2018年09月17日

築古戸建賃貸の失敗事例紹介

築古戸建賃貸は、小規模で手に入れやすい価格ということで、
数ある不動産投資の中でも、人気の投資法のひとつです。

しかし、市場に出ている築古戸建賃貸が全ていいのではなく、
価格が安いということは、それなりの理由があります。

現場の視点から見ると、戸建賃貸の場合、
以下の事例で失敗するケースが多いと感じます。

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そもそも入居者の入らない賃貸経営なんて、
成り立たないことぐらい誰でも分かります。

しかし、一般的に戸建は駅から離れていることが多く、
駅からの距離だけで、お客様から嫌遠され、
申込に至らないケースは往々にしてあります。

そういった事情であっても、物件購入にだけ力を注ぎ、
後は他力本願で、空室対策のための行動を起こさないオーナーも多くいます。

こちらは以前、記事にしたように、客付力の重要点は、

適正賃料 × 立地力 × 物件力

この3要素全て交わる物件は空室知らずです。

しかし、そのような物件を手に入れることは難しいので、
3つのうち、どこかの客付ポイントを伸ばすため、努力するのです。

・そもそも需要のない地域(立地力)

・外観、室内から古さが拭えない(物件力)

・戸建という面積の広さだけを基に相場賃料を査定する(適正賃料)

上記であげた戸建ては、客付力においてどのポイントからもずれており、
すべてが間違った経営をしているとしか言えません。

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築年数が古いということは、建物の痛みもそれなりということです。

・漏水が発生した

・水栓根元から水漏れがする

・床が軋む

・エアコンが効かない

といったクレームが日常茶飯事に発生する可能性があります。

そして、発生する修理費用はエアコン交換に10万円、水栓交換に2万円、
漏水修理に数十万といった具合です。

さらに、退去ごとの原状回復費用は、面積が広い分、高額となってしまいます。

もし、500万円の戸建を現金で購入し、
毎月5万円得られたと、してもペット飼育可物件として貸出したら、
原状回復工事で1年分の賃料を吐き出してしまうケースもあるでしょう。

このような場合だと、家賃回収したものを常に、
修繕費用に当てているため、現金がストックされない状態になります。

今回は、戸建賃貸を良い側面から見るだけではなく、
リスクという側面から見たときの話をしました。

どの不動産投資手法もメリット・デメリットがあります。

デメリットは避けることなく、最小限で収まるようリスク管理するのが、
継続して資産を築き、安定した賃貸経営が営めるポイントです。

fptaka at 18:06コメント(0) 

2018年09月03日

9/8(土)〉リスケ決定!塗装現場を自分の目で確認できる大チャンス!

こんにちは、FPコミュニケーションズの高橋です。
1日の外壁塗装見学会は雨天のため、中止となってしまいました。

しかし、ここで引き下がらない行動力こそ、
不動産投資を成功させる重要なポイントです。

そんな成功を目指すみなさまのために、朗報です。

9/8(土)にスケジュールを変更し、
「コスト削減に直結!外壁塗装見学会」が
が大決定しました。
↓  ↓  ↓  ↓
http://www.urataken.com/001/tosou.html
(塗装中の現場で開催いたします!)

今回の見学会は、実際に塗装中の現場で、
・良い業者、悪い業者の見分け方とは!?
・塗料の種類と特性とコストを徹底解説
・手抜きを生む塗装業界の仕組みとは!?
・素人でも分かる手抜き工事を見破るポイントは?
といった、業界の裏の裏をお伝えするイベントです。

あなたにとって、生唾モノのコストダウンノウハウが手に入ることは間違いありません。

そもそも、職人から生の声を聞くこと自体、
なかなか体験することはできないものです。

この貴重な機会に、ぜひご自身の目でご確認ください!

