酒井恵理子のワンストップコンサルティング☆

February 06, 201210:53

カテゴリ: 日々の仕事

先週の一週間

先週は（厳密には先々週の）土曜日の
高校（女子高）の全クラス合同同窓会という
実に卒業以来の大イベントを皮切りに、

昔の職場の先輩、昔の職場の上司、大学の後輩と
それぞれサシで飲む機会が続き、
旧交を温めた週となりました。
完全なプライベートの予定がこれだけつまるのも大変稀で
重なるときには重なるものです。
少々寝不足が重なり、胃も・・・

、こういうときに不意に
インフルエンザウィルスをもらったりするものなので、
気をつけたいと思います。
ありがたいことにまったくその気配はないですが。

仕事もバリエーションに富んでいました。

週初めは、会議室に籠もり、会議用テーブル一面
に資料を広げ、裁判につかう図面を作っていました。
借地非訟の案件ですが、非訟にいきつく前に、
借地の範囲（全部でなくて、一部というケースなので）
について、双方の言い分が異なり、それが
定まらないと裁判所も手続きを進めようがないので、
前回先方が主張してきた範囲と面積に対して反論するため、
お客様からいただいた様々な資料や図面を突合しました。
今週、その結果を弁護士と詰めることになっています。

遺産分割が確定した案件では、一つの土地を
１対２で現物分割することまでは分割協議で決まりましたが、
（厳密にいうと３人で１対１対１なのですが、うち１は
代償分割とするため、２人が１対２で
分けることになりました。）
現物分割といっても、単に面積で１対２に分ければ
いいものではないですから、実際どうわけるか、実はここからが
大変です。売却するなら簡単ですが、どちらも
保持して建物を建てる前提での１対２なので・・・。
そこで、パートナーの不動産鑑定士と弊社の建築士と
３人でみっちり打ちあわせをし、どのように
お客様に納得してもらう分け方を提示するかを
筋道を立て、そのための役割分担を決めました。

遺留分減殺請求に関するお手伝いをしている
お客様は、遺言自体の有効性を問うことに
話が戻り始めており、どう進めるか検討中ですが、
そうこうしているうちに、相続税の申告期限が近づいてきており、
争っている相続人間でどのように申告をするか、
弁護士事務所に、税理士の先生もお越しいただき、
作戦会議をしました。
それが金曜日でした。

コンサル案件は色々な専門家とタッグを組んで
進めることが大変多いです。

そんな中、竣工引き渡ししたお客様が
お披露目をしてくださるということで、日曜日
ご自宅にお呼ばれしてきました。
上棟式をされなかったので、職人さんをねぎらうという
意味も含み、大工さん、電気やさん、材料やさん、
施工協力店（下請け会社）の責任者さん、弊社の関係者が
集まり、楽しいひとときでした。
仕上がりに本当に満足いただけているようで、
うれしい限りです。
いつも車の職人さんも今日は電車。
寿司盆を振る舞っていただいたのに、職人さんは
遠慮がちで、私が一番食べたかも・・・

。
ところで、アサヒスーパードライは今、スカイツリーの
デザイン缶を出しているのですね。
缶の温度によってツリーの色が変わるのです

。

空けた缶の数しれず。。。

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February 01, 201219:38

カテゴリ: コンサルティング

明治時代の抵当権の抹消（２）

今日は昼間、一瞬懐かしい春の空気を感じませんでしたか？

今日は件の抵当権が外れた農地に出向き、ヤミ小作人さんと
話しをつける予定で、いわゆるドタ靴を履いてきたのですが、
ドタキャンになりました。
単に延期ですが、往復約4時間なので、その時間が浮くのは
なんだかうれしい～。　先日引き渡した（入居はまだの）
物件の残工事の様子を見に行ってきました。
そして、ブログを書く時間を確保。

抵当権抹消手続きの続きです。

一年以上仕事を引き延ばした司法書士を
変えるところから始めることにして、
新たにお願いすることにした女性司法書士Ａさんと
債務者（厳密には、債務者は当時のご近所の別人で、
今回のご相談者はそのために
自分の担保を差し出した＝物上保証人の相続人Ｂさん
）の代理Ｃさんと
改めて作戦会議をしたのが、昨年９月の始め。

Ｃさんは、Ｂ家の沽券にかけて筋を通すために、
しっかりと先方に事情を伝えた上で手続きを取りたいと
主張され、結局、債権者の相続人（つきとめた、
本家筋の代表の方D氏）に
事情を正しく、誠実に伝えようということになりました。
（AさんとCさん担当）

しかし、手紙を出しても、届いたのか読んでもらったのか
わからないまま反応なく、メールは返信なし、
ご自宅に電話をかけても、呼び出しは鳴るのに、
まったく受話器を取られない、
勤務先を訪ねてもいつも外出、
（あきらかに、消極的な証拠です）
そんな調子でも根気よくコンタクトし続けていたら、
ようやく連絡がはいったのに、運悪くその電話に気づかず、
着信履歴をみて慌てて折り返したら、
また、まったく通じなくなってしまい・・・というようなすれ違いを
繰り返した結果、ようやく連絡がつき、（さすが女性の執念）
面会がかない、訪ねていくことになった旨、
進捗報告をいただきました。
（こういう状況下でお会いするときの第一印象は非常に大事です。
女性は結構こういう場合、適任ですね。）

その結果、他の相続人を確定して書類を回すなんて無理だが、
債権者所在不明とする協力はできる、そうしたらどうかという
案を逆に提示してもらったとのことでした。
つまり、登記簿からしか情報を知りえない、という設定にし、

司法書士から
①登記上の住所の債権者宛てに、
弁済金の受領催告書を内容証明郵便で送る。
（本当に相続人が分からない場合はこの方法しかないのです。）
②「あて所に尋ねあたりません」、で戻ってくる。
③債権金額と利息・損害金を合わせた額を供託する。
④②と③をもって法務局へ登記申請する。
というシナリオです。

内容証明を送る際、それを受け取る人がいた場合は、
（届いてしまったら）債権者（もしくはその相続人）が
存在することになり、そうなるとアウト。
ここが一番のポイントです。
届いてしまうと、基本どおり、相続人を確定し、
全員の合意を得なければならなくなるため、
まずはその住所に住んでいる遠縁の人を確認していただき
配達証明を送る日時を打ちあわせ、その時間に
その住所に待ち構えてもらい、郵便やさんがきたら、
その人はここにいません、と言ってもらうことを示し合わせ
実際そのとおりにした結果、司法書士へ返送されてきました。

居住者がいた場合、ほんとうに無関係の人かどうか、
それまでの配達の状況から郵便局は判断するようです。
単なる居留守や本人なのに受取拒否すれば、
「尋ねあたらない」というスタンプはつきませんので。

そこまでできたら、あとは、司法書士さん本領発揮。
供託官とやりとりして利息および損害金を算定し、
その金額を法務局に供託し、供託受入書と
返送された内容証明（さすが日本郵便の信用力。）
を持って、法務局に
供託、法務局へ抹消登記申請するという流れです。

そんなことで、昨年末滑り込みで登記申請をし、
年明けに登記完了した次第です。

あなどれない８０円の弁済・・・。

私の仕事は、独立してまもないＡ司法書士が作成した書類を
相互チェックしただけ、
結局、それだけ根気よく仕事をしてくださる専門家（司法書士）を
お客様にご紹介した、というところが、
コーディネーターとしての仕事だったのでした。
そして、本来の仕事である、土地の整理が
これから動き出します。

