投資戦略

2019年08月31日

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昨年末にオープンした天神エリアの時間貸しセミナールームですが、開設当初からこの場所を活用して、

初心者向けの不動産投資セミナー開催

平日夜にキャッシュフローゲーム会開催

を考えていました

因みに、のセミナーについては、既に4回開催していますが、のキャッシュフローゲーム会については、ゲームボードを無償で譲って頂いたにも関わらず、なかなか実現できず

という状況でしたが、最近セミナールームの稼働率が下がってきたことも有り、この度、初のキャッシュフローゲーム会を企画しました

ワンルームマンションの為、1卓5名のみの開催で、初めてゲームに参加する初心者の方向けで考えていますが、金曜日の夜で終了後は軽く懇親会も行う予定なので、9月20日(金)に予定が入っていない方は、良かったらご参加下さいね

申込はこちら → 【初心者向け】天神キャッシュフローゲーム会

さて、本日は先程迄朝ZUMBAで汗を流してきましたが、夜は自主管理している女性専用シェアハウスの焼肉パーティを開催しますので、今から食材&お酒の買い出しに行って参ります

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fchiro at 12:26コメント(0) 

2019年08月16日

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先日、ある方のTwitterに、その方が勤務している不動産会社の「損益分岐点」に関する記載が有ったので、興味深く拝見させて頂きました

因みにその不動産会社さんは、某大手フランチャイズに加盟し、従業員も複数雇用

また、路面店舗の事務所は賃貸で、家賃負担も有り、広告料もバンバン出費している為、「損益分岐点」は私の宅建業者法人の約7倍となっていました

その為、営業の方が結構な数の契約を纏めて、手数料収入を稼いでるにも拘わらず、黒字化には至ってないとの事


実は私も宅建業に登録した当初、某フランチャイズの方から営業のお電話を頂き、説明会に参加した経験が有りますが、

固定費用が凄く高かったので、「フランチャイズビジネスって、胴元(本部)だけが儲かるシステムになってる所が多いんだな〜」と改めて実感し、結果的に加盟は見送りました

先日、ニュースを賑わした某コンビニ経営者の話然り、フランチャイズには「知名度」を得る為の手間が要らないというメリットは有りますが、

そもそも契約に定められた利益配分が、著しく「本部」に有利な内容となっており、リスクを背負って開業し、夜を徹して働いても、サラリーマンの給与以下となる会社も多いそうです

とはいえ、「投資は自己責任」が原則で、契約書に署名した後に泣き言を言っても誰も助けてくれないので、フランチャイズビジネスを検討中の方はしっかりと契約書の内容を精査してから、投資判断を行ってくださいね

因みに「フランチャイズビジネス」に関しては、私も現在2口加盟し、運営中ですが、

2年前に加盟した「結婚相談所」については、多大な広告費を投下し、試行錯誤しながら運営を進めた結果、最近になってやっと月次の損益がプラスとなりました

また、今年の春に加盟したフランチャイズの方は、順調に売り上げを重ねて、後1〜2ヶ月で初期投資を回収出来そうな状況

どちらも、ランニングコストが低く、売り上げに対するフィーも「システム利用料」程度しか無い為、損益分岐点は余り高くないので、プレッシャーを感じずに運営出来ていますが、

時間はそれなりに割く必要が有るので、サラリーマン卒業後にのんびりしたい方には、余りお薦め出来ませんね(苦笑)

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fchiro at 14:48コメント(0) 

2019年07月12日

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水曜日に開催した「はじめての不動産投資セミナー」では、男女2名ずつ、計4名の方に参加頂き、その内の3名の方には、終了後に会場周辺の焼き鳥屋さんで開催した懇親会にもご参加頂いて、充実した時間を過ごす事が出来ました

ご参加下さった皆様、誠にありがとうございました

さて、参加者の皆様に、メモを取りながら真剣に聞いて頂いたセミナーですが、終了後のご質問で気になる事例が有りましたので、本日はその内容をシェアしたいと思います

因みにその質問とは、

「利回り7%の新築建売りアパートは購入に値するのか?」

という内容で、

「基本的には、余りお薦めはしない。」

と回答させて頂いたのですが、本日はその理由の詳細について書きたいと思います

今回のセミナーでは、「利回り・金利・返済期間別の収支試算表」を、参加者の皆様にお配りしましたが、

その表によると、木造の法定耐用年数22年を返済期間に設定し、利回り7%で試算した場合の返済比率は、金利が2.5%の場合で84.5%、1.2%の場合で73.9%となっています

この数値は、空室リスクや管理費等の諸経費を含んでいない為、実際には表面利回り7%の建て売りアパートを、返済期間22年のフルローンで購入した場合、毎月の収支は赤字(持ち出し)になる可能性が高いと思われます

とはいえ今回の事例の場合、実際には「30年返済」の前提で提案されているそうなので、金利は1.2%の場合は返済比率56.7%と安全な印象ですが、

悩ましいのが、不動産投資で大きく資産を増やしている人の大半は、初めて購入した物件を10年以内に売却し、資産組み換えを行っている事

という前提で考えると、仮に10年後に売却する場合で、購入者が15年のローン期間という前提だと、利回り12%位無いと月々持ち出しになってしまう為、仮に売却が出来ても、10年間の利益の大半が吹き飛んでしまう可能性が有るのです

利回り7%の新築アパートに30年の返済期間が可能となるのは、あくまでも「自身のサラリーマンとしての属性」と「売主業者の信用力」が理由で有って、「物件の収益性」を銀行が評価している訳では無い事を肝に銘じた方が良いでしょうね


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fchiro at 12:37コメント(0) 

2019年07月02日

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先週末は、2週連続で東京に出張し、複数の不動産投資家さんと情報交換をさせて頂きましたが、

その際に改めて実感したのは、

「一棟収益物件を取得する際は、投入した自己資金をいかに早く回収するかについての戦略が重要」

という事

ご承知のとおり、最近は収益物件に関する銀行融資が厳しくなっており、融資は承認される場合でも、以前の様に「諸費用を除きフルローン」なんて可能性は低く、1〜3割の自己資金を求められます

