法人化

2016年10月09日

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うちの資産管理法人(プライベートカンパニー)は、11月末決算となっています

因みに税理士さんには、毎月の記帳は自分で弥生会計で行った後、12月下旬に弥生のデータと領収書の綴りを送付し、チェックや減価償却費の計算、決算仕訳をお願いするスタイルでお願いしており、今期で第9期となりました

なお、領収書等の重要書類は、博多駅近くの事務所には持ち込んでおらず、帳簿処理は自宅の書斎で行っていますが、

今回の3連休で決算まで2ヶ月を切った事から、若干気合いを入れて入力を実施

まあ、本当は毎月きちんと入力したら良いのでしょうが、追い詰められないとしない性格は、今更治りそうもないですね(苦笑)

さて、実際の収支ですが前期と比べて、

【増収及び経費減の項目】
・金利引き下げによる支払い利息減少
・一括償却資産の減少(前期は車両を計上)
・消費税負担の有無(課税事業者→非課税事業者へ)

【減収及び経費増の項目】
・役員報酬増
・サブリース実施による家賃収入減
・ファミリータイプアパート売却による家賃収入減
・事務所賃料発生

となっており、概ね計画通りに進める事が出来ました

それでも税負担は結構大きいのですが、キャッシュは順調に積みあがってるので、このまま安定経営を続けながら、今後は個人や新設法人で利益を出していきたいと思います

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2016年02月04日

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うちの法人(プライベートカンパニー)が保有する物件のうち、唯一の区分所有物件(4LDK)について、入居者さんと交渉した結果、4月から「家賃改定の覚書き」を取り交わして、家賃月額を65%引き下げる事になりました

一応、共益費は据え置きで合意したので、トータルでは52%の減額という事になります・・・

今回の家賃引き下げは、税理士さんにも事前に相談して、受け入れを決定しましたが、

前期の法人決算は好調だったものの、その分納付税額も大きくなってますので、出血大サービスですね

話は変わり、先月上旬に新設法人の設立をメインバンクに報告した際、既存の借入れの金利引き下げ検討をお願いしていましたが、

昨日着信が有り、「方針が決まったので、良かったら一度来店して欲しい」とのお話を頂きました

因みに、この銀行からの借入れは、今年の10月と来年4月に5年間の固定期間満了を予定している事から、

「今後の金利動向が不透明なので、出来れば速やかに引き下げをお願いしたい。困難な場合は、固定期間満了後の予定金利だけでも早期に提示して頂きたい。」

というお話を、他行への借り換えを検討している事や、一棟については一括返済が可能な事も示唆しながら行ってきましたが、遂に銀行内の方針が決まったみたいで、結果が楽しみです

現状では、今週末に管理会社を訪問して、「法人間でのサブリース契約」に伴う振込先変更の手続きを行ってくる予定なので、その報告も併せて来週訪問したいと考えていますが

今回の対象物件のうち一棟は、前回のblogに書いた近隣物件の所有者さんに検討頂いてる物件なのは悩ましいですね

まあ、売りに出しているのに買付けを断るなんて行為は、仲介業者さんにご迷惑を掛けるので当然としますが、

見直し後の金利次第では、「満額以外は売らない」位は許して貰いましょう・・・(笑)

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2016年01月19日

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先週火曜日に、税理士事務所に領収書綴りを持ち込んで確定作業をお願いしていた、資産管理法人(プライベートカンパニー)の決算ですが、

何度か税理士さんとメールや電話でやり取りを行った後、本日無事に決算数値及び納税額が確定致しました

因みにうちの法人は、3年前に旧自宅ビルを売却し、課税売り上げが1千万円を超えた事から、前期は8期目にして初の消費税課税事業者に強制適用となっていますが、

税理士さんの確認事項の中にも、消費税関係が新たに加わり、昨年から賃貸に出している、福岡市内の築古戸建てについても、「居住用以外で貸していないか確認が必要」という事で、賃貸契約書の写しを求められたのは、なかなか新鮮な印象でした

さて、肝心の納税額ですが、消費税分は予想以上に多く、「60万円」也

この数時を見た瞬間、正直嫌〜な予感が・・・

というのも、うちの法人の課税売り上げについては、基本的なベースとして、太陽光発電にかかる売電収入と、店舗の賃料がそれぞれ約200万円超有りますが、

昨年夏に、簿価1円のファミリータイプのアパートを売却する際に、別府のマンションの「駐車場代」や「水道料金(貯水槽方式)」が課税売り上げになる事に気付かず、300万円で建物価格を設定しちゃったのです

60万円の消費税額の場合、100/8で750万円の課税売り上げとなりますが、仕入れ控除も有る筈なので、「もしかして課税売り上げ1,000万円超えちゃったかも・・・」とドキドキしながら税理士さんに確認したところ

結果的には「975万円」となっていました・・・(苦笑)

取り敢えず、今期と来期は消費税の免税が確定し一安心ですが、

今後は、「駐車場代」と「水道代」の売り上げには、細心の注意を払いたいと思います

まあ、全体の税額も結構大きくなりましたので、今期は昨年末に新たに設立した法人を使った所得分散や、首都圏のセミナー参加等による一石二鳥のキャッシュフロー増加策を目指したいですね

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2016年01月08日

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昨日は、午後から休暇を取って妻と合流し、お寿司屋さんでランチを頂いた後、メインバンクを訪問して昨年末に設立した2つ目の法人の口座を開設してきました

