条件交渉

2018年12月07日

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今週は、木・金の二日間で、現在「一棟賃貸マンション」の新築を予定しているエリアに出張を行ってきました

因みにSNSでは、「お寿司」、「温泉」、「ZUMBAR」の写真しか上げてなかったので、遊んでると勘違いした方も居たかもしれませんが

実際には、

管理会社をお歳暮(ビール&お菓子)を持参して訪問

建設会社と新築の仕様やスケジュールについて打ち合わせ

新築予定地の現地にて、土地家屋調査士と分筆の打ち合わせ

以前チェックしていた物件の追跡調査

等を実施

なお、建設会社とは契約前の最終的な協議を行ってきましたが・・・

銀行融資は承認済みである事から、「金額」の話は一切せず、設備のグレードUP中心に相談した結果、

「角部屋への窓追加」、「作り付けの棚設置」、「ガスコンロ→IHコンロ」、「テレビのモジュラージャック&コンセント追加」等について、無事に了承頂く事が出来ました

何点か、税理士に確認が必要な項目が発生したので、年内にクリアして契約締結に進めたら嬉しいですね

【余談】
Twitterを見てたら、最近「買付証明書の書き方」が話題になっているみたいですが、

私は基本的に面倒くさがり屋なので、お手紙等は一切書かないタイプです(苦笑)

ただ、お蔭さまで最近は既存物件が名刺代わりとなっており、特に別府市では「〇〇(マンション名)のオーナー」と言うだけで、大抵の業者さんに一目置かれる状況になったのは嬉しいですね

実際には、マンションにテナントとして入居頂いているケーキ屋さんの知名度が大半なんですけどね

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fchiro at 21:05コメント(0) 

2018年11月14日

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現在契約準備中の「新築賃貸マンション用地」は、現在「月極駐車場」及び「コインパーキング」として利用されています

因みに、「月極駐車場」の利用者は、近隣の大規模分譲マンションの方が大半で、「コインパーキング」の方は、徒歩1〜2分の所に駅が有るので、鉄道利用者の利用が多いのだと思いますが

先日、この「コインパーキング」部分について、売主側の仲介業者さんの要請で、運営会社とお話させて頂きました

用件は、「土地の所有権移転からマンション着工までの期間について、地位を承継してそのままコインパーキングでの運営が可能か?」とのご提案でしたが、

結果的には、地位承継はお断りして、速やかに機材を撤去して頂く事に

その理由は、コインパーキング運営業者さんから提案された一括借り上げの賃貸料が余りにも低かったからです

この駐車場の月極部分の賃料は、「6,480円/月」なのですが、今回コインパーキング業者さんから提案を受けた一括借り上げ料は、15台分で「20,000円/月」也

業者さんによると、「ここって毎月赤字だったんですよ」との話ですが、そもそも赤字なのは「リサーチ不足」や「料金設定ミス」が原因でしょうし、「1,333円/月」は流石に足元見すぎな印象です(苦笑)

着工までの金利が少しでもカバー出来るのは、正直大変魅力ですが、契約締結には「リスク」と「心労」も伴うので、今回は欲を捨てて淡々と進めたいと思います

【余談】
今回の土地売買では、私の宅建業者法人を買主側業者に入れて頂く事になりました

契約書の原案は売主側業者さんが作成してくれて、仲介手数料約300万円が節約出来るのは、業者登録の多大なるメリットですね

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fchiro at 11:33コメント(0) 

2018年01月23日

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先週土曜日に、宅建業者登録後初の重要事項説明を行いましたが

一週間も経たない今週末、早くも2件目の契約対応を行う事になりました

因みに、前回は妻の会社が売主で個人のお客様が買主でしたが、

今回は、妻の会社が買主で売主側には別の仲介さんがいらっしゃる状況

って事で、契約書や重要事項説明書の作成は売主側の業者さんが行っており、私は先程、文案のチェックをさせて頂いたのですが

先日、重要事項説明書を自分で作成したばかりだと、ベテラン業者さんが作った重説の意味とかがスムーズに理解出来て嬉しいですね

現金決済の為、契約・決済は近日中に行う予定で、引き渡し後に管理会社さんに現在の入居者様に探りを入れて貰う予定ですが、果たして結果はどうなるのか、今から楽しみです

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fchiro at 17:28コメント(0) 

2017年04月24日

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自宅を賃貸する場合と購入する場合でどちらが得なのかという議論は、様々なメディアやセミナーで取り上げられる事が有りますよね

