投資哲学

2018年02月12日

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以前、築古の単身向け中古一棟マンションを見学した際に、案内して下さった業者さんに賃貸ニーズを聞いたところ、

「この辺は、家賃の安さだけを求めて都心から流れてくる人が多いので、一定のニーズは有る。ただし、お金を掛けてリフォームしても家賃は上げられないので、きたない現状のままで貸した方が経営的には正解。」

という話をされて、大きな違和感を感じた事が有りました

因みに、お部屋の状況ですが、退去後に最低限の清掃はされているものの、クロスやCFは長い事かえられていない様子で、木部塗装もあちこち剥げている状況

勿論、「デザインリフォームをして新築並みの家賃」なんて経営判断をする気は毛頭有りませんが、最低限自分が住んでも良いと思える原状回復は、家賃を頂くうえで最低限の礼儀だと思うんですけどね

残念ながら、この物件自体は価格が合意せず購入には至りませんでしたが、周辺の大家さんが皆さんこんな発想(家賃が安い物件なので、部屋の質は期待されていない)だったら、余裕で勝てそうだなと感じた出来事でした

なお、家賃に相応しいお部屋という発想は、高い家賃の新築物件を提供する場合にも必要だと思います

新築物件では、立地によって家賃は大きく左右しますが、建設会社は通常、基本プランで設備のサイズやグレードが決まっています

それは、大抵の場合必要最低限のいわゆる「賃貸用」のグレードですが、家賃が高い物件を内見する方は、基本的に「〇万円の家賃のお部屋」と期待値が上がってるので、内見時にそれを上回る好印象を与えるのが成功の鍵でしょうね

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fchiro at 09:14コメント(1) 

2017年11月08日

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先日、自主管理中の物件を退去された方と電話でやり取りを行った際、話がかみ合わずに若干強い口調となってしまったのですが、後日、「他の人も出ていく人間に冷たいと言ってた。」とのお叱りメールを頂きました

このブログは、一部の入居者さんも特定して読んで下さっている事は承知していますが、本日は敢えて私の考えを書いておきたいと思います

さて、先ず今回の経緯としては、

退去予定日の翌日に清掃に入った人から、「室内に荷物が残っており、鍵も返却されていない。」との連絡が入る。

元入居者さんに電話を発信したところ、「荷物は今日取りに行く予定ですが。」とビックリしたような返答。

私も一瞬意味が解らなかった為、「退去予定日は昨日付けで記載してますよね?その予定で本日清掃を入れたんですよ。」と言ったところ、「解約日まで宿泊可能と勘違いしてただけなのに、そんな強い言い方するなんて、本当出ていく人間には冷たいんですね。」と非難される。

その後、「退去手続きの説明もちゃんとしてない癖に、相手を一方的に責めるのは、本当噂通り出ていく人間には冷たい人だ。」という趣旨のメールが到着。(※実際には退去予定日の1か月前に確認メール、2日前に退去手続きに関するメールの送信履歴有り。不着の理由は不明。)

といった感じで、発端としては荷物撤去に関する不動産賃貸のルールを、ホテルに宿泊する場合の慣習と勘違いされたみたいですが

一つだけ言っておきたいのは、私は「出ていく人間に冷たい人間」ではなく、「ルールが守れなかった場合に厳しい人間」という事です

実はうちの物件では入居審査の際に、「待ち合わせを連絡なくすっぽかす。」、「メールの文章が自分勝手」等の入居後に不安を抱かせる様な方については、基本的にお断りしています

また、入居後も共用部利用等に関するルールが守れない入居者さんに対して、嫌われ役になるのを覚悟のうえで、指導してきた事も一度や二度では有りません

多分、そういったやり取りをした方にとっては、私は「冷たい人間」という印象だったと思います

因みに今回の前に「出ていく人間には冷たい」という噂となった経緯については、以前退去された方で、

退去予定日に残置物有り。連絡したところ、「後日取りに行く。」との事だった為、了承し荷物を当社で纏める。

退去者様が残置物を取りに来るも、その中に入っていた小さな鍵を「私のじゃない」と袋から取り出し部屋に放置。

数日後、「部屋に置いてきたのはスーツケースの鍵と判明した為、改めて取りに行きたい」との連絡有り。ただその時点で新入居者さんと契約済みで部屋の鍵も渡していた為、「私は部屋に入れないので、後日新しい契約者が入居後に確認して貰う」と回答。

新入居者さんから鍵の確認が出来た為、「当社の事務所に取りに来るか、切手を貼った返信用封筒を郵送の何れか選択」で打診したところ、「新住所にそっちの郵便代負担で送って欲しい」との希望 → 即答で拒否。

という状況でしたが、

本当に退去者に冷たい人間なら、退去届の「退去日以降に残っている私物は所有権を放棄し、管理者によって処分されても損害賠償は行わない。」という文言に従って、棄てちゃってると思うんですけどね(苦笑)

まあ、我ながら不器用な人間だと思いますが、経営者は「お人好し」では務まりません

ただ、現状のシステムに問題が有ったからこそ、行き違いが生じたのは確かなので、今後は新規契約時に退去時のルールを書面で交付するスタイルに改善していきつつ、もう少しだけ広い心を持つようにしたいと思います


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fchiro at 14:16コメント(0) 

2016年09月30日

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情報源が古すぎて、どの書籍から情報を得たかすっかり忘れてしまいましたが、

