節税

2019年01月23日

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昨日夜、帰宅してメールを開くと、税理士さんから3法人分の納税額に関するお知らせが届いていました

因みにうちでは、日々の記帳は弥生会計を使って自分で行い、決算時は「領収書の綴り」と「弥生会計のデータ」を税理士さんにお渡しして、「データのチェック」、「減価償却費の計算」、「決算処理」を行って貰うスタイルですが、

税額を確認したところ、「〇百万円の中間納税分以外に100万円位追加で納税かな」と予測していた第一法人が、まさかの還付(中間納税分より数万円)との事

予想していた税額は、弥生会計上の利益から前年と同じ減価償却費を差し引いて試算していた数字で、一瞬理解出来ずあっけにとられてしまいましたが、

よく考えたら、前期は築古の区分所有マンション2部屋を現金買いしていたので、その減価償却費が寄与して大幅な節税となったみたいです

以前、築古物件を中心に買い進めている大家さんが、結構大きな投資規模にもかかわらず「赤字」を公言しているのを耳にした記憶が有りますが、

今回は私も「築古物件の節税パワー」を改めて実感させられた次第です

【お知らせ】
先日のブログで告知した、2月11日(祝)開催予定の「はじめての不動産投資セミナー」ですが、一昨日無事に定員に到達し、募集を締め切らせて頂きました

サラリーマンがお休みの日は皆さん参加しやすいのか、予想以上に早い満席でしたが、今後も個別で開催希望の方がいらっしゃいましたら、随時対応させて頂きますので、お気軽にメッセージ下さいね → セミナー

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fchiro at 10:12コメント(0) 

2017年03月08日

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本日は、午後から司法書士事務所を訪問して、新法人の設立に関する書類に押印してきました

という事で、順調にいけば来週中にも3つ目の法人が正式にスタートする事となりそうです

因みに、うちではこれまで、

「第一法人」=資産保有目的の株式会社(プライベートカンパニー)で9年前に設立

「第二法人」=第一法人の物件をサブリースして所得分散する目的の合同会社で昨年設立

の2社を運営していましたが、

今回「第三法人」を株式会社で設立した最大の目的は、宅地建物取引業者として登録する事

昨年まで、宅建業者登録は「第二法人」で行おうと考えていたものの、対外的なイメージは合同会社より株式会社の方がベターですし、別法人の方が、保有物件の売却時に、「第三者のためにする契約」を活用して、利益調整がし易いという判断から、新たな法人の設立を決断する事となりました

とはいえ、新法人設立となると初期投資及び固定経費も掛かるので、ある程度は収益を上げないといけません

せっかくなので、今まで温めていたプランについて挑戦してみようと考えていますが、

将棋でいうと、一気に持ち駒が増えた状態なので、どの様に攻めを繋げるか悩ましいですね(苦笑)

【余談】
希望利回り10%、但し11.5%迄は交渉可として水面下で売りに出している物件に、本日利回り13.5%となる価格で打診が入りました

一応、「銀行評価がこの金額・・・、」という説明に、思わず「自己資金は?」と突っ込みたくなりましたが、最近は皆さんフルローン前提なんでしょうね(笑)

まあ、今回打診された金額でも返済が進んでいる物件なので、売却したら結構手残りは有りますが、

せっかくのチャンスなので、希望額に届かない場合は全てお断りし、新法人の免許が認可されたら、勉強の意味も込めて、サイトに登録して反応確認しようかな〜なんて考えています

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2017年01月16日

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本日は、午前中ZUMBAサークルで一踊りした後、午後からは顧問税理士さんの事務所を訪問してきました

因みに、うちの資産管理法人(プライベートカンパニー)の決算期は、2社とも11月末となっており、弥生会計のデータはメールで送信済みの為、本日訪問の目的は、チェック用の領収書綴り持ち込みでしたが、

せっかくの機会なので、現在検討中の「事務所兼社宅」のお話や、今後の方針について相談を実施

その結果、今月から資産管理法人代表者の役員報酬を廃止する事になりました

その理由は、

「赤字なのに、更に社宅兼事務所の新築でお金が掛かるので、役員報酬を支払う余裕が無くなったから」

ではなく、

「役員報酬の支払額に対して、社会保険・厚生年金の負担割合(約3割)が大き過ぎるから」

まあ、以前から考えてはいたのですが、前期の決算では代表者(妻)の役員報酬額と、取締役(ひろ)からの借入額増加分がほぼ同額だった為、「当面の間、代表者の役員報酬は廃止し、別法人で社会保険に入っている私の扶養に取れば良いのでは」という判断です