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January 26, 201214:37

カテゴリ: 建物賃貸関連

アパート建て替えの決断

明治時代の抵当権の抹消の続きは
そのままうやむやにしてしまうことはありませんよ。
前回タイトルに（１）とつけたのは、
（２）があるという意思表示でございます。
少々お待ちください。

建物引き渡し直前はなにかと忙しい。
このところ朝行って、夕方また行くなど、
一日２回現場に出向いたりしています。
（少人数の会社ならではの、何でも屋

。）
雪も積もったので、最後の左官やさんの
仕上げ工事がストップしましたし、
追加工事の依頼も受けているので、
引き渡し後の残工事の内容や日程も
説明できる状態にしておかなければなりません。
そして、引き渡してしまうと、
現場を見たいという方を案内できなくなりますので、
完成した引き渡し直前のものを
にわかに案内しています。
（もちろん、施主様に断った上で）
メインは、お隣のアパート所有の方。

たまに見にいらっしゃる施主様よりなにより、
毎日工事の過程をつぶさに見ているお隣の方は、
まず木造２×４工法に大変興味をもたれ、弊社の仕事を
好意的にみてくださり、前々から中を見たい、うちも
お願いしたいなどの話しを現場にいただいていた
ようなので、日程調整をして晴れてご案内
することになりました。
（施主様も、お隣に弊社をアピールしておいた、
と言ってくださった。）
ただ、構造など建物の詳しい話に及んだら、機会を改めて
建築士にバトンタッチしようと思っていたのですが、
話のメインは、要するに「アパート経営」そのものでした。

たしかに隣地が新築に建て替えてしまうと、自分の建物の
古さ（といっても平成に入ってからの建築ですが）
が目立つもの。そしてなにより、
２０年前の間取りや設備と今のものではかなりの違いがあるものです。
それがお隣同士では気にならないはずがありません。

２０年たっていますから、
外壁や屋根の補修を一度経験されたようですが、

足場をかけるだけでも５０万もかかったよ、
そんなこと建てた時に一言もいってもらわなかったよー。
やってみて、初めてそういうお金がかかることを実感したよ－。

そうですよね、そうですよね、１００回くらい言ってました。

アパート経営をする上で、新築時はなにも問題なくても、
（新築でも空室があるのは論外・・・。）
１０年くらいたって、入居率が少々心許なくなるころに
追い打ちをかけるように、住宅設備の交換時期や
外壁補修等の時期がやってくるものです。
そこをないがしろにすると、その後
アパート経営の負のスパイラルに突入・・・。
好立地ならそれでもなんとかなりますが。

建物を所有する以上、維持管理は避けてとおれず、
その費用も組み込んだ資金計画をたてた上で
投資判断するのが基本のきです。
（それも計画的に積み立てておくべきもの。）

少子化のおり、１ルームの先行きは大丈夫かという点は、
一般論では語れず、立地がよければ時代に関係なく
（必要最低限の努力はした上で）安定した
需要が見込まれるものですし、中途半端な間取りより、
１ルームのほうが収益性が高くなるのも事実です。

問題は、いつ決心をするか。
初めて個人でアパート経営をして建て替えを考える際、
現入居者対応のことは実感しにくいものでしょう。

３ヶ月前の周知でいいんだったよね？

契約は当事者間の取り決めなので、
双方で解約申し入れできますし、
それで借主がすんなりＯＫであれば
なんの問題もおきません。
ただし、そこに借地借家法の壁があるので、
入居者がそれでは困るとなれば、
（もしくは、法律を持ち出されたら）
正当事由がない限り、
貸主からの一方的な解約はとおらないので、
そこでお金による相談、ということになるのです。

最初の数人は結構すんなり、一般的な明け渡し費用で
退去いただけても、最後になればなるほど・・・・。
立ち退き料目当ての居座りも現実の話なので、結局
いつまでも建物解体の目処が立たない・・・ということに
なります。

そもそも、現在そこそこ入居者が入っているアパートを
建て替えるには、まず、一室ごとに、退去後次の入居募集を
しないという決断をしなければなりません。これが第一歩。
（もしくは募集しても、短期の定期借家契約）
自然にまかせるとしたら、気の長い話になりますね。

今のところ決まっている、２０１４年４月からの消費税増税前を
照準にするなら（３％の違いはあまりに大きいですものね。）
今動きだしても早すぎることはないと思います。

（断定的な表現は、個人ブログにつきお許しください～）

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January 24, 201200:12

カテゴリ: 再開発・景観; 新宿

新宿区の光と影

降ってますねー。大粒ですねー。
積もりそうな雪質です。朝が楽しみなような怖いような・・・。

新宿区大久保の老朽化木造アパートの火災で
何人の方が亡くなった惨事から２ヶ月ほどたちました。
もう記憶から消えかけていますが、
亡くなった方のほとんどが生活保護者だったようで、
単なるアパート火災ということでなく、
現代社会の問題点を目の辺りにした一件だったようにも
思えます。
新しい超高層ビルがどんどん建ち、華やかな再開発が進む
新宿の光と陰です。

新宿区にはまだ１７００棟の
旧耐震の木造アパートがあるそうで、
（新宿区新聞による）
1ヘクタール内に2棟以上あると密集地域とされ、
火災があった大久保一丁目も該当しますが、
意外にも西新宿５丁目が入っています。
（ちなみに、今私が担当している建築現場の住所も）

西新宿という住所は大都会に聞こえますが、
西新宿４丁目、５丁目あたりは、実は
とり残されたようなレトロな町並みがあちこちに見られます。
新宿駅からも徒歩では限界に近いエリアですね。
ただ、まだ未開拓ということで、色々な可能性が
眠っているともいえます。
土地をいかにまとめてどーんと建てるか、
デベロッパーは虎視眈々ですが、
すでにこのエリアの一角では再開発の
組合が設立し、地権者との権利調整中のようです。
超高層マンションが計画されています。
町並みが一気に変わりますね。

*地上げが済んだ付近の建物の様子（ブログの内容と直接関係はありません。）
20111220151820

陰の部分に話を戻すと、
新宿に住みたいという単身の生活保護者は
多いそうで、なんとなくわかる気がする。
人が多く、それも雑多でなんでもあり、という地域だから、
なんとなく孤独感から解放されるのかもしれません。
それぞれ刻んできた人生があるのですよね。。。
ただ、払える家賃に見合った
新宿の住居となると、築数十年という木造アパート
４～６畳一間となるのです。
それはそうですよね。

本来、築何十年の木造アパートは
いくら火災警報器をつけようが、
消火器を配置しようが、
建て替えをしなければならないのに、
大家さんに建て替えの資金がないため、
かといって、地上げしてもらうのを
期待できるエリアでもなければ、
そのままにするしかないのですが、
そこに前記のような入居者ニーズが必ずあるため、
なんとなく、だらだら建物が存在しているのが
現実なのです。