実際には、勤務先の住宅手当の有無や金額によって、結果は変わってくると思いますが、もし住宅手当が無ければ、個人的には購入の方が絶対チャンスは多いと思います

因みに私は4年前に新婚以来22年振りに賃貸に引っ越ししましたが、これは、

1年以上の期間に渡って漏水に悩まされていた自宅ビルを試しに売りに出したら速攻で買付けが入った。

自宅ビルの購入者に賃貸での継続した入居を打診したが、融資元の銀行から拒否された。

という状況の中で、一月以内に新居を決める必要が有った為のやむを得ない行動でしたが・・・

結局、その一年後に現在自宅として使っている4LDKの中古マンションを任意売却で購入・・・

この部屋は、退去後にサラリーマンの初年度年収程度を上乗せしての売却を密かに目論んでいます

まあ、賃貸の場合でも「立退き」に遭遇すると、一時金を手に出来る可能性は有りますが、

先日、20年近く夫婦で居住している築古マンションの建て替え絡みで、実際に立ち退き交渉を受けた私の麻雀仲間に聞いたところ、家賃4万円弱のお部屋で、

 早期退去で自分で部屋を探した場合 → 140万円強

 その会社が管理する最寄りの新築物件に転居し、5年間家賃減額の場合 → 40万円弱

という金額を、引っ越し費用と別に提示されたそうです

個人的には、「その程度の金額なんだ?」と一瞬考えてしまいましたが、よく考えると、3年分の家賃を丸々返金してる計算になるんですよね

大家的には「建て替えは大変だな〜」と改めて実感しつつも、「賃貸で偶然に遭遇するより、良い物件を安く購入する方が遥かにチャンスが多い」という持論を再認識した出来事でした

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2017年02月23日

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昨年末に契約を締結し、来週初めに決済を予定していた「ファミリータイプ区分所有マンション」ですが・・・

本日午前中、仲介業者さんから「トラブルが発生した為、お会いして状況をご説明したい。」との連絡が有り、急遽、昼一で事務所を訪問して頂いた結果、決済延期が決定し、先ほど迄に融資銀行、管理会社、保険会社への連絡をバタバタと終えました

因みに、来週決済が出来なくなった理由は、売主様が業務の都合で急遽海外に出張する事になったからとの事

今回の物件は、1月中旬には融資が確定しており、私の方は何時でも決済可能な状況だったのですが、

売主様が本業が忙しく、なかなか福岡に来れないという事でずっと引き延ばしとなっていた為、本来なら来月初めには契約上の履行期日が到来します

その為、売買金額の1割の違約金を受け取って、契約自体を流すという選択肢も、物理的には可能です

と言っても、「違約金請求」は仲介業者との信頼関係を棄損しますし、状況的にはやむを得ない部分も有るので、「当初予定していた決済期日からの家賃清算」という条件を受けて頂けば、延期を了承しようと考えていますが、

果たして売主様からの了承するのか、回答を待ちたいと思います


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2017年01月17日

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本日は、朝からメインバンク2行を訪問し、今週末に土地の売買契約を締結予定の「自宅兼事務所」の融資について、資料をお渡しし、検討をお願いしてきました

今回、土地については「融資特約なし」で契約予定ですが、

全額現金で買ってしまうと、手元資金が若干寂しくなるので、出来れば自己資金は2〜3割位で購入して、今後本業で利益を上げながら繰り上げ返済していけたらと考えています

因みに、資料を持ち込みする銀行については、当初は、現在の自宅マンションに融資頂いている銀行だけにする予定だったのですが、別の銀行にに新年に挨拶を行った際に、「自宅兼事務所を購入予定」と報告したところ、「資料だけでも頂きたい」との事で、予定外の「競合」となってしまいました・・・

一応、同じ条件の場合は、現在自宅マンションの融資を行っている銀行にお願いしたいと考えてますが、果たしてどんな条件が提案されるのか、楽しみに結果を待ちたいと思います

話は変わり、本日夕方、昨年末に契約した「4LDKの区分所有マンション」の融資をお願いしている銀行の担当者様より着信アリ

「もしかして、融資が承認されたという連絡かな?」と思って電話に出たところ、予想外の低いテンションにドキッとしましたが、

実際の要件は、「本部より、前回、築古戸建ての融資を実行した際のお約束が守られてないとの指摘が有った。」とのお叱りのお電話でした

その約束とは、「入居者からの家賃は返済口座に送金する。」との内容

確かに、その戸建てについては購入後ゆっくりリフォームしてから賃貸に出した事から、家賃の入金開始までに時間が掛かった事や、元々手元資金で全額繰り上げ返済出来る程度の融資金額だった事から、最初に返済2年分位の金額を入金した後も、定期的に減少した金額相当を補充をするのみで、家賃の振込口座には指定していませんでした

という事で、本件についてはしっかりとお詫びし、速やかに変更をお約束させて頂きましたが、今回の銀行は福岡にしか支店は無いにも関わらず、大分の物件にも融資可能という事を先日知った事から、お付き合いを深めたいと考えていますので、今後はしっかりとお約束を履行していきたいと思います


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2016年09月11日

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昨日のブログに書いた商業地域の土地ですが、仲介業者さんを通じて情報元(某士業の方)に「ボリュームチェックが終わるまでの間、ホールドは可能ですか?」と相談したところ、「売主に話してみますので、商談の申し込みを書面で提出して下さい。」との回答を頂きました

因みに、今回ボリュームチェックをお願いしたのは、建設会社ではなく設計事務所ですが、1〜2週間掛かる作業の途中で「他者に売却が決まりました・・・。」という状況が頻繁に続くと信頼関係を損なうので、承諾頂けたら大変助かるんですけどね〜

とはいえ、「買付証明書」ではなく「商談申込書」なんてベテランの仲介業者さんにも経験が無いそうで、一旦は「買付証明書」をベースにした書式を仲介業者さんに作成して貰いましたが・・・

