（株）セイコーハウジング　不動産部の売買部門担当者のつぶやき

2012年02月07日10:28

カテゴリ: 世の中の動き; 制度・政策の施工・変更

土地を買い家を建てる人にとって関係のある平成24年税制改正・・・・その3）

皆さん、こんにちは。昨年末、閣議決定した今年度の税制改正大綱に従って、私達が従事する不動産や、建築の分野での税金の改正について書いてきました。今回の3回目で最後です。末尾にも書いておりますが、個々の方の税金については、様々な適用要件の適否の違いが出てきますので、資金計画時に、前もってシミュレーションしたり、計算したりする場合は、個別に専門家や詳しい方にご相談ください。
　今回は、一般的にはあまり知られていない登録免許税と土地の購入や建物を建てた時にだけ払う不動産取得税の2つの税金の改正について書いていきます。

◎登録免許税

この税金は一般の方にはあまり馴染みがない税金なので少し説明しておきましょう。
契約を終え、売主・買主双方が契約書に謳った事柄の実施を終えると、いよいよ最終の引渡となります。この土地の引渡や中古住宅の引渡を行う時に、司法書士に登記費用として払う費用が有ります。

この引渡を私たち業者は、取引とか決済とか言った呼び方をします。その取引を行う数日前に、「取引案内」と言う売主と買主の最終的な金銭の精算書及び、決済に必要な持参品を書いた書面を作成してお客様にお渡しします。そこに登記費用と言う名目で、司法書士に支払う費用を書き入れます。大体15万とか20万とかいう金額になってしまうので、時々当のお客様から、司法書士ってこんなにお金を取るんですねと言われることがあります。
　土地を買って、残金を全部支払うとその土地は自分のものになりますが、それだけでは元の所有者には主張できても、第三者に自分の土地だと主張する事はできません。第三者に主張するには、その土地の所有権を自分のものとして登記しなければなりません。その登記と言う作業は一般には司法書士という専門の資格者に依頼します。この司法書士に支払う「登記費用」を司法書士が全て報酬として受け取るわけではないのです。その費用の多くは実は税金なのです。権利の登記と言う行為に、国が税金を課すのです。

登記原因の違いにより、その税率も変わります。土地を買う場合は、所有権の「移転」。中古住宅を買う場合も建物の所有権の「移転登記」。住宅を新築する場合は、「保存登記」。住宅のお金を払うのにローンを組む場合に、金融機関の抵当権を付けるのが「設定登記」。と言うように、登記の原因はいくつかあります。
　原則の税率（軽減されない税率）は　保存登記：0.4％（固定資産税評価額の）
　　　　　　　　　　　　　売買による移転登記：2％（固定資産税評価額の）
　　　　　　　　　　　　　　抵当権の設定登記：0.4％（債権額の）
と言う具合です。
　土地に関して、また住宅用の家屋に関しては軽減措置が有り、
平成24年3月31日までの土地の移転登記は1.3％。4/1以降平成25年3月31日までは1.5％になっています。建物は、幾つかの要件を満たせば、保存は0.15%、移転は0.3％、設定は0.1％にこの3月31日までは軽減されます。
　認定長期優良住宅については、保存も移転も0.1％に、現在軽減されていますが、これは0.2％に引き上げられます。但し、平成26年3月31日までに期間が延長されます。
数字を羅列して、ちょっとわかりにくくなりましたかね。
　
◎不動産取得税
この税金は、土地を買った時、家を建てた時に1度だけ国に払う税金です。前記した「固定資産税評価額」に掛ける税率は4％が本則税率となります。仮に評価額で700万（実勢価格1000万）の土地を買い、1200万（実勢価格2000万）の家を建てたとしたら、76万円の取得税が来るわけで、結構な金額です。
但し、自分で建てるマイホームに関してはかなりの軽減措置が設定されており、要件次第では、ほとんどかからない事もある税金です。
この軽減措置と、長期優良住宅に対する軽減措置等は平成24年3月31日で終了する事になっていたものが、2年または3年延長されることになっています。

１、住宅及びその土地の取得に関しては、本則税率4％を3％に減率する特例。
（平成27年3月31日まで3年延長）
２、宅地評価土地の取得については、税額を計算する課税標準額そのものを1/2にする特例措置。（平成27年3月31日まで3年延長）
３、土地取得後に建築する場合の、土地の軽減措置を受ける為の経過年数、本則2年が、平成26年3月31日までは3年まで可となる。(2年延長)
４、認定長期優良住宅の新築に関する課税標準の特例措置。
認定を受けた長期優良住宅に関しては課税標準から通常の1200万から100万上乗せされ、1300万円を控除できる特例。(2年延長)

※軽減措置を受けられる場合の計算をしてみましょう。冒頭で書いた評価額で700万の土地(仮に40坪と仮定する)と1200万の住宅(実勢価格で言うと合計3000万円程度)の取得税は
建物は（1200万－1200万）×3％＝0
土地は700万×1/2×3％－（175,000円×1/2×200×3％）
＝105,000円－525,000円＝0
となって、不動産取得税はかからない事になる。
取得税に関しては、課税標準の軽減であったり、税額そのものの軽減であったり、その計算もやや複雑ですので、下にまとめた表を掲示しておきます。

取得税控除表2

上記いろいろと書いてきましたが、税金の軽減が適用されるかどうかについては、細かい規定が有ります。その規定が適用されて、実際に税金が軽減されるかどうかは税務署の判断にもよるところが出てきますので、必ず、税務署や税理士に最終確認される事をお勧めします。
　数字ばっかりで、申し訳なかったですが、いくらかは税金の事が分かって頂けたのであれば幸いです。また、正式に立法されたら機会を見つけて書いてみます。ではまた。

2012年02月04日17:48

カテゴリ: 世の中の動き; 制度・政策の施工・変更

土地を買い家を建てる人にとって関係のある平成24年税制改正・・・・その2）

皆さん、こんにちは、前回の続きです。前回は主に贈与税について書きました。贈与税では関係なかった方も、今日書いていく所得税・住民税、固定資産税については確実に軽減措置が受けられるはずです。

◎所得税・住民税

１、住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除

ローン控除表(小)

上記の表の内容は皆さんご存知の事と思います。
住宅ローンを借りて、家を建てた場合の住宅ローン控除です。借りた年から毎年のローンの残高の1％の金額が、自分が払った年間の所得税から還ってくるという制度ですね。10年間続きます。ただ、税務署が気を利かして返してくれるわけではありません。自分で申告しないと返ってきませんから注意して下さい。(申告の仕方が分からないと言う方は私の前のブログを読んで下さいhttp://blog.livedoor.jp/fudousan8082/archives/51893608.html)
　このローン控除、今の時点では平成25年以降も継続されると言うアナウンスはありませんから、あと2年しかありません。来年までに入居しなければ、所得税が戻ることはないわけです。長期優良住宅を建てる方は、一般住宅より最大で100万円多く返還を受ける事が出来るわけですね。

　この制度そのものは変わらないのですが、この長期優良住宅と同様の控除を受けられる住宅の規定が新たに今年設けられます。
今年制定される｢低炭素まちづくり促進法(仮称)｣の規定に従って、新しくその仕様が決められる｢認定省エネルギー住宅(名称未定)｣を建てた場合、長期優良住宅と同様の控除が受けられるという事です。この家の認定技術基準はまだ発表されていません。

２、認定長期優良住宅を新築した場合の所得税額の特別控除・・・(投資型減税)
　これは、ローン控除ではなく、長期優良住宅を建てるために、標準的な性能強化のために掛けた費用相当額の10％を所得税額から控除しますと言う制度です。これは昨年末、平成23年12月31日で終了していましたが、最大控除額100万円が50万円に引き下げられて、適用期間は2年延長(平成25年12月31日まで)されました。但し、これはローン控除とは一緒に受けることはできません。どちらかの選択となります。借入をほとんどしない方にしか、選択されないでしょうね。

３、家を新築または購入する為に、今迄居住した家や土地を売った場合の買い換え特例
　家を新築あるいは新しく購入するために、今迄の家・土地を売ると言う方も多いかもしれません。この場合、いわゆる「買い換え」と言う事になります。
自分が住んでいた家・土地。これを居住用財産と言い、これを売った時の所得、これを譲渡所得と言います。もし売った場合に、損が出た場合は、譲渡損失となります。

この売却または買替えに関しての税の特例が、3つあります。
◎特定の居住用財産の買替え時の長期譲渡所得の課税特例(長期譲渡所得税：所得税15％、住民税5％）
◎買い替えの際の譲渡損失の3年間の繰り越し控除
◎居住用財産を売却した時の譲渡損失の3年間の繰り越し控除