そんな中で起こるべく事故だったように
思います。

古い木賃アパートはなんともいえない風情が
あるのですけどね。

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January 22, 201222:25

カテゴリ: 日々の仕事; 不動産…その他

明治時代の抵当権の抹消（１）

今日の午前は、３世代の施主様ご家族の
施主点検に立ち会い、引き渡しまでの詳細を
打ち合わせてきました。
午後は、３人のご兄弟の遺産分割に
関連する打ち合わせに立ち会ってきました。

一応オフ日だったのですけどねー。

さて、先週、
明治時代の抵当権抹消登記が完了しました。
上がってきた全部事項証明書をみると、

設定の受付年月日明治３３年○月○日、

そして

抹消の受付年月日平成２３年１２月○日
原因平成２３年１２月○日弁済！

時空を超えた弁済

。
これって結構感動するものです。

ちなみに、明治３３年に８０円５０銭の債権は、
今どれくらいになっているのか・・・。
債権額と利息、損害金を合わせて
２０００円ちょっとでした。

なにしろ１００年以上たっていると、
抵当権者（個人地主）は、4回くらい相続を重ね・・・
現在のように少子時代であればまだしも、
４人兄弟、５人兄弟が普通だった時代を経て、
相続人はねずみ算式に増えているわけで、
抵当権抹消の正式な手続きとしては、
その全員の承諾が必要、ということになります。

でも、実際、数十人になっている相続人全員から
ハンコもらうというは至難の業です。
相続人全員が近所に住んでいて、仲がよくてひじょーに協力的、
というようなかなり可能性の低いケースでないと、どれだけ
時間かかるか。
相続人の協力なしで、司法書士が一人一人を訪ねていく、
なんて仕事を引き受けてもらうのも大変ですし、
第一どれだけコストがかかるか。

そこで、一般的な対応として、
抵当権の登記上の住所氏名に配達証明付き内容証明を出して、
お金を返します、と伝え、「あて所に尋ねあたりません。」
とハンコついて戻ってくれば、
返したいのに返しようがないので、返したことにしてくださいと
法務局に供託する。（元本、利息、遅延損害金の
合計額）　それらが揃って、抹消登記の申請ができる、と
いうものです。

「返しようがない」というところは、どこまで努力をするか
諸説あるようですが、登記上の住所氏名で届かず、その相続人も
調べようがない（ということにする）となれば、
それこそどうしようもない、という扱いになります。

しかし、その住所が現存していて、誰か親戚などが
受け取ってしまったら、この方法はアウトです。
今回のケースは、債権者が地元の大地主さんで、
近所みんな親戚という状況だったので、最初に
依頼した司法書士さんは、この方法は無理と判断し、
そこで、本家筋の方にコンタクトを取った上で、「基本」の
「全員から承諾」を試みたのですが・・・、

ただでも、本家、分家とか色々とある親戚間で
特別交流があるわけでもない相続人間で、
誰かがわざわざ一肌脱いてくれるわけでもなく、
協力できないと言われてしまい、
（２０００万円だったら話は違ったかもしれませんが

。。。
対象金額は今の価値では小学生のお小遣い程度、これが
休眠抵当権がまだ世の中にわんさか残っている原因なのでしょう。）
また、法務局に相談してしまったため、
「全員の承諾をとらないと受け付けない。」と
あっさり言われてしまったらしく・・・、と進捗を聞いていて
あっというまに約1年。。。。

プロに任せたのだから、あとは時間の問題と思って
待っていましたが、ちっとも目処が立たないのでは、
話になりません。
我々コンサルタントは、その調整が仕事なのですから。

そこで・・・。
長くなったので、その後どうクローズさせたかは
また次回以降。

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January 17, 201221:00

カテゴリ: 建築関連; 貸地・借地権関連

完了検査と更新料の算定と

極寒の毎日ですね。
冷蔵庫の中にいるみたいです。

昨日は担当している建築現場の
完了検査でした。
その前に、社内検査と名付けて、
現場に関わっている社員と手が空いている社員で
舐めるように点検。気づいたところに
マスキングテープを貼っていき、メモをします。
しかし、手がかじかみ字がまともに書けない

。

先週一週間で一気に建具や住宅設備が取り付けられ、
今日は照明も初めてフル点灯。ご自宅部分の床暖房も。
このような天候下、床暖のありがたみが身にしみます。
一通り点検が終わったあと、スリッパ脱いで、
床暖の入った床にすわりこんで打ちあわせ。
まったりしてしまい、もう離れたくない～と
思ってしまいました。
ツーバイフォーの断熱性も抜群なんだよな～。

このあと施主様点検を経ていよいよ来週引き渡しです。

さて、コンサル案件のほうは・・・。

借地契約の更新のお手伝いをしている案件で、
地主側から提示された更新料の額に対して
借地人側として、数字の根拠とともにこちらの希望金額を
提示する番で、その資料作りをしています。
加えて改定地代の額も。

今年更新を迎えるケースは、前回の更新時に地価が
ピークに達していたころの数字で算定されているものです。
その間、今回の対象地の地価は１０分の１に
なっており、それでも平成４年の最終合意賃料がそのまま
現在も適用になっています。
黙って払っている借地人さんも偉い！
これはなんとかしないとなりません。

更新料の支払いにはそもそも法的根拠はありませんが、
前回の更新の際に支払っていたり、契約書に「更新料を
支払って更新」とあれば、信義則上払うべきもので、
これまでも何度も書いていますが、
「払わなければならないのか？」というのは
かなりナンセンスな質問かと思います。

一般論でなく、実際に示す具体的な数字を
出さなければならないので、弊社では、
考え方として、「何に対して」の「何パーセント」か。
「何に対して」というのは、更地価格なのか借地権価格か、
その価格の根拠は路線価か、公示価格ベースか、実勢価格か？
そしてその５％～７％～１０％か。
この組み合わせで算出する金額のどれかで折り合いをつける
というものです。

公示価格は、公示地が近くにあれば参考にできますが、
路線価を０．８で割り戻した数字で出すのが一般的です。

当該地の路線価の推移をグラフにしようと思い、
足りないものを確認するために、
今朝は当該地の所轄税務署に行ってきました。

税務署に保管がある過去の路線価図（今時原始的ですが）は１０年分。
そのうち、数字を持っていない６年分を。
（ご存知のとおり、3年分はネットで調べられます。）

この時期の税務署は、確定申告前の嵐の前の静けさなのか、
相当暇（失礼）そうでしたので、職員の方はかなり親切でした。
６年分の路線価のチェック。
所要時間１分

。以上！！
６冊の当該ページを全部開いてくれたので、書き写すだけでした。
（調べたことありませんが、国会図書館では
こうも簡単にはいきませんよね？もちろん、１０年分より
前のものを見るときはそれしか方法ないですが。）

戻って、ほぼ一日デスクに張り付いて、資料を作っておりました。
もうこんな時間になってしまいましたので、おしまい。

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January 11, 201218:00

カテゴリ: 建物賃貸関連; 日々の仕事

引き渡し前の業務

担当している建築現場がいよいよ大詰めに
なってきました。来週は完了検査です。
工事は現場担当にお任せではありますが、
営業担当として、内装は打ちあわせ通りになっているかの確認、
外構のまだ詰め切れていないところの確認などがあり、
いつでも出動します。成人の日もそんなことで、
お客様との現場打ちあわせに立ち合ってきました。

お客様の希望通りに取り付けた、
キッチンのペンダントライトのコードが長くないか、
リビングの照明が夜暗すぎないか、など気づいたことを確認し、
外構レイアウトの打ちあわせをしました。
20120109105420

