新築アパート

2018年12月09日

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昨日、ある方から「娘が就職する事になったので、アパートを探してるけど・・・」という相談を頂いたので、私なりのアドバイスをさせて頂きました

因みにその方の話だと、「探しているエリア内には築古で家賃が高い部屋しかない」というお話だったので、

「管理もやってる業者さんは、自社管理物件の中で埋めたいと思ってる部屋を先ず斡旋するので、ふれんずアットホーム等で地図検索して、募集業者に直接連絡した方が良い」

というアドバイスを実施

夜、ZUMBARサークルが終わった後に物件検索を行い、何件か見繕ってリンクを送信してみましたが

結果は、「私(親)的にはセキュリティが甘いので不安だけど、本人は初めての一人暮らしに舞い上がってて、明日〇〇(某建て売りアパート業者)に行って、新築アパートを紹介して貰うみたいです。」との事

まあ、私も19歳の時に初めて一人暮らしをしたアパートは、予算1万円オーバーだったレオパレスの新築だったので、「そんなもんかな〜」という感じでしたが(苦笑)

日本の「新築神話」の強さを再確認

また、改めて感じたのは、「セキュリティを重視したマンションは、親御さんから勧めて貰える可能性が高い」という事実でした

という事で、今回新築する物件もオートロックや防犯カメラをしっかり設置して、セキュリティに強い物件アピールを実施したいと思います

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fchiro at 11:04コメント(0) 

2018年11月13日

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今年は「かぼちゃの馬車問題」や「TATERU問題」が不動産投資家業界で話題となっていますが、

個人的には、利回り7%程度の新築アパートを、フルローンで複数棟購入する事自体、以前から懸念を抱いていました

因みに私が初めて新築アパートを購入したのは平成13年でしたが、当時は利回りが9%を超え、更に自己資金を1,000万円入れる前提でも銀行融資は結構厳しくて、実際に私も最初に相談した地方銀行からは融資をお断りされたのですが

当時からすると、利回り7%の物件でフルローンが出るなんて、本当、不思議な印象です

その理由は、「融資年数」と「金利」により、返済比率を無理矢理圧縮している為と思いますが、銀行は新築への融資には寛容でも中古になると結構厳しいですからね(苦笑)

という事で、11月19日(月)に福岡で開催するセミナーでは、新築で購入した収益物件を将来処分する場合に、幾らで売却可能となるかについて、一覧表を使ってご説明したいと考えています

不動産投資のスタートを「新築アパート」で検討中の方や、取り敢えず一棟「新築アパート」を購入したけど、今後の戦略についてお悩みの方なんかにも、参加頂けると嬉しいですね

お申込みはこちら → はじめての不動産投資セミナー


【余談】
先日とある懇親会で、現在「一棟賃貸マンション」を新築中の方とお話する機会が有りましたが、その会話の中で、現在新築を取り組んでいる者にとっては大変恐ろしい話をお伺いしました

その話とは、「新築用地の地盤を調査したところ、とんでもない量のガラが出てきて、〇〇万円の除去費用が追加で発生した」というもの

今回の投資家さんは、体力が有ったので何とか自己資金で対応したそうですが、そもそも自己資金が乏しい投資家さんだったら、破綻も有りえた衝撃の内容でした

因みに、私も今回購入予定の新築マンション用地は、地中埋設物に関しては免責としています

とはいえ、地中埋設物に「瑕疵担保」を付設を希望しても、そもそも容認されず取引自体が成立しない可能性が大で、現実的ではなく、

只々、うちの土地からは埋設物が出てこないのを祈るだけですね

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fchiro at 16:54コメント(0) 

2018年10月07日

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本日は3連休の中日でしたが、金曜日にお問い合わせ頂いた方の無料面談を実施する為に、朝から事務所を訪問

午前中に約1時間、若手投資家さんとお話してきました

因みに本日お会いした方は、ここ数年木造新築オンリーで買い進めており、「流石にこれ以上木造で買い進めるのはリスクが高い。」というお話をしましたが、

かといって、購入した物件を慌てて即処分するのも、正直余りセンスが良くない戦略です

という事で、法人を活用して手元キャッシュを増やしながら、銀行評価を上げて来る日を待つ手法について提案を行いましたが、

説得力を上げる為にも、なんとか現在取組み中の新築RC案件をまとめる事が出来たら嬉しいですね

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fchiro at 17:02コメント(0) 

2018年04月11日

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私は昨年末から、宅建業者免許のメリットを生かして川上情報で物件を取得したいと考えて、某査定サイトと契約をしていましたが、

この度、物件種別を一棟物件のみに絞り、区分所有物件からは撤退する事にしました

因みに、その最大の理由は、「築浅投資用ワンルームマンション」の売却希望者が多過ぎる事

まあ、「買取」じゃなくて「仲介」なら、リスクもないので売却希望者からの依頼を受ければ手数料が稼げるんじゃないかと思う方も居るかもしれませんが、

実際には築浅物件の場合、大半の方が残債が多過ぎる事から、追加で何百万円か投入しないと決済が出来ない状況なのです

本当、登記簿を取得して乙区欄を確認する度にため息が出てしまいますね(苦笑)

って事で、うちの場合は正直に状況をお話をした結果、皆さん「そんなに厳しいんですか?」とショックを受けながら売却を断念するか、逆切れされるのみですが、

昨日査定サイトの方とお話したところ、大手財閥系の業者さんは、余りネガティブな話をお客様に対して出来ないので、「売れる可能性は低いだろうな〜」と思いつつも、お客様の残債が消せる金額で媒介を受けているとの事

正直、「なんで不動産投資の最初の一手で、投資用の新築ワンルームマンションを選んでしまうんだろう」と思いますが、単に査定以来を受けただけの立場では、それ以上の突っ込んだ話が出来ないのは残念です

かと言って、「マンション1室じゃなくてアパート一棟だったら」という発想も、個人的には「多少はマシかも」位の印象ですが

では、この不動産が高騰している時期に、どんな物件を購入するのが最もリスクが低くチャンスが大きいのかについて私の考えを、4月21日(土)開催の「初心者向け不動産投資セミナー」ではお話させて頂きたいと考えています

私も恥ずかしながら、最初に購入した物件(ファミリータイプマンション2室)では、知識不足から計2千万円の売却損を出していますが、その後戦略を見直して、通算ではキャピタルゲインの方が上回っていますので、

