大胆な小心者の不動産経営日記

大胆な小心者の不動産経営日記 http://blog.livedoor.jp/fchiro/ 博多に住む大胆な小心者のサラリーマン大家の記録です。現在、４棟３６室運営中。平成２１年末からは、「新築シェアハウス」の自主管理にもチャレンジしています。mixiコミュニティ「九州大家の会」の副管理人。福岡市内での飲みのお誘い、歓迎です(笑) ja 予想外の銀行から借り換えの打診が有って驚いた話 http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51786592.html 応援クリック宜しくお願いします→　昨日昼休み、現在「女性専用シェアハウス」の融資を受けている某地銀の担当者さんから着信が有りました因みにその要件は、「現在別の地銀が実行している、一棟物件の融資をうちに借り換えしませんか？」という内容でしたが・・・... fchiro 2012-02-10T07:24:43+09:00 銀行融資

昨日昼休み、現在「女性専用シェアハウス」の融資を受けている某地銀の担当者さんから着信が有りました

因みにその要件は、「現在別の地銀が実行している、一棟物件

の融資をうちに借り換えしませんか？」という内容でしたが・・・、予想外の提案に正直ビックリしました

その理由は、

実はこの銀行からの既存融資って、借り換えを打診された銀行より０．７％も高かったからです（苦笑）

元々、今回電話が有った銀行さんは、私の中では「信用金庫と大手地銀の中間」という印象で、「金利は多少高いけど、多少築年数が古い物件でも比較的長い融資期間を実行してくれる貴重な存在」と考えていたのですが、遂に「金利競争」に参戦したのでしょうか

とはいえ、折角のチャンスなので、先ずはライバル行の金利（０．７％低い数字）を伝えて様子を探ったところ、意欲満々な様子

って事で、思わず先日この方からお聞きした、県外某地銀の驚異的な金利をお伝えしたところ、「流石にそれは無理です」と白旗

結局、「借り換えでそんな金利出せるなら、既存融資の金利を下げて下さい」とお願いして電話を終えましたが、最近の金利競争は投資家としては有難い話ですね

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]]> なんちゃってガレージハウス http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51786215.html 応援クリック宜しくお願いします→　昨夜、寝る前に検討中の新築プランの図面を眺めながらあれこれ妄想していたら、久し振りに「バイクガレージを手掛けてみたいな～」と考えてしまいました因みに、福岡の大家さん仲間の物件では、エレベーターでバイクを上階に上げ... fchiro 2012-02-08T20:07:57+09:00 投資戦略

昨夜、寝る前に検討中の新築プランの図面を眺めながらあれこれ妄想していたら、久し振りに「バイクガレージを手掛けてみたいな～」と考えてしまいました

因みに、福岡の大家さん仲間の物件では、エレベーターでバイクを上階に上げて部屋の中に入れ、リビングからバイクが常に見る事が出来るという凄いマンションも有りますし・・・

実は私も以前、アトミックさんでコンテナタイプの「バイクガレージ」を購入し、アパートのピロティ部分に置いて１万４千円で貸してた事も有りましたが

現在検討中の地域は、それ程市場規模が大きく無い為、福岡市内のように、「バイクガレージ」に１万円以上払う人が複数居るとは思えません

また、物件自体もローコストで高利回りを目指している為、現在「妄想」しているのは、本格的な奴では無くて、「なんちゃってバイクガレージ」って感じですね(笑)

発想としては、「駐輪場がピロティ部分と屋外の２ヶ所有るので、ピロティの方を屋根付きの駐輪場として有料で貸せないかな～」という狙いですが、そんなに高い費用を掛けなくても、アピール方法次第で３～５千円程度は可能ではと考えてます

その秘策は「鍵付き個人ロッカーとの併せ貸し」

私の愛車（ロードレーサー）は、現在自宅ビルの階段下専用スペースに置いていますが、週に１回空気入れが必要だったり、頻繁にグリースを塗る必要があるなど、結構手間が掛かるので、備品を愛車の近くに置くスペースが有ると、凄く便利だな～と感じています

って事で、「鍵付きの入り口」、「防犯カメラ」、「ゆとりある専用スペース」、「鍵付きロッカー」、「水道栓付き洗車スペース」って感じで整備したら、駐輪スペースが１ＬＤＫ１室分位の収入を生むのではと妄想していますが、駐輪場自体は、条例により必ず設置する必要が有りますし、例え収入に繋がらなくても、少しでも入居の切っ掛けに繋がれば、やって損は無いと考えてます