６５㎝のセットバックがここまで、と説明している図。

前面道路は私道ですが、なにせ行政が手配する業者の
（道路セットバックの）工事日程がなかなか決まらず、
お客様にしてみれば外構のイメージが確立しません。

引き渡し前のこの時期は担当としてやることが山盛り

。
年末までに資料をそろえ、年始に申請をした表示登記が、
昨日完了したので、書類をお客様に代わって受取り確認し、
これを銀行に伝え、最終融資実行の打ちあわせをします。
火災保険の見積もりの手配をしたり、（引き渡し日から
適用にならないと大変なことになりますので）
ケーブル会社の見積もりをとって（電波障害の
あるエリアなので、アンテナは立てないので）
ケーブルテレビにするか、FLET’Sテレビにするかなど相談にお乗りし、
ケーブル会社の利用料の値引き交渉をしたり

・・・。
そして、アパート部分については、内見をしたいと
いう入居者にそろそろ対応できるよう手配する必要もあり、
（クリーニングはまだ先ですからね）
なにより、抵当権設定登記完了より先に建物賃貸借
契約の締結（厳密に言うと引き渡し）がされることがないよう、
目を光らせる必要があります。
（これは、万一の場合、銀行が抵当権を行使する際、
抵当権より先に設定されている建物賃借権には
対抗できないからです。入居者にとっては有利ですが・・・。）

そんな中、今日は、借地関連で裁判になっている
案件の打ちあわせで弁護士事務所に行き、
次回の反論の内容を詰め、
社に戻り、昨年末に実地検分した、お客様の建物とお隣の
建物に関する報告書をようやく仕上げました。
その勢いでブログも。。。

近況報告でした～。

追記
二谷英明氏が亡くなりましたね。
友里恵さんは高校のクラスメイトです。
俳優さんが亡くなったというより、同級生のお父様が亡くなったと
受け止めています。老人ホームで余生を過ごされたというのも、
私の父と同じで、我々世代もみんな
そんな時期にさしかっているのだなぁとしみじみ感じます。

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January 07, 201222:41

カテゴリ

商売繁盛祈願

１月５日は会社恒例の年頭祈願に出掛けてきました。
新宿中央公園の裏手にある十二社（じゅうにそう）熊野神社。
新宿のド真中に、こんなところがあったのね、と
誰もが思うでしょうが、歴史はとても古く、
新宿の総鎮守となっている神社です。

仕事初めの会社が多いのか、商売繁盛祈願で、
大変にぎわっていました。
予約順に社名が呼ばれ、拝殿に入り、祈祷を受けます。
外国人が多数混じる団体は、
外資系の（昨年創業４０周年を迎えた）M社。
胸にはM字の社章が・・・。
同じ日に新聞で全面広告を見たばかりだったので、
奇偶でした。
本社が新宿にあるとは知らなかったです。
今年も相当お世話になると思います。

外資系の会社も神社に祈祷に来るんですね。

後ろの高層ビルがCGみたいです。
（数年前まではなかった背景。）

仕事柄、地鎮祭・上棟式で今回のような
祝詞を聞く機会が多く、神様を身近に感じますが、
葬祭はお寺さんで、先月も満中陰（四十九日）法要で
お坊さんにお経を唱えてもらったばかりで、
なんだか、なんでもあり、みたいです。

宗教に無節操な日本人を地で行っていますが、
場面によって使い分けている、というのが
一般的なのかもしれません。

ともあれ、厳かな気持ちになる機会は必要ですね。

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January 04, 201216:24

カテゴリ: 雑感

新しい年を迎えて

２０１２年が始まりました。
穏やかな天気の三が日でしたね。
喪中でプライベートでは新年の挨拶を欠礼しているので、
ブログでも年頭の定番の挨拶は控えさせていただきました。

今日から仕事始め。
通勤時、さすがに人は少なかったですね。
会社に来てしまうと、完全に通常の営業日。
年を越して、お正月を過ごしたことがウソのようです。
ビジネスの年賀状は出したので、出していなかった方に返事をし、
昨年の仕事の個人総括と
今年の目標（個人の具体的な数値目標）設定をし、
年越し案件に取りかかっています。

このお正月は・・・、いつもそうですが、
近所の神社に初詣に行ったのと、「打ち始め」

をしたくらいで、
特に出かけず自宅でのんびり過ごしました。

我が家のお雑煮は、白味噌仕立ての関西風。
（ただし1月2日は関東風なのです。）
年にこのときくらいです、朝からキッチンに立ってお味噌を溶くのは。。。
めったにないことをしたため、元旦は肝心なお餅を
入れ忘れ、具だくさん味噌汁を頂いて1年が始まりました

。
（食べ終わってしばらくしてから気付いた・・・）
料理ばかりは、今年も一念発起はムリそうです。

新年恒例のウィーンフィルのニューイヤーコンサートはすばらしかった

。
（ライブなので、放送は元日の夜）
今年の指揮者は、主人も私も大ファンで、
直筆のサインももらったことがあるマリス・ヤンソンス氏。
このコンサートは毎年欠かさず聞いていますが、
ヤンソンス氏だったからか、今年はいつもにも増して感動しました。
楽しい選曲とすばらしいまとまり。
伝統の、曲そのものより雰囲気を楽しむようなコンサートが、
今年はなんだか入り込めた感じで、聴き応えがありました。
年明けにふさわしい、優雅なひとときでした。

そして、箱根駅伝を見て感涙。（最後、ほぼ号泣・・・。）
ひたむきに走る学生達にただただ感服し、
体育会出身だから特によくわかる、チームプレイのすばらしさと過酷さを、
これでもかというほど思い出させてもらい、熱くなりました。
今の自分はそれを仕事に置き換え、チームワークを大切に、
会社としての総合力を発揮できるように立ち回る役割なのかなと
感じています。

感動する機会がたくさんあることは幸せです。
人生が豊かになりますし、その感性が仕事（特に人に
接する仕事をしていると）に活きると思うのです。
今年もそのような場にできるだけ多く身を置きたいものです。
（と、毎年年頭に思っても、
ばたばたと一年が過ぎていくのですが。）

今年は、社長の、あれもこれもという欲張りな指示に振り回されず（？）
方向性を定めてじっくり取り組む年にできればよいと思います。

ブログも昨年よりは頻繁な更新を目指して参りますので、
今年もどうぞよろしくお願いいたします。

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December 31, 201119:24

カテゴリ: 雑感

2011年最後の日に

今年最後の日が沈み、２０１１年が
いよいよ終わろうとしています。
２年続けてこの時間、１２時間コンサートに
出かけていたので、大晦日のこの時間に
PCに向かえるのは久しぶりです。
今年はいつもにも増してバタバタの年末だったので、
お正月の予定を何もたてないまま
大晦日に突入です。
年末ジャンボも買いそびれたしな～。

仕事納めは２８日でしたが、なんのことはない
２９日の朝は社員（同じフロアのビルダーのメンバー）
全員自主出社。現場が複数進行中なので、
２８では終われません。
コンサルティングの業務については、仕事納め
までに、担当案件のお客様と最後の打ち合わせをしたり、
挨拶を交わして、一応納めましたが、
ビルダーのほうは、私が担当している現場が
３０日までだったので、３０日も朝一で顔出してきました。
工程どおり順調に進んでおり、一応安心して年が越せます。
年明け早々に表示登記の申請を出し、１月半ばに完了検査。
もうそんなところまできました。

