2018年06月25日

築古戸建のリノベ費用はどうやって捻出する!?

以前の戸建レポートで、
築古戸建のリノベ見学会の様子をお伝えしました。

その際、築古戸建への投資を検討するにあたって重要なことは、
まずその地域の「相場の賃料」を導き出し、
(物件価格+リフォームorリノベ代)÷年間想定賃料=10%

となることを目安に、リフォーム・リノベーションにかけられる費用を算出すること、
とお話ししました。

いくら戸建賃貸に希少性があるといっても、
地域ごとに上限となる賃料、そして相場の
賃料というものがあります。

そのため、リフォーム・リノベーション費用をかければ、
かけた分だけ賃料が上がるというものではありません。

また、ある程度の利回りを確保しておかないと、
突発的な修繕が発生した場合に現金を持ち出さざるを得ない場面に遭遇してしまいます。

新築に比べて突発的な修繕が多くなるのは、
築年数が経過している古い建物ならではのリスクであり、致し方ありません。

そのため、利回りは最低でも10%確保したいのです。

では、仮に融資を引いて築古戸建を購入した場合、
リフォーム費用はどのように捻出するのでしょうか。

ありふれた回答ですが、

・現金

・リフォームローン

といった選択肢が一般的なところでしょう。

しかし、現金だと手持ちのお金が少なくなってしまいますし、
リフォームローンは金利が高いため、
どうするか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。

そんな折、築古戸建リノベ見学会でお付き合いのあるリノベーション会社から、
面白い商品の紹介を受けました。

それは、自己資金を持ち出すことなく、
リノベーションできるプランでした。

どのようなスキームかというと、例えば、

・リノベーション費用180万

・サブリース賃料10万

・サブリース保証期間5年(10年プランもあり)

このような条件の場合、
まず施工完了後にサブリース会社が一括で工事費用をリノベーション会社に支払います。

その後、オーナーはサブリース会社に工事費を5年間(60ヶ月)で分割して支払うというシンプルな構造です。

リノベーション費用180万÷60ヶ月=月3万円

そして、サブリース賃料10万円からリノベーション費用3万円を差し引いた
7万円がオーナーの毎月の手残りとなるわけです。

もちろん、工事費支払い後は、
賃料を満額で受け取ることができます。
(※周辺相場により賃料改定の可能性あり)

金利分を支払うわけではないので、
余計な支出は伴いません。

また、自己資金を温存して、
物件を増やすための頭金に使うこともできます。

今後、リフォームやリノベーションの
市場規模はどんどん拡大していくと
注目されています。

さらに市場が成熟していけば、
より利用しやすいローンやリノベーション
商品も発表されるかもしれません。

築古戸建マニアにとって、
投資しやすい環境となることに期待ですね!

fptaka at 14:12コメント(0) 

2018年06月21日

本日締切!旅館業許可手続き失敗事例

みなさんお待ちかね、
事例研究会がいよいよ近づいてきました。

今回は九州・沖縄ブロックから発表される
事例内容を紹介します。

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『 セルフリフォームで
    旅館業許可申請に挑戦して
       失敗してなんとかした話』


▼詳細・お申込はコチラ。
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/9_j-rec_in0707.html