戦略を熟慮した結果、ひな型のエクセルデータを改めて送信して貰い、それを基に私が修正した内容で提出させて頂きました

さて、今回の文章で気を遣ったのは「購入希望金額」の欄

今回の土地は元々が高めの坪単価となっており、利回り的に厳しい結果となる可能性が高いのですが、

最初に「幾らで買います。」と書面の中で約束してしまうと、概算の建築費や想定賃料が出た段階で、「利回り的に後〇百万円安ければ・・・、」という時に、交渉する余地が少なくなってしまいます

という事で、金額については売主様の希望価格のみ記載し、「ボリュームチェックと概算見積り後に期待利回りが確保出来ると判断したら、契約を締結したい。」という文書で提出させて頂きましたが、

果たして売主様の回答はどうなるのか、週明けを楽しみにしたいと思います

【余談】
私は戦略上、「期待利回り」を「築年数」や「構造」だけでなく、「所在する地域」によっても変えて設定しています

当然の事ですが、将来のキャピタルゲインが期待出来たり、賃貸ニーズが高い地域だと、安定経営が可能となりますし、多少利回りが低くても欲しい人は多いので、資産価値が下がり難いですもんね〜

今回の土地も、先日書いた築古区分所有物件と同様、4年後に博多駅延伸を控えた「七隈線」の沿線なので、期待利回りは若干低めですが、

最近市場に出ている築浅の一棟売り物件程度の利回りでは当然容認出来ませんし、先日初めて存在を知った35年ローンも使う気は有りません

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fchiro at 19:26コメント(0)トラックバック(0) 

2016年03月17日

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先日のブログに書いた事務所狙いのワンルームマンションですが・・・

一昨日、仲介業者さんから着信が有り、「オーナーからクロス全面貼り換え、フローリング上貼り、エアコン交換の内容で、リフォームの了承を頂きました。」との報告を頂きました

まあ、「手頃な物件購入→自由にリノベーション」に正直未練は残っていますが、

「物件価格が最近高騰している事」

「オール電化&インターネット接続料無料でランニングコストが低い事」

「賃貸なので、気軽に移転は可能な事」

を考慮すれば、最初は間違いなく賃貸が有利と思うので、週末にでも業者さんを訪問して、申し込みしてきたいと思います

リフォームに関しては一点だけ、「ひびが入った網入りガラス交換」を聞き逃しましたが、印鑑を押す前に念を押しとけば大丈夫でしょうし・・・

久し振りの自分だけの空間・・・、どんな家具を入れるか、今から楽しみですね


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2015年07月06日

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昨日は今年2回目の熊本遠征でした

因みに、前回5月に訪問した際は、大物大家さん達と大分で合流し、車で観光しながら一泊してきましたが、今回は、今週末に関東遠征が控えている事から、新幹線で日帰りでの遠征を実施

金融系のセミナー&懇親会に参加してきました

まあ、日帰りとは言っても、八伍邸に10時間も滞在して思い切り不動産の話が出来たので、新幹線のチケットは軽く元を取ったと思いますが(笑)

九州では「太陽光発電」が厳しくなって以降プチブームとなっている「コインランドリービジネス」の詳しいお話を実践者の皆さんから聞く事が出来ただけでも、価値ある時間でした

さて、今週は木曜日に朝から別府入りして2年半前に新築した戸数41戸のマンションの定期検査を行った後、2件物件を内覧し、夜はそのまま宿泊

翌日は朝から大分空港に直行し、2泊3日の日程で久し振りの東京遠征を行う予定です

別府で見学する物件は、現地を確認して再生可能と判断した場合は、「最小の取得経費」と「最強の節税策」を絡めた取得法により、売り主様に譲渡を打診しようと考えていますが、

一応、銀行の内諾は貰ってるものの、売主様の残債から指値は困難な物件ですし、果たしてシナリオ通りに行くのか、結果は解り次第このブログに書き込みますので、お待ちくださいね

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2014年08月08日

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昨日別府物件に融資をお願いしている銀行を訪問した際に、担当者さんから「近々転勤になる」という報告を頂きましたが・・・

その際に、「ひろさんが現行の金利に不満を持っている事は、ちゃんと記録を残して新しい担当者に引き継ぎます。固定金利満了時には、ある程度引き下げ出来ると思います。」とのお話を頂きました

因みに、現在の金利は昨年夏にうちの旧自宅ビルを購入して下さった方が「某地銀」から受けた融資金利の半分以下なので、一般的にはそれ程高くないと思いますが・・・

うちの新築後に、私と同じ銀行から融資を受けた複数の方から1%台前半という破格の金利だった話をお聞きしていたので、以前この担当者さんとお会いした時に「うちの金利って高いんですね・・・。」と、ボソッと呟いたのを、しっかり覚えてて頂いたみたいです

まあ、実際には金利だけでなく、毎月の定期積立が高額な事等、いろんな部分での締め付けが厳しいのも不満要因なのですが、

借り換えを行うと登記費用が別途必要ですし、貴重な融資先を一つ失ってしまう事になるので、しかるべき時期が来たら、他行の条件も聞きながらそれらの制約を外す条件交渉も行っていきたいと思います

さて、昨日のお話の中では、ついでに固定金利の満了時期についても確認を行いました

というのも、今回の銀行さんは

「土地への融資や建物の着手金、中間金は手形で貸し付けて、建物完成後に証書貸付に切り替える。」

という手法ではなく、

「全ての融資を個別に証書貸付でおこなって、建物完成後に一本化する。」

という、私にとっては初めての融資形態だったからですが、

結果としては、最初に土地売買の為に融資を受けた一昨年春が、5年固定の起算日との事

予定より1年早く条件交渉が出来そうで、今から楽しみですね

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fchiro at 07:41コメント(0)トラックバック(0) 

