ご挨拶

2019年08月11日

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本日は山の日

って事で、街中は休日モード一色ですが、

私は子供達も帰省してないし、ZUMBAサークルもお休みで暇なので、朝から事務所に出勤して、クーラーをガンガンに効かせながら、検討中の案件を銀行に持ち込む準備を行いました

因みに、法人の試算表はやっと完成して一安心

資料も概ね完成しましたので、連休明けに銀行にアポを取って、出来る限り早い時期に持ち込みしたいと思います

他人が遊んでる時に仕事をし、他人が働いてる時に空いてる温泉等でリーズナブルな費用でのんびりリフレッシュ出来るのは、個人事業主の特権ですね

【余談】
以前、初心者向け不動産投資セミナーを受講頂いた方から、新築を検討中の土地について相談を頂いたので、ボリュームチェックの考え方等について、メッセンジャーを使ってアドバイスを行っていますが、正直、なかなか苦戦しています

「土地から新築」はなかなか奥が深いので、中古物件で自己資金を増やしながら、徐々にノウハウを蓄積するのが正解なんでしょうね

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fchiro at 16:42コメント(0) 

2019年07月19日

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先日事務所に出勤してポストを確認したところ、福岡県の宅建協会様から「会員実態調査のご協力について(お願い)」という文書が届いてました

因みに今年は宅建業者登録を行ってから2年が経過している為、「そろそろ来るかな〜?」と予感はしていましたが、

事務所自体は「応接セット」、「固定電話」、「FAX」、「業者票」、「報酬額票」、「取引台帳」等しっかり備えていますし、別に疚しい事も無いので、しっかり対応させて頂きたいと思います

【余談】
今週初めに現地調査を行った「気になる案件」ですが、駐車場が想定以上に少なかったのを除けば、概ね予想通りの、及び売却理由でした

幾つかお願いした条件についても、面談当初は「現時点では提出したくない」との反応でしたが、質問を重ねながら本気度を感じ取って頂くうちに「税理士に確認して前向きに検討します」と変化した為、今後は、追加資料を受領し、しっかり精査してから金融機関に持ち込むか判断する予定です

駐車場に関しても、近隣からの借上げで対応出来そうでしたが、取り敢えず現時点ではライバルは居なさそうだったので、ご縁が有れば前に進むんでしょうね

さて、明日20日(土)は、「福岡大家の会」でも運営のお手伝いをしている「狼旅団セミナー」に参加予定ですが、

現時点では、狼さんのランキングが2位になっているみたいなので、良かったら皆さんも福岡セミナーを盛り上げるに、応援クリックでご協力下さいね→人気ブログランキングへ


fchiro at 16:13コメント(0) 

2019年06月04日

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ゴールデンウィーク明けに着工した「新築一棟賃貸マンション」ですが、基礎工事の為に掘削したところ、若干のガラは搬出されたようですが、それ以外は特に問題なく無事スタートを切る事が出来ました

今後のスケジュールとしては、年末に完成し3月中旬までの完成を目指す予定ですが、ちらほらと「新築見学会」の希望も来ていますので、こちらは新年早々に企画したいと考えています

ただ、今回は間取りも戸数30戸全て同一の1種類のみですし、大きな冒険はしていないので、余り過大な期待はしないでくださいね

話は変わり、先日ブログコメント欄に「はじめての不動産投資セミナー」の希望が届いていた件ですが、

7月10日(水)の19時〜、福岡市中央区天神エリアにて開催する事となりました

会場はワンルームマンションのレンタルスペースの為、5名限定にはなりますが、興味が有る方は予定空けておいて下さいね

因みに、実はその前の7月7日(日)にもセミナーを開催予定で、こちらは32名収容の大きな部屋となっています

という事で、人生初の中2日でのセミナー開催ですが、1ヶ月有るのでしっかり準備して、挑みたいですね

【余談】
今年は新築案件が進行中で、銀行融資を受ける予定は有りませんが、一点悩ましいのが、法人の記帳を行う気力が沸かない事です

融資を申し込むときは、その時点までの試算表を銀行から求められますからね〜(笑)

とはいえ、流石に法人が3つに増えた状況で、期末にまとめて入力は厳しいので、今月からボチボチ記帳をスタートしましたが、

今期は個人でも新しいビジネスをスタートしたので、益々大変になりそうです

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fchiro at 21:07コメント(2) 

2019年05月19日

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令和の時代を迎えて初の新築プロジェクトですが、先週、「地鎮祭」及び「着工金の支払い」を行い、遂に正式にスタートしました

新築自体は7棟目、RC一棟マンションだけでも既に3棟目となるので、正直、余り緊張感も有りませんが、

「早期満室」が達成できると、手元資金に余裕が出来て、その後の戦略が採り易くなるので、気合を入れて2週間に1回の打ち合わせに挑みたいと思います


まあ、私は基本的に凝ったインテリア等は行わない主義なので、平凡な内容になるとは思いますが、一部の方向けに見学会は実施しましょうかね


話は変わり、4月にスタートした新ビジネスに関しては、予想以上に順調に売り上げを重ねていますが、

せっかくの機会なので、既存のビジネスに関しても、新ビジネスに合わせて東京のお客様にターゲットを変更すべく、現在模索中です

その第一弾として、集客向けの漫画を作成すべく、原稿を書いて、先日プロの方に発注を実施


今月末に納品されたら、HPに掲載する予定ですが、果たして私が書いた自虐漫画は、東京の若者達に理解されるのか、過剰な期待はせずに、チャレンジしたいと思います(苦笑)


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fchiro at 20:05コメント(0) 

2019年04月27日

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最近すっかりブログ更新頻度が落ちていますので、本日は近況報告です