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]]> 裏技玉砕・・・って事で、見切り発車しちゃいます。 http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51785705.html 応援クリック宜しくお願いします→　昨日のブログに書いた、「利回りUP法」ですが、建築士さんに確認したところ、あっけなく玉砕となってしまいました本当、建築基準法は奥が深いと改めて実感ですね（苦笑）という事で、私が現在取組中の新築プランですが、「撤... fchiro 2012-02-07T08:08:50+09:00

昨日のブログに書いた、「利回りUP法」ですが、建築士さんに確認したところ、あっけなく玉砕となってしまいました

本当、建築基準法は奥が深いと改めて実感ですね（苦笑）

という事で、私が現在取組中の新築プランですが、「撤退」・・・ではなく「見切り発車」を実施する事になりました

現状の利回りでは、私が希望する最低ライン付近ですが、建設会社さんによると、「銀行が求める数字はクリアしている」そうなので、先ずは銀行に打診しながら、引き続き利回りＵＰを目指す予定です

額が大きいので、妥協はしたく有りませんが、果たしてどうなるのでしょうか

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]]> 九州大家の会新年会（熊本）＆高利回り新築ＲＣ見学会 http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51785318.html 応援クリック宜しくお願いします→　昨日は、熊本で開催された「九州大家の会新年会」＆「高利回り新築ＲＣ見学会」に参加してきました因みに、参加人数は６４名と過去最大規模で、福岡からも１０名以上が現地入りしましたが、私は、小場さんを含めた６名で、はじめ... fchiro 2012-02-06T00:07:58+09:00 不動産投資家

昨日は、熊本で開催された「九州大家の会新年会」＆「高利回り新築ＲＣ見学会」に参加してきました

因みに、参加人数は６４名と過去最大規模で、福岡からも１０名以上が現地入りしましたが、私は、小場さんを含めた６名で、はじめさんのミニバン

で現地入り

【熊本駅】

先ずは、今回最大の目的であった「高利回り新築ＲＣ見学会」に参加させて頂きましたが、現在の私の最大の悩みである「どうしたら、新築で利回りを上げる事が出来るのか？」が、カリスマ大家さんの手掛けた新築物件から学ぶことが出来て、これだけで何千万円分の価値が有るという印象

そのヒントは、「二方向避難の裏ワザ」ですが、先程早速建設会社にメールを送信したので、今から結果が楽しみですね

その後、新年会まで若干時間が余ったので、熊本城を散策し、お腹を空かせて新年会場の中華料理屋さんに移動

【熊本城】

今回は、私とキャラが被ってるという噂の、熊本サラリーマン大家さんや、大御所のＫＬＣ神戸様など、以前からお会いしたいな～と思っていた方々と初めてお会い出来たり、懐かしい顔ぶれと楽しく談笑する事も出来て、６時間以上があっという間に経過

物件を見せて下さったり、宴席のお世話をして下さった熊本大家・九州大家の会の皆様、本当に有難う御座いました。

さて、日付が変わって本日は、午前中に熊本を出発し、はじめ様の温泉付き別荘を訪問

途中、朝倉にて鮎が塩焼き、味噌焼きと２匹も付いた豪華なランチ（小場さん御馳走様でした）を頂いた後、

【鮎定食】

はじめ様の、信じられない値段の、豪華温泉付き別荘で、温泉に浸かりながらコアな不動産談義

大満足の２日間でしたが、素敵な仲間が居るって本当嬉しい事ですね

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]]> Facebookって素敵ですね♪ http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51784439.html 先日、携帯をスマホに変えたのを機に、登録したFacebookですが、意外な大御所の生の声が聞けたり、結構楽しいですね fchiro 2012-02-03T08:42:52+09:00

意外な大御所の生の声が聞けたり、結構楽しいですね

]]> 建設会社敏腕営業マンのムチャ振りとは http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51784080.html 応援クリック宜しくお願いします→　昨日は、夕方から建設会社を訪問し、設計、積算の担当者さんを交えて、前日に頂いた「事業計画書」に対する私の回答をお話ししてきました因みに、冒頭でお話しした私の回答は、昨日のブログに書いたように、「想定していた最... fchiro 2012-02-02T07:57:15+09:00 新築一棟物件

