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2016年01月05日
訪問有難う御座います、ひろ＠大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
↓ ↓ ↓
１２月17日のブログに書いた、「未公開物件」ですが・・・
水曜日は休みの業者さんが多いけど・・・。
翌日に業者さんから届いた物件情報は、「全戸３ＤＫで駐車場も戸数分付いた築30年の中規模マンション」で、表面利回りは指値が限界まで了承された場合で、１１％台後半との概要でした
因みに立地は凄〜く魅力的なので、「後10年築年数が浅かったら、速攻で買付け入れたのに・・・」とは考えたものの、築30年では余り長い融資期間が取れない為、一旦は見送りでお返事していましたが・・・
本日、某銀行さんに年始のご挨拶で電話したついでにちらっと打診したところ、「土地の資産価値が高ければ、自己資金はある程度必要ですが、融資年数については検討可能ですよ」と、意外にもナイスな反応だった為、再度検討する事に
って事で、その物件の管理会社に知り合いが居た為、本日確認してみたところ、
「以前はファミリーが多かったが、最近の入居者さんは、外国人留学生のルームシェアが大半」
との回答でした
「３ＤＫで戸数分の駐車場確保」という事で、「長期入居・安定経営のファミリータイプ」を期待していましたが、実際には、3年おきに入居者が入れ替わる、結構忙しい物件だったみたいです（苦笑）
まあ、入居率は凄く良いみたいですが、繁忙期に左右される物件は、入退去時のリフォーム費用削減も困難なので、深追いは避けた方が正解なんでしょうね
他にも、本日は年末に見に行った土地の仲介業者さんにも、昼休みに電話してみましたが、
残念ながらこちらは未だ正月休み継続中だったみたいなので、明日以降に再チャレンジしたいと思います
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１２月17日のブログに書いた、「未公開物件」ですが・・・
水曜日は休みの業者さんが多いけど・・・。
翌日に業者さんから届いた物件情報は、「全戸３ＤＫで駐車場も戸数分付いた築30年の中規模マンション」で、表面利回りは指値が限界まで了承された場合で、１１％台後半との概要でした
因みに立地は凄〜く魅力的なので、「後10年築年数が浅かったら、速攻で買付け入れたのに・・・」とは考えたものの、築30年では余り長い融資期間が取れない為、一旦は見送りでお返事していましたが・・・
本日、某銀行さんに年始のご挨拶で電話したついでにちらっと打診したところ、「土地の資産価値が高ければ、自己資金はある程度必要ですが、融資年数については検討可能ですよ」と、意外にもナイスな反応だった為、再度検討する事に
って事で、その物件の管理会社に知り合いが居た為、本日確認してみたところ、
「以前はファミリーが多かったが、最近の入居者さんは、外国人留学生のルームシェアが大半」
との回答でした
「３ＤＫで戸数分の駐車場確保」という事で、「長期入居・安定経営のファミリータイプ」を期待していましたが、実際には、3年おきに入居者が入れ替わる、結構忙しい物件だったみたいです（苦笑）
まあ、入居率は凄く良いみたいですが、繁忙期に左右される物件は、入退去時のリフォーム費用削減も困難なので、深追いは避けた方が正解なんでしょうね
他にも、本日は年末に見に行った土地の仲介業者さんにも、昼休みに電話してみましたが、
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2012年05月16日
私は以前、３ＬＤＫのマンション（区分所有）を保有していた時期が有りましたが、何年か前、そのお部屋が空室になった際に、管理会社に「ルームシェア向けの貸し出し」を打診したところ、大反対されてしまいました・・・
その理由とは、「滞納」や「短期間での退去」が発生する可能性が高いという、ルームシェア特有の問題
元々、ルームシェアを行っている人の目的としては、「節約」が最も多く、同じ地元や学校で仲が良かった方と一緒に住み始めるパターンが多いのですが、
実際に一緒に住んでみると、今迄気付かなかった「相手の嫌な面」が見えてしまい、会話が減っていった結果、いつの間にかシェアメイトが退去
当然の事ながら、節約目的で広い部屋を選んだ人が、２人分の家賃を払える筈も無く、滞納が発生という話でしたが、確かに有りそうですよね
また、ルームシェアは「恋人を気軽に呼べない」という問題も有り、当初ルールでは「異性の来訪不可」にしていたにも関わらず、無視して呼んだ結果気まずくなったり、逆に恋人の所に入り浸って、シェア住居には帰らなくなるという話も聞いた事が有ります
という事で、個人的には「ルームシェア向けの貸し出し」よりも、各お部屋が個別契約となる「シェアハウス」の方が、リスクは少ないと思います
それでは、何故今回私が「ルームシェア向きのお部屋」を検討したかというと、立地的に、前述のリスクが回避可能と判断したからでした
実は、今回の「ルームシェア向きのお部屋」は、ある大学の学生さんをターゲットに考えてます
その大学では、多くの学生が、１年間寮に入った後市内のアパートやマンションに引っ越しますが、入寮期間中に仲良くなった友達と、退寮後にルームシェアを行う方が多いそうなのです
管理会社によると、学生さんは賃料の支払いは親御さんの為、「滞納リスク」は少ないそうですし、卒業まで住んで頂ける可能性が高いのではと目論んでます
