(株)セイコーハウジング 不動産部の売買部門担当者のつぶやき

毎日の業務の中で感じる、不安、疑問、怒り、不満の吐露・・・ばかりではなく良い事、悪い事。

マイナス金利の影響

「1080万円を1年間預けた利子を取られたことになるなぁ・・・・・とほほ。」
先日の土曜日に、翌日の休みの日曜日の為に、仕方なく銀行のATMでお金を引き出した。土曜日なので、108円の引き出し手数料が引かれた。しょうがないか・・・・いやいや、待てよ。今金利はいくらだ? と考えて計算した後の嘆きである。もちろん、1000万どころか、通帳に100万以上の残高があったことはない。

日銀のマイナス金利の影響で、普通預金の金利は軒並み0.001%まで下がってしまった。これは100万円を1年間預けても10円の利息しか付かないわけだ。それはそれで仕方ない。しかし、前述のごとく、日々仕事をしていれば、土曜日や日曜日にしかたなくお金を引き出すこともある。
そうなると、ATMという機械相手に操作をしてお金を出しても自動的(もちろん承認を求める画面は出るが)に108円の手数料が引かれる。この一瞬の操作で、1080万円を1年間預けなくてはもらえない額の利子108円がなくなるわけである。年間で考えると数回、いや10回以上は土日に引き出しているはずで、億単位のお金を預けねば付かないような利子に相当する手数料を払っていることになる。

皆さん、そんなことはとっくにご承知のようで、金庫がバカ売れしているそうだ。なけなしのお金を金融機関に預けても、本当にスズメいや、アリの涙ほどしか利子は付かないのに、数万円のお金を引き出すのに、1000万円以上の預金の利子相当分が引かれてしまうのであれば、手元において管理した方が良いと誰しも思うだろう。箪笥や机の抽斗にむき身でお金を入れておくのも怖いし、火事が起きれば、焼けてしまう。そこで、「じゃ、耐火金庫を買おう!」となるわけだ。20〜30万相当の金庫が一番の売れ筋と聞くが、この状態が長く続くならば、昔の古い大きなお屋敷などにあった金庫室というのが、新築する場合のプランに入ってくるかもしれない。

となると、昔ながらの金庫破りという盗人が暗躍するかもしれない・・・・などと、連想が連想を呼んでくるのだが、マイナス金利の影響はジワリジワリと私たちの周りに広がりつつあるようだ。
ただ、これを読んでくださっている、これから家を建てよう、土地を探そうと思っている皆様には、本当に追い風が吹いていると言えます。前回書いたように、住宅ローンの金利は10年固定でやっぱり1%を切ってきました。
ここをチャンスととらえて、しっかりと動き出される方を応援したいと思います。ただ、これだけ金利が低くなりお金が借りやすくなると、ついつい借り過ぎになってしまうことも多いので、その点にご注意を!!

貯金すると別に「お金」を取られ、お金を借りれば、別にお金をくれる。???

皆さん、マイホームへの道は順調に歩を進めていらっしゃいますか?
日銀が2%のインフレ誘導のためにゼロ金利を一歩進めて、マイナス金利を採用するという嘗てない金融政策を実施したために、様々な思惑が錯綜し、株式市場や為替市場は大混乱。日本の経済状況は、やや先が読めない不透明感が漂っている状況です。日銀総裁の狙いとは逆に、円高、株安の厳しい局面になっています。しかし、テレビなどの報道でもアナウンスされていますが、土地探しや家さがしをしている皆様にとっては、「今がチャンス」と言えるほどのクリアな視界が広がっています。

 その理由は皆さんもご存じの事とは思います。この不透明で、予断を許さない経済状況の中で、ローンの金利は当面上がらないだろうということがはっきりしているからです。これ以上下がらないと思われた住宅ローンの金利が下げ幅は小さいとはいえ、まだ下がる状況に変わっています。「あわぎん35」という固定金利住宅ローンの金利は1月の1.28%から1.23%と0.05%下がりました。店頭金利では四国銀行は10年固定でも1.3%という公表値ですから、35年の固定ローンの方が10年固定よりも低い金利になっている状態です。(四銀の融資担当の方によれば、1.3%を1.1%にしますという事はおっしゃってますが。)都銀ではもう10年固定に関しては、1%を切る金利をアナウンスしているところもあります。

これほど住宅ローンの金利が下がるとはだれが予想したでしょう。
 この状態が続けば、地銀でも10年固定でおそらく1%を切る状態になる可能性もあります。もし0.9%で借りられたら、このブログに依然書いたように、ローンを組む人は逆ザヤになるわけです。お金を借りたら、その金利を払うことになるのが常識です。ところが、住宅ローンを組むと10年間はローン控除があります。これは年末ローン残高の1%が所得税・住民税の還付として戻ってくるという制度です。仮に0.9%の金利で借りて残高の1%のお金が戻ってくれば、10年間だけとはいえ、ローンを借りると利子を取られるのではなく、逆に残高の0.1%のお金をくれるということになってしまいます。

銀行からお金を借りると別にお金をくれる。銀行は日銀にお金を預けると、お金を取られる。???
常識では考えにくい変な状態ですよね。じっくり考えなくても、こんな状態が長く続くわけはないと皆さんも思うでしょう。感覚的に変だと思うとともに、国の政策という観点から見てもこれは長くは続きえないことが見えてきます。

住宅政策に関しては、国は既存住宅(中古住宅)の活性化策を探っていて、既存住宅の更なる流通促進に関して、様々な施策を打ち出そうとしています。全国で820万戸と言われる空家問題の解消も大きな問題です。一方で、10年間のローン控除を始めとして、今はまだ新築住宅を建てる人に対するいくつかの税の優遇策を続けています。これは言ってみれば相反する政策です。既存住宅の流通を本気で活性化しようというのであれば、新築への優遇策はいずれ終わらせることになると思います。

そう考えると、今この時期が後で振り返ると、あの時期に何とか前に踏み出していればよかったなぁ・・・・と思える時期になるだろうと私は考えています。
今現在の金利をはじめとした経済状況や、国の政策の方向を考え併せても、家を建てるうえで、これほど条件がそろっている状況は、過去なかったし、この状況が長く続くはずがないことも分かり切ったことです。そんな今こそ(ここ1〜2年ほど)皆様にとっての最も有利な時期だと断言できます。

ローン控除以外にも今、家を建てる際にはいくつかの税制優遇制度があります。フラット35Sという国がやっている全期間固定金利のローンの10年間0.6%の金利割引という制度はこの1/29で終了しましたが、ほとんどの優遇税策は2〜3年延長されることになりました。そのあとはこのすべてが終わっている可能性もあります。ですから、建て時だという事を理解するうえでも、今その優遇策のすべてをきちんと把握しておきましょう。次回その優遇税制をまとめて書こうと思いますが、取り敢えず、今新築の住宅に対して優遇制度がある税金は下記の税ですので、これを外すことなく資金計画を立てる際に頭の片隅に置いておきましょう。

1. 所得税(ローン控除)
2. 所得税(投資型減税)
3. 不動産取得税
4. 印紙税
5. 登録免許税
6. 固定資産税
7. 贈与税

では、また次回。

空き家対策の新制度

年明け、初めての書き込みとなります。ご無沙汰しておりました。

不動産と建築の業界では、この時期、年末に決まった今年度の税制改正の方向を見極めて、今年一年のお客様へのアプローチの仕方を考えたりします。税制改正により、住宅・不動産に関しては大きな影響が出ます。私たちも改正点をしっかりと踏まえて、動かねばなりません。もちろん、お客さまである皆さんこそこれを踏まえて動く必要があります。今年の税制改正大綱も決まりましたが、『安心してください。つづきます!』現在続いている、土地や建物に関する優遇税制は、ほぼ延長され、ほとんどがそのまま続きます。