生活費が減少するのは当然困りますが、暫くの間は、役員報酬と同額を、毎月私が「法人から取締役への借入金返済」として受け取れば、なんとか生活レベルを落とさずに済みますからね〜

どっちにしろ今期は、先月契約したファミリータイプ区分所有マンションの不動産取得税や、事務所の引っ越し代等で、多少は経費も増えると思いますが、

「税金」と「社会保険料の負担」は、本当、どちらも頭が痛い問題ですね(苦笑)


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2016年12月20日

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日曜日に購入が決まり、木曜日に売買契約書にサインする予定だった「中古ファミリー区分所有物件」ですが・・・

昨夜急きょ仲介業者さんから電話が有り、「売買金額を構成する要素について、重要な錯誤が見つかった為、一旦保留」となってしまいました

今回の物件は、元々投資用の物件ではなく、現在のオーナーが自宅として購入したものの、転勤により住まなくなって何年間か賃貸に出した後、売却中の案件ですが、

オーナーと仲介業者さんのどちらも、収益物件の取り扱いに慣れていない為、発生した手違いみたいです

個人的には、価格引き下げで対応して頂ければ、そのままのスケジュールで契約締結しても問題ない項目ですが、

今回、売り主様が残債との兼ね合いで大幅な値引きは困難らしいので、最悪、私が「良い人」になって、ある程度は不問にして、仲介業者に恩を売っておくのも悪くないかな〜と考えてます

ご縁は大切にしなきゃですね

【余談】
本日は、午後から税理士さんに博多駅近くの事務所を訪問して頂き、年末調整関係の資料をお渡しすると共に、来期の方針について打ち合わせを行いました

その中で、毎月3万円ほど経費を削減するプランが出ましたが、当然、その分利益は増えますので、取り敢えずは、決算数値が確定してから検討したいと思います

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2016年11月04日

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うちの資産管理法人(プライベートカンパニー)は11月末が期末となる為、最近は事務所に出勤せず、自宅で入力作業を行う日も多いですが、

3月にメインバンクから金利を1.1%引き下げて頂いた効果や、最近はその法人名義で物件を購入していない事も有り、このままだと結構利益が増えそうな感じです

まあ、納税額が増えるのは、健全な経営という事で銀行の評価も高くなるので、嬉しい一面も有りますが、

利益が期毎に変動し過ぎて目立ってしまうのは、正直避けたいところ

という事で、本日からは2週連続で狼旅団セミナーに参加する為、熊本に遠征して、法人利益の一部を賃貸経営者としての知識向上に活用する予定です

また、来週月曜日は別府入りして先日大家仲間に紹介して頂いた内装業者さんとお会いし、先日退去が有ったアパートの和室を洋室にリノベーションを依頼し、既存物件の競争力維持を図る予定

まあ、無理な節税の為に不要なものまで購入してキャッシュを減らす行為は、本末転倒なので避けたいと思いますが、

後1ヶ月弱時間は有るので、最近処理速度が遅くなってストレスになりつつある自宅パソコンの買い替えと、シェアハウスの入居者さんへの還元位は考えたいですね

【余談】
先日ブログネタにした「新しい融資情報」については、多くの方から個別に連絡を頂き、その内3名の方には銀行の担当者さんを紹介させて頂きました

元々が日記状態なのが、このご時世で買い意欲が減少気味な事も有り、余り有意義な情報を発信出来ていないこのブログですが、久し振りにリアルでお役に立てたのは嬉しいですね

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2016年10月12日

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来週決済予定の築古区分所有物件ですが・・・

当初の予定では、「大規模修繕が終わる年明け位から募集開始しようかな〜」なんて考えていましたが、急遽予定を変更し、決済直後に管理会社さんと賃貸管理の契約を締結して、募集スタートしてもらう事にしました

因みにその理由は、

「資金繰りがやばい為、一刻も早く家賃収入が欲しいから」

なんて話では無く、実は節税対策の一環で・・・

税理士さんに確認したところ、「賃貸募集を11月までに開始しないと、11月末決算の法人で今期の減価償却費は計上できない。」との回答だった為、素直に従った次第です

まあ、減価償却費といっても、2/12(2ヶ月分)だけなので、それ程大きな金額にはなりませんが、

節税対策に関しては、やれる事は全てやっとかないと、後で後悔しますからね・・・(苦笑)