但し、この適用を受ける居住用財産はいくつかの規定が有りますので、特例を受ける方は良く確認をしてください。
この制度も平成23年12月31日までで終了したのですが、今度の改正で平成25年12月31日までと、2年間延長されました。

◎固定資産税
　不動産の所有に対して市町村が賦課する税金です。賃貸生活をしていた方には、馴染みのない税金かもしれませんが、新築した後は、年間の家計簿の中に項目として入れておくべき税金です。家を建てた後、土地を買ったその後は毎年、その不動産の1月1日時点の所有者に対して、4月に固定資産税の納税通知が送られてきます（通知時期は自治体によりかなり違います）。建物に関してはいくら、土地に関してはいくらと分けて通知されます。一括で払っても良いし、4回に分けて払っても良い事になっています。私も毎年、10万円弱のこの税金を苦々しく（笑）支払っております。　

じゃ、自分達のものになる土地や家に幾ら位、税金がかかるのかと言うのは、新築にあたり大きな関心をもたれていること思います。この税額の計算の元になる金額は市役所に備えられている「固定資産税課税台帳」と言うところに記載されている「固定資産税評価額」です。この評価額に対して徳島市では1.4％の税率が掛けられます。併せて、市内の市街化区域に住んでいる方は、0.275％の都市計画税が併課されますので、合計で1.675％の税金が掛かる事になります。

新築した家に関しては、竣工後に市役所の担当者の方が来て、この評価額を決めるので、予めこの価格が分かるわけではありません。土地に関しては、以前の所有者に聞くと評価額はすぐにわかるはずです。この「評価額」が分からない場合、市役所の資産税課に行って、「評価証明」を申請すれば、分かります。（原則として本人申請のみ可）

この固定資産税についての改正は以下の3つです。

１、負担調整措置における、負担水準の引き上げ。
固定資産税評価額は3年に一度改定されます。その為、発表年の翌年、翌々年に、地価が大きく下がった地域では、課税標準額である、固定資産税評価額との差が大きくなります。その負担割合の調整を毎年しているのですが、この負担調整措置における、負担水準が10％引き上げられます。課税標準額（税率を掛ける元の金額）の負担水準を80％から90％に引き上げると言う措置ですが、これについての詳細は少し複雑になりますので、ここでは書きません。地域によってはやや増税となると理解して下さい。

２、新築住宅に掛かる減額措置の期間延長。
３、長期優良住宅に掛かる減額措置の期間延長。

２，３，に関しては現行の減額措置に変更はなく、期間が延長されただけです。
内容に関しては下記のような事です。
新築した家にかかる固定資産税が1/2になる（但し床面積120㎡まで）と言う措置は平成24年3月31日で終了の予定でしたが、平成26年3月31日までに2年間延長されました。長期優良住宅については5年間、その他の住宅は3年間、1/2に減額されます。長期優良住宅については、私のブログでも何回か触れております。平成21年に新しく認定制度ができた家です。これから家を建てる方にとっては、必ず検討すべき家の基本性能の標準になるものだと私は考えています。
今回は、ここまでにします。次回は、登録免許税と不動産取得税について書く予定です。ではまた。

2012年02月02日19:45

カテゴリ: 世の中の動き; 制度・政策の施工・変更

土地を買い家を建てる人にとって関係のある平成24年税制改正・・・その１）

第１８０通常国会が収集され、連日、野田首相が唱える税と社会保障の一体改革について、また消費税増税関連の論戦がテレビで中継されている。しかし、見ているこちらには、その言葉通りには受け取れない気持ちが強い。党利党略を基に、政権交代をにらんだ揚げ足取りの論戦の感を否めず、本当に国民の為に、国の将来像を描きながら言葉を発しているのか、はなはだ疑問を抱かざるを得ないからです。今ほど、政治家の言葉や行政の対応に対する不信が蔓延している時はないのではないでしょうか？

政権の再交代が有ろうとなかろうと、消費税に関しては、遅かれ早かれ今の５％の税率が引き上げられることは確かでしょう。テレビで報道される種々の試算によれば、２０％以上などと、恐ろしい数字が出ることもありますが、取敢えず、一気にそこまで上がることはないと思われます。

消費税はともかく、昨年末に閣議決定している税制改正大綱に基づく立法を急いで、少なくとも年度末までには、私達が従事し、お客様と共に考えに入れて行かねばならない、住宅・不動産関係の税に関して明確にした上で、実行に移してもらいたいと思います。

と言うわけで改めて、昨年の閣議決定を踏まえ、住宅・不動産関係の税がどうなるかを確認しておきましょう。
土地を買い、家を建てる時に関係する税は、下記の７つです。現行の特例制度が、拡大されるのか、縮減されるのか、延長されるのかを横に書いておきます。但し、新年度になり実行される段階で変更が有った場合はご容赦ください。

税金の減税措置の本年見通し
税制改正　税金種別2

この中には、一般の人が支払う自覚のないものや、支払った経験のない税金もあるはずですから、上記の税金についてそれぞれ、説明を書いていきましょう。３回に分けて書いていきます。今、自宅の新築を考えていて、まだ土地探しをしている、土地は決まったが、建ててもらう業者の選定をしている最中だと言う方は、しっかり読んで頭に入れておいてください。注文住宅で、実際の家のプランの話に入って行ったら、経費についてそしてその中で大きな割合を占める税金の事など、ほとんど頭に入らなくなります。肝心の家の造りや設備などで、様々な選択や考慮が必要になるので、税金の事等考えなくなるからです。
※以下すべて、東日本被災地の場合を除きます。

まず、今回は、印紙税と贈与税について書いておきましょう。贈与税は、私は関係ないよと言う人も多いでしょうが、本来なら、かなり高額の贈与税を支払わなければならないのに、それが無税になる制度ですから、一度、ご主人と奥様と双方のご両親と話をして見て損はないかもしれません。。

◎印紙税
2万円→1万5千円に減額の制度が現行通り継続されています。
土地の売買契約書及び建物の建築請負契約書で、契約金額が1千万以上5千万以下の場合、本来は2万円の印紙を契約書に貼る必要がありますが、平成25年3月31日までは1万5千円となっています。(1千万以下は1万円のまま)

◎贈与税
直系尊属(両親、祖父母)から、20歳以上の子・孫に、住宅取得資金としての贈与がされた場合の非課税措置。現行は昨年平成23年中に贈与を受けた場合の1000万円でした。
　これは非課税枠の拡大と、期間の延長が行われます。
1.省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅の場合
長期優良　無税枠

※これに該当する家の技術基準の詳細はまだ未定です。

2.上記1以外の住宅の場合
普通住宅贈与無税枠

1,2共に、適用対象となる住宅用家屋の床面積は240㎡以下です。

※気を付けねばならないのは、無税となるには確定申告の必要が有る事です。その申告の期限は来年の2/16～3/15です。今年中に1500万円を贈与を受けたとしたら、あくまで、住宅を建てるために今年もらったと申告するわけですから、来年の3/15の時点で家ができてないといけないと言う事です。完全に竣工してなければいけないかと言うとそうではなく、厳密に言うと（税務署の答えとして）棟上げが終わってないといけないと言う事です。
　ですから、1または2の贈与を受けられる可能性のある人は、翌年の3/15時点での家の工事の進み具合も頭に入れながら、プランニングを進めていきましょう。
因みにもし1500万円贈与を受けて、無税枠が使えない場合
（1500万円―110万円）×50％―225万円＝470万円　の贈与税を払わねばなりません。
500万円の贈与でも
（500万円―110万円）×30％―65万円＝52万円　の贈与税となります。

※尚、相続時精算課税制度を選択する人もいらっしゃるでしょうが、こちらは通常の贈与者の65歳以上と言う要件が平成26年迄撤廃されています。

次回は、所得税・住民税、そして固定資産税について書くつもりです。ではまた。

2012年01月19日19:14

カテゴリ: 世の中の動き

今年こそマイホームと考える人たちへ

◎消費税増税は避けられない
野田政権では2014年に8％、2015年には10％と段階的増税が予定されています。その為に内閣改造まで行いました。仮に選挙があり、政権がひっくり返っても、自民党も同じ事を訴えていたのだから、増税が消える可能性は薄いでしょう。
となると、2012年から2013年の前半までに、確実に住宅建築の駆け込み需要が起こる。需要が逼迫すると、つまりはお客様が一時的に集中すると、それに応えられないケースも出てくるでしょう。年間10～20棟しか建築していない地場の工務店の体制は、ひと月に5～６棟も同時進行できる体制にはなっていないからです。