「最初に低利回りの新築投資用ワンルームマンションや新築建売アパートを買ってしまったけど、何とかリカバリーしたい。」

という方も、良かったらご参加下さいね。

セミナーの詳細・お申込みはこちら → はじめての不動産投資セミナー

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fchiro at 11:08コメント(0) 

2017年08月06日

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福岡ではまだまだ新築建売アパートの人気が衰えてないみたいで、数年間で複数棟購入される方も多いみたいですね

因みに私も平成13年と平成17年に新築建売アパートを、福岡市内の地下鉄駅徒歩圏に購入した事が有りました

分譲時の利回りは9%台前半と8%台後半で、自己資金は1棟目が1,000万円、2棟目が700万円、現在はどちらも売却済みですが・・・

先日、ふと当時の物件名をネットで検索してみたところ、平成13年に購入した物件は募集無し(満室?)、平成17年に購入し、新築時に「家賃43,000円、共益費3,000円、計46,000円」だったお部屋は、「家賃33,000円、共益費3,000円、計36,000円」で募集している事が確認出来ました

家賃の下落率は約22%となりますが、このアパートは、立地的には地下鉄の人気駅やコンビニも近いし、新築当時としては最新の仕様だった筈なんですけどね〜

まあ、最近分譲されているアパートが、私が12年前に購入した物件と同様の家賃推移となるのか、はたまた分譲業者が作成した事業計画書に近い家賃下落となるのかは、実際のところ不明ですが

リスク管理の面からは、「新築時の利回りが7%程度の物件で、1棟持っているより複数棟を買い増した方がリスク分散で安心」という発想は、個人的には非常に危険だと考えますね

じゃあ、どんな物件を購入するのがリスクが少なくて利益を得やすいのかについては、過去記事を読んで頂くか、

個別にメッセージを頂き、キャナルシティ近くにある私の事務所にお越し頂ければ、じっくりお話させて頂きます

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fchiro at 07:17コメント(0) 

2017年01月19日

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不動産投資を始めてから、それ程時間が経ってない方のブログをチェックしてると、たまに「融資付けに苦労したけど、無事に〇棟目の物件が買えました」なんて喜びの記事を目にする事が有りますが、

個人的には、

「こんな利回りが低い時期に、無理に増やす必要無いと思うんだけど・・・、」

とか、

「おめでとうって能天気なコメント入れてるベテラン大家さん、貴方自分じゃ絶対この物件買わないでしょ?」

なんて心の中で突っ込んでいますね〜

特に一番怖いのが、新築建て売りアパートを連続で購入している人で、最近は新築当初から毎月の手残りが10万円程度しかない物件も多いそうですが、「家賃下落時にそんな物件増やしてて耐えきれるのかな〜」なんて、他人事ながら不安になってしまいます

因みに、私が10年前に購入してすでに売却済みのアパートですが、先ほどネットで確認したら、新築時は4万6千円程度だった賃料が、3万5千円迄下落しているみたいです

購入当時の事業計画書は、既に処分してるので、10年後の想定賃料がどんな数字だったかは確認出来ませんが、少なくとも「24%下落」にはなって無かったと思うのですけどねー

まあ、こんなネガティブな話ばかり書いてると、ブログも人気が出る筈有りませんが・・・(苦笑)

さて、いよいよ10日後に迫った「初心者向け不動産投資セミナー」ですが、こちらについても、スポンサー等のしがらみが無い分、ネガティブな部分も含めて、本音でお話させて頂く予定です

とは言っても、私「大胆な小心者」なので、「借金は危険なので、ローリスクローリターンの現金主義で行きましょう」なんて話にはなりません

「中古区分所有マンション」という響きから、第一印象で「最初から一棟物件を購入した方がスピード感が有って良いのでは?」と思われた方に、納得頂けるお話が出来たら嬉しいですね

当日は、少しは画像も入った方がイメージが湧いて楽しいと思うので、週末は、最近購入した物件の写真でも撮ってきますね〜

なお、セミナーは、1月29日(日)13:00〜16:00、大分駅周辺の会議室で開催、会費3,000円で未だお席に余裕は有るみたいなので、参加ご希望の方は、メッセージ欄からご連絡下さいね。

【余談】
先程、福岡市内の某地銀さんから着信が有り、年末に契約した4LDK区分所有マンションの融資が、無事に満額で承認されたとの連絡が有りました

今回の物件は、「融資特約無し」で契約していましたが、その直後に別の土地(自宅兼事務所用地)についても同じく「融資特約無し」で買付を入れる事になった為、若干冷や冷やしていたので一安心

フルローンの為、毎月の手残りは、3万円ちょっとしか有りませんが、将来の爆発力に期待して、保有したいと思います

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fchiro at 14:39コメント(0)トラックバック(0) 

2017年01月11日

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昨日のブログに、3年前に福岡市内に購入した4LDKの築古戸建てを「成り行きで買った物件」と書きましたが・・・

実は、2年半前に購入した現在の自宅マンション(4LDKの区分所有)も、成り行きで購入した物件の一つでした

元々、現在の地域に転居した理由は、娘が関東地方に就職してそれまで住んでいた5LDKの自宅が息子との家族3人では広過ぎた事や、息子が4年前に通う様になった大学が、同じ福岡市内でしたが、それまでの自宅から遠過ぎたのが理由でしたが、

当初の予定では、息子が大学を卒業するまでの、4年間限定の為、賃貸で過ごす予定でした

実際に、某大手プレハブメーカー系の3LDKメゾネットの賃貸物件に一旦は引っ越したのですが、

その物件が屋根裏に蓄積された熱が深夜まで室内に放出されるのか、初めて迎えた夏の夜間に地獄の様に暑く、もうひと夏ここで過ごすのは嫌だったので、取り敢えず、私の投資基準に合致する任意売却物件を、「最低でも買値以上では売却出来れば、3年間の住居費がタダになる。」と考えて購入した次第です