現状はメッチャ汚い部屋ですが、もし清掃だけで借りて下さる方がいらっしゃったら、利回りも凄い数字になりそうです

【余談】
昨日、3年振り位にFacebookのプロフィール写真を変更したところ、多くの方から「もしかして少し瘦せたんじゃない?」という嬉しいコメントを頂きました

最近は、ZUMBAというラテン系のダンスを含め、週に7本(月曜60分、火曜60分、水曜45分×2、木曜60分、土曜45分+60分)のスタジオレッスンに入ってるので、少しづつ効果が出てるのかもしれませんね

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2016年01月19日

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先週火曜日に、税理士事務所に領収書綴りを持ち込んで確定作業をお願いしていた、資産管理法人(プライベートカンパニー)の決算ですが、

何度か税理士さんとメールや電話でやり取りを行った後、本日無事に決算数値及び納税額が確定致しました

因みにうちの法人は、3年前に旧自宅ビルを売却し、課税売り上げが1千万円を超えた事から、前期は8期目にして初の消費税課税事業者に強制適用となっていますが、

税理士さんの確認事項の中にも、消費税関係が新たに加わり、昨年から賃貸に出している、福岡市内の築古戸建てについても、「居住用以外で貸していないか確認が必要」という事で、賃貸契約書の写しを求められたのは、なかなか新鮮な印象でした

さて、肝心の納税額ですが、消費税分は予想以上に多く、「60万円」也

この数時を見た瞬間、正直嫌〜な予感が・・・

というのも、うちの法人の課税売り上げについては、基本的なベースとして、太陽光発電にかかる売電収入と、店舗の賃料がそれぞれ約200万円超有りますが、

昨年夏に、簿価1円のファミリータイプのアパートを売却する際に、別府のマンションの「駐車場代」や「水道料金(貯水槽方式)」が課税売り上げになる事に気付かず、300万円で建物価格を設定しちゃったのです

60万円の消費税額の場合、100/8で750万円の課税売り上げとなりますが、仕入れ控除も有る筈なので、「もしかして課税売り上げ1,000万円超えちゃったかも・・・」とドキドキしながら税理士さんに確認したところ

結果的には「975万円」となっていました・・・(苦笑)

取り敢えず、今期と来期は消費税の免税が確定し一安心ですが、

今後は、「駐車場代」と「水道代」の売り上げには、細心の注意を払いたいと思います

まあ、全体の税額も結構大きくなりましたので、今期は昨年末に新たに設立した法人を使った所得分散や、首都圏のセミナー参加等による一石二鳥のキャッシュフロー増加策を目指したいですね

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2015年12月25日

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先日のブログに、新設法人の当面の収入源として、既存物件のサブリースを検討中というお話を書きました

因みに個人の大家さんでも、資産管理法人を設立して、個人所有の物件を資産管理法人にサブリースの形で貸し付けている方は結構多いと思いますが・・・

昨日ふと、有る状況における費用の取り扱いが気になったので、税務署に電話をして確認してみました

その費用とは・・・、「サブリースの解約違約金」です

実は以前、バブル期に建てられた西新の投資用ワンルームマンション(区分所有)を現金買いした際に、サブリースが付いていた事が有りました・・・

その物件は、3年契約のサブリース期間となっており、2回目のサブリース期間が満了した際に、当時管理を引き継いだA社からサブリース賃料を大幅に引き下げた金額による再契約を打診された為、一般契約に切り替えましたが、

確かサブリースを契約期間の途中で解約した場合は、結構大きな違約金が発生した記憶が有ります

第三者との契約では、この「解約違約金」は大変腹立たしかった記憶が有りますが、

もし、プライベートカンパニーとの間のサブリース契約で、「解約違約金」を設定した場合に、どんな取り扱いとなるのかを確認した次第です

結果としては、「法人→雑収入」で計上、「個人→譲渡費用」で計上可能との事

個人の場合は法人と違って、譲渡所得の圧縮はなかなか困難ですが、資産管理法人(プライベートカンパニー)と、違約条項付きのサブリース契約を締結しておけば、戦略に柔軟性が増しそうな気がしますね