昨年終わったフラット３５Sの金利２０年割引と言う、類のない住宅ローンの金利優遇制度は、需要が殺到し、３カ月前倒しで、予算を使い切り終了しました。今度は、これに変わる「フラット３５Sエコ」と言う金利優遇制度を打ち出しましたが、住宅の駆け込み需要が発生すると、これもあっという間に予算枠に達して打ち切りとなるやもしれません。

◎震災後の人々の意識の変化
昨年の大震災で、人々の意識が大きく変わりました。
私は会社では土地の担当者ですから、住宅取得希望者の中で、土地の無いお客様とお話をします。マイホームの建築へ向けて、まずは土地探しからと言うお客様です。この土地探しの意識も、徳島のお客様でも震災後、かなり意識が変わったようです。川内町や、論田、新浜と言った沿岸部の地域に住んでいる方が、現在住んでいる地域でなく、もっと西の方で、例えば、当社のある矢三近辺や、国府・石井の方で、土地探しをするというパターンも１例や２例ではありません。

震災を受け、まずは、津波の心配がないエリアで土地を探す。そして当然、次に言われるのは、「地盤の強いところ」という条件です。勉強熱心な方は、「液状化」の心配のないところと言われます。但し、これについては、県から発表されている液状化マップで見ても、徳島市内は、多くのエリアが液状化傾向が心配される地域です。吉野川の河口域に発達した町ですから、これは町全体の成り立ちからいって、仕方のない事だと思います。
今、液状化対策については、様々なところで研究が進み、地盤対策工事としていくつかの工法が発表されていますが、どれもまだ、安価ではありません。かなりの出費を要するものです。家を建てる計画の前提の資金計画の部分に、できる範囲で、地盤対策費を盛り込み、地盤検査の結果を基に、地盤工事会社に相談を掛け、予算の範囲で地盤改良を行う事しか、今のところ取りうる手段はないと思って良いでしょう。

このように震災前と比べ、土地探しの意識に大きな変化があります。

◎家づくりのトレンド

 キーワードはエコ
　肝心の建物の方ですが、大手のハウスメーカーの建築のお客様の９割は「耐震等級３」の家を要求しているという新聞報道もある位で、当然災害に強いという条件が前面に出ているようです。これは私も納得できます。しかし、この震災を受けて、家の耐震性のみを注視していては、時代が求めている家づくりに対する大きな流れを見落としてしまいます。
　大きな流れを一つの言葉で表すとすると、「エコ」です。東日本大震災があり、原子力発電所の事故の併発により、脱原子力が声高に叫ばれ、計画停電に備えた省エネ、省電力が盛んに取りざたされています。と同時に、地球温暖化の問題への懸念も高まって、省CO２も各方面で取り上げられ、日本は参加を取りやめたものの、京都議定書も継続されました。
　必ずしも　省Co２＝省電力　とは言えないのですが、産業界でも私達の家庭の暮らしでもなるべく自然環境に負荷を与えない、エコロジー＆エコノミー、一言でいえば「エコ」という言葉から逃げられなくなっています。町は「エコタウン」に、家は「エコ住居(ハウス)」にという流れに掉さす事は出来ない状況なのです。

 何が「エコハウス」？
但し、この「エコ」という言葉、氾濫しすぎて定義も、意味するところも非常にあいまいになっています。窓をペアガラスにするなど、少し断熱性能を上げただけで「エコハウス」、太陽光発電パネルを付けただけで、「創エネのエコハウス」、給湯装置にエコキュートを付けただけで｢エコハウス｣・・・・等々。

しかし、本当の「エコハウス」は、もっとハードルが高いものではないかと思います。単に太陽光発電装置を付けることや、省エネ性能の高い住設機器を取り付けるだけで、「エコハウス」と呼べるほど単純ではないはずです。人が暮らす家ですから、その設備の性能の高さと、中で暮らす人たちの快適性が両立していなければなりません。季節ごとの開口部からの日射の取込みや遮熱、換気も含めた建物内の空気循環の仕方、断冷房の方法、建物全体の断熱性や気密性、勿論、全体のデザインまでも含めた、環境性能の高さなど、考えるべき、解決すべき問題はかなり多くあると思います。設備を付けただけの「エコ」に惑わされないでください。
　自分達の予算を踏まえた上で、設備やデザインに関して、きちんとその省エネの性能やメリットなどを説明してくれる業者を選択すべきでしょう。

 スマートハウス
　これも、広い意味で言えば、「エコハウス」の一つですが、太陽光発電や燃料電池など創エネに重点を置き、エネルギーの自給自足を目指し、且つ町全体のエネルギー配分までも視野に入れた「スマートハウス」も、大手住宅メーカーを中心に開発中です。
太陽光発電は、今の状況では、初期のコストが負担できるのであれば、付けるに越したことはないでしょう。電気の買取価格が42円/kWに引き上げられるとともに、各種の補助金制度があり、且つ、太陽光発電パネルそのものの値下がりを受けて、設置する為に要した経費の回収が10年足らずで可能な状況になりつつあります。建てる家の屋根形状にもよりますが、新築する際は、設備の選択肢からなるべくはずさないようにするべきでしょう。
　「スマートハウス」では、数年後には当たり前になっていると思われる電気自動車を、家庭の電力の蓄電池としても利用するシステムになっています。しかし、街全体に太陽光発電を設置するにしてもそこで発電された電力の蓄電の仕方、または送電の仕方として、HEMS（ホームエネルギーマネージメントシステム）やスマートグリッド（配電網）等の、発電した電力を不足している部分にうまく効率よく配分する、送電やエネルギーのマネージメントシステムがしっかりと開発され、普及してこなければ、私たち一人一人が建てる家がスマートハウスになると言うのは難しいでしょうから、今家を建てようと言う人には、少し先の話かもしれません。
このスマートハウスでも、主眼の一つは省CO2です。私達の住む家と言う建物で如何に、CO2を減らしていくか。建てて住む時だけでなく、家を建てる時から、そこで暮らし、最終的に建て替えをする時までの家全体の一生を考えて、そのライフサイクル全体で、CO2がゼロあるいはマイナスになるようなシステム研究も視野に入ってきています。

今から家を建てようと言う時に、すぐにこのような家を建てると言うわけにはいかないでしょうが、少なくともこのエコの流れに沿った家づくりをしないわけにはいきません。予算との相談にもなりますが、なるべく家全体のエネルギーの制御・管理が見える状態の家にしていくべきでしょうね。

 「耐震性」だけでは不足
　最初の方に書いたように、今家を建てようとする人たちは、まずは、地震に強いと言う事を考えます。大手住宅メーカーで家を建てられる方の約9割が、建築基準法で規定する最も耐震性能の高い「耐震等級3」を要求するそうです。それだけ、震災が人々に与えたインパクトは大きかったと言えます。けれど、この震災の状況をしっかりと見ている人は、この「耐震性能」だけでは、不安になってきています。耐震だけでなく、「制震」「免震」に目を向けているのです。このたびの震災は、阪神大震災の時の3倍程の余震が起こっていると言われます。大きな地震で、1回ぐらっと来た時に、耐震等級2や3であれば、倒壊する事はないわけですが、その大きな地震に近い余震に何回も襲われた場合には、倒壊の危険が高まってしまいます。従って、地震でぐらっとくるその揺れそのものを、抑えてしまおう【制震】、無くしてしまおう【免震】と言うことです。
　免震に関しては、液状化対策と同様にまだまだ高額な費用を要しますので、一部の方のみにしか選択肢としては持てないでしょう。けれど制震装置は、数十万円の費用で可能ですので、私もぜひお薦めをします。

 最も大事なのは
　今年、そしてこれからの家づくりに於いてのトレンドであり、はずせない要素として幾つか書いてきました。但し、私は、このブログでも、メールセミナ―でも言っておりますが、最も大事なのは資金計画です。これを誤ると、どんなにいい家を建てても、結局は自分が住めない家になってしまい、夢に見たマイホームが、現実からまた夢に戻ってしまいます。と同時に現実が借金地獄へと変わっていきます。ここまで書いてきた家のトレンドを頭に据えながら、まずはしっかりと資金計画を実施して下さい。
　この超低金利が続いているこの時期は、金利が高い時より、資金計画が立てやすい時期であると同時に、将来的な住宅ローンの破たん者が多く生まれる時期でもあるのですから。

◎今年の家づくりにあたっての国の支援策を確認しましょう。
その資金計画をする上で、下記にあげることは、計画の後押しとなるかもしれません。
 住宅エコポイント
昨年7月末で終了していたエコポイントですが、昨年10月に復活しています。省エネ基準を満たす仕様の住宅には、15万ポイント（被災地は30万ポイント）、更に太陽熱を利用する設備を設置する場合は、2万ポイントが追加されます。詳しい規定は、国交省のHP等で確認して下さい。