先週木曜日に、地元の更地を現金購入しました。因みに、当初の予定では建て売りをやってみたいと考えていましたが、複数の地元工務店に打診したところ、「受注が一杯で業者物件を受ける余裕はない」との回答だった事や、他に狙ってる物件が有り自己資金を減らしたくない事から、当面は、現地に看板のみ設置して放置プレーとなりそうです

連休明けに地鎮祭〜着工予定の新築賃貸マンションですが、一昨日現地を訪問したところ、地縄張りが実施済でした。徐々にテンションが上がってきますね

今月から個人名義でスタートしたネット系の新ビジネスですが、4月の売り上げは30万円ちょっとで終わりそうです。因みに、初期投資は162万円なので、このままのペースで売り上げが計上出来たら、経費を除いても年内に初期投資が回収出来そうな印象。ビジネス系は、嵌ると大きいですね

なお、世間は10連休だそうですが、私は繁忙期は動かない主義なので、基本的には土日とZUMBAのイベントがある日以外は、地下鉄で事務所に出勤する予定

時間はたっぷり有るので、ホームページのアクセスUPに向けて、コツコツ作業を行いたいと思います

皆様は、楽しい連休をお過ごしくださいね


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fchiro at 22:09コメント(0) 

2019年01月02日

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皆様、お正月はゆっくり過ごせてますか

私は先程大分の実家から福岡に戻り、一週間振りに事務所に出勤して、パソコンに向かっていますが

本日は新年最初の更新という事で、年初恒例の「前年の振り返り」&「今年の目標設定」について書きたいと思います

先ずは、昨年の振り返りですが、昨年初めに掲げた目標は、こちらの記事「今年のノルマは・・・。」に書いたように、「宅建業者として、サラリーマン時代の年収以上の転売益を確保」と「フランチャイズビジネスで、初期投資を今期中(11月末迄)に回収」の2点でしたが、

については、期中に転売物件を仕入れる事すら出来ず、当然未達成

についても、収入は100万円にも満たず、雇用した2名に支払った給料(委託料)の方が遥かに多い惨憺たる状況でした

まあ、3法人トータルの収支としては、「一棟収益物件の仲介業務」や「保険収入」等が寄与して、当初想定の数字はクリア出来たのですが、

個人的にも保有株式に大きな含み損が発生する等、「不本意な1年」という印象ですね

という事で、リベンジの年となる2019年の目標ですが、

昨年契約した土地に企画し、2020年1月に完成予定の「新築賃貸マンションプロジェクト」を計画通り遂行する。

宅建業者法人では、昨年12月に取得し今月からリノベーション工事予定の案件(3LDK地下鉄駅7分の区分所有マンション)を含めて、3件の転売を実施し、事務所経費+交際費を捻出する。

イズモマリアージュ結婚相談所について、今期中に50名の入会を目指す。

の3点としました

3億超えの新築プロジェクトがスタートした為、当面は手元資金をキープする為に新たな物件の購入は控える事になりそうですが、

が上手く機能して、手元のキャッシュに余裕が出来たら、密かに狙っている借り入れを伴わない拡大策にチャレンジしたいと思います

新年早々、景気の良い話が少なく「面白みが無い目標」と感じる方も多いと思いますが、「9年以内に無借金化しながら良質な資産だけを残す」を意識しながらの投資なので、ご理解下の上お付き合い下さいね

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fchiro at 15:45コメント(0) 

2018年12月22日

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2018年も間もなく終わりますが、

1年を振り返った感想としては、「久し振りに投資の年だったな〜」という印象ですね

因みに2018年に売却を行った物件は、旧自宅マンションの4LDK区分1室のみで、購入の方は何れもキャピタルゲイン狙いの区分4室と、年明けに決済予定の450坪の新築マンション用地となりますが、

「投資」に関して、それ以上に印象に残っているのは、昨年フランチャイズの権利を購入した結婚相談所事業の方ですね

「日本の少子高齢化を少しでも食い止める一助に」との考えから、見切り発車でスタートした結婚相談所事業ですが、全く初めての分野という事で、集客に関しては苦戦中

また、人を雇用する大変さを人生で初めて実感する事になった1年でも有りましたが、

スタッフの皆さんに出来る限り多くの歩合給をお支払いして、早期離脱は食い止めなければならない事も有り、現在、様々な広告戦略について当面の赤字は覚悟のうえで資金投入を続けている状況です

一応、11月に業務委託を行った「SNSを活用したネット集客の専門家」からは、3ヶ月程度で結果が出だす筈と聞いていますし、今月は数年振りに商工会議所に入会し、2月に紙媒体の広告も実施する予定なので、2019年は「回収の年」としたいものですね

【余談】
10月に正式登録が完了した時間貸しのセミナールームですが、12月分の収益は2月に購入した同じビル内の一般賃貸のお部屋を突破

更に、本日から26日迄は5日連続で予約を頂いてますし、お気に入りの登録数も徐々に増えている事から、来月はいよいよ開設時の目標であった「一般賃貸の1.5倍の収益」も到達可能ではと密かに期待しています

まあ、この結果は「稼働率重視」&「知名度UP」を目的に、ライバルよりも格安な料金設定にしてる事が理由なので、どこかのタイミングで値上げも視野に入れながら、バランスをとっていきたいと思います

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fchiro at 09:13コメント(0) 

2018年11月29日

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11月19日(月)にうちのセミナールームで開催した「はじめての不動産投資セミナー」ですが、今週末に福岡に来られる2名から、急遽、開催の要望を頂きましたので、12月1日(土)14時〜福岡市内にて、追加開催する事になりました