2013年11月12日

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昨日のブログに書いた、「ひろがメールに書いた、売買金額の上乗せを了承する為の条件」ですが・・・、

実は、売主様ではなく、仲介業者さんに対するお願いでした

その内容とは、今回の物件を賃貸可能な状態に改修する為の、リフォーム詳細見積もり書の送付

今回、仲介業者さんからは、

「うちはリフォームもやってるので、希望金額を言って貰えばその数字でやりますよ。」

とか、

「100万円も出して貰えば、賃貸に出せる状態に仕上げる事は可能ですよ。」

なんて感じで口頭では聞いていますが、リフォーム業者さんとのやり取りに関しては、20年前に2室目の区分マンションを購入して以降これまで何度も痛い目に遭っているので、具体的な「施工箇所」と「施工単価」を書面で確認して次のステップに進もうとの判断です・・・

まあ、過去にチェックしてきた競売物件の「落札価格」と「買取業者の転売価格」、「予想利益」から推察すると、実際に今回の様な物件をプロは100万円未満でリフォームを仕上げているみたいですが、

「建具の交換」や「雨漏り補修」等に関する具体的な施工単価を知る事が出来れば、今後築古戸建て物件を検討する際に大いに参考になりますからね

メールには、具体的な施工箇所の希望も書いていますが、見積もりの結果、数字が100万円をオーバーする場合は、当然次の交渉材料とさせて頂きます

さて、話は変わり9月に売買契約を締結した「ファミリータイプ新築RC一棟物件」の新築予定地ですが・・・

先日、農地転用手続きも無事に終了し、いよいよ決済の準備が整いました

本日夕方、融資先の銀行を訪問して今後のスケジュールに関する打ち合わせを行う予定ですが、太陽光発電の設置確認や、法人の決算準備、九州大家の会忘年会等、忙しい月末となりそうです

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2013年07月09日

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昨日昼休み、6月末に自宅ビルの売却仲介をして下さった業者さんから、「引っ越し先は決まりましたか?」という確認のお電話が有りました

理由を聞いてみると、今回の最終的な買主様の融資先銀行から催促が有ったそうですが、「売主が約束通り引っ越さずに居座っちゃうかも」って心配してるんですかね(苦笑)

今月末までに引っ越せば良い約束で、まだ暫く時間は有る筈なのにね〜

一応、「先週木曜日に〇〇のアパートに申し込みをして、審査結果待ちの状態。結果が解ったらご連絡します。」とお答えしましたが・・・

入居審査の結果が出るまでの時間って、意外とドキドキするものですね

因みに今回22年振りに受ける事となった、賃貸の入居審査ですが、

実は一つだけ「入居不可」の可能性も有る大きな問題が発生しました・・・

その問題とは、「事務所の本店登記」について

現在、自宅ビルに置いている不動産管理法人の本店所在地を、今回申込しているアパートに置いても良いか打診したところ、「それだと契約自体不可となります。」との回答が有ったのです

仕方ないので、法人登記は保有物件に置いて、現地にはポストのみ設置し、郵便物の送付先は賃貸の新しい自宅として対応する予定ですが、法人が貸主の物件っていろんなルールが有るんですね(苦笑)


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2013年04月02日

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先週土曜日に「希望価格の打診」を行った「福岡の入居率20%物件(利回りに非ず)ですが、

本日、「条件付きで検討しても良い」との回答が、仲介業者を通じて有りました

因みに今回の物件は、建設会社が現オーナーで、施工も自社で行ったそうですが、今回の条件は、

「改修工事を当社に発注する事」・・・

実は以前、仲介業者さんとお話した際に、

「この物件は、間取り変更も含めた大規模な改修工事が必要なので、その費用も考慮して・・・」

とお話していたのを、見事に逆手に取られてしまったみたいです

売主様的には、「安く売るんだったら、工事の方でその補填を・・・」って感じなのでしょうか(苦笑)

まあ、建設した業者さんなので、建物の状況には一番詳しい筈ですし、本当に安く施工して頂けるなら正に「WIN−WIN」の関係が築けますが、「建築条件付き宅地」を考えると、余り期待しない方が正解なんでしょうね

現在、管理会社からの「家賃査定(1LDK,2LDK)」&「周辺のニーズ調査」の結果待ち状態の為、本日の即答は避けて、結果が判明する迄は保留でお願いしましたが、

ネットで調べた感じでは、若干厳しそうなので、もし取得する事が出来ても、間取り変更も含めた大規模改修は回避し、「原状回復+α」で安価で良質な賃貸を目指したいですね


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2011年07月13日

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先週末に私が買い付けを入れた大分の物件ですが、「小心者」で心優しい私には似合わない、結構大き目の指値を入れています

因みに私は、売り買いどちらも経験が有り、「売主の気持ち」も理解している為、「根拠のない数字の指値」は好きじゃ無い為、今回は、

「物件も良かったし、評価額からすると、この金額は正直安過ぎると思うが、融資期間がどんなに頑張っても15年が限界の為、返済比率を考えると、この金額でないと無理」

という理由をお伝えし、検討をお願いしました

まあ、返済比率の大きな理由は、「頭金の少なさ」なので、「現金の人」や「自己資金を潤沢に投入可能な投資家」が現れたら、私の買い付けは一蹴されちゃうのでしょうが(苦笑)