昨年はクリスマスイブに担当物件の
引き渡しでしたから、だいたい１年に１つのペースで
建築案件の担当していることになります。

入社したときに建築の現場を受け持つことに
なるとは思っていませんでしたが、
建物が出来上がっていく過程に具体的に関われることは
喜びであり、なにより勉強の連続です。
本当に多くの人が一現場に関わって、
それぞれの役割を担って、建物が完成することを
実感します。
本業は不動産コンサルティングの私ですが、
ビルダーのフロアに同居していることもあり、
建築抜きの仕事は考えられません。

本業のほうも、今年は、たくさんのお客様との
出会いがありました。特に高齢の方と
接することが多く、色々な家族の在り方や
生き方を考えさせられた一年でした。
案件のカテゴリーとしては同じでも、
結局は「人の気持ち」の問題で、一つとして同じケースはなく、
都度お客様と共に悩み、考えることが多いですが、
弊社の力を必要とする方々がいる限り、
自分にしかできないコンサルティングスタイルを
これからも貫いていきたいと思います。

今年は、未曾有の大震災が起きた年、
個人的には肉親との別れを経験し、
記憶から消えない年になりました。
昨年の今頃は想像すらしていなかった
ことになりました。
でも今はこうして平穏に年を越せることが
ただひたすら幸せです。

ブログも７回目の年越しです。
いつも読んでくださっている皆さま、
本当にありがとうございます。
来年はもう少し更新を増やせるように努めます。

来年の干支は辰です。
東京オリンピックの年に生まれた我々は
年男、年女です。
なんだか、特別な気持ちになりますね。
復興は一足飛びにはいかないでしょうが、
来年は昇り竜のように上昇する年になることを
願いたいです。そんな勢いのよい干支に生まれた
自分自身も、また。

2011.12.31

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December 25, 201115:21

カテゴリ

ドラマを見る前に

今年もいつのまにか１週間を切ってしまいました。
なにはともあれ、今日は有馬記念。
NHKでも生放送するくらい、本当に特別なレースです。
一年間競馬を見続けてきたファンにとっては
この一年の総決算、数々の名勝負を経て
ここにたどりついた馬の競演は、
想像するだけで興奮して鳥肌がたちます。

今日で引退するブエナビスタ（何度もこのブログに
登場してきた根性娘）と圧巻の三冠馬の
オルフェーブルの最初で最後の対決。
手に汗握るドキドキです。
同じ年の馬としか走ったことがない馬が
百戦錬磨の古馬相手にどこまでいけるか・・・。
人間と同じですからね・・・。
「経験」がものを言うのか・・・。

と、同時に、神がかり的に
このレースの結果は今年の世相を表すとも言われています。
そのためでしょう、３－１１の馬単が売れていますね。
なでしこジャパンに象徴される「女性の年」の締めくくりになるか。
日頃競馬を見ない方も、ゴロ合わせでも、
夢を託す、という感じでしょうね。

今年は、振り返ると、日曜日に仕事をしてたことが多く、
昨年以前より、リアルタイムで参戦する機会が
少なかったため、今一つ、思い入れが少ない、という
気もします。出走馬一頭一頭の思い出が少ない・・・。
オルフェーブルも気付くと三冠になってたという感じ

。

仕事中心の生活でも、来年は、
趣味を犠牲にすることが少しは減るよう期待したいものです。

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December 14, 201114:34

カテゴリ

安全衛生大会at 伊豆

先日、伊豆の某所で、
弊社（ビルダー）主催の
施工協力店安全大会・慰労会がありました。
私も現在現場を担当しているので、参加してきました。

労働基準監督局の資料（平成１９年）によると、
業種別死亡災害発生率が一番高いのは
建設業。（次は製造業）
大きな事故は滅多に起こらないとは言え、
建築工事の現場は常に危険と隣あわせです。
現場内の危険は当然のこと、
それ以外でも、通行人や近隣住民を巻き込んだり、
公共物などを破損させたり、という危険もあります。

だからこそ、どこの現場も「安全第一」。
事故につながる要素を取り払い、
特にヒューマンエラーが起こりうる要因は
できる限りつぶしておく必要があります。
それは、どれだけ取り決めをしたとしても、
結局は、現場に関わる一人一人の意識の
積み重ねの結果だったりします。
朝の挨拶というような小さなことも含めて。

なんだかわかったようなことを言っておりますが、
実は、こういった仕事の側面は、
かつていた航空業界と非常に似ており、
業種はまったく異なっても、通ずるものがあります、
ヒューマンエラーが致命傷となる・・・。

安全大会は、そんな心がけを再確認、再認識する
場であり、そして弊社と協力店の連携体制を強固に
する場でもあります。
したがって終わったあとはお決まりの・・・・宴会
＋そして合宿のノリ

楽しく盛り上がった翌日、
午前中にお客様との打ちあわせが入っていたので、
朝食は泣く泣くパスして、７時に旅館を出て東京に
戻ってきました。

お出迎えしてくれた、笠雲をかぶった朝の美しい富士山

。

ご褒美ですねー。

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December 09, 201100:15

カテゴリ: 日々の仕事

土地整理の仕事の進捗

先日、久しぶりに千葉まで足を運びました。
土地整理の業務委託をいただいて、3年越しの
案件の対応です。

まずは、市に売却する用地に関する売買契約に
ついて、お客様宅で市の職員の方と打ち合わせでした。
市と交渉し、話は2年前にまとまっていますが、
予算の関係で、ここまで待ちに待ちました。
境界確認に立ち合ったのが昨年夏。
ようやく予算がつき、鑑定結果の買い取り金額が
決まったので、その契約内容の確認でした。
（決まっているとのことなので、金額交渉の余地なし。）
先週、民民の売買契約を締結したばかりなので、
それに比べると、実に実にシンプル。
契約締結の時点で所有権が買い主に移転する条項など、
完全に買い主（行政）主導です。
お客様が異議無しとのことなので、これでこの土地の整理は
来年頭にはようやくクローズです。
３０年近く放置していた土地が公園用地になります。

次に向かったのが、神社さん。
昨年土地を交換することで話がまとまり、
そのための準備に双方かかったのですが、
こちらが売却する土地に
明治時代の抵当権がついたままだったので、
それをまず抹消しないと農転ができない、
農転ができないと売買（交換）ができない、ため、
抵当権抹消が済んだら、話し合いを再開しましょうと
していて、それからナント1年

。
抵当権抹消を司法書士に丸投げしていたのが敗因でした。
これはまた別の機会に書きたいと思いますが、
（それだけ、古い抵当権を抹消するのは大変

）
司法書士がお手上げになり、そのあと、再度方法を考え、
別の司法書士に依頼し、
そしてようやく、抹消の申請ができる段階にこぎつけたため、
神社さんにその状況を報告し、
これからの手順を打ち合わせました。

「あの土地だけどサ、○○さんがなにか植え始めてたよ。」
そう言われて、あわてて現地へ直行。
○○さんは小作人さんです。（農業委員会で把握している
正式な小作人ではないですが、）
みると、わざわざ杭を打って区切っている中にも、
きれいに葉物が植えられています。
偶然その小作人さんが農作業中だったので、
声をかけました。（すでに面識があります。）
「話は聞いてたけど、なんだか全然動きがないんで、
土地がもったいないから、それまで使ってたんだ

