物件売却

2019年03月31日

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金曜日の午前中は、昨年12月に宅建業者法人で取得し、水回りも含めたフルリフォームを行った中古マンションの売却決済でした

因みに今回購入頂いた方は、住宅ローン専門会社で融資を受けていた為、口座をお持ちの銀行から応接室をお借りして決済を実施しましたが

お部屋自体は快く貸して頂けたものの、その銀行の住宅ローン利用ではなかった事から、出金や振り込みの手続きは別フロアに有る窓口で、番号札を取って並んで行う事に

まあ、それ自体は特に問題なかったのですが、誤算だったのは年度末の銀行窓口の込み具合

今回の銀行は窓口が6つ有りましたが、番号札を取った状態で27人待ちで、結局「出金・振込伝票」を受け付けて貰えたのは約40分後

更に、窓口のお姉様より「年度末で銀行が大変込み合っていますが、何とか今日中には振り込みが実施されると思います。」という恐ろしいお言葉を頂き、

実際に、私のメインバンクから「着金確認」の連絡が入ったのは、約2時間後でした(苦笑)

今回は、抵当権抹消が無かったので、振込手続きが終了して、物件引き渡しの書類にサインを貰ってから速やかに、司法書士さんにGOサインを出して解散しましたが、

転勤や就職で福岡に引っ越してこられた方が、新規の口座開設を行うこの時期の決済は、避けた方が正解だなと感じた一日でした


さて、話は変わって、前回のブログに書いた「東京物件の取得」ですが、結果としては一旦保留する事になりました

最大の理由は、今週大分で2件の売買契約を予定している事や、4月20日に実施するセミナーの準備もある事から、暫くは東京出張して現地を確認する時間が取れそうにない事

流石に知らないエリアで、現地も確認せずに1,000万円以上の物件に買付けを入れるのはポリシーに反しますし、

候補物件の一つは、ネットの写真から何部屋を見ると、ポストにマスキングテープが貼られている様子なので、「現地で空室を確認して登記簿をあげ、買いオファーを出すのも面白いかも」なんて戦略も密かに考えています

実は、昨年末から売却活動中だった「賃貸中の築古戸建て」に最近ぼちぼち問い合わせを頂くようになり、お一人真剣に検討頂いているみたいなので、上手く組み換えが成功したら、手元現金も減らないので、助かるんですけどね

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fchiro at 06:53コメント(0) 

2018年01月22日

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私も大家業初期の30代の頃迄は、購入した中古マンションで退去後の清掃を行ったり、玄関にPタイルを貼ったりしていた時代が有りましたが・・・

一度清掃に関するクレームを頂き、その後、プロの仕上げレベルと比較した自分のレベルの低さや、プロの仕事のコスパの高さを痛感した事から、以後はセルフでのリノベは自粛していました

まあ、得意分野に絞った方が効率良いのも確かなので、以後、大家業で自分でやってるのは、

女性専用シェアハウスのHPを活用した募集、内見対応、契約締結、管理

3法人分の弥生会計を使った記帳

位です

基本的には、プロに任せられる部分は多少費用が掛かってもお任せして、その分時間は有効に使わないと、サラリーマンを卒業した意味無いですからね

って事で、最近は週6本以上ZUMBAのレッスンを満喫していますが

先週土曜日は、久し振りのセルフで約50万円分の経費を節約する事が出来ました

因みにその経費とは、「仲介手数料」

要は、昨年5月に開業した宅建業者で、昨年10月まで自宅として使っていた妻の会社名義のマンションを売却した訳ですが・・・

流石に、仲介業者の妻名義の物件を売るのに、買主様から仲介手数料は貰えない為、今回は代理契約により、妻の会社からのみ仲介手数料を頂く事にしましたが、それでも他の業者さんに依頼してたら本来必要だった約50万円は節約

とはいえ、重要事項説明資料の作成は結構大変でしたが(苦笑)

何事も経験という事で、実際には費用削減以上に経験値UPの方がメリットは大きかった気もします

今回の宅建業者法人は、「転売禁止」の制約をクリアしながら「第三者のためにする契約」の手法を使って、物件売却時にグループ全体の譲渡税額をコントロールする目的で設立し、初期費用にはHP開設費用や事務所経費を含めると、約300万円投入していますが、何とか初期費用は早期に回収を図りたいものですね

【余談】
昨日、前述のホームページ経由で「物件情報希望」とのお問い合わせを頂いたのでご連絡したところ、なんと名古屋在住の投資家さんでした

ネットで検索して見付けて下さったとの事で、先程自分でも確認してみたところ、「不動産投資」、「福岡市」のキーワードでyahoo検索だと2頁目に表示されてるみたいです

残念ながら、今はご紹介できる物件が無いので、希望条件をお伺いして物件が出たらご連絡する事にしましたが、徐々にHPが認知されてきているのは、嬉しい限りです

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fchiro at 07:04コメント(0) 

2017年12月30日

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皆様、年末年始はいかがお過ごしでしょうか

私は昨日から大分の実家に二泊三日の予定で帰省中

明日は地元のデパートの初売りに行った後、そのまま母を連れて福岡の新居に帰ってくる予定です

話は変わり、売りに出していた4LDKの旧自宅マンション(区分)ですが、指値は入ったものの、なんとか希望価格以上で先日買付けを頂く事が出来たので、現在宅建業者の初仕事として、契約準備をおこなっています

まあ、今回は妻の会社名義の物件ですし、4年半前にうちが購入した時の「契約書」や「重要事項説明書」をお手本として使えるので、初めての契約としてはハードルは低いかもしれませんが

