物件管理

2018年12月15日

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本日は、早朝月一ZUMBAレッスンの日でしたが、

大変悩んだ結果、結局は今年になって3室購入した区分所有マンションの管理組合総会に出席してきました

因みに、最近の私は基本的に、区分所有物件の管理組合総会には出席していなかったのですが、今回久し振りに出席した理由は、

購入時に元付の業者さんから「前理事長と区分所有者がトラブルから訴訟となって、管理組合が機能していない」と聞いていたので、その状況確認

夏頃に電話で買いオファーを行った方から、「昨年の定時総会で建て替えの話が出ていた」と聞いていたので、その事実確認

の2点

そして、出席した結果ですが、予想以上に区分所有者同士のトラブルは根が深い状況で、感情に走った発言が大半で建設的な話が出来ず、

結果として、全ての議案が否決されてしまいました

まあ、元々「管理組合が機能していない」とは聞いていたので、それ程衝撃は無かったのですが、正直、このマンションを仲介でエンドの方に売却するのは大変でしょうね

その辺は、個人的にはチャンスと捉えており、落ち着いたら休止中の「売却オファーお手紙&電話作戦」を再開しようかと考えていますが、

どの規模まで集中投資するかは、正直悩ましいですね(苦笑)

【余談】
本日のブログネタでは、「不動産購入時の自己資金とリスクの話」とどちらを書こうか迷ったのですが、結局、そっちのネタはアメブロに回しちゃいました

とはいえ、結構お気に入りのテーマでも有りますので、良かったらアメブロの方もチェックして下さいね → 株式会社エルフィン・・・スタッフブログ

なお、昨日のブログに書いた「親知らずの抜歯跡」は全然腫れも痛みも引いてない状況なので、本日の忘年会は、純粋に会話を楽しんできたいと思います

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fchiro at 17:46コメント(0) 

2017年03月22日

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最近、新しい法人のHP構成を検討する為に、興味を抱いた様々なキーワードでインターネット検索し、上位に表示された業者さんのHPを訪問して、戦略をチェックしていますが、

その中で先日気になったのが、「空き家管理士」なる資格を活用した集客法でした → 一般社団法人空き家管理士協会

因みに、「空き家管理士」は一般社団法人が認定する民間資格らしいので、以前話題になった漢検の様なイメージで勝手に考えていますが

資格の理念とする「適正な管理」、「効果的な活用」、「次の世代への承継」は社会的意義が有りそうな気はするものの、

実際に活用している不動産会社のホームページを登録サイトで確認したところ、「適正な管理」を有償で提供している会社は非常に少なく、大半の不動産会社は、売り物件の仕入れツールとして資格を活用している印象でした

まあ、確かに空き家の維持管理に毎月数千円も支払う人は少なそうですし、資格を取得した業者の方も、瑕疵責任や効率を考えたら、「効果的な活用」、「次の世代への承継」を前面に押し出して、コンサルを装いつつ売りの専任媒介取った方が正解なんでしょうけどね〜(苦笑)

世間では、私の様に「ファイナンシャルプランナー」という国家資格にすら価値観を感じない人間は少数派みたいなので、少額の費用で「空き家に関する専門家」を権威付けしながら、「相談」の流れの中で効率よく物件を仕入れるビジネスモデルを考えた人は、なかなか頭が良いのでしょう

「権威付け」→「無料相談」→「物件仕入れ」って流れは、空家ビジネスだけでなく、投資物件の世界でも良くある話なので、皆さんもお気を付けくださいね・・・


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2016年07月27日

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昨日夕方、別府物件のメインバンクから連絡が有り、「別府市新築アパート計画」の融資について、ほぼ希望通りの内容で承認頂ける事となりました

って事で早速、仲介業者さんに連絡を行い、先日のブログに書いた面積の件がクリアされれば契約したい旨お伝えしましたが、

売主様から提示した条件について了承を頂く事が出来れば、正式にプロジェクトの実施が決定する事となります

因みに今回は、昨今の建築費高騰の影響と、土地の立地が良く(駅徒歩圏)、坪単価も高めな事から、3年前に新築したRC造のマンションより木造にも関わらず利回りは低下する事となりますが、

低金利の恩恵で、「返済比率50%未満」、「一棟手残り30万円以上」という個人ルールはクリア出来るので、「良し」としたいと考えています

さて、今回もし新築を手掛ける事が出来た場合、別府市内では3ヶ所で計7棟という事になりますが・・・

一定の規模に到達したメリットを生かして、現在地域のシルバー人材センターにお願いしている清掃について、アルバイトを雇用して直接実施した方がメリットが有るのではと、密かに考えています

勿論、管理会社とも相談して、デメリットの検証を行う必用が有りますが、電話一本で動いて貰える人材が現地に居ると、管理も楽になるので、「水回りの小さな修繕も対応可能」なんて方が見付かったら嬉しいんですけどね〜

【余談】
昨夜は、サラリーマン時代の後輩達に博多駅近くの事務所を訪問して貰い、久し振りに凄く楽しいひと時を過ごす事が出来ました

サラリーマンを辞めてから、ストレスは激減したものの、人と話す機会が少なくなり、若干寂しい思いも有るので、せっかく借りた事務所が溜まり場になってくれたら少し嬉しいかもですね

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2013年10月07日

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昨日は、朝から法人代表の妻と一緒に「女性専用シェアハウス」を訪問し、退去後のお部屋の残置物撤去、及び清掃を行ってきました

因みに、今回の入居者様は、東京で出張中に事故に遭われてそのまま入院となった為、結構以前から友人の方が代理で送金してくれていましたが、8月に「定期借家」の契約期間が満了