因みに、今回訪問した銀行さんは地域の中核店舗で、2階に通常の窓口、3階に融資部門が有りますが、

担当者さんに事前に「どこに行ったら良いですか?」と電話で確認したところ、「口座開設は2階で大丈夫です。」との回答だった事から、素直に従ったのですが・・・

そこで、最初の洗礼を浴びる事に・・・

窓口の方から、

「本店所在地もご自宅も〇区ですよね〜。何故こんな離れた△区にある当店で口座を開設されるんですか

とメッチャ怪しげな様子で詰問されてしまったのです(苦笑)

私、基本的に面倒臭がり屋なので、「担当の〇〇さんと全て話は付いていますので」と説明して、そのまま口座は作って貰いましたが、

その後、3階に移動して融資担当者さんにETCカードを作ろうとお願いしたところ、第二の洗礼が・・・

基本的にETCカードはクレジットカードとのセットになるそうですが、「今回の新設法人は全く実績が無い事から、審査で撥ねられる可能性が高いって覚悟して下さい」という厳しい説明を受けちゃったのです

一応、銀行の方で「今回の申請者は、実績が有る法人の関連なので、新設法人ですが大丈夫」というお手紙を添えて手続きしてくれるそうですし、直ぐにETCが無くても困る訳では有りませんが、実際に「審査は通りませんでした。」なんてお手紙貰ったら、結構ショックでしょうね〜

まあ、担当者さんによると、融資の審査では新設法人でも支障ないそうで、逆じゃなかったのはせめてもの救いでしたが

その後は、せっかく訪問した機会の為、「今秋と来春に固定期間満了を迎える融資の件」、「検討中の物件に関する融資条件」、「新設法人の役割と4月以降の体制」等について相談を行い、30分程で面談は終了

今回の一番の収穫は、現在他行から融資を受けている物件を繰り上げ返済して、共同担保に提供すれば、新規案件(自宅付きの新築一棟マンション)でフルローン検討は銀行さん的にも歓迎という方針が解った事

個人的には、キャッシュフローも増えて一石二鳥となりますので、今後検討していきたいと思います

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2015年12月24日

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最近、更新頻度が劇落ちの為、訪問者数(UU数)も100人を切ることが多いこのブログですが、

昨日は「二つ目の法人の収入源」というタイトルが興味深かったのか、久し振りに訪問者数が少し持ち直していました

とは言っても、人気ブログランキングは全く上がっていませんが

という事で、本日は前回のblogの続きを書いてみたいと思います

さて、私の不動産賃貸経営活動における近年の最大の不満は、「メインの投資地域となる大分での融資付け」となっています

因みに、既存の「戸数41戸の新築マンション」と「戸数16戸の中古ファミリータイプアパート」は、どちらも大分にも支店が有る福岡の地銀さんで融資を付けて頂いてますが

それ以外に過去に検討した物件については、今年玉砕した旅館案件も含めて、ことごとく大分の地場地銀さんで玉砕しています

但し、地元の信用金庫・信用組合等は、それなりに融資について積極的なところも有るみたいなので、「場合によっては新設法人の本店所在地を大分に変更しても良いかな〜」なんて密かに模索中

とは言っても、基本的には余り借り入れは増やさず現金買い等で対応したいのが正直なところですが(苦笑)

旅館案件についても、未経験者には凄まじく融資付けが厳しい事が判明したので、じっくりとリサーチして、初めはサブリースでいけたら嬉しいので、貸して頂けるオーナーさんを焦らずに探していきたいと考えています

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2015年12月23日

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先週、無事に設立登記が終わった二つ目のプライベートカンパニーですが・・・

定款には、「不動産の貸し付け」以外に「コインランドリー」や「旅館業」等、様々な業務内容を盛り込んだものの、実際には現在収入源は全くない状態です

まあ当然の事ながら、今後取得する物件に関しては、新しい法人名義を検討するものの、昨今の「物件不足・利回り低下」のご時世では、余り期待出来ず

という事で、当面の収入源としては、既存物件の名義変更かサブリースが現実的な選択肢と考えていましたが、

月曜日の夜、顧問税理士さんを訪問し、いくつかの想定パターンについて、どれが一番メリットが大きいか相談してきました

さて、その結果ですが、既存物件のプライベートカンパニー間での売買は、消費税の関係でデメリットが大きい為当面見送り、サブリース方式を採用して利益を確保する事となりました

消費税に関しては、既存の法人が前期課税事業者となっており、12月から免税事業者に復帰したばかりですが、

建物の売却金額が今期の前半で1,000万円を超えた場合、来期、来々期の2つの会計期間において、消費税課税事業者としての取り扱いとなってしまうらしいのです

既存法人には、太陽光発電の売電収入や店舗の家賃収入が有りますし、丸2年間物件売却が制限されるのは厳しいですからね〜(苦笑)

また、既存法人では、今後借り入れの金利についても金融機関さんに交渉していきたいと考えていますが、当然の事ながら金利が下がれば利益が増えるので、その事前対策としても、今回の戦略はベターかなと考えています

【余談】
毎年年末に忘年会を兼ねて開催している、女性専用シェアハウスのクリスマスパーティですが、今年は平日開催となった為、本日飲み物やおつまみの買い出しを行って、シェアハウスに持ち込むとととしました

