早期返済不動産投資

2000年より不動産投資を始めました。 一時借金に追われて苦しい日々でしがアベノミクスに救われました。キャピタルゲインのリスクヘッジとしてインカムゲインがあるのを実感しています。

契約完了

前回記事の物件の区分の情報が不動産業者から入ってきました。

3000万円以上が希望なのですがとりあえず2800万円を提示しました。

情報が管理組合から入り不動産屋を通さず直接売買すれば手数料を節約できますが、今回は不動産売買仲介業者からの連絡で情報が入りました。

現地へ行くと冬の最中ですが南、北、東それぞれに開口部のある大開口のオフィスです。午後日が陰る頃なのですが、部屋の中は暖かく春の陽気でした。

65平米の専有で土地の持ち分5坪でほぼ土地の実勢価格評価の価格です。

以前月20万円以上の家賃で申し込みがあったそうですが売却する為断ったとの報告がありました。

しばらくすると指値がそのまま認められました。

売主は7年以上前に3000万以上で購入していました。最初は自社で使用していましたが本社ビルを建て不要となりました。そこで賃貸付けしようとしていたのですが売却することになったようです。

不動産屋の持ち回りで契約となりました。

融資特約つけるようにお願いしていたと思っていたのですが、なんと融資特約を付いていないのを契約の後から気が付きました。

でも何とかなるでしょう。

売却の予定もありすでに色々資金調達の方法は考えていたからです。

3月末までに資金を用意すれば大丈夫ですが残り時間にあまり余裕はありません。

これから全力で資金調達します。





棚からぼた餅

区分で築40年近くと築古で融資が引けるかどうか分かりませんでしたが、取引先の地銀に相談すると15年ローンで融資を受ける事ができました。

土地の持ち分の評価が良かったからだと思います。

所有して分かったことは家賃相場が高いので収益性がとても高い事です。

少々の修繕費も高い家賃から見れば安く思えるのです。

例えば退去時の諸費用に15万かかったとしても1月以内に回収できます。

これは今までにない感覚でした。また区分所有なので大規模修繕をはじめとした共用部分の修繕は修繕積立金により賄われます。

よって一棟所有と異なり管理がとても楽です。

あとこの物件の最大のメリットは、エントランス部分が私の土地なので専有部分を購入する際に住宅ローンをはじめとする融資が引けないことです。

これは私からすると買い取り業者並みに安く購入できるチャンスとなります。全く予期していなかった事でした。棚からぼた餅です。

しかし現金で購入する方もいるのでいち早く情報を得なければなりません。購入後管理組合の理事となったので売却情報が入ってきます。しかし理事に就任した直後現金で専有部分を購入された実需の方がいました。現金で購入するくらいの価格は提示しなければならないことを知りました。

実際この物件をバルクで購入後数戸増やしました。

しかし購入する度にローンが増え返済が苦しくなり、毎日の生活や返済に追われることになりました。返済日に資金が足りず銀行からたびたび残高不足を指摘され、何とか現金を集めて耐え忍ぶ時期がしばらく続きました。

ブログにもその状況を記事にしましたがあの頃は本当に苦しかったです。

明日の資金繰りに困る状況が続いたのです。

フルローンと早期返済の組み合わせは無謀なのを実感しました。

でもアベノミクスに救われました。一部他の物件を売却しローンを減らすことが出来ました。さらにトランプ効果がもう少し続けばありがたいと思っています。

すでに全体の6割以上区分を専有しました。

将来全部専有し土地を売却すれば大きなキャピタルゲインが得られるでしょう。

もしできないとしても返済が終われば大きな家賃収入がそのまま入ってきます。

キャピタルゲインは不動産投資の王道です。

キャピタルゲインのリスクヘッジ(保険)としてインカムゲインがあるのです。








キャピタルゲインを狙え

それは今から7,8年前の出来事です。ミニバブルが崩壊し不動産価格が下落した時期でした。

不動産屋から最高に良い立地の物件が出ましたと連絡がありました。

そこは都心の一等地で誰もが憧れる住んでみたいエリアです。

今現在業者の買取価格坪単価最低でも500万以上、最近の売買事例から実勢価格700万程度と思われます。当時は400万円程度でした。

ただ築40年近くの築古区分バルク(複数戸)物件でした。

単純利回り13%管理費や税金支払って実質利回り10%

手持ち資金数百万円。購入諸費用がぎりぎり出せるか出せないかの資金しか持ち合わせていませんでした。

誰にも負けるものか!なんとかなるだろう。当時物件購入はほとんど賭博に近い勝負感覚でした。

物件見ないですぐに買い付け証明を出しました。

融資が引けるかどうか全く考えていませんでした。

すると複数買い付けが入りそうとの仲介業者からの返事があり、100万以上上乗せするなら確実に私を最初の買付け者にするとの提案がありました。

即OKし買い付けが無事通りました。

ここを何が何でも購入したくなった訳はそのマンションの敷地150坪程度の内、土地持分が90坪以上あったことです。

しかもマンションの入口が売り主の名義の土地でした。

今回の売り主である当時の分譲会社がエントランス前の土地を所有し今に至るわけです。

他人の土地を横切ってエントランスに入るという今では考えられない分譲の仕方です。

購入すればマンションの区分所有者の土地ではなく私が所有する土地となるわけです。

持ち分の土地評価価格は購入時の実勢価格で3億6千万以上です。建物は築古なので評価できません。

これを仲介手数料等の諸費用込でおよそ1億円代半ばで購入することになりました。

この物件将来は残りすべて買い増し全て自分の持分できたらとなんとなく考えていました。

今の価格で評価すれば10億円以上の土地を所有することになります。

しかし金融機関に相談することもなく買い付けを出したことに後になって気が付きました。

リーマンショックのシビアな時期で築古でフルローンが組めるのか不安になったのです。

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