って事で、「平日は難しいけど、土曜日なら参加出来るかも」という方がいらっしゃいましたら、3名限定にはなりますが、良かったらお申込み下さいね

お申込みはこちら → はじめての不動産投資セミナー

本日は、一泊二日の大阪出張から戻ったばかりで、月曜日に契約締結した土地の測量関係の調整や、来週決済予定の区分所有マンションのリフォーム打ち合わせ等、若干バタバタしていますので、取り急ぎご報告まで

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fchiro at 16:26コメント(0) 

2018年11月08日

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先日のブログで予告していた、4月以来の開催となる「はじめての不動産投資セミナー」ですが、やっと募集の登録が完了したので、お知らせ致します

お申込みはこちら → はじめての不動産投資セミナー

因みにこのセミナーは、7月に「時間貸しセミナールーム」を取得した当初から開催を目指していたものの、本業やZUMBAサークルが忙しく延び延びとなっていたのが、やっと開催にこぎつけました

参加資格は初心者の方限定で、定員は会場の都合により6名となりますが、受講料も会場代が掛からない事から、前回より安くしていますので、良かったらお気軽に参加下さいね

なお、今後は開催オファーが有れば、会場及び私の都合が良ければ随時開催したいと考えています

本当は、セミナールームでの「キャッシュフローゲーム会」も、早めに企画したいのですが、今月は「2件の売買契約」と「熊本&千葉遠征」が控えてるので、暫くは厳しそうですね

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fchiro at 16:52コメント(0) 

2018年10月29日

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本日は、以前から水面下で進行していた2つの物件について、購入が確定しました

因みにどちらの物件も、ある程度利益は見込めるので、購入の確定自体は大変嬉しいのですが

一点だけ悩ましいのは、手元の流動資金が大幅に減少する事

という事で、今回は以前から密かに狙っていた「埋蔵金の発掘」を実施する事に

その「埋蔵金」とは、7年前に購入し昨年売却したアパートの修繕用に積み立てていた定期預金ですが

埋蔵金発掘計画の顛末については、後日このブログに書きたいと思いますので、暫しお待ちくださいね

さて、話は変わり、先日やっと正式にオープンした福岡市中央区天神エリアの「時間貸しセミナールーム」ですが、

この度、開設前から考えていた計画を実行する事にしました

その計画とは「初心者向け不動産投資セミナー」の開催

会場の都合により定員は6名で、正式な募集は今週末位になりそうですが、日程的には11月19日(月)の19時からで考えていますので、参加を検討頂ける方は、良かったら予定空けておいて下さいね

また、それ以外の日程での開催希望についても、ご連絡頂ければ、ZUMBAレッスンと重なってない限り出来る限りお受けしたいと考えていますので、お気軽にご連絡くださいな

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fchiro at 20:42コメント(0) 

2018年09月06日

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本日の記事は基本的に不動産と関係の無い内容ですので、予めご了承下さい

さて、先日「働く人が希望する場合、原則70歳まで働けるように企業に義務付ける法律改正を国が検討中」なんてニュースを拝見しました

まあ、少子高齢化が進んで、公的年金や医療保険の財政が悪化している現状、既に支給開始年齢が「60歳→65歳」に引上げを実施中の公的年金について、更に支給開始年齢を引き上げる為には、その年齢まで働いて自ら収入を得て頂くしかないので、ある程度は予測されたニュースですね

個人的には、上が閊えている組織はモチベーションが下がって効率は悪化しがちの為、若い時からサラリーマンも副業により自己責任を蓄えて貰った方が「正着」とは思いますが

企業としては、社員には社会システムに疑問を抱かず、優秀で従順な駒となって働いて貰った方が、運営は楽なので、現状ではやむを得ない印象ですね

因みに、少子高齢化が進行した最大の理由は、最近の若者の晩婚化・非婚化が進んだ事

例えば、1980年の20〜29歳の未婚率は、「男性55%、女性25%」だったのが、2015年には「男性72%、女性61%」に上昇、

また、50歳時の未婚割合は、1980年の「男性2.6%、女性4.5%」が2015年には「男性23.4%、女性14.1%」に上昇と、晩婚化・非婚化の進行は数字の上でも明らかです

その理由としては、男女雇用機会均等法の施行により、女性が男に頼らなくても自立できる環境が整ってきた事や、逆に男性の方も、「草食系男子」の言葉に表されるように、女性に対して積極的になれない人が増えた事も大きいと思います

とはいえ、一方で25歳〜34歳の独身者に調査した結果では、男性の85.7%、女性の89.3%が「いずれは結婚するつもり」と回答している様に、多くの若者は結婚に対する意欲は持っているのです

日本の少子高齢化を少しでも食い止める為には、若者達に一日でも早期に結婚して貰うのが最も優れた対策・・・という事で、私は昨年末に「結婚相談所」のフランチャイズに加入し、今年の春には新たに天神エリアに事務所を購入し、スタッフの雇用も行って現在活動中ですが

この度、私が説明会で聞いて感銘を受け、フランチャイズの申し込みを即決する切っ掛けとなった「現代の結婚相談所の合理的な恋愛支援システム」等について説明するセミナーを、9月15日(土)に開催する事となりました

目からうろこ!結婚相談所サービスの実態

今回のセミナーは、実際に婚活を始めたい方だけでなく、ご家族や知人に婚活を始めて欲しい方、純粋に「結婚相談所って何してるんだろう?」という興味本位の方も歓迎です

既にレジュメは完成し、現在エピソードトークを練ってる最中なので、来週土曜日の午前中にお時間が有る方は、是非お越し下さいね

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fchiro at 14:30コメント(0) 

2018年08月16日

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私は現在、ここも含めて2つのブログと3つのHPを管理していますが