 一方安心してはいられないこととして、首相も明言しているように、来年4月の消費税10%への引上げは、余程のことがない限り、実行される事でしょう。その半年前の今年9月までに建物の請負契約を済ませれば、たとえ家の引き渡しが来年4月以降になったとしても消費税8%のままで建築が可能となります。そのため、今回も9月までの駆け込み需要がいくらか起こる事が予測されます。
 土地・家の購入、或いは家の建築を考えている人は駆け込みの時期に重なってバタバタしないように、もうこの時期、1〜2月から、動き始めた方が私は良いと思います。

と、書いてきましたが、今日は、買うという方ではなく、売りたい方のお話です。年明けから私は、立続けに、売却の相談を2件受けました。その両方ともに、売却の原因が同じ理由でした。親から土地を相続したが、自分では使わないから処分したいというものです。超高齢化社会になり、人が亡くなるのはかなり高齢になってからとなりました。従って相続が発生した場合、亡くなった方(被相続人)は80代や90代、必然的にその財産を相続する相続人である配偶者や子供も、すでに50代後半から60代。中には70代・80代の方も。

そうなると、相続人たちはすでに自分の生活基盤は既にできている人がほとんど。当然自分の家も土地もあるわけです。そこへ相続財産として不動産を持つことになっても、自分でその土地や家を使う必要性があまりないわけです。ですから、仕方なく、売却しようかということになる。
そうして当社へ、売却したいのだが…とやってこられます。ただ、この場合、売りたいともってこられる家や土地の半数位は、登記上はまだ亡くなったお父さんの名義のままとか、或いは相続後に兄弟姉妹で分けることができず取りあえず、兄弟姉妹数人で共有登記したというパターンが非常に多い。

まず第1に、亡くなった方の名義のまま、不動産を売ることはできません。所有者がいない土地や家ということになりますから当然です。ですから売却するためには、まずその不動産を相続する人を決めて、所有権の移転登記(相続登記)をしないと第3者に譲渡することはできません。。

そして第二に、共有登記の状態では、売買の契約交渉は難しくなります。
 共有登記してある財産としての土地や建物を売りたいと相談に来られるのは、たいてい相続人の一人です。一応その時に他の共有者の売却の意思確認は致しますが、依頼を受けて販売活動をしていると、実際に買う人が出てきてから、売主である共有者同士でもめることが往々にあります。契約の交渉時に、当然値下げ交渉が入りますが、この価格の値下げに共有者全員の合意がなかなか得られず、結局、契約ができないということも起こります。もともと分割の相談がうまくできなかったので取りあえず共有にしておこうということで、相続登記していることが多いので、実際に売れるとなった時に、お互いの利害が一致しないのです。そうなると、その不動産は売ることもできなくなり、なにもされないまま、放置された古い空き地や空家となっていきます。

 相続問題でもめたまま、何かに活用する事もなく、売ることもなく、貸すこともなく放置された空家や空き地は、意外に多いものです。徳島市内でもこんな理由で空き家になっている住居は、珍しい事ではありません。

 そうやってできてしまう空家や空き地を少しでも減らそうと、この4月より、新しい税制がスタートします。
◎空家に掛かる譲渡所得の3000万円特別控除(所得税・住民税)
 相続時から3年目の年の年末(12月31日)までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、その家屋を取り壊して更地にして土地として売った場合、またはその家屋に耐震リフォームを施して、中古住宅として売った場合、その家屋及び土地の譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。
自分が住んでいたマイホームを売った時に使える3000万円の譲渡所得控除を、相続人でも使えるようにした制度です。3年という期限付きでこの制度を運用すれば、相続人たちはこの期限内に何とか売ろうとするでしょうから、少しは空家が減るかもしれないという事でしょう。
5年以上持っている不動産を売った(譲渡した)場合は、その譲渡所得に対する税率は20%となりますから、単純計算で3000万円×20%=600万円が浮くことになり、その損得は大きいです。

また、住宅のストックとしての資産の品質を高めるために、古い住居を売る場合に、耐震リフォームを施して売れば、この制度が使えるようにしたというところにも、国の意図が見えます。
 古くても、新たに耐震性を持たせるリフォームをすることにより、中古住宅を買う方も安心して買えるようになり、中古住宅の流通が、今迄よりもいくらか活性化するでしょう。私も古い住宅の売却を依頼された場合には、耐震リフォームをお勧めしますが、売却するものにわざわざお金をかけるということに関して、売主はなかなかYesとは言ってくれないものです。
しかし、この制度があれば、耐震リフォームをしてもそれ以上のお金(税金)が戻ってきますから、この制度を使う前提なら、手持ちがある売主はYesと答えてリフォームを実施して売る方が、得となるやもしれません。

この制度のポイントを少し説明しておきましょう。
18










図及び下記ポイントの出典:全国宅地建物取引業連合会「平成28年度税制改正大綱の概要」

○ポイント1「相続発生日を起算点とした適用期間の要件」
相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡することが必要。

○ポイント2「相続した家屋の要件」
特例の対象となる家屋は、次の要件を満たすことが必要です。(区分所有建物は対象外)
〜蠡海粒始の直前に置いて被相続人の居住の用に供されていたものであること。
∩蠡海粒始の直前に置いて当該被相続人以外に居住者がいなかったこと。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
ち蠡鎧から譲渡時までの間に、事業、貸付、居住の用に供されること。

○ポイント3「譲渡する際の要件」
特例の対象となる譲渡は次の要件を満たすことが必要です。
‐渡価格が1億円以下
家屋を譲渡する場合(その敷地の用に供されている土地なども併せて譲渡する場合も含む)
 当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること。

上記のように、ポイントとなる要件が定められていますので、ご注意ください。

遺言書を書いたら税金が安くなる!?

「遺言書を書いたら、相続税が安くなるってホンマかいな?」
と突然、以前からお付き合いのある地主さんに聞かれました。「ホンマです!」と言いたいところですが、まだわかりません。この「遺言控除」は、まだ与党内で検討されている段階だということなので、制度として決定し、施行されるかどうかはまだ今のところ、わからないです。

地主さんや大家さん方は、今年から、相続税を納税する場合の課税財産の基礎控除額が4割も減額されたため、かなりの増税観を持っていらっしゃるようで、相続関係の情報には非常に敏感に反応されます。土地や家屋の売買、或いは所有する収益物件のリフォームや、自宅の建替えなど、何か行動に移そうとされる時には、必ず、相続時の事を考える必要があり、高齢の地主さんや大家さんも多いので、会って話をするときに、「○○したら、相続税が安くなるってホンマかいな?」という質問を最近よく受けます。

相続に関しては、その方の財産状況と相続人の状況の違い、そしてご本人の相続に対する意向の違いにより、ケースバイケースでその対策に違いが出ます。まったく同じ対策になる事はありません。一概に「○○したら効果がある」「△△したら安くなる」ということは言えません。場合によっては、まったく同じ相続対策を実行しても、その人によっては、大きなプラス効果になる人と、逆にマイナスになる人がいる事もあるくらいです。

