2017年08月07日

築浅区分所有マンションのリスク

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昨日夕方、春日市のZUMBAサークルで一踊りした後に、コンビニに寄っていたところ、春にオーナーチェンジの中古ファミリータイプマンションを購入した際の業者さんから着信アリ

用件は、前回購入したのと同じような金額で、現在その業者さんが売却相談を受けているファミリータイプの区分オーナーチェンジ物件の紹介でした

因みに、現時点では相談中の段階で資料は無い為、帰宅後にネットで物件名から過去の成約事例等を調査しましたが、

結果的に今回の物件については、売り主様の希望価格での購入は見送る事としました

その理由としては、「立地」と「築年数」、「間取り」は合格点だったものの、逆に「築10年未満」という本来なら嬉しい「築浅」なところを、私の基準から「リスク要因」と判断した次第です

実は今回のマンション、私が最も重視する「戸数」が少なめの築浅物件でしたが、現状の「修繕積立金額×戸数」だと、どう考えても築12〜15年程度で実施する大規模修繕には全然足りない印象

となると対策としては、

大規模修繕時期を必要額が貯まるまで先延ばしする。

修繕積立金を大幅に値上げする。

大規模修繕時に一時金を徴収する。

の3つが有望で、実際にはその幾つかを組み合わせる形になると思われますが、中期での保有を考えた場合、近い将来に現在の手取り収入を維持できなくて利回りが低下する可能性が高いのです

まあ、それ以前に入居者さんが退去して実需向けに転売できる嬉しいシナリオの可能性も有るのですが、限られた資金を使って積極的に買いに行く物件では有りません

という事で、その旨を記載したメールで、先程業者さんには回答させて頂きましたが、

紹介して下さった業者さん的には、「何でこんな美味しい築浅物件を見送るの?」ってなってるかもしれませんね(苦笑)

なお、この様なリスクは「単身向け物件」、「新築物件」でも有りますが、

戸数が少なめの区分所有マンションは、1回目の大規模修繕が終わらないと本当の長期的な収支は見えないという事を、皆様ご留意くださいね

【余談】
昨日、知り合いの若手投資家さんから「友人でひろさんの話を聞きたいって人が居るので、ミニセミナーを開催して欲しい。」という要望が有った為、近い内にお話する可能性が出てきましたが、

せっかくの機会なので、開催が決まった場合はブログ読者様にもご案内させて頂きたいと考えています

なお、会議室を借りずに私の事務所でやる場合は、定員4名なのでブログでの募集は先着2名とメッチャ濃密なセミナーになりそうです(笑)

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fchiro at 08:57コメント(0) 
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