合法的に民泊を始めたい、
民泊を継続したい大家さん。


旅館業の許可手続きを
自分で挑戦したい大家さん。


そんな大家さんに
受講していただきたい事例内容です。


九州・沖縄ブロックの事例発表者は
J-REC公認 不動産コンサルタント
沖縄支部中部SGの具志一朗講師。


具志講師は専業大家で


子育て応援物件など
工夫を凝らした賃貸経営を得意とします。


そんな経歴を持つ具志講師が
民泊運営を始めるにあたり


直面した2つの失敗を
シェアしていただけます。


先日、6/15より民泊新法が施行されました。


そのため今、
民泊を合法的に行うための根拠となる法律は
次の3種類となります。


1.民泊新法

2.特区民泊

3.旅館業法


今回の具志講師の事例は
3.の旅館業法の許可を得て行う民泊となり、
次のようなことをお話いただきます。


1.民泊用に取得した物件の概要

2.民泊用リフォームビフォーアフター

3.トラブル事例1)チームの問題

4.トラブル事例2)役所指導の問題

5.リカバリーノウハウ


今はちょうど民泊新法が施行されて
違法民泊が一掃され
登録物件が激減しています。


そこで
合法的な民泊参入に注目が集まっています。


この機会に、
具志講師の事例発表から


民泊用の物件の入手方法から、
許可を得るまでの流れや


失敗しやすいポイントと
そのリカバリーノウハウを


手に入れてくださいね。


さらに


親睦会もありますので
直接アドバイスを求めても
いいかもしれませんね!


7/7(土)全国事例研究会 in 福岡の
詳細・お申込はコチラ。


▼今すぐクリック!!
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/9_j-rec_in0707.html


fptaka at 14:23コメント(0) 

2018年06月18日

賃貸経営の基本

シェアハウス投資の問題が明るみに出て、
テレビに取り上げられたり、新聞の記事で見かけるようになりました。

先日新聞で、
購入者の多くが土地相場も調べず購入しているという記事が出ていました。

その結果、同じ地域に数十棟シェアハウスが連なっていたり、
20室中1部屋しか入居者がいないシェアハウスもあったようです。

このようなオーナーは、賃貸事業としての目線ではなく、
投資側面ばかりを意識しているのだと思います。

投資側面を重視するオーナーにお会いしたこともありますが、

入居者からの要望に対して、
一時的な出費が出ると手残りが少なくなるため、
応じない。

家賃交渉があった場合も、
想定利回りが低くなるから、
一切応じない。

といった具合だったことを思い出します。

まず、不動産投資・賃貸経営の基本ですが、
入居者から賃料をいただいているということを忘れてはいけません。

修繕しなければ、
退去を促しているだけですし、
そのエリアに住みたいという人がいなければ、
そもそも賃貸は成り立ちません。

まずその物件を選んでくれるのか。
継続して入居し続けていただくためには、
何をすべきなのか。

入居者を置いてけぼりにせず、
常にこの目線を持つことが重要だと改めて思いました。


fptaka at 11:31コメント(0) 

2018年06月15日

【全国事例研究会in福岡】不動産を高値で売却したい大家さんへ

前回に引き続き事例研究会のお知らせです。

誰も知りたいテーマ。
「高値売却」
実現できてこそ不動産投資の成功です。

本当の成功を望むなら、
今すぐお申込みください。

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『不動産を高値売却するために
          守るべき7ヶ条』


できることなら不動産会社の査定額より
高く売却したい!!


高く売却してくれる不動産会社の
見極め方を知りたい!!


そんな大家さんに
受講してほしい事例発表です。


関東ブロックの事例発表者は


J-REC公認 不動産コンサルタント
東京第1支部海浜幕張SG
石田大祐講師。


石田講師は
不動産の売却にあたり


売主の利益の優先を、
常に研究している方です。


当たり前のように思えますが
不動産仲介の世界では非常識。


なぜなら


買ってくれるお客様(買主)がいないと、
売買は成立しない=売上(仲介手数料)に
ならないので


どうしても買主優先となり
売買価格は下げがちなのです。


そんな石田講師の事例発表から
あなたが手にする内容は以下の通りです。


1.どの不動産会社に頼んでも
       「相場くらい」で成約される

2.不動産仲介の営業マンは
     物件を高く売ることに興味がない

3.どうせ売るなら「より高く」「より早く」

4.高値売却術なら様々な不動産で効果を発揮

5.売り出し価格の決め方が
           高値売却を左右する

6.地元業者や住宅メーカーに
          「高い」と言われても

7,誰に買って貰うか、
        すぐには決めず卵を温める

8.オークション形式で満額まで吊り上げる

9.高値売却術を活用した成功事例集


石田講師の事例発表から
物件を高く売却するノウハウを
マスターできるようになります。


さらに


懇親会もありますので
あなたの所有している物件の
種別やエリアでも通用するのか?