更新頻度が低いこのブログ以上に放置したままだったのが、昨年作った「はじめての中古マンションの選び方」という情報サイト

因みに、商用目的ゼロのこのサイトを作った理由は、私自身が20台の頃初めて自宅として購入したダメダメ物件の3LDK区分所有マンションで、莫大な売却損失を食らった事から、「今から初めて自宅を購入する若者には、私の様な苦労をして欲しくない」と考えたからでしたが・・・

昨年11月以降、「Q&A」を追加して無かったのは流石にやる気無さ過ぎですよね

実は、9月15日(土)に新たなセミナーの開催が決まったので、暫くは準備で忙しくなりそうですが、

情報サイトには、更新が無い現状でも毎日2〜3名は訪問してくれているので、今後も記事を思いつく限り、「Q&A」を増やして、少しでも中古マンションを始めて購入する皆様のお役に立てたら嬉しいですね


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fchiro at 13:30コメント(0) 

2018年06月18日

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気付いたら、前回の更新から丸々一ヶ月空いてしまいました

因みに、前回の更新以降の私の活動内容ですが、前回のブログに書いた「福岡市内で家賃9,800円のアパート」について興味を抱いた投資家さんがいらっしゃった為、内見の段取りや売主側業者さんとの調整を進めたり、その合間に「一週間のハワイ旅行」&「賃貸住宅フェアに併せた一週間の東京遠征」を実施

更には、新しい事業の関係で6月1日から1名雇用を行ったので、労災や社会保険関係の手続きを進めたりと、結構忙しい日々を送っていました

現状は、先週末無事福岡に戻ったので、5月から準備を進めていた買いオファーの週内実施を目指して、現在準備を進めています

物件価格が高騰してて、物件検索には正直余りモチベーションは上がりませんが、当面は無理せず・深追いせず、不動産と関わりながら、感覚を維持するって感じでしょうかね

現在も、築古のRC一棟マンションに価格を提示している案件は有りますが、私の基準迄物件価格が下がってくるのは、もう暫く先だと思います

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fchiro at 16:24コメント(0) 

2018年02月18日

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昨日は、久し振りにZUMBAを踊らない土曜日

朝から事務所に出勤して、近日中にリニューアル予定のHPの原稿書きを行った後、夕方からは、今年初のCFG会に参加してきました

因みに、最近では珍しくZUMBAサークルへの参加を見送って、敢えてCFG会に参加した理由は、9月にフランチャイズに加入し、今月から正式に稼働する事になった、うちの第二法人が出資する社会貢献系の新ビジネスに関する告知・・・

イズモマリアージュ

日本の少子高齢化は本当に恐ろしいスピードで進行しているので、福岡地域の皆様、宜しければ対策に少しでも寄与する為、ご協力をお願い致します


さて、話は変わりタイトルの件ですが、今回新ビジネスの告知にご協力頂いたお礼も兼ねて、4月21日(土)の午後、久し振りに福岡市内で「初心者向け不動産投資セミナー」を開催する事になりました

基本的な内容は、昨年8月に開催した時と同様、中古の区分所有マンションを購入して自己資金を増やす戦略を中心に考えていますが、

キャッシュフローゲーム会の前に開催なので「リアル版キャッシュフローゲームの上がり方」みたいな流れでお話出来ればと考えています

時間や料金等の詳細は未だ決定していませんが、昨年タイミングが合わずに受講できなかった方がいらっしゃいましたら、スケジュールをあけておいて下さいね

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fchiro at 22:46コメント(0) 

2018年01月01日

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新年明けましておめでとう御座います

本年も、大胆な小心者の不動産経営日記を宜しくお願い致します

さて、昨年中の私の活動ですが、

以前から探していた地域に裏技を使って土地を購入し、社宅兼事務所を新築(10月に引っ越し済み)

事務所を自社所有のキャナルシティ近くのマンションに移転し、宅建業者登録を実施

4LDKの区分所有マンションを1室取得

6年間保有した別府市のファミリータイプアパートを売却

新たなフランチャイズビジネスに投資スタート

といった感じでしたが、の宅建業者、のフランチャイズビジネス共、昨年中は投資やHPの開設準備を行っただけで、回収は出来ていない状況です

また、複数の一棟物件に買付けを入れていますが、なかなか縁が無くて物件購入は区分所有の一室に留まった状況

という事で、今年の目標(ノルマ)ですが、

宅建業者として、サラリーマン時代の年収以上の転売益を確保

フランチャイズビジネスで、初期投資を今期中(11月末迄)に回収

の二つを定めたいと思います

本来なら、賃貸事業者として「収益物件の取得」や「新築マンション用地の購入」も掲げたいところですが、物件価格の高止まりが続いている状況で無理しても仕方ないので、こちらは相場次第という事で(苦笑)

後、健康面では昨年末から継続中の「21時以降固定物摂取禁止」により、週5日ZUMBAを踊ってるのに見合う体重減少を狙ってますので、皆様〆のラーメンなんて誘わないで下さいね


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fchiro at 22:43コメント(0) 

2017年11月12日

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昨日は、狼さん初の福岡セミナー&懇親会を、福岡大家の会のメンバーとお手伝いしてきましたが、

懇親会で、複数のブログ読者さんや以前私のセミナーを受講下さった方達からお声掛けを頂き、改めて「せっかく訪問して下さってる方が居るのに、更新頻度低すぎだな〜」と反省

