2019年07月12日

利回り7%の新築建売りアパートは購入に値するのか?

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水曜日に開催した「はじめての不動産投資セミナー」では、男女2名ずつ、計4名の方に参加頂き、その内の3名の方には、終了後に会場周辺の焼き鳥屋さんで開催した懇親会にもご参加頂いて、充実した時間を過ごす事が出来ました

ご参加下さった皆様、誠にありがとうございました

さて、参加者の皆様に、メモを取りながら真剣に聞いて頂いたセミナーですが、終了後のご質問で気になる事例が有りましたので、本日はその内容をシェアしたいと思います

因みにその質問とは、

「利回り7%の新築建売りアパートは購入に値するのか?」

という内容で、

「基本的には、余りお薦めはしない。」

と回答させて頂いたのですが、本日はその理由の詳細について書きたいと思います

今回のセミナーでは、「利回り・金利・返済期間別の収支試算表」を、参加者の皆様にお配りしましたが、

その表によると、木造の法定耐用年数22年を返済期間に設定し、利回り7%で試算した場合の返済比率は、金利が2.5%の場合で84.5%、1.2%の場合で73.9%となっています

この数値は、空室リスクや管理費等の諸経費を含んでいない為、実際には表面利回り7%の建て売りアパートを、返済期間22年のフルローンで購入した場合、毎月の収支は赤字(持ち出し)になる可能性が高いと思われます

とはいえ今回の事例の場合、実際には「30年返済」の前提で提案されているそうなので、金利は1.2%の場合は返済比率56.7%と安全な印象ですが、

悩ましいのが、不動産投資で大きく資産を増やしている人の大半は、初めて購入した物件を10年以内に売却し、資産組み換えを行っている事

という前提で考えると、仮に10年後に売却する場合で、購入者が15年のローン期間という前提だと、利回り12%位無いと月々持ち出しになってしまう為、仮に売却が出来ても、10年間の利益の大半が吹き飛んでしまう可能性が有るのです

利回り7%の新築アパートに30年の返済期間が可能となるのは、あくまでも「自身のサラリーマンとしての属性」と「売主業者の信用力」が理由で有って、「物件の収益性」を銀行が評価している訳では無い事を肝に銘じた方が良いでしょうね


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fchiro at 12:37コメント(0) 
投資戦略 

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