当然の事ながら、私も先日着工した「新築一棟賃貸マンション」の銀行融資を申し込んだ際は、〇千万円の自己資金拠出を銀行から求められましたが、

実は「新築一棟賃貸マンション」を土地から手掛ける際の自己資金は、戦略次第で早期回収が可能で、私も今回は「半年以内の回収」を目標としています

因みに、その中には「1戸当り38屬裡隠味庁砲琉戞建設会社の事業計画書には計上されていた不動産取得税が、共用部分を含めた結果40屐晋佑鯆兇┐覦戞¬叛任箸覆襦廚箸いΑ∋拱Гぜ体が発生しない項目も含みますが、

半年で購入時の自己資金が全て回収出来たら、実質的に「フルローン」を組めたのと同じ効果を生じるので、投資スピードが劇的にUPしますよね

なお、自己資金回収の具体的な戦略は、過去のブログに記載してるので本日は割愛しますが、7月10日(水)夜開催の福岡セミナーでは、建設会社の事業計画書に基づく、具体的な数字をお話させて頂きますので、興味ある方は是非ご参加くださいね

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fchiro at 14:06コメント(0) 

2019年06月27日

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私が土地から企画し、新築以来ずっと自主管理を続けている「女性専用シェアハウス」は今年で開設10年となりますが

最近、今後の戦略について考える事が多々あります

その理由ですが、

妻が週1回定期清掃に入っている為、長期間の旅行や子供の家への滞在が困難な事。

築10年を迎えて、内装のリニューアル等も行いたいが、入居中は困難な事。

現状では「木造」よりも「RC一棟賃貸マンション」に優位性を感じている事。

地価上昇が著しいエリアの為、売却した場合の「転売益」が今後10年間賃貸した場合の収益以上を期待できること。

といった状況です

基本的には、「入居審査」や「定期清掃」を外注する位なら、やる気がある方に売却し、運営を引き継いで貰った方がベターと感じていますが、

理想を言えば、福岡市内の保有物件が「女性専用シェアハウス」以外は「戸建賃貸」や「区分所有のマンション」しか無い状況の為、「RC一棟物件」を新築して、その中に「水回りが個室にあるシェアハウス」と「私の事務所」を併設

既存の入居者さんの中で、希望する方にはそちらに転居して頂き、その後シェアハウスは売却出来れば、財務的にもベターですが

現状では、なんとか気力・体力は残っていますし、福岡市内の土地値や建築費はまだまだ高止まりの状況なので、早くても2〜3年先となりそうですね

【余談】
今月は大分に2回、東京に2回出張と、なかなか忙しい日々を過ごしています

因みに、明日は横浜に飛んで、久し振りに孫達と遊んだ後、土曜日は狼旅団セミナーに参戦予定なので、お会いした皆様はお気軽にお声掛け下さいね

【お知らせ】
7月10日(水)福岡開催です → はじめての不動産投資セミナー

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fchiro at 12:32コメント(0) 

2019年06月25日

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先週末、東京出張して「日本結婚相談所連盟」のイベントに参加してきましたが、その中で「ソロエコノミーの襲来」という書籍が紹介されていたので、早速購入し拝読しました



因みにこの本によると、今後も「単身世帯」は増え続け、2040年には国内の約4割の世帯が「単身世帯」になる見込みだそうです

個人的には、2年前に「16世帯のファミリータイプ中古アパート」の売却益を投入して福岡市中央区の天神エリアに結婚相談所を開設し、現在2名のカウンセラーさんの力添えを得ながら、「少子高齢化の進行阻止」に孤軍奮闘しているところですが

賃貸事業者としては、この動向を無視する訳にはいかないので、ある程度は「10〜20年後の単身向け本命物件」を視野に入れながら、賃貸経営を推進していく必要が有ると考えています

さて、その「単身世帯の本命物件」ですが、最近ちらほらと「高齢者向けシェアハウス」なんて話題も出ていますが、

10年間、「女性専用シェアハウス」を運営してきた経験から判断すると、高齢者の方にとっては「コミュニティ形成のメリット」よりも「共用部の使用に関するストレス」の方が勝って、個室が狭いシェアハウスは適していないイメージです

かといって、若者向け単身世帯の本命「1K」では快適な暮らしは厳しい為、基本的には「1LDK」か「1DK+トランクルーム」等が、民間の賃貸住宅では本命になるのかなと考えています

「単身世帯が増える」=「1Kの需要が増える」という発想も、あながち間違いでは無いのかもしれませんが、

多分、殆どの大家さんは「高齢になって1Kには住みたくない」と考えていると思いますし、自分が住みたいと思う物件を保有しておく方がリスクは少ない印象ですね

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fchiro at 16:54コメント(0) 

2019年04月29日

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昨日のブログに、「連休中も事務所に出勤して、ホームページのアクセスアップに向けた作業を行っている」という話を書きましたが、

具体的には何を行っているかというと、関連会社で運営している結婚相談所のHP内の、過去にスタッフさんに書いて貰ったブログ記事について、「タイトル」の見直しをおこなったり、記事に見出しを付けて読みやすくする等の作業を行っています

因みに、このHPのアクセスはUU数が30〜40人/日、PV数が70〜110/日程度、狙っている検索ワードによる検索結果は、現状で2〜3頁目といった感じです

ブログ記事の何件かは、週に20件ほど検索結果からの訪問が有るみたいですが、

悩ましいのは、「直帰率」が著しく高い事

という事で、「記事のタイトル」を変えてしまうと、一時的に検索に引っ掛からなくなるデメリットは有りますが、目標の「検索結果1頁目表示」に向けて、立て直しを決意した次第です

少しでも読みやすく、内容の濃い記事に仕上げれば、長い目で見れば、HP内の滞在時間も増えて、グーグル先生の評価も上がると思うので、連休の時間を活用してコツコツと作業していきたいと思います

と言いつつも、本日は昼・夜とガッツリZUMBAが入ってますが(笑)

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fchiro at 09:59コメント(0) 

