現地調査

2017年06月20日

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日曜日は、朝から博多駅まで車で行ってコインパーキングに預けた後、特急に飛び乗り、先日買付けを入れた土地の現地調査に行ってきました

最寄り駅に到着後は、駅前で仲介業者さんと合流し、歩いて現地へ

まあ、駅徒歩2分だからこそ出来る手法ですね(笑)

さて今回の土地に関しては、事前に友人から紹介して貰った建設会社に現地を確認して頂き、「隣地と高低差が有り、造成にお金が掛かりそう。」、「日照の関係で戸数が余り取れないのでは?」と報告を受けていましたが、

実際には、隣地との高低差は1メートルも無く、また、道路幅員も予想より遥かに広くて、当初考えていたより容積率が使えそうな印象

ただ、「実測図が無く、境界のポイントも何ヵ所か無い」、「解体予定の未登記古家の一部が隣地側に出入り口が有り権利主張される可能性が有る」という2つの問題点も判明

買付け自体は、「境界確定後の解体更地渡し」で記載しているので、私側のリスクは特に有りませんが、

問題が解決出来ずに、売買契約に至らない可能性は高そうな印象

個人的には、思い切り安くして貰って現状渡しでも、異存は有りませんが、先ずは仲介業者さんの交渉の行方を見守りたいと思います

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2016年01月10日

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本日は3連休の2日目でしたが、

先日シェアハウスの内見に来られた方から、昨日の夜「入居申込書をお渡ししたい」との連絡を頂いたので、朝から車で受け取りに伺う事に・・・

「そんな焦って行かなくても」って突っ込みが入りそうですが、「連休明けに・・・」なんてのんびりしてたら、気が変わっちゃう可能性が有りますからね〜(笑)

因みに、昨日のblogに書いた「未公開のマンション新築候補地」が、たまたまシェアハウス入居希望者様が現在お住いになっている地域の近くだった為、待ち合わせ場所は入居希望者様の最寄り駅ロータリーに指定し、書類を受け取った後、そのまま土地を見に行ってきました

さて、本日見に行った土地ですが、実は仲介業者さんと売りの媒介契約を締結された案件では無く、某銀行さん経由で「売却を検討中」との打診が有った段階の案件・・・

って事で、金額どころか実際に売り出されるのかすらも、現時点では未定ですが

所有者の方が「水面下での売却」を希望された場合、過当競争の渦にさらされない事から、金額的には比較的適正な水準(低め)で交渉が可能かな〜って期待しています

実際に確認した現地は、残念ながら道路は南向きで無く若干狭いものの、南側の建物は適度に離れて建築されており、日当たりが良さそうな印象

昨夜のブログに書いた活用法も、十分期待出来そうだったので、幾らで交渉可能なのか、週明けが楽しみです

さて、明後日からは、「保有物件隣接地への買いオファー案件」についてもコンタクトがスタートする予定ですが、

こちらは物件価格が急騰している地域なので、どんなお返事が有るのか、逆の意味でドキドキですね

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2013年04月29日

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土曜日の朝、徹夜麻雀から帰宅して書斎のデスクの上を見ると、旧メインバンク融資担当課長さんからの紹介物件資料が届いていました

因みに、同封されていた物件は、一棟RCマンションが4棟に土地が1ヶ所

マンション3棟はネットでチェック済みの物件でしたが、マンション1棟と、土地については初めて見た情報でした

さて、物件の概要を精査した結果、マンション2棟については利回りや立地から、現地訪問の価値は無いと判断し、残り2棟と土地を昨日見に行ってきました・・・

まあ、基本的に「不動産大好き」って事も有りますが、折角銀行の方が手間を掛けて資料を送って下さったんだから、速やかに現地を見て結果を報告するのは礼儀ですもんね

って事で、現地を見た印象ですが、

【物件1】
地下鉄駅徒歩5分、RC13戸の物件で、スーパーも近く立地は凄く良かったが、利回りが10%強しかなく、1階店舗部分の家賃割合が高いのがマイナス要因

また、売却予定の物件より築年数が古い事も有り、建物の第一印象は余り良く無く、また改修にお金が掛かりそうな印象でした

まあ、相当安くなるなら話は別ですが、正直、こんな買い替えやってたら「訳解らん」って感じですね(苦笑)

【物件2】
土地物件は、一般の流通物件ではなく、国有地の一般競争入札物件でした

私が電話で相談した際に、「新築向けの土地情報はさっぱり」って話した為、見繕って下さったみたいです

現地は3方道路で日当りが良く、低層のファミリーマンションを建てるのに最適といった印象でしたが、どう考えても3週間で図面を引いて収支計算して融資付けするのは厳しいでしょうね〜(苦笑)

ただ、キャッシュで5千万円持ってる方には、お薦め出来る土地だと思います

【物件3】
今回資料を見た中で、最も気になった物件です

因みに存在自体は以前から知っており、ネットで初めて情報を見た時は「この築年数や利回りなら、速効で売れるんだろうな〜」と思ってスルーしていましたが、立地がそれ程良く無い事や、空室が多いせいか、予想外に長く市場に残ってるみたいです

個人的には、

 空室を理由に〇千万円の指値

 フルローンに近い額の融資が低利の長期固定金利で実行

の2点がクリア出来れば、具体的に検討可能と銀行に回答したいと考えていますが、果たして銀行からはどんな条件で提案頂けるのか楽しみですね


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2012年10月15日

私が先週土曜日に見学した物件の内、「築古一棟ファミリータイプマンション」の方は、実は競売で落札した業者さんが「リフォーム」&「空室&滞納対策」を行った後に転売を目論んでいる物件でした

電話で問い合わせした際にその話を聞き、すかさずbitで落札額を確認したところ、今回の売却希望価格より3,000万円以上安い事が判明・・・

いきなりテンションがダダ下がりしましたが、それでも訪問した理由は、

業者利益が乗った後でも、土地値程度の金額

3DK中心のファミリータイプ物件で、駐車場も「戸数+8台」を確保している

築古物件でも賃貸ニーズが有る地域性

新築中の賃貸マンションから徒歩3分と近く、入居者の競合無しに駐車場が融通可能

業者さんが言う「1,000万円以上掛けて行ったリノベーション」がどんな内容か確認したい


といった感じですが、

元々新築の現場は訪問予定でしたし、転売業者さんの本音も聞けて、なかなか楽しい物件見学でした

【外観】



【駐車場】



因みに、最上階のバブリーな「元オーナーズルーム」には、「全面ガラス張りの展望ラウンジ」が有り、素敵な眺望が楽しめました

【元オーナーズルーム】



【眺望】



見せて頂いた募集中のお部屋は、定番の「テレビドアホン」を設置した外、「和式便器」に「据え置き式の洋式便座」を設置したり、



「和室→洋室」へのリノベーション等も施されていましたが、元々続き間の和室に、「違う色のフローリング」を貼っても気にしないのは、流石転売業者さんって感じでしたね(笑)