昨年は、辛口のCAVAが若干不評だったので、今年は甘〜い系をチョイスしたいと思います

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2015年12月03日

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最近、顧問税理士さんに今後の戦略について色々と相談しています

最大の問題は、8年前に設立したプライベートカンパニーの所得が、今期も「800万円」を超える見込みである事から、早期に所得の分散を図る必要が生じて居る事ですが

とはいえ、既存物件の名義を新設法人に移すと、余計な経費が掛かってしまうのは悩ましいところです

という事で、第2法人の設立に関しては、当初、次の物件が確定してからか、来年4月にしようと考えていたのですが、

昨日の税理士さんとの電話で、急遽、今月に前倒しする事になりました

その最大の理由は、税理士事務所の繁忙期問題

うちの法人は、比較的安価で請け負って頂いており、決算に関しても別途お支払いはしていない為、決算期に関しては、税理士事務所が忙しい時期の、年明け〜4月は避ける様にした次第です

また、既存法人の決算時期(11月末〆)と合わせた方が、都合が良いとの話も有ったので、新設法人も12月〜11月を会計期間とする事にしましたが、今後もこの税理士事務所さんとは、出来る限り良好な関係を維持出来たら嬉しいですね

因みに、「定款」や「印鑑」は準備済みの為、登記完了迄そんなに時間は掛からないと思いますが、果たして来週内見に行く予定の物件が、新設法人の第1号物件となるのでしょうかね(笑)

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2015年06月12日

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11年前に中古で購入した「ファミリータイプメゾネットアパート」の売却契約&決済がいよいよ来週末に迫ってきました

今回、仲介業者さんの都合により、契約締結及び決済を同日に行う事となったので、当日実際に入金が有るまで予断は許せませんが、まあ、売買が流れたからといって大きなダメージは有りませんし、仲介業者の担当者さんは経験豊富な方なので、特に緊張することなく、期日を待ちたいと思います

とはいっても、当日にいきなり契約書を見て焦る事態は避けたいので、一昨日、契約書のひな型を送信して頂き、事前チェックは行いましたが

取り敢えず、希望した条件はきちんと記載されており一安心です

今回の売却により、法人の収入は当然減少しますが、売却益で昨年借入れした「太陽光発電設置資金」等、複数の小口融資を繰り上げ返済する為、法人としては手元資金を潤沢にしながら、キャッシュフロー的にも改善する事となります

法人の現状としては、一括償却済みで経費が固定資産税しかない「太陽光発電設備」が2ヶ所で計50kw有り、常に「課税所得800万円の壁」を意識しなければならない状況なので、今回の売却を機に、今後は所得分散に取り組みたいですね

さて、って事で以前から検討しつつも、ピンと来る社名が思い浮かばず保留していた2つ目のプライベートカンパニー設立ですが、昨日夜、ZUMBAのレッスンを受けている時に、新曲のタイトルを聞いてビビッときて

速攻で、法人印を発注しちゃいました

とはいっても、実際にいつ設立するかは全く未定ですが(苦笑)

次のステップとしては、合同会社向けの定款を入手して、来るべき日に備えたいと思います。

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2015年01月30日

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昨日は夕方から税理さんに訪問頂き、資産管理法人(プライベートカンパニー)の「決算書」と「法人税の納付書」を受け取った後、前期の決算に関する講評を受けました

因みに、前期の決算では、売上高については一昨年3月に新築した別府市の戸数41戸のマンションが通期で貢献した事から13%の増加

営業利益についても、10%の増加となりましたが、

前期は、物件売却に伴う特別利益は発生しなかった事や、昨年別府のアパート屋根に27KW設置した太陽光発電設備の一括償却が出来た事から、結果としては中間納税の範囲で税額は収まることに

税理士さんによると、一旦、「復興特別法人税」や「法人市民税均等割」の納付を行った後、後日法人所得税の一部が還付されるそうなので、楽しみにしたいと思います

ただ、今期から「太陽光発電設備の一括償却」という伝家の宝刀は、九州では使えなくなりましたし、太陽光発電に関しては「減価償却費」という経費が無い状態で売り上げだけ上がる事になりますので、いよいよ「800万円の壁対策」で、法人の分割等の検討を行わないとヤバそうです


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2015年01月23日

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うちの不動産管理法人(プライベートカンパニー)では、前々期、旧自宅ビルの譲渡に伴い法人税額が結構大きくなりそうだった為、節税策の一環として「役員保険」の加入を行いました

因みに「役員保険」といっても保障内容自体は個人の生命保険とそんなに変わりは有りませんが、

若干異なるのは、保険料の支払いも受け取りも法人になる事

役員が入院したり自宅療養が必要になると、当然の事ながら、その期間中は事業活動が出来なくなるので、保険で補填しようという発想みたいですね

但し、通常役員の医療費は個人負担なので、病気になった場合に個人の保障が無くなるのは不安ですし、保険料の支払いが経費になり、一時的に法人の節税となっても、いざという時の保険収入が法人に入ってしまったら、結局、節税効果はないのではとの疑問も生じますが、

税理士さんによると、実際には法人に振り込まれた保険金相当額を、「療養見舞金」の様な形で役員に支給可能との事

実は、今回初の保険請求案件が生じたので、こんな話を書いてみましたが、実際にどの程度の「療養見舞金」が支給可能なのかは、落ち着いたら改めて税理士さんに確認したいと思います

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2014年05月23日

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先日、ブログのアクセス解析をチェックしたところ「プライベートカンパニー」という「検索キーワード」が急上昇していました