相続について気になるという方にまず、何をしたらいいかアドバイスするとすれば、ご自分の財産の棚卸をすることが何より大事ですと申し上げています。自分の財産をひとつ残らず、列挙して、一覧表をつくるのです。その時に注意するのは、マイナスの財産も残らずあげておくということです。ローンが残っているのであれば、毎年、通帳に引落が記帳されているでしょうから、相続発生後でも家族にとっては気づきやすいですが、困るのは、保証人になっているような場合です。この保証債務というのは、本人以外にはわかりづらい債務です。だからこそ、お元気なうちに、きちんと負の財産の所在を明らかにしておくのです。この財産の一覧表があるだけで、いざ相続が発生した時に、いかに残された家族が助かるかは、ご本人が想像する以上だと確答できます。

 このようなマイナスの財産もすべて網羅した上で、財産の一覧表を作り、それぞれ、だれに何を遺すかということを考えていくわけです。当然、この一覧表をもとに、財産評価をして、実際にどれくらいの相続税が発生するかということを試算する必要がありますが、ここは専門家に依頼する必要がありますね。税理士さんの出番です。
 但し、そのあとの、不動産を使った節税対策や納税対策については、詳しい税理士さんはそれほど多くないのが現実ですので、私たちのような不動産に詳しい専門家への相談が必要です。そして最も難しいのが、不動産の分け方です。財産が多くても少なくても、この不動産の分け方でトラブルが多く発生します。

ここで最初に戻りますが、様々な相続対策があり、様々な専門家が種々の対策を、それぞれにあげつらう中で、最も効果の高い対策の一つが、遺言書です。遺言を残すことで、大半の相続トラブルが回避できるということです。但し、遺言にも種類があり、すぐに役立つ遺言と、すぐには役に立てない、遺言としての執行力の弱い遺言とがあることは覚えておいてほしいことです。

 大きく分ければ遺言は3種類。自筆証書遺言秘密証書遺言公正証書遺言 の3種類です。
例えば、亡くなったお父様の葬儀費用の支払いを要求されて、相続財産としての預金口座から、お金をおろしたいと思った時に、公正証書遺言にその預金を○○に相続させると書いてあって、その○○さんがその遺言書と通帳を持参して銀行へ行き、他に必要な書類を揃えて、正規の手続きを取れば、預金を下ろすことは可能です。しかし、自筆証書や秘密証書の遺言書を銀行へ持って行ったら、他の書類がそろっていたとしても、それだけでは預金を下ろすことはできません。自筆証書遺言や秘密証書遺言は裁判所の検認が必要となるからです。

<検認=遺言書(公正証書による遺言を除く。)の保管者又はこれを発見した相続人は,遺言者の死亡を知った後,遅滞なく遺言書を家庭裁判所に提出して,その「検認」を請求しなければなりません。また,封印のある遺言書は,家庭裁判所で相続人等の立会いの上開封しなければならないことになっています。
 検認とは,相続人に対し遺言の存在及びその内容を知らせるとともに,遺言書の形状,加除訂正の状態,日付,署名など検認の日現在における遺言書の内容を明確にして遺言書の偽造・変造を防止するための手続です。遺言の有効・無効を判断する手続ではありません。>


裁判所での手続きですから、今日行って、今日できるという手続きにはなりません。一月単位の日数がかかります。

この面倒さを避けられるのが、公正証書遺言です。これは、公証役場で2人の証人のもと、公証人が作成してくれる遺言です。徳島市で言うと八百屋町三丁目にある公証役場でつくることになります。その詳しい作り方は公証役場のHP(http://www.tokushima-notary.com/)に書いてありますので、ご参考までに。

但し、公証人が、その人の家庭事情を慮って、こうした方が良い、ああした方が良いというアドバイスまでしてくれるわけではありません。
 その遺言の中に書く、分割の仕方については、別途専門家に相談するのがいいでしょう。資産の大半が不動産だという場合、やはり、不動産に強い専門家を選ばないと、効果的でもめにくい分割の仕方や節税や納税対策としての効果がある分割方法は、望むべくもないと言っておきます。

但し、前にも書いたことを繰り返すことになりますが、くれぐれも一つのアパート、一つの土地の資料を持ってきて、この財産の相続税対策としては何が一番いいだろうか?・・・・なんて相談の仕方はやめてください。そんな相談の仕方では、対策の考えようがありません。必ず財産の棚卸をしてその一覧表を持って、相談をかけてください。 (不動産部 平:日管協 上級相続支援コンサルタント)

定休日の変更のお知らせ。

この度弊社では、不動産部と建築部で違っていた休日を統一する事となりました。
不動産部の方も、日曜日はお休みとなります。
水曜日と日・祭日が定休日となりますので、よろしくお願いいたします。
勿論、日曜日や祭日にしか時間が取れないお客様で、予めお約束をいただける場合は、定休日に関係なく、これまで通りお会いすることはできますので、よろしくお願いします。

APR(実質金利)による住宅ローンの比較

住宅ローンに関する費用(銀行ローンとフラット35との比較)
家を建てるために資金計画をするということは、土地から買う人、土地は持っている人により多少の違いはありますが、結局はどの住宅ローンを購入するのかということを考えることになります。
 ここの処やや金利上昇の傾向にあるとはいえ、まだまだローンの金利は過去最低と言ってもいい位のレベルで、底を打っているという状態です。
 人により、考え方は様々で、いずれ金利は上がってくるとはいえこの低金利時には最も安い変動金利のローンを選択するという人もいますし、私がお勧めする、全期間固定金利を選択する人もいます。
どちらも、正解とも誤りとも言えません。金利が上がっていくにしても、どこまで、いつごろ上がるかは神のみぞ知るですから。
 私が気になるのは、住宅ローンの選択をするときに、いまだに、金融機関が発表するキャンペーン金利だけを見て比較し、選択している人がいます。住宅ローンを購入するときには、金利に着目するのは大切ですが、ローンの費用も一緒に考えねばなりません。そしてその費用は、金融機関や購入するローンよって少しずつ違いがあります。その費用を一緒に計算し、必ず総支払額を出した上で、金利を出すと実質金利が出てきます。その実質金利で比較して、選択してほしいと思います。
 初めて住宅ローンを使うという一般の人にとっては、どんな費用が掛かるのか?、そしてその費用を計算に入れてローンの比較をするとどうなるか?はなかなか難しいかもしれませんが、今日はこれをやってみたいと思います。

 ここ最近私がずっとお勧めしている住宅ローンは、全期間固定金利の2種類のローンです。
ひとつは、皆さん、名前はよく知っているはずの「フラット35(S)」、そしてもう一つは阿波銀行の商品である「あわぎん35」です。金融商品の知識が厚く、金利などの情報に敏感な方は別ですが、20年、30年という長い期間を考えると、全期間固定金利のローンの方が、リスクが少なく、返済もしやすいと思いますので、この2種類を今は勧めています。但し、省エネ機能の高い家を建てる方に限ってという条件は付きます。この2つのローンの経費を見ることで、ローンの経費の事を、少し考えてみましょう。民間の銀行ローンに掛かる費用の項目はどれも同じですが、国の機関が販売しているフラット35とは少し費用に違いがあります。
次の表で、ローンを組むときにどんな費用が掛かるか確認しましょう。そして一つづつの項目の説明を表の後に書いていきます。
150718住宅ローンの諸費用一覧