 フラット３５Sエコ
　冒頭にも触れましたが、これも住宅エコポイントと同様に、申込が予測を上回って、年末の予定が、9月末日でうち切られた住宅ローンの金利優遇制度が、昨年12月に復活しました。
今回は、省エネ性能や耐震性能の違いにより、A・Bと二つの種類に分け、Aプランが適用できれば、当初5年間は基準金利から0.7％割引、その後の15年間は0.3％の割引が継続されます。認定長期優良住宅はAプランの適用対象です。

 贈与税非課税枠拡大
これも昨年末で終了となっていましたが、3年間の延長が閣議決定されています。但し、3年間段階的に非課税枠は減少していく。取敢えず今年は1000万円、来年は700万円、再来年は500万円となる。更に長期優良住宅などの省エネ性、耐震性に優れた家であれば500万円上乗せされるので、基礎控除110万円と合わせれば、全部で1610万円迄は、非課税で援助を受けることができます。もし、非課税制度がなければ、525万円の贈与税が発生するわけで、これがゼロ円になるのだから、親御さんからの援助が受けられる方は、これを見逃す手はないでしょう。

 認定省エネ住宅制度・・・住宅ローン減税
住宅ローンの金利割引だけでなく、住宅ローンの残高に合わせた所得税あるいは住民税の控除制度は今年も入れて後2年間継続されるはずです。今年中に入居できるのであれば、普通の家を建てる人には年間で30万円を限度として、10年総額で、300万円まで。長期優良住宅や新しく基準がつくられる「認定省エネ住宅」であれば年間40万円を限度として、10年で400万までの減税を受ける事ができます。

いずれの制度も、細かい規定や条件等がありますので、しっかりと確認をして、優遇措置を自分が受ける事が出来るのかどうか確認をして、資金計画に活かしましょう。これ以外でもいくつか、継続された減税措置もあります。昨年がそうであったように、金利が異常に低いままで止まり、土地は下がり続ける一方、諸物価はデフレ傾向にある状況で、国がいくつもの住宅取得への支援策を打ち出し、再来年には消費税が上がると言う今年は、本当に今しかないと言う年になるかもしれません。
　マイホームの夢を追っている方、今年こそ、本気になって頂きたいと思います。
ではまた。

2011年12月17日12:46

カテゴリ: 制度・政策の施工・変更

フラット35Sエコの創設と贈与税非課税枠の拡大

11月21日に遅ればせながら、平成23年度第3次補正予算が国会で成立しました。私達が注目するのは、何といっても住宅取得支援施策の一つ「フラット35Sエコ」の新設です。但し、今回は、東北の被災地を考慮して、被災地とそうでない地域とで、支援の幅を分けています。野田総理の言動を見ていると、消費税のUPはもう避けられないようですから、来年以降に消費税が上がる前に、このフラット35S を使って、家を建てると言う選択肢が最もリスクと損のない方法かもしれません。
　この事について、今回は検証してみましょう。

フラット35S の金利引下げ1％は家を建てようとする方にとってみれば、非常に魅力のあるもので、予想以上に融資希望者が殺到し、今年末まで申込受付の予定が、9月末で予算切れとなり、申込終了と相成ってしまいました。その後は民間の金融機関の住宅ローンの金利の低さから、フラット35のメリットをあまり訴えられなくなっていましたが、この10月にさかのぼっての申し込みから、来年の10月末までの申し込みについて、金利引下げが復活しました。
　金利引下げの幅は次の通りです。被災地とそれ以外の地域で差を付けたのは納得できるところでしょう。

今回は、フラット35ベーシックとフラット35SエコAとエコB とに分かれます。徳島は被災地ではありませんので1％の引き下げは受けることはできません。しかし、下記の条件の一つ以上を満たせば、20年の金利割引を受ける事が出来ます。20年間引下げとなると少しの金利差でも、全体の支払額は大きな違いになります。

それぞれの詳しい必要条件・仕様については、住宅金融支援機構のHP （http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html）をご参考下さい。

まずはフラット35ベーシックとフラット35SエコA とを比べてみましょう。
具体例を上げて計算してみます。
阿波銀行のフラットの12月の金利を元にして比べてみましょう
借入額2500万　　借入期間　35年　　　借入金利2.26％（H23.12月基準金利）
フラット35Sベーシックの場合は
フラット35ベーシック支払い例

フラット35SエコAプランの場合
フラット35SA支払例

ベーシックと比べると支払総額が3620.0万－3434.5万＝185.5万円も違います。

最近は低金利に魅かれ固定期間選択型の銀行の住宅ローン商品を選ぶ方も増えています。
阿波銀行の固定期間選択型は
固定期間選択型金利

となっています。注意しなければならないのは、0.75，1.3，1.5と言うのはあくまでキャンペーン金利だと言う事です。基準金利はその下にある2.6，3.1，3.6です。例えば、10年固定を選んだ場合は、金利は3.6%ですが、｢給与振込を阿波銀口座に変える、公共料金の引落しを口座からの引き落としにする、阿波銀カードを作る・・・・などいくつかの条件を満たせば、最大、2.1%金利を割り引いて1.5％にします。と言う事です。11年目になって、再度また10年固定を選択した時に基準金利が同じ3.6%であれば、いくらかの優遇措置を取ってくれると言ってますから、3.6%より低くなるでしょうが、もし、金利が少し上昇傾向になるとこの基準金利が4.5%とかになっている可能性は大いにあるわけです。少々優遇して1%割引をしてくれたとしても3.5%になるわけで、当初の10年間より2%も金利が上がる事になります。その割合で、21年目も金利が上昇していくと仮定して返済をシミュレーションして見ると下の様になります。
固定期間選択型支払い例

これはあくまで、仮定です。但し、あり得ないと言う事はありません。今の日銀のゼロ金利政策がこの先20年も続くなんて事はそれこそあり得ないでしょう。20年30年のスパンで考えれば、金利は確実に上昇傾向になるはずです。この金利上昇が有った時に、最初の10年より、11年目は毎月の支払いが、例えば約2万円も増えてしまうことがある。このリスクは吸収できると言う人は、当面、この期間選択型の低金利のメリットを享受すると言うのも、選択肢として有りだと思います。但し、この通りになった場合は、総支払額は500万円以上増えることになります。
　総支払額での損得ではなく、御子様の教育費等を考えて、自らのライフプランを予測した時に、支払中途での大きな支払額の上昇(金利上昇リスク)には耐えられないと考える方は、フラットの選択をすべきだと私は考えます。
　その選択の上で、今回設定された20年の金利割引を見れば、35年間を通しても金利1%台で、住宅ローンが組めるのです。これは魅力的だと私は思います。
大手メーカーでは当たり前になっていますが、地元の工務店ではまだ少ない長期優良住宅をお建てになる方はぜひ、このフラット35S エコAプランを検討して見てはどうでしょうか？

　併せてお知らせしておきます。国交省の税制改正要望が出され、その結果としての税制改正の結果も発表されました。この中で、私達の関心の高かったのは、住宅取得時における、親からの贈与に対する非課税制度の平成23年での終了が延長されるかどうかでした。

長期優良住宅を選択する方にとっては、うれしい事に贈与税の無税枠が広がりました。
下記の表にまとめていますのでご確認ください。
住宅取得等資金に係る贈与税の非課税枠を以下のとおり拡充し、3年間延長。65歳未満
の親からの贈与についても相続時精算課税制度の適用対象とする特例を3年間延長。

長期優良住宅をお建てになろうとしている方は、この際、自己資金の不足分は、親に甘えてもいいかもしれません。フラット35SエコAプランを使い、両親からやや援助をもらって、消費税の上がる前の来年中に建てるのが、もっとも賢くマイホーム取得できるのではないかと私は思います。

2011年12月12日11:55

カテゴリ: 知識・教養; 仕事上で思うこと。

住宅ローン控除の受け方

今年も残り3週間を切りました。今年もまた何人もの方が、当社で住まいを新築して頂き、新しい一生涯のお付き合いをして頂ける方が増えたことに感謝しております。
　土地のないお客様で、私が土地のお世話をさせて頂いた方も何人かそのうちに含まれております。来店頂いたお客様とは、資金計画を一緒にしている時に、住宅ローン控除の話をしており、ローンの残高の1％もしくは1.2％が戻ってくること。そしてこの10年分の控除額(還付金)をプールしておいて、繰上返済に充てると、貯蓄してもせいぜい0.02％位しか利子が付かないこの時代に、100％以上の利子がつく以上の効果があるんですよと言う話を大抵は致します。お客様からは驚きとともに、納得と賞賛の大拍手(笑い)を得るところです。