あなたがこの1年以内に外壁塗装を考えているなら、
この外壁塗装勉強会にご参加ください。

◆「外壁塗装見学会」開催要項
日 時:平成30年9月8日(土)
     10時30分〜12時00分予定  
場 所:千葉県千葉市稲毛区作草部1    
     詳細はお申込後の返信メールにてお知らせいたします。  
参加費:3,000円
↓ ↓ ↓ ↓
http://www.urataken.com/001/tosou.html

もちろん今回も、毎回好評の塗り体験も行います。

自ら塗ることで、1度塗りと3回塗りの塗料の厚みの違いや、
適正な塗料の塗布量のイメージを掴むことができます。

あなたの塗装における不安を払拭したいなら、
今すぐに下記からお申込ください。
↓ ↓ ↓ ↓
http://www.urataken.com/001/tosou.html

あなた様のお申込をお待ちしております。

fptaka at 17:56コメント(0) 

2018年08月29日

売却・継続所有!?それぞれに適した塗装ノウハウ、徹底暴露!

こんにちは、FPコミュニケーションズの高橋です。

9/1(日)開催、「コスト削減に直結!外壁塗装見学会」ですが、空席残りわずかです。
↓  ↓  ↓  ↓
http://www.urataken.com/001/tosou.html
(塗装中の現場で開催いたします!)

「外壁塗装は高額になるから、絶対に騙されたくない!」

このような声にお答えするために、あなたが聞きたいであろう、
外壁塗装のノウハウを、現場に立つ職人自ら大公開しちゃいます!

現場で経験を積んでるからこそ聞ける、
本音全開、貴重で生々しい暴露トークのオンパレード。

当日は、巷にはこびる悪徳塗装業者のボッタクリ見積と、
手抜き仕事を見破れるよう「騙されない塗装ポイント」を徹底的に解説します。

そして、築古物件の売却をするなら、○○塗り、所有するなら○○塗と
投資目的に応じた塗装エピソードも披露します。

知っているか、知らないかで、
不動産投資の結果が大きく変わるのは誰もが知るところ。

塗装工事をする前に、それを知っているだけで数十万得するケースだってあるのです。

あなたがこの1年以内に外壁塗装を考えているなら、
この外壁塗装勉強会にご参加ください。

◆「外壁塗装見学会」開催要項
日 時:平成30年9月1日(土)
     10時30分〜12時00分予定  
場 所:千葉県千葉市稲毛区作草部1  
     詳細はお申込後の返信メールにてお知らせいたします。  
参加費:3,000円
↓ ↓ ↓ ↓
http://www.urataken.com/001/tosou.html
もちろん今回も、毎回好評の塗り体験も行います。

自ら塗ることで、1度塗りと3回塗りの塗料の厚みの違いや、
適正な塗料の塗布量のイメージを掴むことができます。

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fptaka at 17:51コメント(0) 

2018年08月27日

築古戸建賃貸でも失敗する時がある!?