という事で、不動産に関する活動自体は余り動きがないものの、近況報告をさせて頂きたいと思います

先ず、11月2日のブログに書いた「買い取りオファー」の件ですが、週明けにメインバンクと協議した結果、正式に断念する事とし、オファー元にはお断りで連絡

理由としては、利回りが8%台後半と最近のRCにしてはそこそこの数値が出ていましたが、築年数が若干古く融資年数が伸びなかった事

そして、それ以上に大きかったのが、決済期日が5週間後という条件でした

そもそも、今回の案件は一番手で満額の買付けが入っているものの、決済までの期日が短過ぎて、一番手の方の融資が期日迄に承認されるか怪しかった事から、元付業者さんが私の様な零細事業者に迄お声掛け下さったみたいですが

流石に最近出回っている物件の中では、購入に値する数値としても、無理して取りに行く迄の魅力はなく

そもそも、近い将来に収益物件の価格が値崩れすると予想している立場からは、メインバンクに無理は言う べきでないと判断した次第です

一棟のバルクでなく、区分のバルクだったら、知り合いの投資家さんとシェアし易かったんですけどね(苦笑)

なお、販売中の案件は現在迄に問い合わせゼロの状況が続いていますが、

こちらは、来週末に広告を実施するので、その結果を見て、価格見直し等の対策を検討したいと思います


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fchiro at 12:47コメント(2) 

2017年08月24日

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昨日発送した「買いオファーのお手紙」ですが、多分届くのは本日夕方か明日の午前中位かな〜という事で、本日は久し振りに「放置状態だった別の仕事」に時間を割きました

因みに、その仕事とは、春から制作中の新しいホームページの記事作成です

現在作成中のホームページには、「法人の名刺代わりのページ」と「情報ページ」の2種類が有り、当初の計画では「情報ページをしっかり造り込んで検索結果の上位表示を目指そう」と考えていたのですが、

5月に家賃年収一千万円強のアパートを売却した事で、手元のキャッシュは増えたものの、家賃年収が思いの他少なくなってしまった事から、最近は利回りが良い物件の買戻しに興味が移ってしまい、若干「情報ページ」に対する情熱が下がってきていました

とはいえ、既にトップページは完成してリリースも終わり、多少なりとも訪問者数も増えていますので、

最近は当初の方針を変更して、「情報ページ」についてはビジネスに繋げようと考えず、純粋に訪問してくれた方のお役に立つページに育てようかと考えています

このブログやセミナーでも何度かお話した様に、私は23歳の時に初めて購入した3LDKのマンションを、売却時に購入価格より1,000万円も安く損切りするという痛い経験をしていますが、若い方には自分みたいな失敗はして欲しくないですもんね〜

という事で、なんとかモチベーションを上げて、記事作成頑張りたいと思います

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fchiro at 16:43コメント(0) 

2017年07月27日

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先週金曜日に福岡、熊本の大家仲間と成田空港に集合してスタートした東京出張ですが、本日無事に団体での予定を終えて、遠征メンバーを解散致しました

私自身は、明日から妻と合流してもう何日間か滞在しますが、本日は備忘録も兼ねて今回の東京出張で感じたことを書きたいと思います

さて、今回の出張では幹事さんのご尽力により夜は連日、大家仲間の皆様との懇親会に参加した他、

新築アパート、ホテル、太陽光発電設備、コンテナボックスの現地見学

新築マンション業者さんの物件見学会&ミニセミナーに参加

不動産業者さんを2社訪問し、情報交換&物件資料取得

ビッグサイトで開催された賃貸住宅フェアを2日間訪問し、セミナー受講

等、なかなか過密な日程で、大変有意義な一週間となりました

先ず、では改めて首都圏の家賃の高さを再確認(羨ましい限りです)した他、不動産以外のビジネス系投資に関する最新の状況を確認

また、今回一番印象に残ったのは、の見学会&ミニセミナーで、「このコンセプトを生かしてシェアハウスを企画したら郊外でも通用する面白い物件が出来るかも」と、久し振りに新築意欲が湧いてきました

の業者訪問では、以前から希望している「首都圏に区分を1室保有する」という目標を達成する為に、複数の業者さんに資料を頂いたり、ヒアリングをさせて頂きましたが、こちらの方は「良い物件が有ったら、そのまま契約・・・。」なんて期待はあっさり裏切られる結果に

私の投資基準に合致する物件が現れるには、もう少し時間が掛かりそうです(苦笑)

の賃貸住宅フェアでは、ブース自体は「レンタル会議室」や「一棟リノベーション」で多少は面白い取組みの業者さんも有りましたが、基本的には2時間あれば十分な内容で、主に休憩コーナーで大家仲間の皆様と情報交換に講じる事に

とはいえ、モチベーションはしっかり上がったので、来週福岡に戻ったら、物件探しを再開したいと思います

お会いした皆様、有難う御座いました

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fchiro at 17:27コメント(0) 

2017年06月12日

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若干報告が遅くなってしまいましたが、先週金曜日、県の土木事務所にて「宅地建物取引業者免許」を受領してきました

後は、看板類の設置が完了すれば晴れて宅建業者としての活動がスタート出来る事になります

と言っても、「不動産仲介業」でガッツリ稼ごうという気はなく、今後も収益の柱が「不動産賃貸業」である事に変わりは有りませんが、

「物件の戸数は大幅に増やすことなく、随時物件を入れ替えながら1戸当たりの平均賃料を上げつつ借入金を圧縮し安定経営を目指す」

という私の戦略的に、「不動産賃貸業」として物件を中期で保有する法人と、「宅地建物取引業者」として短期で物件の転売が可能な法人を使い分ける事が出来る様になったのは、大変有利だと考えています

