思いますが、「9年以内に無借金化しながら良質な資産だけを残す」を意識しながらの投資なので、ご理解下の上お付き合い下さいね

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fchiro at 15:45コメント(0) 
ご挨拶 
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