築古戸建の最大のメリットは、仕入れの安さです。

価格も安いため、現金購入してDIYを行い、
市場に出すというのが、築古戸建投資の成功のセオリーと言われています。

しかし、一見成功事例が多いように見える、
築古戸建にも失敗事例は潜んでいます。

その多くは、需要のない地域に買ってしまったことや、
リフォーム費用のかけ方、そして、
相場の賃料の判断を見誤ることによって起きています。

以前、お会いしたオーナーさんは物件購入の安さだけで、
築古戸建を買ったといいます。

その戸建はリフォームを行った上で、面積も広いことから、
相場の賃料に設定して市場に提供しましたが、
1年以上、申込にならなかったといいます。

賃貸経営をする上で基本でありながら、最も重要な点は、

◆適正賃料 × 立地力 × 物件力

という3つのバランスが取れる物件が、
入居者を獲得できる物件であり、それを供給できているかどうかということです。

ここで先ほどのオーナーさんの物件を紹介しましょう。

・面積だけで決めた相場賃料

・不人気駅から徒歩20分超えの立地

・内装はそこそこ、外壁はボロボロ

このような条件では、その物件をお客様が選ぶ訳がありません。

このような失敗事例にならないように、
まずは、その地域に賃貸需要はあるのかを調べます。

そして、地域ごとの貸せる賃料を導きます。

更に、

年間想定賃料 ÷ (物件価格+リフォーム) = 最低10%

と計算し、かけることのできるリフォーム費用を予め算出した上で、
購入するか、しないかを判断します。

築古戸建は単純に割安物件だからといって、
簡単に手を出してはいけません。

多くの投資家が一番に「不動産を購入すること」を考えます。

しかし、そこに入居者がいなければ、
その計画は絵に描いたもちでしかないでしょう。

必ず市場調査し、需要があるのかないかを必ず判断した上で、購

入しなければ賃貸経営など成り立たないのです。

fptaka at 17:38コメント(0) 

2018年08月20日

公開無垢材リノベで賃料30%UP成功事例!現場見学会

こんにちは、FPコミュニケーションズの高橋です。
「無垢材っていいよねぇ〜」
と住宅に関わる人なら、誰もが憧れる無垢材仕様。

木の匂いやぬくもりを、
ダイレクトに感じれるのがいいですよね!

しかし、賃貸に目をうつすと、
・材料費、工賃コストがフローリングに比べ高額。
・メンテナンス性に劣る。
という理由から、敬遠されがちなのが実態です。

しかし、賃貸経営は入居者がいて始めて、
賃料収入を得ることができるもの。

魅力的で気持ちのいいお部屋にしてあげた方が、
「そこに住みたい!」
と多くの人が手を上げ、成約率の高い物件となるに決まっています。

また、売却に目を移しても、賃料が上がった結果、
1年間の収益性はあがり、収益還元で査定されると、
不動産価格に高い査定がつくようになります。

今後、大空室時代を生き抜くために、
無垢材リノベが空室対策の選択肢となる時代がくるはずです。

今のうちから、
「無垢材を使った部屋を見てみたい!」
という、あなたの声にお応えするために、無垢材リノベの第一人者、
「ハプティック」様をお招きし、リノベ後の現場見学会を開催することになりました!
↓  ↓  ↓  ↓
https://asp.jcity.co.jp/FORM/?UserID=fpc&formid=589

◆「 無垢材リノベーション現場見学会」開催要項
日 時:平成30年8月4日(土)
     10時30分〜12時
場 所:東京都港区三田
参加費:無料
↓ ↓ ↓ ↓
https://asp.jcity.co.jp/FORM/?UserID=fpc&formid=589

当日は、施工費用、リノベのポイント、
募集から賃料UPの経緯、メンテナンス方法まで、余すことなく披露します。

既に入居者が決まっていますので、現場を見学できるのは、今回限り。

あなたが少しでも無垢材リノベに興味をお持ちなら、
この現場見学会にご参加ください。
↓  ↓  ↓  ↓
https://asp.jcity.co.jp/FORM/?UserID=fpc&formid=589

あなた様のお申込をお待ちしております。

fptaka at 18:03コメント(0) 

2018年08月06日

不動産会社の報酬を理解し、お宝築古戸建を発見!

不動産投資において、戸建賃貸というジャンルは、
もはや新築・中古問わず、当たり前の投資対象となりました。

新築戸建賃貸の場合、新たに土地を仕入れて建築しても、
土地値を加味した利回りは低いため、投資家ではなく、主に地主が使う投資法になります。

一方、築古戸建はこれから不動産投資を始める方や、
少額の現金で投資する人にぴったりの方法です。

築古戸建の探し方は、不動産会社だけではなく、
「空き家バンク」といったサイトで探すことも可能です。

空き家バンクとは、主に自治体や自治体から委託を受けた団体によって運営されており、
空き家の所有者と利用希望者のマッチングをする仕組みです。

ここには不動産会社が介在しませんので、
仲介手数料がかかりません。

ここに、お宝発見のポイントがあります。

街を歩いていると、
誰も住んでいないボロボロ戸建を見かけることはありませんか?