取り敢えず、ネットの情報は一旦削除されたみたいなので、気長に回答を待ちたいと思います

ところでこの「15年ローン」ですが、実は先週のセミナーで、「年数は最長15年しか行けないが、結構融資に積極的な金融機関が有る」という情報を聞いちゃいました

次回、高利回りの物件情報が届いた時は、早速この金融機関に持ち込んで、反応を確かめてみようかなって考えてます。

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2011年02月16日

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昨日は、昔の同僚と中洲の「梅の花」で食事会でした

因みに、名目は「3月末で退職する当時の上司の送別会場下見」で、何故か参加者は、私以外全員「独身女性」(※年齢は秘密)

私以外の3名は本当に「食事会」でしたが、特に気にする事もなく、一人で絶品の豆腐料理を肴に、美味しい日本酒をいただいてきました

食事中の話題は、基本的に一緒に仕事をしていた当時の、懐かしい思い出と、近況報告がメインでしたが、その中で興味深かったのが、賃貸マンションに住んでる女の子の話

なんと、新築から既に10年以上住み続けていて、数え切れない位更新を行ったとの事

正直、「大家として理想的な入居者」ですよね

話の様子から、特に更新時に交渉はしていないようなので、多分、最近入った入居者より、1万円以上高い家賃を支払ってるんでしょうね

最近は、結婚しない女性も増えているみたいですが、学生さんの場合、卒業したら退去する事も多いので、「学生よりも属性の良いOLさんの方の方が、入居者としては素敵だな〜」って改めて感じた出来事でした

さて、明日は本業の休暇を取得していますので、午前中に所用を済ませた後、午後からは、細部ガスのセミナー参加、夕方からは、となりの大家さんではじめさんが募集している懇親会に参加予定。

参加される皆様、良かったら、気軽に声を掛けて下さいね

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2009年09月01日

ランキング、急降下しています
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日付変更線を3回も事務所で迎えるという忙しかった一週間も終わり、昨日は夕方から打ち上げを実施しましたが・・・

流石に疲れが溜まってたみたいで、居酒屋で飲んでる途中、気付いたらウトウト状態

帰宅後はパソコンも開かずに爆睡でしたが、やっと本日から通常モードに戻ったので、更新ペースも元に戻したいと思います

それでは早速、最近の動きですが・・・、新築の方は明日の夜打ち合わせが有るので、それ以降に報告って事で、本日は先週金曜日に予告していた「気になる動き」について書きたいと思います

因みに物件は、昨年5月に現金購入した「マイナスのキャッシュフロー物件」こと「区分所有店舗」

この物件では、先週、管理組合の「臨時総会」が、「管理組合による床の取得について」という議題で開催されたので、それに関するお話です

このビルの現状を簡単に説明すると、立地は凄く良いのですが、築年数が古い為に空室が多く、また管理費や空調費が高い為、滞納が多いのが問題となっています

ただし、最近明るいニュースも有り、実は来月から年間10万人が来場する施設が、テナントとして入居が決定

って事で今回、空室を解消して施設のイメージを向上させる為、長期間管理費が未納となっている区分所有者の床を、管理組合で買い取る事が決まりましたが、

その金額は、なんと、昨年ひろが購入した時の15倍以上の坪単価・・・

正直、「高いな〜」という気もしましたが、この金額には理由が有って、実は、未納となっている管理費と同額だったのです

つまり、管理組合としては、「未納管理費」という資産が「区分所有持分」という資産に変わり、また区分所有者の方も、出費を伴わずに負債が無くなる為、お互いが、実際の手出し無しで財務が改善出来るって感じですね。

そんな事情から、ひろとしては、議案には賛成でしたが、

区分所有の場合、いろんな意見の方が居るので、正直、議決されるか不安が残りますよね

こんな事情から、本当は総会に出席して結果を確かめたかったのですが、やむを得ず、「議決書」を郵送し、金曜日の銀行訪問後に電話で結果を確認

その、余りにも予想外だった結果ですが、

長くなったので、後程書き込みしたいと思います


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2009年07月18日

皆様の応援のお陰で、結構検討中です
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昨年5月に「実質13万円」で購入した「マイナスのキャッシュフロー物件」の区分所有テナントビル

購入後2ヶ月でテナントが決まってからは「マイナスのキャッシュフロー」からも脱却し、現在まで順調に運営していますが

この物件・・・、一応「超高利回り」なものの、購入の狙いは「インカムゲイン」ではなく、「購入金額と評価額のギャップ」でした

因みに、土地の評価額は、持分で約350万円

現状では空室が多く、管理費も高い為に、安く購入する事が出来たので、このギャップが解消する日・・・、つまり「建て替え」が狙いでしたが、目論みは見事に当たり、昨年末には「建て替え検討委員会」が設置

そして、来週火曜日には、遂に事業を主導するコンサルタント会社とのヒアリングが決定しました

まあ、区分所有物件の建て替えには「4/5の賛成」という大きなハードルは有りますが、他の区分所有者の意向を探る意味でも、今回のヒアリング、大変楽しみですね。

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2009年05月13日

皆様のお陰で、結構検討中です
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昨日は、本業の関係で終日研修を受講しました