【続き間の洋室】





それでも、家賃が安く、敷金・礼金不要なので、直ぐに入居者が決まるそうですが、その辺は大変参考になりました

ただ、現地を見ていく中で問題点も判明・・・

実は今回の物件・・・、業者さんは「1,000万円以上掛けてリフォーム」という話でしたが、物件の規模を考えると予算が全く足らない様子で、室内等の必要最低限な改修となっており、建物の寿命を維持する為の抜本的な対策が確認出来なかったのです

例えば、外壁の塗装は一応行っており、遠目には綺麗に見えましたが、バルコニーの「鉄部塗装」や「床の防水」等の細かい部分が気になりましたし、

【モルタルが崩落し、錆びた鉄筋がむき出しの非常階段】



【補修せずに塗装のみ】



【避難ハッチ大丈夫かな〜】



正直、長期保有のリスク(補修費用が無限大)は私には計り知れません

まあ、その辺のリスク管理も含めて運営できる大家さんには、面白い物件かもしれませんが、私は小心者なので、ミドルリスク、ミドルリターンが向いてるみたいですね

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2012年04月14日

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本日は、朝から高速を飛ばして大分入り

目的は、先月末に退去した2DKのお部屋の現状確認でした

このお部屋は「7畳のDK」と「6畳の和室2間」という間取りですが、先日賃貸の方にニーズを確認したところ、「洋室にリフォームした方が良いのでは」とのアドバイスを頂いた為、昨年末にもお世話になった業者さんに、今回もお願いした次第です

さて、工事の打ち合わせ終了後は、前回、「宮崎大家の会」、「熊本大家の会」の方達と訪問したものの、満員で入れなかった「レストラン東洋軒」を訪問

【東洋軒】
東洋軒


因みに、この東洋軒は、大正15年創業で、大分名物「とり天」発祥の店だそうですが、本場の「とり天定食」は大変美味しかったです

【とり天定食 1300円】
東洋軒のとり天定食


【スペシャルランチ 1050円】
東洋軒のランチ


【ドラエモン様が大好きなあの方の色紙も】
東洋軒の色紙


その後、妻がお気に入りの「ひょうたん温泉」で汗を流し、休憩しながらのんびり帰宅

【ひょうたん温泉】
ひょうたん温泉 (1)


ひょうたん温泉 (2)


「高速代やガソリン代を経費で使って、殆ど遊びじゃないか」なんて突っ込みは、無しでお願いしますね

【余談その1】

大分で立ち寄った本屋さんで、本日下の本を購入し、一気に拝読しました



因みに、著者の方は複数のフランチャイズ店舗を経営している方で、著書の中では「任せる技術でビジネスオーナーになる事」を提唱していました

不動産賃貸業の世界では、業者にお願いせずに、リフォーム等全てを自分で行って経費を浮かし、利益を上げている方が多数いらっしゃいますが、私の様に「不器用な人」、「サラリーマン大家で本業が多忙な人」、「規模の拡大を目指したい人」には、「任せる技術」とい発う想は大変有効だと思います

また、「全ての情報をオープンにして信頼を勝ち取る」という発想も共感出来て、久し振りにタイトル負けしない書籍という印象でしたね

【余談その2】

大分から帰宅途中、横浜在住の娘から着信有り

用件は、「IKEAもう行った〜」という確認でしたが、聞いてみると、娘の友達が本日早速訪問したそうなのですが、入り口で4時間待ちだったとの事・・・

オープンして初の週末を迎えた「IKEA福岡店」ですが、並ぶのが大嫌いなひろには、暫くは縁が無さそうです(苦笑)

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2012年03月25日

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本日は、朝から「休日出勤」していましたが、

帰宅途中、博多で開催されていた市内のアパート業者さんの「新築内覧会」を訪問してきました

因みに、本日見学したアパートは、「昔ながらのロフト付き」では無く、最近流行の「1LDKタイプ」

福岡市では、昨年の春から1階部分に「床下収納」を備えた「スキップフロア」タイプのアパートが建築出来なくなりましたが、個人的には本日見学したような、「1LDKタイプ」が主流になってくるのかな〜と感じています

とは言っても、現在の福岡では、面積が増えた分をそのまま家賃に反映できない為、今回の「30平米の1LDK」の物件も、利回りは8%とのお話

当然の事ながら、「8%」は私にはとても検討出来ない数字で、本日訪問した目的も、

・「W1800のキッチン」

・「30屬裡隠味庁法

が実際にどんな印象かを確認して、新築プランの参考にする事でした

結果は、「W1800のキッチン」は、調理が出来る最低限のレベルはクリアしている印象で、「30屬裡隠味庁法廚癲多少寝室は狭く感じたものの、「ロフト付きアパート」と比べると全然落ち着いた印象でした

私が検討中の新築は、もう少し広めなので、正直、学生さんの一人暮らしには、贅沢すぎるかもしれませんね(苦笑)

私の場合、市内のアパート業者さんについては、「博多駅徒歩圏で格安の土地を紹介して頂き、シェアハウスを新築」なんて感じでお世話になる可能性はでは有りませんが、ほぼ冷やかしに近い状態なので、本日は飛び込みにも関わらず、快く見せて頂き感謝です