その後、メールにて退去手続きの相談を受けてきましたが、なかなか退院の日取りが決まらず、また、ご家族や友人の方で、部屋の片付けの為に福岡に来て頂ける方が居なかった為、残置物の所有権放棄に関する書類を送付頂き、当社が実費を頂き明け渡しを行う事となった次第です

さて、いろんな意味でドキドキしながら訪問したお部屋ですが、結果は、発酵した飲食物の残骸が放置され、入居規約違反の痕跡も見受けられる等、想像以上に荒れた状態

「お部屋は人が使わないと痛む」

という現実を改めて痛感させられました

今回の方は、長期間不在でお部屋を使っていないにも関わらず、家賃だけはずっと遅れずに送金してくれていたので、「大家にとっては理想の入居者さんかも・・・」なんて考えた事も有りましたが、

やはり、お部屋は綺麗好きな方に大切に使って頂くのが、一番良いみたいですね・・・

さて、本日は久し振りにブログ読者の方とお会いしてきます

今週は、水曜に「新築RCの建設会社打ち合わせ」、金曜日に「東京大家の会懇親会」も予定していますが、思い切り不動産について語れる素敵な一週間になりそうですね

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2011年12月17日

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今週は、家庭の事情で若干バタバタしていた為、週末の麻雀や職場の忘年会はキャンセルしましたが

不動産関係では、「女性専用シェアハウス」と「大分ファミリータイプアパート」の入居が有った為、忙しい合間を縫って対応

とは言っても、自主管理している「シェアハウス」の方は、私か妻のどちらかが鍵の引き渡しをしないと、入居出来ずに契約違反となってしまう為、止むを得ませんが

正直、少しだけ困惑してるのが、「大分ファミリータイプアパート」の管理会社からの問い合わせ

因みに、私が福岡に保有している物件の、管理をお願いしている2社では、基本的に管理の専門スタッフが担当となる為、賃貸部門の方から直接電話が有る事は有りませんが、大分の会社では、全社で物件オーナーの電話番号を共有しているみたいで、結構頻繁に、賃貸部門の方から着信が有ります。

その一例としては、

<管理会社> 今回入居申し込みが入った部屋ですが、募集資料にエアコンって書いてるけど、現地に付いてないみたいですが・・・、

<ひろ> プロパン業者がサービスで付けてくれるって聞いてたから、記載したんだと思いますよ。確認して下さい。

<管理会社> 今日入居の方から、駐車場はどの区画に停めたらいいか質問が有ってますが?

<ひろ> 確か、〇番と△番が空いてたけど・・・、先週入居された方がどっち使ってるかは聞いてませんが

<管理会社> 〇〇(業者名)が、今月も浄化槽の点検入って良いか聞いてきてますが。

<ひろ> 別の業者さんに変更するって聞いてます。ご確認下さい。

なんて感じ

まあ、殆どは管理の担当者さんが休みの日の話ですが、余り続くようなら、改善を求めたいと思います

さて、明日はいよいよ先月買付を入れた物件の現地調査ですが、果たして目論見通りの物件なのでしょうか

【お知らせ】

mixiのマイミク向けプロフィール写真を公開しました

ちょっと恥ずかしい写真ですが、良かったら訪問下さいね


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2011年05月31日

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私が自主管理している「シェアハウス」は、約1年前から「女性専用」に変更していますが・・・

その結果、内部トラブルは「男女」の頃に比べて大幅に減少したものの、セキュリティについては、大変一層遣うようになりました

具体的には、「物件所在地のHPからの削除」、「物件前の柵に貼っていた募集チラシの撤去」を、入居者からの要請で行いましたし、「男性のなりすまし問い合わせ」や「悪質入居希望者の来訪」をブロックする為に、内見者との待ち合わせは、必ず物件以外で行う事に

それ以外にも、監視カメラを増やす等、いくつか対策は検討中ですが、本日はその本命・・・、ホームセキュリティ会社の見積もりを実施しました

その結果は、最大手S社に対して、準大手A社の数字が半額以下

どちらも、ガードマンの待機所からの距離は同じ位なので、価格で選ぶとA社になりそうですが、入居者募集時にどれだけ効果が有るのか、女性陣の意見を楽しみにしたいと思います。


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2011年05月26日

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一昨日の「賃貸住宅フェア懇親会」は、仕事の関係で遅れて参加した為、一次会では80名の参加者さんの内、20名弱の方としかお話出来ませんでしたが・・・、

その中で一番興味深かったのは、「親が物件を自主管理しているが、8戸の内4戸が滞納」という参加者さんのお話でした

因みに、私の第一声は「勿体ない」という、貧乏性バレバレの発言でしたが

オーナーさんの話によると、「無理に取り立てると、入居者が可哀想」との発想らしく、改めて家賃の5%の支払いで、淡々と滞納者と交渉してくれる管理会社の有難味を実感しました

と言いつつ、実は私も債権関係には若干のノウハウが有ると過信しつつ、「保証人・保証会社なし、自主管理」なんて恐ろしい物件を保有中(苦笑)

幸い、スタートから1年半の間、「滞納問題」とは無縁で過ごす事が出来ましたが、出来れば今後も「鬼モード」が発動する事なく、運営出来れば良いのですが


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2011年05月10日

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皆様、お久し振りです

ゴールデンウィークは楽しく過ごす事は出来ましたか

私は、冒頭に大きな仕事を片付けた後は、東京から娘が帰省していた事も有り、特に遠出はせず、近場での温泉やジョギング等、基本的にのんびりと過ごしましたが

昨日の仕事が終わった後は、連休疲れなのか燃え尽き状態でした(苦笑)