まあ、法人を維持する為にはそれなりの固定経費は掛かるので、多少は「仲介」の業務も行って堂々と交際費を使える位の収益は得たいと考えていますが、

旅行に行ったりZUMBA踊る時間を削るのは避けたいので、ホームページを使った集客や登記簿を上げて買いオファーを行う等、効率重視で行けたら嬉しいですね

一応、買いオファーを検討中の物件は3件有り、既に登記情報提供サービスの申請が完了し、ブルーマップの発注を行っている状況なので、届き次第調査を実施したいと思います



因みに現在買いオファーを検討中なのは収益物件ですが、ブルーマップが届いたら新築向けの空地もチェックして、調査するのも楽しみですね

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fchiro at 06:55コメント(0)トラックバック(0) 

2017年05月23日

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本日は、午前中に県の宅建業者事務所実態調査を受けましたが、

結果的には、10分程度で無事に視察は終了

特に指摘事項も無かったので、近日中に免許番号が確定して通知されるのだと思います

一応、4月上旬の当初申請時に「免許が下りるまでは2ヶ月位と考えて下さい。」との説明が有ったので、ほぼ標準的な流れなんでしょうね

さて、という事で実際に免許が下りるまではもう少し時間が掛かるみたいですが、

本日は、先週末にファミリータイプアパートを売却した事も有った為、このブログ上部と、人気ブログランキングのブログ説明文について、修正を行いました

因みに修正の内容としては、主に「戸数の変更」と「アパートの削除」で、詳細についてはクリックしてご確認頂けると幸いですが、

戸数については「本当に少なくなったな〜」と改めて実感

一時は100戸に届きそうだったのが、60戸とほぼ半減ですからね(苦笑)

財務的には、今回政策金融公庫の小口融資を何件か繰り上げ返済しましたし、秋には固定金利期間が満了するシェアハウスの融資について一括返済を行い、改善を目指す予定ですが

新たな物件についても、焦らず探していきたいと思います

先日の大分訪問の際に、別府市で格安で新築可能な建設会社も紹介して貰えたので、良い土地が現れたら嬉しいんですけどね

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2017年03月22日

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ホームページを作って住所を掲示する関係で、初めて自宅外に登記所在地を設定する第三法人ですが・・・

現在借りている博多駅近くのワンルームマンションは、法人登記不可の為、事務所所在地は昨年購入して現在大規模修繕工事中のワンルームマンションの1室に設定しました

という事で、現在着々と移転準備が進行中ですが、昨日は現在のマンションの退去連絡と、新しい事務所用のオフィス家具購入を行ってきました

因みに、現在の事務所ではIKEAで購入した丸テーブル&ノートパソコンで全ての作業を行っていますが、

オフィスっぽい雰囲気は皆無の為、流石に見ず知らずのお客様を迎えるには厳しい状況

また、現状では郵便物は全て自宅に届いていますが、法人登記を設定した事務所では書類の保管も必要となる為、今回は中古オフィスのリサイクルショップで、「鍵付きのキャビネットW900」、「スチールデスクW1400&椅子」、「テーブル式の応接セット」、「ロッカー」を購入

配送料を合わせて総額20万円弱でしたが、

「利益を上げることが出来ず撤退」、「儲かり過ぎて広い事務所に移転」のどちらに転んでも、長期間使う事は無いと思うので、当面は必要最低限の設備でスタートしたいと思います

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2017年03月10日

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私、昨年春にサラリーマンを卒業して以来、之までセミリタイア生活を満喫していましたが、この度新たな挑戦を行うことになりました

因みにその挑戦とは、インストラクター資格の取得

具体的には、明日・明後日の2日間講座を受講し、試験に合格すれば晴れて免状が交付される事となります

免状交付後は、税務署にインストラクターとして開業届を提出・・・、となると、収入は0で経費はメチャクチャ掛かるので、損益通算で絶大な節税となりそうですが、

流石に恥ずかしいので自粛しておきます

以上、ZUMBA愛好家の独り言でした

それにしても、運動不足のアラフィフが、2日間連続で7時間も動け続ける事が出来るのか、今からドキドキですね(苦笑)

【おまけ】
現在、宅建免許申請の書類を連日作成中ですが、なかなかハードルが高い項目が多くて苦戦しています

事務所については、所有者が別法人の為、賃貸契約書が必要との事で、現在管理会社に作成依頼中ですし、申請書に記載する電話番号も「携帯電話不可」との事で、昨日急遽、インターネットの業者に回線の申し込みと併せて発番をお願いしました

最近は、スマホアプリで固定電話番号を使えるサービスを提供してる業者さんも有るみたいですが、取り敢えずNTTのマンションタイプが、「インターネット接続料+電話2回線+ナンバーディスプレー+転送+無料通話3時間」で月7,000円程度で利用可能らしいので、当面はこちらで様子をみたいと思います

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2017年01月28日

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本日は、朝から日曜日に開催するセミナー説明事項の最終確認を行いました

一応、今回は私が「初体験」という事で、3時間の時間配分に若干自信が無かった為、取り敢えず、話す内容を印字した紙を持参する予定ですが、本当は皆さんのお顔を眺めながらお話するのがベストなんですよね〜

私が最近はまっているZUMBAというダンスエクササイズも、インストラクターが対面で参加者の顔を見ながらレッスンする事で、参加者にパワーを与えるというのがコンセプトですが、背面レッスンと比べると、対面では楽しさが倍増する印象です

とはいえ、グダグダ状態で終わって悪評が広まるのは、正直避けたいところ

取り敢えずは、どっちでお話するにしても、時間は常に意識しながら進行したいと思います

因みに、今回のセミナーでは、大分という不便な立地にも関わらず、10名を超える方に参加申し込みを頂く事が出来ました

せっかく来て頂く方に後悔させない様、明日はしっかりお話させて頂きますので宜しくお願い致します

なお、Facebookで「興味あり」にチェックを頂いた方も何名かいらっしゃいますが、一応、レジュメは4部位は多めに準備してるそうなので、お近くの方で、「申し込んでないけどやっぱり行けそう」という方は、お気軽にお越しくださいね