新築プロジェクトの詳細が気になる方は、ぽちっとして下さいね。
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その理由とは、「滞納」や「短期間での退去」が発生する可能性が高いという、ルームシェア特有の問題
元々、ルームシェアを行っている人の目的としては、「節約」が最も多く、同じ地元や学校で仲が良かった方と一緒に住み始めるパターンが多いのですが、
実際に一緒に住んでみると、今迄気付かなかった「相手の嫌な面」が見えてしまい、会話が減っていった結果、いつの間にかシェアメイトが退去
当然の事ながら、節約目的で広い部屋を選んだ人が、２人分の家賃を払える筈も無く、滞納が発生という話でしたが、確かに有りそうですよね
また、ルームシェアは「恋人を気軽に呼べない」という問題も有り、当初ルールでは「異性の来訪不可」にしていたにも関わらず、無視して呼んだ結果気まずくなったり、逆に恋人の所に入り浸って、シェア住居には帰らなくなるという話も聞いた事が有ります
という事で、個人的には「ルームシェア向けの貸し出し」よりも、各お部屋が個別契約となる「シェアハウス」の方が、リスクは少ないと思います
それでは、何故今回私が「ルームシェア向きのお部屋」を検討したかというと、立地的に、前述のリスクが回避可能と判断したからでした
実は、今回の「ルームシェア向きのお部屋」は、ある大学の学生さんをターゲットに考えてます
その大学では、多くの学生が、１年間寮に入った後市内のアパートやマンションに引っ越しますが、入寮期間中に仲良くなった友達と、退寮後にルームシェアを行う方が多いそうなのです
管理会社によると、学生さんは賃料の支払いは親御さんの為、「滞納リスク」は少ないそうですし、卒業まで住んで頂ける可能性が高いのではと目論んでます
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| 空室対策 賃貸経営 大家 家主 |
2011年07月26日
応援クリック宜しくお願いします→
本日は、仕事帰りに愛車のロードレーサー
で少しだけ遠回りし、シェアハウス近くの一棟物件を内見してきました
因みに、見学した物件の間取りは、私が現在メインで探している「ファミリータイプ」ではなく、バリバリの「単身者向けのワンルーム」
このブログをずっと読んで頂いてる方には、「何故今更」という印象かもしれませんが
実は冷やかし
では無く、当然理由有り
その理由とは、春以降１０名以上断り続けている入居希望者の存在でした
現在、「女性専用シェアハウス」は満室ですが、「好立地」で「家具・家電付き」の物件のニーズは根強いみたいで、結構頻繁に「他に物件持ってないんですか？」と聞かれる為、近くの物件が確保出来たらと考えた次第です
まあ、「区分所有物件」を購入し、「家具・家電」を入れて募集しても良いのですが、「２人入居に関するクレーム」の不安が悩ましいですからね（苦笑）
結局、本日の物件は「再生欲」は滅茶苦茶満たしてくれそうでしたが、利回り的に美味しくなさそうなので、見送り決定
ただ、今後も「シェアハウス周辺」、「博多駅徒歩圏」の物件チェックは続けたいと思います
【おまけの話】
先日聴講した、はじめ様のセミナーの内容で、物凄く共感できる部分が有りました
それは、「安易に家賃値下げに走ると、属性が悪い入居者が入ってきて、既存の優良な入居者さんの退去に繋がる」というお話・・・
非常に深くてデリケートな話なので、ブログでこれ以上書くのは控えますが、自分の物件で入居者さんとお会いした時に、笑顔で挨拶できるのは、理想だと思います
良かったら、こちらも応援宜しくお願いします
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本日は、仕事帰りに愛車のロードレーサー
で少しだけ遠回りし、シェアハウス近くの一棟物件を内見してきました因みに、見学した物件の間取りは、私が現在メインで探している「ファミリータイプ」ではなく、バリバリの「単身者向けのワンルーム」
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実は冷やかし
では無く、当然理由有り
その理由とは、春以降１０名以上断り続けている入居希望者の存在でした
現在、「女性専用シェアハウス」は満室ですが、「好立地」で「家具・家電付き」の物件のニーズは根強いみたいで、結構頻繁に「他に物件持ってないんですか？」と聞かれる為、近くの物件が確保出来たらと考えた次第です
まあ、「区分所有物件」を購入し、「家具・家電」を入れて募集しても良いのですが、「２人入居に関するクレーム」の不安が悩ましいですからね（苦笑）
結局、本日の物件は「再生欲」は滅茶苦茶満たしてくれそうでしたが、利回り的に美味しくなさそうなので、見送り決定
ただ、今後も「シェアハウス周辺」、「博多駅徒歩圏」の物件チェックは続けたいと思います
【おまけの話】
先日聴講した、はじめ様のセミナーの内容で、物凄く共感できる部分が有りました
それは、「安易に家賃値下げに走ると、属性が悪い入居者が入ってきて、既存の優良な入居者さんの退去に繋がる」というお話・・・
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2009年11月28日
最近、ランキングは余り気にしてませんが、クリックして頂くと、やっぱ嬉しいです→人気blogランキングへ
本日は、午前中から「新築シェアハウス」に入って、清掃や組み立て式家具の組み立てなんかを行っていましたが、