なんてことも石田講師に
直接相談してみてくださいね。


売却を検討している大家さん。


ぜひ


石田講師から事例を学び
売却するときに活用して
十分な売却益を手に入れてください。


7/7(土)全国事例研究会 in 福岡の
詳細・お申込はコチラ。


▼今すぐクリック!!
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/9_j-rec_in0707.html



fptaka at 10:15コメント(0) 

2018年06月13日

【全国事例研究会in福岡】新築の建築費をもっと下げたい大家さんへ

毎年大好評の事例研究会のお知らせです。

どれもノウハウの塊ですので、
ぜひ足を運んでみてください!

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7/7(土)に開催される
J-REC全国事例研究会は


年に1度のスペシャルイベント。


▼詳細・お申込はコチラ。
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/9_j-rec_in0707.html


今年は第9回。


場所は福岡。


もう、お申し込みはされましたか?


全国のJ-REC公認不動産コンサルタント
6名による事例発表で勉強もできて


その後の親睦会で
大家さん仲間もできて


しかも


翌日は福岡観光(残席わずか)も
できるのです!!


なお


参加費はもちろん
交通費も全て経費になります!


今回は東海ブロックで発表される
事例内容を紹介しますね。


『利回り26%!!
      新築シェアハウス企画の極意』


▼詳細・お申込はコチラ。
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/9_j-rec_in0707.html


新築を企画しているが
建築費をもっと下げたい!!


新築時はいいが
将来の家賃下落が不安だ!!


そんな大家さんに
受講してほしい事例発表です。


東海ブロックの事例発表者は


J-REC公認 不動産コンサルタント
名古屋第二支部 名古屋北SG の
大谷光弘講師。


大谷講師は
新築企画を提案するにあたり


いかに高い利回りにするかを
常に研究している方です。


不動産コンサルタントであれば
当たり前のように思えますが


業界では非常識な一面があります。


なぜなら
一般的に


コンサルティング料を
建築費の●%とするので


コストを削減すればするほど、
コンサルティング料が下がってしまうから。


それにも関わらず


手間と頭脳と時間を使って
建築費を下げることに
注力するのは難しいのです。


こうした状況でも


高い利回りで
新築計画を提案するにあたり


大谷講師が提案し実現した
事例の特徴は次の通りです。


1.単身者むけ

2.シェアハウス

3.重量鉄骨ユニット工法


この組み合わせにより


・水回りのコストを削減

・現場管理費を削減

・職人の人件費を削減

・工事期間の短縮


などを実現できるので
建築費を下げることに成功しました。


大谷講師の事例発表から
建築コストを削減するノウハウを
手に入れてください。


さらに


親睦会もありますので
あなたの所有している
土地でも通用するのか?


なんてことも大谷講師に
直接相談してみてくださいね。


7/7(土)全国事例研究会 in 福岡の
詳細・お申込はコチラ。


▼今すぐクリック!!
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/9_j-rec_in0707.html


fptaka at 10:07コメント(0) 

2018年06月08日

サカナ本台湾出版が決定!

なんと、サカナ本の台湾出版が決まりました!

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新刊「#サカナ本」の発売からはや4ヶ月、
なんと先日、海外(台湾)での出版が
決まりました!


現在、マレーシア、シンガポールでも
英語の翻訳本の話が水面下で進行中です。


本当にありがたいです!


今回、

・啓文堂ビジネス書大賞2位受賞!
・4刷り目の増刷決定!
・台湾での出版決定!

を記念し、感謝を込めて、

「サカナ本」の元になった小冊子、
「お金と幸せの成功法則(全61ページ)」
を、お一人様10冊無料でプレゼントいたします!


