ガッツリ建てた建物で身動きとれない

8月が終わっていく・・・
日中のうだるような暑さは続いていても、
日没は着々と早くなり、夕方の空はやはりどこか秋。。
暑さ寒さも彼岸まで、まだミンミンゼミもないてるし、
夏のCMも流れている、まだ夏だと言い聞かせても、
季節は確実に移っていく・・・。

考えてみると、夏の終わりというフレーズは歌の歌詞にも
よくでてくるけど、春の終わりとか秋の終わりとはあまり言わない。
夏が終わるって、独特の寂寥の感というものを誰しも持つものなのだろうな、
まあ、早く暑いの終わってくれーと願っている人も
周りに沢山いますが。

さて、銀行の話題が続いたついでに・・・、
建物の耐用年数について少し。

「法定耐用年数」、アパートの場合、
木造22年、鉄骨34年、RC47年ですね。
もはやこの区分自体ナンセンスだということを
実務レベルはわかっているものの、
見直される動きは全くと言っていいほどない。
融資もこれを基準にしている金融機関はやはり多いですね。
このことは、財務省の偉い方に直談判したことが
ありますが、意外に木造業界が声を上げていないので
特に問題とされていないようです。
というのも、「短期償却」は木造のセールストークの一つで、
アパートの建築提案などでは、他工法より減価償却費が大きくなる分、
所得税の節税になる、というのは常套句だからです。

まあ、キャッシュフロー表を作れば一目瞭然、
(途中資本的支出をしていないとすると)
23年目から、ドンと所得があがります。

まあ、23年後というと、現在の建築主が50代だったら
70代、もしくは世代交代になって、
立地によっては入居率も下がる(賃料が下がる)のに、
建物の修繕、設備交換の負担はかさむ時期。
私は、木造であれば、エイヤーで
建て替えもしやすい、という話をします。
もちろん、20年少しで解体する前提で
アパート経営を始める人はいないでしょうが、
代が変わったり、周辺の環境や時代が変わって、
別の活用のほうがふさわしくなっているかもしれないときに、
既存建物に縛られて身動きとれないのはもったいない
と思うのです。
投資費用は十分回収できているし、
20年や22年で借入していれば、完済している。
もちろん、そのまま賃貸経営を継続するのもよし、ですが、
解体費用もかさまず、木材のリサイクルも可能な
木造
であれば、気兼ねなく「建て替え」という選択肢も
選べると思うのです。

ガッツリ建てた建物で身動きがとれない、といえば、
先日興味深い事例をみました。

70年は平気でもつ、という大手ハウスメーカーさんが建てた、
豪邸が築20年強で売りにでていました。駅から10分少し。
築20年といえど、まだまだ新築同様、らしい。
閑静な高級住宅地なので、当然に価格も高額。
マイソクには誇らしげ(?)にハウスメーカー名が記載されています。
そのまま自宅として購入するお金持ちが現れたら素敵ですが、
そうはいかないようで、かなり苦戦している模様。
少し高めの広い住宅の場合、シェアハウスに改修、という
手段はよくありますが、図面からざっと見積もって
10室がせいぜい。賃料は1室6万円くらいが一般的なので、
年間賃料収入は720万円。
改修費にざっと1000万円かかるとしたら
6200万円で買えたとして利回りは10%。
シェアハウスであれば、これくらいの利回りは最低でもほしいところです。

しかし希望売却価格はこの2倍を遥かに超える額です。
なので、シェアハウス目的の購入者もいない。
思うに、更地にして、建売2棟現場(場合によっては3棟!?)
するのがこの土地の場合一番よさそうですが、
なにせ70年はもつ住宅なので
まだ20年そこそこで解体する前提では売るに売れない
のでしょう。土地だけで売れば買手はすぐみつかりそうですが、
建物が乗っていることで、売れない物件となってしまっている。
木造だったら、エイヤーですが。

現実、このように堅牢な建物がネックとなることがあります。
解体費用が莫大になり採算が合わないケースもそうですね。
建物を建てるときに頭に入れておくべきことだと思います。


ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

山林という不動産の現実問題

スルガ銀行ネタをずっとさらしたままになっていました
が、まんざら賞味期限切れでもない。
今朝も日経一面を飾っていましたし。不適切融資1兆円!

そこまでしてでも貸したい側、借りたい側の気持ちは
わかる。そうまでして取引された不動産が、将来にわたり順調に
働いてくれて、返済も一切滞りなかったら、結果オーライ、
実に画期的な投資話だったということで、
特に問題にならなかったといえばそうかもしれませんが・・・。
サラリーマン不動産投資のターゲットになった「あれ」は
実質シェアハウスではないですから。そのあたりは前回書いたとおり。
誰も泣かないおいしい投資話なんてあるわけなくて、結果がこれ。。。

さて、話はがらりと変わって・・・。
前にいた会社で、
地上げ(という名の土地をまとめる権利調整)案件に関わるとき、
社長がよく使っていた手法に、
一緒にがんばりましょう」というのがありました
どういうことかというと…
地上げをしたいエリアでタネ地をほしいとき、
いきなりそれを買い取る交渉をしたところで、
まとまる可能性は極めて低い。
買う側はいかに安く買うかが重要だし、
売る側は(まとまって)いくらに化けるかわからないものを
今言い値で売るつもりはさらさらない。
どうやったら少しでも高く売れるかと考える。

だったら、売手・買手の関係になるのでなく、
両者ともに売手となって、共通の利益のためにがんばる、、
つまり、我々が交渉対象の土地の持ち分を買い取り、
当事者になり、買主(デベなどのプロ)との価格交渉を
一緒にがんばって、少しでも高く売りましょう、というものです。
それであれば、地主も乗れる話になります。

最近、そんなことをふと思い出す場面がありました。
ある企業が手放したい森林
その昔、ゴルフ場に化けると踏んで買ったもの。かなりの面積です。
その中には個人所有の山林も点在していたので、
それらも1つ1つ買い取ったらしいのですが、所有者としてみれば、
もしかしたらゴルフ場に化けて高値で売れるかも
しれない山林をその手前でみすみす売るのはシャク。
でも個人で持っていてもどうにもならないし、できればこの話に便乗したい。
そこで、持ち分で買い取った経緯があったらしいのです。

が、いつまで待ってもゴルフ場の話は現実にならず、以来40年ほど放置

そんな折、その山林を手放したい、という話が回ってきました。
調べるとその企業(A社とすると)所有の山林の中には、
共有名義の山林が多数
持ち分個人1/10、A社9/10とか。個人1/2、A社1/2とか。
40年たっているので、その「個人」の部分の権利関係が
一体どうなっているのか・・・・調べる気もおこりません。
(その昔共有の私道が数十年たって、権利者100名ほどになっていたことがあった
当然、その状態で買手が見つかるわけもない。。。 結局そのまま放置

ほとんど知られていませんが、これも現実です。
この権利調整は誰がやるのか。物理的にやれる人はいるかもしれませんが、
費用をもらわなければ仕事ではできない。でも誰が出すのか。