2019年02月20日

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昨日のブログに書いた、宅建業者法人の転売物件ですが・・・

なんと登録から1時間も経たないうちに最初のお問い合わせを頂き、結局売り出し初日に個人の方2名と、業者の方経由で3名の内見希望が届いた結果、本日、直接ご連絡を頂いた2名の方を現地にご案内してきました

因みに、今回リノベーション工事完了前に情報を公開した最大の理由ですが、

「出来れば仲介手数料を支払わずに売りたいな〜」

という「売主業者の本音」によるところが大きかったですね

基本的に宅建協会は、共同仲介が原則なので、「他者客付け不可」での売り出しは禁止されていますが、

実際には、元付業者が両手の仲介手数料が欲しい場合に、他業者経由での問い合わせに対し、「現在商談中」として資料を渡さなかったり、内見を拒否するって話は頻繁に耳にしますよね

これは、自社が売主の場合も同様で、他社から買主を紹介頂いた場合は仲介手数料が発生する為、出来れば自分で買主を見付けて、手残りを増やしたいのが正直な気持ちです

ただ、適正価格が解らない段階で、地場大手業者様からの紹介を拒否した結果、晒し物件になるのも避けたいところ

という事で、今回は敢えてリノベーション工事中に販売を開始し、他業者様からの連絡には「リノベーション工事完了後に内見対応」とさせて頂き、保険を掛けながら売主特権での独占販売期間を設けた次第です

さて、その結果ですが、本日内見頂いた方2名から、条件付きですが満額で購入したい旨の意思表示を頂き、先程募集を停止

現状では契約は締結していない為、今後両方からキャンセルとなる可能性は0では有りませんが、取り敢えず自分の目利きが間違いなかったのは、「はじめての中古マンション情報サイト」の管理人として一安心でした(笑)

なお、皆様も本日の「業者の本音」を参考に、売り物件の問い合わせの際は、元付業者を探して直接交渉を目指してくださいね

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fchiro at 17:04コメント(1) 

2019年02月19日

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先週土日は、久し振りに東京遠征して関東地方の大家仲間が新築した賃貸マンションを見学させて頂きました

間取りは「ペット対応の1LDK」で、私が今年新築を予定している物件と共通する項目も多く、また久し振りにお会いする濃厚な面々との懇親会も含めて、大変有意義な遠征となりました

因みに懇親会では、数年前に不動産投資をスタートした後、現在は区分や築古戸建てのみを運営中の非地主系大家さんと同卓になり、融資が厳しくなった現状における今後の戦略に苦悩しているお話をお聞きしましたが、

正直、個人的には利回り10〜12%程度で修繕費等の経費率が高い小規模築古物件を、3%超えの金利を支払って買い進めても、利益を出せるイメージは全く沸かず

しかも、プレイヤー(ライバル)が多い地域なので、ある程度郊外に投資エリアを広げないと、物件は取得できない状況の為、キャピタルゲインも余り期待は出来ない様子

自分も競争は苦手なタイプなので、「地方在住で良かった」と改めて実感させられました

なお、「自分だったらどうする」と考えた結果については、今後「はじめての不動産投資セミナー」をリニューアルする中で、反映させていきたいと思います

【余談】
一昨年、宅建業者登録を行ってから、今回初めて「転売」にチャレンジする事になりました

因みに物件は「ファミリータイプの築古区分所有マンション」で、昨年末に取得後、水回りを全交換するリノベーションを行っていましたが、今週末にやっと完了するとの報告がリフォーム業者から届いたので、満を持しての販売開始です

セオリーに従って、最初は強気の価格設定で売り出し、反応が薄ければ徐々に価格を下げていく予定ですが、エリア的には実需の方に人気が有りますし、「犬・猫飼育可」なので、どの程度反響が有るか、今から楽しみですね

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fchiro at 09:07コメント(0) 

2018年12月09日

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昨日、ある方から「娘が就職する事になったので、アパートを探してるけど・・・」という相談を頂いたので、私なりのアドバイスをさせて頂きました

因みにその方の話だと、「探しているエリア内には築古で家賃が高い部屋しかない」というお話だったので、

「管理もやってる業者さんは、自社管理物件の中で埋めたいと思ってる部屋を先ず斡旋するので、ふれんずアットホーム等で地図検索して、募集業者に直接連絡した方が良い」

というアドバイスを実施

夜、ZUMBARサークルが終わった後に物件検索を行い、何件か見繕ってリンクを送信してみましたが

結果は、「私(親)的にはセキュリティが甘いので不安だけど、本人は初めての一人暮らしに舞い上がってて、明日〇〇(某建て売りアパート業者)に行って、新築アパートを紹介して貰うみたいです。」との事

まあ、私も19歳の時に初めて一人暮らしをしたアパートは、予算1万円オーバーだったレオパレスの新築だったので、「そんなもんかな〜」という感じでしたが(苦笑)

日本の「新築神話」の強さを再確認

また、改めて感じたのは、「セキュリティを重視したマンションは、親御さんから勧めて貰える可能性が高い」という事実でした

という事で、今回新築する物件もオートロックや防犯カメラをしっかり設置して、セキュリティに強い物件アピールを実施したいと思います

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fchiro at 11:04コメント(0) 

2018年11月18日

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私が現在計画している新築ですが、試算では投資判断基準の「返済期間が法定耐用年数以内(RCの場合はマイルールで30年)で、返済比率50%未満」を辛うじてクリアしている状況です

当初の計画ではもう少し余裕が有ったのですが、今回、とある事情により融資が2本立てとなり、融資金額の約1割が「返済期間15年」とされた為、ギリギリでのクリアとなりました

因みに、この「返済比率50%未満」ですが、明日のセミナーで使う「返済期間」、「利回り」、「金利」をランダムにExcelに打ち込んだ表でチェックしたところ、

金利が1.2%の場合では、「利回り7%、35年返済」、「利回り8%、30年返済」だとギリギリでクリア出来ますが、「利回り10%、22年返済」、「利回り9%、25年返済」だとクリア出来ません

