アパートの管理

2016年11月10日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
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今週月・火曜日は一泊二日の日程で大分に出張してきました

因みにメインの目的は、別府市に保有するファミリータイプアパートで先月末で退去となったお部屋の状況確認

今回退去となったお部屋は2DKの間取りですが、10年間入居下さった方が退去された為、お部屋の傷みが激しく、また、和室二間と間取りも時代に合わなかった為、現地を見て対策を検討しましたが、

結果的には、和室2部屋の内1部屋を洋室に改装する他、洗面化粧台やキッチンを交換する等、結構大規模なリフォームを行う事になりました

一応、法人の決算が今月末迄なので、思い切って経費を投入し、早期の満室復活を図れたら嬉しいですね

その他にも、今回の出張ではたまたま別府を訪問中だった関東の投資家さんとランチに行ったり、朝カフェの会に参加して以前キャッシュフローゲーム会に参加されていた方とゆっくりお話する等、大変有意義な出張となりました

Facebookにはそれ以外の写真も載せて、大家仲間からはリア充扱いされてしまいましたが、楽しい事だけ出来る今の生活は、ストレスが溜まらなくて快適ですね〜

【余談】
前回のブログに「保有物件の高値売却戦略」について書いたところ、複数の大家仲間の方からご相談の連絡を頂きました

築浅の物件を個人で保有してる場合、長期譲渡になる迄待って低い税率で売却するのはセオリーですが、

個人的には、「希望金額に到達しない場合は売らずに保有継続」を前提に、試しに高値で市場に出してみて、反応を確認するのも一つの手かな〜とは思いますね

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2012年06月13日

先週末に見学した「新築RC」は、ワンフロア3戸でそれぞれ間取りは異なりましたが、専有面積は同一な為、賃料も基本的には同一・・・

とは言っても、当然の事ですが「間取り」によって人気は異なったそうで、申し込みが集中したお部屋も有ったのだとか

因みに、そのお部屋は「廊下が長く居室・リビングが正方形に近いタイプ」との事

廊下が長くなると、当然の事ですが居室は狭くなるので、縦長で廊下が殆ど無い部屋に比べると、「LDK13.3畳→10.7畳」、「居室5.9畳→4.5畳」と狭くなっています

この数字だけ見ると、サイトでの表示ではマイナス要素となりそうですが、実際に内見すると、正方形に近い部屋の方が数字以上に広々とした印象を受けるので、成約率が高くなるんでしょうね

それと、賃貸とは思えない広めの「洗面化粧台」と、「1418のユニットバス」の効果も大きかったと思います

【洗面化粧台】
洗面化粧台

洗面脱衣室


【1418ユニットバス】
1418のユニットバス


実は私の新築RCでも、「正方形」に拘ったお部屋が1タイプ有り、40屬旅さにも関わらず、検索サイトでは「1K+S」としか表示されない為、正直不安でした

ただ、他のタイプと同時に内見して頂ければ「現地での成約率」で勝負できると決断しましたが、今回の物件でその発想に裏付けが取れたのは、大きな収穫ですね

新築プロジェクトの詳細が気になる方は、ぽちっとして下さいね。
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2011年11月02日

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昨日、「大分ファミリータイプアパート」の管理会社さんから、宅配便が届きました

因みに、その中に入っていたのは、「賃貸契約書(原本)14通」

私が今までお付き合いした福岡の管理会社では、3社とも「賃貸契約書」の原本は管理会社さんに預かって貰い、私はコピーだけ送って貰ってましたが、大分では、「原本は大家保管」というルールらしいのです

という事で、早速中身をチェックしましたが、今回の物件を購入した最大の目的が有る程度達成されてて嬉しくなりました

その目的とは、「入居期間が長い事」

当初契約日が、平成13年、平成14年なんて方が何名も居るのを見ると、「安定経営に近づけたかな〜」なんて一安心ですね(笑)

少なくとも、福岡の「アパート1号(1K+ロフト)」のように、1年間に8室中7室が入れ替わるなんて事は無いと思いますし

今回は、オーナーチェンジのご挨拶として、全室に「録画機能付きテレビドアホンの設置」と「〇〇〇の半年間大家負担」というサービスを実施しましたが、今後も、既存入居者さんに少しでも長く住んで頂けるよう、全勢力を注ぎたいと思います

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2011年05月28日

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私は、3月末に「メゾネットファミリーアパート」の屋根に「太陽光発電装置」を設置し、先日、国からの補助金を受け取っていましたが、

昨日、初の「電気代」が地場の電力会社から振り込まれていました

因みに、その金額は「82,080円」也

明細を見ていないので、期間は不明ですが、期待利回りから逆算した目標は、年間50万円程度なので、なかなかの滑り出しだと思います

正直、他の物件が構造や日当たりの関係で設置できなかったのは残念でなりませんが、今後は物件取得を検討する際に、「太陽光発電が設置できる物件か?」というのも、重要なポイントになりそうですね

【余談】
年末年始の休みに、暇つぶしがてら始めたヤフー知恵袋の回答ですが、やっとグレードが「2−1」まで到達しました

今後も、投資家力を磨くために様々な質問にチャレンジし、年内にはグレードを3まで上げられたら嬉しいですね

また、メルマガは相変わらずたまにしか送ってない状況ですが、「お薦め書籍」のブログはぼちぼち更新してるので、良かったらたまに覗いて下さいな。

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2010年03月26日

最近自分のブログを探すのが大変です
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実は最近、資産の組み替えを検討しています