所有者不明土地も大きな社会問題ですが、こんなところにも、
山林保全という命題に潜む、山林という不動産が抱える問題が。


ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

かつてのスルガ銀行を思い出す

(割り込み投稿です)
思えば今からたしか8年ほど前、スルガ銀行のミッドタウン支店で
土地活用としてのシェアハウス、という共同セミナーを実施した。


時間をかけて構想し、社内で議論を重ね、徹底した市場調査もして、
法令順守か慎重に検討して、そしてシェアハウス第一号を作ったのは、
10年前、自社所有の借地上でした。
土地柄、コンセプトは自転車好きのためのサイクルシェアハウスと決めた。

借地+シェアハウスという高いハードルに、建設費を融資に頼るのは
難しかったので、公募社債でお金を集めて、建築にこぎつけたのでした。
当時話題になったのは周知のとおり。
入居者にも「入居して自転車がますます好きになった」と言ってもらって、
まさにシェアハウス運営の真骨頂
シェアハウスは一過性でなく、新しい住文化になると考え
自社物件で実験してみて、土地活用の手段としてこれはいける!と、
確信した。 利回り20%も現実に。
当時の法令では、既存住宅の改修でシェアハウス、はNGだったので、
個人地主様への、アパートに代わる土地活用手段として、
新築シェアハウスを提案していく、そう決めたものの、問題は融資でした。

当時、まだ海のものとも山のものともつかないシェアハウス
融資をつける、という勇気がある金融機関はまずなかったのです。

そんなとき、スルガ銀行が手をあげてくれた。
(金利が多少高くても、十分ペイするので)
お互いwin-winである、と一緒に企画し、セミナーを開いて
個人地主様やその周辺の関係者にスキームを説明したのでした。

当時からそれがスルガスタイル。

人様が手掛けていないことをあえてやっていく、もちろん、
それができる独自の審査基準があり、シェアハウス自体の研究や考察を
踏んだ上の判断だったと思いますが、
その存在は我々にとってまさに救世主でした。
そしてそのおかげで実際、いくつか案件が実現した。
ただし、会社が解散して、それ以降の接点はなくなり、以後
まったく存在を忘れていたのが、今回のかぼちゃの馬車事件。。。


先週金曜の日経の記事【「優等生」スルガ銀の背信】は非常に興味深かった。
「工夫次第で高い収益をあげられる。
リスクを取らずに低収益を嘆く地銀業界へのアンチテーゼ」、まさに納得。
あのときはよかったのに。あれから、どっちに行ってしまったのか。
あのとき散々一緒に考察したのに、実態はシェアハウスでないよくわからない建物に
高額の融資をして、審査書類の改ざんまで。。。

かつて丁寧に丁寧に作り上げたスキームへの冒涜だー。


さてさて民泊ビジネスはどう育っていくのだろう。

ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。


山林の権利問題

日中は真夏のようでも朝はひんやりさわやか
梅雨入りの前の、夏本番を待つこの季節が本当に好き。
日本ダービー前後の
ブログを始めて14年、毎年必ずそう書いてますよね。

そして気づけば今日で5月も終わり。
またまたしばらくさぼってしまいましたが、
森林整理の現実問題について書いておきたいと思います。

戦後に植林した木が70年ほどの年月を経て
今伐採時期にある、という話は聞いたことあるはず。
木が持つCo2吸収機能も老木になると低下するので、
やはり適切な時期に伐採して、若返りを図らなければならないのです。
なので、どんどん伐採して、木造建築などにバンバン使って、
新たに植林すればいい、とわかっていても、現実は
そう簡単にはいかない、色々な問題があります。
立木自体の価格(安すぎる)問題、人手不足や搬出経路確保の困難、
植林の費用の問題、つまり、相当条件のよいケースを除き、
採算があわない、という根本的な問題なのです。
採算性でない利用目的があれば別ですが、
これはここで熱く語っても、個人や一企業が頑張って解決できる
ことではなく、国が動かなければならない問題です。
(→森林経営管理法が先週成立しました、これについてはまた後日)
しかし、「山林という不動産」の権利調整も現実問題

今、携わっているのは・・・。

先週は、宮城県某所の山林の所有者様を訪ねてきました。
案件は、東京在住のお客様が相続して
放置したままの山林を子供の代に残さないように整理したい、
とのことで業務委託を受けたところから始まります。

場所の特定のために、(地番はわかるので)まずは公図で調べると、
(1−1+1−2) となっています。
お客様の土地が仮に1−1として、「+」って何??
1−1、1−2それぞれ登記されているので、面積、所有者はわかる。
法務局に確かめたら、それぞれ面積はわかっているが
どこからどこまでか不明のまま、なぜか赤の他人の2名が
一緒に所有していることになっている、そこまでしかわからないとのこと。
全体を持ち分で持つ共有とも異なるし、
お互いにエラく迷惑な話のはずだけれど、ずーーーっとその状態で50年近く。

その状態のまま公簿売買はできなくはなさそうですが、
木を伐採したい買手にしてみればわざわざそんなややこしいものを買おうとはしない。
(不動産業者であれば、あえてややこしいものを安く買う、という
こともありますケド)
なので整理するにはその解消は不可避です。
そこで、登記情報から1−2の所有者の住所を調べて(それだけが手がかり)
状況説明と意向伺いの手紙を書いて資料ととともに郵送したものの、音沙汰なし。
(戻ってきていないので、届いたはず)
2か月ほど待って、改めて葉書でお尋ねをしたものの、音沙汰なし。。。
これまでの経験から、手紙作戦は2回目には何らかのリアクションがあるものですが、
そうならず。
結局、今回別件で仙台出張のついでに住所をたどって現地に行ってみることにしました。

で、表札はないけれどそれらしき家を見つけて、ごめんくださーいと叫ぶと、
農作業中の奥様が怪訝そうな顔で出ていらして、事情を話すと
ご主人を携帯で呼び出してくださり、ご主人様軽トラで登場。

私が2回出した手紙をしっかりファイルして保管されていた!
ただ、意味がわからなかった、とのことで放置されていたので
再度丁寧に状況を説明して…、なんなら引き取ってもらってもよいと打診したり
(中略、笑)
「いらない」「半端に持っててもしょうがない」「お宅らにまかせる」「誰もいらないよ」
ということで話はつきました。思い切ってお訪ねしてみて、よかった。

近所ならともかく、遠方こんな調整をして権利関係を紐解く、
というプロセスを踏むだけでも、息切れしてしまいます。
不動産の権利調整はあれこれ経験してきているので、感覚は
同じではありますが、こんな地道な作業をしたところで、
引き受け手が見つかる保証もないのが現実。

現実、といえば、放置、というより人間の業(ごう)を垣間見る
あきれるほど複雑な権利関係となってしまって、
手が付けられない、という山林もあります。

続きは次回以降。


ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

森友学園とかぼちゃの馬車

もはや事件!?
丸3か月近く空けてしまったのは、ブログを始めてから初めてかもしれません。
今年に入って最初の投稿です。
ようやくの投稿か!とこれまで根気よく覗いてくださった方が
果たしてどれくらいいてくれるのかなぁ〜。