皆さん、不動産投資の法人化に興味あるみたいなので、本日は法人運営に関して私が現在考えてる事を書きたいと思います

さて、うちの不動産管理法人は、平成20年1月に設立し、現在は妻のみ報酬を取って、「社会保険・厚生年金」にも加入していますが、

現在の最大の悩みは、私がサラリーマンを卒業した後の給与形態をどうするかという事です

昔なら、

「法人から役員報酬をいっぱい支払えば、給与所得控除の威力で節税になる。」

なんて単純な話で済んのですが、最近は社会保険料の存在が大きなネックです・・・

厚生年金保険料、社会保険料は、年々給与からの負担割合が増えており、更にボーナスからの徴収も義務化された為、節税メリットが以前ほど享受出来なくなってる印象ですね

個人的には、税率が有る程度低い人なら、給料は10万円位に抑えて社会保険料の負担を抑制し、日常生活の費用は、「出張旅費」等の経費を有効活用するのがベターな気がしますが、

所得が急激に増えてくると、カバーしきれなくなるのは嬉しい悩みですね

という事で、現在の研究テーマは「所得分散」で、物件の一部は個人名義に変更することを検討中ですが、

夫、妻、それぞれが法人を持って自分の法人で社会保険に加入し、相手方の法人から報酬を得る手法が成立するなら、大変助かるので是非実行したいんですけどね〜(笑)

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2014年05月12日

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6年前に、妻が代表者となる不動産管理法人を設立した時は、「将来、サラリーマンを卒業したら、私が代表取締役に・・・」なんて考えていましたが、

最近は、「私がサラリーマンを辞めても、このまま妻が社長で良いかも」なんて考えるようになりました

その最大の理由は、前期の法人税が結構な額になった為、既存法人でこれ以上所得を増やそうという意欲が無くなったからですが・・・

既存法人には、現状通り「必要経費」と「自宅(社宅)」、「妻の給料&社会保険」のみ負担して貰って基盤を整備し、私個人は別名義で新たに0からスタートした方が、モチベーションも維持出来そうな気がします

「妻の会社がライバル」で夫婦で切磋琢磨するのも楽しそうと思いませんか

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2014年04月25日

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セミナー等でお会いした方に、「法人で7棟73室運営中」という私の状況をお話すると、

「不動産の保有形態で個人と法人はどっちが良いの?」

と聞かれることがよく有りますが・・・

私の場合、節税目的で法人を設立した訳では無いものの、経費面における法人のパワーは日々実感しているので、

「しっかり利益が出る物件を買い進めて、長期保有の予定なら、早めに法人化しても良いのでは」

って感じでお答えしています

まあ、サラリーマンの方があくまで「副業」と割り切って物件を保有する場合は、青色申告の事業規模の戸数(5棟10室)を個人で保有し、65万円の控除の範囲内か、65万円を少し超える利益を計上しながら、キャッシュを残す方法も選択肢として有望ですし、

最初から「6〜10年後に売却してキャピタルゲインを狙おう」と考えてる物件なら、「長期譲渡所得」を使えてキャッシュが残し易い個人名義の方が有利ですが・・・

日本の税制では、「太陽光発電設備の一括償却」の様に、法人限定の政策も結構有りますし、計上可能な経費が全く違いますからね

さて、昨日ジュンク堂で、いつも通ってる「不動産書籍コーナー」から少し足を延ばし、起業関係の書籍を物色していたところ「いますぐ妻を社長にしなさい」というタイトルの、なかなか為になりそうな本を発見したのでご紹介します



中身としては、専業主婦の奥さんを社長にした「プライベートカンパニー」のお話でしたが、予想通り、筆者の方自身も、この「プライベートカンパニー」を使って収益不動産を購入してるとの事

奥さんが社長の「プライベートカンパニー」と、サラリーマンの属性が有る夫の保証人は大変相性が良く、私も平成20年に法人を設立した後「後3年早く気付いてたら・・・」と後悔したものですが、

最近は「合同会社」という形態の法人も出来て、以前に比べると「設立費用」、「維持費」共に格段に安くなってるので、特に給与所得が比較的多く、サラリーマンの税率が高めの方は検討する価値大だと思います

法人を作ると、会社以外の名刺が持てるのも嬉しい副産物ですね(笑)

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2012年01月31日

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昨日は、11月末決算だった「不動産管理法人」の申告を、税理士さんに提出して頂きました

因みに、申告所得は若干の黒字で計上

昨年「メゾネットファミリータイプアパート」に設置した「太陽光発電設備」の一括償却を行えば、「所得」での申告も可能だったみたいですが、結局、「太陽光発電」については、税理士さんと相談した結果、「税額控除」を受ける事にして、大きく申告所得が増えそうな、来年に備える事にしました

本日からは、引き続き個人分の確定申告準備に入りたいと思います

さて、話は変わり、昨年末に現地を訪問し、検討していた任意売却物件ですが、昨日昼休み、久し振りに仲介業者さんに電話を発信し、現在の状況を確認しました

その結果は、

「名古屋や大阪など、色んな地域から問い合わせが入っているが、多分厳しいだろう」

との事

正直、そんな地方の物件に、様々な地域のライバルが居たのには驚きですが(苦笑)