といっても、銀行融資を受けて購入している一棟物件は、固定金利期間中の売却はペナルティが痛いしので、区分所有物件の話となりますが

その理由は、最近の賃料の急速な下落

現金での売買がメインの「区分所有物件」では、「収益還元法」で値付けされる事が多い為、現状で高めの賃料で入居者が付いてる部屋は、入れ替わり後に家賃が大幅に下がった場合、資産価値が暴落する恐れが有るという発想ですね

って事で、管理もお願いしている不動産会社に、査定をお願いしてみましたが、

結果は大変厳しいものに・・・

担当者さんによると、「そもそも、収益物件では、現在家賃に置きなおして査定する」という話ですし、その期待利回りも、相当高い数値

正直、「こんな金額なら私が買いたい」という金額でした

ただ、「二棟目のシェアハウス」という目標も有りますので、なんとか手元のキャッシュを少しでも厚く出来たら嬉しいんですけどね


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2010年01月13日

気付いたら、地下深くに埋没していました
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現在、私の手持ち物件では、昨年末に新築した「シェアハウス」以外、満室状態

って事で、最近は、管理会社からの電話の99%は「悪い知らせ」の為、着信が有る度にドキドキしていますが・・・

今年に入ってから、最初の電話は、「新年の挨拶」の後に、予想通りの「退去通告」

そして、本日地下鉄に乗って帰宅中の着信は、「電気温水器の故障連絡」でした

まあ、どちらも余り嬉しくは無いお知らせですが、一昨年の「アパート1号怒涛の連続退去」以降、精神的には結構タフになりましたので、「この時期の退去で良かった」、「退去の連絡じゃなくて良かった」と考えて、気力で繁忙期に備えたいと思います

因みに、本日昼休み、昨日名刺を頂いた銀行の新担当者さんに電話してみましたが・・・

「前任の〇〇さんと違い、全くの新人でご迷惑をお掛けするかもしれませんが、宜しくお願いします」

との事

まあ、融資は相性も有るので、法人の決算書が上がってきたら、挨拶を兼ねて、余り期待せずに訪問してきたいと思いますが(苦笑)

【お知らせ】
月末位の平日に、南区方面でのコア飲みを企画しています

少人数でこじんまりとは考えてますが、興味が有る方はメッセージ下さいね

後、奥さんの期限次第で、日程も決まってませんが、近々東京遠征狙ってるので、その際は遊んで下さいね

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2009年11月28日

最近、ランキングは余り気にしてませんが、クリックして頂くと、やっぱ嬉しいです→人気blogランキングへ

本日は、午前中から「新築シェアハウス」に入って、清掃や組み立て式家具の組み立てなんかを行っていましたが、

昼一番に、九州の大家さん仲間、河井けいさんおとごんさんご夫妻、マロンさんの4名が来訪・・・

素敵なお花とお酒の新築祝いを頂いちゃいました

【胡蝶蘭】
胡蝶蘭のプレゼント


本日お越し下さった皆様、素敵なプレゼントを有難うございました。

その後、全員で徒歩3分の場所に有る「柳橋連合市場」に流れ、海鮮丼でランチを取りながら不動産談義

因みに、おとごんさんご夫妻は、うちの妻と同じ某離島の出身だそうで、特に奥さまの方は、うちの妻の実家から、ひと山超えただけの集落だそうですが、そんな離島に購入した不動産の話は、とても興味深かったですね

さて、話は変わり、明後日から遂に福岡のちょい悪大家NORIさんが手掛けた「となりの大家さん」が、オープンします

って事で、NORIさんから頂いた「サイトの概要」を転載させて頂きます。


○となりの大家さん(http://t-oya.net/)について
 となりの大家さんは大家さんのためのコミュニティサイトです。
 今後、厳しくなるであろう賃貸経営を大家さん同士が力を合わせて
 乗り切ろうというのがサイトの趣旨です。
 お住まいの場所だけでなく、物件がご近所の大家さんを探せたり
 色々とコミュニケーションを取るためのコンテンツもありますので
 是非ともご活用いただけると幸いです。

○キャンペーンコードについて
 ・キャンペーンコードを入力することで2010年3月末まで無料の特別プレミアム会   員となり、有料のプレミアム会員と同等の機能をご利用になれます。
  期間中はオプションも全て無料となります。
 ・特別プレミアム会員の終了期限前に案内メールが届きますので、そこで
  有料での更新をされるか、無料の通常会員になるかを選択できます。
  ※自動で有料会員になるようなことはありませんのでご安心ください。
 ・「となりの大家さん」のページ左上の【会員登録】ボタンより
  登録画面にお進みいただき、そこの「キャンペーンコード」に
  "senko-hiro"とご入力ください。

○機能の簡単な説明
 ・投稿(リフォーム/工夫、体験談、フリートーク、質問/相談、イベント、
  タダで譲ります)
  大家さんが情報を交換し合ったり悩みを相談したりするためのメインコンテンツ  の一つです。
  文字の装飾、画像掲載、絵文字の利用もできます。
 ・メッセージ
  mixiと同じでお互いにメルアドを知らなくても、「となりの大家さん」上で
  メッセージのやりとりを行うことができます。
 ・所有物件の管理
  自分の所有物件の情報を登録し、入居状況や家賃の管理を行えます。
 ・便利ツール
  賃貸経営で使える便利な機能を用意していきます。
 ・物件ホームページ作成
  自分の物件のホームページが作成できる有料コンテンツです。
  事前に建物概観、部屋内観、各設備、間取り、周辺情報の画像をご準備いただく  と充実したサイトを作成することができます。