.蹇璽鷏戚鶲紙税
住宅ローンは最終的に契約書に署名・印を押して借り入れとその返済を約束する契約の形を取ります。
その契約を正式には金銭消費貸借契約と言い、その契約書は税法上の課税文書となりますので、収入印紙を貼り、割り印を押すことにより、納税することになります。通常、住宅ローンで借りる場合は1000〜5000万迄の間の人がほとんどだと思いますが、その場合、2万円の収入印紙を貼ることになります。
参考までにこの金額以外の場合の金消契約の印紙税額も表にして挙げておきます。
150718印紙税一覧



▲蹇璽麝算饉蠖料
銀行ローンの場合、金融機関へ払う融資の事務手数料です。これも金融機関により違いがあります。定額(3万〜5万の間に設定している金融機関が多い)または定率(2%程度)で支払う場合とに分かれます。あわぎん35の場合、特別金利型(一括払い)を選択すると融資額×2.1%となっています。3万円ほどの定額を支払う形にすると、その分金利が上がるようです。

J歉變
ローンを契約する場合は、金融機関は貸し倒れのリスクがありますから、返済が滞った場合のリスクヘッジとして、保証人を要求します。その保証人の代わりをしてくれるのが保証会社です、その保証会社に払うのが保証料です。お金を貸してくれる金融機関に払うのでなく、保証人となってくれる保証会社に支払うお金です。銀行の住宅ローンは必ずこの保証会社を使うので、保証料がかかります。

 「フラット35」とは日本住宅支援機構という資本金7000億を超える大金融機関が実施している、借入期間中金利がずっと変わらない(フラット)ローンです。この巨大な資本金は全額政府が出資していますから、国の金融機関が販売している住宅ローンということです。国の後ろ盾で実施していますから、保証人が不要となる住宅ローン、したがって銀行ローンと違って、保証料は必要ありません。
 
因みに、この保証料の払い方は、一括で払う場合と、金利上乗せで分割して払う場合の2通りに分かれています。一括で払う方が、金利は抑えられるので、総支払額は安くなりますから、有利と言えば有利です。阿波銀が販売している全期間固定金利の「あわぎん35」も同様に、特別金利型と言って、保証料を一括で支払う場合と、金利を上乗せする形で分割払いにする2つのパターンがあります。

下記の表は阿波銀保証株式会社が規定する一括払いの保証料です。0.2%か0.4%の差は、借りる人の銀行への信用度合いによって、決まるようで、私たちにはそのお客様がどちらの%になるか、判断する材料は持ち合わせておりません。銀行へ訪ねてください。
150718 1千万円借入保証料の例


つ馘権の設定費用
銀行も住宅金融支援機構も、お金を貸す場合にはそのための担保を取ります。通常は建てようとする家の土地(敷地)とその建物を担保に取ります。具体的にはその土地・建物に抵当権を設定するのです。
債務者(お金を借りる人)が返済できなくなった場合、強制的にその家・土地を売却して債務の返済に充てることができる権利が抵当権です。これは登記をすることによって、設定されますので、通常この業務は司法書士に依頼されます。そして登記をするという場合、必ず登録免許税という税金がかかります。登記作業をお願いする司法書士への報酬も当然かかりますので、その両方が抵当権の設定費用となります。借金のカタとしての登記ですから、一見、銀行側が設定するように思えますが、抵当権の設定は債務者が費用負担してやります。「どうぞ、この家と土地を差し出しますから、お金を貸してください」とお願いする形です。

ッ賃寮弧進欷
債務者が急に事故や病気で亡くなった場合、ローンの返済は当然できなくなりますから、債権者である金融機関は困ることになります。そうならないように、ローンを契約する場合、生命保険に入ることを強制されます。重い病気にかかっていたり、大きな持病がある人は基本的に生命保険に入れませんから、住宅ローンは契約できないことになります。

ΝР从卻欷韻斑録綿欷
担保として抵当権を設定した住宅が火事で焼けてしまったら、抵当権という権利は空の権利になってしまいますから、もしもの火事に備えて建てる住宅には必ず火災保険を掛けることが強制されます。

┐弔覆融資
銀行ローンとフラット35で大きく違うもう一つの点は、申し込んだ借入額が手元に降りてくる時期です。銀行の住宅ローンの場合、「3000万円借りたい」と申し込んで、2〜3週間の審査期間を経て、審査が合格すれば、ローン契約である金銭消費貸借契約を交わして、数日後に、土地だけの抵当権設定で、3000万円の融資金額が自分の口座に入ります。しかし、フラット35の場合は、建てようとする家が出来上がって、その家と建物に抵当権を設定した後でないと融資額の3000万円は下りてきません。しかし、家が完成する前に、土地を買わねばなりませんし、建物の契約金や工事中の中間金の支払いの必要が生じます。
従って、フラットを使うとなった場合、通常最終の家の引渡時の支払い金を除いたくらいの金額を約半年間程貸してもらわないと家が建てられないことになります。
 この融資を「つなぎ融資」と言っています。最終的に家・土地の引渡が終われば、3000万の融資の一部という形で、ローンは一本化されますが、この家が出来上がるまでの約半年間の金利は支払わねばなりません。
 つなぎ融資の金利については、各金融機関と借り手との間で決まるようで、この銀行は○○%という様には公表しておりませんので、数字を明示することはできません。ただ、どの金融機関でのつなぎ融資でも申し込んだ借入の融資の金利よりは若干高くなっているようです。
 仮に3000万の融資のつなぎ資金2500万円を2.5%の金利で、半年間(0.5年)借りたとしたら、
2500万円×2.5%×0.5=312,500円の金利の支払いとなるわけです。


◎シミュレーション
ローンを借りるうえでの経費を見てきました。これらの経費を追加して、経費を含めた総支払額を出し、その支払額をもとにして逆算したら、金利は果たしてどうなるか、計算してみましょう。
阿波銀行で「あわぎん35」を使う場合と「ふらっと35S金利A型」を使う場合で比較して、数字を出してみましょう。
150718APRシミュレーション2

(注1)フラット35Sの金利A型を使うためには、建築する住宅が認定低炭素住宅や長期優良住宅などの、省エネ性能や耐震性能の高い家であることが必要です。
(注2)2段階金利を述べの金利に直した金利です。    (注3)銀行への融資手数料=融資額×2.16%
(注4)フラットの融資手数料≒融資額×2.1%


このように、公開している金利の高低だけで判断するのは、誤った判断をする可能性があるということです。経費を含めての、実質金利を出して比較しましょう。難しい場合は、当社までご相談ください。

相続を考えた土地売却の相談

<土地の売買の相談時に>
先日、お客様が来店され、父親が財産として持っている少し大きな土地が、売ろうとしたら一体幾ら位になるのか教えてほしいと言われました。高齢のお父様が亡くなった時に、同じく高齢になった母親と、残される自分と兄弟が相続税を払わねばならないだろうから、その事を考えて、いったいどのくらいの相続税の支払いになるのか?その納税の為に、土地を売ろうとしたときに、どれくらいの価格で売れるのだろうか、それを知っておきたいというご相談でした。
 
最近、売却依頼時に相続の事を合わせて考えるというご相談が時々入るようになりました。本年、平成27年より、相続税の基礎控除が4割も下がり、実質的に相続税が大幅な増税になったことで、土地や、アパートマンションを持っていらっしゃる方々は、相続税の事が心配になり始めているという事でしょう。また、土地や建物のオーナーさん達よりもその子供世代、つまりは相続する立場の方々が、いざ相続となった時に、税金を払うのは自分達なので、心配をされているという事なのでしょう。
実際に相続が発生したら、税理士さんへ、すぐに相談されるのでしょうが、相続の発生前にその相続の対策を考えた時に、その残される財産のほとんどが、土地や建物などの不動産の場合、売却や賃貸がその対策の一つとして考えられるとしたら、税理士さんよりも、不動産業者の戸を叩くということになるのでしょう。