昼一番に、九州の大家さん仲間、河井けいさん、おとごんさんご夫妻、マロンさんの４名が来訪・・・
素敵なお花とお酒の新築祝いを頂いちゃいました
【胡蝶蘭】
本日お越し下さった皆様、素敵なプレゼントを有難うございました。
その後、全員で徒歩３分の場所に有る「柳橋連合市場」に流れ、海鮮丼でランチを取りながら不動産談義
因みに、おとごんさんご夫妻は、うちの妻と同じ某離島の出身だそうで、特に奥さまの方は、うちの妻の実家から、ひと山超えただけの集落だそうですが、そんな離島に購入した不動産の話は、とても興味深かったですね
さて、話は変わり、明後日から遂に福岡のちょい悪大家ＮＯＲIさんが手掛けた「となりの大家さん」が、オープンします
って事で、ＮＯＲＩさんから頂いた「サイトの概要」を転載させて頂きます。
○となりの大家さん（http://t-oya.net/）について
となりの大家さんは大家さんのためのコミュニティサイトです。
今後、厳しくなるであろう賃貸経営を大家さん同士が力を合わせて
乗り切ろうというのがサイトの趣旨です。
お住まいの場所だけでなく、物件がご近所の大家さんを探せたり
色々とコミュニケーションを取るためのコンテンツもありますので
是非ともご活用いただけると幸いです。
○キャンペーンコードについて
・キャンペーンコードを入力することで2010年3月末まで無料の特別プレミアム会 員となり、有料のプレミアム会員と同等の機能をご利用になれます。
期間中はオプションも全て無料となります。
・特別プレミアム会員の終了期限前に案内メールが届きますので、そこで
有料での更新をされるか、無料の通常会員になるかを選択できます。
※自動で有料会員になるようなことはありませんのでご安心ください。
・「となりの大家さん」のページ左上の【会員登録】ボタンより
登録画面にお進みいただき、そこの「キャンペーンコード」に
"senko-hiro"とご入力ください。
○機能の簡単な説明
・投稿（リフォーム/工夫、体験談、フリートーク、質問/相談、イベント、
タダで譲ります）
大家さんが情報を交換し合ったり悩みを相談したりするためのメインコンテンツ の一つです。
文字の装飾、画像掲載、絵文字の利用もできます。
・メッセージ
mixiと同じでお互いにメルアドを知らなくても、「となりの大家さん」上で
メッセージのやりとりを行うことができます。
・所有物件の管理
自分の所有物件の情報を登録し、入居状況や家賃の管理を行えます。
・便利ツール
賃貸経営で使える便利な機能を用意していきます。
・物件ホームページ作成
自分の物件のホームページが作成できる有料コンテンツです。
事前に建物概観、部屋内観、各設備、間取り、周辺情報の画像をご準備いただく と充実したサイトを作成することができます。
さて、このサイト、一言でいえば、「大家版mixi」って感じなのですが、自身も大家さんである管理人の拘りが随所に散りばめられた素敵な頁に仕上がってるので、良かったら、登録して下さいね。
実は、本日はブログ向けにとっておきのネタが有ったのですが、「ＮＯＲＩさんへの開設祝い」って事で、そのネタは、「となりの大家さん」に投稿していますので、悪しからずです。
良かったら、こちらも応援宜しくお願いします
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本日は、午前中から「新築シェアハウス」に入って、清掃や組み立て式家具の組み立てなんかを行っていましたが、
昼一番に、九州の大家さん仲間、河井けいさん、おとごんさんご夫妻、マロンさんの４名が来訪・・・
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【胡蝶蘭】
本日お越し下さった皆様、素敵なプレゼントを有難うございました。
その後、全員で徒歩３分の場所に有る「柳橋連合市場」に流れ、海鮮丼でランチを取りながら不動産談義
因みに、おとごんさんご夫妻は、うちの妻と同じ某離島の出身だそうで、特に奥さまの方は、うちの妻の実家から、ひと山超えただけの集落だそうですが、そんな離島に購入した不動産の話は、とても興味深かったですね
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2009年11月20日
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最近は、一週間以上に渡って、連日、物件入りしていますし、満室までは、新築のＳＥＯ対策ブログ優先の為、自分でも、更新頻度が落ちてきてるな〜って感じてます
まあ、今週末にはある程度新築の整備についても目処が付くので、ご容赦下さいね
「新築シェアハウス」の募集については、一応、コンスタントに問い合わせは来てますし、「次の一手」の方も、最近、有力候補を発見し、現在広告の申込中
こちらの方は、結構期待できそうなので、成果があったら、またブログで報告させて頂きます
さて、話は変わり、タイトルの「クレーム対応研修」
実は、本業の関係で、火曜日・水曜日の二日間に渡って、受講してきたのですが、なかなか不動産の方にも役に立ちそうな内容満載で、大変参考になりました
特に、参考になったのは、「クレームの場合、相手の言い分を全て引き出してからでないと、絶対説明しない」という事
講師曰く、「出来れば、３つ位逆質問してから説明した方が、相手が望む回答とずれなくて良い」って話でしたが、「なるほど〜」って感じですよね