それでも、区分所有の場合、今迄は重説の際に軽く流していた役所関係の書類が、結構色んな種類が有って、経験値は大分上がりそうな予感

せっかくの買付けが、もたもたしてる間に気が変わっても困るので、年明け早々に契約準備を整えていきたいと思います

因みに、新しく始めるビジネスの方も、なんとか業務委託契約書(案)を仕上げて、フランチャイズ本部のチェックを受け、契約予定者の方に提示中

ホームページの準備も徐々に進んでいるので、1月中には立ち上げ出来たら嬉しいですね

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fchiro at 08:21コメント(0) 

2017年11月23日

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昨日夕方、駅で地下鉄を待っていると携帯に着信アリ

電車を一本スルーして対応したところ、宅建業者法人で販売中の「4LDK中古区分所有マンション」に関するお問い合わせでした

因みに、この物件については先月末に売り出して以降、これまで複数の業者さんから「紹介可能か?」との連絡は有りましたが、個人の方からの問い合わせは皆無の状況

正直、「値付けが高過ぎたかな〜」と感じつつも、「繁忙期までにご縁が有れば」位の気持ちで、焦らず売り切ろうと考えていましたが、

1件でもお問い合わせが有ると、少しは安心出来ますね

さて、今回のお問い合わせ内容ですが、「取引態様が代理の場合は、売主の場合と同様仲介手数料は掛からないんですよね?」という質問で、と回答させて頂きました

その他にも細かい質問は有りましたが、概ね納得頂けたと思うので、今後前向きに検討頂けると嬉しいですね

なお、今後の戦略としては、この「4LDK中古区分所有マンション」の売却が完了した段階で、旧メインバンクの「女性専用シェアハウス」の残債も一括で返済し、財務の強化を図りながら来るべき買場に備えたいと考えていますが

先ずは、宅建業者としての実績がゼロの状況から、早期に脱却を図りたいと思います

【余談】
お陰様で今期も法人はある程度の利益を確保する事が出来たので、経費計上と先行投資の意味で、先日ある情報サイトと物件仕入れ目的で契約を行いました。

今回契約したのは、先日申し込みした「一括査定サイト」の従量課金制と異なり、定額制の会社ですが、先ずは一年間、問い合わせの数と内容を精査し、費用対効果を検証したいと思います。

ぶっちゃけ、金額的には1件成約に結び付けば十分にペイ出来るレベルですが、先ずはそのサイトから自社HPに誘導する為の会社紹介文を出来るだけ工夫して、少しでも費用対効果をUPしたいですね。

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fchiro at 08:34コメント(0) 

2017年11月02日

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6月に免許は下りて以降、ホームページを立ち上げて毎日事務所に出勤している宅建業者ですが・・・

夏に行った買いオファーに対して一件反応は有り、オーナー様と面談は行ったものの、これまでのところ、宅建業者としての実績は皆無な状況

まあ、これだけ物件価格が高止まりしている状況では、動かない方が正解というのも正直なところですが

今回一件取り扱える物件が現れた為、先日初めてポータルサイトへの登録を行いました

因みにその物件とは、先月まで私が住んでいた旧自宅マンションですが

取り敢えず、登録して3日経っても問い合わせは(苦笑)

明らかに価格が高過ぎってことなのでしょうが、何事も経験なので暫く様子を見ながらじっくり戦略を練りたいと思います

話は変わり、9月末に参加したフランチャイズフェアで話を聞いた後、一気に申し込み&加盟金振込を行った新ビジネスですが、

当初予定していた方からは結果的にお断りされてしまったものの、昨日無事にビジネスパートナーが決定

今月後半から正式に稼働する事になりました

今回の新ビジネスは、都合により既設法人の一つで運営する事になりましたが、ランニングコストが低い割に利益率は高いので、不動産価格が高止まりしている状況の中、早期に新たな収入源となってくれたら嬉しいですね

【余談】
宅建業者のホームページの中に「買取」の項目を造った成果か、先日、初めて某大手業者さんから買取オファーが届きました

残念ながら、様々なハードルが高過ぎて購入出来る可能性は皆無に近い状況ですが、取り敢えず「特定のキーワードで検索に引っかかる。」という当初の目標がクリア出来てるみたいで一安心です

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fchiro at 15:54コメント(0) 

2017年09月16日

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一昨年以降、私も含めた多くの大家仲間が「物件を売却する絶好のチャンス」と考えて実際に行動に移しています

中には、「今後物件価格が下落して、買い場が来るので、その日の為に1円でも現金を増やしておきたい」と考えて、全ての保有物件を売却してしまった投資家さんも居るそうです

まあ、私もバブルの最盛期及びその後の長期下落局面を実際に体験していますので、その発想自体は凄く理解出来ますが、

個人的には「全物件売却」という戦略は実行せず、この2年間で売却した部屋数も、保有部屋数が最も多かった時期の半分弱となっています

因みにその理由は、

「全ての物件を売却した後、買い場が訪れるまで時間が掛かった場合、確定申告実績と銀行との繋がりが途切れてしまい、融資を受けての買い戻しが困難になるのではないか?」

と考えている為です

銀行が賃貸経営者に対して融資可否を判断する際は、「自己資金」の額だけでなく、「保有物件からのキャッシュフローによる返済能力」も考慮してくれますし、賃貸経営能力が高いと判断されれば、その分融資獲得のハードルは下がります

それは、毎年の確定申告実績が根拠となっていますが、全物件を売却してしまうと、そもそも確定申告自体が必要なくなりますからね

まあ、買い戻しを全て現金購入で考えている場合は、そもそも「確定申告実績」に頼る必要は無いのでしょうが、

個人的には、最も利益が狙える「RC一棟物件」の取得時は、融資に頼る可能性が高いので、今後も一定規模の部屋数及び家賃収入をキープし、適宜物件組み換えを行いながら、自己資本比率を高める戦略でいきたいと思います