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2011年07月09日

本日夕方から、急遽「大分大家の会」様の「勉強会」&「懇親会」に参加させて頂く事になりました

因みに、当初の予定では、明日の朝から大分入りし、検討中の物件を訪問する予定でしたが、せっかくの機会ですし、素敵な出会いが有ったら嬉しいですね

なお、本日のテーマは「銀行融資」らしいので、勉強の結果を早速生かして、正会員目指します



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2011年02月05日

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本日は、久し振りに愛車のロードで物件見学

因みに、大変恥ずかしい出来事も有りましたが、メルマガの「編集後記」でこっそり書いたので、興味が有る方は登録して下さいね

さて、訪問した先は、今週初めから「新築向き」に絞ってネットで調べた土地でしたが・・・

現状は、隣に有る分譲マンションの「専用駐車場」みたいな感じで、「駐車場」としても、現状5.5%、満車時6.5%となかなかの印象

ただ、広さは200坪以上有るものの、実際に現地を見ると、ネットでイメージしてたより狭い印象でした

郊外の物件の場合、「駐車場の確保」が必須となりますが、もしこの土地に新築した場合、現在「駐車場」を契約している隣のマンションの方が当然近隣で探す事になる為、敷地外で「駐車場」を探すのは厳しい印象です

となると、駐車場を戸数分確保する為には、単身向けで世帯数を増やす訳にもいかず

RCの新築って、木造の小規模物件と違う悩みが有るみたいですね

【余談】

本日、お世話になっているゴマ書房の大熊さんより、下の本が届きました。



健美家は、私も定期的に訪問しているサイトで、ランキングにも参加していますが、その社長さんの著書・・・、どんな内容か今から楽しみです

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2010年12月05日

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昨日、朝刊を眺めてると、一件気になる物件が有りましたが・・・

業者さんに電話して、間取り図をファックスで送ってもらおうとしたところ、「預かったばかりで有りません」との事だったので、自転車で散歩がてら見学してきました

因みに、現地は4階建て、1階店舗、2階事務所、3~4階は3LDKの住居で、築年数が古く、雨漏りの後など、若干痛みが激しい分、値段もお手頃

現地を見ながら、「1~2階は、シェアタイプのネイルサロンとして貸して、3~4階はシェアハウスで・・・」なんて妄想が膨らみましたが、残念ながら、現在「地方ファミリーアパート」の融資審査中の身としては、厳しそうですね(苦笑)


【おまけの話】
先日、本屋さんで眺めてた際に、「ジャイアント馬場もミル・マスカラスもやってた」というフレーズが気になり、思わず下の本を買っちゃいました
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一年以上の自転車通勤の結果、筋肉量は大分増えたものの、アラフォーのお腹はなかなか引っ込んでくれないのですが、12月は飲み会も多いことですし、暫く頑張ってみたいとおもいます


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2010年08月15日

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本日でお盆も終わりですが、皆様m如何過ごされましたか

私は、金曜日の夜から急遽実家に帰省し、「お墓参り」&「地元物件調査」を行ってきました

因みに、今回見に行った物件は、6月に資料を取り寄せ、ずっと訪問のチャンスを伺っていましたが、「高速1,000円」という強い味方が「出来たにも関わらず、問題が発生・・・

それは、地元に住む私の母親の意向でした

母親曰く、「嫁や孫も連れずに一人なら、帰ってこんで良い」との事

地元物件を見に行くのに、実家に寄らないのは寂しいし、かといって、息子は高校に入ってから部活で忙しい様子で、なかなかタイミングが合わず(苦笑)

今回、お盆のタイミングでやっと実現した次第です

さて、現地調査した利回り20%弱のファミリー物件ですが、事前に頂いたレントロールでは、「7/8」の入居の筈でしたが、現地を確認すると「5/8」の様子

現地を見た印象では、お約束の「錆びたポスト」を交換し、「テレビドアホン」等のアイテム投入、初期費用の軽減などで、多少は入居率UPが可能と判断しましたが、仲介業者さんの話によると、「私が希望する金額を、売主さんは以前速攻で断りました」という事なので、地元デビューは当分先になりそうです(苦笑)

【外観】
mini_DSC01516


【お約束のポスト】
mini_DSC01510


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2010年06月22日

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最近は、一年で一番昼間が長い時期・・・

本日は、久し振りに残業せず帰宅しましたが、自宅近くに来ても結構明るかった為、ちょっと遠回りして、先日から「シェアハウス」用に狙ってた戸建ての外見を見てきました

因みに、今回の物件は、築30年オーバー・・・

資料には、「〇年前に大規模リフォーム済み」と書いてあり、写真で見た限りでは、結構綺麗な印象でしたが、現地を見るとやはり築年数相応の古さを感じる状態でした

まあ、内部が綺麗で、土地値近くまで指値が効けば、立地はなかなか良いので面白い物件ですが、余り利回りが期待出来ないと、投資家としては、「やっぱり新築の方が良いのかな〜」なんて考えてしまいますね

一応、週末に内部を見せて貰う予定ですが、自宅近くの立地は、自主管理を行う上で大変有利なので、素敵なインテリアで改装費用が余り掛らなかったら嬉しいんですけどね(苦笑)

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2010年04月19日

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土曜日は、昼前から福岡市の端っこまでロングドライブしての物件見学

訪問した物件は、売主様が居住中の戸建てで、事前に仲介会社の方とアポを取った際、「見学している間、売主様にはお出掛けして頂きます」と聞いていましたが、

ひろが少し早く着いちゃった為、玄関前で思い切り遭遇

私はラフな格好で夫婦で行った為、自宅を探してる人と思われたでしょうか(苦笑)

暫くすると、仲介業者の人が到着

自己紹介の後、物件概要等についてお尋ねしていましたが・・・、

「ところで、ひろさんの事は、うちの会社の別の営業からお噂伺ってますよ」

という衝撃の発言が・・・

因みに私は、今回案内して下さった方の店舗と取引した事は有りませんが、

確かにこの会社とは、以前に「媒介契約5回、成約2回、問い合わせは数知れず

それにしても、常連になってしまうと、ネットワークにしっかり登録されててビックリですね

因みに、物件の方は結果的に田舎過ぎてシェアハウスとして運営する自信が持てなかったので断念

ただ、せっかくのロングドライブって事で、内見後は、近くにある海岸沿いのレストランで新鮮な魚介を満喫

【レストランからの眺望】
海が見えるレストラン


【海岸を散策】
海岸にて1

海岸にて2



さて、夕方からは2ヶ月振りのキャッシュフローゲーム会

今回は、ケイスケ〜さんにバンカーを勤めて貰いましたが、なんと同卓の5名全員がラットレースを脱出

初めての快挙ですが、現実世界でも知り合った仲間がみんなラットレースを脱出出来たら嬉しいですね


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2009年05月23日

皆様の応援のお陰で、結構検討中です
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一昨日、ネットで面白い収益物件を発見したので、資料請求を行っていましたが、