さて、相変わらず「不動産投資の次の一手」に関しては、ある程度方針は定まったものの、制約が多過ぎて足踏み状態ですが、実は先日、既存物件に関して「大家失格」と言われてもおかしくない出来事が有りました・・・

今回の連休中に、自宅ビルで一室退去が有った為、夜に部屋の確認に行ったのですが、階段、廊下の複数の蛍光灯が切れていたのです

因みに、蛍光灯に関しては、以前は管理会社の担当者さんが、水道の個別メーターを確認する際に交換してくれてましたが、その方は既に退職済み

って事で、現担当者さんに確認すると「清掃業者が週一回入る際に交換してる筈」との回答でしたが、一番近い物件でお恥ずかしい限りですね

今回は、モチベーションが下降しているのも原因の為、反省の意味で現在新たな設備投資を検討中ですが、

具体的に決まったら報告しますので、お待ちくださいね

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2011年03月09日

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先週金曜日の昼前頃・・・、シェアハウス3階の入居者さんから、メールが届きました

その用件は、「1階の入居者さんと、お部屋の交換って可能ですか?」というもの

因みに、シェアハウス内で空室が出た場合のお部屋の移動希望については、日程調整が面倒な事や、募集時にロスが生じる事から、基本的にお断りしていますが、

今回は、どちらも長期の入居者同士ですし、以前から、リビングに隣接する一階の部屋の入居者さんが、音の問題による睡眠不足に悩んでた事は知ってたので、条件付きで了承する事に

その条件とは、

新たな契約日は4月1日付けとし、日割りの差額は2人の間で清算する事。

デジタルキーの設定及び清掃は自分で行う事。

ポストの鍵(ダイアル式)は変更しない。

契約事務手数料を3千円ずつ徴収する。

の4点を提示しました

って事で、当日昼休みに、上記の内容をメールで回答していたのですが、

夕方4時頃、再度メールが到着

なんと、「先程、引っ越し完了しました」との報告でした

って事で、先程遅ればせながら、シェアハウスを訪問し、再契約を締結してきましたが、長期入居者が増えるのは歓迎なので、何とか末永く住んで欲しいものですね


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2011年02月06日

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本日は、午後から久し振りにシェアハウスを訪問・・・

目的は、以前問い合わせを頂いた方の内見でしたが、現地に到着すると、気になる事が・・・

それは、「共用部分への私物大量放置」

って事で、早速全入居者に、注意喚起のメールを発信

最近は、飲食系や物販系等、夜型の入居者が増えてきた為、なかなか皆さんと顔を合わす事が出来ませんが、「共用部分への私物放置」は、内見者の第一印象が大変悪く、管理を疑われる恐れも有る為、今後も厳しく接していきたいと思います

さて、明日はいよいよ「太陽光発電」の見積もりを受領予定

一応、先週「法人の決選報告書」が税理士事務所から届いたので、金額次第では、即「導入」の決断をしたいと考えていますが、どんな数字が上がってくるのか、今からドキドキです

今週は、外にも楽しみな事がいくつか有りますが、最大のイベントは、週末の母ウッチー様との再会

当日は、私の「シェアハウス」にもご案内する予定なので、それまでに「私物放置」を少しは改善するよう、頑張りたいと思います

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2011年01月17日

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昨夜は、久し振りにジムで気持ち良い汗を流した後、書斎でビールを飲みながら寛いでいましたが・・・、

「そろそろ寝ようかな~」という時間帯に、自宅ビル横の駐輪場付近で、酔っ払いが奇声をあげだしました

因みに、窓から覗いてみると、男4、女1の若者の集団で、酔い過ぎた友人を、他の4人で介抱している様子

まあ、絡まれるのも面倒なので、「早くどこか行かないかな~」と、暫く様子を伺ってたところ、段々酔っ払いのテンションが上がってきたみたいで、「ガタガタ」って音と共に、

「そんな事したら、大家さんから怒られるよ。辞めようよ」

なんて聞こえてくる始末・・・

そして、遂に駐輪場の自転車をなぎ倒した音が聞こえた瞬間・・・

頭にきた妻が飛び出して行こうとした為、流石に引き留め、私がパジャマの上にダウンジャケットのみ羽織った状態で、注意に行くことにしました

とは言っても、余り大人気ない事はしたくない為、「倒した自転車を片付けて、迷惑にならないよう、違う場所に立ち去りなさい」と言って、素直に謝って従ったら、そのまま退散する予定でしたが、

強気、且つ横着な酔っ払い集団曰く、

「自転車なんて知りません。我々が自転車倒すの見てたんですか?証拠が無いのに、言い掛かりは辞めて下さい」

なんて返答

確かに、私は音を聞いただけで、現場は見てないし、一応、「酔っ払い軍団」は道路向かいに移動したので、一端は退散しましたが、

家に戻って確認したところ、何と妻は、集団が自転車を倒すのを目撃していたとの事

早速、引き戻して指摘すると、

「奥さんが見てたって言うなら、気付かないうちに自転車に触ったかもしれませんね。それで、どうしたいんですか?文句が有るなら警察でも何でも呼べば良いじゃないですか。」

だって・・・

最近の若者は、皆こんな感じなんですかね(苦笑)

って事で、結局「最悪の酔っ払い+2名」は、救急車で病院に搬送(急性アルコール中毒の可能性大)、残った2名は、希望通り警察を読んで、深夜1時過ぎまで寒空の下、お話する結末となりました