昨日は、夕方から建設会社を訪問し、設計、積算の担当者さんを交えて、前日に頂いた「事業計画書」に対する私の回答をお話ししてきました

因みに、冒頭でお話しした私の回答は、昨日のブログに書いたように、

「想定していた最低利回りに届いていない為、今回は見送り」

でしたが

会話の中で、ある部分を犠牲にすれば、１，０００万円以上建設費を削減出来る事が判明

制約が掛かる事から、賃料ＵＰに向けたプランニングは難しくなりますが

天井高が高くなるという嬉しいサプライズも有った為、再度、本日打ち合わせた内容で、「図面」＆「見積書」を作成して頂く事に

という事で、話はまとまったのですが、ここで、敏腕営業マンさん登場

「それじゃあこの変更分で、今週中に作成して送りますから・・・」

そういえば、昨日は水曜日だったような気がしますが

一瞬、空気が冷たくなったのは、気のせいでしょうか(笑)

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]]> 新築チャレンジは勉強になります。 http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51783733.html 昨年末から可能性を探っていた、大分での新築案件ですが・・・昨日、「事業計画書」が届いた為、本日夕方、建設会社を訪問してお話を伺う事になりました因みに、現時点の方針では、利回りが最低ラインに届いていない為、残念ながら、見送りの可能性が高いですが ... fchiro 2012-02-01T08:33:08+09:00 新築一棟物件

昨日、「事業計画書」が届いた為、本日夕方、建設会社を訪問してお話を伺う事になりました

因みに、現時点の方針では、利回りが最低ラインに届いていない為、残念ながら、見送りの可能性が高いですが

正直、「今回の土地で駄目なら・・・、」という気持ちは有ったので、本日は積算の担当者さんを交えて、じっくりと「どんな土地やプランなら、利回りが出る建物となるのか」について、勉強してきたいと思います

それにしても、本当に新築は勉強になりますね

]]> 法人の確定申告完了＆任意売却物件のその後の話 http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51783322.html 応援クリック宜しくお願いします→　昨日は、１１月末決算だった「不動産管理法人」の申告を、税理士さんに提出して頂きました因みに、申告所得は若干の黒字で計上昨年「メゾネットファミリータイプアパート」に設置した「太陽光発電設備」の一括償却を行えば、... fchiro 2012-01-31T05:54:26+09:00 法人化

昨日は、１１月末決算だった「不動産管理法人」の申告を、税理士さんに提出して頂きました

因みに、申告所得は若干の黒字で計上

昨年「メゾネットファミリータイプアパート」に設置した「太陽光発電設備」の一括償却を行えば、「所得

」での申告も可能だったみたいですが、結局、「太陽光発電」については、税理士さんと相談した結果、「税額控除」を受ける事にして、大きく申告所得が増えそうな、来年に備える事にしました

本日からは、引き続き個人分の確定申告準備に入りたいと思います

さて、話は変わり、昨年末に現地を訪問し、検討していた任意売却物件ですが、昨日昼休み、久し振りに仲介業者さんに電話を発信し、現在の状況を確認しました

その結果は、

「名古屋や大阪など、色んな地域から問い合わせが入っているが、多分厳しいだろう」

との事

正直、そんな地方の物件に、様々な地域のライバルが居たのには驚きですが（苦笑）

専任媒介期間の来月末迄に、売却に至る可能性は低そうな印象だったので、３月頃に新たな展開が有ったら嬉しいですね

今週末は、熊本で「新築内覧会」＆「九州大家の会新年会」ですが、はじめ様のご厚意により、現地へは楽しく相乗りで訪問する事になりましたので、新たな刺激をたくさん受けて、大いに飲んで来たいと思います

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]]> 日本一入居率が悪化している地域の物件 http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51781605.html 先日、ネットで物件検索をしていたら、築浅RCが格安で出ているのを発見しました因みに、この地域は日本でもトップクラスの入居率が悪化している私も何度も玉砕してきましたが、「もしかして、築浅のRC物件なら勝負出来るかも」と試しに問い合わせて見たところ... fchiro 2012-01-26T08:42:59+09:00