。」とおっしゃいます。
まったく悪びれることなく。
もちろん、撤収することは了解頂きましたが。

でも、そう言われても、ずうずうしいと怒るとか、
あきれるという気持ちになりませんでした。
結局、仕事を通じてこのエリアの方々と接して感じたのは、
土地は使ってなんぼ、使ってないなら
土地がかわいそうだから使ってあげよう、純粋にそう思って
いるのだということ。
他人の土地なのですから、
普通に考えたら、ありえないちゃっかりな行動ですけどね。

放置してきた土地を守ってくれてありがとうございました、
と感謝して、年明けに（小作料の精算など）
協議することになりました。

きれいに植えてある作物をみて、
なんだろう、大根かな？？？？　
聞いたら枝豆でした～

。

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December 07, 201115:46

カテゴリ: 建築関連; 売買関連

建築と売買と

寒い毎日ですねぇ。

前回、トラスについてご報告（解説）した、
注文住宅＋アパートの工事現場は順調に進んでいます。

ご自宅がだんだん形になってくるのを見ると、
お客様の夢はますます膨らむもので、
「今からでは難しいと思うけど、できれば○○に
できませんか。」
「今ごろ言い出すな、と言われそうだけど・・・」
という要望は多数。
アパート建築ではまずありえないやりとりです。

現場は、毎日進んでいますから、その要望に対応するために、
（ちなみに、その最終判断をするのは社長ですが、）
「やり直し」も、一旦ストップもでてきます。
「今頃言われても困るよ・・・。」
「先に言ってくれてたら、よかったのに」などと、
職人さんにブーブー怒られながらも

、
（逆の立場だったら、そう思うのはホントよくわかる）
「それはそうなのですが、今この状態を見た上で
出てくる要望で、もっと早い段階だったら、
あがってこなかったんですよー、
よろしくお願いしますよー

。」
と泣きついてやってもらいます。

「もう無理です。」「もう遅いです。」
と申し訳なさそうに言ってしまえばそれまでですが、
施主様にとって、（残りの）人生で一度のことなので、
できる限り要望に応えたい、そう思って対応しています。
限られた予算、工程の中でのぎりぎりのやりとりです。
（当然、追加費用を頂いた上で行うものもあります。）

そんな中、宅建業者としての仕事も重なると、
倒れそうになります

。
先週は売買契約の調印がありました。
物件が湘南エリアだったので、法務局、市役所、水道局調査、
いわゆる「役調」と物件内外の「現調」、
売主である依頼者の「本人確認」に出向くので約２日。
売主が契約の場に臨めないので、
代理を立てることになり、当然に代理は初めてという
ご家族の方との打ち合わせ、買主側の
業者との打ち合わせを重ねて、契約を迎えました。

考えてみると、前回宅建業者として出動したのは、
ちょうど一年前。その間、立会人という立場で
売買契約に臨んだことは何回かありましたが、
仲介手数料をいただく宅建業務（私個人が担当するもの）は
１年に１回の頻度で行っていることになります。（少なっ

。）
まあ、これも、一年前から携わっている、
借地人である高齢のお客様のご自宅の整理という
コンサルティングから発展した仕事でして、
地主側との調整をした結果、
借地権付き建物の売却という形になったのでした。

契約調印後、書類コピーのために買主側の業者が
席を離れた際に、残った部屋で
買主の地主さんがぼやかれた言葉が印象的でした。
父親が突然亡くなって、多くの底地を相続することになって、
借地人さんとの調整にそれはそれは苦労した。
自分の子供には同じ思いを絶対にさせたくないので、
できる限り借地関係を解消したいのです。
（まあ、その解消自体が簡単ではありませんが。）

一般的に、底地（貸宅地）は
不良資産と言われています。
自分の名義であっても自由に使えず、
売るには二束三文で
（地主さんはそもそも売らないですが）
しかし相続が発生すると、それなりの評価をされてしまう・・・。
そして相続人にとっても、もらってうれしいものではなく、
共有することにでもなると大変

。
だから、早いうちに整理しましょう、というのは
税理士先生も常套句にされています。

しかし、せっかく整理の機会が訪れても、
「貸したものはタダで返してもらわねば。」とか
「借地人には売らない。」・・・などと踏ん張る方も多いので、
その結果どうなるのか・・・、今回の買主様の
言葉を聞かせたいものです、ホント。
この方のお父上も、娘にそんな思いをさせることに
なるとは、思っていなかったことでしょう。

このようなお客様の本音を聞くことの積み重ねが、
コンサルティングの源になるようです。

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December 01, 201123:35

カテゴリ: 雑感

諸行無常の・・・

暦が変わり、師走に突入しました。
早いですねぇぇぇ。
実は、11月は一度も更新ができませんでした。
まる一ヶ月のご無沙汰でございます。
それが、まったくそう思えないほど、
短い短い11月でした。

このところ、仕事で不動産の遺産分割に関する
ご兄弟の争い事（裁判中のもの、調停に進みそうなもの）
遺言作成の過程に垣間見る家族模様、など、
兄弟間、親子間という家族内の機微を
目の当たりにしています。
（地主さんと借地人さんの調整も当然に
多々ありますが、）
借地関係解消にあたり、高齢の借地人さんの
転居先を見つけなければならないのが、
別居の子がまったく協力しないケースや、
子供がなく、甥御さんと打ち合わせをするケースや
ご家庭の事情も実に様々です。

不動産を巡る話になると、ご家族の事情の全容を
見ないわけにいかないので、ずいぶんと色々な
ご事情に接することになり、時にはかなりヘビーですが、
ふたをあけると、どんなご家族にも色々あるもので、
それを表沙汰にするかどうかだけだなと思います。

そんな人様のご相談に乗っている日々の間に
実父とお別れをしました。
自分の身にもついにそんな現実が来てしまいました。

これは心の中のことなので、あまり触れるつもりはありませんが、
肉親との別れは、誰もが必ず経験することとはいえ、
永遠に会えなくなることの寂しさと、漠然とした後悔は
経験したものにしかわからないかもしれません。

いることが当然だった人がいなくなる・・・。
誰にでもいつか必ずその日がくるもの。
老人ホームにお世話になって６年でした。
亡くなる半年前くらいから（余命宣告を受けてから）、
にわかに会いに行くようになっても、
まったく遅かったと後悔します。
書き出すと泣けてくるので、
なかなか書けなかったのですけどね。。。
父と娘。微妙な距離感が常にあって、
一度も向き合ったことがなかったようにも思います。

荷物整理をして老人ホームを退去しましたが、
今ごろになって、散髪代の請求が届いたりすると、
まだ、これまでと何も変わっていないような気になります。
亡くなる前日の日付の歯科検診の請求書がきたり、
この世の無常というものをかみしめます