専任媒介期間の来月末迄に、売却に至る可能性は低そうな印象だったので、3月頃に新たな展開が有ったら嬉しいですね

今週末は、熊本で「新築内覧会」&「九州大家の会新年会」ですが、はじめ様のご厚意により、現地へは楽しく相乗りで訪問する事になりましたので、新たな刺激をたくさん受けて、大いに飲んで来たいと思います

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2011年01月10日

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本日の博多は、朝から雪でしたが・・・

今朝は5時半に起床し、娘の成人式の為、「天神の美容院へ送り」~「天神迄お迎え」~「成人式会場まで送り」~「空港まで送り」と一日中運転手状態でした

私が2☆年前に成人式に行った時は、福岡に出てきたばかりで殆ど知り合いにも合わず、余り楽しくなかった記憶が有りますが、地元でしかも携帯が有ると、凄く楽しいみたいで、我が娘ながら羨ましかったですね

さて、そんな感じで、本日は運転中以外「自宅待機」が続きましたが、その時間を活用して、遅れていた法人の決算準備の為パソコンに向かい、やっと数字が確定

って事でその結果ですが・・・、予想以上の黒字で、結構大きな税額の発生となりました

まあ、取り敢えずは現金は準備しているので、納税資金の心配は有りませんが、

手元の現金が減っちゃうのはやはり寂しいので、「来年は計画的に資金管理しなきゃ」って、反省ですね(苦笑)

ただ、銀行向けには見栄えが良くなったので、「試算表提出」が不要な5月までに良い物件が現れたら、嬉しいのですが・・・

【おまけの話】

昨日、「アパート1号」の管理会社より、「年末に退去となった部屋に申し込みが入り、現在審査中」との嬉しい連絡が有りました

私は昨年、入居付けに不安が有る物件2棟を売却しましたが、今回位勢いが有ると、安心出来るんですけどね

ただ、この物件も、例年3月前半までの退去は、何とか繁忙期で新入居者が決まってますが、4月の退去については苦戦してるので、油断せずに今期も乗り切りたいと思います。


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2011年01月02日

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正月休みも、いよいよ明日までとなりましたが・・・、

本日は、奥さん&娘が天神に買い物に行った為、たっぷり時間が有ったので、午前中から溜まってた作業を実施

先ずは、確定申告の準備に弥生会計の入力を行った後、昨日メールが届いたエコポイント法人申請分の、書類郵送を実施

因みに、昨日ツイッターでも思わず呟いてしまいましたが、元旦にメールが届くなんて、エコポイント事務局も、相当頑張ってるんですね

その後、昼からは「シェアハウス」を訪問し、今年初の内見に立ち会いましたが・・・

毎回、気になるのは、玄関に散乱するブーツです

って事で、本日遂に、下の商品を発注しちゃいました



一応、天井突っ張り式で、各棚の高さも十分みたいなので、納品されたら、少しは玄関がすっきりすると思うのですが

さて、明日は正月休み最後の日ですが、引き続き、確定申告の準備を頑張りたいと思います


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2010年10月03日

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今週末は、「シェアハウスの契約&内見」や「会社の飲み会」、「九州大家の会の物件見学会」等でバタバタし、金曜日にまこと様から頂いた質問コメントへのお返事が遅くなり失礼いたしました

因みに、質問の内容は下記のとおりです。

>近いうちに1棟目物件任意売却で契約予定なのですが、いきなり新規法人を立ち上げて法人所有にしたほうがいいか迷っています。銀行の担当は非常に面倒くさがっています。税理士からは増やしていくつもりなら法人のほうが良いとのアドバイスをもらっています。ご意見いただけますか?

さて、このご質問に対する私の見解ですが、「節税」という面だけで考えたら、相当収益が高くならないと、法人化のメリットは、それ程メリットは有りません。

問題は、

「どの規模まで物件を増やす予定か?」

「リタイアの目標時期は?」

「会社の副業許可の規定はどうなってるのか?」

「配偶者は就労状況か?」

「個人としての税ランクは?」

という課題に対する判断でしょうか

因みに、我が家の場合は、「安心して使えるお金で安定的に月100万円を超える規模」、「50歳なので、それまで物件は増やし続ける」、「家賃総額及び戸数に制限有り、但し、不動産管理法人の場合、無報酬で平取締役なら可(妻が代表)」、「妻は専業主婦で、低い税率が適用可能」、「20%」という状況から、法人化を決断しましたが、

正直、「もう少し早く決断しておけば、物件移管の際の登記費用や不動産取得税〇百万円が不要だったのに」と若干後悔していますね

という事で、今後、物件を継続的に増やしていく予定なら、年間三十万円程度の負担は有りますが、自由度の高い法人化を決断しても良いと思います

HOME'S(ホームズ)で収益物件検索


話は変わり、本日は急遽予定が空いた為、朝一番ではじめさんに電話を発信し、となりの大家さん主催の物件見学会に参加して来ました

【はじめさんの著書です】


因みに他の参加者さんは、全員、昼前に集合してランチを兼ねた情報交換会を行ってたそうで、待ち合わせの駅に到着すると、待ってたのはサプリさんのみ

って事で、うちの妻を含めた3名で、先ずははじめさんが運営する「高齢者対応アパート」を訪問

この物件は、「2階は若者向け、1階は高齢者向け」とコンセプトを分けているそうですが、「リモコン式キー」や「センサーライト」、「IHコンロ(ガスは危険な為)」、「介護ベッド」、「畳スペース」、「防炎カーテン」等を設置する事で、お年寄りが安全に暮らせるように配慮しているのは流石って感じ

因みに、「〜シン〜さんの日記を参考?にした」という、「素敵な手作りアイテム」も有りましたが、著作権に違反しそうなので、写真の掲載は自粛しておきます(笑)

その後は、博多に有る「元祖バイカーズマンション」を訪問

本日は、なんとその設計者の方から直接お話をお伺い出来るという、素敵なオプション付きで、残念ながら、夫婦での参加だった為、最後の懇親会は欠席しましたが、最高の大家三昧な一日でした

はじめさん、新米大家@福岡さん、NORIさん、有り難う御座いました。

皆さんも、良かったらこんな素敵なイベント満載のとなりの大家さんに入会しませんか?