まあ、引っ越し以降は快適に過ごせていますし、最近周辺の相場も上がってるみたいなので、結果オーライでしたね


なお、昨年契約した5室の中古区分所有マンションに関しては、当然「成り行きでの購入」ではなく、出口まで含めた戦略に基づく購入となっています

最近は、新築の建て売りアパートで、「利回り6%台」だとか、「一棟当たりの毎月手残りが、10万円にも満たない」なんて恐ろしい話も聞こえてきますが、

新築後に入居者が2巡した後の家賃下落や、退去時の内装費用を考慮すると、個人的には、キャピタルゲインを狙える中古区分マンションへの投資の方が、遥かにリスクが少なくキャッシュを残しやすいと思います

私も16年前に初めて利回り9.3%の新築アパートを購入した時は、完済後が楽しみだった記憶が有りますが、結果的には「1年間で8戸中7戸退去」&「家賃2割下落」という地獄のような1年間を辛うじて乗り切った後に、撤退する事となりました

今回の大分セミナーは、ひも付きじゃない事から本音でお話し出来ますので、「取り敢えず新築アパート買っちゃったけど、余り現金残らないな〜」って考えてる方なんかにも、受講して頂けたら嬉しいですね

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fchiro at 23:42コメント(0)トラックバック(0) 

2016年01月09日

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宮崎、大分、佐賀等、九州内他県在住のブログ読者さんやキャッシュフローゲーム会出席者の方から、「福岡市に収益物件を購入したい」との相談を受けた場合に、「福岡は利回りが低しい競争が激しいので地元で取り組んだ方がベターだと思いますよ。」とお答えする事がよく有ります

確かに福岡市は全国でも数少ない人口が増え続けている元気な都市ですし、「地下鉄七隈線の博多駅延伸」や、「天神ビッグバン計画」、「今春オープンするKITTE博多ビルにマルイが九州初進出」等、街自体は大変魅力的で、今後も当分発展が続くと思いますが、

それでも敢えて福岡物件をお勧めしないのは、ファンドバブルの頃から物件供給数が人口増を遥かに上回っている状況が長年続いているからです

人口が増え続けても、それを上回る新築物件が供給されれば、既存物件の家賃の上昇は期待できませんからね〜(苦笑)

特に単身向けの木造アパートは、信じられないペースで建て続けられており、先日も、「他県在住のサラリーマンだけど、1年半の間に福岡都市圏で10棟の新築アパートを3社から購入した」なんて凄い方にお会いしましたが・・・

その供給を支え続けてるのが、福岡市内の収益物件を評価し、融資を付けて下さってる金融機関の皆様方

「でも地元の若者達はどんどん福岡に出て行って減少してるし、魅力を感じないんですよね〜」と言って下さる投資家の方達同様、福岡を評価して下さる銀行の姿勢は、福岡物件の大きな優位性なんでしょうね

と言っても、若い時から邱永漢先生の影響を受けてきたひろは、「お金を生んでくれるのが良い物件」という発想の為、「保有する事への精神的満足感は有っても、キャピタルゲイン、インカムゲインの期待値が低い物件」には、余り魅力を感じないのは正直なところです

「新築建て売りアパート」は、「区分所有の新築マンション」程ではないものの、基本的に建物は自動車等と同様、減価償却を伴う消耗品で、購入した瞬間に販売業者の利益相当額(2〜3割)の価値は下がります

また、「木造アパート」は「鉄筋コンクリート造のマンション(一棟物件)」と比べて、キャピタルゲインの期待値は大きく下がりますが、

ご縁が有って当ブログを訪問して下さった方には、その辺を理解しつつ、「融資獲得に優位」というメリットを有効活用して頂ければ幸いですね

【余談】
以前から、複数の業者さんに「自宅付き新築マンションの建設用地として、〇〇駅〜△△駅の間のエリアで土地を探しているので情報が入ったら教えて下さい」というお願いをしていましたが・・・

昨日、某業者さんから、「水面下で面白い土地情報が入った」との連絡を頂き、明日、現地を確認に行く事になりました

因みに今回の土地は容積率が200%で、新築用地としては若干スケールメリットが生かせない印象ですが、

グーグルマップを見た際に、別の面白い活用法が浮かんだので、現地を訪問した際に、この活用法が成立するのか確認してきたいと思います

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fchiro at 22:46コメント(0)トラックバック(0) 

2014年10月03日

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私が昨年別府市にマンションを新築した土地は、歩道や植栽が有るバス路線の道路に面しており、形状も真四角に近い300坪強の整形地でしたが、

路線価以下の売値にも関わらず、普通にネットで何か月間か放置状態でした

因みにその理由を当時の仲介業者に確認したところ、

「隣地と2メートル以上の高低差が有る為、新築をする際は建築確認を取って擁壁を組む必要が有り、その費用が約2,000万円掛かる。今まで検討した人は、その数字を根拠に指値を行ったが、売主様が一切値引不可で・・・。」

との事

その話を聞いた瞬間、「売値と時価の差額以下で問題を解決出来たら、差額が含み益になって美味しいかも」と考えましたが、

実際に建設会社に確認すると、「700万円で擁壁は施工可能」との回答だった為、速攻で満額の買い付けをいれました

その後、売主様と協議を重ねた結果、開発行為が不要となる「1,000嵬に」に分筆して売って頂く事ができ、それに伴い隣地との境界が法地の中間地点となり、擁壁の高さも2メートル未満となって建築確認も必要無くなった事から、費用・工期共大幅に縮減

狙い通り、土地に関して大きな含み益を得る事が出来た訳ですが、

更地の時だと気になる問題点が、建物が建ってしまうと気にならなくなり、純粋に路線価ベースで評価して頂く事が出来るのは、新築で将来のキャピタルゲインを狙いたい不動産投資家にとっては大きなチャンスだと感じますね

実は、先日のブログに書いた「福岡市内の土地に対する新築アパートプロジェクト」も同じ発想で、「路線価以下の土地に、格安の建設会社を使って新築する事により、含み益を・・・」という狙いです

「投資用新築ワンルームマンション」や「海外不動産」の販売業者さんがよく、

「不動産はインフレ強い。」

「地価が上昇してる地域なので、将来の資産価値が・・・、」

なんて感じで営業していますが、実際のキャピタルゲインは、地価が上がっていない地域・時代でも、こういったギャップを狙ったり、仕入れを安くする戦略の方が、遥かに狙いやすいと思います

