2019年07月

2019年07月19日

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先日事務所に出勤してポストを確認したところ、福岡県の宅建協会様から「会員実態調査のご協力について(お願い)」という文書が届いてました

因みに今年は宅建業者登録を行ってから2年が経過している為、「そろそろ来るかな〜?」と予感はしていましたが、

事務所自体は「応接セット」、「固定電話」、「FAX」、「業者票」、「報酬額票」、「取引台帳」等しっかり備えていますし、別に疚しい事も無いので、しっかり対応させて頂きたいと思います

【余談】
今週初めに現地調査を行った「気になる案件」ですが、駐車場が想定以上に少なかったのを除けば、概ね予想通りの、及び売却理由でした

幾つかお願いした条件についても、面談当初は「現時点では提出したくない」との反応でしたが、質問を重ねながら本気度を感じ取って頂くうちに「税理士に確認して前向きに検討します」と変化した為、今後は、追加資料を受領し、しっかり精査してから金融機関に持ち込むか判断する予定です

駐車場に関しても、近隣からの借上げで対応出来そうでしたが、取り敢えず現時点ではライバルは居なさそうだったので、ご縁が有れば前に進むんでしょうね

さて、明日20日(土)は、「福岡大家の会」でも運営のお手伝いをしている「狼旅団セミナー」に参加予定ですが、

現時点では、狼さんのランキングが2位になっているみたいなので、良かったら皆さんも福岡セミナーを盛り上げるに、応援クリックでご協力下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 16:13コメント(0) 
ご挨拶 

2019年07月14日

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7月8日のブログに書いた「気になる案件」については、メインバンクに融資を依頼する予定は無いものの、

何も耳に入れずに決算書に上がってくると、「複数法人スキーム」と同様の悪い印象を与えてしまう恐れが有る為、金曜日に一報だけ入れてみましたが

結果は、予想以上にネガティブな反応で、「基本的には反対」との立場で回答を頂きました

因みに、ネガティブな反応の理由は、同様のスキームでビジネスを開始したお客様の中に、期待したリターンを得る事が出来ず苦戦している人が多いからとの事

確かにオペレーション的には大変な案件ですが、

正直、「仮に借り入れが無くても保有しているだけで評価がマイナスとなる恐れがある」は、「そこまで言う?」って気もするのですが

現時点では、私は現地も見ていない状況なので、基本的には火曜日の現地確認後に「金融機関への融資持ち込み」に進むべきか、判断したいと思います


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fchiro at 09:22コメント(0) 
銀行との付き合い方 

2019年07月12日

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水曜日に開催した「はじめての不動産投資セミナー」では、男女2名ずつ、計4名の方に参加頂き、その内の3名の方には、終了後に会場周辺の焼き鳥屋さんで開催した懇親会にもご参加頂いて、充実した時間を過ごす事が出来ました

ご参加下さった皆様、誠にありがとうございました

さて、参加者の皆様に、メモを取りながら真剣に聞いて頂いたセミナーですが、終了後のご質問で気になる事例が有りましたので、本日はその内容をシェアしたいと思います

因みにその質問とは、

「利回り7%の新築建売りアパートは購入に値するのか?」

という内容で、

「基本的には、余りお薦めはしない。」

と回答させて頂いたのですが、本日はその理由の詳細について書きたいと思います

今回のセミナーでは、「利回り・金利・返済期間別の収支試算表」を、参加者の皆様にお配りしましたが、

その表によると、木造の法定耐用年数22年を返済期間に設定し、利回り7%で試算した場合の返済比率は、金利が2.5%の場合で84.5%、1.2%の場合で73.9%となっています

この数値は、空室リスクや管理費等の諸経費を含んでいない為、実際には表面利回り7%の建て売りアパートを、返済期間22年のフルローンで購入した場合、毎月の収支は赤字(持ち出し)になる可能性が高いと思われます