一般にこのようなご相談の時に、財産のすべてが把握できていれば、その場で、あなたの税金はいくらですねと計算することは可能ですが、これをやってしまうと税理士法違反となってしまうのです。ですから税額そのものについては、一般的なことや、その計算方法などをお教えするくらいしかできません。但し、その土地のおおよその価格については、その場で調べてお答えできます。

ただ、理解しておいてほしいのは、土地の売却を考える時の価格は、実勢価格と言う価格になりますが、実際に市場に出して、売主と買主の交渉の中で決まりますから、「いくらで売れます」と断定はできないのです。私たちは売却のお話を頂いたら、現地調査、法務調査、官公庁の調査などを済ませ、その土地固有の条件を勘案し、査定計算をした上で、売却のために売主としてすべきことのご提案を書いて査定書という形にしてお客様に提供しています。この時に出す価格は、今、売買の市場に出せば、これくらいの価格付けが妥当でしょうという価格(査定価格)です。その価格をもとに広告の売り出し価格を決め実際の売却価格は、購入希望者が現れた後に、売主と買主の折衝の中で決まっていきます。

この査定価格や実勢価格は、売り買いの場合の価格ですが、相続を考える時に、相続財産としての土地の価格評価をする時は、この実勢価格ではありません。税務署がその土地の相続税と贈与税の税額算定をする場合は、路線価格(相続税路線価)という基本の価格があります。この路線価を使い、それぞれの土地について、固有の条件を当てはめ、財産評価基本通達に基づいて計算をして、税額を出してきます。
 その評価方法や計算方法を、ここに短くまとめて書くというのは、私の能力ではできないので、詳しく聞きたい方は、ご連絡の上、ご来店ください。時間をかけてご説明します。或いは税務署へどうぞ。

<相続税の心配をするのなら>
相続税の事や相続対策の事を考えようとしたら、まずしなければならないことは、財産の棚卸です。
まず、財産の全てが判らないことには、対策を考えることはできません。その価格の計算ではなく、財産として何があるのかということです。預金はもちろん、株や債券もあるでしょう。これらは通帳や証券を見ればわかります。土地や建物であれば、それを特定できる登記書類を法務局で取っておくことです。土地は、その土地固有の番号である『地番』、建物は『家屋番号』というものが、登記された書類の取得申請するときに必要ですが、権利証などが手元にない場合は、まずは地図でその土地や建物を特定して、法務局へ行って問い合わせてみてください。
 或いは、毎年4月になると送られてくる「固定資産税・都市計画税の納税通知書」を見ると、そこに地番や家屋番号は書いてありますし、この通知書を見れば、お父さんやお母さんが持っている土地や建物の番号がわかります。それだけでなく、固定資産税評価額も記載されています。
(注※固定資産税評価額÷0.7×0.8を計算するとその土地の相続税評価額の概算額がわかります)
 
ここで最初に書いたことに戻りますが、お客様から次の質問を聞かれるわけです。上記したように、お父さんやお母さんが持っている土地の全部事項証明書(登記簿謄本)などを持ってこられて、「相続になったら、この土地を自分が相続することになるが、そうなると、どれくらい相続税を払わねばならないだろうか?」という質問です。

質問の答えを書きます。「わかりません。」
土地の売買の仕事をしていると、よくこの質問を受けます。相続税の計算の仕方をご存知の方なら、この質問が答えようのない質問だということがご理解できるのですが、一般の方で相続税の計算方法を御存じの方は少ないですから、土地の売却の相談或いは、買うときにも時々この質問を受けることがあるので、答えに窮します。

 相続税の計算をするには、まず、上に書いたように、土地や建物だけでなく、すべての財産を棚卸してその評価額を計算し、且つ、相続人を特定して初めて計算ができるのです。一つの財産だけで、相続税の計算はできません。だから、この質問の答えは「わかりません」となるのです。
もし計算し終えてから、計算に入ってなかった財産が出てきたら、計算はやり直しです。相続税申告が終わってからだったら、修正申告をしなければいけなくなります。
 だから、相続の心配をするのであれば、まず、相続する財産のすべてを調べて、一覧表を作りましょう。相続発生前ということは、お父さんやお母さんはまだ元気でしょうから、しっかりとお話を聞いて、すべての財産の一覧表を作りましょう。

<財産の棚卸と共に>
そして、財産の棚卸をやりながら、相続人の確認もしていきましょう。お父様が亡くなったら,一体だれが相続人なんだということの確認です。

 「何を、そんなこと!分かりきってることで、そんなこと確認する必要もないわ―」と怒られそうですが、念には念を入れて、お父様が生まれてから現在までの、すべてが記載された戸籍謄本を念のためにとってみておかれる方が良いですね。自分の知らないところで、お父様が認知した自分の兄弟姉妹がいるかもしれない。あるいは、自分の知らない間にお姉さんの子供がお父さんと養子縁組していて、相続人がもう一人いる事にになっていた・・・・なんてことも無きにしも非ず。
相続人の数が一人違うだけで、相続税額は当然違う数字になるわけですから、納税を踏まえたその対策も、一から考え直すことになりかねません。

 先日、土地の売主様のお宅に、契約の打合せで訪問したら、娘さんが、お茶を持ってきてくれました。「お綺麗なお嬢さんですね」と、幾分お世辞交じりに言ったところ、
「似てないでしょう?」との返事、一瞬私はどう答えて良いのか解らずにぽかんとしていたら、
「女房の連れ子なんですよ」と続けられました。気にもしていませんでしたが、売主様は再婚していらっしゃって、奥様の連れ子の娘さん、息子さんがいらっしゃる形での現在のご家族でした。

 売主様や買主様とお付き合いが長くなるとその家庭事情を聴くともなく知ることになりますが、今の家族構成は、昔ほど単純ではなくなっています。夫婦がいて、娘さん、息子さんの一見普通の家族4人の家庭だと見えても、実は娘さん、息子さんは奥様の連れ子、別れた先妻との間には息子が一人いるが、その息子は先妻が再婚した先の家庭で暮らしている・・・・なんてことは、今の時代それほど驚く家庭状況ではありません。

 これが、ご主人が亡くなって、相続となると、少しややこしくなるんですね。今の家庭の長男、長女は養子縁組していない限り相続人ではない、今の奥様と、奥様とは全く面識の無い、先妻と暮らしている息子が相続人となる。遺言書がない限り、財産は今の奥様と別れた奥様のもとにいる息子さんとで分けねばならなくなり、その話し合いは簡単に行かないかもしれません。
 こんな場合だけでなく、亡くなったお父様が、家族の知らないところで、認知した子がいたとか、自分の兄弟姉妹の子つまり孫を知らない間に養子にしていたというのは戸籍を取り寄せて初めて分かること。
ですから、戸籍を取り寄せて調べておく必要があるのです。

<相続税の計算の仕方>
 相続する時の財産の一覧表ができました、相続する相続人も確定しました・・・・・となったら、相続税の計算ができる条件は整ったことになります。
しかし、「じゃ、この土地とこの家とこのアパートとこの株と預金から借金を引いたら、財産総額はいくら?」と出すところが難しいのです。財産の一つ一つの価格(評価額)を出すところが難しい。当然、税理士さんにお願いする・・・・というのが普通の流れなのですが、もし、複数の税理士さんに頼んだら、違う答えが返ってくるかもしれません。しかもどちらも正解となるはずです。
 そうです。この計算が人によって違うのです。土地や建物の事をよく知っている方と知らない方では答えの数字が大きく違うことも考えられます。