このような状態が続いているのは、
売主が売るつもりがないという理由が第一。

それとは別に、なんと、
「不動産会社があえて取り扱わない」
という理由も大きく関係しています。

1,000万円の戸建を取引をした場合、
不動産会社の利益は、報酬上限3%+6万=36万円(別途税)

ですが、
200万円の戸建を取引した場合、不動産会社の利益は、
報酬上限5%=10万円(別途税)
でしかありません。

これだけ利益に差があるにもかかわらず、
それにかけた時間と調査にまつわる必要経費は、
それほど差はありません。

つまり、戸建を売りたいと相談があったとしても、
不動産会社は、少額の戸建取引を避ける傾向にあるのです。

さらに、不動産会社には仲介責任が伴うため、
価格が安い根拠となる瑕疵のついた物件の取引は避けたいと考えるのが本音です。

事実、東京都内でも500万程度の戸建情報は表に出てこなだけで、
裏で不動産会社が情報を持っていたりします。

こういった情報がほしい不動産投資家は、

・不動産会社の利益構造を理解する。

・自分の属性情報を包み隠さず伝える。

・リスクの全てを自身で負うことができる。

といった点を意識し、これまで付き合ってきた不動産会社と良好な関係を築くことで、
情報を手に入れることができるかもしれません。

空き家バンクで戸建を見つけた場合、
自治体等によっては、マッチングのみのところもあります。

そういったときは、自身で契約に望まなければいけません。

契約書を読み解く力や、契約書を作成する能力、段取りする知識が必要となります。

こんなとき必要なものは、
「宅地建物取引士」や「不動産実務検定」
といった知識になります。

一見、戸建賃貸は成功しやすいと言われていますが、
築古戸建に目をうつすと、実はトラブルが多いのものです。

巷に氾濫する不動産投資成功体験に踊らされるだけではなく、
必ず自身で不動産投資の知識を身に付けることが重要だということです。

fptaka at 17:36コメント(0) 

2018年07月25日

単なる原状回復では空室対策にならない!無垢材リノベ現場見学会

こんにちは、FPコミュニケーションズの高橋です。

「賃料を上げたい!」
「空室の期間をなくしたい!」
「室内不具合トラブルが煩わしい!」

このようにお考えであれば、
「人数10名限定」の無垢材リノベ現場見学会に足をお運びください。
↓  ↓  ↓  ↓
https://asp.jcity.co.jp/FORM/?UserID=fpc&formid=589


オーナー様から、
「しっかり原状回復工事したのに申込が入らない」
と相談を受けることが多々あります。

流行や利便性、デザインは時間の経過とともに変わります。

にもわらず、20年前のお部屋を原状回復し続けても、
お客様の目に留まるわけがありません。

原状回復とは、読んで字のごとく、もとの状態に戻すこと。

いくら原状回復工事しても、
小奇麗な数十年前のお部屋が手に入るだけなのです。

そこで、注目されているのがリノベーション。

再生し価値を高める手法のことを言い、
その分、工事費用はかかりますが、室内はガラッと生まれ変わります。

生まれ変わったお部屋には当然、
「そこに住みたい!」
と多くの人が手を挙げることでしょう。

原状回復で何ヶ月も空室で機会損失を出すより、
リノベーションし何年間も満室を続ける方が良いのは明白です。

しかし、

・リノベーションしても入居者が決まるか心配だ

・工事費用がどれぐらいかかるか知っておきたい!

・実際にリノベーションしたお部屋を見たい!