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fchiro at 14:32コメント(0) 

2017年05月13日

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火曜日のブログに書いた「中古アパートの購入契約者がお怒りの件」ですが、何とか「手付解除」には至らず、そのまま決済に移行する事が出来そうで一安心

築年数が古いアパートでは、様々なトラブルが付き物で「夢の不労所得」とはなかなか行かない為、今回の購入者様には今後もストレスが溜まる出来事が起こる可能性は有りますが、

基本スペックは高い物件ですし、単身向けの低家賃物件程ではないので、新しい管理会社さんと共に試行錯誤しながら経験値を積み上げて頂きたいと思います

話は変わり、前回のブログの「メインバンクがお怒り」の件ですが、

取り敢えず、「新設法人の口座はメインバンクにしか作っておらず、売却代金はそのまま放置」をアピールし、今後の戦略をご説明した結果、何とかご理解を頂けました

まあ、「法人の決算期(11月末)迄に次の物件を購入しない場合は、節税目的の保険商品の提案を受ける」という要請は有ったので、頑張って物件探しをしないとヤバそうですが・・・(苦笑)

あと、担当者がこれまでの営業課長から法人担当の若手行員さんに変更となりましたが、なかなか優秀そうな方だったので、マイナスやペナルティとは考えずに、良いお付き合いを継続出来たら嬉しいですね

【余談】
先日やっと建築確認申請が受理され、早ければ来週から着工予定の「事務所兼社宅」ですが・・・

これまでは手持ちのキャッシュで決済予定だったものの、昨日メインバンクから「良かったら融資させて貰えませんか?」との要請を受けて若干心が揺れてます

実は先日、メインバンクに対して、今後の取引きを徐々に減らしたいと考えている他行の融資の借り換えを打診したところ、「銀行の提携に関するしがらみが有る為、〇〇銀行からの借り換えはやり難い」という話が有ったのですが、

「事務所兼社宅」の購入資金をメインバンクから借り入れし、浮いた現金で既存の融資を繰り上げ返済すれば、当初の目的である「抵当権が無い物件の確保」は達成できますからね

週明けにでも改めて相談したいと思います

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fchiro at 06:48コメント(0)トラックバック(0) 

2017年05月11日

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本日午前中、別府物件のメインバンクから着信が有りました

因みに目的は、「今回物件売却を行うが、今後の方針をお聞きしたい」との事

電話でお話する内容でもないので、本日夕方、メインバンクを訪問してご説明してくる予定ですが、

電話口での印象だと、最近物件を売却して大幅に融資金額や収入が減少している事に対して、余り快く思ってない感じでした

まあ、銀行はそもそも融資を行ってその金利収入を得るのが事業の根幹なので、融資金額や金利収入が減少するのが嬉しくないのは当然の事なのですが、

かといって、現在の市況ではそもそも購入するだけの価値が有る物件を見付けるのは困難な状況です

しかも、当事者である私自身が、近い将来物件価格が値崩れすると考えているのですが(苦笑)

取り敢えず、「物件仕入れにおける宅建業者免許取得の有利性」をご説明して、ご理解いただけると嬉しいですね

【余談】
先日発表されたSUUMOの住みたい街ランキングで、博多が1位を獲得したそうです

SUUMO住みたい街ランキング2017福岡版

私自身も、昨年春から博多駅徒歩圏の場所に事務所を設置して毎日通いながら街の発展は実感していますが、投資家目線でも、今後益々発展が見込まれる街は魅力的ですね

東区では、再開発により街並みが一変した千早が、8位にランクインしたみたいですが、九大跡地の再開発が完了した後の箱崎地区が近い将来ランクインするのかは、気になるところです

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2017年05月06日

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一昨日から、大分物件の定期訪問を兼ねて実家に帰省していましたが・・・

久し振りの訪問だった事から、最近の状況について、母に報告を行いました

因みに今回報告したのは、「6年間保有していたファミリータイプアパートの売却」と「自宅(事務所兼社宅)の購入&引っ越し予定時期」の2点でしたが、

最初にアパートの売却について報告したところ、第一声が、

「それで幾ら損したの?」

だったのには、思わず苦笑してしまいました

まあ、投資家でない普通の年金受給者には、「売却=損切り撤退」となってしまうのは仕方ないのでしょうが・・・

これは、日本人の根底に「素人の投資は損するもの」という発想が浸み込んでいるのが原因かもしれませんね

という事で、余り刺激してもいけないので、「購入価格よりも若干安く売却したが、ローンの元金が減っていたので多少は手残りが有る」というシナリオにて改めて説明を実施

また、「事務所兼社宅」についても、「現金で取得」と説明したものの、「それで月々の返済額は?」、「何年ローンなの?」と話が噛み合わずに終始した近況報告でした

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fchiro at 21:15コメント(0)トラックバック(0) 

2017年05月01日

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本日は今年初の売却での売買契約を締結する為、大分に来ています

まあ、購入に関する記事でないとブログ的に面白くないのは認識していますが

最近は殆ど検索すらしていない状況の為、ご容赦を(苦笑)

一応、今回の売却決済と宅建業者登録が完了したら、待望のレインズを使っての物件探しは再開する予定ですが、

本命は秋以降に予定しているホームぺージを活用した仕入れの為、当面は自己資金を増やしながら、下準備を行なっていきたいと考えています

【余談】
昨日は、別府物件の管理会社を訪問し、担当者さんから今春の情報をヒヤリングしましたが、

二ーズを見誤った新築物件の中で、1月に完成したにも関わらず未だ半分も埋まって無い物件が有るとの事

そんな話を聞くと、逆に久し振りに新築がやりたくなってしまいまう性格は、我ながら困ったものですね(笑)


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fchiro at 05:24コメント(0)トラックバック(0) 