という事で、私的には「利回り8%の一棟新築賃貸マンション」は、「利回り10%の新築アパート」よりも評価が上となります

とはいえ、どちらも実際には大半の方にとって現実味が無い数字なのでしょうが(苦笑)

取り敢えず、5年、10年して購入した物件を売却しようと考えた時に、果たして後悔する可能性が高いのかは、検証しておいた方が良いと思いますね

なお、明日天神エリアで開催するセミナーですが、流石に月曜日開催という事で満席にはなっていませんので、「明日は仕事が定時で上がれて行けるかも」という方は、お気軽にご連絡くださいね

11月18日迄のお申込み先 → はじめての不動産投資セミナー

11月19日(月)当日の連絡または今後の開催希望等 → AB不動産株式会社(セミナー)

【余談】
明日のセミナーですが、何故月曜日開催かというと、今週水曜日から3泊4日の日程で関東出張が入ってるからなのです

因みに来週は大阪出張も予定していますし、福岡大家の会の忘年会や、土地の売買契約も1件締結予定

再来週は、先日契約した「ファミリータイプ区分所有マンション」の決済に大分出張と、なかなか多忙な日々を送っています

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fchiro at 14:36コメント(0) 

2018年11月15日

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私が以前から興味が有る不動産投資の手法の一つに「コバンザメ戦略」が有ります

例えば、大規模ショッピングモールの近くにアパートを建てる戦略は、以前、大家仲間に実例を見せて頂き関心しましたが、他社の大規模資本が整備したインフラに便乗して賃貸経営の効率化を図るのは、素晴らしい発想だと思います

また、コインパーキングについても、行列が出来る様な人気の飲食店の近隣で運営すると、郊外でも高稼働率で収益UP出来ると聞きますからね

因みに、「月極駐車場用地」で私が以前から興味が有るのは、昭和〜平成初期までに建てられた、駐車場が戸数の半分以下程度しか確保されていない大規模マンションの隣接地

「駐車場を先に押さえて、隣のファミリータイプのマンション(区分所有)を安く仕入れる事が出来たら、高利回りで安定経営が出来るのでは?」

という発想ですが、

実は現在法人で購入を検討中の土地が、正にその戦略に当てはまりそうなのです

詳細はブラック過ぎるので自粛しますが、土地が無事に購入出来たら隣のマンションの空室調査して、登記簿上げてみたいと思います

【余談】
本日は朝一で関西の買い取り業者さんに私の事務所に来て頂き、福岡市内の大規模ファミリータイプマンション(区分所有3LDK)の売買契約を締結しました

決済は、うちの法人の決算期の関係で来月初めを予定していますが、並行してリノベーションの見積もりも依頼中なので、結果を楽しみに待ちたいですね

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fchiro at 11:16コメント(0) 

2018年11月13日

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今年は「かぼちゃの馬車問題」や「TATERU問題」が不動産投資家業界で話題となっていますが、

個人的には、利回り7%程度の新築アパートを、フルローンで複数棟購入する事自体、以前から懸念を抱いていました

因みに私が初めて新築アパートを購入したのは平成13年でしたが、当時は利回りが9%を超え、更に自己資金を1,000万円入れる前提でも銀行融資は結構厳しくて、実際に私も最初に相談した地方銀行からは融資をお断りされたのですが

当時からすると、利回り7%の物件でフルローンが出るなんて、本当、不思議な印象です

その理由は、「融資年数」と「金利」により、返済比率を無理矢理圧縮している為と思いますが、銀行は新築への融資には寛容でも中古になると結構厳しいですからね(苦笑)

という事で、11月19日(月)に福岡で開催するセミナーでは、新築で購入した収益物件を将来処分する場合に、幾らで売却可能となるかについて、一覧表を使ってご説明したいと考えています

不動産投資のスタートを「新築アパート」で検討中の方や、取り敢えず一棟「新築アパート」を購入したけど、今後の戦略についてお悩みの方なんかにも、参加頂けると嬉しいですね

お申込みはこちら → はじめての不動産投資セミナー


【余談】
先日とある懇親会で、現在「一棟賃貸マンション」を新築中の方とお話する機会が有りましたが、その会話の中で、現在新築を取り組んでいる者にとっては大変恐ろしい話をお伺いしました

その話とは、「新築用地の地盤を調査したところ、とんでもない量のガラが出てきて、〇〇万円の除去費用が追加で発生した」というもの

今回の投資家さんは、体力が有ったので何とか自己資金で対応したそうですが、そもそも自己資金が乏しい投資家さんだったら、破綻も有りえた衝撃の内容でした

因みに、私も今回購入予定の新築マンション用地は、地中埋設物に関しては免責としています

とはいえ、地中埋設物に「瑕疵担保」を付設を希望しても、そもそも容認されず取引自体が成立しない可能性が大で、現実的ではなく、

只々、うちの土地からは埋設物が出てこないのを祈るだけですね

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fchiro at 16:54コメント(0) 

2018年11月08日

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先日、私の事務所に相談に来られていた方とお話した際に、過去に私が購入した物件の「判断基準」についてお尋ねされました

因みにその回答ですが、

10年位前の、私の一棟収益物件(賃貸アパート、マンション)に対する判断基準は、「毎月最低でも手残り20万円以上で、出口戦略で損失の不安が少ない物件」でした

これは、その前に利回り重視で購入した「利回り22%、1K+ロフト6戸の中古アパート」が、苦労の割に手残りが少なかった事への反省から導いた基準でしたが

そもそもこのアパート、1戸当たりの家賃が3万円程度だったので、常に満室で仮に借り入れが無くても、「固定資産税」や「管理費」、「ケーブルテレビ代」を差し引くと、MAX15万円程度しか残らない物件だったんですよね〜

更に期間10年で引いた融資の返済や、退去時の「修繕費」、「広告料」を負担すると、殆ど手残りは無い状態で、「高利回りなのに何故?」って購入を後悔する結果となりました