因みに、今回の5人は、市内に有る大学の同級生同士だそうで、残念ながら、残ったうちの1名は、私の物件の入居者でした

一応、最後は笑顔で解散したものの、もし、今回の件で心情的に納得いってない場合は、退去となる可能性も大だと思いますが、後悔はしないよう、受け止める予定です。

流石に、3時に床に就いた際は、疲労困憊だった出来事でした

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2010年07月18日

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昨日は、福岡R不動産を運営する蝪庁唯慷夕膾鼎離轡Д▲魯Ε硬蟷颯札潺福爾鮗講してきました

会場のアクロス福岡に到着すると、大家さん仲間のしんしんさんを発見したので、一緒に受講する事に

因みに私は、シェアハウスについて、老舗業者さんのHPや首都圏の大家さんから情報を得ながら我流で運営してきましたが、実際に専門業者さんのお話をお聞きすると、参考になるお話が満載・・・

特に、今回講師をされたRバンク様では、「女性専用シェアハウス」を専ら手掛けているそうですが、「男女可物件のリスク」については、実感させられる事も多かった為、現在「うちのシェアハウスも女性専用に変えようか」と真剣に考えさせられました

この件については、既に既存入居者に打診中ですが、動きが有りましたら、このブログで報告致します。

さて、話は変わり、先日コメントで、vico様から「中古ワンルーム投資の参考になる書籍」というお話が有ったので、回答させて頂きます

私は基本的に一棟買いをお勧めしますが、「せっかく区分を買うなら、眺望の良い部屋を」って事でこの一冊は如何でしょうか。



個別の話でしたら、メール頂ければ回答しますので宜しくです。

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2010年04月21日

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先日・・・、昼休みに散歩をしてると、携帯に着信アリ

お相手は、「シェアハウス」所在地の町内会長様

一瞬、「何かトラブルでも」とドキっとしましたが、用件は、「ポストに町内の配布物を入れても大丈夫ですか?」って確認でした

因みに、「シェアハウス」には、私が購入した「テプラ」を設置し、入居者の方に自由に使って貰ってますが、



余りのチラシの数に、多くの入居者さんが、「チラシお断り」のラベルを自分で作成し、ポストに貼っています

とは言っても、当然の事ですが、「町内会の配布物」と「ピザ屋のチラシ」を同じ扱いは出来ませんので、即答で了承し、入居者にはメールで周知

福岡ではまだまだ馴染みが薄い「シェアハウス」ですが、今後も、町内会とは出来るだけ仲良くやっていきたいですね

【お知らせ】
昨夜、来月開催される「賃貸住宅フェアin福岡大家飲み会」の幹事を務めるケイスケ〜さんより、「開催1か月前ですが、懇親会は定員65名満席となりました」との連絡を頂きました

今年も、凄い盛り上がりになると思いますが、参加される皆様、お会いするのを楽しみにしていますので


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2010年02月12日

最近自分のブログを探すのが大変です
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昨日のブログで、「新築シェアハウスについては、敷金なし、保証人不要で保証会社も付けていない」というお話をしましたが、当然、「リスク管理甘過ぎじゃない?」と考える方は多いでしょうね

という事で、本日は、私のリスクに関する考え方を書きたいと思います

さて、私はシェアハウス以外に、普通のアパート、マンションも保有していますが、当然、管理会社に委託している一般物件については「保証人・保証会社不要」なんて大胆な事をする勇気は有りません(苦笑)

ただ、「シェアハウス」の場合は、違ったリスク管理が必要と考えます

例えば、「保証会社」を付けた場合、その入居者の滞納については担保されますが、「家賃滞納」よりもっと怖いリスクまでは保証されません

それは、「不良入居者のせいで、他の入居者がシェア生活が楽しくないと感じ、退去を考える事」

まあ、当然の事ながら「滞納されても構わない」という訳では有りませんが、「定期借家契約」の場合、リスクは最大でも一年以内ですし、「広告料」も発生していないので、ダメージは許容範囲内って訳ですね

まあ、まだまだ私も試行錯誤の段階なので、違った気付きが有りましたら、またブログに書きたいと思います


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2009年11月29日

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今月初め、「新築シェアハウス内覧会用」のアイテムとして購入した「テプラ」&「ラミネーター」

高額の備品購入については、以前購入した「ケルヒャー」を殆ど使っていない事から、法人代表の冷たい視線を感じていましたが、今回の「テプラ」&「ラミネーター」については、以前から本業のサラリーマンの方で使っていた為、お手の物

先日は、「ラミネーター」で「入居者募集現地張り紙」を作成しましたが、本日は、「ラミネーター」の3倍の価格だった「テプラ」が大活躍してくれました

って事で、本日作成したのは、

各個室入口の「ルームプレート」

「燃えるゴミ」、「燃えないゴミ」、「空きビン・ペットボトル」それぞれのゴミ出し日を、ダストボックスに貼り付け

下足入れに部屋番号表示

ポストに、「チラシ投函禁止」の注意書き

って感じです

因みに、「ルームプレート」は、以前聞いた業者さんで、「印字が1枚千数百円」と言われた為、それだけで元を取った事になりそうですね

残念ながら、デジカメを忘れた為、写真は後日掲載しますが、今後は現地に備え付けて、入居者さん達に「私物の記名用」に活用して貰ってもいいかな〜なんて考えてます

本当は、字が綺麗なら手書きが一番味が有っていいのですが、字が汚い大家さんには、「テプラ」は必須のアイテムかもしれませんね(苦笑)

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2009年11月26日

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先週完成した、「新築シェアハウス」には、現在、「入居者募集中の貼り紙」を、現地に3枚貼っており、ひろの連絡先を記載しています