本日午前中、徹夜明けで仮眠していると、その業者さんから着信が・・・

話を聞いているうちに、興味が沸いて来た為、アポを取って、午後から現地を訪問してきました

因みに、今回の物件は、私にとって理想的な間取り

なんと、「5LDKのオーナー住居」に、「33?、メゾネット式1DK3戸」が付いており、駐車場も戸数分の4台が敷地内に確保済みなのです

価格も「市内の中古戸建並み」と手頃でしたが、若干残念だったのは、立地が福岡市近郊の賃貸需要が不明な地域なのと、築年数が19年と、木造収益物件としては、融資期間が取り難い事

正直、間取りを見ながら、「もう少し立地が良ければ、5LDKをシェアハウスに転用しちゃうのにな〜」なんて考えたんですけどね(苦笑)

さて、本日の訪問は、場所が多少遠く、徹夜明けで体力が無かったのと、奥さんも一緒の為、残念ながらクロスバイクではなく、築10年のノアに決定

山を切り開いた団地の中って事で、迷いながらやっとの事到着した現地でしたが、

第一印象は、

「この物件・・・センスが無い」

いきなり、テンション下がっちゃいました

多分、「ハウスメーカー」でなく、収益物件施工の経験が少ない「地元の工務店」で建てたのだと思いますが、一応「平成築」の筈なのに、細部の仕上げが「昭和の香り」なんですよね(苦笑)

正直、「せっかくのセンスの良い間取りが台無し」って印象でしたが、現在、「工務店で新築中」の身としては、大変勉強になりました。

また、外壁は「先月塗り替えたばかり」というお話でしたが・・・、
【集合ポスト】
mini_DSC00474


【換気扇吹き出し口】
mini_DSC00475


正直、詰めが甘い印象ですね・・・

ただこの物件、私が今回購入する可能性は、殆ど有りませんが、新婚の方で「マンションでも買おうかな〜」なんて方が居たら、選択肢としては面白いと思います

理由は、

5LDKに自分で住む場合、長期固定・低金利の住宅ローンが使用出来る事

手出し無しで、駐車場つきの広い住居が確保出来る事

近い将来に、「非課税の転売益」が期待出来る事


因みに、この理由の根拠に興味が有る方は、コメントかメールを頂けば、回答致しますので宜しくです

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2009年05月10日

遂に2頁目転落です
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確か先月だったと思いますが、このブログで、

「九州在住の大家さんで、5月26日の懇親会に参加予定の方は、良かったらmixiの『九州大家の会』のコミュニティに参加して、事前に絡みませんか」

と呼び掛けを実施しました

懇親会当日は「50名以上の参加」となる為、いきなり自己紹介から始めるより、ある程度お互い知ってた方が、スムーズに会話に入れるだろう」という意図でしたが、

その後、2名の「新人大家さん」が「九州大家の会」に参加し、トピックで「自己紹介」を実施

って事で本日は、急遽そのお二人とお会いしてきました

因みに、ただお会いするのも勿体無いので、そのうちのお一方が、先月購入された物件の見学会も併せて実施

本日は快晴だったので、現地への足は、当然の如く愛車のクロスバイクです

物件近くのスーパー駐車場で、サクライさん、シンさん、もう一名の新人てつのじさんと待ち合わせて、物件のオーナー、ももさゆりさんご一家と合流

訪問した物件のスペックは、

【立地】市内私鉄駅徒歩9分

【土地】東側広めの公道に面した40坪

【建物】築28年の木造1K8室(内入居4室)

って感じですが、立地自体は市内の住宅地としては一等地に近く、買値も路線価以下の為、「僅かの手出しで、土地が手に入れば」ってイメージの投資との事

一番の興味は、「4室の空室の理由」と、「サクライさん&シンさんが考える入居対策」でしたが、

現地に着いて拝見した建物は、「入居率5割、築28年の建物」のイメージとは程遠い綺麗な印象でした

オーナーご夫妻が「張り替えなきゃ」って言ってたフローリングも、募集家賃を考えると、全然な印象です

逆に、費用を掛けてその分家賃に反映するよりも、小奇麗なレベルなら、その分家賃が安い方が喜ばれる事も有りますもんね。

って事で、3名で「自分だったらどうする」って感じのお話を、いろいろさせて頂きましたが、

面白かったのは、「入居者像をイメージをして、リフォーム内容を決める」って発想は同じなのに、実際にイメージする「入居者像」が微妙に違う事

天神まで自転車で通える立地から、私は「カフェや居酒屋に勤めてるような、フリー系の若者」をイメージしましたが、何故かサクライさんは、「30〜40代のガテン系独身男性限定」との事(笑)

正解は、実際の入居を待ちたいと思いますが、

私の経験では、家賃が安く小奇麗な物件の場合、結構築古でも、女性が入居する事も有るので、シンさん提案の「スポットライト設置」も、試してみても面白いかも知れませんね

その後は、ファミレスでランチを頂きながら、「融資の話」、「不動産屋との付き合い方」等、暫く歓談して解散しましたが、久し振りにじっくり不動産に触れる事が出来て、有意義な休日でした

【余談】
昨日、念願の法人用2台目携帯を遂に購入しましたが、

皆さんのメールアドレスを拝見すると、結構「docomo比率」が高いんですね

この機会に、「タダ友の輪」を広げようと思ったのに、結果はお一人のみ

因みに、メールアドレスを交換していない方で、SBの方がいらっしゃいましたら、登録しときますので、ご連絡くださいな

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2009年04月07日

またもや2頁目に転落中です
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昨夜のブログで、「賃貸住宅フェアin福岡」初日夜の飲み会の告知をしたところ、早速、参加申し込みを頂き、なんかワクワクした気分になってきました

福岡に来られる皆様、来月は大いに飲んで語りましょうね

さて、本日はメインバンクの担当者さんから、新築シェアハウスの修正稟議が、無事に通ったとの連絡を受けました

今回の融資申し込みでは、「延べ床面積」や「部屋数」、「収支計画」なんかは、当初分と(表向きは)変わってませんが、構造が「鉄骨造」から「木造」に変わったり、水廻りも「各個室に設置」から「全て共用」に変わったので、若干心配していましたが、これで一安心

金曜日、建設会社に「着手金」を送金したら、いよいよ資材の発注に掛かってくれると思います

なんて感じで、新築の方は順調に進んでますが、

実は最近、密かに「物件検索」&「資料要求」を再開しちゃいました

当然、新築の支払いが終わるまでは、別の物件を買うなんて事は無い筈なのですが・・・、

余り休んでても相場観が鈍っちゃうし、リハビリって必要ですよね(苦笑)