さて、このサイト、一言でいえば、「大家版mixi」って感じなのですが、自身も大家さんである管理人の拘りが随所に散りばめられた素敵な頁に仕上がってるので、良かったら、登録して下さいね。

実は、本日はブログ向けにとっておきのネタが有ったのですが、「NORIさんへの開設祝い」って事で、そのネタは、「となりの大家さん」に投稿していますので、悪しからずです。


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2009年07月25日

最近、急降下しています
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本日は、先週発覚した「アパート1号」の空室の作業に入りましたが、

駐車場に車を停める際、以前から気になっていた「区画ラインの薄さ」が、築8年を迎えて結構ヤバイ事に気が付き、対策を取る事にしました

って事で、まずはホームセンターを訪問

お目当ては、以前発見した「区画ラインのシール」でしたが、1本当り5千円以上と高いのと、在庫が2本しか無かった為、断念

結局、総額2千円也で、ライン用のスプレー2本と養生用のガムテープを購入し、応急的な作業を行う事に

【スプレー前】
mini_DSC00559


【ガムテープで養生】
mini_DSC00558


【スプレー後】
mini_DSC00564


今回は応急処置って事で、水蘚もライン部分だけをデッキブラシで剥がして、ライン引きを行いましたが、落ち着いたら、床面も高圧洗浄を掛けて、ラインを綺麗に引き直さないと、第一印象がマイナスになりそうですね(苦笑)

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2009年05月16日

皆様の応援のお陰で、結構検討中です
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昨日夕方、同じ職場の若者達が、

「明日は(休日出勤で)何時頃出てくる?」

なんて会話をしていたので、

「俺も予定入ってるけど、急ぎじゃないから、キャンセルして出勤しようか?」

って提案したところ、

「今やってる仕事がどこまで終わってるか教えて貰えば、続きは僕達でやっときますから、先輩はゆっくり休んでください」

と拒否られちゃいました

家庭持ちって事で気を使われたのか、新人で戦力にならないと判断されたのか、真相は不明ですが、年寄り扱いされてるみたいで、ちょっと寂しいですね(苦笑)

って事で、本日は予定していた用事・・・、「アパート1号管理会社」新担当者との、初めての面談に行ってきました

因みに、前担当者は先月急遽退職したのですが、

立つ鳥跡を濁さず

本日お会いした、新担当者に状況を聞くと、「引き継ぎは全くされてなく、携帯に電話しても出てくれない状態」との事

幸い現状では駐車場以外の空室は無いので、

・入居申し込みが入った場合は、審査前に申込書を

・退去時は、前回の募集条件でそのまま募集せず、必ず周辺の賃貸業者に相場を確認して事前に打ち合わせを行う事

・募集時に、HP搭載確認を徹底する事

等を要請し、20分程で面談は終了

取り敢えずは、初回の募集時にお手並み拝見ですが、本音を言うと、暫く退去は無い方が嬉しいんですけどね

さて、話は変わって、いよいよ10日後に迫った「賃貸住宅フェアin福岡」の初日夜に開催する懇親会ですが、

以前、キャンセル待ちで連絡していた方全員に、本日「条件付案内メール」を発信しました

変則的な開催にはなりますが、結果は70名近い方が参加となり、今から当日を楽しみにしています

なお、連絡を頂いた方全員にご案内を発信してる積もりですが、もし「申し込んだけど、うちにはメールが来てない」って方が居ましたら、お手数ですが、ご連絡をお願いします。
(※ケイスケ〜さんに申し込みをされた方は除きます)

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2009年03月29日

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昨日書いた釜山滞在中の着信ですが、

一番焦ったのは、管理会社からの

「本日入居した方から、クレームの連絡が有りましたので、至急折り返し下さい」

という留守電でした

確かに今回の部屋は、前入居者の入居期間が一年程度と短かった為、内装業者には依頼せず、自分で「清掃」や「CF貼り替え」、「ペンキ塗り」なんかを行いましたが、「仕上げが甘かったかな〜」と思って電話したところ・・・

管理会社「ガス給湯器が故障しており、年数的に交換が必要だが、うちの出入り業者に話したところ、繁忙期で4月初旬まで身動き取れないと言われた」

とのお話・・・

入居して即のトラブルで、対応が遅れると、イメージ悪化に繋がるため、私の馴染みの24時間対応可能な設備屋名及び担当者名を伝えて、対応をお願いしましたが、帰国後に確認したところ、

管理会社「昨日交換済みです」

との報告を聞いて一安心

なんとか、「入居早々、一週間も自宅のお風呂に入れない」という最悪の事態は避けられたみたいです

(続く)

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2009年03月25日

ブログランキング激落ち中です

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昨日のブログで「明日から2泊3日で海外」という話を書きましたが、実は、今夜は以前居た部署の上司の退職送別会

サラリーマンにとっては、「春は別れの季節」ですが、久し振りに懐かしいメンバーと飲めるのは楽しみですね

さて、本日は読者の方には余り面白くないかもしれませんが、備忘録として、現状を書き記したいと思います

まずは、天神南に新築予定のシェアハウスの状況ですが、古家については今週末で解体完了予定・・・

帰国後に完了を確認したら、速やかに残金100万円の支払いが待っています

建築確認申請の方は、今日までに間に合えば、夕方確認して申請をお願いしようと思ってましたが、「木造3階建て」に必須の「構造計算」が間に合わずタイムアウト

さすがに「完全お任せ」は怖いので、こちらも月曜日以降に実際の図面を確認して、ゴーサインを出す事になりそうです

次に繁忙期の入居者募集関係ですが、年明けに退去となった「アパート1号」の1室と、先月退去した「自宅ビル」の2室は、既に入居者が決定し、今週末入居予定

ただ、今月末に「アパート1号」に1室、また来月7日にも「アパート3号」に1室、退去予告が入ってるので、この部屋については、繁忙期も過ぎた為、何等かの工夫をしながら早期入居に繋げたいですね