「フォトジェット紙」にカラー印刷し、ラミネート加工を施したもので、物件内部の写真なんかも何枚か載せていますが、

昨日夕方、その貼り紙を見た着信有り・・・

お相手「○○の貼り紙を見てお電話しましたが、ひろさんでしょうか?」

ひろ「はい、そうです。どのようなご用件でしょうか?」


お相手「私、当域の町内会長を勤めている△と申します。今回完成したビルの町内会費請求について・・・、」

って事で、「現地貼り紙が大変役に立った」というお話でした


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2009年11月24日

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昨日は、昼前に「新築シェアハウス」に入って、新規入居者の女性へ鍵引き渡しを行いましたが・・・

一緒に来られた、多分私より少し上の世代のお母様

どんな所に引っ越すのか、余り詳しく聞いてなかったみたいで、「男の人も居るんですか」って驚かれちゃいました(苦笑)

確かに、「男女が一つ屋根の下に・・・」って気持ちは、年頃の娘を持つ親として、理解できますが、

ご本人達によると、「男性が居た方が、用心棒代わりになって安心だし、適度な緊張感が有って良い」という話なので、ご理解下さいね

その後、組み立てデスク二台組み立てた後は、息子の食事を作るために一旦帰宅

夕食後、再度シェアハウスを訪問して、労働力投入し、10時過ぎ、フラフラ状態で帰宅しました

さて、今週は新たな取材の話も有り、投資家としては興味津々ですが、

多分、入居者獲得には繋がらないので、そちらの方は、本日から始める新たな広告媒体に期待したいと思います


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2009年04月30日

皆様のお陰で、結構検討中です
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昨夜、「本日は休養」なんてのんびりしたブログを書いたばかりですが・・・、

どうも神様が「のんびり」は許してくれないみたいで、本日は、久し振りに焦る出来事が有りました

元々の経緯としては、10日程前に「アパート1号」の管理会社から電話が有り、その会社で、ひろの担当をしていた方が、急遽退職したという連絡を受けていましたが・・・

定着率の悪い業界というのは了解済みなので、軽く聞き流していました

その時点で聞いていたのは、

アパート1号の空室に申し込みが入っており、現在保証会社の審査中

管理の新担当者から、後程連絡させます

の2点

ところが本日昼休み、管理会社の新担当では無く、内装業者さんから衝撃のお話が・・・

内装業者「○○アパートの102号室ですけど、テレビドアホンって今回も付けるんですか

ひろ「お疲れ様です。はい、テレビドアホンは、連休の間に付ける予定ですよ。キーボックスって現地に有ります

内装業者「えっ、入居って明日みたいですよ」

ひろ「え〜、聞いてないですよ○○さんが退職したって話は聞いたけど、後任の方からの連絡貰ってませんもん」

内装業者「そうなんですか。どうも引き継ぎが出来てないみたいですよね。私も先日急に連絡有って、月末までにリフォーム仕上げろって言われて大変だったんですよ」

ひろ「・・・」

って事で、本日夕方、管理会社の新担当者に結構強めのクレームを入れた後、先程、テレビドアホンの設置を行ってきましたが、

正直、急な退職の理由は解りませんが、一社会人として「立つ鳥跡を濁さず」で行って欲しかったですね(苦笑)

ひろは基本的に、「管理は人」って考えてますが、このような事が頻繁に続くと、改めて「管理会社変更」を考えないといけなくなりそうです

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2009年03月06日

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一月に、福岡に本社が有った投資用ワンルームマンション分譲会社「シックス」の破産について、ブログで取り上げたところ、コメント欄に多くのオーナー様から書き込みをいただきました

シックス破産の影響は・・・

あれから1ヶ月以上経ち、HPで確認したところ、無事、新しい管理会社も決まったみたいですが、一部の家賃がオーナーに支払われないなど、不動産投資家に残された傷跡は小さく有りません

さて、そんな中、昨日のコメントで、naviさんというシックス物件のオーナーから、「損害を受けたオーナーの連絡用ブログを作成した」という書き込みを頂きました

リンクを貼っておきますので、シックス関係の大家さんは、訪問してみては如何でしょうか

シックス物件オーナーブログ

先日赤坂を通った時に、写真を撮ったので↓
シックス本社


【余談】
最近、訪問先のブログで、「確定申告終わりました」という書き込みを拝見する度に、プレッシャーを感じていますが・・・

今夜も懲りずに麻雀です(苦笑)

因みに今夜のお相手の中には、以前ブログでも紹介した、17年前に小場さんの存在を教えてくれた先輩も含まれてます

どんなお話が聞けるのか、今からワクワクですね


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2008年12月10日

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福岡は、元々単身世帯が多く、人口も長い間増加傾向に有る街です

ただ、最近は、その「人口増加数」以上に物件が増えている為、需給は3年程前と比べて大幅に悪化

そんな事から、「もう単身向けは駄目だ。今後は、入居期間が長くて安定してるファミリータイプが・・・」という「ファミリー神話」が、いつしか密かに自分の中に芽生えてきました

まあ、現在保有してる中で「唯一のファミリータイプ」である、「メゾネットアパート」が、なかなかの「入居率」&「入居期間」を維持してる事も大きな理由の一つでしたが・・・。

先週物件を見せて頂いた大家さんによると、最近は、駅近のファミリータイプで、駐車場を確保していても、結構厳しいとの事・・・

因みに、単身向けの場合は、「ファンド物件」と「新築アパート業者」が需給悪化の大きな原因でしたが、ファミリータイプのライバルは、近所に建設された「分譲マンション」で、結構そこに引っ越して行った方が多いそうなのです