って事で、多分今週末は、久し振りに物件を見に行く事になりそうです

一応、最近は「投資家予備軍」の方から、相談受ける事も結構多くなりましたので、「本当に凄い物件だったら、情報をシェアしようかな〜」なんて事も考えてますが

もし、新築完成前に別の物件買ってたら・・・、笑って許して下さいね

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2008年10月27日

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最近、一日遅れのブログ更新となっていますが

昨日は、先週買付を入れた新築予定地を、法人の代表者と一緒に訪問して来ました

因みに、現地は6月に固定資産税清算込み20万円で購入した区分所有店舗から徒歩5分の場所

って事で、まずは区分所有店舗に隣接した駐車場に車を停めて営業状況のチェックをする事に

訪問した炉辺焼き屋さんは、流石に2時半という中途半端な時間だった為、お客さんは居ませんでしたが、カウンター一杯にキープの焼酎が並んでおり、結構流行ってる様子

帰宅してからネットでチェックしたら、8月に開店したばかりにもかかわらず、ローカルのテレビ局から取材を受けたり、複数の方のブログにも紹介されてるみたいなので、経営については心配ない印象でした

さて、その後訪問した古屋付きの土地ですが、本日は新築プランの図面(ひろの手書き)を持参してたので、頭の中で配置をイメージしながら、日当たり等を確認

今回、改めて感じたのは、東南角地の明るさですね

特に、今回の土地は、南側が学校の運動場の為、商業地域にもかかわらず、将来南側にビルが建って、日照が悪化する心配が無いのも安心です

今回は、初めて昼間に訪問しましたが、益々気に入っちゃったので、何とか融資が承認されたら嬉しいのですが・・・。

【おまけ】
一昨日、こっそり「人気ブログランキング」のプロフィールを、「新築モード」に更新。25位以内に入らないと、全部は表示されないので、気になる方は、応援クリック宜しくです。

そして、本日はこっそりリンク集を更新

本日小場さんのブログで紹介されたけいちゃん様を追加しちゃいました

実は、このけいちゃん様、8月31日のブログに書いた、私の左斜め前に座ってた方なのです

当然、右斜め前は小場さんですが

11月4日の「九州版図面舞踏会」には、残念ながら小場さんは芸能活動が重なってしまい欠席ですが、けいちゃんさんとは再会出来るみたいなので、今から楽しみです。


投票宜しくお願いします
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2008年10月26日

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さて、先週一週間のブログを読んだ方から、「何か忘れてない?」との突っ込みが入りそうなので、昨日の内見の結果を報告致します

因みに、昨日見に行った物件は、福岡市に程近い町に有る、建設会社が寮で使っていた築10年の鉄骨造2階建ての建物でした

一階は、その会社の事務所と応接室、そして、寮スペースが6畳×3室、4.5畳×3室の個室に、20畳大のダイニングキッチン

【キッチン】
20081025095833

【事務所】
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トイレは2ヶ所有り、大き目のお風呂も完備しています

外階段で行ける二階は、1LDKが5室有り、別途外部に賃貸中という理想的な物件でした。

一番大きな魅力は、200坪という余裕の有る敷地に建てられてる為、駐車場が12台も取れる事

【外見】
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二階の1LDKで安定収入を得ながら、寮スペースを使って「ゲストハウス形式の賃貸」の勉強が出来るという理想的な物件でしたが、やはりネックは銀行融資です

やはり、建物が大きくて新しいという事も有り、積算価格は希望価格の1.5倍位出そうな感じでしたが、一階が自己使用なのと、2階の1LDKが5室中3室しか入居が無い事も有り、現状利回りは4%しか有りません・・・

現地を見たら、予想外の建物の程度のよさに、正直欲しいと思いましたが、残念ながら縁は無かったみたいです

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2008年10月12日

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昨日は、宅建試験一週間前にもかかわらず、北九州まで遠征しちゃった為、余り勉強時間が取れませんでしたが、本日は、昨日の分も取り戻そうと、朝から夕方まで、図書館の自習室で勉強してきました

自習室は、物凄く静かで「パソコン」という悪い誘惑は有りませんし、やはり、真剣に勉強してる学生の中に入ると、自然と気合が入りますね

って事で勉強の方ですが、取り敢えず昨日までで「宅建業法」は終了

本日からは、「法令上の制限・その他」のおさらいをしていますが、明日は図書館が休みなので、自宅で続きをやって、最後の3日間程度を「権利関係の復習」に充てようと考えています

民法は、結構重要なのですが、余り試験前にやり過ぎると、脳が酸欠を起こしてしまいますし、どの位やっとくか悩ましいところですが

因みに本番では、数年前に合格した方のアドバイスに従い、「権利関係」は後回しの予定

ただ、今回は一度も模試を受けてないので、時間配分は少し怖いですが、まあ十数年ぶりの受験ですし、来週は、駄目元で挑戦してきたいと思います

さて、話は変わって、昨日見学した「築古の売りビル」ですが、大きな誤算は、外見の写真が凄く綺麗だった事

お陰で、「簡単に再生出来るかも」なんて考えて、机上のシナリオを練ってしまいました(苦笑)
 
2年程前は、物件資料を流しただけで、何件も買い付けが入ってくるなんて、仲介業者さんから聞いた事も有りましたが、不動産ブームが下火となった今だからこそ、サラリーマンでもじっくり現地の状況を精査して、検討出来る状況になったのは嬉しい事ですが・・・。


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2008年10月01日

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本日は、昼休みに発見して資料を取り寄せしていた「超築古収益物件」を、仕事が終わってからサイクリングを兼ねて訪問して来ました

現地に到着すると、2階から女性の話声が・・・

「もしかして既に2番手?」と思いながら声を掛けたら、なんと仲介業者さんと一緒に居たのは売主様

仲介業者さんが、案内用の鍵の話をしたら、態々現地まで届けてくれたとの事でした

因みに今回のシナリオは、「この超築古の建物を、立地を生かして、リフォームにより再生出来ないかな〜」って事でしたが、現地の第一印象は結構再生意欲をそそられる状況だったものの、売主さんのお話を直接聞いて断念する事に・・・