それにしても嬉しいのは、2年連続で繁忙期に異動が無かった「3LDKメゾネット」

この時期は特に、「ファミリータイプの安定性」を実感させられますし、記帳の時も楽なんですよね(笑)

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2009年03月11日

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本日帰宅すると、アパート1号の管理会社から「3月分の送金明細」が届いていましたが、

その中に嫌〜なお手紙を発見

それは、

「10★号室が、3月末で退去予定です」

とのメッセージでした・・・

因みに、このアパート1号は、「総戸数8戸の1Kロフト付き」ですが、昨年は繁忙期に6戸の退去が有り、その後、夏にももう1戸退去という怒涛の一年間でした・・・

流石に昨年の今頃は危機感を感じて、必死で客付けに奔走していましたが、「今年はその分楽だな〜」と感じていたら、今回は遂に昨年唯一残った部屋が退去になったとの事

まあ、一部屋だけ「テレビドアホン」を付けて無いのは気になってましたし、去年に比べたら全然余裕なので、良しとしましょう(苦笑)

ただ、正直3月末退去は辛いので、一週間でも早く出てくれないかな〜

【おまけ】
アパート1号


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2009年01月18日

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本日は、10時頃からアパート1号を訪問し、木曜日に退去した部屋の清掃を実施してきました

因みにひろは、退去時の原状回復は基本的に業者さんにお任せする主義でしたが、今回は16年の大家生活で、初めて「自分でやっちゃおう」と決意

その理由は、「僅か4ヶ月の入居期間なので、そんなに汚れてないだろうと思った事」と、「来るべきシェアハウスでの自主管理の勉強」の2点でしたが・・・、

現地を見ると、予想以上の汚れ具合に結構ショック

まあ、クロスは当然の事ながら大丈夫でしたが、部屋中に髪の毛や食べかすが散乱しており、水周りも「4ヶ月間全く掃除してないかも」って感じるレベルの汚さでした・・・

当初は、奥さんと2人なので、「午前中で終わるかな〜」なんて甘い考えで、

ひろが「居室&ロフトの床清掃&ワックス掛け」と「ユニットバスの清掃」、奥さんが「キッチン・トイレの清掃」と分担したものの、結局終わったのは4時半過ぎ・・・、約5時間の作業となりました

さて、本日の感想ですが、

今迄業者さんがやってくれた清掃の13,000円は激安

ルームシェアのアンケートで「嫌だった事」に書いてた、「浴室の髪の毛を片付けない人」ってのが、凄く理解できた。
(※シェアハウスで水周り付き個室のニーズは大きいかも)

奥さんが入る予定の「シェアハウスの週一清掃」、一人で午前中は厳しい印象

って感じで、今後は基本的に、以前の通り既存のアパートについては業者さんにお任せする事になると思いますが、今回、どの位退去時の清掃が大変かを身を持って実感出来たのは、貴重な体験でした

【おまけ】
本日、退去後の部屋を確認して、今迄大きな勘違いをしてた事が判明・・・

それは、「留学生の女の子」って部分ですが(苦笑)

送金明細書に書かれた名前の「漢字の雰囲気」から、勝手に女性と勘違いしてましたが、洗面所の隅に「髭剃り」を発見

名前って、難しいですね


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2009年01月17日

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先月中旬から、久しぶりに満喫してた「満室大家生活」ですが・・・、

東京でお会いした「空室のカリスマ」の「寂しい」って祈りが通じたのか、入居申し込みがキャンセルとなったたろうさんに続き、私も僅か1ヶ月で「満室大家」を卒業・・、「空室大家」に復帰しちゃいました

因みに、今回退去したのは、昨年9月に入居したばかりの韓国人留学生の女の子

急な退去が、急激なウォン安の影響なのかは定かじゃ有りませんが、取り敢えず4ヶ月しか入居してないので、清掃だけで募集行けると助かるんですけどね

って事で、本日は熊本で一泊で開催された「九州大家の会新年会」も泣く泣く断念しましたので、明日の午前中は、アパート1号を訪問して、労働力投入してきたいと思います

まあ、満室大家生活も楽しいですが、緊張感が無くなっちゃうので、空室対策頑張ってる方が張り合い有って良いです・・・なんてね(苦笑)

【おまけ】
本日は昼過ぎ頃、奥さん&娘と天神の近くを通りかかったので、ついでに以前から行きたかった、5月に20万円で購入した区分所有店舗を訪問してきました

この店舗には8月に和食のお店が開店していますが、店名で検索すると、既に2度もテレビで紹介されてるみたいですし、多くの方のブログに紹介されており、結構美味しいとの噂

因みにお勧めは、「1,400円の海鮮丼」だそうですが、本日は、夜も外食の予定だったので、若干節約して、私は「ごまさば丼定食」、妻と娘は「ごまあじ丼定食」を注文しました

【ごまさば丼】
ごま鯖丼


【お品書き】
有福お品書き


結果は、噂通り凄い美味しくて大満足

今度は、一人でこっそりと、「1,400円の海鮮丼」食べに行こうかな〜


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2009年01月16日

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家具・家電付きのみならず、食事まで付いちゃう賃貸形式に、共立メンテナンス様の「学生会館」が有ります

こちらは、東証一部上場企業の運営なので、当然ひろの小さなシェアハウスなんかと違い、RC造の大きな建物で、部屋数も多い物件ばかりですが、結構高い家賃でも、高い入居率を維持してるみたいです