とはいえ今回の事例の場合、実際には「30年返済」の前提で提案されているそうなので、金利は1.2%の場合は返済比率56.7%と安全な印象ですが、

悩ましいのが、不動産投資で大きく資産を増やしている人の大半は、初めて購入した物件を10年以内に売却し、資産組み換えを行っている事

という前提で考えると、仮に10年後に売却する場合で、購入者が15年のローン期間という前提だと、利回り12%位無いと月々持ち出しになってしまう為、仮に売却が出来ても、10年間の利益の大半が吹き飛んでしまう可能性が有るのです

利回り7%の新築アパートに30年の返済期間が可能となるのは、あくまでも「自身のサラリーマンとしての属性」と「売主業者の信用力」が理由で有って、「物件の収益性」を銀行が評価している訳では無い事を肝に銘じた方が良いでしょうね


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fchiro at 12:37コメント(0) 
投資戦略 

2019年07月08日

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5月に賃貸マンションが着工した事から、新規案件の検討は暫くお休みの予定でしたが、

先日、ネットを検索していたところ、気になる物件を発見

思わず問い合わせしてしまいました

因みに、売主側の業者さんの話によると「築年数の割に綺麗な建物だが、一人で管理している高齢のオーナーが引退したいので」という、理想的な売却理由だったので、連休明けに現地を確認に行く事になりましたが

物件が良かった場合、融資付けをどうするかは、大変悩ましい状況です

基本的に、メインバンクは新築RCが2ヶ月前に着工して年末に引き渡しという微妙なタイミングなので、持ち込んだら、最悪の場合はぶち切れられる可能性も大ですし

旧メインバンクは県外物件の為、エリア的に対象外

電話で複数の金融機関に問い合わせした結果、某公的金融機関さんは土俵に乗るみたいですが、

先ずは現地を確認して、判断したいと思います

ただ、もしチャレンジする場合は、法人の試算表を作成する必要が生じるので、一気に忙しくなりそうですね

【余談】
水曜日の「はじめての不動産投資セミナー」ですが、定員5名のところ、昨日までに3名のお申込みを頂きなんとか一安心です

今回から、若干内容も変更していますので、過去に受講された方で再受講をご希望の方も、お気軽にご参加下さいね

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fchiro at 16:31コメント(0) 
銀行融資 

2019年07月02日

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先週末は、2週連続で東京に出張し、複数の不動産投資家さんと情報交換をさせて頂きましたが、

その際に改めて実感したのは、

「一棟収益物件を取得する際は、投入した自己資金をいかに早く回収するかについての戦略が重要」

という事

ご承知のとおり、最近は収益物件に関する銀行融資が厳しくなっており、融資は承認される場合でも、以前の様に「諸費用を除きフルローン」なんて可能性は低く、1〜3割の自己資金を求められます

当然の事ながら、私も先日着工した「新築一棟賃貸マンション」の銀行融資を申し込んだ際は、〇千万円の自己資金拠出を銀行から求められましたが、

実は「新築一棟賃貸マンション」を土地から手掛ける際の自己資金は、戦略次第で早期回収が可能で、私も今回は「半年以内の回収」を目標としています

因みに、その中には「1戸当り38屬裡隠味庁砲琉戞建設会社の事業計画書には計上されていた不動産取得税が、共用部分を含めた結果40屐晋佑鯆兇┐覦戞¬叛任箸覆襦廚箸いΑ∋拱Гぜ体が発生しない項目も含みますが、

半年で購入時の自己資金が全て回収出来たら、実質的に「フルローン」を組めたのと同じ効果を生じるので、投資スピードが劇的にUPしますよね

なお、自己資金回収の具体的な戦略は、過去のブログに記載してるので本日は割愛しますが、7月10日(水)夜開催の福岡セミナーでは、建設会社の事業計画書に基づく、具体的な数字をお話させて頂きますので、興味ある方は是非ご参加くださいね

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fchiro at 14:06コメント(0) 
投資戦略 
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