前回の投稿に挙げたとおり、昨年決断したことを
今年の1月末に実行に移したため、尋常でない忙しさでした。
毎週欠かしていなかった週末の加圧トレーニングもなんと
1か月行く時間が取れなかったほどのカオスでした。いやはや

で、ちょっと環境が変わりましたが、
これからもますます、「土地を活かす」「森林サイクルを再生」
「木造都市を作る」お手伝いに取り組んでいきますので、
引き続きご愛顧よろしくお願いいたします。

久しぶりの投稿なのでネタは山盛りで何を書こうか迷いますが、
息切れしない程度の軽めな内容で…。

今でこそ誰もが知る森友学園ですが、皆さん、お忘れなのは、
この小学校校舎がサステナブル建築物等先導事業(木造先導型)で
採択された建物、ということ。その用地のほうが今は大きく取沙汰
されていますが、「建物の木造化、木質化」という国のお題目において
先導的な事例として脚光を浴びた建物なんです。

その後補助金申請に不正が見つかり、結果補助金返還することになります。
テレビで映像が映りますが、外壁、木ですねー、防火地域にあるのに。
躯体は鉄骨ですが、建物の内外部に杉などの木質材料を使って
視覚的に大規模な木造校舎を実現した、ところが目玉のプロジェクト。

建物に罪はないのに、こんな先導的な建物なのに、使われることなく、
ひっそりと、雨ざらしで放置。。。
なんてやるせない話でしょう。

あら、これってどこかで同じような光景を目にした・・・。

実は年末にある物件を見に行った帰りに偶然目にした「かぼちゃの馬車」。
女性専用のシェアハウスとしてブイブイ増えているのは知ってましたよ。
その時は、その後問題勃発する(すでにしてた?)とは知らなかったので、
特徴的なデザインのドアがポイントの、こじゃれた外観の建物に映った。
ただし、不動産屋の直感というか・・・、なにかが不自然。
後工事がある様子もなく完全に竣工しているのに
使われている形跡がない。昼間で入居者全員出払っている、ということではなく。
普通、竣工の前から賃貸募集かけますから
竣工引き渡し後少しでも早く入居者を入れたいもの。
今思えば、なるほど、そういうことだったのか。。

これも建物自体に罪はないのに、使われずに雨ざらし状態

話を知れば知るほど、仕組まれたひどい詐欺事件であり、一方投資家も
一概に気の毒な被害者とだけは言えないかもしれない、
不動産の世界の落とし穴
本日、購入者たちが運営会社を提訴したようです。
この問題もますます泥沼化されて行きそうですが、
教訓となる要素は多々ありそうです。

関係する人間たちに翻弄されて数奇な運命をたどることになった建物たちの今後は…。

ありゃ軽めなテーマでなくなってしまいましたが。

これから、前のペースに戻してアップしていきますので(努力目標
改めてよろしくお願いいたします。


ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

2017年を振り返る

それにしても・・・、世の中どれだけ競馬好きが多いの。
29日の大井競馬場、オオラスのG1東京大賞典。
前が全く見えないほどの大混雑、もみくちゃになりながら
歓声を上げていた、ほぼ毎年恒例の行事です。
みんな競馬好き、なのか最後に夢をもう一度ってことか。
たぶん後者
いつもどおりに年が越せるこの上ない幸せ。

泣いても笑っても、1年は終わって、そして1日違うだけで
来年になる、でもこのリセットが必要なんだなぁ。

さて振り返ると、仕事では今年も、木造の可能性を多くの方に
熱く、一心不乱に伝えてきました。国をあげて、国産材を使って
木造の建築物を建てていく、そして木造は目覚ましく進化している、
この流れはもう止められない。。
でも、以前のように不動産の世界だけにいては、たぶんこの胎動を
感じてなかったと思うのです。なので、今年も不動産つながりの
様々な集まりに参加するたびに、乗り遅れないでね、という
気持ちを込めてこの話をしてきたように思います。
1つでも多くの土地に木造の建築物を建ててもらいたい、その
一心で

昨年採択された先導事業のプロジェクトは8月に
地鎮祭を行い無事着工しました。本丸のCLTを床材に使う棟は
来年へお預けですが、
着工に先駆けて、東北大学内で行われた事例発表。今年
印象深かったイベントの一つです。
誰よりも先に手掛けたこの事例を多くの方の前で(上司が)
説明し、大きな反響を得ました。大手デベさんも
着目していたとは、意外な発見。

そして、木と不動産、相続を結びつけるという意味で、
身近に多く聞く不良資産化した山林をどうにかしたい、
という思いから、今年はお客様の森林整理を
手掛けることになりました。
現在進行中で、汗かいていますが、課題はみえてきた。
れっきとした不動産である森林の整理、
ほかにあまりできる人がいない分野なので、
これから仕事として育てていきたいです。

今年AIが話題の中心でしたが、建築、コンサルティング、
これらはAIにとって代わることができない分野。
これからも突き進んでいきます。
実は今年大きな決断をして、来年は大きな変化の年になる
予定なのです。

プライベートでは、今年は人生で一番といえるほど
自分の体に向き合った気がする。
この歳になると、太ってる、やせてる、よりも、健康は当然、
体がしっかりつくられているか、これが重要だと改めて気づました。
それには努力が必要です。
っと、体験を受けてハマったのが加圧トレーニング。
一時のブームは去ってちょっと今さら感はあったのですが。
マンツーマンのトレーニングなんて初めてでしたが、これは自分に合う〜。
目の前でハッパかけてくれる人がいないと、続かない私。
GWから週1以上、今日まで欠かさず続けてきた。
今までなかったところに筋肉がうっすら、うれしい〜。
費用はかかりますが、自分を追い込む意味でも
来年も続けていきたいです。

そして、卒業10年ごとに実行委員が回ってくる連合三田会
(大学OBの文化祭)。来場者2万人、委員3600人の規模。
今年卒業30年で実質中心だったので、ほぼ1年前から
膨大な時間を費やし準備して、いつも頭の中を占めていた一大イベントも
無事に大盛況に終わりました。 

秋は父の7回忌の法事で、81歳になった母と和歌山まで遠出し、ついでに
大阪、奈良にも足をのばしてきました。たくさん話もできて
思い切って行ってよかった
まだまだ長生きしてもらって、色々なことを一緒にやりたいです。

そしてやはり今年も悲しいお別れもありました。こればかりは
避けられないこと。いつ自分の番かもわからない。
それだけに、(ちょっと大げさだけど)誕生日や新年を
普通に迎えられる幸せが身にしみます。