以前読んだ書籍に、一棟マンションを建築して物件内にオーナー住居を確保する場合、どこに部屋を設けるかは概ね二つのタイプに別れるという話が書かれていました

因みに、「最上階の一番良い部屋」、「一番下の家賃が取り難い部屋」との事でしたが

うちの場合は、夫婦共に「貧乏性」&「不安症」な為、条件が許せば、「一番下の家賃が取り難い部屋」を希望する事になりそうです

まあ、日当たりには拘りたいですが・・・

現在、9階建てのマンションの8階に住んでて、眺望は直ぐに飽きるって実感していますし、段々歳を取ってきて、上の階まで行くのが面倒になったというのも大きな理由です

一番下の階だと、帰省してきた孫達が走り回っても、下の階に迷惑掛からないのも嬉しいですからね〜

なんて言いながら、実は最近、自宅付き一棟物件の建設は断念して、自宅は別途、区分所有物件か中古の戸建てで探そうかな〜と考え始めています

まあ、希望する地域に土地が出ない事や、建築費が高騰し過ぎて一棟の中に自宅を設けるメリットが見いだせなくなってきたのも大きな理由ですが、

現在、一件銀行打診中の案件が有り、その融資が通った場合は引導を渡される事になりそうです(苦笑)

なお、この判断は私が概ね子育てを終えてるのも理由の一つで、しっかり利益を出している投資家の方が、家族の幸せの為に物件最上階に自宅を設ける事を否定してる訳では有りませんので、悪しからずご了承くださいね

また、1DKや1LDK等の単身者向けの間取りが中心の物件に、ファミリータイプのお部屋を組み込む場合は、構造上、最上階にオーナー住居を持っていかないと、コストアップに繋がるみたいです

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fchiro at 16:17コメント(0)トラックバック(0) 

2016年05月15日

間もなく開設10周年を迎えるこのブログでは、最近は新鮮味が薄れて過疎化してきた為か、コメントを貰う事は少なくなってきました

まあ読者の方の半数以上がリアルの知り合いで、気になる記事が有った時は直接聞けばというスタンスなのかもしれませんが・・・

たま〜にコメントやブログメッセージを頂くと、例え批判的な内容でも、「ちゃんと読んでくれてる人が居るんだ」と、人気ブログランキングへの応援同様、結構嬉しくなりますね

因みに、昨日の記事で久し振りに「長文のコメント」を頂き、既に返信させて頂いてますが、

せっかくなので、本日は私の考え方を掘り下げて書かせて頂きます


さて、そのテーマの内容とは、「不動産投資(賃貸事業経営)における自己資本比率」・・・

要は、「収益物件を購入する際に自己資金をたくさん投入すると、運営していく上で安全になるの?」というお話ですね

で、結論から書いちゃうと、個人的には収益物件を購入する段階では、自己資金が多い方が「銀行融資獲得」や「売主様、仲介業者様の心象面」で有利と思いますが、

買っちゃった後の運営段階では、購入時に自己資金を幾ら入れてたかなんて、全く関係ないと考えています


似たような話は、以前も書いた記憶が有りますが、例えば、売主希望価格5,000万円、表面利回り10%(年収500万円)の物件が有るとして、

Aさん → 自己資金1,000万円投入し、4,000万円の融資を受けて満額で購入

Bさん → 4,000万円に指値を行って了承され、フルローンで購入(利回り12.5%)

となった場合、AさんとBさんで、家賃収入と毎月の返済額は同一となりますが、バランスシート上はAさんの方が「資本」と「土地(又は建物)」が大きな金額で記載されますよね

ここで、銀行がバランスシートだけで判断してくれたら良いのですが、実際には、独自の基準で個別に物件を査定されますので、決算上は自己資本比率が良好な方でも、実際には利回りが低い物件、築古物件が多いと債務超過と判断されて、融資が否決されるなんて事が起きるのです

なお、事例では「指値」を挙げていますが、「物件が安い時期に購入する」、「新築を自分で探した工務店にお願いして、低い坪単価で建てる」なんかも、同じ効果が有ると思います

実際に、賃貸事業が破綻する原因の大半は、現金や預金の残高不足で修繕費やローンが支払い出来なくなる場合なので、決算書上は多少見栄えが悪くても、手元キャッシュを厚くしておけば、不安は余り感じないと思いますよ

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fchiro at 23:21コメント(0)トラックバック(0) 

2015年01月20日

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私が初めてお会いする大家さんに自己紹介する際に、福岡の大家仲間:サクライさんが同席してる場合、「女性専用シェアハウスを趣味でやってる方」といじられるのが、最近のお約束となっています

因みに、実際に6年前に私が「西日本初の新築シェアハウス」を手掛けたのは、それまで福岡の単身向け物件で標準だった「敷金4ヶ月、敷き引き3ヶ月」という今なら夢のような条件が「敷金0、礼金0、フリーレント付」なんて感じに一気に福岡の賃貸市場が悪化して危機感を感じた事から、生き残りの為の手段を模索した結果、辿り着いたという状況で、当時は「趣味」なんて余裕は皆無でしたが・・・(苦笑)

実際に、一定の利益を確保しながら運営は行っているものの、「自主管理の手間」や「外注のリスク」を考えると、気軽に2棟目を建てたり、大家さん仲間にお勧めするのは躊躇われますし、確かに好きじゃなければやっていけないビジネスですね

最近、福岡でも結構シェアハウスは増えてきてますが、転貸系の場合は「低リスク&少ない資本」で始める事が出来る為、初心者の方にも妙味が有ると思いますが、物件を購入してやる場合は、「手間」や「実質利回り」を考えると「ビジネス」より「社会貢献」の面が強く、決して楽して稼げる「優良な投資先」では有りません

ぶっちゃけ、土地からRCの新築一棟物件を手掛けた方が、遥かに稼ぎ易いというのが、現在の私の認識ですが

実は今週末、家庭の事情により、福岡を離れる事が出来なくなった為、大分で開催される「新築マンション見学会」を泣く泣くキャンセルし、福岡で開催されるシェアハウス系イベントに参加する事になりましたが、果たして私の認識が覆されるお話は有るのか、楽しみにしたいと思います

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2014年03月24日

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このブログを以前から読んで頂いている方ならご存知と思いますが、私はいわゆる「自営業的な専業大家」は目指していません