この時の反省が、「利回りではなく手残りで判断する」、「家賃3万円以下の物件や経費率が高過ぎる物件は購入しない。」というマイルールに繋がった次第です

まあ、毎月の手残りが少なくても、最近ではその後に購入した築古戸建てのように「減価償却費計上による節税」や「キャピタルゲイン」が狙える場合は、購入対象としていますが、

何れにしろ「毎月の手残り」と「キャピタルゲイン」のどちらも期待出来ない物件を購入するのは、「経験値向上」には多少役立つかもしれませんが、余り意味がないと思いますよ

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fchiro at 09:19コメント(0) 

2018年10月25日

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一昨日、宅建業者法人の電話に関西の業者さんから「御社では買取りやってますか?」とのご案内が有り資料をFAXして貰いました

因みに、この様な電話は頻繁に頂いていますが、大半は「これってエンド価格じゃん」と即座に判断出来るクズ物件ばかりだった為、余り期待していなかったのですが、

資料を見ると、人気駅徒歩10分圏内の大規模マンションで、3LDKの間取りも結構ニーズが有りそうな印象

若干築が古く、また駐車場は戸数分確保出来ていませんでしたが、過去の成約事例を見ると意外に高くて、「これならリフォーム後に転売したら、1年分位の経費は出るかも」と考えて、5分後には買い付けを送信

取り敢えず、手持ちのキャッシュで勝負できる案件なので、じっくり料理出来たら嬉しいですね

【余談】
昨日、以前私の「初心者向け不動産投資セミナー」に参加頂いた方から、「業者にアパートを紹介されたので、判断して欲しい」と連絡を頂いた為、資料を精査しましたが、

結果は、残念ながら「買わない方が良い物件」でした

因みに私の物件選定ルールに反していた項目は、「耐用年数を超えた築古物件は、土地値−解体費が価格のベース」、「家賃3万円以下の物件は、相当高利回りじゃ無いと不可」、「業者売主物件には儲けるチャンスが少ない」の3点でしたが、

今回の投資家さんとは、日曜日に無料面談を実施する事になったので、今後に繋がるお話が出来たら嬉しいですね

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fchiro at 13:14コメント(0) 

2018年10月23日

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先日、西日本新聞の1面に、

「福岡市中央区渡辺通の複合ビル「サンセルコ」の所有者で構成する「サンセルコ商業・業務棟管理組合法人」は、建て替え検討の推進を決議した。」

との記事が出ましたが

私も数年前に建て替え狙いに伴うキャピタルゲイン狙いでサンセルコの区分店舗を購入した事が有り、その後売却してしまったので、非常に感慨深い印象を受けました

因みに、私がサンセルコに興味を抱いた切っ掛けは、当時、たまたま競売物件情報でサンセルコを発見し、その物件は鑑定価格が凄く高いにも関わらず、最低売却価格が著しく低く設定されていたギャップに対してでした

売却価格が低い理由は、その物件の管理費等に高額の滞納が有り、承継義務が有ったからですが、「それなら、競売でない通常の物件は幾らで売買されてるんだろう?」と調べたところ、たまたま格安の物件を発見

その理由は、空室にも関わらず、管理費と全館空調代の負担が毎月3万5千円も有った事に、相続で取得した欲のない子供さんが嫌気がしてた為でしたが、

「まあ何とかなるだろう」と見切り発車で購入

投資家として、「数年内に建て替えが決まれば、鑑定価格とのギャップが利益か出来る」との判断ですね

という事で、サンセルコの区分店舗を購入し、3ヶ月程度で入居者も決まり、安定経営がスタートしましたが、

結局、私は最初の管理組合に出席し、組合員の皆様のお話を聞いた結果、「既存オーナー様の愛着心や福岡市への依存心が強過ぎる為、暫く建て替えは無さそうだ」と判断して、売却してしまった次第です

個人的には、当時の判断に後悔は有りませんし、福岡市の発展の為にも、今後、スムーズに建て替えが進んで欲しいですね

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fchiro at 10:07コメント(0) 

2018年10月20日

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今週木・金曜日の二日間、新幹線で大阪に出張し、フランチャイズで加盟している日本結婚相談所連盟の「口コミ集客セミナー」を受講してきました

因みに結婚相談所事業については、昨年末にフランチャイズの権利を取得後、当初はカウンセラーの方と業務委託契約を締結してスタートしていましたが、

無店舗での運営については、お客様からの信頼性が低いと判断した結果、今年3月に天神の中心部にサロン向けのワンルームマンションを購入してリノベーションを実施

5月にサロンが完成した後は、6月に新たに1名スタッフを雇用して、現在は集客とホームページの検索順位向上を目指しているところです

さて、そんなセミナーの中で「これは不動産投資家さんにもお知らせしたい」というお話が有ったので、ご紹介させて頂きます。

その話とは、「結婚相談所を活用した結婚の投資効果」

一般的には、「結婚相談所での結婚」では、「初期費用」だけでなく「15〜20万円程度の成婚料」も発生する為、合コンや紹介で知り合った後に交際に移行し、結婚する場合よりも費用が掛かるイメージが有ります

ただ、「投資家的目線」で見た場合、実は「恋愛結婚」の方が遥かに投資総額は大きくなるのです

その理由は、交際相手に対して結婚に至るまでに掛かる費用が莫大な事

講師によると、恋愛から結婚迄の交際期間は、4年半程度が一般的なんだそうですが、その間「交際〇周年記念日」、「誕生日」、「クリスマス」、「バレンタイン」、「旅行」等、各種イベントにおける男性側の負担は結構な額になります

しかも、こういった費用は交際が進むにつれ、毎年グレードアップが必須で、1年目より2年目、3年目の方が負担は増していく傾向に有るそうですし、その結果も、必ず結婚に至るという保証は有りません

何故なら、交際のスタート時に必ずしも「結婚」というゴールが共有されていないからです

一方、「結婚相談所での出会い」は、お互いのゴールが「結婚」とはっきり認識されていますし、成婚退会後は通常1年以内に結婚する為、各種イベントも多くて各1回迄となり、「成婚料」を加えてもトータルの費用は安く済むのだとか