その理由は、「門限が有る」、「管理人が居る」、「食事が付く」という事に安心感を抱いてる親御さんが、「多少の出費」よりも「子供の安全」を考えてるからだと思いますが

実際の子供さんのアンケートを見ると、「住んで良かった事」に、思ったほど「他の入居者との交流が楽しい」というのは多くなく、「食事が出る」が多い印象でした。

これは、ゲストハウス白書の「良かったと感じる事」とギャップを感じさせますが、

シェアハウス・ゲストハウスの場合、親からの強制じゃなくて、自分の意思で入居を決定してるので、そもそもの目的が違うんでしょうね

それにしても、学生の入居希望者さんの取り扱い、もう暫く検討が必要みたいです


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2008年08月13日

昨年夏、思わぬ指値が通ってしまい、利回り22%で購入してから早や1年

1階テラス部分がフルオープンで、防犯の欠片も無いという「最大の問題」を解決する為、遂に重い腰を上げて、テラス部分に囲いを設置する事にしたアパート5号ですが・・、

先週土曜日に工事完了のはずが、雨の為に延び延びになってしまい、先週は「途中経過の写真」のみ公開しましたが、本日、遂に「完成しました」との連絡が有りました

実は明日、先週土曜日から帰省中の家族を追い掛けて、奥さんの実家の対馬に向かう為、本日は愛車を船会社に預けに行ったりバタバタだったのですが、何とか写真だけ撮ってきたので、公開したいと思います

まずは、道路側より全景を
全景(左より)


全景(右より)


正面から見ても、室内は見えませんよね↓
正面道路より


屋内からはこんな感じ
室内より2


空室の102号室は、若干広めにスペースを確保し、室外機置き場を設けました。
室外機置き場1


ついでに、痛みが激しかった物干し金物も交換しました。
物干し金物交換


って感じの、2室分で15万円の工事

果たして入居者確保に繋がるのでしょうか

今週一杯は、管理会社が休みなので、来週早々にも担当者さんと打ち合わせを行い、戦略を練り直したいと思いますが

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本日から参戦しました↓





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2008年08月09日

7月28日のブログで、工事前の写真を公開し、「工事が完了したら、また写真を公開します」と宣言してた、「アパート5号の1階テラス囲い設置工事」ですが・・・、

昨日工事が実施されてるはずなのに、「完了しました」という連絡が無かった為、本日、現地を見にいったところ、雨の為に途中で工事を中断したのか、未完成でした

ただ、写真公開を楽しみに、ブログに訪問してくれた方も、少なからず居ると思いますので、本日は途中経過ですが、写真を公開する事にします

囲い工事中2
Powered by PICS

囲い工事中3
Powered by PICS

囲い工事中5
Powered by PICS

囲い工事中6
Powered by PICS



今回は、1階の2室分に工事を実施しましたが、現在空室なのは右側の部屋

実はこのアパート・・・、空室となっている右側の部屋の方が、若干間口が狭い為、一番下の写真で解るように、実は境界を若干左側に寄せて、室外機設置スペースを確保しています

まあ、その分、左の部屋はテラスの奥行きが長い為、快適さは変わらないと思うのですが

取り敢えずは、現地で打ち合わせした通りになっていたので、一安心ですね

さて、本日は丸美民事再生法申請の、代理人弁護士から文書が届いていましたが、この件については、明日のブログに書き込みしたいと思います。

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2008年08月01日

本日お話する「旧管理会社」との出会いは、遡ること6年前・・・

薬院の中古ワンルームマンション(区分所有)を現金買いした際、仲介の担当者さんが凄く優秀な方だったので、「この会社なら」と考え、管理も併せてお願いしました

その後、平成16年4月に購入した「メゾネットアパート」についても、購入と同時に管理を依頼

その縁から、数ヵ月後に案内が有った未公開株についても、即座に引き受けを決断し、翌年登録されたグリーンシート市場での売却で、3棟目アパートの頭金になったりもしましたが・・・、

実際にお付き合いしてみると、管理の担当者さんは、言い訳ばかりでスピード感が無く・・・

更にその後、リゾートに手を染めてしまい、頻繁に会員権の勧誘電話が始まった辺りから、正直段々嫌気がしてきましたが・・・

ある日、リゾート会員権の「毎年利回り10%相当の利用券付与」について、IR担当者に「上場を目指してる会社が、こんな高利回りで会員権を売るのは、収益悪化に繋がるんじゃないか」と抗議したところ、

「最近、本業の建設部門の資金調達が厳しいので、そっちに・・・」

なんて恐ろしい回答が有った為、即座に残りの株式を売却し、管理も別の会社に移しました

その後は、その会社の事を気にする事も少なくなりましたが、最近あるHPで、「リゾート会員権解約に伴う取り付け騒ぎ」や、「先月25日送金予定の家賃が今週になってもオーナーに振り込まれてない」なんて嫌なニュースを発見・・・

家賃送金については、「システムトラブルが原因で、月末までには必ず送金する」なんて説明が有ったようですが、

収益物件のオーナーが連鎖破綻なんて事態にならないよう、祈るばかりです

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2008年07月02日

本日昼休み、帰宅して自宅ビルの駐輪場を見ると、先日管理会社の担当者さんが撤去予告の張り紙をして、紐で括っていた放置自転車3台が、撤去されていました

因みに今回の撤去ですが、費用は無料との事

何でも、専門の業者さんが引き取ってくれて、修理して再販するのだそうですが、最近は粗大ゴミを出す場合、有料(福岡の場合は1つ300円)の時代なので、無料は有り難いですね