ただ、一つ悔しかったのは、講師から「貴方の説明は、「〜ですが」とか、「〜ですけど」みたいに、繋げることが多く、文節が長すぎる」って指摘されちゃった事
ブログでは、出来るだけ改行して、一文が長くなり過ぎない様に気を付けてた積りですが、実際喋る時は駄目だったなんて、反省させられちゃいました（苦笑）
良かったら、こちらも応援宜しくお願いします
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さて、話は変わり、タイトルの「クレーム対応研修」
実は、本業の関係で、火曜日・水曜日の二日間に渡って、受講してきたのですが、なかなか不動産の方にも役に立ちそうな内容満載で、大変参考になりました
特に、参考になったのは、「クレームの場合、相手の言い分を全て引き出してからでないと、絶対説明しない」という事
講師曰く、「出来れば、３つ位逆質問してから説明した方が、相手が望む回答とずれなくて良い」って話でしたが、「なるほど〜」って感じですよね
ただ、一つ悔しかったのは、講師から「貴方の説明は、「〜ですが」とか、「〜ですけど」みたいに、繋げることが多く、文節が長すぎる」って指摘されちゃった事
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2009年08月11日
皆様の応援のお陰で、結構検討中です
引き続き応援、宜しくお願いします→人気blogランキングへ
本日は、久々に若い方からシェアハウスについての質問メールを頂きました
「立地」、「規模（人数）」、「設備」等、いくつかの質問に回答した後、肝心の「家賃」について返信したところ、
結果は、それっきり音沙汰なし
以前、入居希望を頂いた海外経験が長い方からは、「その家賃ならお得感を感じる」という回答を頂きましたが、
やはり、ルームシェア掲示板の家賃相場を見慣れてる若い方には、「高い」って印象が残るんでしょうね
当初から同じ土俵で勝負する気は有りませんでしたが、
正直、感想すらもらえないとは・・・、多少弱気になってしまう出来事でした（苦笑）
まあ、今回勝負する土俵は「ルームシェア掲示板」ではなく、別の場所と考えているので、早くそこに魅力的なＨＰを投入して、「大量の問い合わせメール」といきたいものです
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「立地」、「規模（人数）」、「設備」等、いくつかの質問に回答した後、肝心の「家賃」について返信したところ、
結果は、それっきり音沙汰なし
以前、入居希望を頂いた海外経験が長い方からは、「その家賃ならお得感を感じる」という回答を頂きましたが、
やはり、ルームシェア掲示板の家賃相場を見慣れてる若い方には、「高い」って印象が残るんでしょうね
当初から同じ土俵で勝負する気は有りませんでしたが、
正直、感想すらもらえないとは・・・、多少弱気になってしまう出来事でした（苦笑）
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2008年12月15日
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このブログを最初から読んだ事が有る方はご存知と思いますが、実はひろは若い頃、ルームシェア経験した事が有りました
実は、大分の高校を卒業して福岡に出てくる事が決まった時、同じクラスにもう一人同じ会社に就職した奴が居て、そいつからの「金が勿体無いし、一緒に住もうや」という誘いを、深く考えずにしたのですが・・・、
結果は、物凄く楽しかったものの、反省点も山積み
って事で、今回のシェアハウスには、当然、当時の反省が生かされてます
因みに、その反省点とは、
同期の友人達の溜まり場に
最初、部屋を借りに行った際、仲介業者さんから、「この物件は、家族にしか貸さない」と断られたのを、「予算的にここしか無い。迷惑は掛けないから・・・」と泣き落として無理にお借りしたものの、
結果は、仲介業者さんの懸念が大当たり・・・
何度も深夜まで騒いでは、下の階や隣の住人から怒鳴り込まれました（苦笑）
突然のシェア解消
一年近く経った頃、彼女持ちのシェアメイトから突然、「来月引っ越すから」と言われ、結構焦りましたね〜。
何故なら、家電の大半はシェアメイトの所有物
一人暮らしの開始直後なら、親に頼る事も出来たかもしれませんが、一年経って今更甘える訳にも行かず・・・、安月給の中から、「敷金」、「仲介手数料」、「家財道具代」等を捻出するのは結構大変でした
そういえば、引越し直後に遊びに来た、当時高校生だった妹が、「炊飯器が無い」ってビックリし母親に報告した為、炊飯器だけは送ってきましたね
悪の道への勧誘
余談ですが、当時ルームシェアをしてなければ、麻雀を覚える事も無かったでしょう（笑）
さて、話は変わり本日は、夕方から天神のカフェに４名の若者（男性１名、女性３名）に集まって頂き、計画中の「シェアハウスプラン」について、お話をお伺いしてきました
因みに、お二人はルームシェア経験者、残りのお二人はそのお友達で、今回のプランのターゲットとは多少価値観が異なる面は有りましたが、年齢的にはバッチリの方達の本音・・・、大変参考になりました
結果的には、プランを大幅に見直す必要が生じましたが、建築請負契約前ですし、結果的にはコストダウンに繋がる内容中心なのは助かりましたね
詳しくは明日以降書き込みしたいと思います
応援宜しくお願いします
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実は、大分の高校を卒業して福岡に出てくる事が決まった時、同じクラスにもう一人同じ会社に就職した奴が居て、そいつからの「金が勿体無いし、一緒に住もうや」という誘いを、深く考えずに