確かに、週末の新聞には、「家賃以下の支払い」なんて響きの良い言葉を並べた、素敵な物件の広告が、毎週必ず入ってますよね

毎月の支払い金額が下がって、子供の校区も変わらず、今より綺麗な物件に住めるとなると、引越しを決意しちゃうのは、極自然な流れのような気もします。

それと、最近は「法人契約」が急速に減少してるそうで、「借り上げ社宅が無くなる」→「仕方無しに分譲マンション購入」という流れも有りそうです。

やはり今の時代、管理会社に丸投げで満室になるなんて、「神話」のような甘い話は無いんだって痛感した一日でした


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2008年11月26日

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本日夕方、予定通りメインバンクに電話を実施しましたが・・・、

銀行「まだ本店から方針が決まったとの連絡は有ってません。急ぐようには言ってるのですが・・・」

との回答でした

因みに、ちょっと気になったのは、「融資の承認」ではなく「方針」という言い方だった事・・・

支店段階では、支店長以下プッシュしてくれてるそうですが、最近は、福岡でも不動産系業者の倒産が相次いでますし、銀行自体の方針が変わって無ければ良いのですが

どっちにしろ、金曜日までには絶対連絡するとの事でしたので、後2日、大人しく待ちたいと思います

さて、ひろが1月に設立した法人ですが、税理士さんから、「12月〜3月の決算は勘弁して欲しい」との要請が有った為、決算期を11月に設定しています

その為、現在は決算の準備真っ最中で、先週も10月末迄の弥生会計のデータをバタバタ入力し、税理士事務所に送信しましたが、その入力の際、ふと閃いた事が有りました

それは、「2ヶ月に一回、水道代払ってる物件が有るけど、共用水栓って本当に要るんだろう?」って事

因みに、私が保有する5棟のうち、2棟では、共用水栓の契約は有りませんが、ちゃんと清掃はやってますし・・・。

って事で、管理会社を通じて清掃業者に聞いて貰ったところ、一社は「全く支障ありません」、もう一社は、「掃き掃除が中心だから、水道無くてもやれるけど、持ち込み代で毎月500円だけ負担して貰えませんか」って回答

早速、市の水道局に、自宅ビルを除く2棟分の契約解除を行ってもらい、毎月2,800円の節約決定

本当は、もっと早く気付けば良かったのでしょうが、これで、少しは弥生会計の入力も楽になりそうです(笑)


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2008年11月16日

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楽しかった宴の後・・・、

流石に昨日は一日ゆっくりと休養し、本日は、今月末に迫った法人の初決算に向けて、「領収書整理」&「弥生会計入力」を行いました

取り合えず、通帳とのチェックはまだですが、出来次第、税理士宛にデータ送信の予定です

さて、話は変わり昨夜の事ですが、ブログの更新を終えて、のんびりと他のブロガーさん達のページを訪問してると、窓の外から酔っ払いらしい叫び声が聞こえました・・・

まあ、ひろの自宅ビルはバス通り沿いに有って、周辺には居酒屋も多いので、週末に酔っ払いの声が聞こえるのは良くある事ですが、昨夜の声は相当出来上がってる様子

気になったので、書斎の明かりを消し、外を覗いてみると、作業着を着た二人組みの酔っ払いで、そのうちの一人が、

「俺は今からここでう★★するぞ〜」

と叫んでました

一応、相方の方は少しはマシだったみたいで、一生懸命「ヤバイから辞めとけ」ってとりなしてましたが、結局隣の新聞屋さんの店先に放水開始・・・

大概頭にきましたが、直接の被害者はお隣なので「これ以上エスカレートしなければ見過ごそう」と思いながら監視してると・・・、

この酔っ払い達、相当出来上がってたみたいで、遂に一線を越える行動に

なんと、遂にう・・・、ではなく、うちのマンション入居者さんの自転車を抱えて逃走しようとしだしたのです。

流石に、頭にきて窓を全開にし、

「何しよるんじゃ、貴様

と声を掛けると、急に酔いが醒めちゃったみたいで、ダッシュで逃走開始

「自転車戻さんかい」

と叫んだ後、慌てて靴を履いて外に出ましたが、結局盗人達は逃げちゃった後で、自転車は、バス通りの真ん中に放置されてました。(その後、一人で片付けました。)

それにしても、最初は理性が残ってると思った相方君・・・、「う・・」は止めたのに、もっと重い犯罪の「窃盗行為」は一緒にやっちゃうなんて、アホですね。


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2008年07月13日

本日は、もう直ぐボーナスって事で、夕方から家族と外食に行き、夜8時半頃帰宅しましたが、自宅向かいの月極駐車場に車を停めようと思ったら、何故か別の車が駐車中・・・

結局、警察を呼んで車両所有者に連絡をお願いしましたが、「電話番号の登録が無く、警察でも対応不能」という事で、仕方なく駐車場所有者の自宅を訪問して事情を説明し、取り敢えず、別の区画に駐車させて貰う事に・・・

因みに、ひろが契約してる区画のお隣は、2ヶ月ほど前から空いてるので、もしかしたら、そこで新規に契約した方が、間違えて停めた可能性は有りますが、一番問題なのは、管理会社が時間外で連絡取れない事ですよね

ひろも、正直言うと、所有者さんを直接尋ねるのは余り乗り気では有りませんでしたが、多分、所有者さんも気持ちは同じはず

通常は、月極駐車場なんて、一番トラブルが少ない賃貸形態と思いますが、このようなトラブルで頻繁に呼ばれるとしたら、絶対に24時間体制の管理会社じゃないと、大変だと思います。