。

気持ちの整理ができたわけではありませんが、
通常のブログに戻って、また日々の出来事、思ったことを
綴っていきますので、今後ともよろしくお願いいたします～。

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October 26, 201123:56

カテゴリ: 建物賃貸関連; 投資

シェアハウス投資あれこれ

先週の前半の話題で止まっていておりました。
今さらですが、その続きを書くことにします。

先週水曜日、建築現場を後にして、次に向かったのは、
東六郷のサイクルシェアハウスでした。
ご自分の土地の活用に、
シェアハウスを検討してみたいというお客様を
駅で待ち合わせてご案内しました。
自社所有の建物とは言え、入居者が入ってからは、
中に入る機会はそう多くなく、
（会社の管理担当者は定期的に訪ねていますが）
たまたま先月1回案内したときは、実に1年ぶりくらいで、
そして今回。
毎度、きれいに整頓して使っているなーというのが
正直な感想です。節電もしっかりしているし。。。　

土間を入ってリビングのテーブルの上には、
お帰り、おめでとうー

というようなメッセージが書かれた紙が
置かれていました。
入居者の誰かが何かのレースを完走したようです。
こういうのが、シェアハウスの醍醐味ではないでしょうか。
帰宅してメッセージをみるときは、
一人暮らしではまず味わえない絆をかみしめる瞬間でしょう。
シェアハウス内を見るのはまったく初めてというお客様にも
インパクトあったようでした。
そして入居者がそれなりにシェアハウスライフを
楽しんでいるように実感して、なんだかうれしい気持ちになります。

少し前の朝日新聞に「絆ビジネス」として、
シェアハウスが取り上げられているのを見せてもらいました。
震災の際に、シェアハウスの入居者がお互いの
安否を確認しあって、いかに心強かったかなどが
書かれていました。

ということで、そんなシェアハウスを投資対象としようと
考える方が増えてきました。
ただ、計画をよく聞いて見ると結構甘い。
これだけ取り上げられるようになって、入居者の選択肢も
増えている中、いかにお金を掛けずに
リフォームを済ますかと考えて皮算用する時点で
なにかが間違っているように思います。

少し前の話ですが、一棟物の寮を安く手に入れた
（ローン特約付きで契約し、手付けを打った）
という投資家の方は、すでにアパートをいくつかお持ちなので、
賃貸経営はよくわかっているという自負をお持ちでした。
そして次はシェアハウスで高利回りに挑戦。
「寄宿舎」として建てられているので、シェアハウスへは
そのまま転用できます。寮という、通常汎用がきかない
建物は買い手がつきにくいものですが、シェアハウスとして
活かせるので、狙い目です。
そこまではよかったのですが・・・、

数百万円の改修費を見込んで、利回りを計算されて
購入されたようですが、内部の写真を
見せていただいただけで、おおよそ1千万単位の
修繕費は軽くかかる（商品にするために必要）と
想像できます。そのほか備品代に
数百万円は必要です。
自分で経営しないなら、サブリースで、賃料収入は
７割程度です。（通常のアパート等と大きく異なります。）
立地が抜群ならともかく、ロケーションも少々微妙です。

かけるべき修繕費を掛けていない物件に
入居者はわざわざ住まない。
（シェアハウスは最近、特に見た目が重要）　
　　↓
選ばれないので、賃料設定を安くするしかない。
（安くしても選ばれない可能性もある）
　　↓
賃料設定が周辺よりかなり安くなると、周辺の物件に
入れない、それなりの人が集まる可能性が高くなる。
　　↓
滞納、入居者間のトラブル等が起きる確率が高くなる。
（文にするとかなりダイレクトな表現ですが。）

という悪循環を説明し、今日日、他社物件がどれだけ
内装に力を入れているか、近隣の参考例を示してみました。
（内装だけでなく、ソフト面が重要であることは
言うまでもありませんが）
大慌てのその投資家の方は、
「それだけの予算を掛けるつもりは毛頭ない、それでは
期待利回りがまったく見込めない」と半分やけに

。
しかし、契約をしてしまっているので、今さら後には
引けない、契約前に相談いただければよかったのですが。
では、予算内でどの程度できるかだけ検討しましょうか、
と気が重い作業を進めようとしていたところ、
（幸いなことに

）ローンの審査が通らず、
買わなくてすんだ

というオチがついてきました。

先日は、当面シェアハウスとして利用したあと、
将来的にグループホームに転用しようと考えている方に、
間取りの相談を受け、設計図案を見せていただきました。
そこまでの発想はすばらしいのですが・・・。

共同生活の場というくくりでは同じでも、
認知症が進んだ方々を対象とするスペックと
ターゲットにしようとしている学生向けのスペックは
いわば両極端であり、どちらも見込んで設計するのは、
どうにも、どっちつかずになっているようで、
辛辣な意見を色々言わせてもらいました。

賃貸物件ではあっても、
投資対象として確立している一般的な賃貸アパート、マンションと
同じようにいくものではないですね。
融資もまだ発展途上ですし、課題は多いです。
でも、未知数だからこそ研究のし甲斐があるということでしょう。

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October 21, 201123:48

カテゴリ

今週前半

月曜日の23時くらいの渋谷は２１℃。半袖でした。
２１℃くらいは半袖で暑くも寒くもなくちょうどよいですね。
ウィーンフィルを聴いた帰りの、心地よい秋宵でした。

一転、急に寒くなり、水曜は朝から工事現場にいたら
完全に手がかじかみました。

「建て方」の最後、屋根を組み立てる工程でした。
前にもブログで紹介しましたが、「トラス」を
クレーンで上げる作業で、上げたトラスが組み上がると
棟上げとなります。

クレーンでの建て方は、全工程のハイライトで、
入社して初めて見たとき、その曲芸のような
クレーンさばきと、連携プレイ、着々と建物が出来上がっていく模様に
えらく感動して、２時間ほど見入っていたものです。
施主様もきっと同じだろうと思って、
この短いタイミングに是非見てもらいたかったので、
日程調整していただき、ようやく案内できました。

現場にいくと、人がうじゃうじゃいるのに
何も始まっていない

。
トラスを運んだトラックが途中で故障して
まだ着いていないのでした。
待つこと１５分、ようやく到着しました。

トラスが顔をだし、

着々とつり上げられます。（この三角の組み合わせがトラス、
トラスの中でもシザーストラスという形状）

その前に（屋根の）断熱材も上げます。

なのに、予定時間を過ぎてもいっこうに施主様が現れない。

この場面を見ていただくためにご案内したのにぃ。
残り数個のところで電話がつながり、今着いた、とのこと。

最後２つをなんとか見ていただけました。ぎりぎりセーフ

結果として、朝のトラックの到着遅れで救われました。

私は次の予定が詰まっていたので、後ろ髪引かれつつ
その場を後にしましたが、施主様たちはその後、
場所を移動してしばし見ていかれたようです。
たしかに見ていて飽きないですよね。
CIMG6663

同僚が撮った、小屋の写真↑。

その次の予定に関しても続けて書きたかったのですが、
長くなりましたので、また明日以降。

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October 16, 201123:33

カテゴリ: 建築関連; 日々の仕事

この週末の仕事

土曜の朝は、窓をたたきつける風の音で目を覚ましました。
今担当している建築現場は、「建て方」（フレーミング）の最中で
クレーンを使うハイライトの工程なので、見に行くことに
していたのですが、強風では大変危険。
私がやきもきしてもしょうがありませんが、
起きてまず、現場の同僚に電話して、
一応予定通り行うことを確認して、午後から出かけてきました。
午後はすっかり雨も風も止んで幸いでした。
20111015144617