したのですが・・・、結果は、物凄く楽しかったものの、反省点も山積み
って事で、今回のシェアハウスには、当然、当時の反省が生かされてます
因みに、その反省点とは、
同期の友人達の溜まり場に最初、部屋を借りに行った際、仲介業者さんから、「この物件は、家族にしか貸さない」と断られたのを、「予算的にここしか無い。迷惑は掛けないから・・・」と泣き落として無理にお借りしたものの、
結果は、仲介業者さんの懸念が大当たり・・・
何度も深夜まで騒いでは、下の階や隣の住人から怒鳴り込まれました（苦笑）
突然のシェア解消一年近く経った頃、彼女持ちのシェアメイトから突然、「来月引っ越すから」と言われ、結構焦りましたね〜。
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一人暮らしの開始直後なら、親に頼る事も出来たかもしれませんが、一年経って今更甘える訳にも行かず・・・、安月給の中から、「敷金」、「仲介手数料」、「家財道具代」等を捻出するのは結構大変でした
そういえば、引越し直後に遊びに来た、当時高校生だった妹が、「炊飯器が無い」ってビックリし母親に報告した為、炊飯器だけは送ってきましたね
悪の道への勧誘余談ですが、当時ルームシェアをしてなければ、麻雀を覚える事も無かったでしょう（笑）
さて、話は変わり本日は、夕方から天神のカフェに４名の若者（男性１名、女性３名）に集まって頂き、計画中の「シェアハウスプラン」について、お話をお伺いしてきました
因みに、お二人はルームシェア経験者、残りのお二人はそのお友達で、今回のプランのターゲットとは多少価値観が異なる面は有りましたが、年齢的にはバッチリの方達の本音・・・、大変参考になりました
結果的には、プランを大幅に見直す必要が生じましたが、建築請負契約前ですし、結果的にはコストダウンに繋がる内容中心なのは助かりましたね
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2008年06月29日
昨日、久し振りに中古ビルを見学に行ったばかりですが・・・、
取り敢えず、新物件の検討は、たった１日で中断する事になりました
実は本日、新築予定地の仲介業者さんから、「売主様が、木曜日にお願いした延長条件を了承しました」との報告が有ったのです
今回お願いした条件は、結構厳しい内容だった為、「拒否される可能性が高い」と考えていましたが、「相続物件でローンが無い事」と、「３名の共有で、一人当りの負担は小さい事」、そして何より「半年近い売却活動による疲弊」から、了承されたのだと思います
って事で、本日は新築の間取り検討を再開
今回の件で若干予算を増やせる様になった為、性懲りも無く、「戸建賃貸」を含めたプランを考えてみましたが、そういえば銀行には「２ＬＤＫメゾネット４戸」で話したままだったので、本当に復活したら、改めて説得する必要が有りそうです（苦笑）
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取り敢えず、新物件の検討は、たった１日で中断する事になりました
実は本日、新築予定地の仲介業者さんから、「売主様が、木曜日にお願いした延長条件を了承しました」との報告が有ったのです
今回お願いした条件は、結構厳しい内容だった為、「拒否される可能性が高い」と考えていましたが、「相続物件でローンが無い事」と、「３名の共有で、一人当りの負担は小さい事」、そして何より「半年近い売却活動による疲弊」から、了承されたのだと思います
って事で、本日は新築の間取り検討を再開
今回の件で若干予算を増やせる様になった為、性懲りも無く、「戸建賃貸」を含めたプランを考えてみましたが、そういえば銀行には「２ＬＤＫメゾネット４戸」で話したままだったので、本当に復活したら、改めて説得する必要が有りそうです（苦笑）
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2008年05月31日
一昨日書いた「検討中の予算オーバーになりそうなプラン」ですが、実は３ＬＤＫが２タイプ有りまして・・・、
一つは当然「戸建て賃貸」ですが、もう一つの区画は、アパート棟に配置しています
因みに、賃貸業者さんの家賃査定で、「連棟のファミリータイプは駄目」という結論が出たにもかかわらず、何故、敢えて３ＬＤＫを組み込んだかというと・・・、
実は「将来ルームシェアタイプの賃貸に挑戦する為」でした
まあ、掲示板を読むと、結構トラブルも多いみたいですし、やるとしても、先の話になると思いますが、自主管理は凄い勉強になりますからね
などと、携帯からブログを更新しながら、博多駅に到着
自宅から歩いて汗をかいた分、今夜は思い切り
飲んで語りたいと思います
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一つは当然「戸建て賃貸」ですが、もう一つの区画は、アパート棟に配置しています
因みに、賃貸業者さんの家賃査定で、「連棟のファミリータイプは駄目」という結論が出たにもかかわらず、何故、敢えて３ＬＤＫを組み込んだかというと・・・、
実は「将来ルームシェアタイプの賃貸に挑戦する為」でした
まあ、掲示板を読むと、結構トラブルも多いみたいですし、やるとしても、先の話になると思いますが、自主管理は凄い勉強になりますからね
などと、携帯からブログを更新しながら、博多駅に到着