因みに、講師は某大手ネットオークションの担当をされている方で、新しい本業に関するノウハウを、じっくりと勉強する事が出来ました

その中で結構参考になったのは、「無駄な交渉はしない」という発想

・「交渉時間は15分まで」

・「話が異なる方向に飛んだ時はお引き取り願う」

・「書面で約束した場合、期日が来たら言い訳は聞かずに粛々と実行する」

といった内容は、自主管理の際に大いに役立ちそうです

私は今まで、「相手方が納得するまで、何度でも話を聞いてあげる事」がサービスと思っていましたが、

確かにそんな時間の使い方では、勤務時間中に本来の業務が終わらず、残業になることも多いので、今後は少しずつ意識を切り替えていきたいと思います

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2009年05月07日

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長かったGWも昨日で終わり、本日は6日ぶりの出勤

昨日悩んでいた「電車の中で読む本」は、朝から悩んだ結果、結局、今田信宏さんの方をバックに入れて、本日半分以上読み終えましたが、結構、「ひろと感性が似てる方だな〜」って印象でした

因みに私は、ブログでは多少印象が違うかもしれませんが、実際は、結構気が短くて、面倒臭がりな人間です

その為、きめ細かなデコレーションは、殆どした事が有りませんが、一応、管理会社とのコミュニケーションのお陰で、それなりの入居率は維持しています

って事で、今回の本は、私のように、カリスマ投資家が推奨する「きめ細かな手法」が苦手な大家さんにはお勧めの一冊でしょうね(笑)

さて、話は変わり、本日はやっと連休が明けた為、

・自宅ビル一階ガラス修理の手配

・新築シェアハウスの次回打ち合わせ日時の調整

・固定資産税1期分の支払い(法人分)

を実施。

結局、本業の方でも遅くまで残業でしたが、明日出勤したら、明後日は休みなので、何とか後一日頑張りたいと思います

週末は、「第2携帯の契約」と「5月26日のカフェ版0次会会場との打ち合わせ」を行う予定ですが、

カフェ版0次会って、ガラガラだったらどそうしようかな〜(苦笑)

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2009年02月26日

2頁目に転落しそうでヤバイです

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本日、一番驚いたニュースは、「元横綱曙さん(39歳)の東京マラソン挑戦」って記事でした

以前、K−1に挑戦した時も驚きましたが、推定体重200キロ以上の体でマラソンに挑戦しようというスピリット・・・是非、見習わなければなりませんね

そういえば、昨日はあの「カリスマ」も、2キロ走ったそうですし・・・、

って事で、私も負けないよう、実は本日、久し振りにジムでたっぷり汗流してきました

一応、確定申告も終わってない身ですし、暫く(自宅では)ビール自粛で頑張りたいと思います

さて、話は変わり、「曙=プロレス」繋がりで「風車の理論」の話ですが、

現在私は、新築の契約前という事で、結構いろんな業者さんと頻繁に交渉を行っていますが、その際は出来るだけ余裕を持って、

まずは相手の主張を全部受け止める」

相手のペースに乗らず、自分のペースで応対する」

って事を心掛けています。

まあ、基本的には建築は素人なので、専門用語で話された場合、焦りそうになる事も有りますが、そんな場合も、慌てて相手の言葉を遮るのでは無くて、一息ついた時に質問した方が、軽く見られなくて済むような気がするんですよね。

理想は、アントニオ猪木全盛期の「間」ですが、正直、「間」を理解しない人との交渉って凄く疲れるので、そういった意味では、今回の業者さんは合格です。

本日も一件、新築にあたっての懸案事項が解決したみたいなので、出来れば、早く正式契約結んで、一度、酒を酌み交わしながら、じっくり語ってみたいんですけどね。


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2009年02月07日

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昨夜の麻雀は、結局徹夜ではなく、日付変更線が変わる前に終了する事になりましたが・・・、

いつもは、「朝までの時間」を意識して、ペース配分しながら飲むのが、逆に時間が限られてる分ハイペースで飲んでしまい、帰宅する頃には結構ハイテンション状態に・・・

気付いたら、何故かタクシーの中で、一人旅中の不良主婦(冗談です)の友達と電話で訳の解らない会話してましたが・・・、運転手さん、相当引いてましたね(苦笑)

皆さんも、飲み過ぎには注意しましょうね

って事で本題です

本日は、朝8時に起床し、昨日約束してた「シャワーユニット」のメーカー、小笠原を訪問してきました
mini_DSC00138


因みにこの会社の商品は、以前「賃貸住宅フェア」のブースで見た時から気になっており、地元企業って事も有って、「いつか使ってみたいな〜」と考えていましたが、

今回は、「価格提示は事務所で」って話から、結構期待しながらの訪問となりました

ただ、「倉庫に有る在庫」を見れると思ってたら、実際は、倉庫は隣町に有るそうで、展示商品を見ながら商談開始

【コンフォートシャワー】
mini_DSC00130

【ここに座れるそうです】
mini_DSC00134

【大型タイプ】
mini_DSC00131


結果は、事前にお話してた「ユニットバス」より結構安い金額を提示されましたが、問題は、工賃が1台5万円との事

一応、「今月中に現金払い」、「2台付ける」って条件を提示したら、結構安くなりそうだったので、最終的な希望条件は、月曜日に施工業者と契約する際に再度打ち合わせを行って、決めたいと思います