さあ、ブログ13回目の年越しです。
週1は達成不可能っぽいので、来年は月2以上のアップを
目指して続けていきます。
来年もどうぞよろしくお願いいたします。

また新しい年も希望に満ちた1年になりますように。

2017.12.31

ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

久しぶりにシェアハウスについて書いてみる

先日、所有地にシェアハウスを建てたい、
というお客様を紹介されて、相談にお乗りしました。
シェアハウスの相談はものすごく久しぶり。
面談に向けて、過去の資料を引っ張り出すと、
実に約7年前に、シェアハウス経営をしっかり分析した
プレゼン資料を私、作っていたんですね
当時、企画したシェアハウスの第一号、六郷土手の
サイクルシェアハウスが竣工し、マスコミにも
たくさん取り上げてもらった記憶がにわかによみがえりました。
場所を変えて第二号も竣工した頃で、
それらの経験を盛り込んだ、とても実践的な内容で、
多少リバイスして今でも十分使える代物で、自分でも驚いた

その中に、リクルート住宅総研の記事の引用が・・・、
「広い空間に他人と居住する。そこで生まれるコミュニティを重視し
個人は独立しながらも選択した人とのつながりに重きをおく。
シェア居住はそんな若年層のニーズに応えるひとつの
居住形態として認知されていくのは間違いない
だろう。」
7年前ですよ〜。
そもそもそれって何?から丁寧に説明したものです。

昨今の民泊ブームで、必ず引き合いに出されるシェアハウス。
今、シェアハウスって何?という人はいないくらい、
時をへて、着実に市民権を得ていることを感じます。

シェアハウスは建築基準法では「寄宿舎」。
なので、住宅を寄宿舎に用途変更するにはハードルがあり、
まともにやろうとしたら、多額な改修費用が掛かってしまうケースと
そもそも絶対無理なケース(窓先空地をとらなければならないのに
敷地ぎりぎりに建っているとか)がほとんど。
それで、空き家活用の手段としては定着しなかったのです。
でもビジネスとしてはかなりうまみがある。で、脱法ハウス。。。
我々は建築会社として、そんなものに関わることはありえないので、
アパートと比較した建築提案でほとんど新築を手掛けました。
ただ、当時から戸建て空家の問題が発生していたので、
オーナー様にシェアハウスへの改修を提案できたら一石二鳥なのに、
どうしてそういう動きにならないのかなぁ、と国の縦割りを恨んだものです。
3世代6人家族で住んでいる「住宅」を、
他人の若者4人がシェアすることになると
とたんに防火規制が発生するなんて、わかったようでわからない!
銀行の融資もまずNGだったのです。一時的なブームとも言われたし。
そんな当時が懐かしいです。

その後、空き家が社会問題として大きく取り上げられる
ようになったのは周知のとおり。
世の中の流れとして、寄宿舎の基準の見直しがされて、
既存物件をシェアハウスに改修しやすくなったのです。
で、増える増える、いつのまにか郊外にまで増殖していた。
むしろ増えすぎ
専用サイトを久しぶりに覗いてみると、ものすごく進化してるぅ。

そしていよいよ空き家問題の解消に国が本腰いれて乗り出した昨今、
シェアハウスはもはや若者向けだけでなく、
互助共助社会に不可欠、と。で、
先月施行された新セーフティネット法で、シェアハウスも
登録住宅の対象になったんですね。
さらにこんなニュースが。
空き家率が高い東京都豊島区は、空き家をシェアハウスとして
活用しやすくする事業を2018年度に始める、とのこと。
自治体がこういった取り組みをするのは全国でも珍しいそう。
家族のような住み方をすることで、
住宅を改修しないでシェア住居とできる、のだそうです。

なーんだ、こんなに変わるものなのね
7年前、目のかたきのようにされたあれはなんだったのだろう。
やればできるじゃない。国や自治体の考え方一つ、のところ、ありますね。

現実問題として実際の運営は大変だとは思いますが。

ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

所有者不明地へのにわかな懸念

風のように駆け抜けた衆議院選挙。
風向きというのは一瞬で変わること、そしてモメンタム、
うまい言葉で置き換えられませんが、一度流れが勢いづくと
止められないことを目の当たりにした選挙戦でした。
我先にと流れに乗ろうとした面々は・・・、と書き始めた矢先、
目に入った、先週の日経新聞の記事『「小池劇場」の議員心理』は
実に興味深かった。

さて、発信していることで、最近
森林整理への注目度がめちゃ高いと感じるのですが。。。
ちょっとブレイク。

このところ、にわかに所有者不明地への懸念が
話題になっていることに気づいた。
私の中では、この仕事についたときから
否応なく関わってきたテーマですが、
先日もそんなタイトルの勉強会を見つけたので、
さくさく申し込んでみました。楽しみです。

「誰のものか分からない土地が,あと20年で北海道の本島相当になる」、
という試算が公表されたことに関係しそうです。

「誰のものかわからない」から、簡単に手をつけられない。
だから動かすことも、使うこともできない。
その結果、塩漬け
本来、不動産には「登記」という名札がついているので、
権利の移動が生じても、名札をつけかえれば、
誰のものかわからなくなることはないはずなのが、
つけかえをしていない。受け取って不都合なものには
名前を書かない、ということですね。
そしてそのまま十年単位の時間がたち、
履歴をさかのぼることがほぼ不可能に。

先日新聞の記事に、
土地に対する国民の意識の変化も背景にあると書いてありました。
地価下落で土地を保有する魅力が薄れ、管理する手間や税負担を
嫌って相続時に登記しない人が増えている、と。

自分の意志でしないのか、知らなくてしないのか。
そんなこともあって、
都市に空き地空き家が増加していることは周知の事実です。

都市のスポンジ化。

せめて、所有者がわかっているのに低未利用の土地建物から
なんとかしなければなりません。

前にいた会社ではそのような案件ばかりをやっていましたが、
取り組むにはとにかく時間がかかるのです。
(なのでそれを仕事にするには、並行していくつも抱えていた)

50数筆の(放置された)土地の整理は完了までに約5年
明治時代の抵当権がついたままの土地は、売れる状態になる
(抵当権を抹消する)まで、(司法書士が2,3年放置していたのも
あわせると)やはり4、5年
3坪ほどの超狭小地密集地の整理(土地をまとめて再開発)は
10年以上たってもまだ継続中

土地を動かす不動産業も土地を活用する建設業も
その会社の社員なら営業担当は今月・今期の成績が重要。
さわれるまで5年かかる案件、やってられないですよねぇ。それが現実。
取り組むなら、部隊を別にするか、よほど会社の理解がないと
難しいと思う。
担当者がいくら個人的に対応したいと思っても、
組織ではそうはいかない・・・、由々しき問題です。

であればやはり国が乗り出さなければ、話は進まない。
昨今ようやくその胎動を感じます。
新セーフティネット法の施行もこの一環。税制面でも。
所有者不明地も低未利用地も、制度の問題に加えて
個別事情が大きくからむので、
そこを丁寧に対応できるか、官民はどう連携していくか見ものです。
という評論でなく、もちろん、私はそのほんのほんの一端の仕事を
ずーっと手掛けているのです。


ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

森林調査☆

誕生日月の9月はあっという間に過ぎ去り、
また一つ無事歳を重ねました
毎年、夏が終わったと観念するのもこの頃、と
書くまでもなく、なんだか一気に気温が下がり、
日も短くなり冬へまっしぐら。
はぁー、好きな季節は短く、待っているのは長い冬