なお、投資は自己責任ですので、課税関係の詳細についてはご自身で税理士さんや税務署に確認してから実施してくださいね

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2015年12月23日

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先週、無事に設立登記が終わった二つ目のプライベートカンパニーですが・・・

定款には、「不動産の貸し付け」以外に「コインランドリー」や「旅館業」等、様々な業務内容を盛り込んだものの、実際には現在収入源は全くない状態です

まあ当然の事ながら、今後取得する物件に関しては、新しい法人名義を検討するものの、昨今の「物件不足・利回り低下」のご時世では、余り期待出来ず

という事で、当面の収入源としては、既存物件の名義変更かサブリースが現実的な選択肢と考えていましたが、

月曜日の夜、顧問税理士さんを訪問し、いくつかの想定パターンについて、どれが一番メリットが大きいか相談してきました

さて、その結果ですが、既存物件のプライベートカンパニー間での売買は、消費税の関係でデメリットが大きい為当面見送り、サブリース方式を採用して利益を確保する事となりました

消費税に関しては、既存の法人が前期課税事業者となっており、12月から免税事業者に復帰したばかりですが、

建物の売却金額が今期の前半で1,000万円を超えた場合、来期、来々期の2つの会計期間において、消費税課税事業者としての取り扱いとなってしまうらしいのです

既存法人には、太陽光発電の売電収入や店舗の家賃収入が有りますし、丸2年間物件売却が制限されるのは厳しいですからね〜(苦笑)

また、既存法人では、今後借り入れの金利についても金融機関さんに交渉していきたいと考えていますが、当然の事ながら金利が下がれば利益が増えるので、その事前対策としても、今回の戦略はベターかなと考えています

【余談】
毎年年末に忘年会を兼ねて開催している、女性専用シェアハウスのクリスマスパーティですが、今年は平日開催となった為、本日飲み物やおつまみの買い出しを行って、シェアハウスに持ち込むとととしました

昨年は、辛口のCAVAが若干不評だったので、今年は甘〜い系をチョイスしたいと思います

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2015年08月06日

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現在2つの銀行に融資を申込みしている案件ですが・・・

昨日、その内の一行について、若干雲行きが怪しくなった事が判明しました

因みに、その理由は「担当者にとって経験が無いスキーム」を私が求めた事について、銀行側から、「当行にはノウハウが無く、このままでは稟議があげられないので、間に(手数料が発生する)専門業者を挟んで下さい。」と求められてしまったからですが・・・(苦笑)

実は今回、残債の関係で売主様に指値に応じる余力が無かった事から、売買代金以外での総事業費削減を目指して若干特殊なスキームでの物件取得を銀行に提案したのが裏目に出てしまったみたいです

一応、来週その専門業者さんとお会いして、詳細の手数料については確認する予定ですが、

個人的には、今回のスキームは私が普段お願いしているチーム内で解決可能と考えているので、何とか必要最低限の手数料発生で収まると嬉しいんですけどね

【余談】
昨日、Facebookの「福岡大家の会」にも書きましたが、6月に私が水面下で売却した「ファミリータイプアパート」について、買主さんが1千万円以上上乗せして転売を行っている事が、ネットの情報で判明しました

因みに、私が一昨年末にそれより800万円低い金額でネットに出してた時は、殆ど反応が無かったみたいですが、果たしてこの1年半の間に「築古木造アパート」にもバブルの波は押し寄せてきたのか、結果を楽しみにしたいと思います

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2015年01月23日

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うちの不動産管理法人(プライベートカンパニー)では、前々期、旧自宅ビルの譲渡に伴い法人税額が結構大きくなりそうだった為、節税策の一環として「役員保険」の加入を行いました

因みに「役員保険」といっても保障内容自体は個人の生命保険とそんなに変わりは有りませんが、

若干異なるのは、保険料の支払いも受け取りも法人になる事

役員が入院したり自宅療養が必要になると、当然の事ながら、その期間中は事業活動が出来なくなるので、保険で補填しようという発想みたいですね

但し、通常役員の医療費は個人負担なので、病気になった場合に個人の保障が無くなるのは不安ですし、保険料の支払いが経費になり、一時的に法人の節税となっても、いざという時の保険収入が法人に入ってしまったら、結局、節税効果はないのではとの疑問も生じますが、