さて、本日の商談の中で、最近、市内に有る結構大きな大学の寮に納品した話をお聞きしましたが、そこでは、事前に現物を提示して入寮予定の学生から意見を聞いたそうですが、男子学生からは概ね好評だったものの、女子大生はやはり「湯船に浸かりたい」という要望が多かったそうですね

メモメモ。ではまた。

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2009年02月06日

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水曜日にお電話してた、アウトレット設備の業者さんですが、本日時間の連絡をしたところ、「朝一にお願いします」との回答でした

因みに、今夜は今から恒例の徹夜麻雀

多分、帰宅は7時頃なので、本当は9時集合ってちょっと辛いのですが、頑張って交渉して期待と思います

後、「設計契約」を結ばないと先に進めないとの事で、こちらは着手金持参の上、月曜日にコンサルさんの事務所で締結する事に

プランについては、多分確定と思うので、後はいくらかでも「修正プラン」でコストダウンになってたら嬉しいんですけどね(苦笑)

さて、昨日ちょっと触れた「KS工法」ですが、

木造にもかかわらず、基本的に外壁のみで支える構造だそうで、一階については窓の位置の制限が有って、余り広い開口部は取れませんが、二階については中央の柱一本のみ、そして、なんと三階については、完全にフリーで使えるという、RCのラーメン構造並みに自由度が高い構造だそうです

って事は、遠い将来のリノベ時に、自由にプラン考える事が出来て、出口戦略上は優秀な構造みたいですね

まあ、暫くは関係ないお話でしたが(笑)

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2009年01月05日

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本日夕方、サラリーマンの仕事が終わってから車でコンサルさんの事務所に直行し、今回新築の入札に参加して下さった建設業者さんと面談してきました

因みに今回の入札は、「普段は住宅メーカーの下請けをしてる業者さん」と、「本業:材木問屋さん」の二社に参加頂いてますが、本日面談したのは「住宅メーカー下請けさん」の方

名刺を拝見すると、その会社の社長さんでした

まずは自己紹介を行い、「鉄骨プランが不可だった理由」や、「木造3階建ての特徴」、「準防火地域の注意点」等、いろいろお聞きしましたが・・・、

肝心の金額の話になると、「もう一社と面談し、うちを選んでくれないと言えない」の一点張り

確かに今回の面談は、「鉄骨造」から「木造3階建て」に修正を決めた際、コンサルさんからの「一度面談してみて、相性で判断してみては?」とのアドバイスに従って実施しましたが・・・、

どうも、構造で振り回された為に、積算担当の方からブーイングが出たんでしょうね・・・

まあ、仕事については自信が有るみたいでしたし、疑問点についてもしっかり応えてくれましたが、正直、第一印象としては・・・

このままだと、木曜日の「材木問屋さん」が好印象だった場合は、そのまま決めちゃうかもしれませんね(苦笑)

ちょっと長くなったので、「それぞれの業者の強み」と、「テンションが下がった理由」は明日以降書き込みしたいと思います


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2008年12月01日

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土曜日に、今回の土地の仲介業者さんから、「決済は8日(月)希望」という連絡を受けていた為、本日昼休み、メインバンクの担当者さんと調整を実施・・・

結局、日程についてはあっさりだったものの、話は変わって、

銀行「ところで、今回の建築業者って、入札で決めるって言ってましたよね。」

ひろ「はい。今夜もコンサルさんを訪問して、打ち合わせする予定ですが・・・」

銀行「その入札に、一社追加で参加させて貰う事は可能ですか?」

ひろ「それって、何という業者さんですか?」

銀行「○○○○ースって会社だけど」

ひろ「そこって凄い大手じゃないですか今回の入札は、いつも大手の下請けしてるような業者さん集めて貰うので、落札額は物凄く低くなりますよ。」

銀行「その会社、坪30万円台で出来るって言ってましたよ」

ひろ「本当ですか。コンサルさんのルールに従って貰えるなら、大丈夫と思うので、連絡しときますね。但し、業者選定は金額だけでは決めませんが・・・」

って事で、入札参加業者さん、一社追加が決定

最近は景気が悪いので、建設会社は銀行にも営業行ってるんですね

まあ、本当に鉄骨3階建てが坪30万円台で建つなら、一気に本命に浮上ですが、HPを見た限りではオーダーメードの建築に強い印象は無かったので、過大な期待は禁物でしょうね

長くなったので、コンサルさん訪問のお話は、明日書き込みしたいと思います

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2008年07月27日

昨日は、7時前に帰宅し、午前中少し仮眠した後、午後から「単身向けRC一棟物件」の仲介業者さんを訪問してきました

まずは担当者さんと、お茶を飲みながら、最近の投資物件の動向や、先日受講したセミナーの話等、雑談を行い、いよいよ本題

売主様の回答をお尋ねすると、結果は、

「売主の法人では、部長さんが今回の売却を担当しているが、その方の権限で値引き可能なのは、「現在の売値−1,800万円」まで。もし、本気で購入を検討してるなら、「買付証明書」を提出して貰えば取締役会に諮って検討する。」