ご感想をいただくだけですので、
費用は一切かかりません。


ぜひお友達や同僚にプレゼントして、
サカナ本の内容を分かち合ってください。
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さらに【100冊】購入の方「先着5名様」には、

浦田と一緒に行く、伝説の焼肉店、

焼肉ジャンボ篠崎本店への
ご招待特典も復活します。


こちらはさらに、浦田があなたのセミナーに
無料で登壇する特典もあります。


ぜひこの機会にお申込みくださいね。
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★100冊購入で浦田が焼肉ご招待!
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期間中に100冊まとめ買いに
お申し込みの方(先着5名様)は、

●世界一の焼肉店「ジャンボ篠崎本店」に
  お一人様をご招待します。

さらに!

●浦田健があなたの主催するセミナー
 (講演会)に無償で登壇します。


焼肉ジャンボは、過去、私がご招待した
お客様の100%が、「今までで一番の
焼肉だった」と感動されるほどのお店。


知る人ぞ知る焼肉界の頂点に君臨する
伝説のお店です。


なかなか予約が取れない人気店ですが、
常連である私の「顔」であなたをご招待します。


ぜひ焼肉をつつきながら、
色々な話に花を咲かせましょう!
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サカナ本のキャンペーンは今回で最後になります。


小冊子の数には限りがありますので、
ぜひこの機会に受け取ってくださいね。

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豪華、購入者特典付ですので、
この機会にぜひお求めください!

fptaka at 09:58コメント(0) 

2018年06月04日

戸建再生のポイントとは!?

不動産投資と一括りに言っても、
アパマン、戸建、新築、中古と様々な分野があるのは、
不動産投資を勉強している方なら、ご存知のとおりです。

その中でも、この数年人気沸騰中の投資法は
空家、古家戸建を再生する手法です。

しかし、人気があると知っていても、
実際に他の人が投資した物件を
目にできる機会は中々ないものです。


そんな声に応えるために、
築40年の戸建の再生事例を見学する
イベントを、先日開催しました。

この見学会は、受付開始からたった1日で満席となり、
あらためて注目度の高い投資法なのだと思い知らされました。

ところで、リフォームとリノベーションの違いはご存知ですか?

リフォームは、
「元に戻すための修復工事」
と定義され、例えばクロス貼替、古くなった
木部を塗装するといった工事のことを指します。

一方、リノベーションは、
「間取変更や機能等を向上させ、
価値を高めるような工事」
のことを言います。

では、築年数の経過した戸建は、
必ずリフォーム・リノベーションを
行う必要があるのでしょうか?

答えは
「YES」
です。

買ってそのまま貸し出せるケースは稀で、
チリやホコリは当たり前、壁や床に
穴があいている、雨漏りしている物件も
当然のようにあります。

割安で仕入れることができるのには、
やはりそれなりの理由があるわけです。

しかし、だからと言って、内外装の
全てをピカピカに改装する必要はなく、
どの程度まで手を入れるのかが、
築古戸建投資を成功させるキモになります。

そのため、リフォームか、
それともリノベーションかで
悩むオーナーさんも多いのです。

そんなとき、まず調べることは相場の賃料です。

いくら戸建賃貸に希少性があるといっても、
その地域の上限となる賃料、
そして相場の賃料が形成されています。

貸せる賃料を調べた上で、
(物件価格+リフォームorリノベーション代)÷年間想定賃料=10%
この公式を目安とすることで、
おのずとかけることのできる費用が算出されます。

実際、今回見学会を行った戸建も、
得られる賃料から物件価格と
リフォーム・リノベーション代を算出しました。

そのため、1階はシステムキッチンを導入、
そして床材交換といったフルリノベーション、
2階はクロス交換に留めたリフォーム工事と
メリハリを利かせたものに仕上がっています。

築古戸建再生の投資は、
玄人向けの投資法と言われています。

なぜなら、素人ではどの程度の修繕が必要なのか、
判断できないからです。

入居後、漏水、電気が使えないといった
トラブルになるケースや、中途半端な
リフォームをしてしまったり、

反対にお金をかけすぎて、高い賃料設定を
せざるを得なくなり、入居が決まらない
といった報告も届いています。

見学会では、多くの成功事例を見ることができます。

これらの見学会に参加することで、
ご自身でも再現可能かどうかを
判断することもできるようになるでしょう。

いきなり中古戸建ての購入から
始めるのではなく、多くの現場を見て
経験を積むことをおすすめします。

fptaka at 09:49コメント(0) 