九州の大家さん仲間でも、既に多くの方がサラリーマンを卒業して、「専業大家」に転身しており、その方達から「サラリーマンを辞めても融資は付きますよ」なんて話も聞いていますが、

私の場合、18歳で就職して30年近く働いてきましたし、それ程「金銭欲」、「名誉欲」はないので、不動産とは趣味のレベルで関わりながら、のんびりリタイア生活が出来たらと考えています

まあ、私が参加した山田里志先生の本のタイトルや、



不定期で参加している、キャッシュフローゲーム会の趣旨を考えると、当然の責務なんでしょうが(苦笑)

ただ、問題は「自営業的な専業大家」よりも「完全リタイア」の方が時間がたっぷり有る分、必要なお金も多くなる事

という事で、残された時間は僅かですが、来る日迄に一層盤石の態勢を築きたいと思います

さて、今週末は久し振りにキャッシュフローゲーム会に参加する予定です

興味ある方、私と飲みたい方は、左上のリンクからお申込み下さいね

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fchiro at 08:01コメント(0)トラックバック(0) 

2014年03月18日

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昨日の【余談】で書いたように、私が現在新築を手掛けているエリアは、超賃貸激戦地です・・・

因みにその原因は、土地区画整理により、元々農地を保有していた地主さんが、宅地で還ってきた換地に一斉に賃貸マンションを新築しているからですが

競争が激しい分家賃も安くて、2LDKの場合等、土地代を除いても利回り7%台の物件が多そうな印象

ただ、これはあくまでも需給バランスが崩壊したのが原因で、インフラは着々と整備されている事から、

「賃貸需要は有るので、地主物件がやらない事をやれば勝負出来るかも」

と判断し、新築を決断しました

とはいえ、100%自信が有る訳じゃないので、建物が完成した後に全く入居が決まらなかった時は、

「非地主があんな激戦地に手を出すから」

と笑って頂いて結構です

投資は自己責任ですし、挑戦し続けないと、人生楽しくないですからね(笑)

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2014年02月05日

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一昨日買付を入れた「天神徒歩圏の中古マンション」ですが・・・

結果的には、おきて破りの行動により、購入を断念する事となりました・・・

因みに、その「おきて破り」の内容とは、まさかの専任破り

実は今回のマンションは、2ヶ月前に私が交渉をお願いしていた業者Aと売主様が3ヶ月の期間で「専任媒介契約」を締結していましたが、

最近別の業者Bが売主様に直接接触を図り、「うちだったら、もっと高く買ってくれるお客さんが居る」とアプローチしたらしく、売主様が「業者Bとも媒介契約を締結したい」と申し出たらしいのです

当然の事ながら、専任媒介の契約期間中は他の業者さんと契約する事は出来ない為、どうしても売主様が業者Bと媒介契約を締結したい場合は、業者Aが一般媒介に切り替えるか、契約を解除するしか有りませんが・・・

業者Aによると、「売主様は以前も一度確認した事を後で撤回する発言が有った為、私は責任もって仲介は出来ないから手を引きます」となったとの事

一応業者Aからは、「後日別の業者から情報が出ると思うので、私に遠慮せず直接問い合わせてください」と言って頂きましたが、おきて破りの業者さんと取り引きなんてしたくないですもんね〜


さて、話は変わり、昨日うちが「ファミリータイプ一棟マンション」の新築をお願いしている建設会社から、道路を挟んだ隣接地の「近隣説明資料」が届きました

早速資料を確認すると、新築予定の建物は一棟マンションで、間取りは1LDKと2LDKの複合物件・・・

まあ、これは最近の風潮から予想した通りで、「競合しなくて良かったな〜」と一安心でしたが、最終ページに凄い間取りを発見

それは、最上階のワンフロア全てを使った広々とした「5LDKのオーナーズルーム」でした

8〜10畳の広さの個室に、30畳超えの巨大なリビング、3畳ほどのシューズクロゼットや中庭まで配置した贅沢な造りは、「流石は地主物件」といった印象で、目の保養になりますね

私だと、将来の出口戦略や家族構成の変化を考慮して、広いオーナーズルームを設ける場合も分割可能な間取りに仕上げてしまいそうですが、躊躇なく贅を尽くした汎用性が無い仕上げに出来るのは、ある意味羨ましい限りです

掃除は大変そうですけどね(笑)

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fchiro at 07:52コメント(0)トラックバック(0) 

2014年01月16日

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前回の続きです

子供の頃、親がギャンブルに嵌って苦労したり嫌悪感を抱いた経験が有る人は、

自分は大人になったら、ギャンブルとは無縁の真面目な人生を送ろう

自分は大人になったら、ギャンブルの世界で勝ち組になろう

という2種類のうち何れかを、大人になるまでに考えた事が有ると思います

因みに私の場合は、の「真面目な人生」を目指していましたが、就職したての頃は、最も配当率が悪いギャンブルである「宝くじ」で自分の中の「ギャンブラー気質」をごまかすなんて馬鹿な事をしてました

今考えたら、貯金や収入が少ないにも関わらず、宝くじになけなしの手持ち資金を突っ込むなんて、金持ち父さんが言う「貧乏人は負債を資産と思って購入する」って事以上に愚かな行為だと解るんですけどね〜(苦笑)

という事で、20代中盤からは自分の「ギャンブラー気質」をごまかすのではなく、「持って生まれた性質」と考えて、「自分に博打の才能はない」という前提で向き合う事にしました

その理由は、ぶっちゃけ「そっち系」の先輩と馬鹿話しながら遊ぶのが、自分の性格に合っていて凄く楽しいからでした

実際に、その当時一緒に仕事をしていた先輩達と、現在でも月に2〜3回、金曜日に徹夜麻雀を楽しんでいますが、何時までも若手扱いされる一時は、一番自分の素が出せる気がします