2017年03月30日

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本日はなかなか多忙な一日でした

先ずは朝一で、普段は乗らない通勤ラッシュの電車で博多駅近くの事務所に出勤し、「事務所兼社宅」の建築確認をお願いする予定の設計士さんと打ち合わせ

今回、「狭小地に新築」というハンデをクリアする為、先日、設計士さんからルーフバルコニーを活用したある提案を頂いてましたが、残念ながら役所の理解が得られなかったという事で、対案を考えつつ、

窓の位置や細かい仕様について一時間程打ち合わせ

南側の採光が確保出来るか確認が必要部分が有る為、条件付きですが、なんとか間取りを決定する事が出来ました

打ち合わせ終了後は、昼一で昨年末に契約した4LDK区分所有マンションの決済の為、天神近くの銀行を訪問

決済自体は20回以上経験していますし、司法書士さんも馴染みの方なので、法人のゴム印を使ってサクサク出金伝票を作成し、決済自体は20分程で完了

ただ、「年度末の大安」という事で、銀行がメチャクチャ込み合ってるらしく、着金確認が結構掛かりましたが、

その間に、仲介業者さんや銀行の担当者さんと色んな情報交換が出来たので、なかなか楽しいひと時でした

さて、無事に決済が完了し、携帯で新着メールを確認したところ、水面下で売りに出していたアパートの買付証明書がPDFファイルで届いていました

今回の物件は、駐車場を100%以上確保したファミリータイプの為、入居は安定しており無理に売却する必要は無いのですが、

築25年を超えている事や、今後融資が厳しくなるという観測も有ったので、「金額次第」という事で複数の業者さんに資料をお渡ししていたところ、今回希望者が現れた次第です

とはいえ、当然の事ながら「融資特約付き」なので、融資が承認されるまでは、ぬか喜びは禁物ですが・・・(苦笑)

もし売れてくれたら、新設法人の購入軍資金が出来るので嬉しいんですけどね〜

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2016年11月06日

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昨日は、熊本で開催された狼旅団セミナーに参加して懇親会&二次会で情報交換を行った後、最終の新幹線で深夜に帰宅

本日は久し振りの休日という事で、朝から自宅でのんびりしていましたが、昼過ぎに急遽、大家仲間の方から「相談したい事が・・・、」とのFacebookメッセージ有り

お電話でお話したところ、以前に現地を見せて頂いた事が有る保有物件の、売却に関する相談でした

因みに私は、過去に20回近く保有物件を売却した事が有るので、一応その分野ではベテランの部類に入ると思いますが、最近は狼旅団セミナーを受講したお蔭で、これまでの「高値売却戦略」が飛躍的にバージョンアップ中

という事で、先ずはその物件の「高値売却戦略」を練る為に、売却希望条件や現在の状況をお尋ねしましたが、

現在の管理会社が、過去に私がトラブった会社(ブログにも経緯を記載済み)で、物件を抱え込む印象や、「管理会社を変更したい奴には売らない。」なんて言い出す恐れも有った為、

「取り敢えず、その管理会社に売却を依頼するという選択肢だけは外した方が良い。」

とお話して、一旦は電話終了

その後、その地域に強いベテラン大家さんにお電話して情報収集し、なんとか、紹介可能な業者さんを確定

その業者さんは、私も過去に面識が有ったので、ご紹介する前に電話で色々質問させて頂きましたが、

「今回、売主様の売却希望利回りが若干低い印象ですが、うちには、地場の銀行から紹介された融資が堅い物件待ちの優良顧客が複数居るので、ネットに乗せなくても、希望利回りで売却する自信は有ります。」

と断言されたたのは、心強いですね

という事で、相談者の方には、最初にご連絡頂いてから1時間弱で、「業者さんの連絡先」及び「売却戦略」をお伝えさせて頂く事が出来ましたが、

私も過去に何度も売却を経験して、「売却には戦略が必要」という事は痛感してるので、今回の戦略が良い結果に繋がってくれたら嬉しいですね

【余談】
口頭で購入希望条件をお伝えしてから10日以上全く動きが無かった「正しい地上げ案件」ですが、

昨日、久し振りに仲介業者さんに確認したところ、「隣地(奥に有る間口2mの旗状地)の所有者さんから面談希望が有ったので、来週お会いしてご意向を確認する予定。」

との回答を頂きました

一応、測量士さんが電話でお話した印象としては、「手前の土地を買いたい。」ではなく、「うちも一緒に売って欲しい。」だったそうなので、結果を楽しみに待ちたいと思います

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2016年01月25日

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昨年秋から水面下での売却活動をスタートし、年末からは正式に市場に出していた保有物件ですが、

先週から価格を引き下げた事から、何名か具体的に検討して下さる方が現れ、本日その内の何名かが銀行に持ち込みをされるそうです

因みに今回の物件はそれなりにキャッシュフローが出てるので、本来は焦って売る必要はないのですが、この時期に敢えて価格を下げた理由は、

自宅付きマンション取り組みに向けて、融資獲得体制を盤石にする。

3月末の銀行決算期を売却期限と判断する。

将来に渡り、借入れ総額を10億円以内に抑える。

の3点でした

特に、に関しては、売却活動を行う中で、複数の仲介業者さんに「融資引き締めの噂」に関して、銀行の担当者さんにヒアリングを行って貰ったところ、「3月までは大丈夫だが、4月以降は厳しい・・・。」との、予想通りの回答が有ってるみたいですし・・・

3月末に決済を間に合わせる為には、この時期を逃すと厳しいですからね

年明けに行ったメインバンクとの面談では、保有物件を一括返済し、共同担保に提供する事で、「自宅付きマンション」を取り組む場合にフルローンの内諾も頂いていますので、もし売却が大きな指値なく実現した場合は、「1棟完済」を当面の目標にしたいと思います