一応、駐車場所有者様に、不法駐車車両への貼り紙による警告をお願いしましたが、その車は、前のナンバープレートが45度↓を向いてるシャコタンのスポーツカー

逆恨みで嫌がらせされなければ良いのですが(苦笑)

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2008年06月15日

最近、新築予定地の取得案件が全く進まない事から、正直、大家業のモチベーションは下がり気味でしたが・・・、

賃貸住宅フェアのセミナー&打ち上げで、カリスマ大家の皆さんに元気を分けて頂き、少しだけ復活

って事で、本日は久し振りに労働力投入を実施しました

まずは、昼一番で、現在3社に賃貸募集を依頼中の、先月末に購入した「マイナスのキャッシュフロー物件」の清掃を実施

実は、この物件に奥さんを連れて行ったのは今回が初めてでしたが、「13万円って言うから、もっと汚いかと思ってたけど、案外綺麗・・・」との感想を聞いて一安心

後は、早く入居者が決まってくれたら良いのですが、果たして清掃の効果は有るのでしょうか

清掃終了後は、そのままホームセンターに立ち寄り、鉄部塗装用のペンキを購入して、自宅ビル共用廊下蛍光灯の、ペンキ塗りを実施

結局、5階まで有るマンションの3階部分まで終わった所で、暗くなってきたので挫折し、家族で外食に出掛けましたが、こちらも来週末までには仕上げたいと思います

さて、明日は、週末に私道の所有者さんと最後の交渉を行ってくれた仲介業者の担当者さんから、最終結果の報告が有る予定ですが、結論がどちらに転んでも、来週からは新たな展開が待ち受けてると思います・・・

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2008年06月07日

ひろの自宅ビルは、毎週1回水曜日に、管理会社を通じて「定期清掃」をお願いしていますが・・・、

風が通るルートの関係なのか、何故かいつもエントランスや駐輪場に、周囲から飛んできた枯葉やチラシ等が溜まってしまう為、ほぼ毎日、専業大家の奥さんが掃き掃除をしています

ところが一昨日、奥さんから、「以前は、掃除の人に必ず会ってたのに、先月から会わなくなったし、綺麗になった形跡も無い」とのご指摘が・・・

って事で、早速、管理会社に電話すると、「確かに、5月から清掃業者は変わってますが、報告書は上がってるので、行ってるはずです」との回答でしたが・・・、

納得行かなかったので、引き続き調査を依頼

すると、先程、その清掃業者さんから、ノンアポでの訪問を受けました

清掃業者「清掃の件で、管理会社様から連絡が有ったので、訪問させて頂きました」

ひろ「今奥さん居ないんだけど、水曜日に清掃した痕跡が無いって言ってたんだよね」

清掃業者「実は、近くに土曜日清掃してる物件が有ったので、勝手に曜日変えてたんですよ。良かったら、今後も土曜日で、お願いできませんか?」

ひろ「清掃入る日は、管理会社がごみの日や自販機の回収日を考慮して決めてるから、俺の一存じゃ決められないよ。因みに、土曜日何時頃入ってたの?」

清掃業者「昼頃に20〜30分、入ってたはずですが」

ひろ「俺の書斎は駐輪場の横だし、掃き掃除してたら気付くんだけどな〜」

まあ、これ以上言っても、絶対に「してなかった」って言うはずもないし、結構プレッシャー感じてたみたいなので、話は打ち切り・・・、本日は念入りに掃除して帰ったみたいですが。

遠方の物件だったら、絶対気付かなかった事ですし、やはり大家の目が届かない物件は、管理が疎かになっちゃうんでしょうね

さて、本日は5回目の参加となるCFG会

前回は、不動産系の人達が欠席で寂しい思いをしましたが、今夜はゴンママさんも初参加という事で、盛り上がりそうです

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2008年04月26日

・・・昨日の続きです。

邸 永漢先生の「銀行と付き合う法」という本を、ひろは10年以上前に古本屋で購入し、現在も定期的に読み返していますが・・・、

その中に、「お金を貸してくれる銀行が良い銀行」というひろが大好きなフレーズが有ります

要は、取引先に見栄を張る意味で、実際のメインバンクは信用金庫や地銀なのに、入金先や手形振出先を都市銀行にするなんて、意味が無い事は辞めなさい。新興中小企業なんて、都市銀行からしたら、ゴミみたい存在かもしれないけど、信用金庫とかの身の丈に合った金融機関にとっては、それなりの存在なんだから、胸を張って「ここがうちのメインバンクです」って紹介しろって話ですが

昨日の大手不動産業者さんのお話を聞いた時、邸先生の話を思い出しながら、「何故、このサラリーマン大家さん達は、この大手業者に賃貸管理をお願いしようと考えたんだろう」と疑問に感じました・・・

推測すると、

不動産業界は怖い人が多いが、最大手で誰でも名前を知っている(ブランド力の有る)業者さんなら安心。

入居率9割と書いてるので、自分の物件もこの業者さんにお願いしたら、9割の入居率を確保出来ると考えた。

なんて感じでしょうか

多分、「この会社に管理を委託している他のオーナーから薦められた」とか、「プロパティマネジメントのシステムに惚れた」なんて理由のオーナーは少ないと思いますし、この大手業者さんも、黙っていても物件オーナーが向こうから管理のお願いに来る状況では、無理して手間が掛かる管理をしようなんて考えていないと思います