正に「目からうろこ」の話でしたが、不動産投資家が一棟収益物件を銀行融資を受けて購入する場合は、結婚している方が遥かに有利なので、次回セミナーをやる機会が有りましたら、今回のエピソードについても加えようかな〜なんて考えています

福岡市中央区天神エリアの結婚相談所 → イズモマリアージュ公式HP

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fchiro at 10:25コメント(0) 

2018年10月07日

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本日は3連休の中日でしたが、金曜日にお問い合わせ頂いた方の無料面談を実施する為に、朝から事務所を訪問

午前中に約1時間、若手投資家さんとお話してきました

因みに本日お会いした方は、ここ数年木造新築オンリーで買い進めており、「流石にこれ以上木造で買い進めるのはリスクが高い。」というお話をしましたが、

かといって、購入した物件を慌てて即処分するのも、正直余りセンスが良くない戦略です

という事で、法人を活用して手元キャッシュを増やしながら、銀行評価を上げて来る日を待つ手法について提案を行いましたが、

説得力を上げる為にも、なんとか現在取組み中の新築RC案件をまとめる事が出来たら嬉しいですね

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fchiro at 17:02コメント(0) 

2018年10月06日

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本日は、参加予定だったZUMBAサークル2本が、朝から台風の影響で開催中止が決まった為、久し振りに床屋に行ってきましたが

余りの強風に、あっという間に傘が破壊されてしまいました

皆様、台風の日の外出は危険なので、自宅でゆっくりとお過ごし下さいね

さて、話は変わり、タイトルにあげた「半径5メートルの法則」ですが、皆様どんな意味かご存知でしたか

このテーマについては、先日の私のセミナーでも解説しましたが、

実はセミナーといっても、「初心者向け不動産投資セミナー」ではなく「結婚相談所セミナー」の方で、「恋愛関係は、クラスメイトや職場の同僚、サークルメンバーといった極めて狭いコミュニティの中で発生する」という現象に関する法則です

まあ、ここは「不動産投資」、「賃貸経営」に関するブログなので、詳細は割愛しますが、

この「狭いエリアやコミュニティ内の情報」については、不動産投資を「ドミナント戦略」で実施する場合にも、有効だと思います

例えば、ファミリータイプ売り物件のチラシ等は、その物件と同じ小学校区内にしか配布されない事も多いので、自宅周辺で物件を探す場合、他の投資家さんよりも情報的に遥かに有利となりますし、

区分所有のマンションだと、購入後に仲介業者さんに「今後もこのマンションは買い増ししたいので、また物件が出たら教えて下さい」とお声掛けしておくと、結構情報をもらえる事が多いです

という事で、物件仕入れ目的に、宅建業者法人を開設して以降、主にHPを使ったネットでの集客戦略を採ってきた私ですが、最近、「リアル集客戦略へのシフト」を若干意識する様になりました

取り敢えず、その第一弾は「看板戦略」で、先日看板屋さんと面談し、シート看板5枚の見積もりをお願いしましたが、

リアル世界の「看板」にどの程度「集客効果」が有るのか、今から楽しみです

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fchiro at 11:29コメント(0) 

2018年09月30日

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私が現在、久し振りに新築を検討している理由ですが、手元の現金が一時に比べて若干目減りしてしまったのも一因です

因みにその最大の理由は、昨年以降、区分所有マンションを現金で買い捲ってるからですが

流石にこれ以上機動力が減ってしまうと、いざ好条件の土地が現れた時も対応出来なくなってしまうので、未だ建築費等の高値止まりの状況は続いていますが、体力がある間に動いた次第です

それに、このブログを永年読んでくださっている方はご存知と思いますが、土地から新築一棟マンションを手掛ける場合、一時的に自己資金を投入する必要は有るものの、戦略次第では竣工後、半年以内に投入した自己資金以上のキャッシュを回収する事が可能です

今回も、いくつか自己資金回収に関する仕掛けを事業計画書の内外に仕込んでいますので、上手く発動したら嬉しいですね

【余談】
ふと気付いたら、このブログも13年目を迎えていました。

最近は更新頻度が激減していますが、先日、久し振りに新築の間取りを検討していたら、あっという間に時間が過ぎ去って、改めて「自分は不動産村の住人なんだな〜」と実感!

今後とも宜しくお願い致します。

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fchiro at 21:12コメント(0) 

2018年09月27日

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ここ数年は、物件売却ばかりで、購入してもキャピタルゲイン狙いの区分のみだった私ですが、

実は現在、久し振りに「新築一棟マンション」の案件を、メインバンクに持ち込みしています

因みに、土地を見付けて最初にボリュームチェックを入れて貰った際の、建設会社さんの想定利回りは「6.9%」と全く面白みがなかったのですが、

私の過去の経験に基づきプランを修正して貰った結果、取り敢えず「7.4%」迄利回りは上昇

辛うじて、総収入に対する30年返済の場合の返済比率が50%を切ったので、現在この事業計画で銀行持ち込みは行っていますが、実際に手掛ける場合は、最低でも利回り8%程度は無いと面白みは無いですよね

まあ、田舎ですが駅近で敷地も広く、駐車場も130%以上確保出来そうなので、もし融資が承認されたら、ご縁に感謝し色々とアイデア捻り出したいと思います

今回チャレンジしているの容は、過去に「初心者向け不動産投資セミナー」でお話した内容でも有るので、いつの日かセミナーに参加して下さった皆様に対して実例としてご紹介出来たら嬉しいですね

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fchiro at 09:55コメント(4) 

2018年09月21日

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昨日は、開業準備中の「時間貸し会議室」の備品を、結婚相談所のスタッフさんと準備しましたが