さて、前回の投稿から、森林の調査に2回、
足を運んできました。
1回目は雨のぬかるみに
(お借りしたサイズが合わない)長靴がとられまくり、、
2回目はカメラ(スマホ)を構える一瞬に
蚊が手に群がる、という山の洗礼を受けましたが、
それでも、森林の香りが気持ちいい。

森林整理の試みには、実はかなりの反響があります。
「生産緑地」と同じように気になるテーマでありながら、
(なにかビジネスにできないかという摸索と
森林育成・林業振興という社会的テーマへの関心と)
実際は手をつける(つけられる)人が多くない、ということなのでしょう。

管理できない山をどうにかしたいと思っている一般消費者が
たくさんいる一方、山を活かしている人たちもたくさんいる現実。
良質な木を切り出したい事業者さんはもちろんですが、
社会貢献の一環で植樹活動をしている企業、学校等は多く、
個人向けのボランティアとしても植樹ツアーは大人気

でも、植えるためには植える場所が必要であり、そのためには
適宜木を伐採しなければならない。
そして何のために植えるのか、の理解が必要。
「植える→育てる→収穫する」という森林のサイクル
うまく循環して初めて、良質な木が育ち、森林の機能が
発揮されるのです。収穫して使う、今、国が推進している
ことであり、それで木造の建築物をもっと増やしましょう、という
流れになっているのはいつも書いているとおり。
今、日本の森林は木を「使わなさすぎでダメ」な状態なのです。
(林野庁による)

とまあ、大きな話はともかく、私はまずは、所有者が
はっきりしていて、所有者の自覚はあっても、見たことも
行ったこともない、長年放置しているので気がかりな、
次の代にそのまま引き継がせたくない、不良資産化した山
の整理を手伝っています。
なんとかしなければ、と思い立ったその勢いで
まずは場所の特定、山の状態を知るところから始める必要があるでしょう。

なんとかする、とは、管理して保有していくのか、手放すのか。
先祖代々の山であれば、なんとなく手放してはいけないような
気になっているケースもあるでしょうが、土地建物と同じで、
「状態」でなく「面積」をひたすら維持する意味がどこまであるか
を是非考えていただきたいです。
不動産は活用されてナンボのもの
活かしてくれる誰かに託す(or譲る)べき、そう思うのです。

譲るにも貰い手がいなければ成り立たないので、いずれにしても
場所の特定、山の状態確認が必要。
これは足を運ばなくてもできます。

固定資産税を払っているなら、地番はわかるはずなので、
不動産と同じく、公図をとって、全体像を確認。
(都心で見慣れた公図の縮尺は通常1/600ですが、
縮尺が全く違います。)
そして航空地図(グーグルマップ)でも確認。この際
宅地でないと検索してもでてこないことがあるので、
近くの宅地を探って、そこから公図の形状と一致する山を
見つけ出す感じ。
ついでにその山に接する道の状況も確認します。

そして、「森林簿」をとります。

ちなみに、各市町村ごとに森林組合が存在するので、
(組合員になってないケースが多いでしょうが)連絡をとって、
事情を伝えて相談するのは有効な方法です。
森林組合が買い取ってくれることはありませんけど。


続きはまた次回☆

ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

田舎の山、どうにかならない?

8月に入ったら涼しい

日々色々な方とお話しますが、
仕事が木に絡んでいることから、
結構な高い確率で、
田舎に山もってるんだけど、どうにかならないかな?」
と話を振られます。

とはいえ、その場の話題で終わってしまうことがほとんどで、
真剣に今どうにかしようと考えているわけではない、
ということなんだと思いますが。

日本の森林は国土面積の3分の2。
その3割が国有林なので、それ以外のすごい面積の森林が
我々の周りの誰かの所有になっているのです。
そこここの人が山持っていても不思議ではありません。

で、相続して、固定資産税は払っているものの、
一度も行ったことないまま放置していて、
処分できるならしたいけど、場所も境界もわからないし、
何から手をつけていいかわからない。
やること多そうだし、動いてかえって
持ち出しになってはいやだなぁ
とはいえ、子や孫の代に同じ思いをさせたくないから、
自分の代でなんとかしなくては・・・、と
もやもやしつつ、結局先送りしている。。。
こういう方は多いと思います。

でも、どこかでアクションを起こさければ、ずっとそのまま。
管理(適切な間伐など)がされない山林は、
時間がたてばたつほど、状態が悪くなって、
手をつけるのがますます大変になりますから
今気がかりなら、今動いたほうがいいですよね。

いつも書いていますが、
今、世の中で木造建築が注目されている背景には
日本の森林資源を有効に活用し(適宜間伐して、伐採して(使って)
植林する)森林を育てるという意図があります。
つまり、森林には本来資源がたくさんあるのに、
管理されていないことで、
木がぎゅうぎゅう詰めで細かったり曲がってたり、
病気になっていたりと、使えない状態になっている可能性が高く、
非常にもったいないことになっているのですね。

なので、所有者は重い腰を上げて、
まずは自分の山林の状態を知るところから始める必要があります。
山林も立派な不動産。不良資産を財産に変えないと。

でもそもそも、現地の特定からして大変。地番がわかっても
Googleではまず検索できません。Googleは宅地しかでてこないんです。

そんなことで、現在お手伝いしている案件をご紹介しながら
引き続きこの問題を考えていこうと思います。

と本題を先送り

ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

サステナブル先導事業 地鎮祭

1年も折り返し、ですね。

これまで何度も話題にしてきた、
国交省サステナブル建築物等先導事業
(木造先導型)
平成28年度前期に採択された、仙台の
「荒井西タウンプロジェクト」がいよいよ始まります

2x4工法にCLT床版を採用した
RC造との立面混構造5階建てマンション。
今年の4月に告示が出て、CLTが構造躯体に
使えるようになって、まだほとんど事例がない
このCLTの使い方を高く評価いただきました。

これに先駆け、先月宮城県CLT等普及推進
協議会の定期総会で、事例発表の
機会をいただきました

国をあげてCLTの普及促進を掲げていることから
各地方自治体は当然その使命を負っています。
そこで、我々民間の事例を参考にすべく、
今回のプロジェクトを宮城県自体が着目
してくださっているのです。
CLTパネルはもちろ東北産スギを使います。

ちなみに事例発表はもう1件あり、
三菱地所さんが竹中工務店さんと組んで
手掛ける10階建てマンション。
同じくS造の建物の床にCLTを活用する事例です。
(未知数の建材ゆえ、竹中さんの実証実験を通した試み)
大手デベ、ゼネコンさんも木材を避けてとおれない
時代になっているのですね。

そして、ついに今月3日に地鎮祭を迎えました。

IMG_1769IMG_1761












宮城県庁の方も参加くださり、
仙台の全ての放送局が取材にこられたことからも
この物件の注目度がわかります。

施主様である、仙台のハウスメーカーの社長と、
このプロジェクトを企画して、先導事業応募を提案した
弊社、の社長と二人で鍬入れ
施主様のありがたいご配慮です。いい光景でした。