しかし、実際に家が建った後に、ローン控除を受けるには具体的にはどうすればいいのかと言う話はほとんどしません。獲らぬ狸の皮算用に近い話になってしまいますのでね。
　その為かどうか、ローンを組んだら、黙っていても、会社の年末調整の時に控除額が返ってくるんじゃないかと思っていらっしゃる方が、案外いらっしゃるようです。だから、ここで叫んでおきます！！「ローン控除は自分で手続きをしないと受けることはできませんよ～～～！！。」

まずは、大前提｢住宅ローン控除が受けられるか？｣と言う確認をその前にやりましょう。『え、住宅ローンを組んだら、ローン控除は必ず受けられるのではないの？』と驚かれるかもしれませんが、必ずしもそうではなく、受ける為の要件があるのです。例えば、前に住んでいた家を売却して、新しいところに土地を買い家を建てたと言う人。その家を売った時に、譲渡所得税の減税処置を受けている場合(買い換え特例や3000万円の自宅売却時の特別控除等)、その特例を受けたのが、今回の新築の入居から過去2年以内であれば、住宅ローン控除は受けられません。このように受けられないケースもあります。取敢えず、次のフローチャートで確かめてみてください。
住宅ローン控除フローチャート2

このチャートで自分が控除を受けられることが確認できましたか？

ローン控除だけでなく、税金は返金や減額ができる場合に、課税主体(国や県、市町村など)の方から、「これだけ減額しますよ」、「これだけ返しますよ」と言ってくれる事はありません。税の徴収の場合は、こちらが黙っていても徴収されたり、納税通知が届いたりするのに、返してもらう場合は、こちらから言わないと返してくれないと言う税制度は何か納得いかないものがありますね。(まあ、この問題は置いておきましょう

)

◎控除を受ける手続き
そんなところに文句を言ってもしょうがないのですが、住宅ローン減税を受けるには、とにかく、自ら申告せねばなりません。今年建てた方、来年、再来年と、平成25年までに入居された方については、今のところ減税措置を10年間受けられることになっています。だったら、毎年毎年、申告せねばならないのかと言うと、残念ながら、そうなのです、但し自営業の方は。給与と言う形で収入を得ている方、つまりサラリーマンの方は、初年度だけ確定申告の必要がありますが、その後は会社の年末調整で還付してくれるようになります。

◎申告書の提出
まずは必要書類を揃えます。これはどんな書類が必要か後述します。
その書類を持参して、自分が住んでいるところを管轄する税務署へ出かけ、確定申告の手続きをします。サラリーマンの方は、確定申告をした事がない方がほとんどでしょうから、税務署の窓口の税理士さんに、申告書の書き方や書類の不備がないかをチェックしてもらいながら提出するのが良いでしょう。
受付期間は家を建てて入居した年の翌年の2/16～3/15の間の1ヵ月間。この確定申告の期間の期末は大変混み合うとのことですから、早めに行かれた方が良いでしょう。

◎税金の還付
ローン減税される対象は、まずは所得税、これは国税ですね。そして所得税より還付金が多い場合、つまり所得税から引ききれなかった分については、課税所得の5％を限度に翌年の住民税から控除されます。国への所得税と市町村の住民税の二つに分けて控除されるわけです。ただ、確定申告の手続きをすれば市町村への手続きは不要だということです。
申告書を基に所得税が確定するのは例年5月ごろとなりますので、それ以降に税務署から｢所得税還付金のお知らせ｣が郵送されてきます。その中に、還付金の振込先の銀行口座を指定する用紙が有りますので、必要事項を記入して返送します。その1～2ヶ月後に指定した口座に還付金が振り込まれることになります。
　同様に住民税の方も同じで、市町村から還付金のお知らせが郵送されてきて、必要事項を記入して返送すると後日、指定口座に振り込まれると言う流れです。

では最後に申告にどんな書類が必要かを書いておきます。
１、住宅ローン残高証明書・・・ローンを組んだ金融機関で入手
複数のローンを組んでいる場合、当然すべてのローンの残高証明を取ることになります。

２、住民票・・・市町村で入手
但し、必要なのは、金融機関でローン契約(金銭消費貸借契約)をした本人の住民票です。

3、源泉徴収票・・・勤め先で入手
給与をもらう会社に申し出れば、くれるはずです。

４、登記事項証明書・・・・法務局
家と土地の全部事項証明書(登記簿謄本)です。
今県内に法務局は3つ。本局、阿南市局、美馬市局です。徳島市や鳴門市、北島・藍住などの方は全部徳島町城内の本局へ取りに行きます。コピーはだめですから、法務局で入手する原本(登記官の印のあるもの)を取らねばなりません。

５、契約書
土地の売買契約書、建物の請負契約書

６、確定申告書・・・税務署で入手
住宅借入金等特別控除額の計算明細書。住宅ローン控除の手続きを申請する用紙です。

７、その他必要書類
今年建てて入居した方で、認定長期優良住宅を建てた方はローン控除のパーセンテージ（1.2％）が違いますのでその認定書が必要です。(これは来年の入居の方は適用されません)
その他、何が必要かは、税務署で確認して下さい。

では、忘れずに申告して、還付金を手に入れてください。・・・・そして、くどいかもしれませんが、そのお金は10年間、別の口座にでも集めて決して使わないように。最初に書いた使い方が、今一つピンとこない方は、私宛にメール下さい。ではまた。

2011年12月06日12:11

カテゴリ: 仕事上で思うこと。; 知識・教養

所有する不動産を売ろうと考えている方へ

◎｢売りたい！と思ったらまず何をする？｣
昨今の経済情勢を反映してか、所有している不動産を売却しようと思われる方が多くなってきているようです。当社にも、ご自分の土地や住宅を売却したいとお客様がやってこられます。私の仕事を大きく分けると、土地や中古住宅を探してほしいという、購入のお客様のお世話をするのが半分、売却してほしいという売りのお世話をする仕事が半分です。どっちが多いという事はなく、トータルで見ると半々くらいになっています。今日は、この売却に関しての話の中で、売主さんから必ず聞かれる売却の際の税金の事を少し書こうと思います。但し、期待しないでください。私は税理士ではないので、節税の話はできませんし、況や脱税の話も書けません。
　購入希望の方も、知っておくと売主さんとの価格交渉の時に役立つかもしれませんよ。

　売りたいと思われる方が、まず考えるのは、「いったいいくらで売れるだろう」と言う事です。売りたい方は、売った後、その売却で得たお金を使って何かをしたいとお考えになっているので、その計画を進める上でも、いくらで売れるかが焦点となります。

　売却代金がいくらでも良いから売りたいと考えられる方は滅多にいらっしゃいません。当然と言えば当然ですが、それでも偶にいらっしゃいます。このような場合は、私の方は緊張します。なぜなら、その土地や建物が持ち主にとって所有する事自体が重荷になっているという事だからです。幾らでも良いから手放したい、処分したいとおっしゃるのは、その物件事態に何か問題があるからかもしれません。この場合は、持って居たくない本当の理由をお聴きしない限り、査定した後、すぐに売却活動に移るわけにいきません。

売却査定は、依頼するとほとんどの不動産業者がやってくれますが、その査定結果の出し方は様々ですね。口頭で、大体こんなものですね。と大まかな価格をいう業者もいれば、きちんと査定書と言う形で、お客様に出してくれる業者もいます。法の順守に重きを置く業者ならば、口頭で｢いくらぐらいですね｣と言うようなことはしません。なぜなら、不動産業者として、不動産の価格をお客様に提示するときは、根拠を示さねばならない。と業法では謳っているからです。その根拠として決められたものはないのですが、普通は下記のような公開されたデータを言います。
・その土地の最も近い場所にある標準地・基準地の価格
・その土地に接道する道路の路線価
・周辺の売買（成約）情報
・建物の場合は、築年数による現在価格率(償却率)と平均建築単価
・その土地建物に掛かっている固定資産税の評価額
このようなものです。

　査定計算では、このような公開されたデータを基に計算しますが、私達が出す価格は、あくまで、今の不動産市場にその物件を出した時に、需要の状況を考えた上で、どれくらいの価格であれば、買い手がつくかと言う価格です。不動産鑑定士が出すような、財産査定や税務上・経理上の簿価ではありません。私達は、不動産を売買する事を業としておりますので、売れない価格を出しても意味がないのです。この事が査定をしたときに、その所有者の思惑と大きく外れることになる原因となります。
　所有者は、少なくとも1000万は下らない価値があるだろう・・・・と思っていたとして、私達も計算上は1000万の価格が計算できるが、この物件の状態、この物件の付随する条件を考え合わせると、今の市場であれば700万以上で購入する人はいないだろう・・・・というような判断を加えた上で価格を提示する事になるからです。