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2015年11月08日

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今週末は、「徹夜麻雀」、「ZUMBAイベント(懇親会付き)」、「シェアハウスの内見」、「福岡マラソン(スタッフ)」となかなかハードな2日間でした

昨日は、3時間の仮眠しか取ってなかった事も有り、流石に帰宅後はフラフラ状態でしたが、取り敢えず昼寝は我慢して自宅待機

市内の某不動産業者さんに自宅まで訪問頂き、水面下で売却活動中の物件について、媒介契約を締結手続きを行いました

因みに、普段なら郵送か私が業者さんの事務所を訪問する形で締結させて頂いている「媒介契約」ですが、

何故今回、ハードスケジュールの中で自宅への訪問打診を断らなかったかというと、「未公開物件として紹介頂くが、お客さんが現れた場合は媒介を結ぶ」という約束を、当初依頼時に行っていたからでした

って事で、自宅に来られた業者さんに確認したところ、「銀行からの紹介で有力なお客さんが居り、週明けに具体的な話に進みそう」との期待通りの回答

残念ながら、流石に「指値無し」とはいかないみたいですが・・・(苦笑)

今回の物件には、別の業者さんからも「お一人検討中の方が居て、銀行のVIP客なので融資は全然問題ない」と連絡を受けていますので、「同時に買付けを頂き、競合の結果満額で売却」なんて流れになったら嬉しいんですけどね

【余談】
12月開催の「狼旅団セミナー」に無事当選した為、一昨日飛行機とホテルの手配を行いました

最近、市場が高騰している事から物件検索を行っておらず、モチベーションも低めですが、

進行中の4つの案件の内2つ位進展して、当日良い報告が出来たら嬉しいですね

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2015年06月18日

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本日は、朝から高速を飛ばして、自宅から30キロ以上離れた市外に有る信用金庫を訪問

11年前に購入した「メゾネットファミリータイプアパート」の売却決済を行ってきました

因みに、今回の売却金額は、11年前の購入時よりも若干高い金額での取引となりましたが・・・

購入当初に約200万円掛けて外壁塗り替えを行ったり、4年半前に9KWの太陽光発電設備を設置した事を考慮すると、多少不満は残る金額というのが正直なところ

とは言っても、11年の間に残債が大幅に減少しており、設備資金等、政策金融公庫から借り入れしていた小口融資を複数返済しても手元のキャッシュは結構残ったので、新たな戦略を練る事が出来るのは嬉しいですね

実は、小さな案件ですが、現在アレンジが可能か机上で検討中の物件が一つ有り、早速週末に現地を確認してくる予定です

半年以上売れ残っている物件なので、余り過剰な期待は出来ませんが、たまには物件を見ておかないと勘が鈍ってしまうので、他にも近隣の物件をいくつか見繕って、確認してきたいと思います

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2015年05月19日

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先週末は、古くからお付き合いがある大家さん達と大分&熊本ツアーでしたが、密室となる車内でのコアなトークって、本当楽しいですね

って事で、久しぶりの更新です

実は今年の春から、中古で土地値で購入後に10年以上保有したアパートについて、水面下で売却を進めていましたが・・・

昨日、仲介業者さんから「購入希望者の融資が確定しました」との連絡をいただきました

といっても、金額は満額でなく、予想通り若干の指値希望有り

今回は以前お世話になった業者さんという事も有って、元々昨今の物件価格高騰を反映していない低めの金額で了承していたので、指値をお断りしても良かったのですが、

この物件は法人に名義変更後4年を経過して、昨年までで減価償却を使い切ってしまい簿価が1円の為、少しだけ条件を付けて最終回答をさせていただきました

因みに、その条件とはお約束の「半額押し戻し(希望価格で売っても良いけど、敷金は移管しないよ〜作戦)」と譲渡代金の建物比率を落として土地の割合を上げること

物件購入者にとっては、建物の比率が高い方が減価償却がたくさん取れて節税のメリットが有りますが、うちの法人は今期「消費税課税業者」の為、少しでも建物の比率が低い方が、納税額は減りますからね〜(苦笑)

って事で、売買契約金額に関しては相手方の希望を丸呑みした形のこの条件・・・本日回答が有ると思いますが、果たして飲んで頂けるのか、結果を楽しみにしたいと思います

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2015年02月07日

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これまでに何度かこのblogに書きましたが、私はこれまでに30回近い売買経験が有る為、流石に最近は「売主」、「買主」どちらの心理も理解できる様になってきました

という事で、先日の買付けをお断りされた件も「予想通りの結果」という事で、大してショックは有りませんし、もし「満額で現金購入希望の方が現れました」という報告が有った場合は、自分が売主だった時の事を思い出して、素直な気持ちで「おめでとう御座います」と言いたいと考えてます

実際、「売り」の立場になった時は、そう都合良く「満額」の購入希望者が速攻で現れる事なんて有りませんし、

仮に現れた場合では、「売り出し価格が安過ぎたかも・・・」と後悔する可能性が高いですからね

因みに、昨日の昼休みに確認した状況によると、「購入を本気で検討中の人は居るが、具体的な金額の提示は未だ」との事

一応、私の「購入申込書」は売主様に受け取って頂けてない状況ですが、仲介業者さんから、他の買付けが入った場合は金額も含めて連絡を貰える約束となっていますし、

売主様の心理的にも、売りに出して1ヶ月位経過して、問い合わせが一段落した位から、落としどころを探る段階に入ると思うので、何とかそのタイミングで「融資承認」の連絡が出来たら嬉しいんですけどね