ただ、このメンバーのうち2人が今年定年退職となり、今後は今迄の様に頻繁に遊べなくなると思うので、そろそろ対策しないとヤバいんですけね・・・

(続く)

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2014年01月14日

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私の人生において、子供の頃から悩まされてる大問題として、「ギャンブラー気質とどう付き合っていくのか」というテーマが有ります

因みに、この「ギャンブラー気質」は、24年前に亡くなった親父の家系の遺伝と思われ、祖母が存命中の一族は大変仲が良くて、5人兄弟で実家や長兄の家に集まる度に一緒にパチンコに行ったり、兄弟で麻雀卓を囲んでましたし、

盆正月の夜は、毎晩遅くまで花札やおいちょかぶを楽しむ風習が有り、私や従弟達も小学校低学年位から参加して、せっかく貰ったお年玉や小遣いを巻き上げられながら、英才教育を受けていました

当時は凄く楽しくて、「大人は毎日楽しくて良いな〜」と考えていたものですが、

唯一嫌だったのは、「パチンコ」の存在・・・

他のゲーム(ギャンブル)は、自宅で行うのでギャラリーも含めて一緒に楽しむ事が出来ましたが、パチンコ屋の場合、基本的に子供は入店不可なので、その時間は留守番しなければなりませんし、何より嫌だったのが、叔父達が負けて不機嫌になって帰ってくる事

本当、勝ったという話は滅多に聞かなくて、子供心に「なんで負けると解ってるのに行くんだろう」と不思議でしたね〜

という事で、私もなんとか反面教師でパチンコだけは無縁に人生を過ごしてきましたが、不動産経営の際にも刺激を求める「ギャンブラー気質」が度々現れるのは、正直困ったものです

現在までは、30年掛けて築いたスタイルで「ギャンブラー気質」と何とか付き合ってきましたが、

実はこの対策が現在ピンチを迎えており、また、「サラリーマンを辞めた後の生活スタイル」も改めて検討する必要が有り、最近いろいろ考えていますので、次回はその話を書きたいと思います

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fchiro at 07:59コメント(0)トラックバック(0) 

2013年08月20日

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昨日昼前頃、自主管理を行っている「女性専用シェアハウス」のHP経由で、今年2回目の取材依頼が届きました

因みに依頼主は、地場の若者向けタウン誌編集者さんで、「次号でシェアハウス特集を予定」とのお話でしたが、

昼休みに電話で趣旨をお聞きした後、結局お受けしない方向で回答しました

マスコミでハウス内の様子を伝えて頂く事は、

「今後の入居者募集に向けた宣伝」

「最近脱法シェアハウス問題で悪化したシェアハウスのイメージ向上」


に大変有効な手段だと思いますが、既存入居者に対するメリットはほぼ皆無で、少なからず平穏な生活が乱される可能性が有るとの判断です

実は今年に入って、市内の某シェアハウス業者さんから頂いた「福岡市内のシェアハウス業者で、団体を作って情報交換をしたい」というメールにも、速攻でお断りの返信をし鎖国状態を続けていますが、当面は自分の価値観を信じてのんびり運営していきたいと思います

まあ、シェアハウス団体を拒否したのは別の理由も有りましたし、営業でない純粋な個人単位での情報交換のお誘いは歓迎なので、ご希望の方は左の「メッセージはこちら」からお気軽にご連絡くださいね

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2013年02月23日

最近多忙で更新さぼりがちの為、とんでもない順位になってしまいました(苦笑)もっと多くの方に読んで頂きたいので、良かったらバナーをクリックして順位UPにご協力をお願いします
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一昨日の夜は、久し振りに天神南の「女性専用シェアハウス」で、焼肉パーティに参加してきました

因みに、今回の企画は元々私が行ったものではなく、以前シェアハウスを訪問した際に、ホワイトボードに「焼肉パーティしませんか?」という掲示が有ったのを見て、入居者さんに「差し入れ提供」を申し出たものですが、

行き付けの「村上商店」のミノ、ホルモン等、良い食材を奮発したお陰で、入居者の皆さんに喜んで頂けたのは嬉しかったですね

パーティでは主に入居者さん達の会話に耳を傾けていましたが

改めて実感したのは、非正規雇用における「賃金」と「拘束時間」の厳しさ・・・

シェアハウスの入居者さんには、県外から福岡に出てきた後に仕事を探して頑張ってる方が数多くいらっしゃいますが、

毎日遅くまで頑張っても、それに報いる報酬にはなっておらず、転職を検討したり実行した方も多い様子なのは、福岡を愛する者として心が痛みます

以前不動産会社の方から、

「昔は女性の入居希望者は、絶対に1階NGだったが、最近は家賃が1,000円でも安ければ1階でも可能という方も増えている。」

と聞いた事を思いだしましたが、改めて、「今後も利便性、防犯性に優れた良質の女性専用シェアハウスを提供していきたい。」と考えさせられた一時でした


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2013年01月30日

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昨日の「キャリア30年ネタ」は、ご要望が無かったので、写真はお蔵入りとさせて頂きます

さて、先日20代後半の比較的属性が良いOLさん達とお話してる時に、「現在、引っ越し先を探している」という話題になりましたが、

「OLさんの物件ニーズについて、興味津々で聞いたところ、

治安の良い地域で、

オートロックの物件の、

絶対3階以上


というご希望でした・・・

そんな事を言いながら、何故か「中洲に近い博多部」の物件情報を見ていたので、お薦め地域をアドバイスしましたが・・・(苦笑)

会話の中で、

「治安が良い地域はファミリータイプばかりで、単身向けの良い物件は本当に少ない」

「良い物件は家賃が高いけど、安心はお金に換えられない」

という本音は、大家として大変参考になりますね

予想通り、属性が良いOLさんに、「木造アパート」はそもそも「検索対象外」のようですが、

上記を満たしている物件なら、築年数は大して気にしないみたいなので、現在セキュリティに拘った新築マンションを建築中の大家としては、将来の大幅な賃料下落の不安を軽減する事が出来た、嬉しい事実です

