早期返済不動産投資

2000年より不動産投資を始めました。 一時借金に追われて苦しい日々でしがアベノミクスに救われました。キャピタルゲインのリスクヘッジとしてインカムゲインがあるのを実感しています。

転売屋のコスト

港区の物件、最初に入札していた方の融資が流れました。その方は自分で1室に住んで他は賃貸に回した収益でマンションのローンを返済する予定だったようです。

これだけ安いのですからふつうはローン通るはずですが本人の属性が悪かったのでしょうか?

そして私の購入申込書が受理されました。

やったー

でもいざ購入となると気になるのはそのコストです。

転売屋がフルリフォームして売却していたのですが、

競売の情報を取り寄せるとなんと6千万前半という安さでした。

競売の入札日が東北大震災の翌日だったからでしょうか?

競売にかかってしまった本人が最上階に住んで、その関係の入居者がほかの部屋にも占拠していると思われ権利関係が複雑とはいえ驚異的な安さで落札していたのです。

フルリフォームのコストはいくらか?

請け負った社長にたまたま遭遇する機会があり、6部屋のスケルトンリフォームと外壁大規模修繕併せて1800万円程度でした。

落札してから1年近くたっての売却です。占有者を立ち退きさせるのが大変だったようです。

でも弁護士による立ち退き費用やその他経費を含めても9000万円位だと思われます。

1億2千万で売っても粗利益3000万円です。

転売屋なんて儲かるんだろう‼

逆に言うとそんなに自分が安く購入できたのではないという思いがしてきました。

それは的中しその後の融資を引くのに思わぬ苦労をすることになったのでした。

続く・・・


情報は意外なところからくる

港区に一棟物の情報は意外なところからもたらされました。

主に戸建て販売を得意とする渋谷の高級住宅街のエリアにある不動産屋から電話でした。

「港区に面白い物件出ました。金額は12,300万です。」

1億前半で港区に一棟物を持てる!

そんな価格で持てるなんて半信半疑です。

この不動産屋1億以上の戸建てを得意としているのですが意外なところから電話があったので驚きました。

そういえば以前その不動産屋で収益不動産の見学しに行ったことがあったのです。

聞けばその時は収益不動産を扱いだして間もないということでした。

早速連絡があった次の日に現地に行きました。

まだ案内のチラシもできていない状態でした。

見れば大規模修繕し外観は新築と変わりありませんでした。

しかもデザイン的にも目を引く外観です。

1階は石目のデザインで重厚感溢れるエントランスです。

特殊な塗料を使って石と変わらない質感を出していました。

何よりも3方向の角地で幅員40Mの公道に面していました。

私は角地が大好きなので一目惚れしました。

港区の角地に物件が持てる。

しかも内装は最上階を除いた全ての部屋でスケルトンの状態からフルリフォームしていました。

躯体以外をリニューアルしての売り出しでした。

30平米以上の部屋が7戸です。

室内はデザイナーが入り斬新なデザインになるようです。

フルステンレスのモダンなキッチン

タンクレストイレ、ガラスの洗面台、高級感あふれたシステムバス

アルミとガラスで構成された仕切り戸

都心にふさわしい内装となるようです。

それならば10年間はメインテナンスフリーでいけそうです。

しかも単純利回り8%以上です。

1Fの駐車スペースを店舗にすればさらに利回り狙えそうな気がしました。

10%を狙えるかも・・・・

50平米強の狭小地に築年の経過した建物の為、固定資産税も驚くほど安いです。

狭小地とはいえ3方角地に建っているため押し出しの強い外観です。

限りなく単純利回りと実質利回りの差が少ないように思いました。

収益不動産で大切なことは言うまでもなく立地ですが次は最有効活用されているかどうかです。

土地を最も有効に活用していることが大切なのです。

いわゆる私が求めている収益性の高い不動産の理想形でした。

しかし1番手がすでにいました。でも融資を引くのに苦労しているとか・・・

1番手の融資付けに対し思わず「流れろ」と念じました。

速攻でその場で買い付けを入れました。

値切るのもどうかと思いましたが端数はいりませんとの事で300万値切って12,000万です。

今から考えるとありえない金額で激安です。

何としても手に入れたいと舞い上がりました。

本当にどこから情報がやってくるか分かりませんね。

情報網は大切にしましょう。投資は優良な情報が生命線です。





リスクプレミアムを加味したキャップレート

不動産価格はリスクプレミアムを加味したキャプレート(期待利回り)からなります。

都心であれば期待利回りは5%以下、一般的な都内であれば7%、近郊であれば10%、田舎であれば20%等です。

そこに築年や、構造、その他の要因のリスクを考えながら不動産価格を決めていきます。

築古で耐震基準以前の建物だったらリスクが高くなり利回りも上昇します。

利回りが高い物件ほどリスクが高く短期で資金を回収必要があります。

利回りの高い物件は概して賃貸需要が少なく今後さらに人口が減っていくエリアです。

さらに築古の場合が多くいつ大規模な修繕が必要になるかわかりません。RCを地方に購入している投資家もいると思いますが、大規模修繕の費用を考えているでしょうか?

外壁、給排水管の交換、エレベーターのリニューアル等です。解体までの費用を考えると維持するのに建てた3倍のコストがかかるともいわれています。

利回りが低い物件は安定的な収入が長期にわたって期待できるエリアです。見かけ上な収入が低くても実質的な利益が大きいエリアです。

とはいっても昨今の低金利で価格上昇した都心の不動産に買う魅力はありませんが・・・・

不景気時に都心の不動産を購入するのがベストの選択でしょう。

そんな訳でスラムアパートを売却後虎視眈々と港区の一棟ものに焦点を定めました。




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