このような、予め工場で組まれてトラックで運ばれたパネルを
一つ一つクレーンで運び、待ち受けた大工さんたちが組み立てていく
という気の遠くなる地道な作業を一日中行います。
土曜日一日で2階が完成しましたよ。
20111015144047

来週あと2日かけて、3階、屋根と上げていきます。
通行止めにして警備員を配置していますが、
ご近所の方が、現場にふら～と立ち寄ったり
質問されたり、お小言を言われることもあるので、
その対応役も兼ねていましたが、土曜だったからか、
一人も遭遇しませんでした。
工事中、最も大がかりで、そしてクレーン車が道をふさぐのは
この数日だけなので、なんとかご近所の方にはご理解、ご辛抱
いただきたいものです。
アームが上がると、首が痛くなるほどの高さです。
私はただただ、外から見上げて、組みあがっていくのを
見ているだけですが、中はこんな感じ。
CIMG6533

クレーン初日に同僚が撮ったものです。

建築はまさにチームワーク。大勢の人が
様々な場面で関わり、連携することで
建物ができあがっていく、まぁ、極めて当たり前のことなのですが、
現場でそれを目の当たりにすると、
結構、ジーンときてしまいました。
不動産コンサルティングはどちらかというと
個人芸の部分が多いです。一人で出かけていくことも
多い。。。
体育会出身なので、本来、みんなで一丸となって・・・が
好きなのですが、仕事で建築の現場にも触れられることで、
そんな欲求が満たされているのかも。

今日は午前中は成年後見のセミナーを受講し、
午後は、お客様のお宅にお邪魔してきました。一人で・・・。
借地契約の期間満了を目前にして、
（借地人さんの立場なので、当然に契約の更新ができますが）
借地権解消の打診も選択肢の一つに、これからの
ご相談を受けていた案件です。
お客様はこのブログを読んでくださっているので
（そもそもブログを読んでお問い合わせくださった
経緯があります）詳しくは書けませんが、
ご家族が勢ぞろいされたので、顔合わせをし、
業務委託契約を調印しました。
粛々と話を進めたのですが、帰りがけに、
酒井さん、今日の秋華賞どうされます？
と聞かれてズッコケそうになりました

。

以上、仕事スイッチが入ったままの今週末でした。

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October 14, 201115:46

カテゴリ: 再開発・景観; 雑感

残念な建物

世界体操の団体戦は、つい見入ってしまいましたが、
見応えありましたねー。
で、夜テレビで見たばっかりの赤白のユニフォームの団体を
通勤途中に通るホテルの前で見かけて
なんだか妙にうれしかったりして。

新宿の朝はなかなか楽しいです。

都庁の真下で、都庁はどこか、と中国人らしき観光客に
なんども聞かれますし、なぜか観光バスのターミナルが
高層ビルの駐車場にあって、毎朝ガラガラと
スーツケースをひいた人々がぞろぞろと
仕事モードの私の前を横切りますし、
横断歩道の青信号の最後の点滅まで（赤になった瞬間でも）
当然に走って渡る

私の前に、青の最初の点滅で
立ち止まる外国人が立ちはだかり、それをかき分けながら、
流れている時間が違うな～と感じる毎朝です。

さて、ふらっと入った書店で「残念な○○」というタイトルの本が
多いのに驚いた。特に「残念な人」という言い回しは最近
よく目にするようになったように思います。
どうやら、この「残念」は「惜しい」という意味ではないですね。
あきらかに「ダメダメ」「サイテー」でも、露骨にそう言わずに、
あえて「惜しい」という感じをだして救っているような、
なかなかうまい表現です。

「残念な」といえば、「残念な建物」をよく見かけます。
年季が入っているという表現では済ませられない、
周辺の景観や雰囲気をぶちこわしている建物。

先日も、区内の築７０年の建物の建て替え計画で、
入居者の立ち退きには、相当なお金を使いましたが、
晴れて入居者が全員立ち退き、建物を解体すると、
一帯が見違えるような高級住宅地のように見えました。

先日約1年ぶりに、東六郷の（弊社所有の）
サイクルシェアハウスに行ってきました。
シェアハウスを建てたいというお客様の案内です。
かつて、駅からの通り道に、いわゆる「残念な」建物が
少なくとも2軒ありました。
1軒は明らかな廃墟。一度、ナント中で男性が放○しているのを
目撃してしまいました

。
入居案内の際には、遠回りでもその前を避けて通っていましたし、
そんな立地であることから、募集賃料も強気にはなれなかったのです。
久しぶりに通ったら、その２軒のうち1軒は建て替えられていて、
１軒が更地になっていました。
そうすると、あたりはきわめて普通の住宅地に。

その残念な建物を隠して一帯を見渡したときに見えてくる
街の雰囲気が本来のそのエリアの価値だと思います。
それが台無しになっているのはきわめてもったいない。
かなりの影響力があるものです。
残念な建物が存在するのには
それなりの事情があるものですが、
飛び込みでもなんでも、その事情を解決して、
なんとかしようとする仕事も世の中に必要ですね。

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October 10, 201123:21

カテゴリ

３連休

もう３連休を振り返る時が来てしまいました。
早いですね～、３日間なんて。
平日の5日間があっという間なのですから、当然ですねー。

晴天が（予報で）約束されていたこの３連休。
心から気持ちのよい秋晴れでしたね。
（というか、今日の昼間は真夏でした

）

初日は、７月からたまっていた交通費と小口の精算という
地味な作業をしに会社へ。そして
施主のお客様との上棟までの工程確認と
上棟時のお支払いについて打ち合わせをしました。
夜はオペラシティのコンサートへ。
昨年感涙したサントリーホールでの「売られた花嫁」を
プロデュース＆指揮した
スワロフスキー率いる、チェコのブルノフィル。
大曲２曲のみの（音楽の授業のような）名曲観賞会でした。
この一週間は、仕事で重いテーマのご相談が続き、
人生とは、家族とは、などと色々考えさせられたので、
「悲愴」はずしーんときました。

２日目は、ささやかな親孝行に
徹しました。（取り立てて書くことでは
ありませんが、別々に暮らしていると、
まとまった時間を一緒に過ごすことがほとんどできません。）

そして、最終日の本日。
何年かぶりの１０月１０日の体育の日らしく過ごしました。
といっても、運動したのは私ではなくて、お馬ですよ

。

一場のみの開催は、通常ないのですが、
諸般の事情で開催ができない盛岡競馬場の代わりに
府中競馬場で開催となったので、「岩手競馬を支援する日」でした。
入場も無料。

一場のみなので、パドックをゆっくり見て、検討して、
馬券を購入して、本馬場で観戦、（そしてときおり払い戻し

）という
基本の動きが余裕でできました。真夏のような天気でしたから、
ビール片手に、まさに大人のピクニック。
久しぶりに日焼け止めを登場させましたが、間違いなく日焼けした。。。
空いていて快適、と思ったのもつかの間、
メインの南部杯では、びっしり人で埋まっていました。
20111010154101

いやはや、競馬ファンは恐るべしです。
でも、３連休だったから、変則的なこのような試みができて、
それに参加できて、なんだかとてもいいことをした気分です。
成績もまずまずでした。
競馬観戦は本当に楽しいなー。

充電をしましたので、また新しい週もがんばります。

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