私が新築中の地域では、地元の建設会社さんが「利回り重視の低層1Kマンション」を建て続けていますが、

当面この状況が続いて、ライバルが現れないと嬉しいですね

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2012年10月23日

昨夜は、10年程前に同じ職場だったメンバーと4人で、市内に有る行き付けのもつ鍋屋さんで飲み会でしたが・・・

お店に向かう前に「女性専用シェアハウス」を訪問して、少しだけ作業を実施

その作業とは、

前日に購入した共用パソコンへのウイルスソフトインストール

シェアハウス入居者へのチラシ配布

の2点

さて、このチラシですが、「共用部の使用について」という事で、

「使った食器は各自で洗って所定の位置に戻す。」

「テーブルを使ったら布巾で拭く。」

「浴室を使ったら排水溝の髪の毛を除去する。」

等の、基本的なルールを改めて書面で周知を実施・・・

この「シェアハウス」には、以前は良い意味での「嫌われ役」になり、若い入居者に注意して下さっていた30代の方が複数居たのですが、最近は若い方が中心になってきた事から、大家が敢えて「嫌われ役」になるしかないとの発想で配布を決意しました

多分、「煩いな〜」と思う方も居るでしょうが、「賃貸経営者」としては敢えて「スーパーヒール大家」を目指すのが、私の流儀です


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2012年09月20日

私は以前、利回り22%で購入した中古アパート(風呂・トイレ別のロフト付き1K×6戸)を短期間で手放してしまいましたが、

その最大の理由は「経費率の高さ」でした・・・

因みに、空室期間の内装費用等は、安い業者を探して相見積を取れば、多少は下げる事が出来ますが、一番悩ましかったのは、「入居者からのクレーム」

この物件の場合も、「ドアの締りが悪い」、「換気扇の音が煩い」等、様々な改善要請が有りましたが、家賃を頂いてる以上は「貴方の部屋は家賃安いんだから、その位我慢して」なんて訳にもいかず

って言うか、もしかしたら前オーナーが放置していたクレームが、オーナーが変わった事によって一気に噴出したのかもしれませんね(苦笑)

基本的に、緊急性が有る内容は速やかに対応していましたが、

特にドアノブが壊れた際に、互換性の有る汎用品が無くて、家賃の1ヶ月分以上の費用が掛かった時は、「残り5部屋のドアノブも近い将来壊れるかも」と考えたら、ぞっとしました

さて、この「経費率の高さ」の最大の原因ですは、

「(分母となる)家賃が安い為」

この物件の場合、購入当初は3万円強の家賃帯だったのが、需給悪化に伴い一気に2万5千円迄下がりましたが、5万円の家賃の物件と、2万5千円の家賃の物件とでは、面積が同じ場合、そんなに掛かる費用は変わらないので、「経費率」という面で考えると、家賃が安い物件は厳しいです

実際には家賃が安い物件を、高齢者や留学生等、クレームが少ない(握り潰し易い)入居者をターゲットに貸している投資家も居ますし、その手法を否定はしませんが、

個人的には、5万円以上家賃が取れる物件を保有する方が、ストレスが溜まらずベターです

新築の場合は、間取りや立地次第ですが、家賃もそれなりに高く取れますし、そもそも修繕が必要なトラブルも、当初は少ないので、規模を拡大してもそんなにストレスにならないのは嬉しいですね


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2012年09月14日

私は現在戸数41戸の「新築賃貸マンション」を手掛けており、最近は「新築の話」をメインにブログを書いてますが、

別に、「中古物件」、「築古物件」、「戸建賃貸」、「木造アパート」、「シェアハウス」のどれも否定する気はありません

恰好良く言えば、

「経営者として「利益を上げる」のが目的」

ぶっちゃければ、

「儲かるなら何でもいい」
※ コンプライアンス上問題なければ

って気持ちです

現在は、研究テーマの「40岼幣紊凌恵RCは本当に投下資金が早期回収できるか?」を確かめる為に、自ら実践中ですが、将来「自己資金」や「時間」が潤沢になれば、下の本の手法や、ライフワークと考えている「正しい地上げ」、「シェアハウス2棟目」なんかも試してみたいな〜と憧れてますね







とはいえ、既に40台も後半に差し掛かり、サラリーマン卒業のタイミングを図っている状況では、「スピード重視」&「効率重視」で行くしかないので、残念ながら、趣味の世界は後のお楽しみでやむなしですね


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2012年07月31日

本日は、久し振りの東京出張ですが

月末で多忙につき、残念ながら日帰りで、娘の会社に寄る暇も有りません

東京に行ったらお会いしたい投資家さんも何人かいらっしゃいますが、残念ながら次の機会にしたいと思います

さて、先日の熊本遠征では、いくつか心にグサッときた言葉が有りましたので、本日は備忘録も兼ねて記します

先ずは、必殺大家人様の、

「私のドミナント戦略は、熊本では通用しない」

との発言

当然、謙虚な性格故のお言葉で、実際に必殺さんが熊本に引っ越したら、「あの方」と違って地元大家さんの大きな脅威になるのでしょうが、

「安価で良質な公営住宅が供給されている地域では、ボロ物件投資は成立しない」

との分析は流石ですね

地域によって戦略が異なるのは当然の事で、利回り等の「目に見える数値」だけで判断すると危険なのですが、この事について書かれている書籍が少ないのは、何故なんでしょうか(苦笑)