税理士さんによると、実際には法人に振り込まれた保険金相当額を、「療養見舞金」の様な形で役員に支給可能との事

実は、今回初の保険請求案件が生じたので、こんな話を書いてみましたが、実際にどの程度の「療養見舞金」が支給可能なのかは、落ち着いたら改めて税理士さんに確認したいと思います

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2015年01月13日

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ひろがこれまでに「派遣」という言葉からイメージしていたのは、工場やショッピングモールの売り場、オフィス等で比較的中長期での労働形態でした

その理由は、数年前に地元の大分で社会問題となった「某家電工場の一斉派遣切り」や、過去に多くのシェアハウス入居者様から「〇〇で働いていますが、勤務形態は派遣」と聞いてきた印象が強かったからですが

昨年秋から、現在大学生で昨日成人式を迎えた息子が派遣会社に登録して週末や夜に働き出してから、「派遣」のイメージが大きく変わってきました

因みに、今まで息子が派遣された先は、

「新規開店したコンビニの商品出し作業」

「CS、日本シリーズ時にヤフオクドームでグッズ販売」

「選挙の投票所で、新聞社からの依頼に基づく出口調査実施」

「大手ショッピングモールで正月初売りのガラポン受付」

等、スポット的な作業が大半で、昔だったら短期のアルバイトを募集していた業務を、最近は「派遣」が賄ってるみたいなのです

しかも、時給を聞いたら結構高く、派遣元に支払う手数料を考えると、依頼者の負担は結構大きい印象ですが

実際には、今後も「消費税率引き上げ」により、益々「派遣」のニーズは増えると思われます

その最大の理由は、「派遣会社への支払いが消費税の課税仕入れ計上対象費用になるから」ですが・・・

消費税課税事業者にとっては、「給与は課税仕入れの対象外」というのは結構大きな問題ですし、「労務管理」や「社会保険料の負担」を考慮すると、多少高い費用が掛かっても、「業務委託」で仕事をお願い出来た方が、ベターなんでしょうね

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2014年11月19日

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私が10年前に当時2棟目として購入した「ファミリータイプアパート」は、昨年の一時期、マンション新築に向けた手元自己資金の潤沢化を目指して売りに出していた事が有りました・・・

その時は、別々の業者さんから2件同時に買付けが入った事も有りましたが、

私が属性が良く融資が堅そうなお医者様を一番手として交渉を進めたところ、その方が融資が確定した後に気が変わっちゃったのか、「税理士に相談したら辞めといた方が良いと言われた」なんて理由で結局キャンセル

もう一方の方も、その時はすでに別の物件を検討中で、結局話が流れて年末を迎えてしまった為、やむをえず売り止めに


まあ、当時は売り主自身が、「利回り低いな〜」と感じてた位なので当然の結果だったのですが

もし同じ条件で売りに出した場合、現在の相場だとそれ程酷くない印象に変わっています

一年間で、一気に市場の利回りが下がったんですね〜(苦笑)

って事で、現在改めて年明けの売却を検討していますが

元本も減ってきた事から、「繰り上げ返済して、収入だけ得るのも良いかも」なんて悩んでます・・・

その場合は、所得分散を目指して、新たな法人(プライベートカンパニー)を設立して、建物の名義のみ移す手法を模索していますが・・・

法人の「累進課税の800万円の壁」は、不動産所得の場合、サブリースで15%利益を抜く手法より、建物名義を変えちゃう方が、不動産取得税が安い築古木造物件の場合は現実的だと個人的には考えますね

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2014年06月19日

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一昨日、無事に決済を終えた4LDKの区分所有マンションですが・・・

今回、保有名義はプライベートカンパニーの法人名義とし、法人の事務所も新住所に置きつつ、私個人と「社宅」として賃貸契約を締結する予定です

因みに賃貸契約は、税理士さんのアドバイスに従い「賃料」は出来る限り低い金額とし、また、水道光熱費は定額の「共益費」として負担する内容

賃貸契約の実効性を明確にし、月々の記帳を容易にする為に、賃貸契約は不動産会社を通じて締結し、賃料も私個人から不動産会社に送金し、その後、不動産会社から法人の口座に他の保有物件の家賃と一緒に送金して貰います

これは、「節税」という目的も当然有りますが、

近い将来、私がサラリーマンを卒業してプライベートカンパニーからの給料だけで生活する事となった際に、出来る限り低い給与額で日常生活が維持可能な体制作りという目的も大きいですね