ただ、壊れた自転車が撤去されると、うちの家族のボロ自転車達が余計目立つのは、困ったものですが(苦笑)

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さて、昨日法人へ自宅ビルの名義変更をする書類を、銀行にお渡ししましたが、本日、司法書士さんから「見積書」が届きました

金額は、「金525,000円」也

当初は、「抵当権の抹消・新設」を予定しており、80万円台の見積もりだったので、まあ30万円以上も安くなったのなら、1ヶ月待った甲斐が有りましたね



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2008年06月27日

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以前も書いたように、ひろの自宅ビルは現在の職場から徒歩5分の為、最近は毎日昼休みは帰宅し、パソコンに向かってています

って事で、本日昼休みの会話

奥様「今日は何時頃帰るの?」

ひろ「6時半〜7時頃かな」

奥様「あら、早いわね」

ひろ「朝

では、余談はこれくらいにして、本題です

本日夕方、何時ものリフォーム業者さんから着信が有りました

用件は、「来週から入居予定の部屋の内装」って事でしたが・・・

ひろが仲介業者さんに聞いたのは、「8月1日からの入居者申し込み」という話

なので、「多分勘違いだろうけど、早めにお願いします」という話をしていましたが、一時間後に管理会社からも電話有り

結果的には、「実家から早く引っ越しなさいと言われたので、一ヶ月繰り上げました」という報告でしたが、まあ、早くなる分は、大家としては嬉しい話です

って事で、明日は、管理会社から鍵を預って、久し振りのドアホン取り付けに行って来ます

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2008年05月12日

昨日お話した「アパート1号ゴミ置き場のカラス対策」ですが、本日、管理会社より、「改修費用の見積書」が到着しました

因みに内訳は、「ブロックを組んで設置しているゴミ置き場に、金属製の屋根とネット状の扉を設置する」という内容で、費用は三万円強

本当は、金属製のダストボックスを設置した方が見栄えは良いのですが、その場合は、ブロックを撤去する費用が別にかかりますし、ゴミ置き場の位置は道路より少し高くなっている為、ゴミ袋の出し入れを考えると、提案通りの仕様が良いのでしょうね

さて、本日は、自宅ビルを法人名義に変更する際の登記費用も、司法書士から見積書が届きましたが、こちらの金額は80万円也

しばらくは金欠病が続きそうで、先が思いやられます(苦笑)

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2008年05月11日

週末は正月以来の帰省で地元へ・・・

通常は、ゴールデンウィーク中に帰省する人が多いと思いますが、人込みが嫌いなひろは、毎年連休の翌週、地元のお祭りに併せて帰省しています

因みに、↓のホテルの裏辺りが子供の頃住んで居たで、ホテルの下の海岸で、泳いだり釣りを楽しんでいましたが、写真でも解る様にど田舎です
HIMG0548
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お祭りでは、昨夜が雨で、花火大会が中止になったのは残念でしたが、本日は別府湾のクルージングを楽しんだり、ランチに城下かれいのミニ懐石を奮発し、リフレッシュして福岡に帰って来ました

【参考】城跡と海岸
HIMG0533
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HIMG0531
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さて、そんな「のんびりした週末」でしたが、一件だけ管理会社から「嫌な電話」が有りました

それは、「アパート1号のゴミ置き場をカラスが漁って、近隣からクレームの電話が来ている」との内容

管理会社に余り迷惑は掛けられませんので、早急に、ごみ置き場にネットを貼るか、金属製のダストボックスを設置する必要が有りそうですが、果たしていくらで見積もりが上がって来るのか、気が重いですね

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2008年05月08日

不動産業界には、結構アバウトな担当者さんが多いと思いますが・・・、

正直、こんな事↓が続くと、「いい加減にしとけよ」って、マジで絶縁したくなりますね

「振込先が変わらない」
3月に管理会社の店舗へ法人名義の通帳コピーを持参し、4月分から送金先変更をお願いしていましたが、何故か4月分の家賃は旧口座へ・・・。

忘れてるんだろうと思って電話したら、「忙しくて、コピーを預った者にまだ会ってなくて」と言いつつ・・・、本日「探したけど見付からないので、もう一回送って」だって

「早く宅建取ってね」
以前、区分所有物件を売却した時のお話ですが、「専任媒介」でお願いしたのに、一切報告が有りません

電話で、「専任媒介の場合、宅建業法で私も制約を課されるんだから、権利も主張したい」と、やんわりと「書面での報告」を求めると、「私とひろさんは、頻繁に電話でお話してるから、これが宅建業法で定めた報告になりますよ」と返されてしまいました

「電話掛けても・・・」
担当者さんが不在で、「折り返し電話させます」と言われて、実際に掛かってくるのは3割以下の確立です

まあ、下手に期待して待っていても、イラつくだけなので、最近は、急ぎの用事の場合は、無理矢理アポを取って、事務所を訪問しています

なんて言いながらも、現管理会社は、以前切った2社に比べたら、遥かにマトモなんですが・・・、

お願いだから、切れさせないで下さいね

余談ですが、週末は地元でお祭りなので、ストレス発散してきたいと思います

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fchiro at 23:11コメント(6)トラックバック(0) 

2008年03月31日

3月も今日で終わり、いよいよ明日からは4月

賃貸繁忙期も終わりに近づき、大家としては多少焦りが出てくる時期となりました

因みにひろは、これまでに7室の入居申し込みを頂き、残るは3室となりましたが、困った事に、3月22日のブログで書いたリフォームが、未だに完了してません

実は、あれから再三催促を行った末、管理会社から「見積もりが上がりましたが、金額が高過ぎたので、別の業者に再度見積もりさせます」と連絡が有ったのが確か一週間前・・・