【余談】
本当は明日に備えて早く寝た方が良いのですが、何故こんな時間にパソコン開いてるかと言いますと、実は福岡から大分に来る途中で、いつの間にか大量に洗濯物が発生しちゃったからでした(苦笑)

コインランドリーの乾燥が終わったら、ゆっくり休みたいと思います

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fchiro at 23:05コメント(0)トラックバック(0) 

2017年01月01日

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当ブログに訪問して下さった皆様、本年も宜しくお願い致します

さて、今年最初のブログ記事ですが、初々しさが消え去ったブログ歴11年目のベテランなので、「今年の目標」では無く、「決定済みの行動予定」について書きたいと思います

先ず、今年は新年早々、昨年中に仕込んだ案件が続々身を結ぶ予定で、

12月に契約した地下鉄駅徒歩5分のファミリータイプ区分所有マンションの決済

12月に買付けを入れた地下鉄駅徒歩4分の土地の売買契約

大分市内で初心者向けの不動産投資セミナー開催

の3つの案件が、全て1月中に予定されています

その他では、昨年10月、11月に購入し、現在マンションの大規模修繕に併せてリフォーム中の区分所有4室についても、工事が完了次第客付けする必要が有りますし、

の土地については、自宅兼事務所の新築を予定しているものの、銀行の融資申し込みは終えていない為、早急に間取りを確定し、見積もりを取る必要が有ります

のセミナーも、未だレジュメは完成していませんので、新年早々、結構忙しくなりそうですね

賃貸事業者としての今後の戦略は、自宅の新築によって自己資金が目減りし、大規模物件を手掛けるには若干マイナスとなる事から、それをカバーする対策を検討中ですが、

実際に動くのは引っ越しが終わった6月位からとなりそうです

今年前半は、既存物件の入居付けと、自宅新築に専念して、都心回帰した後半から、市況を伺いながら動いて行きたいと考えていますが、果たして4月以降に物件価格は下がって来るんでしょうかねー


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fchiro at 23:29コメント(2)トラックバック(0) 

2016年12月31日

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皆様、年末年始は如何お過ごしでしょうか

私は、昨日から大分の実家に帰省し、3日迄滞在予定

昨夜は、持参したタブレットで「ふるさと納税」の駆け込み申請を行いましたが、無事に完了したので、本日からは、別府の温泉巡りでもしながら、ノンビリ過ごしたいと思います


さて、本日で2016年が終わるので、「不動産経営日記」として一年を振り返ってみると、

先ず保有資産ですが、戸数は年始と比べて、10戸のファミリータイプ一棟マンションを売却して、小さな築古の単身向け区分を4戸購入した為、6戸のマイナス

購入した物件は、現在リノベーション中で、未だ家賃収入は発生していない為、収入面では大きくマイナスとなりましたが、

その分銀行からの借入残高は、2億円近く減りましたし、既存物件の借入についても、銀行から金利を引き下げて頂く事によって、毎月40万円近く利払いが減少したので、収益性は大幅に向上させる事が出来たと考えています

なお、今年は別府市内の約一億の新築アパート案件と、福岡市内の約三億の新築マンション案件を、それぞれ融資承認後に流してしまいました

今だから書きますが、流した理由は、銀行融資の審査と並行して進めていた物件の精査の中で、別府案件では「実測面積が1割近く少ない」、福岡案件では「近隣に嫌悪施設が有る」という問題が判明した為、契約金額に調整で打診したものの、どちらも売主様から「一切の譲歩不可」との回答が有った為、深追いせず見送った次第です

改めて、物件価格高騰により、売主が強気だったな〜と実感させられますね


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fchiro at 08:42コメント(0)トラックバック(0) 

2016年09月16日

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本日で、遂に当ブログの開設から丸10年となりました

因みに何度か書いてきたブログを始めたきっかけですが、

当時、「不動産投資」や「アパート経営」についてリアルで話せる人なんて全く居らず、不動産投資本も数えるほどしかなかった時代で、私もそれまでは、ヤフー掲示板の不動産トピックで情報交換するのが一番の楽しみだったのですが、

私が一番頻繁に書き込んで、チェックを楽しみにしていたトピックを、当時のトぴ主がいきなり閉鎖しちゃった事から、

「他人のコントロール下にある場所で意見を述べるのではなく、自分のホームで発信していこう」

と考えたのが始まりでした

当時は、まさか飽きっぽい私に10年も続くとは思ってませんでしたが、

ブログを始めた事で、リアルな世界で素敵な大家仲間に出会う事が出来、ノウハウを共有したり知識を蓄積してきた結果、今年3月にサラリーマンを早期退職して、専業大家となる事が出来ました

とはいえ、現状では保有する金融資産の4倍近い額の借り入れも有りますし、実質無借金になるまでは本当に成功したとは言えないので、今後も日々情報収集を重ねながら、動いていきたいと考えています

10年後もブログを書き続けるモチベーションが残ってるかは不明ですが、たま〜にで良いので、私の箸休めブログを訪問頂けると幸いに存じます

【余談】
最近、思うところが有って「公務員の不動産投資」に関して、初心者の方に説明する為のレジュメを作成しました

内容としては、「営利企業等従事許可の考え方」や、「法人を活用して合法的に投資する手法」等になります

取り敢えず来週火曜日、私の事務所に1名知り合いを呼んで、今回作成したレジュメを使ってお話する予定ですが、「私も聞いてみたい」という希望が有りましたら、個別に御連絡下さいね


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fchiro at 22:05コメント(6)トラックバック(0) 