という方もいることでしょう。

このような声にお応えするために、
無垢材リノベを施したお部屋の見学会を開催することにしました!
↓  ↓  ↓  ↓
https://asp.jcity.co.jp/FORM/?UserID=fpc&formid=589

◆「 無垢材リノベーション現場見学会」開催要項
日 時:平成30年8月4日(土)
     10時30分〜12時
場 所:東京都港区三田
参加費:無料
↓ ↓ ↓ ↓
https://asp.jcity.co.jp/FORM/?UserID=fpc&formid=589

当日は、施工費用、リノベのポイント、
募集から賃料UPの経緯、メンテナンス方法まで、余すことなく披露します。

既に入居者が決まっていますので、
現場を見学できるのは、今回限り。

あなたが少しでも無垢材リノベに興味をお持ちなら、
この現場見学会にご参加ください。
↓  ↓  ↓  ↓
https://asp.jcity.co.jp/FORM/?UserID=fpc&formid=589

あなた様のお申込をお待ちしております。

fptaka at 18:00コメント(0) 

2018年07月16日

築古戸建成功の基本の基本

先日、新聞を読んでいると、
スーモによる都心7区の築年数別の掲載・反響シェアデータという記事がありました。

2018年新築の掲載シェアが11.7%に対して、
反響は9.2%だったそうです。

要因は、
・都心では立地が優先されること
・土地取得、建築コストの上昇により、高い値付け賃料であること
と分析されています。

当社でも、新築物件の空室相談がここ数年、
増加していると感じています。

建売業者が投資向け物件を販売するわけですから、
当然利回りを高く見せなければいけません。

利回りを出すためには、想定賃料を上げることと、
面積を狭くし、戸数を増やすという方法を取ります。


更に、物件資料を見れば、狭いワンルームに、
駅からの距離も微妙な立地がほとんど。

そういった物件に住みたいかといえば、
住みたくないわけで、お客様の目線で考えれば、
すぐ分かるものです。

しかし、融資が出るという理由だけで購入を決め、
客付でヒィヒィ言ってる人が多いのが事実です。

不動産投資の方法のひとつとして、
築古戸建賃貸が流行っていますが、
ここでも失敗するオーナーさんが増えています。

それは、土地値で購入するケースであってもです。

一見、
「安く仕入れることができたのだから、良いのでは?」
と思うかもしれません。

しかし、安く入手できる理由には、
それなりに欠点があるからだということを理解しなければいけません。

・建物に大きな不具合がある

・立地条件が悪い

これらは、結局のところ客付目線では、
入居させるのが難しい物件となります。

スーモのデータに戻ると、掲載シェアに比べて、
反響シェアが高いのは築31年以上と驚きの結果が出ています。

要因として、
・大規模リフォーム実施済みであることが多い
・立地志向が高まり、築年数が妥協要因となっている
と分析しています。

私はそれ以外にも、築年数が経った物件は、
賃料に割安感があるのだと思っています。

築古戸建を割安で仕入れようと思ったら、
築30年を超えてくるものがほとんどです。

どの程度のリフォームで、住んでもらえる賃料となり、
賃貸需要がある立地なのかを、最初にイメージしなければいけません。

戸建賃貸の全てがすべて成功するとは限りません。

入居者がいなければ収入はないことを、
改めて肝に銘じてください。

fptaka at 17:32コメント(0) 

2018年06月25日

築古戸建のリノベ費用はどうやって捻出する!?

以前の戸建レポートで、
築古戸建のリノベ見学会の様子をお伝えしました。

その際、築古戸建への投資を検討するにあたって重要なことは、
まずその地域の「相場の賃料」を導き出し、
(物件価格+リフォームorリノベ代)÷年間想定賃料=10%

となることを目安に、リフォーム・リノベーションにかけられる費用を算出すること、
とお話ししました。

いくら戸建賃貸に希少性があるといっても、
地域ごとに上限となる賃料、そして相場の
賃料というものがあります。

そのため、リフォーム・リノベーション費用をかければ、
かけた分だけ賃料が上がるというものではありません。

また、ある程度の利回りを確保しておかないと、
突発的な修繕が発生した場合に現金を持ち出さざるを得ない場面に遭遇してしまいます。

新築に比べて突発的な修繕が多くなるのは、
築年数が経過している古い建物ならではのリスクであり、致し方ありません。

そのため、利回りは最低でも10%確保したいのです。

では、仮に融資を引いて築古戸建を購入した場合、
リフォーム費用はどのように捻出するのでしょうか。

ありふれた回答ですが、

・現金

・リフォームローン

といった選択肢が一般的なところでしょう。

しかし、現金だと手持ちのお金が少なくなってしまいますし、
リフォームローンは金利が高いため、
どうするか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。