じゃ、「その評価額の計算の仕方は決まってないのか? 人によって、好き好きにやってるのか? じゃ、なるべく安い答えを出して、相続税を払わなくていいくらいの数字にすればいいじゃないか」 と思われる事でしょう。
 いやいや、評価の計算の仕方はちゃんと決まっているのです。下に表を挙げておきます。

相続財産の評価の仕方150426
(出典:「土地活用ドットコム」CFP手塚英雄のコラム)


































この表を見て、すんなりと評価計算のできる人は大した方ですが、一応この表のように評価の仕方は決まっています。そして計算した結果を税務署が了解すれば、どんな数字になっていようと『正解』となります。
 例えば、この表にもあるように、どの土地をどのように路線価方式で計算するか、小規模宅地の特例をどの土地にどれくらい適用するか・・・・などなど土地や建物の評価計算で、人それぞれの判断が入ってきてしまうのです。だから答えが違ってくるというわけです。ここが、不動産をよく知っている人に依頼したかどうかで違いが出てくるところと言えるでしょう。

取り敢えずも、財産の価格も出たとなったら、いよいよ相続税の計算となりますが、ここでも計算する人の判断が入り込む部分があります。説明するとまた、はるかに長い文章を書かざるを得なくなるので、国税局がHPで公開している計算の仕方を下に写しておきます。





相続税の計算の仕方150426





















相続税の計算の仕方150426



















このような計算となりますが、やらなくていいですよ。ただ単純な計算ではないということを知ってほしいだけですから。
長々と書いてしまいましたが、最初に戻ります。私が分かっていただきたいのは、一つの土地だけを対象にして、「この土地を相続するとしたら、相続税はいくらかかるの?」というご質問には答えようがないということです。
 持っていらっしゃる土地や建物の売却を考えられるとき、そして、それを含めて相続税の心配や、その相続対策をやろうとお考えになった時は、すぐに税理士さんにご相談されるのではなく、その前にぜひ一度、少し時間をゆっくりとって当社へご相談にお越しくださいませ。

お金を借りたら、お金をくれる!?

皆さん、本当にお久しぶりです。
ここずっと、ブログなんて書く余裕がなく(特に私のブログは長文なので)、考える事さえありませんでした。ずっと書かないで放っておいたら、ごく偶にお会いするお客様から、「最近何も書いてないですね」と言われたりするようになりました。私の、長いだけで中身の無いようなブログでも読んでくださっていた方が何人かはいらっしゃるのだと思い、申し訳ないので、何とか時間を取って、書くことにします。

さて、私は不動産の売買が担当なのですが、付いて回るのは、資金の工面の話です。端的に言うと、ローンの話です。住宅ローンは「金利を払って、お金を借りる」…これは当たり前のことですよね。土地を買って家を建てる、これを全額、手持ちのお金でやれる方は、本当にごく少数です。100%と言ってもいいくらい、皆さん、家や土地を買う前に、まず住宅ローンをお買いになります。土地と家の前に、お金(金融商品)を買うわけです
では、「お金を借りると、金利をもらえる」・・・これはあり得るでしょうか?

「あるわけないでしょ!!」という声が聞こえてきそうですが、現実として、今はその「あるわけない」状態になっています。
私のお客様で住宅ローンの選択について相談をされる方々を見ていると、今年に入ってからなら、選択肢としては、フラットが一番多いでしょうか。そのほかでは阿波銀や四銀の固定期間選択型、5年とか10年とか一定の期間だけ金利が固定されるローンですね。これを選択される方が多いような気がします。しかし、全国的に見ると住宅ローンを使う方の4割が変動金利の選択を、最近はしているそうです。
私のお客様では、変動金利を選択される方はあまりいないので、変動金利の情報はあまり調べてなかったのですが、その金利状況を見てみたら、本当に低いですね。びっくりしました。イオン銀行ではなんと0.57%です。
もちろん、割引をした金利で、店頭金利ではありません。

返済期間10年以上の住宅ローンを使う方は、皆さんもご存じのように、住宅ローン控除という減税を受けることができます。これは、手続きをきちんとすれば、ローンの年末残高の1%が所得税・住民税の還付として、戻ってきます。

もうお分かりですよね。仮に上記のローンを借りたとしたら、借入金利は0.57%です。そして1%の還付金です。ということは借入残高の、差し引き0.43%の金利分がもらえるということになります。まさに「お金を借りたら、金利をもらえる」という状況になっているわけです。さらに、年収にもよりますが、「住まい給付金が最高30万円」もあり、「住宅エコポイント」もあります。
 まったくなんという時代なのでしょうか?
空家が830万個もあって問題になっているときに、これだけ新築に有利な状況になっているのはどうしたものかとも思いますが、何はともあれ、家を建てようとしている人にとっては、うれしい状況です。

但し、上記したローンは変動金利ローンです。金利は半年ごとに見直されます。これから20年30年のスパンで考えれば、金利が上がっていくことは確かですので、住宅ローンの選択においては、いろいろなシミュレーションをしてリスクヘッジをしたうえで、ご決断くださいね。

OMソーラーのすすめ

皆さん、こんにちは
久しぶりにこのブログを書きますが、ここ最近、航空機の事故や中東での戦火の報道、猟奇的な殺人事件の報道など、顔を曇らせるような事件や事故の報道が相次いでいます。
 いつ、なんどき、自分の身にも降りかかるのではないかと心配はしますが、そんな心配ばかりしていては毎日の仕事ができませんので、せめて自分が関わる業界の動きはしっかりと見ながら、目の前の自分のお客様への仕事をしっかりとやって行こうと気持ちを切り替えています。

私がお相手するお客様の半分以上は、土地を買って、家をこれから建てようという方々です。直接の私の担当は、土地の売買またはその仲介の仕事ですから、土地の話をするのは当然なのですが、その土地を買う方の9割以上はそこに自分の家を建てる方なので、どんな家を建てようとおもってますか?と自然に聞くことが多くて、お客様と家の話をすることは多いです。

ですから、資金の話等とも関係しながら、土地の話題とは別に、これからはどんな家を建てていくのがいいんだろうか?という話題で盛り上がることも多いのです。今日はその話題の中で一つ考えていただきたいシステムの話をしようかと思います。

これからの家づくりは、どんな家を建てるにせよ、省エネルギーの方向に向いていることは、否定しようのない事実として皆さんもご了解の事と思います。地球の温暖化など、環境問題から、国を挙げて、いや全世界で、住居の省エネ、あるいは省エネに結びつくような生活ができるよう、様々な取り組みを進めているのが、今の時代状況でしょう。

 特に、日本は東日本大震災以後、原発がすべて運転を止めてしまい、再稼働できない状態になっていますから、電力供給に不安があり、これから家を建てる方は半分以上、いや7割8割は、太陽光発電パネルを付けて、家で使う電気のいくらかは自らの家で発電して賄おうと考え、実行されます。
 本日の日経新聞には、積水ハウスとパナホームが、供給する分譲と注文住宅の全戸をスマートハウスにすると報道されていました。国も新しい省エネ基準を2020年には住宅建築時に義務化すると伝えています。そうなると、省エネの基準を満たさないような家は、大げさに言えば違法建築となってしまうわけです。
家の新築にあたっては、創エネ設備つまりエネルギーを作る設備(今はほとんど太陽光発電装置)と併せ、冷暖房の消費電力を下げることのできるように断熱性能を上げたり、生活するうえでのエネルギーをより小さくするための設備も併用して取付けるような家づくりをするのが義務になる時代となってきたわけです。無論、予算との相談にはなりますが。

じゃ、ちょっと皆さんに質問ですが、家で生活していて、年間を通して最もエネルギーを使っているのはなんだと思いますか?