私達不動産業者が、物件の売買が成立した時にいただける成功報酬としての仲介手数料は、業法により、物件の売買価格の3％+6万円とその消費税を合わせた価格と言う、上限の価格が設定されており、これ以上の手数料を頂くのは違法となります。従って、できるだけ私達も高い価格で売りたいのが本音です。でも、売れなければ、所有者の希望を何一つ満たせないですし、私達も１円の報酬も頂けません。あくまで売却する、その不動産を換金して初めて、所有者のご希望を満たす事が出来るし、私達の仕事も成就します。

徳島の不動産市場は、今は非常に買い手が強い市場です。不動産の価格も最終的には、需要と供給のバランスにより価格が決まっていきます。2030年に向けて年間1万人ほど減少していく傾向にある県人口のデータを出す迄もなく、土地や家を買う人は確実に減っています。それと反比例して、耕作しなくなった農地を含め、家余り、土地余りの状態となって、供給は増えていってます。となると、少なくとも10年20年のスパンで考えても、これから土地が値上がりしていくという事は考えられないでしょう。下がっていくばかりです。経済が急激に好転し、金利や物価の大幅な上昇傾向になったりすると話は別ですが、そんな状態になる要素はどこにもありません。
　
ですから、いずれ売却しようと思われる土地や家を持っていらっしゃる方は、早い方がよいという事だけは確かです。土地の下落傾向はまだ止まっておりませんし、公示地価や基準地価が下げ止まる傾向はまだありません。

◎「売る為の経費って何が掛かるの？」
売ろうと考えた時に、まず査定をしてもらい、一体幾ら位で売れるかと言う事が分かったとしたら、じゃ実際に手元に残るお金はいくらなのだろうと考えます。つまりは、売るための経費はいくらかかるのかと言う事を考えねばなりません。

売却するのに、何も問題なく、そのまま市場に出せるのであれば、仲介手数料と登記を移転する司法書士に払う少しの費用と、抵当権などが付いているのであればそれを抹消するための費用、それから契約書に添付する印紙代。これだけが主な経費です。

・境界立会＆測量費用
但し、他にも大きな経費になるかもしれない事柄が有ります。これは個々の物件の条件次第ですが、土地の図面もない、登記もされていない。図面はあっても、残地としての地積計算しかされておらず、現地を見ても隣地との境界がはっきりしない・・・などと言う土地の場合は、境界確定＆測量と言う作業も売るためには必要になることも多いです。最近私が扱う物件は、ほぼすべてと言う位、買い手から境界確定は要求されます。民民境界だけか、官民の境界確定もするかによってかなりの費用の違いが出ますが、この境界確定＆測量費は大きな経費となります。

・建物解体・不用品処分費
築３０年以上経過していて、もう手を入れても長い使用には耐えられないような古家が建っていたような場合、買い手によっては更地で買うと言う事も多くあり、そうなると、この解体費用及び、家の中の電化製品など不用品の処分と言うのが大きな費用になります。

・水道・排水工事費用
商業や事務所としての建物を建てる方も、自分の住まいを建てる方も、水道を引けない土地や、排水のできない土地は買いません。この２つの条件は「可能だ」と言う前提で、建物を建てて使用するために買うわけですから、水道が引いてない、排水ができないという状態のままでは購入土地の対象から外れます。購入を考えるとなった時には、当然この２つの工事は売主側に施工を要求されます。市営水道の本管が遠くにしかないと言う場合は、１００万単位の工事費になったりしますので、この費用は大きな問題です。

全てが全て必ず売主が負担せねばならないというわけでもなく、買主さんとの話し合いで決まる様な経費も勿論あるのですが、売る為には案外大きな工事や作業と費用が必要になることも多いのです。ですから、査定額とともに、どれくらいの費用がかかるかを見積もっておかねば、手元に残るお金が予想と大きく違ってしまったという事に成りかねません。

◎「契約ができて、引渡も済んだ。それで終わり？」
　上記したようないろんな作業もすべて終わり、買主さんの方の融資の実行も決まったとなれば、最終的な契約の実行として、土地や建物の引渡(決済・所有権の移転)を行います。
この引渡が済んだら、｢あ～、良かった。良かった。｣となるのですが、売主さんの方は後に大きな作業が残っています。それは確定申告です。
場合によっては、売却の為の最大の経費が、この売却で残ったお金に掛かる、譲渡所得税と言う税金です。売却後に利益が出ているのであれば、その利益分が所得とみなされ、これに税金(譲渡所得税)が賦課されます。

◎「譲渡所得税の計算ってどうするの？」
自分がそれまで住んでいた家(マイホーム)で有れば、この譲渡所得税は3000万の控除があり、ほとんどの方はその控除要件に当てはまる方が多いため、ほぼ払う必要はないと思います。が、自己居住物件ではない、家や土地の場合は、所有する期間等により、意外に大きな税金を徴収されます。
　ここ数年、私が売却を依頼された物件に限って言えば、自己居住物件の控除を受ける方は少なかったです。多くは、おじいさんが持っていた土地を相続したとか、親の家を相続したとか、何年も前に住まなくなったけどずっと空き家にしていたとか、自分が住んでいないものの売却と言うパターンが多かったですね。この場合、当然、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は、バブル時に土地ころがしなどが横行した事から改定を受けて、5年と言う所有期間を分岐点にして、税率が大きく違います。短期間の所有で売却する場合、税率が39％と所得の4割近くを税金として収めねばならない事になっています。5年以上の所有期間であれば、長期所有と言う事で税率は20％に緩和され、、更に10年を超えた所有期間になると税率が更に下がります。

売却するお客様から時々聞かれるのが、相続した家や土地で、自分自身はその物件を得るのに、何もお金を使ってないから(取得費ゼロ)、売却した価格がすべて所得になってしまうのか？と言う事です。いえいえそんな事はありません。相続をした相手、被相続人がその土地を手に入れたときの価格が｢取得費｣として、売却して残ったお金から引く事が出来ます。お父さんやお爺さんがその土地の購入をしたときの、売買契約書や代金の領収書などがきちんと保管されていれば、その額を全額引くことが可能です。ただ、どこを探しても、その土地を手に入れた時の帳票類が残っていないと言う場合は、今回売却した時の価格の5％を取得費として引く事が出来ます。その他に、境界確定をしたり測量をしたりと言う事が有れば、その経費も引く事が出来ます。また売却の際に補修個所を指摘され、その部分を売主としてお金を出して補修して買主に渡したのであれば、その工事代金は、差し引くことが可能です。

譲渡所得税の計算方法を下に示します。
①譲渡所得＝（譲渡収入金額）－(取得費＋譲渡費用)
まずは売った金額から、その売った物件を手に入れた時の費用(取得費)と今回売却した時に、掛かった費用を引きます。当社に払って頂いた、仲介料や、契約の際の印紙税や測量したらその費用、等をすべて引きます。そして残った金額が有ればそれが譲渡所得金額となります。何を経費とできるかについての詳細な事は、確定申告時に税務署に確認して下さい。

②課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額
控除される額が有れば、①で計算した所得額から引きます。公共事業などの為に土地建物を売却したり、自分が住んでいた土地建物を売却したりとかいくつかの条件に当てはまるとそれぞれに特別控除枠が決まっていて、最大で5000万円を控除する事が出来ます。

③譲渡所得税額＝課税譲渡所得×税率
①と②で計算して、出てきた金額が課税所得として、税額計算の対象となる所得額となります。そしてこれに税率を掛けて税額を計算しますが、この税額は対象となる不動産を所有していた期間により違う税率となります。
　大きく分けて、5年以上か以下かで短期と長期に分かれます。5年以上の長期所有をしていて、自ら居住していた土地と建物を売却した場合に、10年を超えている場合は更に税率が下がりますが、所得額が6000万と言う枠が設けられた軽減となります。
分かりやすく税率を表にまとめましたので確認して下さい。
譲渡所得税率表

最大、残ったお金の約４割を税金として収めねばならない事になりますので、確定申告時にしっかりと確認する必要があります。ただ、取得費として何が認められるか？◎◎は譲渡費用になるのか？領収書が残ってないがどうしたらいいか？などなど、申告時にしっかりと税務署の担当者に確認をしてください。個々のケースでの要件などを書き連ねていたらきりが有りませんので、ここでの記載はここ迄に止めておきます。確定申告までに気を付けておくのは、相続などで所有していた場合、親や祖父母がその不動産を手に入れた時の売買契約書やその時の支払いの費用の領収書などをできるだけ全部集めて保管しておくことですね。勿論、今回の自分が売買した時の契約書や支払いの領収書も全部です。
この一連の流れで、お聞きになりたい事があれば、どうぞ私までお問い合わせください。但し、納税額の計算まで、個々に相談を受けるのは税理士ではありませんからできない相談です。よろしくお願いします。