因みに、この地域は日本でもトップクラスの入居率が悪化している

私も何度も玉砕してきましたが、

「もしかして、築浅のRC物件なら勝負出来るかも」と試しに問い合わせて見たところ、結果は

元々、利便性が悪かったのが、物件の隣に以前有ったコンビニが閉店してからは、買い物に不便な為、住みたい人が居なくなったとの説明でした

「ミニ売店付き食堂スペース」なんかを整備する体力が有れば、規模も大きいので再生可能かもしれませんが、現状ではリスクが大きすぎるので、専業大家になった時に改めて検討したいと思います

]]> シェアハウスを開業３年でリニューアルする理由 http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51781391.html オープンから３年目を迎えた女性専用シェアハウスですが、現在、リビング、キッチンの家具入れ替えを伴うリニューアルを検討しています因みに、その最大の目的は、1階個室の入居率向上 1階のキッチンは、入居者さん同士でテレビを見ながら語らう団欒の場となっていま... fchiro 2012-01-25T12:09:51+09:00 所有物件

因みに、その最大の目的は、1階個室の入居率向上

1階のキッチンは、入居者さん同士でテレビを見ながら語らう団欒の場となっていますが、キッチンに面したお部屋は結構煩いらしく、今まで「短期退去」や「ハウス内でのお部屋変更
希望」が続出していました

という事で、団欒のメインスペースを、比較的個室から離れた現在のリビングに移す事を狙っていますが、

その最大の秘策は「テレビの壁掛け化

」

多少の費用は掛けても、苦労しない物件に生まれ変わってくれたら嬉しいですね

]]> 不動産投資で「入口戦略」のキーワードとは http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51779479.html 応援クリック宜しくお願いします→　土曜日は、４ヶ月振りに、「キャッシュフローゲーム会」＆「懇親会」に参加してきました因みに、「懇親会」では何故だか２つのテーブルに、男性と女性が見事に別れてしまい、「男子会」、「女子会」状態となっちゃいましたが、 ... fchiro 2012-01-23T08:40:54+09:00 投資戦略

土曜日は、４ヶ月振りに、「キャッシュフローゲーム会」＆「懇親会

」に参加してきました

因みに、「懇親会」では何故だか２つのテーブルに、男性と女性が見事に別れてしまい、「男子会」、「女子会」状態となっちゃいましたが、

これはこれで、じっくりと投資の話が出来たので、なかなか楽しい時間を過ごす事が出来ました

お会いした皆様、有難う御座いました。

さて、話は変わり、本日は私の最近の研究テーマである「不動産投資の入口戦略」について書きたいと思います

よく、「不動産投資では出口戦略が大事」と言いますが、規模の拡大を目指す為には、「入口戦略」も併せた総合的な戦略が必要だと考えます

それでは、「入口戦略」とは何なのかというと、「出来るだけ少ない初期投資」と、「初期投資の早期回収」

実は、キャッシュフローゲーム会の際も少しお話しましたが、「プロパー融資」と「４０平米以上」、「礼金の取れる物件」、「元金返済猶予」等が当面のキーワードですね

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]]> 礼金返還請求訴訟のニュースを読んで考えた事 http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51778919.html 応援クリック宜しくお願いします→　実は金曜日から月曜日まで、私的な東京訪問（娘が住む横浜訪問＆東京ディズニーランド、ディズニーシー）を行った為、久し振りのブログ更新ですさて、先日「礼金返還請求訴訟で大家に対して返還命令が出た」というニュースを拝見... fchiro 2012-01-17T22:20:26+09:00 不動産投資家

実は金曜日から月曜日まで、私的な東京訪問（娘が住む横浜訪問＆東京ディズニーランド、ディズニーシー）を行った為、久し振りのブログ更新です

さて、先日「礼金返還請求訴訟で大家に対して返還命令が出た」というニュースを拝見しました

因みに、今回の判決は、「

入居期間が著しく短い」、「

礼金が高額だった」という条件から出された特殊な事例だそうですが

このニュースを読んで私が考えたのは、

「この内容で入居者が勝訴出来るなら、大家が「不当利得返還請求」で裁判したら勝てそうだよな～」

という事

因みに、その対象は「入居期間が著しく短かった場合の広告料」ですが(苦笑)

数年前から、福岡でも広告料の高騰が続いており、私も繁忙期以外は基本的に２ヶ月支払う事にしていますが、正直、短期間で退去された場合、ショックが大きいです

一応、「短期解約違約金」は契約書に入れてますが、内装費用や空室ロスまではカバー出来ませんからね

という事で、今回敗訴した大家さんも、決して「不当利得」という程手元に残ってはいないと予想するのですが、

仲介した業者さんも、入居期間が短いからといって、広告料を自主的に還してくれるなんてまず有りませんし

とはいっても、実際には、全ての客付け業者さんを敵に回して裁判をする大家は居ないでしょうが(笑)