自宅から歩いて汗をかいた分、今夜は思い切り
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2008年05月29日
昨夜、雨の中ウォーキングをしていると、新築への意欲が少しだけ復活
って事で、久し振りに「新築プラン検討」を再開しました
因みに、昨日の段階では、利回り的な面から、「３０�屬裡隠庁法淵撻奪伐帖烹係諭廚鮑罵�力としていましたが、そもそも、今回の土地を購入しようと考えたのは、「戸建て賃貸」がやりたかったからなのです
まあ、銀行からの制約（戸数４戸以上）が有るので、「オール戸建て賃貸」は無理ですが、明後日は「戸建て賃貸住宅コミュニティ」のオフ会も有りますし、本音を言えば、なんとか一戸だけでも手掛けたいんですけどね（苦笑）
って事で、昨日から検討しているプランは、これまでに賃貸業者さんやコンサルの方から頂いたアドバイス、セミナー・書籍で学んだ事柄を全て注入
因みに、その内容は、
単身者向けなら駐車場は不要。
３０�屬裡隠庁砲�一番効率は良い。
「バイクガレージ」より「ペット可」の方がニーズは多い。
「戸建て賃貸」なら、同じ広さの「連棟メゾネット」と比べて１．５〜２倍の家賃が可能。
コスト削減の為、出来るだけ四角い形にして、共用部分を削る。
って感じでした
ただ、せっかく考えたこのプランですが、多分、コンサルさんから「予算オーバー」で却下となる可能性は高いです
その理由は、「戸建て賃貸にする為、２棟に分けた事」と、「南側のアプローチを、戸建て専用とする為、別途西側に、スロープ又は階段を設置しなければならない」からですが
まあ、「多少のオーバー」なら、今回の土地は１００坪近くと広過ぎますし、２棟に分けた方が、出口戦略的にも有利なんですけどね
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って事で、久し振りに「新築プラン検討」を再開しました
因みに、昨日の段階では、利回り的な面から、「３０�屬裡隠庁法淵撻奪伐帖烹係諭廚鮑罵�力としていましたが、そもそも、今回の土地を購入しようと考えたのは、「戸建て賃貸」がやりたかったからなのです
まあ、銀行からの制約（戸数４戸以上）が有るので、「オール戸建て賃貸」は無理ですが、明後日は「戸建て賃貸住宅コミュニティ」のオフ会も有りますし、本音を言えば、なんとか一戸だけでも手掛けたいんですけどね（苦笑）
って事で、昨日から検討しているプランは、これまでに賃貸業者さんやコンサルの方から頂いたアドバイス、セミナー・書籍で学んだ事柄を全て注入
因みに、その内容は、
単身者向けなら駐車場は不要。３０�屬裡隠庁砲�一番効率は良い。「バイクガレージ」より「ペット可」の方がニーズは多い。「戸建て賃貸」なら、同じ広さの「連棟メゾネット」と比べて１．５〜２倍の家賃が可能。コスト削減の為、出来るだけ四角い形にして、共用部分を削る。って感じでした
ただ、せっかく考えたこのプランですが、多分、コンサルさんから「予算オーバー」で却下となる可能性は高いです
その理由は、「戸建て賃貸にする為、２棟に分けた事」と、「南側のアプローチを、戸建て専用とする為、別途西側に、スロープ又は階段を設置しなければならない」からですが
まあ、「多少のオーバー」なら、今回の土地は１００坪近くと広過ぎますし、２棟に分けた方が、出口戦略的にも有利なんですけどね
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2008年04月21日
ひろが現在検討している新築プランは、「１ＬＤＫ〜３ＬＤＫ、計４戸」と、「ペット対応の１ＬＤＫ７戸」の２種類有りますが、未だにどちらの方針で行くか迷っています
利回り的には、３ＬＤＫの査定家賃が思ったより低かったので、地場賃貸業者のアドバイス通りに図面を引いた１ＬＤＫの方が当然高くなりますが、正直、「築１０年経過後」の事を考えると不安は有り、「将来潰しが効く３ＬＤＫの方が正解ではないか」という気持ちも捨てきれません
まあ、元々今回の土地については、「戸建て賃貸をやりたい」という気持ちからスタートしたという事も有りますが、以前からルームシェアについても興味が有った為、３ＬＤＫの場合は、「新築プレミアが無くなって、家賃が大きく下がる場合は、家具を入れてルームシェアという選択肢も可能」という点に、大いに魅力を感じています。
当然その場合は、新築当初から、間取りを振り分けタイプにしたり、水回りの配置を工夫しておく必要が有りますが・・・
将棋に例えれば、１ＬＤＫプランは「序盤で優位を築いて、一気に攻め潰す」といった感じですが、３ＬＤＫ複合プランは、「序盤は悪くならないように我慢して、将来の反撃を楽しみにする」という感じで、ひろの性格的には合ってる気がするんですよね
今回は銀行融資の関係で、「戸建て賃貸は不可」、「戸数は４戸以上」という制約は有りますが、それ以外は全く白紙の状態で検討しているからこその、贅沢な悩みですね
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利回り的には、３ＬＤＫの査定家賃が思ったより低かったので、地場賃貸業者のアドバイス通りに図面を引いた１ＬＤＫの方が当然高くなりますが、正直、「築１０年経過後」の事を考えると不安は有り、「将来潰しが効く３ＬＤＫの方が正解ではないか」という気持ちも捨てきれません