「全空物件を格安で購入し、満室にして融資が付き易くしてから売却」という戦略も、同様の発想ですが、

全空物件は最初の購入時に融資が付き辛いので、自己資金が余り多くない初心者の方には、若干ハードルが高いかもしれませんね

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2014年09月29日

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昨日のブログに書いた「新築アパートプロジェクト」のお話ですが、週末にも関わらず早速3名の方からお問い合わせ頂きました

まあ、当然ブログに詳細は書いていないので、「直ぐに購入したい。」なんて話ではなく、私の投資手法や発想について興味が有るので資料が欲しいという方がメインですが・・・

今回のプロジェクトは、知人が保有する土地が対象の為、具体的な場所等については、お会いして説明してからでないと公開は控える予定ですが、

「福岡市にはどんな規制が有るのか?」

「今回の案件は、どういう発想で基本コンセプトを定めたのか?」

「何故、ロフト付きでなく1LDK風の間取りにしたのか?」

等についてもざっくりとお話しながら、資料をお渡ししたいと考えています

今週は昇任絡みの飲み会や、週末に娘の帰省等が重なり余り時間は取れそうに無い為、来週以降の対応になる可能性は高いですが、興味ある方はお気軽にご連絡くださいね

さて、話は変わり、昨日福岡物件の管理会社さんから連絡が有り、新築マンションのチラシの最終案を送っていただきました

まあ、センスは無い私ですが・・・「やたらと英語表記が多い」等、いくつか気になった点は有ったので、小さな手直しをお願いして、最終稿が確定

いよいよ今週から募集がスタートするみたいですが、

果たして天神や博多の賃貸業者さんの反応はどうなのか、今からドキドキですね


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2014年09月28日

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以前このブログに書いた、「福岡市内の土地に対する新築アパートプロジェクト」ですが・・・

今週、やっと業者さんから見積もりがあがってきました

因みに、金額は最近の「建築費高騰」を反映してか、予想より若干高めで、棟上げが手作業になった場合の想定利回りは、固めにみて「9%台中盤」といった感じになりました

当初の予想では、「11%台は余裕かな〜」なんて考えていましたが、現実はなかなか厳しいですね

さて、このプロジェクトですが、実は昨年から通いだしたジムのレッスンで仲良くなった方から、「相続で貰った土地を売りに出してるけど、なかなか売れなくて・・・」と相談を受けた事からスタートしましたが

当初は、「戸建てエリアかな〜」と思っていましたが、正面道路が狭いのに、以外に広い土地が戸建てのニーズからはミスマッチとなっていた為、「容積率を使い切るにはアパート新築・・・」と考えた次第です

そんな経緯から途中で投げ出す訳にはいかないので、21年間の大家歴で培ったノウハウを全て注ぎ込んでプラン検討を行いました

という事で、この新築プロジェクトに興味有る方がいらっしゃいましたら、左のメッセージ欄やフェイスブックからご連絡下さいね

【物件概要・条件等】
土地は福岡市南区のバス便エリアで、90坪弱です。道路付きや形状に若干難が有りますが、その分格安となっています。

土地は売主様との直接契約(仲介手数料不要)となります。既に路線価以下の金額で了承いただいてますので、これ以上の交渉はご遠慮下さい。

建築については、私が5年前にシェアハウスを新築した際の業者さんを紹介可能です。格安で施工可能で、建て売りアパート業者物件の施工も過去に行ってるそうです。なお、建築条件付きとかではないので、ご自分で探されても全然構いません。

検討頂ける方には、私のノウハウを注ぎ込んだ参考プランを提供します。融資や募集戦略に関するアドバイスも可能な限り行います。但し、あくまでも「投資は自己責任」が原則なので悪しからず。

今回は知人の土地が出来る限り買い叩かれずに売れる事が目的なので、ひろは紹介料・企画料等のお金は一切頂きません。

お勧めしませんが、どうしても不安な方には、うちの法人でサブリースも相談可能です。

今回のプロジェクトに関しては、誰も手を上げなければ、うちで来春以降に実施する予定です

まあ、その場合は出来る限り高い家賃をキープし、数年で転売する戦略になりそうですが(苦笑)

ただ、土地から購入し全てを自分で決めるオーダーメイドのアパート新築は、建て売りアパート業者から全てお任せで新築アパートを購入する場合の何十倍もノウハウは身に付くと思うので、可能なら投資初心者の方に手掛けて欲しいものですね

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2014年08月01日

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以前、福岡市内で新築の建て売りアパートを購入した方に、建物の坪単価をお尋ねしたところ、うちの法人が昨年別府市に新築したマンションの坪単価よりも遥かに高くてびっくりした事が有りました

まあ、このマンションでは出来る限り高い利回り確保を目指して、スケールメリットを生かした様々な工夫を行った結果、相当コスト削減が出来た事も大きな理由ですが・・・

現在プランを検討中の新築アパートでは、スケールメリットは生かせないものの、何とかRCよりは安い建築費で施工出来そうで一安心です

まあ、正式な見積もりが届くのは暫く先になりそうですが、この業者さんはアパートが得意分野で、建て売りアパート業者さんの下請けもやってるそうなので、楽しみに待ちたいと思います

最近、福岡市内の建て売りアパートは、7〜8%台の利回りで販売してるそうですが、

11%以上の利回りが狙えるのは、オーダーメイド賃貸の強みですね

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2014年07月30日

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先週のブログに書いた、「知人から売却の相談を受けた土地へのアパート新築プラン検討」ですが

実はこの知人とは、ジムで同じスタジオレッスンに通ってる方なのです

その為、毎週ジムでお会いする度に進捗をお尋ねされて、若干プレッシャーは感じてますが、

まあ、元々のんびりした性格なので、毎週気合を入れなおして貰い、助かってるかもですね(笑)

という事で、最近は毎朝若干早起きして、間取りの検討を行っていましたが、なんとかプランも固まってきた為、本日FAXで建設会社さんに送付し、建築士にチェックをしていただく事になりました

因みに、検討したプランでは、90坪弱の土地に、1DK(狭めの1LDK?)6戸をゆったりと配置

立地はバス便で、それ程良くは有りませんが、アパートメーカーが作らないオーダーメードの強みを生かせたら、十分勝負出来そうな気はしますね

詳細が固まったら、フェイスブックの「福岡大家の会」で、希望者にお披露目したいと思いますので、お待ちくださいね

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2014年07月23日

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前回のブログに書いた「大化けしそうな土地」に関しては、昨日、紹介して下さった業者さんから「無事に買い付けを頂きました。」との連絡が有りました