その際に、以前エステティックサロンが入居していた結婚相談所の隣室が、退去しているのを発見

という事で、一旦事務所に戻り、ネットで「売買」と「賃貸」の募集状況を確認したところ、どちらも該当が無し

「これはもしかしてチャンスかも?」と考えて、早速ネットで登記簿を取得し、電話番号を調べて電話を発信したところ

結果は、「引き続き賃貸予定で売る気は一切ない」と、見事に玉砕となりました

因みに、「売りたくない理由」は、オーナー様が出席した管理組合の総会の中で、

「このビルには、20階建てでの建て替え計画が有る。」

という、別の区分所有者の発言を聞いて、「今後資産価値が向上する。」と考えているからだそうですが

既に私は3室取得済みですし、そんな話が有るなら、次回の管理組合総会が楽しみですね

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fchiro at 14:02コメント(0) 

2018年09月12日

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先月末にリノベーションが完了しているにも関わらず、セミナー準備等に時間を取られて、正式な稼働に至っていない「時間貸しセミナールーム」ですが

本日やっと気力を振り絞り、備品の発注を行いました

因みに本日発注したのは、

W1800のテーブル2台

椅子6脚

演台

施術台

ミニプロジェクター

キーボックス

といった感じ

まあ、サイトに登録しても申し込みに至る迄には多少時間が掛かると思うので、先ずは自己使用でセミナーを企画出来ればと思います

出来れば最初は、独身のサラリーマン・公務員向けに開催出来たら嬉しいのですが、募集を開始したら忙しくなるし、悩ましいですね

【余談】
先日のブログに書いた「新築賃貸マンション用地」ですが、取り敢えずは現状の建築費の実態を知る意味も含めて、「買付証明書提供出」及び「建設会社へのボリュームチェック依頼」を実施する事にしました

今回の土地については、私がイメージしていた金額の買付けを既に売主様がお断りしていたとの事で、建築費が相当安くならないと厳しい印象ですが、

一番手を確保しないと、スタートラインにも立てませんからね〜(苦笑)

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fchiro at 16:34コメント(0) 

2018年08月18日

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本日は、久し振りに自主管理している女性専用シェアハウスでパーティを開催します

因みにシェアハウスの開設当初は、長期入居の方が退去された時等、結構頻繁にパーティを開催していたのですが、

5年前、私がシェアハウスから離れた場所に引っ越してからは、若干頻度が減少

ただ、昨年秋に再度シェアハウスから車で15分程度の街に戻ってきたので、今後はもう少し頻繁に開催出来たら嬉しいですね

さて、本日のメイン料理ですが、定番の「焼肉」で考えています

明日はホストに徹する為、忙しくなりそうですが、最近自宅近くで発見したお肉屋さんは、値段の割に柔らかくてメッチャ美味しいので、皆様に喜んで頂けたら嬉しいですね

【余談】
先日実施した「買取り強化に向けたHPリニューアル(※資本金増強、買い取り実績追記)」の効果か、一昨日夜、HP経由で福岡市内の中古アパート売却に関するお問い合わせを頂く事が出来ました

取り敢えず、電話でのお問い合わせだったので、現時点で物件の詳細は未定ですが、リニューアルして一週間足らずでのお問い合わせは嬉しいですね

現状では他にも、中古一棟マンションで「金額次第で売却しても」という方も現れたので、当面は「11月末の法人決算迄に一棟取得」を目標に活動したいと思います

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fchiro at 09:21コメント(0) 

2018年08月03日

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私の現在最大の悩みは、大学院2回生の息子が就職する様子が無い事

因みに、就職活動をせずに何を目指しているかというと、「フリーター」でも「ニート」でもなく「起業」だそうですが(苦笑)

まあ、尖がった先生の下で学んでるので、ある程度覚悟はしていたものの、

先日、息子から送られてきた「プレスリリースの資料」には、流石に呆れてしまいました

何と、マッチングサービス系のサイトを造ったにも関わらず、運営会社が「資本金1万円」でリリースしていたのです

まあ、1円で株式会社が造れる時代なので、物理的には有りなのでしょうが、流石にサービス系の会社が資本金1万円では信用無いですもんね

って事で、息子には早急に増資する様アドバイスを行いましたが、

併せて、私の不動産会社についても、来週から資本金を「300万円」→「1,000万円」に上げる事にしました

良く考えたら、私の宅建業者法人も、土地の売却オファーなんてやってるので、資本金は高めの方が信用有りますからね

って事で、次回のオファーは増進が完了後のお盆明けに実施する事にしましたが、果たして増資の効果は有るのか、楽しみにしたいと思います

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fchiro at 12:59コメント(0) 

2018年07月08日

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金曜日は昼前から自宅近くのメインバンクを訪問

福岡市中心部に所在するワンルームマンションの契約&決済を行ってきました

因みに今回も前回同様、融資は受けずに現金決済で、メインバンクに応接室だけお借りしての契約は、高齢の売り主様のご友人2名が同席して行われましたが

「投資家色」や「業者色」は極力抑えて、このマンションの同じフロアで結婚相談所を運営している実業家として対応した結果、「良い方に購入して貰って嬉しい」というお言葉を頂き、和やかな雰囲気で終了

まあ、私の「良い物件を譲って頂き大変嬉しい」という言葉も本音なんですけどね(笑)

さて、今回購入した物件ですが、リノベーションしてそのまま貸すのは若干面白くない印象なので、「時間貸し」の初挑戦を模索してみようかな〜と考えています

実は先日、近隣のワンルームマンションで時間貸しタイプの会議室を運営している方と面談し、運営委託を打診したところ、結果的にはお断りされたのですが、お聞きした稼働率に関しては予想以上の数字

今回は現金買いですし、予想以上の利回りが出た場合は、買い増しも検討出来ますからね

ただ、結婚相談所のスタッフさん達との会話の中で「レンタル会議室よりもレンタルサロンの方がニーズ有るのでは?」という話も有ったので、どちらの戦略で行くかは、初期投資の金額や想定稼働率等を積算しながら検討したいと思います


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fchiro at 15:45コメント(0) 

2018年07月01日

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先日購入の意思表示を行い(※信頼関係に基づく為、買付けは書いてない)、来週決済予定の都心立地区分所有ワンルームマンションですが・・・