そんな折、築古戸建リノベ見学会でお付き合いのあるリノベーション会社から、
面白い商品の紹介を受けました。

それは、自己資金を持ち出すことなく、
リノベーションできるプランでした。

どのようなスキームかというと、例えば、

・リノベーション費用180万

・サブリース賃料10万

・サブリース保証期間5年(10年プランもあり)

このような条件の場合、
まず施工完了後にサブリース会社が一括で工事費用をリノベーション会社に支払います。

その後、オーナーはサブリース会社に工事費を5年間(60ヶ月)で分割して支払うというシンプルな構造です。

リノベーション費用180万÷60ヶ月=月3万円

そして、サブリース賃料10万円からリノベーション費用3万円を差し引いた
7万円がオーナーの毎月の手残りとなるわけです。

もちろん、工事費支払い後は、
賃料を満額で受け取ることができます。
(※周辺相場により賃料改定の可能性あり)

金利分を支払うわけではないので、
余計な支出は伴いません。

また、自己資金を温存して、
物件を増やすための頭金に使うこともできます。

今後、リフォームやリノベーションの
市場規模はどんどん拡大していくと
注目されています。

さらに市場が成熟していけば、
より利用しやすいローンやリノベーション
商品も発表されるかもしれません。

築古戸建マニアにとって、
投資しやすい環境となることに期待ですね!

fptaka at 14:12コメント(0) 

2018年06月21日

本日締切!旅館業許可手続き失敗事例

みなさんお待ちかね、
事例研究会がいよいよ近づいてきました。

今回は九州・沖縄ブロックから発表される
事例内容を紹介します。

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『 セルフリフォームで
    旅館業許可申請に挑戦して
       失敗してなんとかした話』


▼詳細・お申込はコチラ。
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/9_j-rec_in0707.html


合法的に民泊を始めたい、
民泊を継続したい大家さん。


旅館業の許可手続きを
自分で挑戦したい大家さん。


そんな大家さんに
受講していただきたい事例内容です。


九州・沖縄ブロックの事例発表者は
J-REC公認 不動産コンサルタント
沖縄支部中部SGの具志一朗講師。


具志講師は専業大家で


子育て応援物件など
工夫を凝らした賃貸経営を得意とします。


そんな経歴を持つ具志講師が
民泊運営を始めるにあたり


直面した2つの失敗を
シェアしていただけます。


先日、6/15より民泊新法が施行されました。


そのため今、
民泊を合法的に行うための根拠となる法律は
次の3種類となります。


1.民泊新法

2.特区民泊

3.旅館業法


今回の具志講師の事例は
3.の旅館業法の許可を得て行う民泊となり、
次のようなことをお話いただきます。


1.民泊用に取得した物件の概要

2.民泊用リフォームビフォーアフター

3.トラブル事例1)チームの問題

4.トラブル事例2)役所指導の問題

5.リカバリーノウハウ


今はちょうど民泊新法が施行されて
違法民泊が一掃され
登録物件が激減しています。


そこで
合法的な民泊参入に注目が集まっています。


この機会に、
具志講師の事例発表から


民泊用の物件の入手方法から、
許可を得るまでの流れや


失敗しやすいポイントと
そのリカバリーノウハウを


手に入れてくださいね。


さらに


親睦会もありますので
直接アドバイスを求めても
いいかもしれませんね!


7/7(土)全国事例研究会 in 福岡の
詳細・お申込はコチラ。


▼今すぐクリック!!
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/9_j-rec_in0707.html


fptaka at 14:23コメント(0) 
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