正直、悔しい気持ち半分、ほっとした気持ち半分という印象ですが・・・

せっかく、川上情報を頂けるようになってきたので、そんな情報にしっかり応える事が出来る体力・チームを、今後は目指したいですね

さて、話は変わり前回ブログの「知人から売却の相談を受けた土地のアパート新築プラン検討」ですが、

実はこの案件、現在の私のステージに合わないので、個人的にはやる予定はないのですが、何とか他の投資家さんにご紹介出来るレベルの利回りが出せないか模索している状況です

因みに条件的には、「立地=△、道路付け=×」と厳しい状況ですが

土地が広い割に格安なので、安く建ててくれる建設会社に発注し、プランを工夫すれば、利回り10%以上は確保出来るかな〜って感じですね

一応、建設会社に現地を調査して貰い、概算の建築費は弾いて貰ってますし、売主様からも「幾らなら売ってもいい」という数字は聞いてますが、

不整形地故、駐車場も含めた配置はなかなか大変です(苦笑)

一応、3千万円台前半には収まりそうですが、興味ある人って居るのかな〜

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2013年11月01日

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サラリーマンの方が初めてアパートやマンションを購入した場合、大半の方が「いつか融資を完済して家賃が丸々使えるようになったら・・・」と夢見ると思います

因みに、私も昔はそのうちの一人でして、平成13年に初めて新築アパートを購入した時は、「25年後には給料以上の金額が残るかも」なんて当時考えた記憶が有りますが・・・

実際には、今まで購入した物件の大半は、新築アパート2棟も含めて、融資完済前に売却してしまいました

とはいっても、「借り入れが無い物件」への憧れが消えてしまった訳では無く、実際には一層強くなっている訳ですが、

方法論としては、「20〜30年頑張って返済を続けて、借り入れが無い物件を作ろう」という発想ではなく、「購入時からキャピタルゲインを取る物件と長期間保有し続ける物件を分けて考え、売却益を繰り上げ返済に充てて借り入れが無い物件を作る」と考えた方が、現実的な印象ですね

まあ、購入から1〜2年で売却なんて続けてると、宅建業法違反と判断される恐れがありますし、そもそも、売買の経費も回収できませんので、数年単位で考える必要が有るでしょう

また、本来なら新築一棟物件の場合、規模が大きい程利回りは出し易いのですが、「借り入れが無い物件」の為に、敢えて中規模程度の物件を分散して保有するという選択肢も、有望だと考えます。

私が、必要キャッシュフローを満たしてもサラリーマンを卒業しない理由の一つに、「借り入れが無い物件」を数年以内に作る為の態勢が整っていないというのも有りますが、なかなか良い物件を仕込む事が出来ない現状では、人生の時間は限られていますし、どこかのタイミングで戦略見直しをせざるを得ないかもしれませんね

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2011年06月27日

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私が初めて一棟物件を手掛けたのは、10年前の今頃で、当時1千万円の頭金を注ぎ込み、1k+ロフト8戸、駐車場5台付き、利回り9.〇%の新築アパートを購入しました

因みに、この物件は当時の自宅マンションから徒歩5分程で、土地も56坪と広めだったので、当時は「将来ローンが終わったら、アパートを取り壊して、ここに一戸建てを建てても良いな〜」なんて考えていましたが

この10年の間に、福岡の賃貸市場は激変・・・

「初めての物件」として、愛着は凄くありますが、残念ながら、「今だったら絶対に買ってない物件」となっています

という事で、今回5年固定が満了するのを機会に、定例の「今だったら幾らで売れるか」の査定を、仲介業者さんに行って貰いましたが、結果は「期待価格−600万円なら、確実に売却可能」という結果に

まあ、現状では毎月13万円程度の収益が上がってるので、暫くはそのまま保有する事になりそうです

さて、新物件に関しては、実は現在色んな方向で可能性を模索していますが、近い内にそのうちの一件で結論が出る予定です

動き出したら、ブログ更新頻度も少しは上がると思うので、もう暫くお待ち下さいね

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2010年09月29日

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今朝の西日本新聞朝刊に、気になる記事が載ってました

その内容とは、

「今年の春は、物件不足でパニック状態だった九大学研都市周辺のアパート・マンションが、今年は1,000戸以上供給されて、一転供給過剰状態になっている」

というもの

春に私が「物件不足」の記事を読んだ際は、「これは、アパート建売業者や、地主営業の建設会社が喜ぶだけで、3〜4年で供給過剰に陥るかも」と予測しましたが、実際は一年持たなかったんですね(苦笑)

まあ、あの地域は、「現在区画整理中で、莫大な土地が供給されてる」って事も有りますが、アパ・マン業者さん、恐るべしです


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2010年04月14日

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本日、ニュースを見ていたら「某社が販売していた九大学研都市駅(福岡市西区)近くのアパート6棟が、僅か2週間で完売」という記事を発見しました

因みに、多くの投資家が飛びついた理由は、先月、九州大学の合格発表日に、テレビのニュースで「九州大学周辺の物件が不足・・・」ってニュースがガンガン流れていた事から、品薄感からの高稼働率を期待した投資家が動いたのだと思いますが・・・、

こんなニュースは、「新築投資物件販売会社」の格好の売り文句になりそうですので、今後暫くは「怒涛の供給」が行われそうですし、この高稼働率が果たして何年続くのか、大変興味深いですね

さて、以前管理会社の方から、「親が家賃を負担する「学生向け物件」は、滞納が無く、家賃や初期費用にも煩くなく、卒業までは確実に居るので安心」と聞いた事が有りましたが、

最近は、不景気の影響で仕送り額が段々下がってるみたいですし、今後は、最近人気の「1LDK」等家賃が高めの物件の場合、「親の財務状態が変わった為、中途で退去」なんて事も有りうるのではないでしょうか・・・

まあ、福岡の一投資家としては、「ホットな地域」に興味が無い訳では有りませんが(笑)

私が狙うとしたら、「オール電化、家具・家電付きの極狭物件又はシェアハウス」ですね

目指すは、水道光熱費まで含めたトータルの生活費での、「地域最安値」

学生向けなら、多少低めの家賃でも入居者の質は保てるのかな〜

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2009年12月05日

皆様の応援のお陰で、結構検討中です
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昨日は、午後から中洲周辺のビルで、全賃主催の「福岡大家座談会」

