早期返済不動産投資

2000年より不動産投資を始めました。 一時借金に追われて苦しい日々でしがアベノミクスに救われました。キャピタルゲインのリスクヘッジとしてインカムゲインがあるのを実感しています。

リスクプレミアムを加味したキャップレート

不動産価格はリスクプレミアムを加味したキャプレート(期待利回り)からなります。

都心であれば期待利回りは5%以下、一般的な都内であれば7%、近郊であれば10%、田舎であれば20%等です。

そこに築年や、構造、その他の要因のリスクを考えながら不動産価格を決めていきます。

築古で耐震基準以前の建物だったらリスクが高くなり利回りも上昇します。

利回りが高い物件ほどリスクが高く短期で資金を回収必要があります。

利回りの高い物件は概して賃貸需要が少なく今後さらに人口が減っていくエリアです。

さらに築古の場合が多くいつ大規模な修繕が必要になるかわかりません。RCを地方に購入している投資家もいると思いますが、大規模修繕の費用を考えているでしょうか?

外壁、給排水管の交換、エレベーターのリニューアル等です。解体までの費用を考えると維持するのに建てた3倍のコストがかかるともいわれています。

利回りが低い物件は安定的な収入が長期にわたって期待できるエリアです。見かけ上な収入が低くても実質的な利益が大きいエリアです。

とはいっても昨今の低金利で価格上昇した都心の不動産に買う魅力はありませんが・・・・

不景気時に都心の不動産を購入するのがベストの選択でしょう。

そんな訳でスラムアパートを売却後虎視眈々と港区の一棟ものに焦点を定めました。




不動産は立地がすべて

生活保護と土方さんが住人のアパートを購入して何が良くなかったのか?

立地でしょう。

立地が悪いので

住人の属性が悪くなります。

家賃相場が安いのでいくら利回りが良くても修繕費が捻出できません。

賃貸需要が少ないので募集期間が長期化します。

フリーレントや広告費の積み増しで募集費用が割高になります。

そのような反省から不動産投資は立地が全てということを実感しました。

東京都内で究極のレジデンスは山手線南半分のエリアでしょう。

その中でも港区は平均年収は都内で断トツ1位で申し分ありません。

究極の住職一帯エリア。

無駄な時間を少しでも減らしたい高給エリートサラリーマンにとっては最高のエリアです。

そしてアミューズメントも充実しています。

ならば港区の物件を購入するという考えに至りました。

世の中バブルになれば希少性のあるものはいち早く上昇に転じます。

中古車であれば希少性のあるプレミアムスポーツカー、レジデンスなら港区、商業ビルであれば銀座・・・・

立地が?のエリアに何棟所有しているか戸数を誇るブロガーもいると思いますが時代と逆行しています。

さらにそのような方でこの時期になってもローンを組んで買い増しているようですが、破綻に向かって突き進んでいるような気がします。

少子高齢化により賃貸需要は確実に減っていきます。物件が古くなっても修繕費を捻出できません。

一般の中古車何台持っていようが古くなれば処分料がかかり負の遺産です。立地の悪いアパートも全く同じです。土地を売却しても解体費用を捻出できないかもしれません。セルフリフォームの達人になって自らの労働力を提供すれば維持できるかもしれませんが・・・・

今は不良在庫を売り抜ける絶好のチャンスです。

中古アパート何棟持っていようがジリ貧です。

それよりは一棟でも良いから最高の立地に不動産を持ったほうが将来性がある。

まあその時には夢としか思っていなかったのですが・・・

幸い少しですがアパートを売却した現金が残っています。

何とか実行できるかもしれない

強く願うと実現するんです。

続く・・・・


思ったほど利益がない

売却価格は購入価格より高かったのですが、リフォームにかけた費用まで考えると赤字でした。

表面利回り13%で購入したのですが7年所有して平均実質利回り2パーセント台でした。

こんなに散々苦労して実質利回り3パーセントに届かないなんて‼

苦労した日々が走馬灯のように思い出されました。

一体全体今まで何をしてきたのだろうか?

日々セルフリーフォームに明け暮れて物件を維持し改良を重ねた結果がこれか・・・・

それでもカリスマブロガーさんの力で何とか売り抜けることができました。今考えれば本当にラッキーでした。

一方買い手にとってこの方の指導を受けてアパート経営を始めた方はかなり苦戦を強いられているのではないかと思います。何冊も著書があるカリスマさんなのに・・・・

反省すれば

一番大きいのが立地が今一歩だったことです。
家賃の単価が低いため見かけ上の利回りは高いのですが修繕費を捻出することができなく、できる限り職人に依頼をするのを避けセルフリフォームしました。また賃貸需要が少なく募集期間が長くなり実質利回りが極端に低くなりました。

どんな人が住んでいるのか全く関心がなかった。

リフォーム費用を甘く見ていた。

それでも最初の内は物件を良くしようと必死でした。

一般の個人投資家が最初に購入する物件はこのような物件ではないかと思います。

私の場合ですが欲と体力がある内は持っていられましたが、その内体力の限界を感じ自由が欲しくなって仕方なく手放すことになりました。

でもこの物件から学べたことはとても大きかったです。

収益不動産の本質を見抜けたからです。

続く・・・・






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