その答えとして下記のような統計グラフがありますので、見てください。
エネルギー消費用途で◎照明・家電 ◎厨房 ◎給湯 ◎冷房 ◎暖房に分けています。
エネルギー用途別消費割合

この円グラフを見て、「え!」とびっくりした方が案外多いのではないでしょうか?
徳島の人にこの話をすると7〜8割の人が、「そりゃ、冷房でしょう」と答えるからです。・・・という話は、以前のブログでも書きました。徳島は全国一、人口に対するドライバーの割合が高い県で、徳島で暮らす多くの方が、車の運転を日常的に行っています。住宅ではなく、自動車で考えると暖房より冷房がより多くのガソリンを食いますので、「暖房より冷房の方がガソリンがたくさんいる=エネルギーを多く使う」感覚が身に沁みついているのではないかと思われます。

 車の話はさておいて、住宅のエネルギー全体で見てみると上のグラフのように、実に1/4のエネルギーを家の暖房に使っているということになります。そのうち多くの方が、エアコンによる暖房を使っていると思うので、熱源の種類でも電気が最も多く、全体の半分は電気エネルギーです。
 家の省エネを考えるときに、テレビやパソコンのスイッチをこまめに切る、人のいない部屋の照明は消す、待機電力をなくすため予備電源も入れない・・・・などと省エネになるような生活の工夫をするより、エアコンの暖房設定温度を一度下げる方がよほど多くの省エネルギーにつながるやもしれません。(検証はしてませんが)

ところで皆さんの理想の暖房はどんな方法ですか?

こう聞くと、「暖炉!」とか、「まきストーブ!」とか 「デロンギ!」とか答える人が最近は増えてきましたが、やはり皆さんの理想として意見が一致するのは「床暖房」です。

 暖房の仕方を少し難しく分類すると、エアコンやストーブなどの『対流式』と ホットカーペットや電気毛布などの『伝導式』と、デロンギで有名になったオイルヒーターやハロゲンヒーターなどの『輻射式』 の3種類があります。
一般によく言われる理想の暖房状態は頭寒足熱、直接温風を体に当てるような温め方ではなく、足元からほんのりと温かさが伝わってくる床暖房を取り入れたいと言われます。床暖房は『輻射式』の暖房なのです。遠赤外線により、家の中の床や壁を温めますので、足元や接している壁などが温まることにより、体感温度として暖かさを感じる暖房の仕方です。

ただし、理想的だからと言って、この床暖房を電気やガスで運転しますと、日々のランニングコストが非常に高くなります。しかも、皆が集まるリビングだけ、お母さんが冬の朝寒い中で調理しなくていいようにキッチンだけ・・・・というように部分的な床暖房となるのが普通です。全室に床暖を入れるなんてことは、よほどお金に余裕のある人でない限り難しいでしょう。ですから床暖房を入れている部屋とそうでない部屋の温度差ができてしまいます。

また、そのやり方は電気の場合は発熱体を床に張り巡らし、ガスの場合(や電気・灯油の場合も)あっためた温水を床に循環させるために、床に配管をめぐらすというやり方です。20年30年経過したときに、もしこの発熱体や配管が切れたり破れたりしたら、どうなるでしょう。かなり大きな修理費用がかかってしまいます。
 何より、毎日電気やガスなどのエネルギーを多く消費して暖房することは、なるべく小さなエネルギー消費で生活できる家を作ろうという時代に逆行した家の造り方になってしまいます。地球環境にも優しいとは言えない暖房の方法になってしまいます。

もし、「日々のランニングコストは非常にわずかな費用で、なおかつ壊れるところが少なく、しかも部分的ではなく、家全体の温度差のない床暖房ができる仕組み」があったらどうでしょう。

そんな、都合のいいものがあるはずないでしょうと言われるかもしれませんね。いや、そんな都合のいいものがあるんです。それが、OMソーラーといわれる太陽熱を利用した家の暖房システムです。

OM説明図

あまり詳しい説明をこのブログに書いていくのは、紙面が長くなりすぎますので書きません。詳しくその仕組みを知りたい方は、当社の担当者からゆっくり話を聞いてもらえばご説明できますし、わざわざ来店まではちょっととおっしゃる方はOMソーラーのホームページを見てください。画像や動画入りで説明が見られます。

「地球にやさしい」「人の体にやさしい」「おサイフにもやさしい」素晴らしい暖房の仕方だと私は思うので、ちょっとだけ、その素晴らしさをかいつまんでまとめておきます。

・暖房と換気が同時にできてしまう。
OMソーラーの仕組みでは、暖房するための熱を運ぶ媒体は空気です。外気の空気を取り込んでそのまま熱の媒体として使いますので、暖房をしながら空気を循環させている、つまり換気もしているということになります。これは非常に優れた特性です。
 ガスや灯油のストーブなどで暖を取ると、非常に暖かな部屋になりますが、常に部屋の喚起に気を使わねばなりません。OMソーラーは暖房をしながら喚起をしているという点が、非常に優れたシステムといえます。

・ランニングコストがゼロに近い 
これは、電気でもないガスでも灯油でもない、お日様の熱を利用するわけですから、コストはかかりません。ただし、晴れていればの話になりますが。ただ、棟ダクトのファンを動かすために若干の電力は必要になります。その電力さえも小さな太陽光発電パネルだけで賄えます。

・システムとして壊れる部分が少ない
お日様により温められた空気を強制的に床下に送るファンが付いている棟ダクトの部分とそれをコントロールするパネルの部分が、メカニカルなもので、壊れる部分はこれだけです。ほかは空気を取り入れて床下に送るという仕組みですから、これが壊れるときは家が壊れるときです。屋根に取り付ける集熱ガラスは、太陽光発電パネルと違って、寿命はありません。割れない限り使えるわけです。

・温度差の少ない暖房ができる
棟に集めた暖かい空気を、棟の部分に付いたファンで床下に送ります。床下はどうなってる?もちろん家の基礎であるコンクリートが打ってあるわけです。当社施工の基礎部分は通常のベタ基礎と違って、地中梁工法という打ち方により、よりコンクリート量の多い基礎になっています。コンクリートには蓄熱作用という熱を蓄える力があります。家のカーポートのコンクリート打ちした部分が、お日様に照らされてかなり熱くなっていることに気付いた人は多いでしょう。
 夕方になりお日様が沈んで夜になるとこのコンクリートに蓄えられた熱が、じんわりとした輻射熱となって家全体の床に向かって熱を放出するわけです。ですからリビングだけ、キッチンだけというわけではなく、和室もトイレも洗面室も、どこでも大きな温度差なく温まります。家の中に1階から2階へ抜ける吹抜けが広く取ってあれば、1階と2階の温度差さえ、小さい家となります。
 毎年冬場の寒さの厳しい折にはお年寄りが、温かいリビングや和室から、冷たいお風呂場やトイレへ行って、脳溢血や心臓麻痺で亡くなってしまう、ヒートショックといわれる住居内事故が頻発します。これを防ぐ意味でも大きな意義があると思います。

