繰り上げ返済

何時も綱渡りの賃貸経営の為、ストレスを感じていました。

原因は何か？
時代の風潮にあわせて後半フルレバで購入した3物件が確実に足を引っ張っていました。
その中でも際立っているのが単純利回り１０％で１０年完済でローンを組んだ物件です。
ど素人でも躊躇する方法です。

実は一部変動で借りていて早期返済を考えていました。
道路の拡幅の為用地買収計画にかかっていて補償金狙いがあったのです。
しかし民主党の公共事業削減計画の為、拡幅計画が頓挫しています。
見事に目論見が外れてしまいました。

他の２物件はフルレバですが融資の期間を２０年と１５年にしたのでそれほど返済に苦労はしていません。
しかし２０年返済だと融資残高なかなか減りません。しかも金利５年固定なので、固定期間が終了した時点で金利が上昇していたらアウトです。

とりあえず変動金利で借りている融資１３００万を一括返済することに決めました。
原資は本業で稼いだ血と汗の結晶の定期預金です。
こんなに日頃から貴重な自由時間を費やして苦労しながら賃貸経営しているのに、さらに本業で稼いだ貴重な預貯金を取り崩さなければならないなんて！
自分の賃貸経営に対するシュミレーションの甘さを痛感しました。

定期預金は大手都市銀行に積んでいました。
ちょうど２９日なので銀行内はごった返していました。
４０分位待たされた挙句、「御使用目的は何ですか？」と尋ねられました。余計なお節介だと思いながら「繰り上げ返済の為です」と答えました。
解約と同時にローンを組んでいる地銀に送金しました。
直ぐ近くが地銀なのですが、僅かな手数料惜しさに持ち運ぶのは怖いです。

自営の事務所に戻り地銀に繰り上げ返済予告の電話をしました。すると融資課の人が出て月内は勘弁して欲しいと懇願されました。１０月１日に返済することを予告しました。

翌日です。仕事中に私の融資取り引き担当の行員から直接電話がかかってきました。とにかく金利はいくらでも良いからずっと借りていて欲しいの一点張りです。
「デフレの時代金利が例えゼロでも実質的な金利は高いので直ぐに返済したい」というと、
「貯金で持っていれば実質的な金利が高くなるので同じでしょう」と反論させられ、他の高い利回りの金融商品を勧められる始末です。

仕事中でしたが２０分位話したでしょうか。私にとっては１時間以上に感じました。
変動で借りている場合、繰り上げ返済が建前上自由ですが本音では銀行は優良な借り手の繰り上げ返済をとても嫌がります。

１０月１日地銀で繰り上げ返済を行いました。淡々と事務手続きが進行し無事終了しました。この物件フルローンで購入した為別物件に共同担保を設定していました。今回その抵当権を抹消することが出来ます。しかし手続きに５万円の司法書士費用がかかるそうです。

そんな私も最初の一棟を購入するのに貸し渋りで大変な思いをしました。
１０年順調に返済してきたのでいつの間にか信用が付いたのでしょうか？
この次に物件を購入するのは何時ごろになるか聞かれました。
私自身はぎりぎりの返済なのですが・・・・・

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銀行は手元に使いどころのない余剰資金で溢れかえっているのだと思います。融資のできる優良な借り手先を必死になって探しているのが現状
でしょう。消去法として国債が買われているのでしょう。

先日資産家の方が話していました。地銀から都市銀へ借り替したら地銀の行員が左遷させられてそうです。また相続信託を調査依頼し直前になって契約破棄したところと都市銀の行員が左遷させられたとか。

その都市銀いらない借金を本店の行員を連れて勧めにやってくるそうです。節税目的で都心収益物件の購入です。

賃貸で大家としてどんな借り手をお望みですか？
本人の年収が十分にあって属性が良く、保証人が確りしている事でしょうか？
今の家主は空室に困って借り手を必死に探していますが、この不況下借り手は滞納リスクの大きい属性の低い借り手ばかりです。
しかし危なそうな店子ても、２年間遅れることなく家賃を支払った実績ができれば大家側は喜んで更新をお願いすることでしょう。