売主さんは、つい最近までこの物件に住んでいたそうですが、水周りの配管が完全に駄目になって使えなくなった為、やむを得ず退去したそうなのです

しかもその際に、2階の床が腐ってしまい、1階に落下したとの事・・・

って事で、この土地については、上物を解体して新築するしかなさそうですが、立地が良くて価格も手頃な為、結構問い合わせは多いらしいので、多分新築プランをあれこれ考えて銀行に相談してるうちに、他から買い付けが入っちゃうんでしょうね(苦笑)

せっかく、久しぶりに一番手で見学し、「自転車での登場」に偉く喜んでくれて、せっかく仲良くなれた売主さんや業者さんと取引出来ないのは残念ですが。


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2008年09月24日

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最近、本業の方が少し忙しくなってきましたが、夜の方も結構ハードスケジュールになってきました

当然一番大事なのは、来月に迫った「宅建試験の勉強」ですが、それ以外にも先週から6週間、週2回夜のスケジュールが入っています

実は、コナミスポーツクラブの6WEEKSというプログラムに参加してるのですが

因みにこのプログラム・・・費用は職場の健康保険組合の負担です

確か夏の初め頃、結構な高倍率に冷やかしで申し込んだ所、昨年の健康診断結果を基に厳正な抽選を行った結果という話ですが、何故か40歳という若さで、見事当選

脱メタボ軍団の一員として、週2回トレーニングで汗を流す事になりました。

ジムのインストラクターさんも、今年がテストケースで、我々の結果が次の契約に繋がるとあって気合満点です

って事で、6週間・・・、運動だけでは厳しいので、お酒を若干控えめにしながら、なんとか結果を出したいと思います。

話は変わって、私が現在一番やりたいけど時間が取れずに実現していない事ですが、答えは、先週土曜日に見に行ったテナントビルの、夜の訪問者数を確認する事でした

一応、現時点で買い付けは入ってないそうなので、駄目もとで打診できる数字を出せる準備だけはしときたいのですが、週末は実家に帰省しましたし、本日はジムで運動、明日も飲み会で、なかなか時間は取れません(苦笑)

銀行には資料だけ渡してるので、もし何らかの数字が出た時は、無理矢理時間を捻出するしかないのでしょうけどね。


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2008年09月20日

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本日は、自宅から車で20分程の場所に有る、郊外型のテナントビル(飲食店舗)を見に行って来ました

正直言うと、メインバンクからは、「テナントビルは、融資の土俵に乗らない」と言われてるので、購入出来る可能性は低いのですが、「現状19%、満室時27%」という美味しそうな利回りに「取り敢えず見てみよう」って感じの訪問でしたが・・・、

現地に到着した瞬間、テンションダウン

今回の物件資料では、「6室中4室入居」で利回り計算されていたはずが、なんと「一番高い家賃の部屋」に、「入居者募集」の貼り紙が

現地で待ち合わせした仲介業者さんによると、「今月になって1室空いたのを、昨日聞いた」との事でしたが、改めて3室入居で再計算すると、利回りは13%台まで下がってしまいます・・・

一応、仲介業者さんからは、「売主さんも、空室が出て利回りが下がるので、価格を値下げせざるを得ないとは考えてる」と聞きましたが、元々小さな街なので、3室埋めるのは、なかなか大変そうな印象

取り敢えず、「入居者募集」の看板を写真に撮って、帰宅後、その業者さんに電話を敢行しましたが・・・

その業者さんが教えてくれたのは、

「この街では、元々タクシーで飲み屋に行くなんて人は居なかったが、福岡で2年前に起きた飲酒運転事故以来、警察の飲酒運転取締りが大変厳しくなり、その結果、殆どの店で客が減って、多くの郊外型飲食店が潰れている」

との事実でした

因みに、本日見に行ったビルも、2年前までは満室だったとのお話

という事は、最近は余り景気も良く有りませんし、今後、警察が飲酒運転撲滅に向けた取り組みを緩めるとは思えないので、価格が下がって、現状利回りが多少高くなっても、今回の物件に手を出すのは危険なんでしょうね。

夢の高利回りには、正直未練は残りますが・・・(苦笑)

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2008年09月06日

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本日は、「戸数28戸の中古アパート」の内見を実施してきましたが、

結論から言うと、先週の第一印象から一転、結構マイナス面が目に付いてしまい、テンションダウンしてしまいました

まあ、「築年数」と、「空室の数」、そして「売り主さんが凄く低い金額で売りに出してる状況」を考えたら、当然の結果でしたが

さて、本日案内して頂いたのは、仲介業者の事務のお姉様

これまで、質問や交渉等は、売買担当の専務さんと行ってきましたが、本日は別の予定が入っており、日曜日はお休みという事で、取り敢えず中だけ見せて頂いたのですが・・・、

その方から、鍵を開けて貰い、「自由に中は見て下さい」と言われた瞬間、最初のテンションダウン到来(苦笑)

「う〜、スリッパ準備してないのかよ

予想通り、帰りの車中で確認したら、足の裏は真っ黒でしたが、少なくともこの件だけで、この会社に管理を任せるのは、躊躇してしまいますね。
それと屋外が、前回訪問した時はゴミも落ちてなく、現在管理も行っている仲介業者さんから、

「うちは、管理費に5%頂いたら、社員が週に一度訪問して清掃します」とおっしゃっていたので好印象を抱いてましたが、本日細部を確認すると、あちこちに蜘蛛の巣が張っており、事務の方から、

「ゴミはうちの社員が週に一度拾いますが、蜘蛛の巣や草むしりはオーナーで」

と通告されたのも悲しかったですね

やはり「無料のサービス」に過剰な期待は禁物だったようです

長くなったので「室内のテンションダウンの理由」は明日書き込み致します


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2008年07月05日

本日午後、家の近所を散歩していると、電柱に、「地場アパート業者」の『完成内覧会』の看板を発見

暇だったので、ふらっと覗いてみる事にしました

因みに、本日訪問した会社の物件は、実は以前から「外見がお洒落だな〜」と感じており、新築を手掛ける際は参考にする予定だった為、「ついでにインテリアも参考に・・・」って魂胆でしたが・・・