「大家は社会的強者」、「大家は不労所得者」という感じで判決を連発している裁判所がどんな判断をするのかは、正直興味が湧くところです

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]]> 初めての不動産投資で絶対に失敗しない裏技 http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51777193.html 応援クリック宜しくお願いします→　私は５年前から「不動産投資」、「アパート、マンション経営」に関するブログを書いていますが、年に４～５回程、メールで不動産投資を志す若い方から、相談を受けていますまあ、基本的にメールは得意じゃないので、大抵はカフェ... fchiro 2012-01-13T08:29:01+09:00 投資戦略

私は５年前から「不動産投資」、「アパート、マンション経営」に関するブログを書いていますが、年に４～５回程、メールで不動産投資を志す若い方から、相談を受けています

まあ、基本的にメールは得意じゃないので、大抵はカフェ

や居酒屋

等で直接お会いしてお話していますが

その際によく聞かれるのが、

「物件購入に失敗しない為には、どんな本を読んだら良いですか？」

という内容

因みに私も含めて、多くのサラリーマン大家仲間は、書籍がきっかけみたいですが、

殆どの人が口を揃えて言うのは、

「初めて購入した物件は、（投資家としてのスキルが向上した）今だったら絶対に買ってない」

ということ

まあ、そんな物件を購入したからこそ、苦労して物件を見る目を養う事が出来たのでしょうが(苦笑)

投資のスピードを考えたら、当然の事ですが、「一棟目（一室目）」から、「お宝物件」を手に入れる方が嬉しいですよね

という事で、私のアドバイスは、

「気になる物件が有ったら、その資料を投資家が集まる飲み会に持っておいで」

となります

初心者の方は、「もし資料を持参して、他の投資家が気に入って奪われたら嫌だな～」なんて、余計な心配をしがちですが、実際はそんな事はほぼ有り得ませんし、温かい本音の「ダメ出し」はどんな書籍よりも参考になるでしょうね

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]]> シェアハウスでパーティーを行う最大の目的 http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51776099.html 応援クリック宜しくお願いします→　月曜日は三連休の最終日でしたが、昼間は近くのイオンで買い物をした後、夕方から「女性専用シェアハウス」を訪問し、新年会を兼ねたパーティーに出席してきました因みに、大家仲間からは、たまに「女性ばかりの中でハーレム... fchiro 2012-01-11T07:58:15+09:00 リスク管理

月曜日は三連休の最終日でしたが、

昼間は近くのイオンで買い物をした後、夕方から「女性専用シェアハウス」を訪問し、新年会を兼ねたパーティーに出席してきました

因みに、大家仲間からは、たまに「女性ばかりの中でハーレム状態の飲み会は、楽しくて仕方ないでしょ？」なんて言う方も有りますが、

実際には、楽しく無い訳じゃないものの、ホスト役としては、最後まで気が抜けない状況です

入居者さん達にとっても、パーティーの席は、大家に対して「物件に対する要望」や「現状の問題点」を伝える良い機会になっているようなので、酔って気が大きくなり、安請け合いした後に、次の日はすっかり忘れてたってなると、信用失墜ですからね

さて、今回のパーティーで出た要望は、

・キッチンに置く暖房器具（電気ストーブ）の購入

・ＩＨ用の圧力鍋購入

・オーナーサイドでコストコの会員になって欲しい

の３点

今回も、ビールは最初の１杯だけにして、後は日本酒、ワインには手をつけず、焼酎だけで過ごしましたので、上記要望には近日中にお応えして、信頼ＵＰに繋げたいですね

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]]> 「漫画」、「お酒」、「ケーキ」等を必要経費にする方法 http://blog.livedoor.jp/fchiro/archives/51775420.html 応援クリック宜しくお願いします→　３連休、皆様如何お過ごしでしょうか私は、昨年末に２０年近く通った行き付けの雀荘が閉店してしまった為、昨日は新規開拓を実施因みに、昨日訪問したお店は４０年以上営業しているとの事で、なんと８２歳のママさんが切り盛... fchiro 2012-01-07T23:59:03+09:00 経費

３連休、皆様如何お過ごしでしょうか