2018年05月29日

マスター講座

5/22、23とマスター講座の講師を務めてきました。

数十万の受講料をお支払いただき参加してますので、
受講者のみなさんは当然真剣です。

他の講師や受講者を見ててわかるのですが、
講義内容によって得意不得意あるんですよね。

不動産と一口でいっても、
その範囲は非常に幅広いものです。

その中でも、
1級からは競売や借地といったコマも出てきます。

一般的には、
マニアックです笑

しかし、
基礎を学んで投資を始めるのと、
まったくの未経験から投資をするのでは、
結果は一目瞭然です。

テキストを教科書として、
幅広い知識を学んでいただくことをお勧めします。


fptaka at 08:36コメント(0) 

2018年05月28日

大家さんTV

以前からめちゃいいなーと思っていた大家さんTVのご紹介です。

全国で行われているセミナーを自宅で視聴することができるのですから、
お得だと思います。

--------------------------------------------------------------------------

現在の動画配信数 ⇒ 224タイトル!
の大家さんTVですが

タイトル数が多くて
どれを観たらいいのか
わからない...

そんな声も聞きます。

そこで

週末に観てほしい動画を
ピックアップして
紹介していきます!



今回のピックアップ動画はコチラ!!


◆◆━━━━━━━━━━━━━━━━◆◆
  空室対策はお金よりアイデアです!
◆◆━━━━━━━━━━━━━━━━◆◆


★講師紹介


講師は、J-REC公認 不動産コンサルタントで
大家さんのための不動産管理会社
株式会社満室ラボ 代表取締役の傍島先生。


傍島先生は、6000件を超える退去立会いで、
入居者さんから退去の理由や
住まいなどの不満や要望を、
直接聞いたりアンケートを取り、
そこから体系的な
空室対策を行なっています。


こうした背景から

・原状回復工事
・プチリノベ
・リノベーション工事

を分けて考えて実践することを
事例を使ってわかりやすく教えてくれます。



●今すぐ視聴したい方はコチラから。
 最大60日間、無料で視聴できます。


●まずは入会手続きを(最大60日間無料)
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●『空室対策はお金よりアイデアです!』
  ↓↓↓
https://www.ooyasan.tv/member.php/movie/detail/?id=278&k=GwAyoPEq39a481d1711dccf8ee0eb79b



★原状回復・プチリノベ・リノベーション
 の違いとは?


<現状回復工事>


概ね、
築10年未満の場合や、入居期間が短い場合
クリーニングやクロス貼替、畳の表替えなど
比較的軽微な工事で、
次入居して頂けそうな場合。


<プチリノベ>


原状回復工事をしただけでは、
入居が決まらないが、
まだ間取り変更や設備を変更するほど
古くはない物件。


アクセントクロスやフィルム等で
カラーイメージを変えれば入居が決まる。


<リノベーション工事>


老朽化した建物を用途や機能を変更して、
性能を向上させたり、価値を高めたりして
より良く作り替える。


★このセミナーで手に入る内容


退去立会いの意義
原状回復工事業者の選定方法は?
原状回復工事見積事例1・2・3
プチリノベ事例
・アクセントクロス
・キッチンフィルム貼り
・浴室壁面フィルム貼り
・大型鏡取付け
・和室の和モダンか
リノベーション工事を、
プランニングをするには?
リノベーション事例1・2


この機会にぜひマスターして


空室対策の考え方と、適切なリフォームを
行えるようになりましょう!!


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fptaka at 08:13コメント(0) 

2018年05月26日

大家さんTV20代から始める不動産投資

20代から真剣にお金に向き合っている人もいるはずです。

大家さんTVの新着動画は20代に向けた内容になっています。

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1.「お金に縛られないために20代でやっておくべき事とは?【#241】」、本部事務局

▼新着動画はこちらからご覧ください。
 トップページ新着動画一覧:https://www.ooyasan.tv/



fptaka at 08:52コメント(0) 
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