プライベートカンパニーの節税策として、「役員給与を増やす」というのは当然有効な手法ですが、

最近は、「社会保険料」、「厚生年金保険料、「介護保険料」等の給与に対する負担割合がどんどん増加しており、節税には成功しても手残りが余り増えないのが悩ましいところ・・・

という事で、今後も出来るだけ低い給料でも生活可能な「省エネ体質」を目指していきたいと思います

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2014年06月08日

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最近「プライベートカンパニー」という検索ワードから、このブログを訪問下さってる方が結構増えています

不動産投資では、よく電話営業のマンション販売業者が、

「マンションをローンで購入すると、節税になり、更に将来の年金替わりに・・・」

なんてセールストークを使っていますが

この場合の「節税」は「不動産所得の赤字を給与所得と損益通算」という手法で、当然の事ながら「赤字」の事業から利益を残す事は出来ません

販売業者の方も当然その辺は解っているので、「将来の年金替わり」なんて言葉を使って目の前の現実から目を背けさせようとしているのですが

リスクを負って不動産投資を行うからには、当然目指すべきは、税金の心配をしないといけない位の圧倒的な黒字状態ですよね

そんなレベルで初めて威力を発揮する「プライベートカンパニー」ですが、

法人の場合は確定申告を税理士さんにお願いしないといけなかったり、赤字でも法人税の均等割が発生するなど、ある程度固定経費が必要なため、若干敷居が高いと感じている人が多いと思います

という事で、本日は私が大家さん仲間との情報交換や、タックスアンサー、税務署への電話相談で調べた結果、現時点で考えるもっとも有利と考える、個人での保有形態について書きたいと思います

それは、

「戸数10室以上の物件を夫婦共有で保有する。」

という手法です

なお、どうせやるなら、以前から私が提唱している

「1戸当たり40岼幣紊領藏發取れる物件を新築で建てて、不動産取得税、固定資産税の軽減を狙う。」

という手法を使えば、更に資金効率が良くなると思います

なお、この手法が何故税務上有利なのかが気になる方は、良かったら応援クリックを押して続きの書き込みをお待ち下さいね→人気ブログランキングへ



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2014年05月21日

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来週は、賃貸住宅フェアが福岡で開催されますが

九州の大家さん仲間の間でも、facebook等で徐々に盛り上がってきたみたいですね

個人的には、昨年本業が忙しくて昼は参加出来なかったので、今年は初日だけですが、各ブースやセミナーなんかをのんびりと回れたらな〜と考えています

ぶっちゃけ、大家目線での新たな発見は余り期待してませんが・・・(苦笑)

おおいた大家の会会長の「太陽光発電事業の話」は興味ありますし、今年は小場さんが会場内にブースを作ってるそうなので、九州の大家さん仲間との本音トークも楽しみですね

さて、その「太陽光発電事業」ですが、個人的には「大変良く効くが、副作用も強い劇薬のような存在」と考えています

実は私も、「一括償却による課税繰り延べ」を狙って、保有するマンションの屋上やアパートの屋根に、昨年は27KW、今年は29KWの太陽光発電を設置しましたが、

「一括償却」という事は当然翌年以降「減価償却費」という経費が無い状態で売り上げだけが計上されるので、税負担は重くのしかかってきます

また、住宅の家賃と違って課税売上という事で、売電金額が1000万円を超えると、消費税の納税義務が発生するのも悩ましい問題です

詳細の書き込みは自粛しますが、大家さん仲間の中には、本来嬉しい筈の「予想を遥かに上回る発電」に伴う売電金額1000万円超えを回避する為、凄い力技を準備してるって話を聞いたことが有りますが、売り上げの8%は本当大きいですからね・・・

という事で、昨年以降「一括償却後の太陽光発電設備の名義変更」による所得分散を模索していますが、この場合、本来の法定耐用年数の償却残高と実際の売却金額の差額が譲渡益となるのが頭が痛いところです

土地や建物のように、不動産鑑定士が作成した鑑定評価書を準備出来れば、その金額により申告は可能らしいのですが、果たして作ってくれる鑑定士さんって居るんですかね〜


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2014年04月25日

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セミナー等でお会いした方に、「法人で7棟73室運営中」という私の状況をお話すると、