最初に話を聞いた際は、「毎日通勤している宅建業者事務所を移転しても良いかな」と考えていましたが、

熟慮の結果、自己使用は見送る事にしました

因みに、事務所を移転した場合のメリットは次のとおり

先月サロンを開設した結婚相談所と宅建業者法人が同フロアとなり、連携がスマートになる。

市役所徒歩3分の立地なので、役所調査に便利。

近隣にランチの美味しい店が多い。

当然の事ながらが最大の目的で、先月から1名雇用を行った事も有り、「新たな従業員の方に仕事の指示がし易くなるかな〜」なんて考えたのですが、

実は移転を断念した理由もに関してで、

同じフロアだが、部屋の位置が離れている為Wi-Fiの電波が届かない。

現在の部屋より2畳ほど狭く、ソファーが置けない。

結婚相談所のサロンは、既に可愛い内装で仕上げられており、私がセミナーやキャッシュフローゲーム会をやる様な雰囲気ではない。

という事で、まあ仕事自体はメールでも指示出来ますし、引っ越し自体も面倒なので、当面現状維持とした次第です

ただ、図面を見るとサロンのお隣は広めの部屋が有るみたいなので、将来的にこの部屋が買えた場合は、事務所移転しても良いかな〜なんて考えてます

取り敢えず、決済が終わったらお手紙送るのも良さそうですね

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fchiro at 20:58コメント(0) 

2018年05月09日

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昨日は、ホームページ経由でお問い合わせを頂いた40代の方に事務所にお越し頂き、無料面談を実施しました

面談は基本的に頂いたご質問に対して私が回答するスタイルで、先月の初心者向け不動産投資セミナーの際に使った資料等もパソコンの画面で表示しながらお話させて頂きましたが、

その中で、最近私が購入している区分所有マンションの利回りに関する質問への回答については、若干びっくりした様子

因みに、「利回りなんて全く気にしていません!」と正直にお答えさせて頂いたのですが(笑)

皆さんの中にも、「元本保証の金融商品」なら、銀行の定期預金金利が1%を遥かに下回る時代なので、3〜4%の利回りでも検討する方は多いと思いますが

更に将来のキャピタルゲインが期待できる物件なら、低利回りで毎年の減価償却よりも収入が低い新築や築浅の物件よりも、遥かに魅力を感じませんか

要は3〜10年程度の保有期間における「家賃収入+売却益の合計額」の期待値が、私の基準よりも高ければ投資するという発想ですが、

宝くじ付きの定期預金よりは、遥かに保有する楽しみも有ると思いますね

なお、面談の中ではそれ以外にも気になる話が有りましたが、個人情報につきブログには書きませんので悪しからずご了承ください

【余談】
ソフトバンクホークスの内川選手が遂に2,000本安打達成しました

実は私、大分出身で母校が同じ内川選手はずっと応援していたのですが、生みの苦しみが長くて、最近はずっと胃が痛い状態でした

本来なら打順を下げられても仕方ない状態だったと思いますが、我慢して4番で使い続けてくれた工藤監督に感謝です

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fchiro at 21:57コメント(0) 

2018年05月05日

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皆様、ゴールデンウィークは如何お過ごしでしょうか

私は基本的に渋滞や人込みが嫌いな人間ですが・・・

今年は2日の夜から娘達が急遽帰省した為、近場のみですが毎日お出掛けして、家族水入らずで楽しく過ごしています

話は変わり、昨年5月に宅建業の免許を取得し、2年目を迎えた宅建業者法人ですが、当初考えていた戦略は、

名刺代わりの会社HPを作成し、気になる物件の登記簿をあげて収益物件や土地の買いオファーを実施

自社保有物件の売買時に仲介で入り、仲介手数料削減と利益移転による節税を図る

の2つでした

さて、1年が経過した結果ですが、については3件の取引に絡むことが出来たものの、正直、数字的には事務所経費を賄うのがやっとの状況

また、についても昨年秋まで何件かオファーは掛けたものの、その後、査定会社を使いだしえてその案件対応に時間がとられた事から、半年以上休止している状況です

とはいえ、査定会社案件で実績に繋がっていれば特に問題なかったのですが、実際には魅力的な案件は殆ど無く、手間と経費ばかりが掛かる状況

という事で、今後は査定会社との契約を大幅に縮小し、当初の戦略(買いオファー実施)に原点回帰を行う事としました

その大きな理由は、諸事情により関連会社が新規で1名雇用する事になり、損益分岐点が上がったからですが

最近は、収益物件の利回りも徐々に上がってきたみたいですし、銀行からも「良い物件が有れば持ち込んでください」と言われていますので、ガンガンお手紙を送って夏頃迄には個人で一棟購入出来たら嬉しいですね

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fchiro at 08:46コメント(0) 

2018年04月24日

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先週末に開催した「初心者向け不動産投資セミナー」は、基本的に昨年8月に開催した時の内容をベースに、レジュメの構成を見直してお話させて頂きましたが、

前回受講された方からのアンケートに、「もっと具体的な数字を使って説明して貰った方が良かった。」というご意見が有った為、エクセルである数字の表を作成

完成後に見返したところ、「この表だけで1時間はお話出来るな〜」という興味深い内容に仕上がっていました

具体的には、「木造アパート」に対して「鉄筋コンクリート造のマンション」が何故有利なのか、低い金利で借り入れすると、何故有利なのかが一目で確認出来る表ですね

って事で、自分でもこの表を眺めながら改めて確認したのは、「新築木造アパート」を低利回りで購入し、長期保有した場合のリスク

まあ、この2〜3年は「新築木造建て売りアパート」を購入した人の中で、大きなキャピタルゲインを得た人も多かったみたいですが、

長期保有で考えると、RC造の優位性は圧倒的ですからね

なお、この辺のお話に興味が有る方がいらっしゃいましたら、5月初めから天神周辺で5〜6名程度のミニセミナーが開催可能なスペースが使える様になるので、ご希望に応じてお話させて頂きたいと思います

個人的には、「不動産投資を志す、独身のサラリーマン・公務員限定セミナー」なんかもやってみたいんですけどね〜(笑)

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fchiro at 20:18コメント(1) 
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