定時に会場に到着すると、何故か、snelloさんが会議テーブルのセッティング中

2日前に、急遽参加が決まったとの事でしたが、いきなり

「ひろさん、最近仕事に行って無いみたいですが、辞めっちゃったんですか

との「お言葉」を頂いちゃいました

因みに、確かに昨日は休暇を取ってましたが、

それ以外の取材や内見は、全て本業が終わった後の夜間に対応しており、ちゃんと真面目にサラリーマンもしてるので、勘違いしないで下さいね

さて、肝心の座談会は、NORIさんsnelloさんの他、初めてお会いする大家さんが、投資家系1名、地主系1名の5名で始まりましたが、時間が足りず、小心者の私は、言いたかった事の半分も伝える事が出来ずに終了

まあ、九州大家の会で、いつも議論をしているNORIさんが、その分、積極的に話してくれたので、掲載をお楽しみに

その後、私は博多駅に100円バスで移動

ケーキを購入し、向かった先は、今回新築したシェアハウス1階の独立部屋の入居者として、ネイリストさんを紹介してくれた、ネイル教室でした

訪問を伝えた際は、「せっかくだから、ついでにネイルもしていけば」ってお話を頂いてましたが、結果は残念ながらお客さんが居て、ネイル用のソファーは使用中

って事で、私のネイル写真は、お預けとなりましたので、悪しからずご了承下さいね(笑)

さて、夜の部は、いつものメンバーでコア飲みを実施

凄く楽しい一時でしたが、「今後の投資の進め方」として、ちょっと気になった事がありましたので、後日書きたいと思います。


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2009年04月01日

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本日は、「新築シェアハウスの建築請負契約」の仕切り直し

夕方から業者さんの事務所で、契約締結を行ってきましたが、せっかく天神に出てきたので、近くで働いてる投資家仲間のサクライさんと、「情報交換会」を開催して来ました

因みに、ひろは結構投資家の飲み会には参加していますが、基本はシャイな性格なので、二人でたまに情報交換してる投資家さんは、サクライさんを含めて2名のみ

まあ、こればっかりは縁だし、無理に広げる積もりも無いんですけどね(苦笑)

って事で、昨日の続きです。

昨日の私が思わず叫んじゃった案件・・・、概略を説明すると、「利回り8%の新築アパート」でした

因みに、私も一棟目で購入したのは新築の建て売りアパートでしたので、「新築」ってだけで否定する来は有りませんが・・・、

気になったのは、立地とプランのギャップでした

実は今回の物件・・・、建物自体は最近流行の広め(30崋紂砲裡隠味庁砲如間取りだけ見ると競争力が有りそうな気はしましたが、

正直言って、立地については、決して「リッチな単身者」が好む地域じゃ無いんですよね・・

多分、私がこの土地を安く押さえたら、節約志向の若者(男性)向けに、「寝るだけ部屋」みたいなイメージの占有面積小さ目の物件を建てて、ネット無料化にして、利回りを稼ぐと思います。

確かに、「広めの1LDK」って事で、1回目の入居はいけるかもしれませんが、単身者向けなので、入居期間は2年程度でしょうし、その後どれだけ家賃が下がるかと考えると、非常に不安です。

後、気になったのは、その方の「ブレ」ですが、長くなったので、続きは明日書き込みしたいと思います。

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2008年12月21日

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今回計画している「シェアハウス」の新築では、コンサルタントを通して複数の業者から「相見積もり」を取り、建設業者を決定する予定ですが・・・、

その提出期限は12月25日

見積もり期間って、本来なら二週間程度は必要だそうで、そうなると年明けにしか数字が解らないのですが、今回はひろが年末年始の休みを使ってじっくり中身を精査出来るよう、無理を言って年末提出でお願いしていました

って事で、例えるなら、「クリスマスプレゼント早く来い」って気分ですかね

因みに、クリスマスの次の日は私の誕生日ですが、

子供の頃、いつもプレゼントやケーキがクリスマスと一緒にされて、悔しかった記憶がありますが、今年はビッグなプレゼントとなるのでしょうか(苦笑)

当日は、金曜日の為、麻雀仲間が朝までお祝い(?)してくれると思いますし

現在は見積もりを待ちながら、先日の「ニーズ調査」に基いてプランを修正していますが、正直、実際の数字を見るまではなかなかテンション上がりませんね

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2008年12月09日

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ひろが、今回の新築を相談してるコンサルタントの方と初めてお会いしたのは、今年の3月でしたが・・・、

新築デザイナーズアパート1

当時、「吉川先生の本みたいに安く新築工事してくれる業者は、果たして福岡で見付かるのだろうか・・・」と悩んでいた時に初めてお会いして、「うちでは、普段アパート業者の下請けしてたり、本業が材木屋とかの、モデルルームを持たない業者を集めて入札を行うので、安く出来ますよ」という話を聞いて、凄い勇気付けられました

特に気になったのは、「材木屋さん」の存在でしたが・・・

今回は、構造を鉄骨に指定してた為、縁が無いと思ってたところ、何とその業者さん・・・、「入札を辞退した業者」の中に、入ってたそうなのです

辞退の理由をお尋ねすると、「鉄骨での施工部分が外注となる為、余り安く出来ないから」との事

こんな話を聞くと、「得意分野での実力」を拝見したくなりますよね

って事で、今回は入札参加業者さん自体も少ない事から、特別にコンサルさんにお願いして、「木造3階建て」で、その業者さんにも参加をお願いしちゃいました。

当然、鉄骨の業者さんが予算内で納まり、金額的に大差が無い場合は、鉄骨の業者さんで決定しますが、もし、物凄く安くなる場合は、銀行に頭を下げて、稟議書の書き換えをお願いしようと思ってます。

まあ、壁の配置や窓の大きさ等、木造3階建ては余り融通利かないそうですが、「材木屋の木造新築」・・・どんな「プラン」&「見積もり」があがってくるか、今から楽しみです

【おまけ】
昨日予告した「嬉しい話」ですが・・・、

実は、土曜日と昨日、立て続けに2件「入居申し込みが入った」との連絡を、管理会社から頂きました・・・

因みに、現在の空室は2室なので、

もしかしたら、満室・・・かも

まあ、今まで何度か裏切られてきましたので、本当に喜ぶのは、ファックスが届いてからにしようと思いますが(苦笑)