「不動産の保有形態で個人と法人はどっちが良いの?」

と聞かれることがよく有りますが・・・

私の場合、節税目的で法人を設立した訳では無いものの、経費面における法人のパワーは日々実感しているので、

「しっかり利益が出る物件を買い進めて、長期保有の予定なら、早めに法人化しても良いのでは」

って感じでお答えしています

まあ、サラリーマンの方があくまで「副業」と割り切って物件を保有する場合は、青色申告の事業規模の戸数(5棟10室)を個人で保有し、65万円の控除の範囲内か、65万円を少し超える利益を計上しながら、キャッシュを残す方法も選択肢として有望ですし、

最初から「6〜10年後に売却してキャピタルゲインを狙おう」と考えてる物件なら、「長期譲渡所得」を使えてキャッシュが残し易い個人名義の方が有利ですが・・・

日本の税制では、「太陽光発電設備の一括償却」の様に、法人限定の政策も結構有りますし、計上可能な経費が全く違いますからね

さて、昨日ジュンク堂で、いつも通ってる「不動産書籍コーナー」から少し足を延ばし、起業関係の書籍を物色していたところ「いますぐ妻を社長にしなさい」というタイトルの、なかなか為になりそうな本を発見したのでご紹介します



中身としては、専業主婦の奥さんを社長にした「プライベートカンパニー」のお話でしたが、予想通り、筆者の方自身も、この「プライベートカンパニー」を使って収益不動産を購入してるとの事

奥さんが社長の「プライベートカンパニー」と、サラリーマンの属性が有る夫の保証人は大変相性が良く、私も平成20年に法人を設立した後「後3年早く気付いてたら・・・」と後悔したものですが、

最近は「合同会社」という形態の法人も出来て、以前に比べると「設立費用」、「維持費」共に格段に安くなってるので、特に給与所得が比較的多く、サラリーマンの税率が高めの方は検討する価値大だと思います

法人を作ると、会社以外の名刺が持てるのも嬉しい副産物ですね(笑)

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2013年11月26日

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我が家の不動産管理法人は、11月末が決算となりますが、今期は、3月に完成した新築マンションの礼金収入(2ヶ月)や6月に売却した旧自宅ビルの譲渡益が有る事から、利益が増える事が予測された為、事前に様々な対策を講じていました

具体的には、「法人名義での生命保険加入(役員保険)」、「太陽光発電設置(27KW:800万円弱)」、「旅費規程の設定」等ですが、

結果としては、対策が甘かったのか結構大きな利益が残ってしまいそうです

車庫証明の関係で、買い換えた車が個人名義となったのも誤算でした・・・

まあ、今後の為にもある程度の利益を計上しておくのは、銀行評価等でプラス面も有るのでしょうが、取り敢えず、出来る限り納税は先送りした方が助かるので、今週一杯必要な消耗品等を再確認して、期末の経費を少しでも増やしたいと思います

利益が上がる事は嬉しい事ですが、改めて新築のパワーを再確認ですね(苦笑)

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2012年05月11日

本日は、午前中会社の休暇を取得し、大分の土地の決済を行ってきます

今回購入した土地は、容積率400%の商業地域に所在し、15mのバス通りに面する300坪の整形地

とはいっても、多分、東京の方からすると、ビックリする位低い金額と思いますが

私にとっては、人生最大のプロジェクト・・・

「事業計画書」には、税引き前のキャッシュフローで、会社員の年収に匹敵する金額が記載されていますが、

当然の事ながら、「想定賃料での早期満室」が前提なので、先週見せて頂いたガッチさんの物件のように、多くの方からご予約を頂けるような、素敵な物件に仕上げたいですね

因みに、今回は銀行の融資条件で、自己資金は全て本日の土地決済に充てる為、2時間後には、一気に通帳の残高が寂しくなり、当分の間は、タイトな資金繰りとなりそうです

勿論、既存物件で毎月利益は上がってるので、現在の入居率が維持出来れば、徐々に残高は回復しますが、実は現在「現金決済」が前提の「輸入建材の施主支給」にも興味津々です

という事で、既存物件では「満室に近い入居率をなんとか維持して、1年間乗り切りたいですね

それでは、行ってきます


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となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主




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2011年02月06日

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本日は、午後から久し振りにシェアハウスを訪問・・・

目的は、以前問い合わせを頂いた方の内見でしたが、現地に到着すると、気になる事が・・・

それは、「共用部分への私物大量放置」

って事で、早速全入居者に、注意喚起のメールを発信

最近は、飲食系や物販系等、夜型の入居者が増えてきた為、なかなか皆さんと顔を合わす事が出来ませんが、「共用部分への私物放置」は、内見者の第一印象が大変悪く、管理を疑われる恐れも有る為、今後も厳しく接していきたいと思います