との内容でした。

確かに、いくら古い3点ユニットの物件とはいえ、土地の評価は結構有りますし、その金額でも満室時利回りは13%強

正直「お得感」は有りますが、先日銀行から聞いた融資限度額や、投入予定の自己資金を考えると、どうしても500万円程届きません

相談した結果、仲介業者さんから「この金額だったら絶対に購入するという数字」で、その部長さんと相談して貰う事になりました

因みに、ひろが提示した数字は、「現在の売値−2,800万円」

即座に、仲介業者さんが電話を実行しましたが、残念ながら結果は×

それ以上の上乗せとなると、ひろも銀行に相談しないと出せない為、結論は週明けとなりましたが・・・、

今年は、多くの方が、年末に収益物件のバーゲンセールが来ると予想していますので、このタイミングの購入が正解なのか、正直、悩ましいところですね

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2008年07月25日

先週木曜日に「銀行の評価結果」を仲介業者さんにお伝えしていた「RC一棟物件」ですが・・・、

銀行評価・・・出ました!

法人の売り物件

実は、今週火曜日に仲介業者さんに電話して、結果をお尋ねしたところ、「売主さんは、いくらだったら買うという、具体的な数字が欲しいと言ってる」との回答でした

また、「購入申込書の記載は可能か?」とのお話だった為、当然し、希望価格を口頭でお伝えしていましたが・・・、

本日、「相談したいので、明日か明後日、お会い出来ませんか?」との連絡有り

って事で、明日夕方、CFG会前に仲介業者さんを訪問する予定ですが、わざわざ事務所で打ち合わせって事は、購入可能な数字が出るって、期待しても良いのでしょうか

さて、明日は、先週に引き続き、またもや新たな大物投資家さんと飲み会予定

23時スタートって事ですが、今夜も徹夜麻雀ですし、一応、家庭の有る身なので、明るくなる前には帰りたいと思います

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2008年07月17日

昨日銀行から評価額の連絡が有った「RC一棟物件」ですが、・・・、

予定通り、本日早速仲介業者さんに、結果の報告を行いました

一応、事前に「1,000万円まで指値可能」と聞いていたので、「残念ながら届きません」って話をすると、

「もうちょっと行けるかもしれないので、確認します」との事

ひろは、最初仲介業者さんから、「売り主は法人」って聞いた瞬間に、「指値は厳しいな〜」と感じましたが、今日のやり取りからは、「もしかしたら逆かも」なんて気もしてきました

もしかしたら、個人の場合は、余りに低い金額の指値だと「じゃあ売るの辞めよう」となるのが、逆に売り主が法人だと、「最初に融資がになった人に売っちゃおう」ってなるのかもしれませんね

当然、お伝えした銀行の評価額は嘘じゃないので、最近、金融機関が投資物件への融資を絞ってるって事も有るので、若干期待出来るような気もします

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2008年07月10日

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6月末に「融資特約期限」を迎えたものの、前面の私道所有者が売却にいろいろ条件を付けていた為、一旦解約の書類を記載しながら、仲介業者さんが最後の意思確認に動いていた「新築予定地」ですが・・・、

昨日仲介業者さんが私道所有者に電話したところ、結果的に「やっぱり売らない」との返事だったそうで・・・

結局、本日正式に断念する意思表示を行い、「手付金」及び「支払い済みの仲介手数料半金」の返還をお願いしました

結果的に、今回はコンサル会社に支払った設計料と、契約書に貼った収入印紙代の損失って事になりました・・・

正直言うと、今回、仲介業者さんに「他の地権者への交渉」など、様々な要求を行い、それを全て呑ませたにもかかわらず、結果的に約束を反故にした私道所有者には、憤りの気持ちは少なからず有りますが、この件については、実は有るプランを検討中

因みにこのプラン・・・、ひろにメリットは有りませんが、「昨日の敵は今日の友」という事で、週末にでもボランティア感覚で動こうかなと思ってます。

ヒントは、滅多に生じない法律行為

なんて言いながら、多分ブログで公開することは無いと思いますが

明日からは、過去は振り返らず、新たな気持ちで、新物件探しを行いたいですね



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2008年05月23日

昨日の私道譲渡のお話ですが、本日仲介業者さんから受けた報告で、またもや要求がエスカレートしていました

昨日は、「所有権移転後、速やかに譲渡して欲しい」と言ってたのが、本日の話では、「ひろが交渉している売り主さんから直接、持ち分の2分の1を手に入れたい」となってしまったのです

この条件・・・、「道路に関する協定締結」の主導権を放棄する形になる為、当然容認は出来ませんが、正直言って、益々相手方の真意が見えなくなりましたね

仲介業者さんからは、「相手方の売り主さんが、心配性の方みたいで」との説明は有りましたが、そこまで信用されないなら、抜き打ちで登記しちゃった方が、安全なんですかね


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2008年04月05日

昨日、今月中旬に「自宅ビル及び融資の法人移管」をお願いしてる銀行に電話を行いました

要件は、先月上司の方に了承頂いた、「司法書士選定の念押し」です

まあ、上司の方に話してるんで、間違いはないのでしょうが、仮に話が伝わってなくて、銀行お抱えの司法書士さんが、着手しちゃったら、面倒ですもんね

って事で相談した結果、当然ですが快くを貰えましたので、司法書士さんに正式依頼

これで、一応第三者が絡む事になった為、再度延期にはならないと思うのですが(苦笑)

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