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2008年12月04日

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最近、九州でも大家さん同士での交流が急速に深まってきましたが、皆さんとお会いする度に思うのは、「みんなでノウハウをシェアしあって、お互いハッピーになれたら良いな」って事

まあ、私はまだまだノウハウも少ない非力な存在ですが、皆で知恵を出し合ったら、何かが生まれるような気がしませんか

って事で、これは「土曜日の座談会(忘年会0次会)」でのテーマでも有るので、参加される皆様、宜しくお願いします

それでは、昨日の続きです。

月曜日に実施したコンサルさん訪問ですが、手持ち資料で一通り私が説明した後の、コンサルさんの第一声は、

「ところで、これって構造はどうするの

でした

因みに、ひろの発想では、「商業地域で容積率が高いので、3階建てじゃないと勿体無いし・・・、でもRCだと坪単価高いので鉄骨造かな」って事で、融資申込書も「鉄骨3階建て」で記載しましたが・・・、

コンサルさんに拠ると、「この間取りなら、木造でもいける」そうなのです

そういえば、以前「木造3階建てアパート」の情報を、ネットで見たような(苦笑)

確かに、「木造」なら「鉄骨」よりも建築費が下がるので、利回りは向上しそうですが、銀行は「鉄骨」って前提で融資承認してるので、今更ですよね・・・

まあ、事前に聞いてなかった私が悪いのですが、「鉄骨」でも安く出来る業者は有るみたいなので、今回はこのまま「鉄骨」の業者さんのみで入札を実施して貰う事に・・・。

ただ、次回新築を手掛ける事が有れば、「木造3階建て」・・・、利回り面からも面白そうなので、是非検討してみたいと思います


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2008年12月03日

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本日は、たくさんの宅建合格お祝いコメント、有難う御座いました

それでは昨日の続きです。

今回の「新築リベンジ計画」を、最初にこのコンサルさんに報告したのは、土地の契約が終わった直後の11月初めでしたが・・・、

その段階で聞いた竣工予想時期は、来年4月でした

鉄骨造の場合、RC造と違ってそんなに建築確認に時間は掛からず、通常は3週間程度で承認され、工事期間も3〜4ヶ月という説明でしたが・・・

「速攻で発注すれば、3月末竣工に間に合うかもしれない」というお話を聞いて、俄然期待は高まりました

って事で、月曜日の打ち合わせでも、「竣工予定時期」は最も興味有る話題でしたが・・・、

結果は、融資承認まで時間が掛かり過ぎた為、3月末竣工は無理との事

となると、少し戦略は変わってきますよね

3年位前までは、賃貸の繁忙期って、ゴールデンウィーク位まで結構余韻は有ったのですが、最近の繁忙期は結構スタートが早くなってますし、今年の経験で行くと、3月末以降は殆ど賃貸需要は枯れた状態だったので、それを考えると、中途半端な時期に完成しても、7月末まで満室にならない恐れも有りますし、何より長い目で見たら、焦って契約するよりも、じっくり打ち合わせして、より良い建物に仕上げた方が正解です

って事で、見積もりの段階で「完成予想時期」も出して貰い、3月末が無理な場合は、6月末頃の竣工でお願いする方針を決定

この場合、以前検討してた「元金返済開始時期の2〜3ヶ月猶予」を改めて銀行に相談したいと思います


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2008年12月02日

昨日はご協力有難う御座いました。

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まずは、昨日銀行から紹介が有った建設業者さんの話ですが・・・、

やはり、世の中そんなに甘くは無いみたいで

どうも、大地主が相続税対策かなにかで新築すると思ってたらしくて、コンサルさんが平面図を送ってあげたら、速攻で「うちでは無理です」という連絡が有ったそうです(苦笑)

確かに、HPには「坪30万円台のプラン」が確かに載ってましたが、パターンが3つしかなく、全て2階建てでしたし、「自由設計」なんて一言も書いてませんでしたもんね・・・

まあ、本当に広い土地が有れば、魅力的な商品&価格だったので凄い残念

って事で、このお話は終了します

さて、話は変わり、昨日夕方のお話ですが、仕事が終わってからダッシュで天神に有るコンサルさんの事務所を訪問

持参したのは、「手書きした新築プランの平面図」と、「今回のコンセプトを箇条書きしたメモ」の二つです

因みに、コンセプトメモの冒頭には、しっかりと「予算額」を書いていきましたが、やはり前回のプランから結構面積が増えたので、厳しいかもというお話

ただ、「入札なのでもしかしたら安い業者が居るかも」という淡い期待に掛けて、今回は取り合えずそのまま見積もりを出して頂き、予算オーバーの場合は、削る箇所を改めて考える方針で決定。

引き続き、スケジュールについても打ち合わせを行いましたが、長くなったので、明日書き込みしたいと思います。

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2008年12月01日

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土曜日に、今回の土地の仲介業者さんから、「決済は8日(月)希望」という連絡を受けていた為、本日昼休み、メインバンクの担当者さんと調整を実施・・・

結局、日程についてはあっさりだったものの、話は変わって、

銀行「ところで、今回の建築業者って、入札で決めるって言ってましたよね。」

ひろ「はい。今夜もコンサルさんを訪問して、打ち合わせする予定ですが・・・」

銀行「その入札に、一社追加で参加させて貰う事は可能ですか?」

ひろ「それって、何という業者さんですか?」

銀行「○○○○ースって会社だけど」

ひろ「そこって凄い大手じゃないですか今回の入札は、いつも大手の下請けしてるような業者さん集めて貰うので、落札額は物凄く低くなりますよ。」

銀行「その会社、坪30万円台で出来るって言ってましたよ」

ひろ「本当ですか。コンサルさんのルールに従って貰えるなら、大丈夫と思うので、連絡しときますね。但し、業者選定は金額だけでは決めませんが・・・」

って事で、入札参加業者さん、一社追加が決定

最近は景気が悪いので、建設会社は銀行にも営業行ってるんですね

まあ、本当に鉄骨3階建てが坪30万円台で建つなら、一気に本命に浮上ですが、HPを見た限りではオーダーメードの建築に強い印象は無かったので、過大な期待は禁物でしょうね