この部屋には、土日に2件の内見が有ったそうですが、内装前の状態では、いくら「入居の時には綺麗になってますから・・・」なんて言っても、第一印象でアウトですよね

って事で、遂にひろも、ケイスケ〜さんや星輝さんを見習って、小回りの効く業者さんを探す事にしました

今回の候補は、別の管理会社からの依頼で、今回5室空いたアパート1号の内装を請け負ってる業者さん。

テレビドアホンを付けに行った際、名刺交換をして、「他の管理会社の物件でも、工事は可能ですか?」とお尋ねをして居た為、本日電話してみると、「4月になって少し落ち着いたので、対応可能」との嬉しいお返事が・・・。

この業者さんは、クロス単価も結構低めですし、ひろが一番多く物件を持ってる区に事務所が近いので、もし今回成功したら、専属でお願いしたいな〜って思ってます。

一応、管理会社は通して貰う予定ですけどね(苦笑)

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2008年03月09日

本日は、結構早起きし、確定申告の準備の為に朝からパソコン張り付き状態でしたが、10時半過ぎ、管理会社から着信が・・・

嫌な予感がして出てみると、

担当「昨日203号室に入居した方からクレームが有って、パソコンが繋がらないそうなんですよ」

ひろ「他の部屋からはクレーム無いんでしょ?接続の仕方が悪いだけじゃない?」

担当「すみません。私パソコン全然解らなくて管理のYさんも、「俺に聞くな」って言ってますし・・・」

ひろ「それで、どうしたらいいの?」

担当「入居者さんは、11時〜12時に部屋に居るので、どなたか来て欲しいそうです・・・」

って事で、11時過ぎに仕方なくパソコンを閉じ、車で3分の場所に有る物件へ・・・

ところが、現地に到着し、木曜日に付けたばかりのドアホンでいくら呼んでも、応答は無し

携帯にかけても留守電の為、仕方なく転進する事に・・・。

「多分、自分で接続出来たんだろう」と考えて家に戻り、パソコンを開いた途端、やっと折り返しの着信が・・・

入居者さん「留守電が入ってたので、電話しました・・・」

ひろ「さっき行ったけど居なかったよね。パソコン接続出来た?」

入居者さん「それが何度やっても出来ないんですよ」

ひろ「今部屋に居るの?じゃあ、俺も詳しくないけど、取り敢えず行くから・・・」

因みに、先月末に201号室に入居したのは22歳のOLさんでしたが、今日連絡が有ったのは20歳の男子大学生

内心「面倒臭いな〜」と思いながら、自宅のノートパソコンを持参し、二度目の訪問をすると、部屋中にフライドポテトの香りが漂っており、若者の部屋って印象です

結果的には、以前パソコンを使ってたアパートのネット接続がADSL回線だった為、光対応のひろのアパートとは配線が違ったらしく、持参した配線で繋ぐと無事接続

結局、持参した配線をプレゼントして、帰宅しましたが、やはり自宅から近い物件は管理が楽ですね。

良く考えたら、今回の学生さんは家賃交渉無しで入居してるので、共益費カットとなったOLさんよりもありがたい存在です

なんていいながら、もしOLさんが「インターネットの繋ぎ方解らないの」なんて言ってきた場合も、当然、速攻で訪問してあげますけどね

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2008年02月28日

実は今週、確定申告の準備と平行して、サブリース契約締結の準備を密かに進めていました

確定申告の期限は3月15日ですが、個人が法人に物件を貸す契約は、3月1日付けを予定しており、3月10日の送金までに管理会社に契約書を提示しなければならないので、見本を元に、せっせと打ち込みを行って来ましたが・・・、

見本の文言を読む度に感じたのは、「契約書って、作った人が絶対損しないように作られてるんだな〜」という事

今回参考にしたのは、バブル時代から「一括借り上げ」で有名だった業者さんの雛形でしたが、余りにも貸主に理不尽な契約内容に、結局条文の半分以上は、貸主に有利な内容へ修正を・・・(苦笑)

って事で、やっと「サブリース契約書」が完成した為、本日管理会社2社に、「来月から法人にサブリースする事にしたので、契約書の写しを送ります」と電話したところ、回答はどちらも、「新しい口座の名義と番号だけ教えて貰えばいいですよ」だって

まあ、長い付き合いで信頼されてるんでしょうが、契約内容も確認せずに第三者の口座に送金出来るなんて、不動産業界はファジーな世界だったんですね

因みに、現在2行で審査中の新築案件の融資については、本日も回答なし

その為、明日予定していた契約締結は、結局、再度延長して貰いました。

地銀の方は、来週火曜日に「本店と協議」という事で少しは期待出来そうですが、最近厳しくなったと評判の仲介業者紹介の都市銀行さん・・・2週間経っても結論が出ないという事は、期待しない方が良いんでしょうね

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2008年01月22日

ここだけの話ですが、ひろは結構不器用な男です

って事で、これまで掃除や植栽剪定以外の労働力投入は行っていませんでしたが、今年は大家力向上の為にも、簡単な事から少しずつチャレンジしようかと考えています。

って事で、退院後の初仕事は、先週退去確認して貰った部屋の、テレビドアホン取り付けを考えています。

一応、既に実践されてあるグエン氏の「配線が来てたら滅茶苦茶簡単」という言葉を信じてのチャレンジですが

もし今回無事取り付けに成功したら、現在テレビドアホンが付いてない部屋が残り17室有りますので、在庫を確保して、退去の度に労働力投入と行きたいんですけどね

因みに昨年までは、業者さんに一台2万5千円で付けて貰ってましたが、仕入れ次第では半額くらいで設置出来るみたいなので、少しは自分にご褒美も出来そうですし(笑)