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


蟹をお得にお取り寄せ 【かに本舗】


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2010年01月27日

長い間、地中深く埋没しています
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昨年11月末に、2期目を終了し、3期目に突入した「不動産管理法人」ですが・・・、

公私共に多忙だった為、連日、で税理士さんと遣り取りしてきた結果、1月末の確定申告期限ギリギリとなる本日、やっと決算数値が確定しました

因みに、数字としては、新築の完成が遅れて、殆ど今期の売り上げに寄与しなかった事も有り、「減価償却費を計上せず、辛うじて黒字」といった感じ

ただ、送付された決算書を見ると、いろんな項目が有って、改めて「会社って感じだな〜」って気がしました(笑)

さて、これでやっと落ち着きましたので、明日の「第1回南区コア飲み」は、ゆっくり楽しんできたいと思います

【おまけ】
本日帰宅すると、ごま書房様から、「山田里志先生の新刊を、本日発送しました」との嬉しいメールが届いていました

明後日頃届くそうで、私も凄く楽しみにしていますが、近日中にアマゾンのキャンペーンも有るみたいなので、正式に決まりましたら、また紹介させて頂きます


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2010年01月22日

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昨夜は、無料の大家さん支援サイト「となりの大家さん」を運営するNORIさんの呼び掛けで、業界系の方との懇親会に参加してきました

といっても、半数は「月曜日の新年会で飲んだメンバー」また半数は「来週木曜日のコア飲みメンバー」でしたが

業界系の方から、色んな裏話が聞けて、なかなか楽しい飲み会でした

さて、そんな会話の中、一番興味深かったのが、長崎のシンさんが、今回設立する法人の「ロゴマーク」の話

ネットで、コンペ形式で公募した中から、選定するそうですが、格安な値段で、格好良いロゴマークが作成出来るって素敵ですよね

我が社でも、近日中に検討したいと思います

因みに、昨夜参加した大家さん6名中、私も含めた4名が、この二年の間に法人を設立していますが、一緒に進化してるって気がして、嬉しいです

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2009年12月07日

気付いたら、地下深くに埋没していました
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昨年1月に設立後、先月、遂に2期目の決算を迎えたうちの「不動産管理法人」ですが・・・、

まだ、「減価償却費」等の数字は確定してないものの、どうも今期は赤字となりそうです・・・

まあ、節税の面からは歓迎すべきなのでしょうが、今後も継続的に融資を受けて物件を増やすとすれば、「多少の黒字」位がベストなので、正直、残念な印象

まあ、最大の理由は「新築シェアハウス」の完成が決算ギリギリとなってしまい、今期は殆ど収入を計上出来なかった事ですが(苦笑)

こればかりは、仕方ない事なので、来期はフルに稼いで、経費で「東京出張」なんていきたいですね

さて、来週土曜日は、遂に「九州大家の会」の大忘年会が開催されますが、幹事さんによると、結果的に参加人数は会場のMAXとなる60人に到達したそうです

当然、全員とお話するのは不可能なので、出来るだけ遠方の方や、初めての方とお話したいと思いますが、どんな出会いがあるのか、今から楽しみです


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2009年12月04日

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うちの法人で管理している「新築シェアハウス」には、「以前、某地銀で不動産向け融資の担当部署に在籍していた」なんて女性が入居されてますが・・・

昨夜、入居希望者の案内を行った後に、その方とラウンジで雑談していた際、「やっと入居者も増えてきたので、損益分岐点は突破しましたか?」なんて、コアな質問を頂きました(笑)

因みに、私の答えは・・・、「NO」

実は、「ローン」や「水道光熱費」、「固定資産税」なんかを賄える額は、既に余裕でクリアしてるのですが、今月から発生した「新たな経費」をカバーする金額には、未だ到達していないのです

その経費とは・・・、「法人代表者役員報酬」

今回のシェアハウスは、「当社スタッフが週に1回清掃に入ります」ってのを売りにしており、法人代表の妻とアルバイトの方で、清掃を行っていますが、それに伴い、今まで保留していた「役員報酬」を今期から計上する事にしました

まあ、報酬を支払う事とした理由では、「妻の国民健康保険料が、昨年の10倍以上になった為、報酬額で算定し、定額になる社会保険に切り替えたい」という事も大きかったのですが、「正当な労働に対する対価」が無ければ、夫婦といえど、協力は望めませんもんね(苦笑)