さて、明日はいよいよ「太陽光発電」の見積もりを受領予定

一応、先週「法人の決選報告書」が税理士事務所から届いたので、金額次第では、即「導入」の決断をしたいと考えていますが、どんな数字が上がってくるのか、今からドキドキです

今週は、外にも楽しみな事がいくつか有りますが、最大のイベントは、週末の母ウッチー様との再会

当日は、私の「シェアハウス」にもご案内する予定なので、それまでに「私物放置」を少しは改善するよう、頑張りたいと思います

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2011年02月04日

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先月、セミナーに参加した際に、現地調査をお願いしていた「メゾネットアパート」への「太陽光発電設置」ですが・・・

昨日、担当者さんから電話が有り、「補助金のMaxに近い容量が設置可能」との事で、来週月曜日にお話をお伺いする事になりました

因みに、今回のプランは、「想定利回り10%」、「日本政策金融公庫の低利融資」、「国からの補助金」という魅力も有りますが、最大の目的は、「一括償却による節税」です

さて、実は現在この件で悩み中

というのも、先日から「新築やりたい病」が発症してしまいましたが、もし新築を手掛けちゃうと、初年度は経費のみで、節税なんて必要無くなります(苦笑)

って事で確認して貰った結果、「個人でも可能」との事だったので、どっちで手掛けるか悩んでますが、取り敢えず、来週月曜日の数字を見て、導入可否も含めて判断したいと思います

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2011年01月31日

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本日は、仕事帰りに急遽建設会社を訪問してきました

因みに目的は、先週思いついた「新築に関するアイデア」が、実際に成立するかの確認です

正直、結構突拍子もない発想なので、「一蹴」も覚悟していましたが、結果はとの事

建設会社の方によると、以前、似たようなアイデアの新築プランが有り、その際は税務当局に否認されたそうですが、今回のアイデアならクリア出来そうという嬉しい見解でした

今回のアイデアが成立すると、「利回り」と「節税」が両立出来る為、面白いと思うのですが、今までネット等では拝見した事が有りません

正直、不思議な気もしますが、「建設会社」や「建築士」、「コンサルタント」の何れも思いつかないのに私が気付く事が出来たのは、特殊な経歴のお蔭なんでしょうかね(笑)

ただ、今回のアイデアが成立する為には、結構土地の条件が厳しくなるので、何とか早期に探して、銀行の反応を確認したいですね


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fchiro at 22:44コメント(4)トラックバック(0) 

2011年01月20日

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本日は、午後から仕事を休んで、顧問税理士さんの事務所を訪問

目的は、11月に決算を終え、2ヶ月後の今月末までに「申告納税」が必要な「資産管理法人」に関する最終打ち合わせでした

因みに、「納期が到来していない12月、2月分の固定資産税」等、専門知識を駆使して、経費を積み上げて下さった結果、私がデータをお渡しした時よりも、70万円程、利益は圧縮されたみたいですが、結果は、結構な納税額となりました

しかも、決算直前に慌てて購入した「アイテム」が、「これは実際に使う時しか経費に計上出来ない」と指摘されたのは、結構ショックでしたね

まあ、「納税」は国民の義務ですし、「黒字」は金融機関の印象も良いと前向きに考え、早く支払ってスッキリし、次のステップに進みたいと思います

さて、打ち合わせ終了後、事前に調査をお願いしていた「太陽光発電」について確認しましたが、

昨日、業者さんが説明した通り、「一括で今期の経費として償却可能」との事

という事は、仮に「400万円」で3月迄に導入した場合、「1円」だけ残して、丸々経費と出来ますが、「法人」の場合、約4割の税率なので、160万円近い節税が可能って事になります

うちの場合、12月に処分したアパートの売却益も有る為、今期も物件を買えないと、前期以上の税額が発生する可能性大なので、来週末の調査報告の結果が良ければ、真剣に「太陽光発電」の設置を検討したいと思います

もし、このブログを見ている大家さんで、「来年は税金が怖いな~」って方がいらっしゃいましたら、今月中なら間に合うらしいので、是非「太陽光発電設置」を検討してみませんか?

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