まあ、元々今回の土地については、「戸建て賃貸をやりたい」という気持ちからスタートしたという事も有りますが、以前からルームシェアについても興味が有った為、３ＬＤＫの場合は、「新築プレミアが無くなって、家賃が大きく下がる場合は、家具を入れてルームシェアという選択肢も可能」という点に、大いに魅力を感じています。
当然その場合は、新築当初から、間取りを振り分けタイプにしたり、水回りの配置を工夫しておく必要が有りますが・・・
将棋に例えれば、１ＬＤＫプランは「序盤で優位を築いて、一気に攻め潰す」といった感じですが、３ＬＤＫ複合プランは、「序盤は悪くならないように我慢して、将来の反撃を楽しみにする」という感じで、ひろの性格的には合ってる気がするんですよね
今回は銀行融資の関係で、「戸建て賃貸は不可」、「戸数は４戸以上」という制約は有りますが、それ以外は全く白紙の状態で検討しているからこその、贅沢な悩みですね
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2008年03月18日
本日は、今回新築案件の融資をお願いしている銀行に電話して、二つの事を確認しました
その内容は、「融資が４月にずれ込んでも大丈夫か？」、「戸数４戸を３戸に減らすことは可能か？」の二点でしたが・・・、
については、特に問題ないとの事で一安心
今回の融資については、事前に私道部分を現金決済して所有権移転登記を済ませ、その持分も併せて抵当権設定するのが条件ですが、私道所有者が共有で未登記部分が有り、その内何名かは遠方にお住まいであることから、書類の郵送でのやりとりに時間が掛かっており、仲介業者さんからも、「３月中は厳しい」との報告を受けていました。
銀行の決算期が３月末の為、一応急ぎでとはお願いしていましたが、余り急かして売主さんが気分を害してしまい、「じゃあ、売らない」って言われたら大変ですからね
次にについては・・・、残念ながら×でした。
間取りについては、現在提出している２ＬＤＫの変更はで、むしろ３ＬＤＫへの変更は歓迎のようでしたが、戸数減はやはり厳しいとの事
実は、戸数３戸にする場合、その内１戸は「振り分けタイプの４ＬＤＫ」として、将来新築プレミアが無くなったら、「ルームシェア＆自主管理」にチャレンジしたいと密かに企んでいましたが、あっけなく撃沈（苦笑）
まあ、今回は結果的に採用出来なかったプランがたくさん有るので、将来そのプランに適した土地を探して、少しずつ実現していきたいとは思いますが
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その内容は、
「融資が４月にずれ込んでも大丈夫か？」、「戸数４戸を３戸に減らすことは可能か？」の二点でしたが・・・、については、特に問題ないとの事で一安心今回の融資については、事前に私道部分を現金決済して所有権移転登記を済ませ、その持分も併せて抵当権設定するのが条件ですが、私道所有者が共有で未登記部分が有り、その内何名かは遠方にお住まいであることから、書類の郵送でのやりとりに時間が掛かっており、仲介業者さんからも、「３月中は厳しい」との報告を受けていました。
銀行の決算期が３月末の為、一応急ぎでとはお願いしていましたが、余り急かして売主さんが気分を害してしまい、「じゃあ、売らない」って言われたら大変ですからね
次に
については・・・、残念ながら×でした。間取りについては、現在提出している２ＬＤＫの変更は
で、むしろ３ＬＤＫへの変更は歓迎のようでしたが、戸数減はやはり厳しいとの事実は、戸数３戸にする場合、その内１戸は「振り分けタイプの４ＬＤＫ」として、将来新築プレミアが無くなったら、「ルームシェア＆自主管理」にチャレンジしたいと密かに企んでいましたが、あっけなく撃沈（苦笑）
まあ、今回は結果的に採用出来なかったプランがたくさん有るので、将来そのプランに適した土地を探して、少しずつ実現していきたいとは思いますが
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2008年01月20日
現在、福岡に出てきた頃以来２２年ぶりの「共同生活」を満喫している事から、今日は寮タイプの賃貸形式について考えてみました
因みに、この形式の賃貸物件としては、「学生向け」と「単身赴任者向け」で、実際に運営中の物件もたくさん有るみたいです。
まず今回、実際に生活してみて感じた最大のメリットは、「バランスの取れた食事」ですね。
多分この点は、寮タイプの物件に実際入居している方のご家族も、一番期待しているとこだと思いますが、自炊では考えられない多くの食材は、本当、体に優しい気がします。
次に、第２のメリットとして考えたのは、「ルームシェア」ならぬ「ブックシェア」
ひろが現在入院している病院のデイルームにも、過去の患者さん達が残した多くのコレクションが有りますが、退屈しのぎに大変助かっています
では、まだ時間はたっぷり有りますので、続きは後日書きたいと思います。
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因みに、この形式の賃貸物件としては、「学生向け」と「単身赴任者向け」で、実際に運営中の物件もたくさん有るみたいです。
まず今回、実際に生活してみて感じた最大のメリットは、「バランスの取れた食事」ですね。
多分この点は、寮タイプの物件に実際入居している方のご家族も、一番期待しているとこだと思いますが、自炊では考えられない多くの食材は、本当、体に優しい気がします。
次に、第２のメリットとして考えたのは、「ルームシェア」ならぬ「ブックシェア」
ひろが現在入院している病院のデイルームにも、過去の患者さん達が残した多くのコレクションが有りますが、退屈しのぎに大変助かっています