盛大な地鎮祭も滞りなく終わり、
1700坪の土地に5棟が順次着工します。
(先導事業の対象は1棟のみ)
出来上がればまさに一つのタウン(街)です。
楽しみだな〜。

CLTの施工の際は是非多くの方々に
見学していただきたいものです。

ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

道路幅員は重要

先週は、先導事業がらみで仙台に行ってきました。
20170607_165603














その報告は次回に。

さて、建物のボリュームを左右する
建ぺい率、容積率ですが、
建築の専門家でなくてもご存知のとおり、
それらの指定が低いエリアにあれば
土地一杯に建物を建てることはできません。

でも、住宅地では、本当は庭が広くて
お隣との間がたっぷりあれば理想的、
土地を目一杯活かす必要はまったくないわけで、
いわゆる住居専用地では
40/80や50/100(%略)くらいに
指定されていることがほとんどです。
軽井沢のある特定のエリアなどは
建ぺい率がナント20%
敷地面積の2割の中に
建物を収めるということですが、
まあなんの支障もないでしょう。

一方で、商業性の高い坪単価の高いエリアなどでは、
いかに土地を目一杯(上も含めて)使うかが重要で、
(建ぺい率は当然に100%がMAXですが)、
容積率は600だったり800だったり、
1000を越える場所もあります。それだけ
高い建物が建てられる余地があるわけです。

とはいっても、容積率は、単純に指定容積率を
使えるわけではなくて、前面道路の幅員に4/10または6/10
をかけた数値と比べて小さいほうを使う、となっているので、
例えば容積率がせっかく600%あるエリアでも
敷地が面している道路が4mだったら、
(商業地域を例にとると)その土地には
4m×6/10で240%までの容積の建物しか建てられない。

そこで、救済として、地域特性に応じて特定行政庁(例えば区長)が
特定したエリアでは、緩和があり、例えば4m×8/10=320%まで
OKとなったりします。ならば、1層分高く建てられるかな、と思いきや、
前面道路が狭いと、「道路斜線制限」にひっかかり
結局建てられる建物の高さは限られてしまうのが実際です。

要するに前面道路が狭いと、建築という面では
全く土地のポテンシャルが活かされない、という
ことなのです。

道路幅員は大事。

現在関わっている都心商業地域の狭小地の建替え案件では、
既存の建物の下に鋼管杭が28m埋設されていて、
前面道路が現況3m(2項道路)なので、
解体の際、どうやって抜いてどうやって運ぶんですか、ということに
なってしまいます。(どうやって打ったのでしょう・・。)
1本撤去に1千万がかかるとの見積り。
金銭的にも物理的にも撤去は現実的でありません。

解体して調査しないと確約できませんが、
ある程度杭を削ってそのまま活かすしかない。
その上に、自重が重いRCや鉄骨の建物は
建てられないので、結局木造がベストという
結論になります。
木造はそういうケースでも使い勝手いいですねぇ
話はついそっちの方向に行ってしまいますが

前面道路幅員がもう少し広かったら、
建築プランにもバリエーションがあったでしょうが、
残念ながら建物の大きさ、形状は誰が設計してもほぼ同じに。
工事車両が入らないので手間がかかる分、どうしても
工事は割高になってしまいますし。

しみじみ、道路幅員は大事ですね。

ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

オフィスの改修工事の中での適判申請

GW報告を載せたまま放置しておりましたが、
今日で5月も終わり。早いなぁ。
会社は今日が事業年度末で、
明日から新しい期が始まります。
同時に、大規模な組織改編があり、
私もお引越し。土日に改修業者さんが入り、
オフィスのレイアウト変更はとりあえず終わりました。
20170524_175042










これまで使っていた机、(引越し途中の図)
机上のものを取り払うと広い!
立派だったんだなー。
でも、どう考えても実務部隊用ではなかった。
引き出しの容量が小さいし、A4書類が
あまり入らないし
で、一旦緊急避難をし、業務は続行。
20170524_184413










そして新しい机とともに新しい配置へ。
(それはお見せいたしません

工事だけは業者さんに依頼しましたが、あとは
当然社員の手作業。バッタバタの中で、
2物件分の構造計算適合性判定(適判)の本申請をし
その図書作成作業にまたまた大量な紙を消費しました。
20170524_141211










20170516_112433










「背がのびーるファイル」のマックスの厚さに。初めて見た。

建築確認申請を同時に行っているので
この適判のOKをもらって初めて
建築確認が下付されます。そうしたらいよいよ着工。
社内のKICK OFF ミーティングも終わって、
とにかく会社としても初めての試みが始まります。
武者震いするー。

場つなぎ的な投稿で失礼しました〜。

ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

いつもながらのGW

4月の後半、「GW明けですね」という言葉が
飛び交いましたが、そのGWがまもなく明けてしまいます。
お正月同様天気に恵まれて、本当におだやかな休日でした。
(というか、日中は夏の先どりみたいでした
新緑が美しいこの季節、家の前の公園の脇を歩いているだけで
幸せな気分になります。
9連休だった方々はどんな気持ちで日曜の夜を
迎えているのでしょう。
私は完全にカレンダーどおりでしたが、後半5連休の1日は
会社に出たので、大型連休だった実感はほとんどなく。。。

そして例年通り、完璧な都内残留組でした。
社会人になってからGWはほぼそんな感じ。
この時期にあえて行楽地に向かうつもりもなく。
気づくと新宿から一歩も出なかった年もありました〜。

今年は、それでも東京フォーラムのラ・フォル・ジュルネ
音楽聴いたり、家族集合で今年の父の七回忌の
計画立てたり、テニスに(新しく始めた)加圧トレーニングに
そして、普段かなりひどいレベルでサボっている家の中のことを
徹底的にやりました〜。撮り溜めしてたビデオも全部見た〜。
でもやはり時間足りない。

休みにやりたいことって、実はこういうことなんですよね。

さて、明日から打って変わって怒涛の日々。
先導事業2案件がいよいよ着工しますし、
5月中にコンペもある。
商談中の案件もしっかりまとめたい。

夏休みまで一気にがんばりますよ

ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

ほんとうに顧客本位で融資をしているか

なんだか挑発的なタイトルになってしまいました。

アパートローンの過熱ぶりが新聞をにぎわせていますが、
不動産融資大幅増の内訳の3割は個人の賃貸業だそう。

個人といえば、結局、
相続対策で(何か建てて)土地を活かしましょう、
(一括借り上げしますから、空室リスクもありませんよ)という提案と
積極的に融資しますよ、というオファー、
それでアパート建てると決める、という構図

いくつもアパートを建てているある事業者さんが、先日、
もはや建築費がいくらか全くみてない、と豪快に言われていた。
要するに、融資がついて(月々の「出」がわかって)、
(大手の)ハウスメーカーが一括借り上げしてくれる(「入り」がわかる)から、
結局月々いくら残るのか、それだけが関心事、というのです。