狼さんの言葉でグサッときたのは、何気に呟いた

「シェアハウスなんて儲からね〜事やって・・・」

との発言

因みに、初めて会ったばかりの私が「女性専用シェアハウス」の自主管理をやってるなんて知らない状況ですが

「プロの本音」として、心に留め置きます


【余談】
最近、不動産系のブロガーさんは物凄い勢いで増え続けてますが、

ハンドルネームに「ひろ」を使っている人も、数え切れない位いるとの事

実は近いうちに、金持ちリーマン様が「ひろ会結成」の段取りをして下さるそうですが、実現したら面白そうですね

fchiro at 18:33コメント(1)トラックバック(0) 

2011年07月29日

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遂に購入断念・・・

といっても、大分ファミリー物件の話では有りませんが


実は6月に内見した後、口頭で金額を打診し、了承を貰っていた福岡市内の物件が有ったのですが、昨日、仲介業者さんにお断りの電話を発信しました

因みに、その物件とは、7月5日の記事に書いたキャピタルゲイン狙いの物件の方・・・

金額が合意しているにも関わらず、今迄進捗が無かったのは、戦略上「事前の分筆」をお願いしていたのですが、隣接地の土地所有者様(相続人4名の共有)の中で、境界の確定に協力頂けない方が居た為ですが、

正直、今回は買えなくてほっとした面も有ります

その理由とは、今月の初めに大分で受けた「現役銀行融資担当者セミナー」で、購入物件の転売に関するリスクを痛感した事

自己資金が少ない投資家には、「キャピタルゲイン狙いの転売」は非常に魅力的ですが、銀行は「転売益狙い」が少しでも疑わしい場合、基本的にはどんなに素晴らしい物件でも、融資しないそうなのです

という事で、キャピタルゲイン狙いの「不動産投資家」から、長期保有の「不動産経営者」への転身を決意した為、今回は結果オーライといった感じですね(笑)


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2011年07月08日

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昨日、献本頂いた「リスク分散型不動産投資術」を完読しましたが、

改めて実感したのは、「株式投資で利益を上げる事は不労所得でない」という事でした

因みに私も昔は、株式投資で不動産投資の種銭造りを目指し、実際に利益が7桁の後半だった年も有りましたが、「連日深夜まで続く掲示板チェック」、「アラートメール更新」、「時事ニュースに関する判断」等で、心身ともに、結構大きな負担だった記憶が有ります

その点、賃貸不動産の経営は、もう少し時間の流れがゆっくりですし、「入退去に関するスケジュール管理」、「空室対策」という大事な仕事は有るものの、楽しんでやれる部分も多く、サラリーマンの副業として考えると、「株式投資」より遥かに影響が少ないという印象ですね

今回の著者のJACKさんは、「株式投資」で2億円稼いだそうですが、若い時に「株式投資」で軍資金を稼ぎ、「不動産投資」にチェンジするのは、投資家の理想でしょう

まあ、私の場合は更に「単身向け」→「ファミリータイプ」で、更に「不労所得」に近づけたいと考えてますが(笑)


それでは、株で2億の資産を築いた、JACKさんの不動産投資本第1弾!

『不動産素人の株式投資家が挑戦した・リスク分散型不動産投資術』の出版記念キャンペーンの紹介です。

出版元は、おなじみ「ごま書房新社」さんです。

↓キャンペーンページ↓

http://gomashobo.com/bookcam/jack/

●キャンペーン期間

7月8日(金)22:00〜7月15日(金)22;00まで

※ただし、特典3は先着10名に達し次第終了。

★特典1、不動産投資家まりお氏VS JACK 対談音声(30分)→全員プレゼント(無料)

★特典2、7年間負けなしの投資家マネー・ヘッタ・チャン氏VS JACK 対談音声(30分)→全員プレゼント(無料)

★特典3、JSCK『出版記念講演 超速資産構築塾』無料招待権→先着10名(有料)

講師:JACK、スペシャルゲスト:資産構築の権威 内藤忍氏

●応募条件

★本書をご購入・ご予約された方全員だそうですので、購入はお早めに



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2011年06月20日

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本日は、仕事帰りに博多駅近くのカフェで、県外から来られた元入居者の親御さんと面談し、過去に発生したトラブル解決のご協力をお願いしてきました

因みに、今回の契約は「保証人不要」で締結しており、親御さんの連絡先も「緊急連絡先」として聞いていただけなので、「子供の事は関係ない」と言われたらそれまでだったのですが、何とかご協力頂ける事になり、一安心

改めて、サラリーマンとして培った「交渉力」に感謝ですね

どんな話をしたかは、流石にブログでは書けませんが、基本は「先ずは相手の話を聞く」、「事実をポイントを絞って伝える」、「要求及びその理由を簡潔に話す」って感じでしょうか

ただ、今回一つだけ焦ったのは、親御さんから、「知り合いの弁護士が居るので、その方に間に入って貰っても良いですか」と要請された事

好意に甘えてるだけで法的根拠は全くない為、「それは勘弁してください」とお願いしました(苦笑)

弁護士費用って結構高いので、善良な第三者に使うのは勿体ないですよね


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2011年06月10日

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現在満室の「女性専用シェアハウス」ですが、最近、今後の運営方針について非常に悩んでいます

その悩みとは、「韓国人の入居希望者を何名まで受け入れるか」という事

因みに、開設当初は「外国人は3〜4名まで入居可とし、国籍は1国に2名迄」と考えていました

まあ、当時は全然ノウハウも無く手探りでスタートした為、福岡における外国人のニーズも解らなかったのですが・・・、

その後、1年間は日本人のみの入居が続き、昨年秋に初めて香港の方が入居された以降も殆ど動きは無かったのが、震災以降、となりの大家さんで作成したHP経由で、韓国からワーキングホリデーで福岡に来られた方の問い合わせが殺到しています

現状、2名の方が既に申し込み済みですが、余り同じ国の方が集まり過ぎると、果たしてどのような影響が有るのか、悩ましところですね

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2011年03月02日

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一昨日の夜、お友達の投資家さんから、検討中の「新築一棟物件」の図面をメールで送って頂いたのですが