銀行の借り手に対する心理は大家の借り手に対する心理と共通だと思います。

Comments

[1. やすを]

はじめまして。いつも読ませてもらってます。数ある不動産投資ブログの中でも、非常に手堅く現実的て゛とても勉強になります！私はまだ不動産投資に踏み切れていませんがしっかり勉強して、失敗しても全てが終わりにならないように参戦したいと思います。これからもブログの更新を楽しみにしています

[2. バビル]

銀行が余剰資金であふれかえっているというのは、事実です。勤め先にも某都銀が何とか資金を借りてくれと泣きついてきました。
既に無用の資金を借りているのですが、半期決算の時期ということもあり、行員も必死のようでした。借りる必要のない資金を無理やり貸し付けられ、払う必要のない利息を支払っているこちらの身にもなれと言いたいくらいでした。
ただし、これは会社の話で私個人の話ではありません。個人的には、貸してほしいと思う今日この頃です。

[3. 小規模大家]

　勇気のある決断と、迅速な行動力に敬意を表します。虎の子の現金で返済されたとのことですが、使う予定の無いお金なら、貯金しても金利が無いわけですので、問題ないと思います。
　私の兄は3000万円で家を新築しましたが、35年ローンを払い終えるころには、４５００万円払っている計算になるようです。
　現在ご健康で、収入もおありなら、１年分の生活費くらいが現金であればいいと思います。突然の入院などに備えた保険に入ってあれば、何かあっても心配ありません。
　余った現金を何に使うか？というのは投資における重大要素ですが、借り入れがある場合は、利回りが最大になる借金と現金の比率について考えることは、リスク管理の重要事項だと思います。
　国家の借金にも同様なことが言えますが、財政再建には徹底した無駄の削減が必要だと思います。

[4. 取締られ役]

（銀行は晴れた日に傘を貸す）の言葉通りですね。
小雨で傘を取り上げられますが（笑）

若造のワタシの元にも銀行が借りてくれ借りてくれと来ますので、余程金余りなんでしょう。
無借金は罪みたいな勢いです。

しかし、自分の客観的な価値を知りたければ銀行に金を借りに行けとも言いますので、
来なくなったらなったで、精神衛生上宜しくないかも知れません。

（台所の汚い女に金を貸せ）のサラ金格言の通り、生かさず殺さずで、だらだら金利を払い続けてくれる方が最高なんでしょうね。

銀行も属性が良くてルーズな人間を求めるとは都合が良すぎですよね。

こっちは属性悪くてルーズな人間相手に糊口をしのいでるワケですから。

[5. たか]

私のところはかりかえをしました
1.75％で団信は無くてよしという条件です
本業の稼ぎをつぎ込む住宅ローンなどでは団信を組む意味があるでしょうが、家賃収入で返済を行う以上、自分が死んでも返済は可能なはず。

しかし、本業の稼ぎを投入して繰上げ返済をすることは効きますね。借金の状況が大きく改善します。

[6. 零細オーナー]

抵当権の抹消は自分でやらせてもらえるのではないでしょうか？数千円で済みますよ。

[7. とも]

私は余裕資金がありますが繰上げ返済はしてません。理由は利息が経費になること。収益が増えても税金でとられることを考えると利息を払っても手元に資金を置いておくのがいろんな状況にたして動きがとりやすいかと思われます。

[8. とま]

まさに早期返済不動産投資ですね。

10年とか短期でローンを組んでいることを考えますと性格的に繰り上げが正解なのかもしれませんね。

お金がなくなったら繰上げするか迷うこともないですし、即翌月のキャッシュフローにも反映されますし精神的には楽になりますね。

本業が順調な証拠だと思います。

[9. HIKARU]