・弱点
良いことばかりではありません。やはり弱点もあります。それは、考えればわかることですが、お日様がいないときは温まらないということです。雨や曇りの日には、温めてはくれません。これはシステム上仕方のないことです。お日様が出ないときでも同じような空気の流れを作って、家を温める補助暖房装置というものをつけることになります。

このシステムの良さは、ほかにいろいろとお話しすることはできるのですが、主な点だけ少し書いてみました。家のエネルギーの1/4にもあたる、暖房のエネルギーを少しでも少なくできれば、非常に意義深いことでもあります。ただし、このシステムを断熱性能や気密性能の非常に低い家に導入してもあまり効果は得られません。このOMを導入する家の前提として、長期優良住宅などの断熱性能の高い家という条件があります。ぜひご検討してみてください。
 では、また。

離婚!となった時のローンの問題

人生いろいろ、男もいろいろ、女もいろいろ・・・といつでも笑い飛ばして生きて行ければ、人生それほど悲観するような事は起こらないのでしょうが、現実の生活では、ドラマや小説よりもつらい事実が付きつけられる事が有ります。例えば離婚問題です。

 私の大学時代以後、付き合いが切れていない同年代の男の知人5人、のうち何と3人が離婚しています。3人目はついこの前の話で、いわゆる熟年離婚というものです。子供が大学を出て就職し、自活できるようになったタイミングを見て、奥様の方から離婚を切りだされたそうです。熟年離婚は、多くは妻側からの申し立てで始まると聞きますが、50代後半で独身生活を始めるという事を喜べる男性は、それほど多くないでしょう。妻の方からの申し立てが多いというのは、女性は男性に比べ、熟年以後、老後までの生活を一人で暮らしていくという事に、それほど抵抗がないという事なのでしょうか?(もちろん別のパートナーを見つけるという選択肢もあるわけです)私は考えただけでぞっとします。

 私の家の場合は極端な例ですので、一般論には成りえないのですが、家事については、私は全くと言って良い程何もしていません。先日は、家の狭い庭に自然に生えてきて、10年以上を掛けて、幹回りが50cm程にも大きくなってしまった雑木の枝の切り落としを、梯子に上った妻がやってたくらいですから、力仕事さえ、ウチでは妻がやってます。私は家では、何にもまだできない子供のような存在でしょうか、すべての事は妻任せ。偶に自分のものを家の中で探す時も、妻に電話して、『どこに置いてる?』と聞かねばならない程、家の事は何も知りません。唯一、自分の部屋と2階のトイレの掃除は任されていますが、それ以外は、いわゆる横のものを縦にもしない程、家事はしない、いやできないですね。

 そんな私ですから、もし今から1人で暮らせと言われたら、とても無理だと感じます。お手伝いさんを雇う経済的余裕もないですから、その後の人生はかなり悲観的でしょうね。
いきなり離婚を切り出されないように、せいぜい気を付けたいとは思いますが、今更家事を手伝おうとしても、邪魔にされるだけですから、おとなしく子供のままでいようと思っています。

あ、いやそんな話を書こうとしてるんではなく、その知人がどうしたらいいだろうと相談してきたのは、離婚の後の生活の事ではなく、別れる時の問題。
 住宅ローンがまだ5年ほど残っているというのです。しかも、夫婦二人とも働いていたので、二人ともが債務者で、家も土地も1/2ずつの共有にしているそうです。この後のローンをどうするのか、家・土地をどう分けるのか?どうしたらいいんだ?というのが問題になってるわけです。

ここ数年、住宅建築をしようと、当社に来られる方々のほとんどは30代、お子様も就学前か、小学校低学年くらい。当然、家を建てる上で、ご主人だけ或いは奥様だけが資金負担するパターンは少なく、夫婦共働きでという例がほとんど。
 そうなると住宅ローンの支払いは二人で返済というケースも多く、その場合、土地や家の名義は、共有にする事が多くなります。夫婦での融資額の負担割合は登記された土地や建物の名義の持分割合になります。(もし、この名義割合と融資額の負担割合が違ってると、贈与税の対象になることもあり得ますので、ご注意ください。)

というように、二人共に債務者となってローンを払っていて、家も土地も共有にしていたという場合、いざ離婚!となると、面倒ですね。

住宅ローンを組む時に、例えばご主人だけで組もうとしたら、少し年収が足りず、別の会社に正社員として働いている奥様の年収を合算すれば、年収の条件をクリアして、融資が降りるという場合。この場合奥様は連帯債務者か連帯保証人になってローンを組むという事になるでしょう。

債務者か保証人かの違いを、3000万円のローンを組んだとして簡単に書いておきましょう。
 ○連帯債務者:本人と同じ債務を負うのが連帯債務者。ご主人も奥様も金融機関に対して3000万円の債務を負う事になります。金融機関はいつでも、御主人・奥様どちらにも3000万円の返済請求ができます。この場合は、実際はご主人と奥様の土地と家に対する所有権の登記の割合で、返済額を分けて支払いをしているでしょうが、債務としては本人も連帯債務者も同じ責任を負うわけです。その支払の負担割合によって、ご主人も奥様もそれぞれ住宅ローン控除を受けることが可能です。

 ○連帯保証人:債務者と連帯してその債務の保証をするもの。これは飽く迄保証をする立場であり、本人の返済が滞った時に初めて、金融機関から返済請求を受けます。債務者は飽く迄ご主人だけなので、奥様は住宅ローン控除は受ける事はできません。

これはどちらの選択が良いのでしょうか?
では、離婚!となった時はどうなるのでしょう。
 連帯保証人となっている場合。実質的には、ローン返済は夫婦二人が働いて返すわけですから、実生活上は夫婦で債務を負ってる状態です。しかし法的に言えば連帯債務ではなく連帯保証ですから、債務者でない限りその債務を減免される可能性はあります。

 連帯債務者となっている場合。離婚することになったとして、話し合いで残りのローンはご主人だけで返す事になったので、金融機関に奥様を債務者から外してくれと伝えても金融機関は、まず了承しないでしょう。奥様はご主人がローン返済を終えるまでの間、自分自身も債務者としての責任を負い続けることになります。ご主人の返済が滞った場合、離婚しているにもかかわらず、金融機関は即奥様に返済請求してくるでしょう。

 もし収入合算しなければ融資が無理だという状況でない限り、離婚のリスクを考えるなら、わざわざ、奥様が進んで債務者になる事はない。債務者は1人だけにしておいた方が良いと私は思います。連帯債務の場合、最悪、自己破産しか債務を免れる方法はなくなりますから。

ご主人(又は奥様)だけの収入で何とかローン審査が通るなら、家も土地もご主人(又は奥様)名義にしてご主人(又は奥様)のローン一本で、返済する方が後のリスクは小さくなるという事です。二人で住宅ローン控除を受ける方が幾らか得をする事が有りますが、その差額は多くても数十万円です。その得と離婚のときのリスクを天秤に掛けますか?という話ですので、私の考え方を取るかどうかは、人により答えが違って来るやもしれません。

離婚問題だけを考えても、暗くなるだけですが、離婚することなく、どちらかが亡くなるまで、添い遂げたとして、共有にしている事で発生するリスクも有りますので、極力不動産は共有にしない方が良いのですが、この問題はまた別の機会に書きましょう。なにはともあれ、住宅ローンの支払い中に離婚という事にならないよう、しっかりとした夫婦関係を築いて下さい。ではまた。
Recent Comments
Recent TrackBacks
QRコード
QRコード
休憩コーナー
  • ライブドアブログ