って事で、25日の「初給料日」に向けて、何とか後2部屋の入居を目指したいと思います


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2009年08月05日

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11月末で2期目の決算となる我が家の資産管理法人

当初は、

「妻名義の物件を、法人に移管しよう」

って目的だった為、役員報酬は計上せずに、手持ちのキャッシュをつぎ込んで、既存物件の取得を優先させてきましたが、

二棟の移転が終わった段階で、急遽新築を手掛ける事になった為、資金ショートの心配も有り、三棟目からの移転は保留し、様子見状態を続けていました

ところが、ここで大きな問題が・・・

その問題とは、「奥さんの国民健康保険料」で、昨年までの「年間二万円弱」が一気に十倍以上に跳ね上がったのです・・・

しかも、試算すると、来年は更に高くなる見込み

って事で、税理士さんと相談した結果、来期からは役員報酬を計上して、社会保険に加入する事に方針転換致

法人役員の場合、報酬の増減は決算の翌月からでないと損金に計上出来ないそうなので、今後、決算に向けて報酬額を検討していきますが

出来れば法人については黒字で行きたいものの、出来るだけ手元にキャッシュは残したいし、悩ましい所ですね(苦笑)


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2009年04月12日

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昨夜は、毎月恒例キャッシュフローゲーム会の日

因みに、福岡にお住まいの方で、「キャッシュフローゲームやってみたいな〜」って方がいらっしゃいましたら、左に「キャッシュフローゲーム会in福岡」のリンクを貼ってますので、良かったら気軽に申し込んで下さいね。

優しいインストラクターが教えてくれるので、初心者でも全然です

さて、会場に到着すると、5月26日(火)の「賃貸住宅フェアin福岡打ち上げ&九州版図面舞踏会」の幹事を一緒に務めるケイスケ〜さんを発見

ゲーム開始まで時間が有ったので、飲み会出席者について確認を行いましたが、なんと、開催までまだ40日以上有るにも関わらず、既に30名以上が出席予定との事

一応、会場のキャパは50名なので、「福岡に来るついでに、大家さん仲間と飲みたい」って方は、お早めに申し込みお願いします。

って事で本題ですが・・・、

私が参加してるマネーセンスのキャッシュフローゲーム会では、毎回ゲームの後にミニセミナーが開催されますが、昨日のテーマは、「ファイナンシャルリテラシー」でした

詳しくは、ロバート・キヨサキ氏の本を読んで頂ければと思いますが、

金持ち父さんのファイナンシャルIQ金持ち父さんのファイナンシャルIQ
著者:ロバート・キヨサキ
販売元:筑摩書房
発売日:2008-11-05
おすすめ度:5.0
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その中で興味深かったのは、「いくら収益を上げても、現在の税制では、法人を作らない限りファーストトラック到達は無理」って言葉でした・・・

ひろも、実は昨年法人を立ち上げてますが、個人では、一昨年売却した自宅マンションの譲渡損失が1千万円近く有った為、一昨年・昨年の2年間は、余り節税を意識する事なく過ごしていました。

ただ、その譲渡損失も、今年の確定申告で使い切ってしまった為、「今年は改めて法人税制を勉強しなければ」って痛感です

じゃないと、せっかくの法人が勿体無いですからね(苦笑)

取り敢えずは、「車に関する事」、「清掃のバイト代」等、いくつか考えてますが、法人をお持ちの方・・・、良かったら情報交換してくださいね

余談ですが・・・、ゲームの方は「医者」でなんとか上がる事が出来ました

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2009年01月22日

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昨年1月に設立した「不動産管理法人」ですが、

11月決算とした為、「決算後2ヶ月以内の申告期日」が間近に迫り、最近は結構頻繁に、顧問税理士さんと遣り取りを行っています

因みに、税理士さんにデータを送信する際、通帳の数字と弥生会計の数値は完璧に合わたのですが、結構現金で支払った「謄本代」や「コインパーキング代」等が記帳漏れになっていたり、本来個人の経費として計上すべき領収書が、法人の綴りに貼ってたり等のミスが20箇所近くも発見

まあ、なんとか確定まで後一歩となり、数値的には何とか「一桁のプラス」で終わりそうなので、一期目の決算としては、合格点と思いますが

さて、そんな設立法人ですが、実は当初から「節税」には余りウェートを置いてなかったものの、現在取り組んでる「新築シェアハウス」には、大いに貢献してくれそうな予感がしています

それは、初の「自主管理」が大きな理由

なんか「貸主が法人」ってだけで、しっかりした管理のイメージが沸いてきませんか(笑)

実際は、管理は素人なので、名前負けしないように頑張って、徐々にノウハウを蓄積出来たら良いんですけどね(苦笑)

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fchiro at 12:52コメント(6)トラックバック(0) 

2008年05月07日

と言っても、「火災保険」のお話ですが

さて、長かった連休も昨日で終わり、本日は久しぶりの出勤となりましたが、不動産の方も、久しぶりに活動再開

本日は、法人に移管する物件二棟の火災保険見積もりを、電話で二社に依頼しました

因みに、現在この二棟は全労災に加入しており、これまでは、安い保険料に助かっていましたが、残念ながら法人では加入不可

取り敢えず、管理会社から紹介して貰った損保会社から見積もりを送って貰いましたが・・・、

民間の火災保険って、「木造アパート」は凄い保険料高いんですね(苦笑)

確かに木造はRCと比べて燃えやすいのでしょうが、自宅ビルと比べると、面積は半分以下のアパート5号の火災保険料が、自宅ビルの倍ってのは、ちょっと悔しいな〜

一応、明日中には二社から見積もりが届くので、早急に加入したいとは思いますが、

どなたか「安い木造アパートの火災保険」ご存知有りませんか

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fchiro at 21:50コメント(3)トラックバック(0) 