私は借金なんて無い方がいいに決まっているという考え方なので、進先生の現在頑張る事で未来のリスクを低減する活動は素直に尊敬できます。

先日の「ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ2010」で本田健先生が以下の内容の講演をしたそうです。

ローンがついているうちは投資家ではない。銀行の利益のために働く従業員のようなもの。

ローンがついているうちのキャッシュフローも同様。

ローンがある間は、手元にピンを抜いた手榴弾を持っているものと同じくらいの緊張感が必要。

金利がちょっと上昇しただけであなたのキャッシュフローは吹き飛ぶ。

[10. 借金 進]

やすを様

はじめまして
なるべく出来事に忠実にそして思ったことを素直にブログにしようと心がけています。このブログが少しでもお役に立てれば嬉しいです。
今後もよろしくお願いします。

[11. 借金 進]

バビル様

今は銀行にとって金余りの状態なのは間違いなさそうですね。
景気低迷の需要減で新たに銀行から借り入れしてまで成長しようとする企業はごく限られていると思います。
経費削減に追われる企業にとって銀行との付き合いで借り続けなければならないのは辛いと思います。

[12. 借金 進]

小規模大家様

現金があれば現金でしか購入できない収益物件を購入してキャシュフローを改善する方法があります。
しかしすでに十分物件を増やしました。ここはストレートに借金を繰り上げ返済するのが一番良いと判断しました。

財政再建には徹底的な無駄の削減が必要だと思いますが限界があると思います。税収そのものを大幅に増やさなければ困難でしょう。
近い将来大幅な増税(消費税２０％以上、財産税の新設)が待っていると思います。

日本だけでなく世界中の先進国は今や借金まみれです。ドル、ユーロ、円どれをとっても巨額の債務にあえいでします。
世界同時破綻もありえるのではないかと危惧しています。

[13. 借金 進]

取締られ役様

銀行あっての不動産投資なので付き合いも大切なのかもしれませんが、デフレ不況の真っ只中少しでも身軽になる必要性を感じています。
低金利だから借り得と言う考えも一方にはありますが…

[14. 借金 進]

たか様

変動であれば固定へ変更という選択肢がもちろんあると思います。
ただ私の場合キャシュフローの改善の他に目的がありました。
共同担保の抹消と繰り上げ返済で銀行にプレッシャーを与えることです。
少しでも有利で強い立場を維持するため繰上げ返済したといえるでしょう。

数年前国金で借りる際、提示金利は10年固定1.9％程度だったのですが、繰上げ返済をした実績もあったので、口からでまかせでその金利だと都銀より高いとクレームをつけたところ1.25％の特別貸付になったことがあります。

[15. 借金 進]

零細オーナー様

抵当権の抹消に関しては銀行以外でも可能だと言われましたが、なかなか平日に休みが取れそうに無いので銀行に任せました。
しかし数千円で済むなら自分でやってみる価値がありますね。
この次の抹消手続きの際にはトライしてみようかと思います。
情報提供ありがとうございます。

[16. 借金 進]

とも様

十分な資金を手元に置くことも必要でしょう。
賃貸経営は思わぬ出費が重なるものです。

[17. 借金 進]

とま様

決して本業が順調なわけではありません
この不景気で少しずつ厳しさを増しています。
唯一の救いが本業に借金が無いことです。無借金は経営にとても安定をもたらしています。もちろん精神的にも楽です。

[18. 借金 進]

HIKARU様

本田健先生のお話、正にその通りだと思います。
きっと賃貸経営の借金は財産だと考えている投資家が昨今あまりにも多いので警鐘を鳴らしたかったのでしょう。
資産何億というタイトルのブログをよく拝見しますが、違和感を感じます。
一体借金はどのくらい積み重なっているのだろうかと…

[19. あやか]

アパート・マンション経営も
苦しいです。。

よほど考えて、立地条件が良いならですが
知人も1ルームマンション建てたは良いけど
満室にならず、ローンで苦しんでいます。。