早速現地に到着すると、表に営業マンらしき姿は無く・・・、

1階の少しだけ扉が開いてた部屋を覗くと、営業マンは玄関に大の字でお昼寝中でした

余程お客が来なくて暇だったんでしょうね

一瞬、「睡眠の邪魔して悪いかな〜」と悩みましたが、結局、声を掛けて、中を見せて貰う事に・・・

期待していた内部は、残念ながら、典型的な「ロフト付き狭小ワンルーム」で、第一印象は、「狭いな〜」でした

最近は、単身向け物件も徐々に面積が広くなってるそうで、25岼未標準かと思ってましたが、今日内見した部屋は、どうみても18岼

かろうじて参考になったのは、

内部照明の、ダウンライトは

独立ユニットバス&3点式水周り(トイレ、洗面化粧台、洗濯機パン)は結構お洒落

デザイナーズ風の洗面化粧台は

って感じですかね(苦笑)

ただ、5月20日竣工で、6室中2室空きという話でしたし、お聞きした家賃では、更新時にダウンは避けられない印象でしたので、購入した方は、8%台前半の利回りでは、現在の入居者さんが退去した後は、苦労しそうな印象でした

後、いくつか気になった点も有ったので、案内してくれた営業マン君に質問すると、

「僕、入社してまだ一週間なんで、全く解りません」

との衝撃の回答(苦笑)

まあ、入社して間もない営業マンが、オープンハウス会場で爆睡してるような会社には、余り期待しても仕方ないのでしょうね

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2008年06月28日

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本日は、昼前に博多駅近くの不動産業者さんを訪問し、火曜日に資料を頂いた売りビルの現地を見に行ってきました

因みに、当初はクロスバイクで訪問予定でしたが、残念ながら本日の博多は雨模様

やむを得ず、電車での訪問となりました

さて、現地に到着し、まずは「管理看板」を確認すると、そこには地元では物件再生で名の知れた法人の名称が・・・

仲介業者さんに、「もしかして、売主さんって、○○なんですか?」と確認すると、案の定、その業者さんでした

今回は、「空室が多い物件なので、その分値引きが可能かも」って期待しての訪問だった為、正直テンションは若干下がりましたが、仲介業者さんによると、「保有期間は3年近く有るし、多少は値交渉可能」というお話。

空室も、頂いた資料よりは大分改善していましたが、まあプラス思考で考えるなら、銀行融資の際は有利になりますし(苦笑)

取り敢えず、「登記簿(写)」と「固定資産税評価証明書」を後日拝見してから、銀行に打診するか判断したいと思います

その後、前回電話した際に聞いていた「裏物件」の資料を見せて貰いに、その業者さんの事務所を訪問しましたが・・・、

残念ながら、またしても「転売業者物件」

しかも、当初2棟一括売りだったのが、条件が良い棟の方だけ単独で売却が決まったらしく、残りの物件は正直私の好みには合いませんでした。

ただこの物件・・・、投資家の属性によっては面白そうなので、「後輩に紹介しても良いかな」なんて考えています

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2008年06月21日

(本日は、当初の予定を変更しています

九州では最大級の44名が集まり、鈴木ゆり子さん三代目大家マサさん等、ビッグゲストの参加も有って、大いに盛り上がった「九州版図面舞踏会」から早や10日が経ちましたが・・・

当日は、新しい出会いも有って、大変楽しかったのですが、「いつものメンバーとは、余り話せなかったよね」という話が持ち上がった結果

昨夜急遽、福岡4・長崎1・大分1の計6名で、18時半〜から情報交換会を行ってきました

今回は、他の投資家さん達が現在検討している物件の資料を見せて頂いたほか、海外旅行の話、募集方法の話、ネット導入の話、デジタルロックの話、インテリアの話など、話題は尽きる事なく・・・

結局いつものように3時まで、楽しい時間を過ごす事が出来ました

因みに、盛り上がってる真っ最中、「一昨日断念した新築予定地」の仲介業者支店長から着信が・・・

実は、今回断念した土地取得については、最後に「相続登記を担当し、4ヶ月掛かっても完了出来なかった提携司法書士に対する苦言」を呈していましたが、その調査結果に対する報告を受けた後、「今回の取り引きに冠するギリギリの妥協点」をぶっちゃけで聞かれた為、「○○渡し」という条件を駄目元で回答

ただ、ひろにとってはギリギリに妥協点ではあるものの、売主様にとっても大変厳しい条件な為、ご兄弟の間で話が纏まらなかったのか、本日、連絡は有りませんでしたが、取り敢えず、「CMのお話」の続きは、結論が出るまで延期したいと思います。

日付は変わって本日は、以前から「物件を見たい」とおっしゃっていただいてた「大分のゴンママさん」を、私の物件に案内する事に・・・。

愛車の旧々型ノアで奥さんと宿泊先にお迎えに行き、たまたま徒歩1分の場所に有った「マイナスのキャッシュフロー物件」を案内した後、「メゾネットファミリータイプアパート」〜「自宅ビル」〜「新築購入アパート1号」〜「利回り22%アパート5号」の順に訪問

途中で、全国賃貸住宅新聞や小場さんのセミナーでも話題が出た「延べ1,000室の賃貸タワーマンション」等も訪問し、昼過ぎに、天神の高速バス乗り場前で解散。

それにしても、女性の視点で物件を見て貰うのは、新しい気付きも有って本当有意義ですね
 
久し振りに、大分弁を満喫した他、うちの奥さんとゴンママさんの意外な共通点も判明し、大変楽しい週末となりました

さて、明日は、先週予告した通り、塗り残しのペンキ塗りを、気合いで完成させたいと思います。

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2008年06月18日

昨日、「久し振りに現地調査した」と書いた二棟のRCですが、当然本命は、「単身者向け(19室)」ではなく「ファミリータイプ(3LDK6室)」の方

正直言って、最近の福岡では、余程立地が良い物件で無いと、特に部屋数が多い場合は、満室にするイメージが沸きません

まあ、「現地を見たら、予想外に雰囲気が良かった」って事もたまには有りますが、昨日の物件は、1階の店舗部分に入ってる「自営業っぽい会社の事務所」のイメージが暗かったのが、マイナス要因で×

って事で、本日は、「ファミリータイプ(3LDK6室)の家賃明細」を、ファックスで取り寄せてみました

その結果は・・・、一応満室で、希望価格での利回りは8%台

まあ、売りに出たばかりなので、強気の価格設定は仕方ありませんが、本当に検討するなら、何割引で指値したら良いのでしょうか(苦笑)