【余談】
3月末の満室を目指して、現在賃貸募集中の「ファミリータイプ新築賃貸マンション」ですが・・・

昨日の申込みで、企画時からの目標を一つ達成する事が出来ました

その目標とは、「高級外車」のオーナーが住む物件

という事で、駐車区画の幅をW2500〜W2600、W3200と広めに確保しましたし、屋内の駐車スペースも設定していましたが、

今回、屋内部分の駐車区画に初ベンツ様の申し込みを頂く事が出来ました

ただ、高級外車の隣の人は、駐車時に若干プレッシャーが掛かっちゃうかもしれませんね(苦笑)

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2013年04月27日

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昨夜は麻雀のメンツが一人余っていた為、雀荘に行く前に博多駅近くの不動産屋さんを訪問して、前日に電話で打診していた案件に関する具体的な相談を行い、業者さんがイメージしているシナリオをお聞きしてきました

因みに、私も最近、知り合いの投資家さんや業者さんから、「(特にRC一棟物件で)物件が全く無い」なんて話をよく耳にしていますが、

実際には、少ないながらもネットに出ない物件が「闇ルート」で流通し、あるスキームにより、それ程高くない利回りで取引されているのだとか

具体的には、このスキームを使っていない業者さんと比べて、4割近く売買価格が異なるみたいですが、

余りにもデンジャラスな内容の為、ブログにもfacebookにも書けないネタとして、当分の間、胸の奥にしまっておきたいと思います

【余談】
たろうさんを含め、多くのブロガー様が参加している楽待コラムですが、

人材不足が激しいのか、遂に私の所にまでオファーが来てしまいました

正直、報酬には興味有りませんが、NOという言葉を知らないのは我ながら困ったものです(苦笑)

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2012年11月01日

9月から隠密で売却活動を行っていた「保有物件」ですが、

実は先月、「〇〇万円以上の指値は、最初から受け付けないで」の「〇〇万円」ギリギリの数字で、キャッシュの方から打診を頂いたものの、上乗せは厳しいとのお話から結局お断りして、先日から情報をオープンにしました

さて、今回オープンにした理由は、恰好良く言えば

「マーケットの評価を聞いてみたい」

なんて感じです(笑)

昔から「購入希望者が現れたら、多少希望より安い金額でも断るべからず」なんて格言も有りますし、今回「〇〇万円」の買付を持ってきて下さった業者さんからは「最低価格はクリアしてるのに、強欲な大家だな〜」と思われてるでしょうが、

実は、アナログ投資家の最強ツール「日本経済新聞の一行広告」の掲載を別の業者さんから打診された為、「売却活動継続」の決断に至りました

今回の物件・・・、「利回り」は若干低く、また「築年数」も古い為、融資獲得には苦労しそうですが、

土地・建物が滅茶苦茶広く、また立地も結構良いので、現金を持ってる不動産好きのお金持ちにはアピールしそうな物件です

その為、写真などの情報が多い「インターネット媒体」よりも、情報が少ない「新聞の不動産一行広告」の方が効果的だと思いますが、果たして結果はどうなるのでしょうか

因みに、実はひろが8年前にこの物件の「売り情報」を初めて知ったのも、「日経新聞の一行広告」でした

「歴史は繰り返す」となってくれたら嬉しいですね

【余談】
昨夜、インターネットで土地情報を検索していたら、「シェアハウス2棟目の建設用地として、買付入れても良いかも」って思える土地が、一気に2件も現れました

果たして、徐々に土地が動き出してるのか、気になるところです

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2012年06月26日

昨夜は、久し振りに旧mixi系の大家さん仲間と4名で、西中洲のちょっとお洒落なお店でコア飲みを行ってきました

因みに、となりの大家さんで最近知り合った大家さん仲間では、現在も「福岡市内木造物件」購入の話題が中心になりますが、

昨夜の話題は、専ら「売却」の話

まあ、皆さん、不動産は嫌いな訳じゃ無いし、「失敗したので撤退」というネガティブな話ではなく、それなりに利益を乗せて既存物件を処分しながら、次のステップへ進む為に体力を増強するという「資産組み換え」に関する情報交換です

今回情報交換して改めて感じたのは、「他県の投資家さんにとって、福岡は現在も魅力的な投資先なんだ」という事

特に、RC1棟物件に関しては、結構低い(と地元の大家仲間が感じる)利回りでも売れてるみたいなので、今後もこの流れが続くなら、「キャピタルゲイン狙い」で、物件を仕込んでおくのも、有望な気がします

まあ、「キャピタルゲイン」とは言っても、購入金額より高く売却するのは困難かもしれませんが、仮に同じ金額で売却となった場合でも、大きな手元資金が残りますので、気になる方は自分で計算して下さいね

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2012年05月27日

収益不動産の購入を志した直後の方のブログで、よく、強烈(非常識)な指値を売主から断られた後に、

「自分の計算だと、この物件は〇〇万円しかならないのに、売主は解ってない」

とか、

「この金額だと絶対売れないから、希望価格に下がるまで放置決定」

なんて書き込んでいるのをよく拝見しますが、正直、売り買いどちらも経験している人間から言わせると、「自分が売主だったら、どんなに困ってもこいつにだけは売らないだろうな〜」って考えてしまいます(苦笑)

因みに、不動産の売却を仲介業者にお願いすると、投資物件専門業者さんの場合、必ず「売却金額の下限は幾らですか?」と聞かれます

その場合、「別に焦ってないから、常識の線で・・・」とお茶を濁しますが、実はこの回答・・・「高い仲介料払うんだから、少しは売主の事も考えて仕事してよ」という気持ちも当然有りますが、「非常識な指値対策」の面も大きいのです

まあ、少しでも高く売りたいという気持ちは当然有りますが、売買は「縁」と「タイミング」なので、正直、「購入希望者が現れたら、その金額が相場と考えて、売っても良いかな〜」という気持ちは常に持っています