確かにもっともな話ではあるのですよ。
もちろんそれは未来永劫、借入金利が一定で、借り上げ賃料が一定で
将来の修繕費用が一切かからない、という前提ですけどね
その事業者さんは能動的にそのような判断をしているので、
自己責任でどうぞどうぞ、ですが、
通常アパート立地ではないところにアパート建ててしまうケースは
逆に当座のそこだけに着目するようなセールストーク
鵜呑みにしてしまうのですよね。

でも、とにかく融資の位置づけはなによりも重要。
日頃、悲しいほど、これで圧倒的不利を感じることが多いだけに。

初期投資が抑えられる木造の+αのメリットをいくら説明しても、
融資期間が法定耐用年数(22年)以下では、
建築費がとっても高いRC造で建てて30年以上のローンが組めれば
月々の手残りという点では、ほとんど変わらなくなってしまう現実。

っと少し話はそれましたが。

先日新聞に、利益相反、金融庁是正、とありました。
大手地銀が顧客を建築業者に紹介する見返りに
紹介料をもらっている、ということについて。
請負金額に比例した紹介料を受け取れるとなると、物件の金額が大きい
ほうがおいしい。それは建築費を抑えたい顧客との間で利益相反では
ないかとのことですが、そういうことになりますね。
紹介料は建築業者のポケットマネーからではなく、事実上、
建築費に上乗せして見えない形で顧客が支払っているのですから。

融資を牛耳っている側はとにかく強いので、その立場を利用して
手数料ビジネスをやってしまったら。。。。
紹介料は不要です、その分建築費を安く(本来の建築費で提示)
してあげてください、それが顧客本位の本来の形。
もちろん、(結果仲介をしたとして)手数料を受け取らない
金融機関がほとんどではあると思います。

さらに、金融庁はアパートローンの実態調査に乗り出したそう。
本当に節税効果はあるのか、アパートの収支の実態はどうなのかなどなど。

つまり、貸せるからバンバン貸す、という姿勢について、
金融機関がほんとうに顧客本位で融資をしているのか、という調査。
いいですねぇ、(本当にその実態がわかるなら)是非、しっかりやってもらいたいものです。

ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

レスポンスが早い人は

金曜日はある会食で、明るいうちから。。。
古民家の佇まいに、ほのかに蚊取線香の香りが漂ってきて
どこか懐かしい夏を感じて幸せな時間でした。
20170414_175142















さて、昨日は40歳投手が大注目の対東大戦の野球でも
早慶レガッタでもなく、当然に皐月賞。
こちらも基本男の子のレースに非凡の紅一点の出走が
大注目でしたが、やはり、選りすぐりの
男の子の中では無難な走りに終わってしまいました。
牝馬に勝ってほしい、と思いつつ、さすがにここでは「無理」
とバッサリ切れたかどうかが鍵だったと思います。
で、開けてみればびっくりの3連単100万円超え
それが、直後にLINがきて、友人がしっかり取ってました〜。
これはすごい!誰かが当ててるから配当がつくわけで。。。

で、話は全く変わって、
日々多くの方々と関わりながら仕事をしているわけですが、
仕事が出来る人はレスポンスが早い!
私の中でこれだけは絶対に言えてると思います。
ヒマだから早い、忙しいから遅いってわけではないですね。

そしてそういう人は日程調整にも時間をかけない。
「で、いつにしましょうか。私はいついつが大丈夫です」
とその場でバンバン処理する感じ。
その場で具体的な提示があると話が早いし、
多少強引でもそれが本気度でもあり、
機会をつなぐ、ということなのだと私は思います。
仕事でもプライベートでも。
なので、また連絡します、ってなかなか連絡ない場合は、
自分の優先順位が低いのだ、そう思う反面
その程度だったのだ、と思ってまず催促はしません。

これまで何度も反省してきたことなのですが、
何かの案内やオファーがきて返信の締切日が明記されている場合、
内容にざっと目を通したものの、
まだ時間あるから後で返信しようとしばらく置いておいて
後日はっと気づくと、締切日が迫っている。(場合によっては過ぎている)
で、一度目を通したはずの内容をもう一度読み返し、そして
遅れたお詫び(言い訳)文を添えて、返信している自分。
どう考えても、なんだか無駄な動きです。

だから、中途半端な斜め読みで放置、は絶対に避けて、
できるだけすぐ返信する、かなり強く意識して心掛けています。
(もちろん、返信に熟慮が必要なものは別です)

と、場つなぎの投稿でした〜。

ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

前例のないことを手掛けるのは

寒い〜と書いた先週から一転、
昨日、外出はコートもストールもなし。今年初めて。
日中電車の中を見渡してもコートなしのスーツ姿がほとんどで、
なんだか久しぶりにみた光景でした。
日もどんどん長くなって、季節はいよいよ・・・

さて、前々回、評定の本委員会用の資料作成の様子を
力(りき)いれて書きましたが、提出の結果、
無事「適合」との判定を受けました。

ただし、いくつか指摘事項があったので、
まずそれを修正し、その内容を本文に反映させ、
指定された「最終版図書」の形にして、製本したものを提出して
初めて評定書交付という流れになります。
ただし、評定書の交付を受けても、建築確認申請に向けて
まだ踏むプロセスがあります。
そのことはまた次回詳しく書くとして・・・、

とにかく、前例のないことを手掛けるのは大変

このような過程を経て、ようやく世に送り出す
「合成充腹梁と高倍率耐力壁」。

これで、木造でも大空間が実現し、
大空間が不要な建物でも、間取りの変更が自在に。
楽しみですね。

これらの部材は、一階部分のテナント誘致に関わった
ある新築建物に取り入れてもらうことになっていますが、
着工時期は「先導事業」の物件より少し前になりそうです。
で、その施工会社の担当の方が、
「我々が第一号ですか!!
私はそういうの心躍るのですが、
なにせ会社が保守的ですから、
前例がないものには慎重で・・・」と弱腰。
大空間が作れるのに、わざわざ壁をいれるらしい
もちろんこの点はこれから詰めていくことになりますが。

そうかー。確かに世の中そういう考え方もあるなぁ。
自らが前例になるのは避けたい、ということですね。
まあ、そのような方々のためにも(笑)、
評定というお墨付きがあるのですが、そういう問題ではないみたいで。

スタンスはそれぞれ。

最近先導的な物件に関わる機会が多いので、
「日本初、○○エリア初」「一番」こそがロマン、という
チャレンジングな方々を多く見ていて、忘れてました。


ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

公示地価とGAIAFLOWと

3月も最終週なのに、寒すぎる。
まさに花冷えですねぇ。

さて、テーマとしてはもう新鮮ではありませが、
公示地価が発表されました。
改めて感じたのは、やはり
利便性に勝る価値はないということ。
住宅地に限って見れば、
通勤や買い物の利便性を重視する
30〜40代の子育て世帯に支持される
穴場的エリアの地価が上昇し、
最寄り駅からバス便の高級住宅地は下落し
美しい景観より建築の縛りの少ない工業地域の
住宅地が上昇した、という形です。