2016年09月15日

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8月16日のブログで、「ブログ開設10周年の記念投稿投稿テーマは、これまでに購入・売却した物件の詳細にしようかな〜」なんて書いてみましたが、

いよいよ、明日で当ブログは開設10周年を迎えますので、一日早いですが、私が23歳の時からこれまでに購入してきた物件を、備忘録も兼ねて書いていきたいと思います

 中古区分マンション(3LDK) 【福岡市東区、地下鉄駅徒歩4分】

 中古区分マンション(4LDK) 【福岡市東区、地下鉄駅徒歩4分】

 中古区分マンション(ワンルーム)【福岡市早良区、地下鉄駅徒歩6分】

 新築アパート(1K+ロフト、8戸)【福岡市東区、地下鉄駅徒歩5分】

 ファミリータイプアパート(3LDKメゾネット、4戸)【福岡市博多区、JR駅徒歩18分】

 中古区分マンション(ワンルーム)【福岡市中央区、西鉄駅徒歩3分】

 新築アパート(1K+ロフト、7戸)【福岡市西区、地下鉄駅徒歩7分】

 中古1棟マンション(ワンルーム9戸、4LDK1戸、店舗1戸)【福岡市東区、地下鉄駅徒歩5分】

 新築シェアハウス【福岡市中央区、地下鉄駅徒歩4分】

 中古アパート(1K+ロフト、6戸)【福岡市東区、バス便】

 中古区分マンション(1DK)【福岡市南区、西鉄駅徒歩8分】

 中古区分店舗【福岡市中央区、地下鉄駅徒歩3分】

 中古アパート(2DK8戸、3DK8戸)【大分県別府市、バス便】

 新築1棟マンション(1LDK他住居計40戸、店舗1戸)【大分県別府市、バス便】

 中古区分マンション(4LDK) 【福岡市西区、JR駅徒歩13分】

 中古一戸建て(4LDK)【福岡市東区、西鉄駅徒歩7分】

 新築1棟マンション(3LDK10戸)【福岡市西区、JR駅徒歩7分】

 中古区分マンション(ワンルーム) 【福岡市博多区、地下鉄駅徒歩7分】

という事で、25年間で18件の物件を購入してきた事が確認できました

因みに、購入の売買契約は飯塚市のファミリータイプアパート(2棟14戸)と中央区の土地(戸建て賃貸狙い)でも締結したので、計20回となりますが、

飯塚のアパートは相談した銀行の融資エリアの関係で、また、中央区の土地は私道持ち分が取得できなかった事から、融資特約を使って流しています

また、上記の内12物件については売却済みなので、通算32回の売買契約と、5回の建築請負契約を締結してきた事になりますが、

流石にそれだけ経験値を積むと初々しさがなくなって、物件の問い合わせの電話をする度に、「業者さんですか?」と聞かれるのも、仕方ないんでしょうね(苦笑)

【余談】
本日は、6月に東京遠征をおこなった際にお世話になった大家仲間の方が福岡に来られる為、早めの更新です

夜は当然宴会ですが、来週月曜日に控えたZUMBAのイベントに備える為、残念ながらアルコールは自粛致します

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fchiro at 13:24コメント(0)トラックバック(0) 

2016年08月31日

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私事ですが、最近生活リズムがZUMBA(ズンバ)中心になっている気がします

因みにZUMBAとは、コロンビア発祥のラテン系のダンスエクササイズで、私は3年前に現在の住居に引っ越した際に、会員になったジムのスタジオレッスンから始めたのですが、

エアロビクスみたいに、ぐるぐる振り回されて目が回ることも無く、とにかく楽しく汗を流すことが出来るんですよね〜

って事で、最近は会員になっているジムのスタジオレッスンだけでなく、遠征も行い、週に4〜5本はレッスンに入っていましたが、来月は遂に「カリエンテ」なる結構マジなイベントに参加する事が決定しました

現在、イベント本番に向けて合同練習等で追い込みの真っ最中ですが、

体重が全く減らないのは何故なんでしょうね

話は変わり、タイトルの「ZUMBA仲間のお店」ですが、実は先程Facebookの福岡大家の会に告知した、来週木曜日に大家仲間と訪問予定の焼き鳥屋さんの事です

看板が無い隠れ家的なお店みたいなので、雰囲気が良かったらサラリーマン時代の後輩達とも再訪問したいと思います

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fchiro at 18:15コメント(0)トラックバック(0) 

2016年08月16日

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長期間ブログ更新が途絶えて居ましたが、昨日夕方、5泊6日の離島訪問を終えて、無事に福岡に帰ってきました

最近は、更新頻度が激減している事に加え、不動産投資ブームも物件価格の高止まりに伴う利回り低下から、若干の陰りが見える事から、当ブログ訪問者の数も減少気味ですが、

本日でブログ解説10周年迄後1ヶ月となりましたので、カウントダウンに向けて更新頻度を上げていきたいと思います

因みに先日確認したところ、平成3年に初めて自宅として区分所有のマンションを購入してから、これまでに購入した物件は延べ17件となっていました

上記の内12件は既に売却済みですが、基本的には一棟物件を購入する際の自己資金捻出の為に区分所有物件を売却したのが大半ですし、25年間という長い期間での売買結果なので、「転売目的での購入じゃなかったの?」とは言わないで下さいね

って事で、ブログ開設10周年の記念投稿テーマは、これまでに購入・売却した物件の詳細にしようかな〜なんて密かに考えてますが、果たしてニーズは有るんでしょうかね(苦笑)


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2016年06月17日

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本日は、伝説のあの会の会長さんと飲んでます

メッチャ楽しいです

来週博多に戻ったらまた更新しますね〜

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fchiro at 20:13コメント(2)トラックバック(0) 
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