ただ、「愛着が有る物件」は、良い方に引き継いで貰いたいと思うので、物件を気に入ってくれた方の融資が伸びずに、結果的に成約価格が下がるのは容認出来ますが、

最初に「値引き額ありき」の方の場合、結果的に融資が付かなかったり、ドタキャンを食らった後、「〇〇万円までの値引きを売主が了承した」という事実だけが残り、仕切り直しはそこからスタートする可能性が高いですからね・・・

という事で、私は売りの場合も出来るだけ主導権を手放さないように、気を付けていますが、購入希望者の方には、くれぐれも「売主には気に入らない人に売らない権利が有る。」という事実を覚えておいて頂きたいと思います

なお、私は「ひねくれ者」なので、麻雀の時も、ひっかけリーチで上がって「出ると思った〜」等と喜ぶような人が居たら、敢えて違うメンバーに振り込んだりしちゃう損な性格ですが、今更治らないんでしょうね(苦笑)

【余談】
昨日、郵便物の整理をしていたら、新築の融資関係で、銀行から衝撃的な文書が届いてました

凄く気になりますが、土日は銀行が休みなので確認不可

ドキドキの週末を過ごしましたが、勘違いじゃなかった場合、結構ピンチかもですね

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2011年12月06日

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先日、大家さん仲間との忘年会で、気になる情報を教えて頂きました

その情報とは、多くの投資家が多分知らない物件売却のリスク・・・「消費税問題」でした

因みに、住居系の家賃は「消費税非課税」ですし、新築時における「消費税還付」の仕組みも、税制改正(改悪)で封じられた事から、殆どの大家さんにとって「消費税」は無縁の存在ですが、

ある行為を行うと、一気に「消費税課税対象」となってしまうのだそうです

その行為とは、「物件売却」

通常、「譲渡所得」は「売却金額−購入金額−売却費用−減価償却相当額」で計算する為、購入金額より安く売却した場合は発生しない事が多いのですが、消費税は売上のみで計算する為、建物の売却金額が1千万円を超えた場合、翌年は仮に譲渡所得が赤字でも消費税から逃れられないとか・・・

※ 詳細は税理士さんや税務署にご確認ください。

という事で、今後、「物件売却」や「法人成り」で物件の名義を移す場合は、消費税に関しても注意を払いたいと思います

それにしても、こんな話を聞くと、益々「物件毎に法人設立」という手法が有望に感じられてきます

【余談】

昨日帰宅したら、ごま書房の大熊様から、沢さんの新刊が届いていました。



因みに、「40代のおじさん向け」との事で、私ももろにストライクみたいなので、早速通勤の地下鉄で拝見したいと思います(笑)

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2010年12月15日

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本日は、先月売却が決まった「1Kロフト付6戸のアパート」の決済の日

決済場所が、遠方の信用金庫だったので、今回は書類を事前にお預けして、本日は普通に仕事しましたが・・・、

先程、仲介業者さんより、「無事に決済が終了しました」との連絡が有りました

さて、今回の売却について、「利回り20%オーバーの金額」という話をすると、結構多くの投資家仲間からびっくりされました

まあ、正直言うと、最初に「買付の数字」を聞いた瞬間は、若干怒りの感情も有り、「18%程度までの上乗せが無い場合は拒否」という事も考えたのですが、その直後に、物件について「大きなマイナス要因」が発生した為、お互い了承の上で取引成立となった次第です

ただ、売却自体には、金額も購入価格より高い数字ですし、利益は上げているので、満足しています

その理由は、何度もこのブログに書いたので、詳細は割愛しますが、「家賃が3万円を切った物件」及び、「早期満室の為にAD3ヶ月を求められる物件」では、勝負出来ないという事・・・

という事で、本日は爽やかな気分で、祝杯をあげたいと思います・・・


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2010年12月07日

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今年も、残すところ3週間余りとなりましたが・・・、

何故か私は、ギリギリまで活動中で、年内に売却1件、購入1件の決済を予定しています

因みに、売却の方は、「九州大家の会忘年会」で、何名かの方にお話しさせて頂いた案件ですが、結局、購入者の融資先は、忘年会の時にお話ししてた金融機関ではなく、その方がお住まいの地域の金融機関になった模様

って事で、決済の場所も、その金融機関が指定されてますが、正直、年末で本業の方が結構忙しい為、どうやって休みを取るか思案中です(苦笑)

ただ、決済場所を決めるのは、当然買主の権利

一応、現在抵当権者であるメインバンクには、柔軟な対応が可能か打診していますが、駄目だった場合は、前向きに、ロングドライブを楽しんで来たいですね


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2010年11月18日

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本日はダイエットの話・・・といっても、物件の話です

私は現在、片道12キロの自転車通勤を実践中ですが・・・

筋肉量が順調に増えてるものの、体重は一向に変わりなし

という話は置いといて(苦笑)

不動産の方は、今年になってから「資産組み替え」を図っていますが、「購入」の方は、メインバンクの審査に時間が掛り、なかなか進んでいないものの、売却の方は、既にアパート1棟と区分2室を売却済みで、更にもう一つの案件も進行中

って事で、来週の「九州大家の会忘年会」には、ずいぶんスマートになった資産構成で挑む事になりそうです

まあ、シェアハウスが、昨日・今日と連続で「入居申込メール」を頂いたので、女性専用化後、初の満室が見えて一安心ですが

明日の夜から、職場旅行で温泉に行き、「佐賀牛」&「呼子のイカ」を満喫してくる予定なので、体重の方はまた増えてしまいそうです・・・

【余談】

私が大好きなブログ「ブログ版/不動産業界の歩き方」に、「広告料」に関する業者さんの本音が載ってますが、正直、少しショックを受けました。

実は、現在検討中の「田舎物件」で、同様の話が有ったのですが、大家として「入居率向上」を優先すると、「管理会社には、毎月〇%の管理費を支払ってるので、広告料は客付け業者さんに渡して下さい。」と言いたくなりますが、今後はもう少し考えたいと思います。

