2012年10月15日

競売の「業者転売物件」を見学してきました

私が先週土曜日に見学した物件の内、「築古一棟ファミリータイプマンション」の方は、実は競売で落札した業者さんが「リフォーム」&「空室&滞納対策」を行った後に転売を目論んでいる物件でした

電話で問い合わせした際にその話を聞き、すかさずbitで落札額を確認したところ、今回の売却希望価格より3,000万円以上安い事が判明・・・

いきなりテンションがダダ下がりしましたが、それでも訪問した理由は、

業者利益が乗った後でも、土地値程度の金額

3DK中心のファミリータイプ物件で、駐車場も「戸数+8台」を確保している

築古物件でも賃貸ニーズが有る地域性

新築中の賃貸マンションから徒歩3分と近く、入居者の競合無しに駐車場が融通可能

業者さんが言う「1,000万円以上掛けて行ったリノベーション」がどんな内容か確認したい


といった感じですが、

元々新築の現場は訪問予定でしたし、転売業者さんの本音も聞けて、なかなか楽しい物件見学でした

【外観】



【駐車場】



因みに、最上階のバブリーな「元オーナーズルーム」には、「全面ガラス張りの展望ラウンジ」が有り、素敵な眺望が楽しめました

【元オーナーズルーム】



【眺望】



見せて頂いた募集中のお部屋は、定番の「テレビドアホン」を設置した外、「和式便器」に「据え置き式の洋式便座」を設置したり、



「和室→洋室」へのリノベーション等も施されていましたが、元々続き間の和室に、「違う色のフローリング」を貼っても気にしないのは、流石転売業者さんって感じでしたね(笑)

【続き間の洋室】





それでも、家賃が安く、敷金・礼金不要なので、直ぐに入居者が決まるそうですが、その辺は大変参考になりました

ただ、現地を見ていく中で問題点も判明・・・

実は今回の物件・・・、業者さんは「1,000万円以上掛けてリフォーム」という話でしたが、物件の規模を考えると予算が全く足らない様子で、室内等の必要最低限な改修となっており、建物の寿命を維持する為の抜本的な対策が確認出来なかったのです

例えば、外壁の塗装は一応行っており、遠目には綺麗に見えましたが、バルコニーの「鉄部塗装」や「床の防水」等の細かい部分が気になりましたし、

【モルタルが崩落し、錆びた鉄筋がむき出しの非常階段】



【補修せずに塗装のみ】



【避難ハッチ大丈夫かな〜】



正直、長期保有のリスク(補修費用が無限大)は私には計り知れません

まあ、その辺のリスク管理も含めて運営できる大家さんには、面白い物件かもしれませんが、私は小心者なので、ミドルリスク、ミドルリターンが向いてるみたいですね

ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 07:30コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 | 現地調査

トラックバックURL

コメントする

名前
 
  絵文字
 
 
Profile

ひろ

アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

メッセージはこちら