2019年06月

2019年06月27日

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私が土地から企画し、新築以来ずっと自主管理を続けている「女性専用シェアハウス」は今年で開設10年となりますが

最近、今後の戦略について考える事が多々あります

その理由ですが、

妻が週1回定期清掃に入っている為、長期間の旅行や子供の家への滞在が困難な事。

築10年を迎えて、内装のリニューアル等も行いたいが、入居中は困難な事。

現状では「木造」よりも「RC一棟賃貸マンション」に優位性を感じている事。

地価上昇が著しいエリアの為、売却した場合の「転売益」が今後10年間賃貸した場合の収益以上を期待できること。

といった状況です

基本的には、「入居審査」や「定期清掃」を外注する位なら、やる気がある方に売却し、運営を引き継いで貰った方がベターと感じていますが、

理想を言えば、福岡市内の保有物件が「女性専用シェアハウス」以外は「戸建賃貸」や「区分所有のマンション」しか無い状況の為、「RC一棟物件」を新築して、その中に「水回りが個室にあるシェアハウス」と「私の事務所」を併設

既存の入居者さんの中で、希望する方にはそちらに転居して頂き、その後シェアハウスは売却出来れば、財務的にもベターですが

現状では、なんとか気力・体力は残っていますし、福岡市内の土地値や建築費はまだまだ高止まりの状況なので、早くても2〜3年先となりそうですね

【余談】
今月は大分に2回、東京に2回出張と、なかなか忙しい日々を過ごしています

因みに、明日は横浜に飛んで、久し振りに孫達と遊んだ後、土曜日は狼旅団セミナーに参戦予定なので、お会いした皆様はお気軽にお声掛け下さいね

【お知らせ】
7月10日(水)福岡開催です → はじめての不動産投資セミナー

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fchiro at 12:32コメント(0) 
投資戦略 

2019年06月25日

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先週末、東京出張して「日本結婚相談所連盟」のイベントに参加してきましたが、その中で「ソロエコノミーの襲来」という書籍が紹介されていたので、早速購入し拝読しました



因みにこの本によると、今後も「単身世帯」は増え続け、2040年には国内の約4割の世帯が「単身世帯」になる見込みだそうです

個人的には、2年前に「16世帯のファミリータイプ中古アパート」の売却益を投入して福岡市中央区の天神エリアに結婚相談所を開設し、現在2名のカウンセラーさんの力添えを得ながら、「少子高齢化の進行阻止」に孤軍奮闘しているところですが

賃貸事業者としては、この動向を無視する訳にはいかないので、ある程度は「10〜20年後の単身向け本命物件」を視野に入れながら、賃貸経営を推進していく必要が有ると考えています

さて、その「単身世帯の本命物件」ですが、最近ちらほらと「高齢者向けシェアハウス」なんて話題も出ていますが、

10年間、「女性専用シェアハウス」を運営してきた経験から判断すると、高齢者の方にとっては「コミュニティ形成のメリット」よりも「共用部の使用に関するストレス」の方が勝って、個室が狭いシェアハウスは適していないイメージです

かといって、若者向け単身世帯の本命「1K」では快適な暮らしは厳しい為、基本的には「1LDK」か「1DK+トランクルーム」等が、民間の賃貸住宅では本命になるのかなと考えています

「単身世帯が増える」=「1Kの需要が増える」という発想も、あながち間違いでは無いのかもしれませんが、

多分、殆どの大家さんは「高齢になって1Kには住みたくない」と考えていると思いますし、自分が住みたいと思う物件を保有しておく方がリスクは少ない印象ですね

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fchiro at 16:54コメント(0) 
投資戦略 

2019年06月23日

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金曜日、東京出張出張中に、事務所の固定電話からの転送着信が携帯に入った為、携帯から折り返したのですが、取って頂けず

という事で、昨日事務所に出勤した際に、固定電話からかけ直したところ、

結果は、HPを見てお電話下さった方からの、物件買取り希望のお電話でした

因みに物件は、残念ながら「実需物件」や「収益物件」ではなく、九州の某温泉地に所在する「別荘」との事

とはいえ、希望価格自体はそれ程高い訳では無いので、登記簿を取得し、立地的にそこまで広くなければ一度現地は訪問したいと考えていますが、

私自身は、基本的に「別荘」に関してネガティブな考え方なので、「リスクが無い買取り金額提示」→「お断り(そんな金額なら他社と交渉)」という流れになる可能性は高そうですね

希望金額は国産のファミリーカー程度なので、もし孫達が福岡に住んでたら、「思い出造り」を目的に検討したかもしれないんですけどね〜(苦笑)


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fchiro at 09:53コメント(0) 

2019年06月22日

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今週は木・金曜日に一泊二日で東京出張を行いました

因みに、メインの目的は木曜日に赤坂のサントリーホールで開催されたイベントへの参加でしたが、

せっかくの単身遠征という事で、金曜日は飛行機の時間ギリギリまで、以前から気になっていた新宿エリアの区分所有マンションを視察

鉄板の「ニューステートメナー」からスタートし、代々木の物件を何件か視察した後、山手線の東側に移動し、新宿アドレスの物件を訪問

結局、2時間強歩き回って最後は足がフラフラ状態となりました

現地を見て、改めて実感したのは「大規模物件の管理の良さ」で、いくつか気になる物件は現れましたが、

基本的には現金で考えているので、実際の購入は暫く先となりそうですね

【余談】
木曜日は都内のホテルに宿泊しましたが、ユニットバスの入り口ドアがクリアガラスで、更に、ベッドとユニットバスの間に窓もあり、面積の割に開放的な印象で、なかなか面白いアイデアだな〜と感じました