では、まだ時間はたっぷり有りますので、続きは後日書きたいと思います。
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2007年06月04日
不動産投資をずっと行っていると、最初は物件を持つ事自体に喜びを感じる事が出来ますが、段々時間が経つと、自分のアイデアを生かした新築に挑戦したくなってきます。
実は、ひろが初めて買った利回り９％のアパートは、一応新築でしたが、福岡ではあちこちで見かけるタイプの建て売り物件でした。
当然、業者なりのコストダウンやアイデアは盛り込まれていますが、既製品ゆえに、最近は周辺にも同じような物件が沢山建築されており、古くなった時も家賃値下げ以外に有効な入居率維持策が余り思い当たりません。
まあ、外観は結構お洒落で各部屋とも２２�岼幣緲�ったので、購入当初は「自分でも住んでみたいな〜」なんて考えていましたが、購入から５年が過ぎ、自身も４０歳近くなると、段々と自分で住みたい部屋のタイプから離れてきたみたいですね(^^ゞ
って事で、最近では、少し広めの単身者向けＲＣ物件を、来年位にチャレンジ出来たらな〜なんて考えています。
なんて言いながら、実は以前お話したルームシェアについても、新築物件の中で試せないかな〜なんて、懲りずに色々研究してるんですけどね（苦笑）
単に空間を貸すだけでは無く、コミュニティを作り出す事が出来たら、大家冥利に尽きますが、その場合はそれ以外の部屋で利回りが確保できるのが条件になるんでしょうね(^^ゞ
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実は、ひろが初めて買った利回り９％のアパートは、一応新築でしたが、福岡ではあちこちで見かけるタイプの建て売り物件でした。
当然、業者なりのコストダウンやアイデアは盛り込まれていますが、既製品ゆえに、最近は周辺にも同じような物件が沢山建築されており、古くなった時も家賃値下げ以外に有効な入居率維持策が余り思い当たりません。
まあ、外観は結構お洒落で各部屋とも２２�岼幣緲�ったので、購入当初は「自分でも住んでみたいな〜」なんて考えていましたが、購入から５年が過ぎ、自身も４０歳近くなると、段々と自分で住みたい部屋のタイプから離れてきたみたいですね(^^ゞ
って事で、最近では、少し広めの単身者向けＲＣ物件を、来年位にチャレンジ出来たらな〜なんて考えています。
なんて言いながら、実は以前お話したルームシェアについても、新築物件の中で試せないかな〜なんて、懲りずに色々研究してるんですけどね（苦笑）
単に空間を貸すだけでは無く、コミュニティを作り出す事が出来たら、大家冥利に尽きますが、その場合はそれ以外の部屋で利回りが確保できるのが条件になるんでしょうね(^^ゞ
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2007年04月16日
昨日は、休日出勤の合間に、先月初旬、ある物件の問い合わせをした際に、「仕事が落ち着いたら訪問します」って約束していた業者さんにアポを取って尋ねてみました。
ちなみに、この業者さんに先月電話した際は、問い合わせた物件自体は売却済みだったのですが、その後の雑談の中で「うちは銀行絡みの任意売却に強い」ってお話をされてたので、「お得な物件の情報が入れば・・・」との狙いです。
実際お会いしてみると、最初は多少ぎこちなかったものの、話しているうちに社長さんの出身地がうちの奥さんと同じという事が判明し、少しだけ意気投合(^^ゞ
ただ、ひろが狙っている「５千万円前後の価格帯の一棟ものは、競争が激しい為厳しい」との認識でした。
また、「築が古くて一室当たりの面積が狭く、立地が悪いワンルームは、少々利回りが良くても危険」という認識で、これはひろも同感なのですが、「任意売却では管理の良い区分所有のファミリーが狙い目」とのお話だったので、これについては物件を紹介された際に対応可能なのか、銀行に確認したいと思います。
セカンドハウスローンという選択肢も有りますが、一度きりしか使えませんからね。
基本的には「区分所有でなく一棟もの」という戦略なのですが、もし都心部に近いファミリーマンションが有利な価格で購入出来る場合は、以前から温めていた構想を実行に移したいですね。
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ちなみに、この業者さんに先月電話した際は、問い合わせた物件自体は売却済みだったのですが、その後の雑談の中で「うちは銀行絡みの任意売却に強い」ってお話をされてたので、「お得な物件の情報が入れば・・・」との狙いです。
実際お会いしてみると、最初は多少ぎこちなかったものの、話しているうちに社長さんの出身地がうちの奥さんと同じという事が判明し、少しだけ意気投合(^^ゞ
ただ、ひろが狙っている「５千万円前後の価格帯の一棟ものは、競争が激しい為厳しい」との認識でした。
また、「築が古くて一室当たりの面積が狭く、立地が悪いワンルームは、少々利回りが良くても危険」という認識で、これはひろも同感なのですが、「任意売却では管理の良い区分所有のファミリーが狙い目」とのお話だったので、これについては物件を紹介された際に対応可能なのか、銀行に確認したいと思います。
セカンドハウスローンという選択肢も有りますが、一度きりしか使えませんからね。
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