ブランドやステイタスよりもまず実利。

価値観の変化、そして世相なのかなぁ、と思います。
今は利便性重視でも、本当はいつか、もっとゆったりと豊かに・・・と
考えたところで、そのいつかはまずやってこなくて
やはりいつでも利便性は優先されると思う。
高齢になればなるほど、ますます利便性が
重要になるのも実際のところです。
もちろん、生き方、「豊かさ」の捉え方は人それぞれで、
どこに行っても人は住んでいて、「住めば都」ですが、
土地の価値という面においては、利便性のニーズの高さが
すなおに地価に映し出されているということです。

ということは、
利便性が低い土地の価格はひたすら下降していく、と
いうことになりますが、正直そのとおり
神風を待っても普通ふかない。

だから、便に関係なく、
その土地ならではの活かし方を工夫することで、
利用価値は生み出しているケースも多々あります。

そんな中、最近衝撃をうけたのが、
刑務所とクラフトウイスキーの蒸留所。
後者は地ビールよろしく地ウイスキーの蒸留所です。気付けば、
雨のあとの竹の子のように増えていた。
ウイスキー好きの私として、今特に気になるのが、
GAIAFLOW蒸溜所
建築物としても大変興味あります。竣工ホヤホヤです。

こういう世界にはいりこむと、
公示地価の話をしていたことはどうでもよくなってしまいます


ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。

評定と先導事業と森友学園と

なにかの歌詞みたいなタイトルになってしまいましたが・・・。

一昨年から構想を練っていて、複数回の実験も
含めて着々と開発を行ってきたとある「部材」の評定
うける(国が指定した、しかるべく機関で、
その性能について評価をうける)ため、
最終的な「委員会」用の書類を作成して、
一昨日提出してきました。

昨年10月に申込を行い、以来
5回の部会(構造の専門家先生方との面談)を経て、
都度指摘事項をクリアして、ついに最終的な委員会のテーブルへ。
資料は1冊710ページに膨れ上がりました。
そして用意するのは12部 (さらに1部控え用)
20170307_10325420170307_11272920170307_135951

構造計算書のボリュームは
ご存知の方はご存知でしょうが、
今回のケースはA4で440枚です。

(あ、言うまでもなく、面談も資料の中身も
すべて構造設計士のお力を借りて、です。
超専門的な分野ですから。

こればかりは紙ベースの世界で、
ほぼ両面コピーしましたが、大量のコピー用紙を消費した〜。
見出しも手作り、手作業でひたすらパンチング(2穴あけ)して
ファイルに閉じて、ついに完成
実にローテクな作業でした。腰が〜。人手がないので、
8割方の作業を一人でもくもくと行って
そして、上司と二人でTAXIで運んで提出してきました〜。
20170308_10134320170308_10142120170308_114847

長い道のり。多くの方々に関わっていただきました。
現在結果待ちです。

今回評定をとる部材は、6階建ての
(下2層が鉄骨、上4層が木造)ホテルに使います。 
これは、昨年の国交省先導事業に採択された物件です。
構造計算が複雑で、しかも「先導」=まだ例がないので、
建築確認申請において、建築主事が判定できないため、
評定をとり(評定書を発行してもらい)、そして
適合判定をうけて(構造エキスパートのお墨付きをもらって)
初めて建築確認の許可を受けられます。

建物の木造化・木質化において、
まだ誰も手掛けていないことにチャレンジするのは
ロマンではありますが、苦労も多いです。
そんな建築プロジェクトを支援するのが、国交省の先導事業。
(正式名称はサステナブル建築物等先導事業(木造先導型))
国の税金から補助金をもらうので、提出する資料も膨大です。
数字もシビア、なはず。
で、くだんの「森友学園」の校舎・体育館も同じく採択を受けて
いた
んです。しかも弊社が採択を受けたのと同じ年に。
知らなかった〜。 

20170310_174914















手元資料では、確かに補助対象事業費は21億円
となっています。が、この金額=総工事費ではなく
設備費とか補助対象外工事もあるので、
(しかも予定であるため)
正確な金額は実は誰も判断できないですね。
マスコミ報道もちょっと大雑把。
延面積は1750坪の建築規模ですからね、坪単価を
計算したら・・・。
ただ、金額の多寡でなく、申請に虚偽があったら
それは問題です。
その影響か、年度末にあたり突如弊社にも国交省から
追加資料の提出要請があり、ただでも忙しい時期に
実に迷惑被っております

ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。




生産緑地解除と相続税の納税猶予

このところ、生産緑地がらみの案件が
同時多発。
解除に関して、行政によってもかなり温度差がある
ことは日頃実感しています。

みんなが等しくわかりにくっと思っていると思う
タイトルのテーマについて整理してみたいと思います。

生産緑地の解除(買取の申し出)条件の1つに、
指定から30年経過したとき、というのがありますが、
指定以来、世の中で初めて30年を迎える2022年
(この年については、いつ話にでても必ず、
あと何年でしたっけ?みたいにあいまいですが、
東京オリンピックの2年後
言われている方がいて、これならもう忘れないですね)
に向けて、立地のよい農地だったりすると、
日頃不動産に直接関わっていない人からも
結構鼻息の荒さを感じます。


解除できれば(一定のプロセスを経て)
土地が自由に使えるようになりますが、
忘れてならないのが、「相続税の納税猶予」。
土地に、相続を原因とする財務省の抵当権が設定されていたら
(その相続人=現当事者が)営農を条件に相続税の納税猶予を
受けているケース。通常その額も尋常ではありません。
生産緑地を解除すると、その猶予されていた
相続税が利子税と共に一気に実現。
となると、せっかく自由にできるようになった
土地を売却して相続税を支払う、ということになりかねません。

そのことを理解していないと、いざとなったときに
かなり慌てることになります。

それとは別に、現在直面している悩ましいケースが、
営農をして人生を全うした場合、その方が背負ってきた
先代の納税猶予は晴れて免除
となっても、
その方の相続税が新たに発生
するということ。(これは農地関係なく普通の土地として)
その相続人が「終生農業を続ける前提で」
また納税猶予を選択すれば、その時点での相続税の支払いは発生
しませんが、「農業を続けない場合」(後継者がいない場合)
生産緑地維持の選択肢はありませんから、必然的に解除となり
そこで結局相続税が発生する。
営農してきた当事者が亡くなった時点で
生産緑地は解除できる(こと自体が朗報だった)としても、
後継者がいなければ結局相続税問題を
避けて通れません。
そのために、どの土地を売って、どれを残すか
前もってしっかりと計画をたてなければなりません。
一足飛びに土地活用の検討ができるものではない、
ということなんです。

ケースごとに状況が異なるので、
生産緑地解除、を一口には到底語れませんね。


ブログランキングに参加中です。
応援してくださる方はこちらをクリックしてください。
過去の投稿をジャンル別にしていますので、そちらも是非ご覧ください。
Archives
不動産ブログランキング
人気ブログランキング【ブログの殿堂】
livedoor プロフィール

fudousanfp_e

Recent Comments
Amazonライブリンク
お薦め書籍
著書コレクション

41OTRik9oZL__SL500_AA300_



  • ライブドアブログ