おはようございます!
冨永薫子です。


地域密着19年目の有限会社不動産リサーチは、
神戸市西区玉津町高津橋の坂下の交差点の角にございます。

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◆お客様からご相談を受けた不動産にまつわるお話や知っていると得をする不動産の情報を
 ワタクシ薫子が、お伝えします◆


所有されている不動産を売却する必要が出てきた場合、
まず何をしますか?

一般的には、不動産会社に相談されると思います。

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どこに相談するのか

不動産会社に売却の相談をすると言っても、アプローチの方法はいろいろあります。

①近所の不動産屋に相談に行ってみる(または電話してみる)
②近所ではないが、駅前にある大手の不動産屋に相談に行ってみる(または電話してみる)
③不動産のポータルサイトの一括査定システムを利用する
④チラシやネット、TVCM、電話帳等で知りえた不動産屋に問い合わせをしてみる
⑤知り合いが以前に取引した業者を紹介してもらう

まだ他にもあるかもしれませんが、大体がこんなところだと思います。

不動産の売却で売主さんが一番求めることは、

出来るだけ早く(希望売却時期)に希望価格(出来るだけ高く)で売れること

です。

では、どこに頼むのが効率が良いのでしょうか?

不動産屋といっても、賃貸を専門としている業者、賃貸と売買両方の業者、
賃貸管理をメインでやっている会社、エンドユーザーよりも企業を相手にしている業者、
仲介業よりもオーナー業(売主業や大家業)をメインでやっている業者
等様々です。
いきなり不動産屋に訪問するよりも、予め、会社のホームページで業態を確認する方が
手間が省けていいと思います。



大手が安心?
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「レインズ」のトップページ

近所の小さな不動産屋よりも、名前を聞いたことがある大きな不動産屋の方が
安心して任せられると思われる方も居ると思います。
逆に、近所の不動産屋の方が地域の事を良く知っているので、相談しやすいという方も
居られるでしょう。

不動産の売却の依頼を受けた不動産屋は、「不動産流通機構(通称レインズ)」に
物件の募集の登録をすることが義務付けられています。(一般媒介は義務がありません)
媒介契約には、一般媒介と専任媒介、専属専任媒介の3種類がありますが、
売却活動の依頼を受けた不動産屋からすると、
一般媒介<専任媒介<専属専任媒介
の順にモチベーションが上がります。

というのも、一般媒介は売主は他の不動産業者とも媒介契約が結べる契約ですが、専任媒介と
専属専任媒介は媒介契約を結んだ業者としか売買契約ができないからです。
当然販売活動にも気合が入るというものです。
ちなみに専任媒介は売主が自分で買主を見つけた場合でもOKな契約、専属専任媒介は
依頼した不動産屋しか買い手を見つけられない契約です。

レインズは、ほぼ全ての不動産業者が登録していますので 近所の小さな不動産屋でも
大手の不動産屋でもこの時点では差は全くないといえます。


「囲い込み問題」って何?

少し前になりますが、不動産業界の「囲い込み問題」がニュースにもなっていました。
これは、仲介手数料を「片手」ではなく「両手」にするための、「売却情報の囲い込み」
と言われるもので、
媒介の依頼を受けた不動産会社が、売主からもらえる仲介手数料だけ(片手)ではなく、
買主からも仲介手数料をもらえる(両手)ように、他の業者からの客付けを
実質的に拒否することを言います。
つまり、自分の会社で売り買い両方の取引に持って行く為に、他業者を排除しようという
動きです。

当然これは、宅建業法違反であり 売主の利益損失、中古不動産流通に弊害をもたらす行為
です。
私も日々の業務の中で 例えばお客様が希望する価格やエリア、築年数の物件を見付け、
売主側の不動産業者に電話で物件のアリナシを訪ねても、
「商談中です」
と言って、見学はもちろん 資料を送ってもらうことも出来ないことが多々ありました。
もちろん本当に「商談中」な事もあるとは思いますが、他業者を排除するのに一番効果的な
言葉が「商談中です」であるのは 業界に携わる人間であれば、周知の事実でしょう。


結局、どこに相談したらよいのか?

前置きが長くなり、すみません。

結局のところ、私が考える不動産売却の相談するのに最善なところは、

相性の良さそうな不動産屋

と言えると思います。

不動産の売却と一口に言っても、買い替え、賃貸への住み替え、相続による売却
任意売却など様々です。
価格の設定や販売活動の方法や期間、建物の調査(任意)から決済までの間、
自分たちの要望を聞いてもらい、細かな調整をしてもらうわけですから
相性の悪い不動産業者または担当者では、先が思いやられます。

真剣に誠意を持って対応してくれて、
「あなたに頼んで良かった」と思える不動産業者を是非見付けて頂きたいと思います。

次回は、「相性の良い不動産屋とは?」というお題で書いてみたいと思います。

最後までお読み頂き、感謝します。



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