長くなったので、コンサルさん訪問のお話は、明日書き込みしたいと思います

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2008年11月25日

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昨日の続きです。

私道所有者の心変わりから、結果的に融資が下りず、融資特約を使って解約した「ドッグラン付きアパート建築プロジェクト」でしたが、報告をしたコンサルのお姉様からは、有り難〜いお言葉を頂きました

「今回は残念だったけど、また新しい土地が見付かったら、追加費用無しでやってあげるわよ。」

・・・その後、基本的には「中古高利回り物件」を中心に物件探しを再開しましたが、正直新築にも未練は大有りで、懲りずに平行して土地探しも実施

中古物件には何件か振られた結果、今回の土地と出会う事が出来た次第です

さて、そろそろ、融資打診の回答は来ると思いますが・・・

明日も連絡無かったら、9月に玉砕したアパートでやりたかった話でも書きましょうかね(苦笑)


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2008年11月24日

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本日、高3になる娘から、

「家族に料理作ってあげたいから本買ってよ」

と言われてたので、買ってあげましたが、持って来たのは
↓ ↓ ↓
作ってあげたい彼ごはん (e-MOOK)


騙された〜〜

それでは、昨日の続きです。

当初、戸建賃貸を3棟建てようと思って買い付けを入れた土地ですが、当然最初の見積もりは戸建業者さんにお願いしたものの、銀行の「アパートなら・・・」という言葉に仕切り直し決定

その頃、ちょうど出会ったのが、吉川英一先生の坪30万円からできる デザイナーズ・アパート経営―新築・土地代込みで利回り16%を実現する!
でした

まあ内容については、改めて紹介する必要はないと思いますが、その日から、「坪30万円台前半で建築可能な業者探し」を、電話帳やネットを使って開始

そこで出会ったのが、現在契約中のコンサルタントの方でした

最初にHPを見たときは、収益物件じゃなく「個人の一戸建て専門」って印象でしたが、電話で「アパートも対応可能ですか?」とお尋ねしたら、「」との事

しかも、30万円台の坪単価も、「仕様次第では大丈夫」との嬉しいお返事でした

早速、自分で手書きした図面を持参して相談に行きましたが、「擁壁再築の金額」や「地盤改良の話」、「坪単価を下げる秘訣」等、様々な事を教えて頂く事が出来て、大変参考に・・・。

また、その会社のシステムについても、フェアな競争が好きな私の感覚に近かったので、土地の引渡し前でしたが、契約を締結する事に

因みに、そのシステムとは、「建設会社の入札代行」って感じですが、

「プランを完璧に固めてから入札するのではなく、ある程度ラフな図面で入札を実施して、参加業者は、得意なプランも含めてプレゼンを行う」

「施主は、一番安い業者に決定する必要は無く、プランや対応がが気に入った業者に決めて良い」

「コンサル業者は、施主の代わりに、工事中建設現場を訪問して、手抜き工事が無いかチェックを行う」

といったサービスが、物凄くリーズナブルな金額で提供されるのは、凄い魅力でしたね

なので、土地が流れた時は本当に残念でしたが、報告の際に、そのコンサルさんからは、嬉しいお言葉を頂きました。

(続く。)

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2008年11月23日

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(前回の続きです。)

振り返ってみると、前回流れた土地の「最大の失敗」は、司法書士選定を仲介業者さんにお任せしてしまった事でした

仲介業者さん曰く、「相続登記に強い司法書士」という話だったのですが・・・

売買契約書を交わして以降、何度か、相続登記の進捗を仲介業者を通じて確認しましたが、その度に返ってくるのは、「現在、戸籍を集めています」との回答

流石に痺れを切らした2ヶ月目・・・、仲介業者さんの定休日に、直接電話を慣行して催促すると、なんとその司法書士から返ってきたのは「私は相続登記は依頼されているが、売買の話は知らない」とのお返事

その時点で嫌な予感はしていましたが、案の定、私道所有者のお一人が「私は売却に反対」と言い出し、他の相続人の方に売却ストップを掛けてしまいました・・・

結局、「仲介業者」と「司法書士」が、お互いに「相手が交渉する」と思い込んで、話を詰めてなかったみたいですね。

その時点で、前回2ヶ月間延長した「融資特約期限」の満期も近かった事も有ったので、「融資特約期限の再延長はしない」と宣言し、その後ロスタイム期間も設けて、交渉の行方を見守りましたが、結局3月初めに支払った「手付金」と「仲介手数料半金」は、半年近く経った後、返還されました

前回流れた土地の話はこれ位にして、明日からは、今回新築を依頼する予定のコンサルさんとの出会いについて書きたいと思います。

(続く。)


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2008年11月20日

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昨日の続きです。

当時、自分で考えた複数のプランを持って、土地周辺の不動産業者さんを回りましたが、厳しい現実が待っていました

因みに最初は、「駅10分」というハンデを克服し、広い土地のメリットを生かそうと、2LDKメゾネットのプランで家賃査定をお願いしました。

まあ、出来るだけファミリータイプで行きたかったのと、戸建プランを検討していた頃にお話した業者さんが、「この辺は、まともな2LDKが少ない」って言ってたのが大きな理由でしたが・・・、査定家賃はまさかの7万円台

面積がそれ程変わらない戸建ての場合の、12〜15万円という数字と比べると、物凄く効率が悪いんだから、建たないのも当然ですよね(苦笑)

って事で、複数の賃貸業者さんの意見を参考にした結果、「30平米強の1DK,ペット可」で勝負する方針を決定

ただ、それだけでは弱いので、思い切って駐車場は取らずに、その分空いたスペースを、「ドッグランスペース」として開放する事を考えました

これは、現地を何度も訪問して、「100坪の広さ」と「隣地より2m高い開放感」を生かせるプランをって考えた結果思いつきましたが、「ドッグランの横には、カフェの様なコミュニティスペースを作って、入居者同士でコミュニケーションを図って貰えたら嬉しいな〜」なんて考えながら、ワクワクしてたのは、懐かしい思い出ですね

結局このプラン・・・、銀行の融資はが出たものの、日の目を見る事なく、お蔵入りとなりましたが・・・

この頃から「どうせ新築を手掛けるなら、入居者同士がコミュニケーションを図れるような物件」って考えるようになりました。

(続く)

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