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2010年11月13日

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本日は、昼前に不動産会社の方に自宅を訪問して貰い、今回売却が決まった「区分所有物件」の「売買契約書」に記名・押印しました

因みに、今回売却したのは、2年半前に購入した「マイナスのキャッシュフロー物件」で、当時格安で購入しましたが、無事に再生も終わった事から、利益を出して売却する事に・・・

一応、今回の収益は、「新物件購入の自己資金」と考えていますが、春に自宅分のローンを一括返済した事から、最近、手元資金が少なくなって寂しかったので、正直嬉しいですね

さて、契約書に署名しながら、せっかくの機会なので、最近の物件の動きについてお尋ねしましたが・・・、

その際に、新たな「融資に積極的な金融機関」の存在を教えて頂きました

因みに、「自己資金少なめでも、本人の属性次第で可」、「築古木造でも、長い融資期間が取れる」という事ですが、最近、福岡では私のメインバンク以外余り元気がなかったので、正直嬉しいですね

特に、築古物件を持ってるオーナーとしては、「現金客」以外に出口が出来て、流動性が増す為、高く売却出来る可能性が広がります

詳しくは、22日の忘年会の際にお話したいと思いますので、参加者の皆様、宜しくお願いします。

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2010年10月12日

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先日の「キャッシュフローゲーム会」で、参加者の方から「シェアハウスの話」より遥かに食い付きが良かったのは、

「購入した物件を、買値の15倍で売却を試みてる」

というお話でした

って事で、せっかくなので、ブログにも書いてみましたが・・・

実は本日、仲介をお願いしていた会社から、「買い付けが入ったかも??」との連絡有り

まあ、多少指値が入って、「15倍→14倍」位になってますし、まあ元々が驚く位安かった物件なので、収益的には大した金額では有りませんが・・・

冷やかしじゃなかったら、嬉しいですね(苦笑)

一応、書面化する迄は、詳細は書かない予定ですが、興味が有る方がいらっしゃいましたら、取り敢えず、応援クリックしながら、気長にお待ち下さいね
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2010年09月03日

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昨日、売却した「アパート3号」の契約関係を調べていた際、ふと在る事を思い出しました

それは、

「4月に売却した区分の火災保険を解約してなかった」

って事

まあ、年間の保険料が1400円なので、大した金額では有りませんが、売却出来て一安心した結果、詰めが甘かったみたいですね(苦笑)

さて、今週売却したアパート3号の方でも、「火災保険解約」の他、「インターネット契約の変更」等、必要な手続きが残っていましたが、今回は金額もそれなりに大きいので、速やかに完了したいと思います


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2010年09月01日

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本日は、午前中のみ会社の休暇を取って、メインバンクを訪問

目的は、「アパート3号」の売却決済でした

因みに、昼からは会社に行かないと行けなかった為、博多駅近くの銀行にはロードレーサーで直行

電車で行った妻と、現地で待ち合わせ、メインバンクに向かうと、既に仲介業者と司法書士は到着済みだった為、早速、書類を記入する事に

定刻前には買主様も到着し、和やかな雰囲気で決済は進行

今回の買主様は、現金での購入でしたが、ローンが無い場合、入居率にそれ程拘らなくても安泰なのは、正直羨ましいですね

さて、約1時間で決済が完了後、本日第2の目的だった「新しい支店長へのご挨拶」を実施しました

以前読んだ本では、「銀行は通常、2代融資に積極的な支店長が続いた場合、次は消極的な支店長が着任する」と書いていましたが、記憶によると先々代が「消極的な方」でしたし、第一印象はやってくれそうな感じ

ただ、実際には、物件を持ち込んでみないと何とも言えませんので、今後を占う意味でも、早く素敵な物件が現れると嬉しいのですが・・・

本日の決済の結果、中古のワンルームマンションが買える程度は口座残高が回復しましたが、まだまだ大きな物件を購入するには不足しているので、暫くは大人しくしとくのが正解なんでしょうけどね(苦笑)

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2010年08月28日

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本日夕方、愛車の赤いロードレーサーで、天神周辺の賃貸業者さんを営業で回っていると、知らない番号から着信有り

折り返し掛けてみると、以前問い合わせした事が有った不動産屋さんでした

因みに用件は、

「以前から売却活動を行っていた物件に、本日一気に6件の問い合わせ&複数の申込みが入った」

との内容

とは言っても、私はこの業者さんと「売却の媒介契約」を結んでる訳では有りませんが

実は、今回の業者さん・・・、私が保有している物件と同じ棟の区分所有について、結構高い金額で以前から売却活動を行っていた為、「もしお客が居て、もっと安い部屋って話になった場合は、連絡下さい」ってお願いしていました

まあ、お願いしたのは結構前の話で、マイナーな物件故今まで何も動きは無かったのですが、一気に複数の問い合わせが来るとは、「流石新聞」って感じですよね

嬉しい知らせに、急遽、ロードレーサーの進路を博多駅に変え、連絡下さった業者さんを訪問して来ましたが、もしこのまま「コバンザメ作戦」で区分が売れちゃったら、手元資金が厚くなって、次の物件に一気に近づけそうです

さて、明日は先週に引き続き「田舎物件」の調査予定

まあ、余り期待はしていませんが、取り敢えず、愛車にはタオルセットも積み込んで、ドライブ&温泉も兼ねた、のんびりした休日を過ごしてきたいと思います


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