さて、それはさておき、今回送って貰った家賃明細で、一点気になる数字が有りました。

それは、7台有る駐車場の収入が、4台分しか計上されてなかった事

因みに、今回の物件は、最寄り駅から徒歩12分も掛かる為、2台車を持ってる世帯が有る事を考えると、「当然、駐車場は全部埋まってるだろう」って予想していたので、正直、ビックリです

最近、単身世帯には車離れが広がっていますが、この数字を見ると、ファミリータイプでも、世帯分の駐車場を確保しなくても、勝負出来る時代になったのかもしれませんね

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2008年06月17日

新築予定地の結論が出る前に、少し不謹慎かもしれませんが・・・

実は、先週土曜日から、リハビリの意味で物件調査を再開しました

因みに、「リハビリ」というのは、「物件を見て、不動産投資の勘を取り戻したい」という意味ですが、実は体調についても、「1月に入院して以降、増加気味の体重を、入院前の数値に戻したい」という目的も有って、まあ一石二鳥になればいいかな〜なんて考えてます(笑)

って事で、歩ける範囲内限定の物件訪問ですが、まず、土曜日は「激安の古家付き土地」を見学

面積は小さめですが、便利の良い場所に所在する為、「古家再生」と「取り壊して駐車場」の二つのパターンを想定しながら、現地を訪問しましたが、なんとその古家が、周りの家と一体化しててビックリ

間違いなく、この家を解体したら、隣も一緒に壊れそうな印象に、撤退決定

昨日は、夜風呂上りに、少し高額のRCを二棟見学してきました

1棟はファミリータイプ、もう1棟は単身向けでしたが、正直、「土地の結論が出る前に、一目惚れする物件に出会わなくて良かった」って印象で一安心です(笑)

さて本日は、夕方仲介業者さんに進捗確認で電話しましたが、残念ながら定休日

因みに、確かその店舗は水曜日も休みだった為、明日も無心で一日過ごしたいと思います

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2008年04月22日

一昨日のブログに書いた「格安のマイナスキャッシュフロー物件」ですが、本日昼休み、管理会社より、調査結果の連絡が有りました

因みに、レインズで調べて貰った同タイプの間取りの「最新成約金額」は・・・、

「管理費+修繕積立金」と同じ額

ということは、仮に同じ金額でスムーズに客付け成功しても、毎年、固定資産税相当の赤字が確定です

仲介業者からは、「物件の管理会社に聞いたら、それ程酷くないみたいですよ」との説明は有りましたが、売値を考えると、予想通りの結果でした・・・

ただ、どっちにしろ最近は、不動産関係の動きがなくて、ストレスがたまり気味なので、本日もサイクリングがてら、現地を訪問

結果は・・・それなりといった印象でしたが(苦笑)

まあ、売れてしまったら縁が無かったって事で、しばらくは、時間や曜日を変えて何度か訪問したいと思います

話は変わり、「九州版図面舞踏会」の方は、既に二十名近い参加が決定

大物ブロガーや美人投資家が参加するとの噂も有り、今から当日が楽しみですね


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2008年04月12日

(・・・昨日の続きです。)

不動産業者を訪問して「150万円の借地権付き土地(古家付き)」の話を伺ったところ、いきなり大きな問題が判明・・・

それは、「借地料の金額」と、「原則転貸不可という条件」でした

一応、シナリオとしては、土地自体は地下鉄の駅から徒歩圏内に有るものの、前面道路の幅員が2mと狭いことから、「最近お気に入りのバイクガレージハウスに改装して賃貸出来たら面白いかも」なんて考えていましたが・・・、

狭小土地の借地料が「2万円/月」というのは、正直「高いな〜」という印象。

しかも、「地主に内緒で貸してる人は居ますから・・・」という話も、借地という弱い立場では、「契約解除の口実になるかも」なんて不安も過ぎります。

ただ、「同じ地主の借地で、400万円台と少し高くなりますが、比較的新しくて、十分賃貸可能な物件も有る」との話も頂いたので、結局一緒に見に行く事に

って事で、まずは「150万円の古家付き土地」に行きましたが、昭和30年代築の建物は、流石に痛みが激しく、土地代の何倍も資金投入しないと、とても賃貸は不可能な様子

また、路地の入り口の家が大きな犬を飼っており、道路にで〜んとその犬が座ってるのも、大きなマイナス要因で、撤退決定。

次に訪問した「400万円台2LDK」の方は、借地料も「9千円/月」と低めだったので、「ルームシェア自主契約の練習物件に面白いかも」なんてシナリオを描いていましたが・・・、

建物自体は比較的新しく、清掃のみで賃貸可能でしたが、間取りが振り分けじゃなく、「居室1を通らないと、居室2に行けないタイプ」だった為、無理して指値を入れる気にもなれず・・・。

まあ、久し振りの物件見学は、ストレス発散と、勘が鈍らない事が目的だったので、深入りは禁物なんでしょうね(苦笑)

結局、事務所に戻って案内のお礼を言い、「また何か良い物件が出たら連絡下さい」と業者さんに名刺を渡して帰宅しましたが、その際、業者さんのカウンターに「気になるファイル」を発見

長くなったので、続きは明日書き込みいたします。

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2008年04月11日

ひろは、昔から将棋が結構好きで、職場に指せる人が居る時は、いつも昼休みに遊んでいました

現在の職場は、誰も遊んでくれないので、最近は専ら棋譜を見て楽しむだけですが・・・。

因みに、好きな勝ちパターンは、序盤に守りを固めて、攻撃の拠点を作った後は、相手に攻めてもらって持ち駒を集め、相手の攻めが切れた瞬間に一気に攻め潰すって感じですが、この将棋で培った大局観って、結構投資にも生きてるような気がします

って事で、最近最も興味が有るのは、第65期名人戦の行方・・・、

「今期こそ羽生義治2冠に、永世名人を・・・」と期待して、水曜日の夜は早く帰ってネットで実況を見ていましたが、あっさり羽生さん投了

仕方なので、気分転換に、久し振りに物件探しをしたところ、激安の土地を発見しました

見た瞬間、「表示ミスか、でなければ売却済みだろうな〜」と思いながら、昨日問い合わせてみると、予想通り表示ミスで、「借地権付きの土地」

ただ、それにしても激安で、小遣いで買えそうな金額・・・、もし建物が多少の改装で賃せるなら面白いと思い、早速現地を訪問してきました

ってところで、サークル活動の時間となりましたので、続きは明日書きたいと思います。

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