2008年04月18日

本日の昼休み、新メインバンクの担当者さんに訪問して頂き、自宅ビルの法人移管関係書類を記載しました

最近は、「個人情報保護法」の関係で、書類を記載する度に承諾書も記載しなければならない為、合計4枚の書類に署名・捺印

これで、4棟の「奥さん名義の物件」の内、2棟の法人への移管が決定し、1棟はひろの職場の扶養認定の範囲内の賃料で法人とサブリース契約を結ぶ事から、残り1棟の処遇を決めるのみとなりましたが・・・、

この残る1棟・・・、試算した結果、結構「不動産取得税」、「登録免許税」が高額になりそうなのですが、正直処遇に悩んでいます

ひろは現在、新築アパートも平行して取り組み中ですが、最近は「建築費が高騰している」というお話もいろんな所で聞いていますので、新築案件の土地取得が完了して、建築の入札が終わった段階で、改めて手元資金の確認を行い、方針を決定したいと思いますが・・・。

本日は、土地の仲介業者さんから、「売主さんから、融資特約延長の承諾書を受領した」との連絡が有った位なので、土地取得・・・もう暫く時間が掛かるんでしょうね(苦笑)

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2008年04月05日

昨日、今月中旬に「自宅ビル及び融資の法人移管」をお願いしてる銀行に電話を行いました

要件は、先月上司の方に了承頂いた、「司法書士選定の念押し」です

まあ、上司の方に話してるんで、間違いはないのでしょうが、仮に話が伝わってなくて、銀行お抱えの司法書士さんが、着手しちゃったら、面倒ですもんね

って事で相談した結果、当然ですが快くを貰えましたので、司法書士さんに正式依頼

これで、一応第三者が絡む事になった為、再度延期にはならないと思うのですが(苦笑)

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fchiro at 12:04コメント(0)トラックバック(0) 

2008年04月04日

昨日、税理士さんが尋ねて来た際、「法人の名前って何か意味が有るんですか?」という、定番の質問を受けました

因みにこの質問・・・、管理会社や司法書士等、複数の方から既に受けていましたが、その度に「特に意味は無いんだけど、語呂がいいから・・・」って答えています

実際は、ひろが若い時に好きだった歌手の曲名の中から、洋風な名称を探して選んだのですが、マイナー過ぎてそれ以上話が盛り上がる可能性は低いので、誤魔化してるだけですが(苦笑)

まあ、せっかく高いお金を払って法人を作ったんだから、名前くらい好きに付けてもいいですよね

ただ、新築が実現した場合は、複数の若者の住所になってしまうので、一応、それ程ダサくない名称にはした積もりですが、一応小心者なので、名前は控えさせて頂きます

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2008年03月19日

本日午前中、今回新築の融資をしてくれなかった方のメインバンクから、着信が有りました

出てみると、何故かいつもの担当者とは別の方

「○○さん(担当者)は異動したんですか?」とお尋ねすると、実は今日連絡くれた方はひろの担当者の上司にあたり、法人への物件移管が遅れてる事から、お詫び&経過報告の為、責任者が電話したとの事

で、本題は・・・、「法人移管について、年度末で手が回らず、4月中旬になりそうだけど大丈夫か?」との相談でした。

今回の法人移管・・・、当初予定は2月末だったのが、3月初めに延び、更に先日、新たに「平成19年分の確定申告」と資料の追加が有り、やっと提出したばかりで、正直不満は有りましたが、しばし考えた後、了承のお返事を・・・。

多分、年度末なので、行内で「3月末までに実施しなければならない案件の手持ちは?」なんて会議が有って、担当者さんが報告した結果、これはマズイとなったんでしょうね

因みに、この行員さんから、「2月頃土地を買うって話をしてたそうだが、結果は?」って聞かれたので、「B銀行から融資承認を貰い、4月初めに決済予定。資料は○○さんに渡してますが、そちらは法人が固まる迄駄目でしたよね?」とお答えしましたが、もしかしたら大逆転が有るのでしょうか

なお、一方的に条件を飲むのも少し悔しかったので、「司法書士は、やはりそちらの指定先じゃないと駄目ですか?」と返すと、今回はひろ指定の司法書士でもとの事

今日お電話頂いた方は、凄い良い方だったので、出来たらずっと担当してくれると、話が早くて助かるんですけどね

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2008年02月29日

本日の昼休み、予定通り商工会議所の方と面談を行いました

因みに、ひろの昼休み時間は僅か45分間・・・

面談場所は、職場から自転車で5分の所に設定した為、最長でも15分で終わらないと、昼抜きになってしまいます

って事で、待ち合わせ場所に行くと、既に到着していた営業さんは、予想通り結構年配の方

大変真面目な方のようで、パンフレットを一枚ずつ丁寧に説明してくれようとしますが、加入手続きが間に合わずに再度来て貰う事になったら申し訳無いので、途中で遮り、記載した申込書をお渡しし、年会費を支払って申込完了

今日聞いたお話では、主催セミナーが結構お勧めで、毎月送付される冊子に、その案内が載ってるそうなので、楽しみにしたいと思います

さて、いよいよ明日は熊本行き

明日に備えて、今夜は早く寝て体調を調えようと思っていましたが、またもや悪のお誘いが・・・

打ち上げに参加される皆様・・・、楽しみにしていますので、お手柔らかに宜しくです(笑)

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