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2008年01月07日

週末はずっとパソコンで記帳を行っていた為、正月休みは遠い昔のような気もしますが、まだ暦は1月7日・・・本日から仕事始めだった企業も多いみたいですね。

って事で本日は、金曜日に留守電を入れていた旧管理会社から、やっと連絡が有りました

要件は当然「消えた家賃の話」ですが、調査をお願いすると、30分後に「申し訳有りませんが送金が漏れてました。早速明日振り込みします。」との回答が。

う〜ん、管理を切ったのでやる気が無いのでしょうが、正直「言うことはそれだけ?」って感じ

しかも、「振込みは嫌だから現金で」とお願いすると、「じゃ、取りに来られますか?」だって

結局、「私は仕事が有って行けません。オーナー(奥さん)は相当怒っており、私から取りに行ってこいとは言えないので、○○さんから直接話して貰えますか?」とお話すると、やっと状況を察したようで、「明日明細書と一緒へ自宅にお持ちします」となりましたが。

これを読んで、「無茶言う大家だ」なんて思われた方へ・・・

この管理会社はひろの自宅ビルから徒歩5分の場所に有り、これまでも毎月の明細書は担当者持参(切手なし)でしたので悪しからず

因みに、「振込みは嫌」って言った理由は、自分で記帳してる大家さんなら理解されると思います。(「期末未収金」の取り扱いです。)

さて、本日はメインの管理会社も仕事始めだった為、早速「バイクガレージ」の話を電話で相談しましたが、長くなりましたので、こちらは明日書き込みしたいと思います。

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2007年12月24日

昨夜は、横浜のカリスマブロガーあかちゃん大先生ご夫妻をお招きして、天神で開催された泡会に参加してきました。

当初は「図面舞踏会」と聞いており、ひろも一応バッグに準備はしていましたが、開始当初からビールジョッキの空くペースが早すぎた為か、結局大半の人は図面を広げる暇も無く・・・

結局、北海道から熊本まで、13名の投資家が集まっての情報交換会は、福岡の「厳し〜い賃貸事情」を再認識しながら熱く語るうちに、お開きの時間を迎えて終了

噂の「自作三つ折パンフ」を見せてくださったあかちゃんさん、福岡在住でないのに幹事を務めて下さったグエンさん、深夜まで熱く語ってくれた左門満室さん小場三代さんを初め、参加者の皆様、本当楽しい時間を有難う御座いました。

来年は、1月、3月、6月と新たな動きが有るそうなので、出来るだけ時間を調整して、参加したいと思います。

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2007年12月22日

一昨日、忘年会が終わって帰宅すると、アパート1号の管理をお願いしてる管理会社から携帯に着信が入っていました。

因みに、アパート1号は現在満室の為、「99%悪い知らせだよな〜」なんて思いながら翌日連絡すると、案の定「退去連絡」

しかも、その入居者さん・・・結構自己中な方らしく、「1月1日から新しい部屋を契約したので、1月分の日割りは払いたくない(当然、契約で一ヶ月前に通告)」とか、「(福岡で慣習となってる)契約書記載の敷引き額は多過ぎるから、もっと返して欲しい」なんて言ってきてるとの事。

ただ経験上、要求を全て拒否し、突き放すのは得策では無いんですよね

その痛〜い経験についてお話すると、

一年半程前、ある入居者さんの退去清算を行った際に、その方が無断でペットを飼っていた為、補修に敷金を超える額の請求が発生した事が有りました。

まあ、当然「無断でのペット飼育」は許される事ではないのですが、当時お願いしていた管理会社の対応もまずかったようで・・・

担当者が自分の感情だけで突っ走ってしまい、「敷金を超える追加負担」を渋る入居者さんを、高圧的に怒鳴りつけたらしいのです。

その入居者さんからは、「とてもそんな金額は払えない」と相談が有ったそうなのですが、管理会社は、ひろに一言の相談も無く「勝手にペットを飼った貴女が悪いんだから、嫌なら裁判でもなんでもすればいい」なんて突き放したらしく・・・、

結局数日後、弁護士に相談したその入居者さんから「敷金の大半を返還せよ」との内容証明が送付されました

この期に及んでも、この管理会社は状況を理解していないようで、「こんな事して非常識ですよね。絶対負ける訳ないのに・・・」なんてとぼけた事を言ってましたが

ひろの判断は、「仮に訴訟を受けても、内容証明に記載された金額より多少上積みした金額で和解に持ち込まれるだろうから、「弁護士費用」を考慮すれば得策ではない。(啖呵を切った管理会社は、訴訟費用なんか負担しない)また、「費用負担割合が決まるまでは、リフォームを行って新しい入居者を入れる事も出来ない」という状況は容認出来ない」という事で、即日、相手方の言い値を振り込んだ後、全て忘れる事にしました

当然、その管理会社とは即座に契約解除しましたが、その時の教訓として、以後にお付き合いする管理会社には「入居者からの要望が有った場合は、門前払いせず報告する事」をお願いしています。

今回も、その約束通り連絡が有った訳ですが、相談した結果、「日割り」については譲らないが、「敷引き」については、退去後の室内を確認してから、負担割合を決めるという方針でお話する事に。

まさか、「今回もペット飼ってた」なんて事にはならないんでしょうけどねノ(^-^;)ノ

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