いろいろ考えるのが、余りにも楽しくて、結局、ブログ更新も放置し、深夜まで妄想してしまいました

「新築」って楽しすぎてヤバイですね(苦笑)

さて、そんな図面を眺めながら、少しだけ気になったのは、日当たりに関する考え方でした

まあ、地価が高い地域なので、収益性を考えたら、「容積率を使いきるプラン」という設計士の発想は当然ですが、個人的には、「ファミリータイプの場合は、南向き、東向き」という拘りは捨てきれないんですよね

まあ、最近は共稼ぎで昼間は誰も家に居ない家庭も多いですし、「南向きが好きなのは日本人だけで、大切な家具が日焼けする南向きは、欧米では人気が無い」なんて話も聞いた事は有りますが、

実際の賃貸二ーズは気になるところですね


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2011年02月08日

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私は昨年、アパート2棟と区分所有2室を売却しましたが、その中には、私が保有する中で、最も高利回りの物件も含まれていました

因みに、その表面利回りは、「アパート」が22%、「区分所有」は378%

まあ、「区分所有」の方は、正直「もう暫く保有してても良かったかな~」と思ってましたし、買主の方にも、「良い買い物をして貰った」と考えてますが、利回り20%以上で売却した「アパート」の方は、全く後悔は有りません

逆に、売却時に指値が入った事で、「凄い苦労すると思うけど、指値で買ったんだから仕方無いよね」なんて、罪悪感が薄らいだ位ですね(苦笑)

この辺の感覚は、実際に物件を持ってみないと解らないと思いますが・・・、

そんな訳で、私は地元の物件について、投資初心者の方から相談を受けた場合は、「利回り」だけでなく、「苦労しない物件なのか?」、「精神的に負担にならない物件なのか」という点も考慮しながら、アドバイスしています・・・

今日のブログは、凄く解り辛い内容だったと思いますが、最近、リアルで気になる出来事が有ったので、備忘録として書き込んだ次第です

本当は、景気の良い新築の話とか、報告出来たら嬉しいんですけどね

【お知らせ】
先月から私が新しく始めた投資ですが、先日のセミナーの結果、複数の大家さん仲間が開始しました。

実は、本日も担当者さんとお会いしてきたのですが、新しく、10万円以下で始める事が出来て、年に18~24%程度が期待できる投資の提案が有りました

他にも、「FXの裏の話」等、興味深い話も多かったので、興味有る方はお会いした時に聞いて下さいね。


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2011年01月16日

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昨日のブログに書いた、私が今年から始めた「新しい投資」ですが、実は、一時間弱の「ネイル教室の先生」との立ち会いの中で、開始を即決していました

私は「ブログタイトル」の通り「大胆な小心者」ですが、今回の場合は、「大胆モード全開」って感じですね

因みに、今回の即決の理由は、「期待利回りの高さ」と「儲けの仕組みが、WIN-WIN」、「資産の流動性と複利の魅力」の3点でした

私はそんなに気が長いタイプでは無いので、「ワンルームマンションの営業電話」なんかは即座に切っちゃいますし、以前社会問題になった「丸美」の「リゾート会員権」の勧誘の際は、直後に「物件管理」まで外したお蔭で、大損失を食らわずに済みました

正直、レバレッジを使わない「不動産投資」なら、期間5年で年利15%程度は、叩き出す自信は有りますので、「リゾート会員権」の「元本保証、利回り10%」に引っ掛からず、助かったって次第です

って事で、今回の期待利回りですが、ちょっと恥ずかしいので、次回のメルマガにこっそり書いときますね(苦笑)

実は昨年の「遠方アパート」の融資失敗で、「高利回り地方物件」の融資付の難しさを実感しましたが、今年後半は、何とか体制を立て直して、リベンジ出来たら嬉しいんですけどね


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2011年01月07日

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先日、「今年の投資目標」なんて考えてる際に、ふと考えたら、私は昨年「物件売却」ばかりで、購入はだった事に気が付きました

まあ、「不動産投資家」としては、物件を購入していなかった事を忘れる位、充実した1年間でしたが、これは、「自主管理」をしている「シェアハウス」のお蔭だと思います・・・

因みに、私は工業高校で「建築」を専攻したにも関わらず、結構「不器用」な為、カリスマ大家さん達みたいに「自分でリフォーム」とかは出来ず、基本的にはプロに任せる主義

インテリアのセンスも特に無い為、最近は、単身向け物件の退去の際は、「周辺相場のリサーチ」や「募集条件の検討」が主な仕事になっていましたが、福岡では「供給過剰」による「賃料下落」、「広告料高騰」から、大家さん同士の足の引っ張り合い状態の為、正直、最近は苦痛を感じるようになっていました

昨年、結局購入は出来ませんでしたが、「遠方のファミリー物件」の購入を検討したのも、「高利回り」だけでなく、「精神的負担軽減」の方が、正直大きかったと思います

そうでないと、「利回り20%オーバー」なんて物件を手放したりはしませんからね(苦笑)

って事で、現在私が「気楽だな~」と感じてるのは、「ファミリー物件」と「シェアハウス」の二つ

「ファミリー物件」は、1棟だけ「3LDKメゾネットアパート」を保有していますが、本当、入居期間が長いので、気楽に維持できます

「シェアハウス」は、肉体的には大変ですが、「広告料の呪縛」から逃れる事が出来ますし、人とお会いするのは嫌いじゃないので、私には向いてるみたいですね

何より魅力なのは、「土地から購入の新築で利回り12%」が狙える事ですが

って事で、今年こそは1棟買いたいと考えてますが・・・

新築の場合、一番気楽なのは、「2月末完成」なので、夏までは大人しくするのが正解なんですかね(笑)

取り敢えずは、本命の「戸建て賃貸」について、グエン様のプロジェクトで、勉強してきたいと思います


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2010年10月28日

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昨日夜、「シェアハウス」の内見を終え、帰宅してパソコンを開くと、