因みに、福岡はシノケン発祥の地で、建て売りアパート業者が物凄く多い為、今回の業者さんが言った「お金を持たないサラリーマン」とは、そういった建て売りアパート業者から物件を購入し、「家賃下落」&「入居率低下」に悩んでるオーナーの事と思いますが、果たしてそういったオーナーがこの会社に管理をお願いして、ハッピーになれると思いますか

邸 永漢先生は、「中小企業がメガバンクにせっせと積み立て預金したって、お金なんて貸してくれないでしょ?」とも言っていましたが・・・、

(続く。)

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2007年12月21日

本日夕方、法人の定款について確認をお願いしていた税理士さんから「特に問題ないでしょう」との連絡が有りました

これで、後はひろの勤務先から「副業規定に抵触しない」とのお墨付きを貰えば、いよいよ司法書士の先生にゴーサインを出す事が出来ますが、こちらの方も事前に聞いていた「定款に不動産以外の目的を入れないこと」、「代表者にはならないこと」、「法人から報酬を受け取らないこと」の3条件をクリアしてる為、多分大丈夫なはず

って事で、少し気は早いかもしれませんが、管理会社に対して年明けの移管手続きに関する協力要請を行い、ついでに、「この機会に是非実行したかった事」について相談しました。

それは、「自宅ビルの名称変更」です

昨年10月に購入した自宅ビルは、前オーナーが付けた名前でこれまで運営してきましたが、それ程ダサい名前では無いものの、やはり他人が付けた名前という不満は有り、「法人化を機に、法人名を使ったビル名に変更すれば、不動産会社や銀行とお付き合いする際にハッタリが効くのでは?」と以前から考えていました。

ただ、それによって収入が増える訳では有りませんので、余り多額の費用や管理会社の手間が掛かるようなら、見送ろうと考えていましたが・・・、

管理会社の回答は、「銘板代くらいしかお金は掛からないし、手続きも簡単なので、言ってくれれば何時でもやりますよ」との事

いや〜、嬉しいお返事ですよね。

面倒な素振りも見せず、快くしてくれた管理会社さんに甘えて、こちらも実行決定・・・銘板付け替えの日が楽しみですね

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2007年11月25日

昨夜、アパート3号の管理引き継ぎをお願いしていたメインの管理会社から、「無事に契約書の受け渡しが終わりました」との報告を受けました。

一応、鍵の受け渡しは月末になるそうですが、取り敢えず一安心です。

せっかくなので、書類を取りに行って貰った担当者さんに、訪問時の様子を聞いてみると、「トラブルや嫌がらせは無かったけど、事務所の中に覇気を感じられなかった」との事

実は、今回管理契約を解除した会社とは、10年以上お付き合いしてきたのですが、ワンマンの社長が数年前に売買メインに会社の方針を転換し、管理部門とは別に事務所を設けてからは、管理や賃貸仲介部門の社員定着率が物凄く悪くなり、電話する度に前お話してた方が退職してたりして、物凄く不満に感じていました。

10月末に最後の話し合いに行った際も、「新人が4名入り、体制が手厚くなりました」と言われ、その方達から名刺を頂いたものの、正直余りやる気を感じる事が出来なかった為、最終的な決断を下したのですが。

確かに、「売買」と「賃貸管理」では、一件当りの収益が大きく異なる為、経営者としては「売買」が面白くなる気持ちは解りますが、「賃貸管理」を疎かにした会社は、投資家から見捨てられる運命に有るのかもしれませんね。

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2007年06月13日

昨日は、4棟目RCを購入して以来初めての「給水タンク清掃」&「水質検査」を、管理会社から紹介して頂いた業者さんに行って貰いました。

清掃は午前中で無事に終了し、業者さんが帰った後・・・トラブル発生!!

この物件は2階の駐輪場上にタンクが有るのですが、タンクの水が溢れて駐輪場が水浸しになっているとの連絡が・・・。

急遽、管理会社&施工業者に連絡を取って調べて貰うと、ボールタップの調整が上手くいっておらず、オーバーフローした水が溢れていたとの事!

しかも、「復旧途中でボールタップを調整する際に、真鍮製のレバーが折れちゃったけど、これは寿命で仕方ない(うちは悪くない)ので、新品に交換していいですよね?」なんて連絡が有ったので、少し怒り心頭になってしまいました。

一点目は、「タンクの作動を確認せずに帰った事」、二点目は「金属製の備品を無理な力を入れて折ったにも関わらず、一言の謝罪も無いまま新品に交換し、費用請求しようとした事」についてですが。

まあ、今回は結果的に部品の実費で修理して頂く事になりましたが、来年以降の業者さんについては、改めて検討しなければと思います。

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2007年05月22日

先日から検討していたロフト付きアパートの管理会社変更ですが、一応「7月1日付け」で合意出来たとの連絡を、本日新しい管理会社さんから頂きました。

本当はすぐにでも引き継ぎして欲しいところですが、本来は「申し出から3ヵ月後」と契約上なっていますし、家賃の振込先変更の処理期間などを考慮すると、妥当な所で落ち着いたと考えていいんでしょうね。

ちなみに、このアパート・・・実は現在一室空いているのですが、旧管理会社には2年程前には二店舗に10名近く居た賃貸営業の社員が、現在は店長1名のみ(しかも管理と兼務)という状況では、流石の繁忙期でも決めきれなかったみたいです。

って事で、管理の引継ぎはまだ終わっていませんが、賃貸募集に付いては、今週から地域一番店の新しい管理会社が行ってくれるそうなので、持参金代わりに来月中に決めて、満室復活を・・・なんて期待してるんですけどねノ(^-^;)ノ

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