2011年11月25日19:21

カテゴリ: 世の中の動き; 個人的意見

大型店舗の開店後

昨日、藍住町で県内最大の規模を誇るショッピングセンター「Ｙｏｕｍｅタウン徳島」がオープンしました。徳島の人は、私の知人にも多いのですが、関西圏へ買い物に行く人が多いですよね。特に衣類関係を買うときはそうだと聞きます。そのような、関西へ流れている買い物客を地元徳島、或いは四国へ引き戻そうと言うのが、このショッピングセンターを運営する会社の目指すところだそうです。

　プレオープンは数日前から実施されてますので、もう既に出掛けた方も多いでしょうね。１９９４年に事業制定され整備が進んだ徳島環状線沿線を中心として、藍住町への商業集積は一気に進んでいます。新聞によると藍住町の店舗売り場面積は、この数年で倍になったそうです。この夢タウンへの集客を見込んで、更に周辺に小規模な店舗も集まって来て、集積化がしばらく続くでしょうね。環状線沿いの変化は１０～２０年ほど前の沖ノ浜のバイパス沿いの変化を見ているような気がします。

　商業集積と共に、人の流れが変わり、周辺が本当に発展してくれればいいのですが、集積は進んでも、人口動態は確実に減小化を辿っています。そして確実な高齢化が進行しているのが、バブル期とは違うところです。店さえ出せば、どんどんお客様が来たバブル期とは違い、減っていく商業人口から、いかに店舗の魅力をアピールしてお客様を呼ぶのか、ショッピングセンター内のテナントとして入る各店舗で実施されるであろう、その工夫を見ていきたいものです。藍住町のこの集積化はローカルな視線で見ると、誰が見ても過剰店舗の状態だと分かります。開店景気が終わった時点からが、存続をかけた戦いが始まるであろうことは、想像に難くありません。各店舗の必死になっての創意工夫が必要となるでしょう。

　もう３０年近くも前の話になりますが、私は外食産業の会社に籍を置いて、店舗開発を主とした仕事に就いていました。その数年目に松山から転勤してきて、徳島駅前のポッポ街で、当時としては、相当に大きな喫茶店を開業しました。１８０席の席数を用意した喫茶店で、店内を歩き回って接客サービスをするには広すぎる程の店でした。その開店前に、事前調査をする期間があり、市内の当時の喫茶店やレストランを何件も連日見て回りました。その時に開業者の人たちから聞いた話が、徳島では専門店は流行らないよと言う事でした。東京や大阪では、喫茶専門店、或いはコーヒー専門店と言うのができ始めていて、それが結構商売として成り立ち始めていたころです。今の様にスターバックスやタリーズやサンマルクなどコーヒー専門店は、影も形もなかったころです。今でもそうですが、当時、徳島の喫茶店にはレストラン顔負けの食事類がメニューに並んでいました。軽食どころか、本格的なステーキさえ出しているところが多くありました。徳島は、「おいしいコーヒーだけを出します・・・・では、お客様は来ないところだよ」と何度も聞きました。逆に、何でもそろっているからこそお客様が来てくれるんだよと。今でこそ、コーヒー専門店、カレー専門店、パスタ専門店など、提供商品を絞った飲食店が市内に多く見られますが、当時は本当に専門店は少なかったのです。

今では、逆に、専門店が人気です。「あれが食べたいなら、その店が良いよ。それが飲みたいなら、あの店が良いよ」と言う具合です。自店にしかないもの、名物料理や商品を作らないとお客様が来ません。つまりは、自店の強みをはっきりと持って、それをうまくアピールできている店が繁盛します。

駅前に喫茶店を出した時は、自店の強みを、純粋な喫茶店としては最も広い。と言う事で打ちだしました。四国で何番目かと言うエスプレッソマシーンを導入して、エスプレッソコーヒー（当時は泡立ち珈琲と言った）もアピールしましたが、駅前にある「広い」喫茶ですと言うのが売りでした。阿波踊りの連の人たちが、練習の合間に、連の人が全員座れると言うので、よく来てくれていました。が、「広い」と言うだけでは、店の繁盛原因にはなりませんので、細長い（フロアの端から端までちょうど５０ｍありました）店舗を1/3ほど仕切って、映画が上映できるスペースを作りました。店の奥の壁に２００インチのスクリーンを取り付け、プロジェクターを据え付けて、ビデオで古い映画を上映したのです。常連となっていたお客様の中の映画好きを集めて、「徳島キネマ旬報友の会」なるものを立ち上げて、毎月例会を開き、希少な映画、徳島では未上映の映画等を持ち寄って、上映会をしていました。そうやって自店の特徴を打ち出していきました。
　そこそこ採算に乗って利益も出てきたので、２年で私は、高松の店舗を作るために転勤しましたが、如何せん、この店は広すぎて、中で働く従業員が疲弊し、その後数年で閉店になりました。私は、その後何度も、新店舗開発に携わりましたが、店舗ごとに店の特徴を作っていく工夫をするという仕事の仕方が身に付き、担当した店舗では赤字店舗を出しませんでした。今の経営で言うと、会社のコアコンセプト作りを学んだということでしょうか。強みをいかにアピールし、集客を増やし、それをいかに継続するかです。喫茶店でも、会社でも経営は共通しています。

　ここ最近急に冷え込んできましたので、そろそろ紅葉も見られる時期ではないかと思い昨日の祭日は、少し遠出をしました。どこが良いかなと思った時に、１０年ほど前に見た箸蔵寺の紅葉もきれいだったなと思い、池田の方へ向けて車を走らせました。でも、池田方面へ向かうと私には、はずせない店が有ります。普段の休日の日でも、「食べたい」と思ったら、高速に乗って２０分。脇町へ出かけて、脇町劇場のすぐそばにある日本そば屋「楽庵」に行くのです。ここは「出雲そば」で東北のわんこそばのように、少量ずつのそばが小皿に載って出てきます。私が知る限り、徳島の中でここよりおいしいそばを知りません。もう何年通っているのか忘れる位、ここでよく食べています。ほとんど夫婦二人でやっている小さなお店です。池田方面に行くなら、ここは私にとって、外せないところなのです。従って、脇町インターで高速を降ります。いつもは脇町で他によるところもないので、とんぼ帰りで帰ってきますが、たまに女房と一緒に行く時等は、近くのうだつの町並みなどを散策し、コーヒーを飲んで帰ってきたりします。でもあくまで、このそば屋があるから、脇町へ行くのです。名物と言うものは、このように人を引き付けるものだと思います。うだつの町並みも脇町に人を呼ぶ名物のひとつです。平日でも、大勢ではないですが、必ず何人かの観光客の方が散策しておられます。私にとっては一度見れば、再度見ようとは思えないものですが・・・・・。
腹ごしらえをして元気になったところで、箸蔵寺へ向かいました。箸蔵寺は小高い山の上にあります。麓から歩いて登る方もいらっしゃるようですが、足の悪い私にはとても無理なので、本坊の近くまではロープーウェイに載って登ります。それでも、本殿の横の護摩殿から本殿へ向かうところに金毘羅さんほどではないですが、心臓破りの石段があります。体力が衰えてるかもしれないではなく、体力が無くなったと断定できる私にとっては、心臓がもう一つ欲しくなる位、登るには苦しかったですが、境内の紅葉はまだ６分程度と言う感じではあるものの、他の緑とのコントラストが綺麗でした。
　
ひとしきり散策して、ロープーウェイで降りてきたら、またお腹が空いてきました。この地で何か食べたいと思っても、何処も思い当たりません。ここから猪鼻トンネルを抜けるとすぐ香川県の満濃町近辺に行く事が出来ます。満濃町近辺には、知っているさぬきうとん店が数店あるのです。じゃ、ひとっ走り行くか…と猪鼻峠を越えました。久しぶりに大根が一本丸丸出てくる事で有名な、小懸屋さんで、しょうゆうどんを食べました。おいしかった。自分でこれでもかとすり下ろした大根の辛みと甘み、だし醤油の辛さと旨み、それが腰のあるめんに絡んで、何とも言いようのないおいしさです。癖になります。
　
さぬきうどんと言うのは、全国に名を馳せる名物です。ただ、県外の人等と話をしていると、高松と言う街中に、何件もその有名店が軒を連ねているイメージを持っていらっしゃる方が多いですね。各地のラーメンの名所などは、本当に街中に店舗が固まってありますものね。ところが、このさぬきうどんの本当においしい店は、勿論高松市街の中にもありますが、郊外に多いのです。いや、郊外と言うよりも本当に山間部や、農村の中と言うようなところにあるのです。うどんを食べに来る以外に、他県の人が車を走らせてわざわざ行くような理由が何もない、本当に田舎にあるのです。そんな田舎ですから店舗も店舗らしく着飾ってないところが多い。看板さえ出てないところもあるのですから。庭の様なところに簡単な床几を置いて、それに腰かけて、目の前に田んぼや山を見ながらうどんを啜るという光景はそう珍しくはないのです。
　ところが、中には、そんな田舎のうどん店に長い行列ができる事もあります。近くの空き地を大きな駐車場として借り、そこに観光バスが何台も停まっているなんて事もあるのです。昨日私が言ったこの小懸屋にも京都からの観光バスが２台停まっていました。
　
人は、名物と聞き、それが本当においしいもの、いいものと聞くと遠くの山村や農村にも出かけていきます。但し、奇をてらったものや一発芸的に作った名物では、集客は長続きしません。