「来月からシェアで住めるところを探してます」

とのメールが届いてました

因みに、このメール・・・・、「名字」しか書いて無く、素っ気ない文章だった事から、念の為、

「女性専用だけど大丈夫ですか

と返信したところ、ちゃんと女性でしたが、もう一つ問題が

それは、「19歳」という年齢

まあ、「親も同意してます」との話だったし、契約的には「一括前払い」等でリスクは管理出来ますが

もし入居したら、絶対、酒飲んじゃうんでしょうね(苦笑)

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2010年10月27日

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私は先月、手持ち物件のうち、最も利回りが低かった物件を売却しましたが

実は、最も利回りが高い物件についても、最近、大いなるリスクを感じています・・・

その理由は、家賃の低さ

最近の福岡は、家賃下落が激しく、二万円台どころか、一万円台の物件なんかも出現

そういった物件も、売値さえ下げれば「高利回り物件」という事で取り引きされるのでしょうが、

悩ましいのは、「家賃が高い物件も低い物件も、維持費や修繕費は余り変わらない」という事

特に、家賃帯が低過ぎる築古物件の場合、ちょっとした修理が発生しただけで、家賃の1年分位簡単に飛んでしまい、心が折れそうになってしまいます

そういった面から考えると、入退去の際に個室の清掃やクロス補修だけで済み、水周りの数も少ない「シェアハウス」は、「家賃下落時代」に、結構「耐性」が有ると思いますが、皆様は如何感じますでしょうか

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2010年10月09日

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本日は、4ヶ月振りに「CFG会」に参加して来ました

因みに、前日「徹夜麻雀」の際に飲み過ぎた事から、「禁酒日」と決めて、会場の「博多市民センター」へは愛車のロードレーサーで訪問

ゲームの方は、久々の参加だった為、「202」ではなく、「101」を選択しましたが、代表の浅田さんが、「バンカー&プレーヤー」で参加というサプライズ付きで、いくつか「新たな気付き」も有り、改めて「参加して良かったな〜」って実感

その後は、「ノンアルコールビール&ウーロン茶」で、懇親会に参加しましたが、

会社では絶対出来ない「お金の話」を、本音でじっくり語れる「懇親会」は、毎回楽しく、今回もアルコール抜きでも楽しく過ごす事が出来ました

さて、そんな会話の中で、少しだけ気になったのが、「初めての不動産投資」を検討している方の「手持ちの資金で、取り敢えず買える物件を買う」という発想

個人的には、若い方なら、先ずは「小さな中古の区分」でも買ってみて、「お金の動き」や「運営していく上での経費」なんかを、「確定申告」を含めた運営により体で覚えるのは、大変良い事だと思います

そういう私も、実践の中で痛い目に合わないと、覚えられないタイプですし(苦笑)

ただ、「安い物件には理由が有る」というのも真実で、実際に運営していく中で経験値を上げていった多くの投資家が、「初期に購入した物件は、今なら絶対に買わない」と口にしています

って事で、後で後悔しない為にも、最初の物件は「将来のリスクが小さい物件」がお薦めですが、築古物件の場合、購入価格自体は安くても、修繕費用なんかで結構大きな費用が掛る可能性が有るので、特に家賃が低い物件の場合は、契約前にベテラン投資家のアドバイスを求めましょうね

福岡の方なら、私に気軽に相談して頂いて構いませんが・・・、

「近くに知り合いの大家さんなんて居ない」って方は、大家予備軍の方も無料で登録可能な、となりの大家さんに先ずは登録し、「プロフィールを見ながら、優しそうな方を探す」って方法もお薦めです

【玉砕しました。】
先日から検討していた、『地方ファミリーマンション』ですが、残念ながら価格が折り合わず、玉砕となりました

非常に誠実な業者さんとお付き合い出来なかったのは残念ですが、思いの外に銀行の評価が低く、担当者も乗り気で無かったので、ほっとした気持ちも正直ありますが(苦笑)

まあ、「縁が無かった」と思って、次に行ってみましょう

【おまけ・・・、こんな漫画も有るんですね】



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fchiro at 23:57コメント(2)トラックバック(0) 

2010年09月29日

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今朝の西日本新聞朝刊に、気になる記事が載ってました

その内容とは、

「今年の春は、物件不足でパニック状態だった九大学研都市周辺のアパート・マンションが、今年は1,000戸以上供給されて、一転供給過剰状態になっている」

というもの

春に私が「物件不足」の記事を読んだ際は、「これは、アパート建売業者や、地主営業の建設会社が喜ぶだけで、3〜4年で供給過剰に陥るかも」と予測しましたが、実際は一年持たなかったんですね(苦笑)

まあ、あの地域は、「現在区画整理中で、莫大な土地が供給されてる」って事も有りますが、アパ・マン業者さん、恐るべしです


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2010年09月17日

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私はこれまで、「福岡市内にしか物件を持たない」という、超内弁慶な大家でしたが・・・、

今年になって、市内でも比較的自宅から遠い場所に有った「区分1室」と「アパート1棟」を売却し、最近は少し遠くても利回りの良い物件を中心に検討を続けています

まあ、「区分を売却をしたお金」+「手持ち資金」で、自宅のローンを一括返済しちゃった為、そこまで潤沢な自己資金は有りませんが・・・

体力的には、今年初めに比べて大幅に向上していると思うので、何とか良い物件を購入出来たら嬉しいですね

さて、今回の「投資地域拡大作戦」ですが、実は山田里志先生の教えも、理由の一つです

現在、購入した12枚組のCDを、妻が毎日聞いて意識改革中ですが、

最後に印鑑を押す妻が納得しないと、我が家では物件は買えませんし、一応、大家歴17年の経験から、「利回りは裏切らない」というのは、真実だと思います


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