写真を載せたTwitterのリンクを貼っておきますので、良かったらフォローして下さいね




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fchiro at 08:35コメント(0) 
投資アイテム 

2019年06月19日

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6月18日、19日の二日間、福岡国際センターにて「賃貸住宅フェア2019in九州」が開催されていますが、私は昨日、事務所にて昼過ぎまで作業を行った後、夕方3時過ぎから会場を訪問してきました

さて、会場内の印象ですが、年々出展ブースが減少している為か、今年は例年以上にセミナー会場が多い印象

私は毎年東京の賃貸住宅フェアにも参加していますが、余りの格差に悲しくなりますね

因みに、資料も殆ど貰わず、セミナーも築古組長のコマだけ聞いた後は、10年来交流が有る福岡大家の会の皆様達と博多駅近くの居酒屋さんに流れて、約40名による懇親会に参加してきました

懇親会では、久し振りにお会いする方も多く、楽しい会話が出来ましたが、

このご時世なので、物件を継続的に増やしている方は少なかったものの、「太陽光発電に関する話」等、いくつか面白い情報も得られて、大満足の一日でした

幹事さん、及びお会いした皆様、有難う御座いました

さて、明日からは久し振りの東京出張の為、時間が有れば新宿駅周辺の中古マンションも視察したいと考えていますが、結構ハードスケジュールなので、実現は難しそうですね

【余談】
以前から「はじめての不動産投資セミナー」の募集については、セミナー情報.COMさんを使っていましたが、最近検索順位が大幅に悪化したのか、全くアクセスが増えていない事が判明しました

現状は、1名のみの申込みで寂しいので、もし7月10日夜に予定が空いている方は、是非ともご参加くださいね。

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fchiro at 14:58コメント(0) 
不動産投資家 

2019年06月14日

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「川上物件情報を得て、不動産賃貸業法人が有利に物件を取得する事」を目的として2年前に設立した宅建業者法人では、これまでに有利な条件での物件取得を目指して、様々な取り組みを行ってきました

因みに、営業電話で興味を抱いた業者さんとも、試しに3社契約してみましたが、結果的に成果は皆無

また、狙った物件の登記簿を取得して、「お手紙」&「電話」で売却を打診する作戦については、何名かお話する事は出来たものの、金額の合意には至らず、現在は新築プロジェクトがスタートした事から休止状態です

そんな中、物上げ業者さんからの情報で、昨年末に取得した「ファミリータイプ区分所有マンション」については、リノベーション後に一定の利益を計上しながら、転売を行う事が出来ましたが

今回、新たに営業を受けた業者さんのシステムが、非常に興味深い内容だった為、本日契約を締結

今回契約した業者さんは、基本的に成果報酬制で契約締結に至らなかった場合は、報酬が発生せずストレスが少ないのは嬉しいですね

なお、取得可能となった物件については、基本的には自社(※宅建業者又は賃貸業法人)で購入したいと考えていますが、私のニーズから外れた物件が有れば、セミナー既受講者や大家仲間の方にも積極的に提供していきたいと思いますので、楽しみにしてて下さいね

【セミナーのお知らせ】
前回のブログで告知した、セミナーの告知ページが出来ましたので、宜しくお願い致します

 。祁遑憩(日)10時〜開催、親のための婚活セミナー(福岡・博多) → 詳細はこちら

◆。祁遑隠案(水)19時〜開催、はじめての不動産投資セミナー → 詳細はこちら

【余談】
来週は火・水曜日が賃貸住宅フェア、木・金曜日が東京出張と、なかなかハードなスケジュールとなっています

因みに、賃貸住宅フェアの日は毎年「福岡大家の会」の皆様と懇親会を開催していますが、10年以上退場する事無く一緒に大家業を続けている仲間が居るのは嬉しいですね

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fchiro at 15:24コメント(0) 
物件取得 

2019年06月04日

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ゴールデンウィーク明けに着工した「新築一棟賃貸マンション」ですが、基礎工事の為に掘削したところ、若干のガラは搬出されたようですが、それ以外は特に問題なく無事スタートを切る事が出来ました

今後のスケジュールとしては、年末に完成し3月中旬までの完成を目指す予定ですが、ちらほらと「新築見学会」の希望も来ていますので、こちらは新年早々に企画したいと考えています

ただ、今回は間取りも戸数30戸全て同一の1種類のみですし、大きな冒険はしていないので、余り過大な期待はしないでくださいね

話は変わり、先日ブログコメント欄に「はじめての不動産投資セミナー」の希望が届いていた件ですが、

7月10日(水)の19時〜、福岡市中央区天神エリアにて開催する事となりました

会場はワンルームマンションのレンタルスペースの為、5名限定にはなりますが、興味が有る方は予定空けておいて下さいね

因みに、実はその前の7月7日(日)にもセミナーを開催予定で、こちらは32名収容の大きな部屋となっています

という事で、人生初の中2日でのセミナー開催ですが、1ヶ月有るのでしっかり準備して、挑みたいですね

【余談】
今年は新築案件が進行中で、銀行融資を受ける予定は有りませんが、一点悩ましいのが、法人の記帳を行う気力が沸かない事です

融資を申し込むときは、その時点までの試算表を銀行から求められますからね〜(笑)

とはいえ、流石に法人が3つに増えた状況で、期末にまとめて入力は厳しいので、今月からボチボチ記帳をスタートしましたが、

今期は個人でも新しいビジネスをスタートしたので、益々大変になりそうです

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fchiro at 21:07コメント(2) 
ご挨拶 
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