ここでしか食べられないもの、ここでしか見られないもの。ここでしか買えないもの。を作っていかなければなりません。これを作り上げると、どんな立地の悪いところでも人が集まってきます。言葉で言うほど簡単なことではありません。必死でやらないと、一生懸命に考えないとできません。でもお金のかかる事ばかりではないはずです。３００円、４００円のうどんを食べにバスを連ねて遠く本州から四国の山の中へやってくる人がいるのですから、考える価値はあると思います。

長々と書いてしまいましたが、オープンしたゆめタウンには、そういう工夫をして、県外からもお客様がやってくるショッピングセンターになってほしいなと思います。そしてここにしかないものを作り上げて、藍住町だけでなく、徳島全体にその効果が波及するような店づくりをして頂ければなと思います。過疎化、高齢化がすごい勢いで進行する今は、それ以外に地域の活性化を図る方法はないのではないでしょうか？

2011年11月23日00:00

カテゴリ: 制度・政策の施工・変更; 世の中の動き

道路とは何か？その３・・・・内容参考・出典「建築知識」

今回は、建築基準法上の道路とは何かについて書いていこうと思います。
建築基準法では、道路と建物の関係から、道路を定義しています。まず、42条で、基準法上の道路を数種類に分けて定義します。そして、建物の安全な利用や災害時の避難という観点から、土地に対する接道の義務を43条に定めています。
建築基準法では、第42条第1項で、原則として道路の幅（幅員）は4ｍ以上という基準になっています。但し、現実は、4ｍ以上の道路ばかりではないですから、第42条第2項で、この原則の緩和を行っています。

基準法上の道路

※基準時：
当該地の都市計画区域の指定が施行日　以前：1950年11月23日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以後：その地域が都市計画区域に指定された日

建築基準法第43条第1項は、『建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない』と規定しており、上記の表の通り、その道路とはどんなものかについて第42条に規定している。その道路の幅は、原則4mなければならないが、その例外を2項3項に規定しているのです。

私達不動産を扱う業界人は、①は公道、②は開発道路、④は計画道路、⑤は位置指定道路、そして⑥が２項道路と言う言い方で、通常は言い合っています。ほとんどがこの５種類の中に入る道路であることが多いからです。
但し、例外的に、上記に上げた表の中のどれにも該当しない道路も出てきます。何回か前のブログに書いた、４３条但し書き道路としての申請を行う・・・というようなことが、本当に偶にある位です。

この表にあるそれぞれの細かい規定については、ここに詳細に書くことはしませんが、要するに、自分が持つ土地に、あるいはこれから買おうとする土地に接している道路が、建築基準法上の道路でなければ、念願のマイホームを建てることはできないのだと言う事は知っておいてください。もし建ててしまったら違法建築となってしまいます。

ここで「道路とは何か（その1）」で書いた事件の事を思い出してください。土地の売買契約時点では、調査の結果、市の担当者はこの道路は上記の表にある「2項道路」ですと答えたわけです。ところが、家のプランができて着工しようと言う時に、その建築許可を得るために、同じ建築指導課に｢建築確認申請｣という許可を申請したら、駄目だというわけです。その理由が、ついこの前、この道路は、2項道路としての認可を見直して、単なる通路となったから、建築はまかりならぬというわけです。何処にも救いはなく、司法の場に訴えたら、主張は認められ勝訴しましたが、その判決としての賠償金は、購入した土地代金より大幅に少なかったという事です。

結果として、この買主は、家を建てる事の出来ない土地を買ってしまった事になります。指定道路の見直しはいま現在行われていますので、これから土地を買う人の誰かに同じ事が起こることはないとは言えない事になります。また、この事例では、今まで２項道路とされていた道路を使って、すでに６件の家が建っていたのですが、これらの家は、既存不的確建築となり、現状の家を使う限り、問題はありませんが、建て替えはできない事になります。土地の資産価値も大きく目減りする事になるでしょう。

こんな不幸に見舞われないために、4ｍに満たない道路に接している土地は買わないようにする・・・と決めるのは良いですが、予算的に楽な方ばかりではないですし、物件の選択肢がかなり狭まる事になりますね。私としても、どう申し上げてよいかわかりません。
私の方は、契約の時点では少なくとも、心配のないようにしっかり調査をした上で、売買、またはその仲介をさせて頂く決意を新たにします。

３回に分けて道路の事ばかり書いてきましたが、ふだん私達が単に「道」と行って、会話をしている道路にもいろいろな種類があり、そして家を建てる上では、その土地に接道する道がどの道かと言う事が大切になりますと言う事を頭に止めておいて下されば、ここまで書いた甲斐があるというものです。
ではまた。

2011年11月22日00:00

カテゴリ: 世の中の動き; 制度・政策の施工・変更

道路とは何か？その２・・・内容参考・出典「建築知識」

まず、道路法で言う道路とは、具体的にどんな道路を言うのでしょうか？
一般には、周辺の人が『192号線』と言う風に呼んだり、『徳鴨線』とか『田宮街道』とか呼んでいる道路は、ほぼすべて道路法上の道路で、いわゆる私達が「公道」と言っている道です。

道路法道路

表にまとめています。見てわかるように、これだけでは私たちが普段通行している道の一部でしかありません。道路法では上記にあるように、私道と言われる道は道路と定義していないのです。「公道」・「私道」と言う言い方は、よく聞く言葉です。特に、私達不動産業界にいる者は、よく使いますが、私達も普段、法的に規定してある道路かどうかという厳密な意識で使い分けはしておりません。

公道とは、行政側が一般交通の為に提供している道路を言い、都市計画法で整備したり、土地区画整理法などによって、行政側が築造・提供する道路も含まれます。
一方、私道は個人が、築造・維持・管理して通行に利用している道路です。私人が自らの権限で、築造維持して通行に利用しているわけですから、その規定も私法的規律に準じてくるわけです。但し、私道の中でも、位置指定道路（建築基準法第42条第1項第5号道路）は、行政側へ、道路としての認可を得た道路ですから、一定の公法上の規制が課せられます。位置指定道路として、認可を受けているのであれば、勝手にその道路を他の用途に使用する等という事はできないわけです。

曖昧というか、広く捉えているのが、民法上の「公道」と言う定義です。
民法では、道路法とは関係なく、一般の人々へのの交通に供されている道はすべて公道とみなしているようです。
これを文章でうまく書くことができないので、一つの例でお話しします。
例えば、民法210条に、「囲繞地通行権」という規定があります。

囲鐃地通行権

民法の規定では、「他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる」と定められています。ここで言う「公道」とは、「一般通行の用に供されている道路」の事を言っています。国や自治体が管理する道路法上の道路だけでなく、ある程度の幅があり、一般の人が自由に通行できるようになっている道路であれば、私道であってもすべて該当します（東京高裁昭和48年3月6日判決）

この囲繞地通行権は、徳島でも、たまに見かけることがあります。大きな土地を分筆して行った結果、奥に残った土地への道路がなかったり、あっても非常に狭い部分しか残っていなかったりで、隣の道路に接道している土地の一部を買い取ろうとしても売ってくれなかった場合に、通行地役権の設定をしているケース等が、散見できます。この通行地役権によって、、土地を利用するために必要な道路との接続を確保しているわけです。その接続している道路は、公道でなければならないと言う事はなく、一般に道路として使える道であれば何でもよいわけです。上の図にある舗装道路が、だれが所有・管理しているのかにかかわらず、一般通行する道なのかどうかが問題なので、この舗装道路が道路法で言う道路でなくともいいわけです。

従って、民法上の公道は、解釈が広くなります。道路法上ではあくまで、前記したように、国や自治体が、管理している道路と言う事になります。

次回は、家を建てる上で問題となる、建築基準法上の道路とは何なのかをお話しします。
では、また次回。