サステナブル先導事業 地鎮祭

1年も折り返し、ですね。

これまで何度も話題にしてきた、
国交省サステナブル建築物等先導事業
(木造先導型)
平成28年度前期に採択された、仙台の
「荒井西タウンプロジェクト」がいよいよ始まります

2x4工法にCLT床版を採用した
RC造との立面混構造5階建てマンション。
今年の4月に告示が出て、CLTが構造躯体に
使えるようになって、まだほとんど事例がない
このCLTの使い方を高く評価いただきました。

これに先駆け、先月宮城県CLT等普及推進
協議会の定期総会で、事例発表の
機会をいただきました

国をあげてCLTの普及促進を掲げていることから
各地方自治体は当然その使命を負っています。
そこで、我々民間の事例を参考にすべく、
今回のプロジェクトを宮城県自体が着目
してくださっているのです。
CLTパネルはもちろ東北産スギを使います。

ちなみに事例発表はもう1件あり、
三菱地所さんが竹中工務店さんと組んで
手掛ける10階建てマンション。
同じくS造の建物の床にCLTを活用する事例です。
(未知数の建材ゆえ、竹中さんの実証実験を通した試み)
大手デベ、ゼネコンさんも木材を避けてとおれない
時代になっているのですね。

そして、ついに今月3日に地鎮祭を迎えました。

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宮城県庁の方も参加くださり、
仙台の全ての放送局が取材にこられたことからも
この物件の注目度がわかります。

施主様である、仙台のハウスメーカーの社長と、
このプロジェクトを企画して、先導事業応募を提案した
弊社、の社長と二人で鍬入れ
施主様のありがたいご配慮です。いい光景でした。

盛大な地鎮祭も滞りなく終わり、
1700坪の土地に5棟が順次着工します。
(先導事業の対象は1棟のみ)
出来上がればまさに一つのタウン(街)です。
楽しみだな〜。

CLTの施工の際は是非多くの方々に
見学していただきたいものです。

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道路幅員は重要

先週は、先導事業がらみで仙台に行ってきました。
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その報告は次回に。

さて、建物のボリュームを左右する
建ぺい率、容積率ですが、
建築の専門家でなくてもご存知のとおり、
それらの指定が低いエリアにあれば
土地一杯に建物を建てることはできません。

でも、住宅地では、本当は庭が広くて
お隣との間がたっぷりあれば理想的、
土地を目一杯活かす必要はまったくないわけで、
いわゆる住居専用地では
40/80や50/100(%略)くらいに
指定されていることがほとんどです。
軽井沢のある特定のエリアなどは
建ぺい率がナント20%
敷地面積の2割の中に
建物を収めるということですが、
まあなんの支障もないでしょう。

一方で、商業性の高い坪単価の高いエリアなどでは、
いかに土地を目一杯(上も含めて)使うかが重要で、
(建ぺい率は当然に100%がMAXですが)、
容積率は600だったり800だったり、
1000を越える場所もあります。それだけ
高い建物が建てられる余地があるわけです。

とはいっても、容積率は、単純に指定容積率を
使えるわけではなくて、前面道路の幅員に4/10または6/10
をかけた数値と比べて小さいほうを使う、となっているので、
例えば容積率がせっかく600%あるエリアでも
敷地が面している道路が4mだったら、
(商業地域を例にとると)その土地には
4m×6/10で240%までの容積の建物しか建てられない。

そこで、救済として、地域特性に応じて特定行政庁(例えば区長)が
特定したエリアでは、緩和があり、例えば4m×8/10=320%まで
OKとなったりします。ならば、1層分高く建てられるかな、と思いきや、
前面道路が狭いと、「道路斜線制限」にひっかかり
結局建てられる建物の高さは限られてしまうのが実際です。

要するに前面道路が狭いと、建築という面では
全く土地のポテンシャルが活かされない、という
ことなのです。

道路幅員は大事。

現在関わっている都心商業地域の狭小地の建替え案件では、
既存の建物の下に鋼管杭が28m埋設されていて、
前面道路が現況3m(2項道路)なので、
解体の際、どうやって抜いてどうやって運ぶんですか、ということに
なってしまいます。(どうやって打ったのでしょう・・。)
1本撤去に1千万がかかるとの見積り。
金銭的にも物理的にも撤去は現実的でありません。

解体して調査しないと確約できませんが、
ある程度杭を削ってそのまま活かすしかない。
その上に、自重が重いRCや鉄骨の建物は
建てられないので、結局木造がベストという
結論になります。
木造はそういうケースでも使い勝手いいですねぇ
話はついそっちの方向に行ってしまいますが

前面道路幅員がもう少し広かったら、
建築プランにもバリエーションがあったでしょうが、
残念ながら建物の大きさ、形状は誰が設計してもほぼ同じに。
工事車両が入らないので手間がかかる分、どうしても
工事は割高になってしまいますし。

しみじみ、道路幅員は大事ですね。

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オフィスの改修工事の中での適判申請

GW報告を載せたまま放置しておりましたが、
今日で5月も終わり。早いなぁ。
会社は今日が事業年度末で、
明日から新しい期が始まります。
同時に、大規模な組織改編があり、
私もお引越し。土日に改修業者さんが入り、
オフィスのレイアウト変更はとりあえず終わりました。
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これまで使っていた机、(引越し途中の図)
机上のものを取り払うと広い!
立派だったんだなー。
でも、どう考えても実務部隊用ではなかった。
引き出しの容量が小さいし、A4書類が
あまり入らないし
で、一旦緊急避難をし、業務は続行。
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そして新しい机とともに新しい配置へ。
(それはお見せいたしません

工事だけは業者さんに依頼しましたが、あとは
当然社員の手作業。バッタバタの中で、
2物件分の構造計算適合性判定(適判)の本申請をし
その図書作成作業にまたまた大量な紙を消費しました。
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「背がのびーるファイル」のマックスの厚さに。初めて見た。

建築確認申請を同時に行っているので
この適判のOKをもらって初めて
建築確認が下付されます。そうしたらいよいよ着工。
社内のKICK OFF ミーティングも終わって、
とにかく会社としても初めての試みが始まります。
武者震いするー。

場つなぎ的な投稿で失礼しました〜。

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いつもながらのGW

4月の後半、「GW明けですね」という言葉が
飛び交いましたが、そのGWがまもなく明けてしまいます。
お正月同様天気に恵まれて、本当におだやかな休日でした。
(というか、日中は夏の先どりみたいでした
新緑が美しいこの季節、家の前の公園の脇を歩いているだけで
幸せな気分になります。
9連休だった方々はどんな気持ちで日曜の夜を
迎えているのでしょう。
私は完全にカレンダーどおりでしたが、後半5連休の1日は
会社に出たので、大型連休だった実感はほとんどなく。。。

そして例年通り、完璧な都内残留組でした。
社会人になってからGWはほぼそんな感じ。
この時期にあえて行楽地に向かうつもりもなく。
気づくと新宿から一歩も出なかった年もありました〜。

今年は、それでも東京フォーラムのラ・フォル・ジュルネ
音楽聴いたり、家族集合で今年の父の七回忌の
計画立てたり、テニスに(新しく始めた)加圧トレーニングに
そして、普段かなりひどいレベルでサボっている家の中のことを
徹底的にやりました〜。撮り溜めしてたビデオも全部見た〜。
でもやはり時間足りない。

休みにやりたいことって、実はこういうことなんですよね。

さて、明日から打って変わって怒涛の日々。
先導事業2案件がいよいよ着工しますし、
5月中にコンペもある。
商談中の案件もしっかりまとめたい。

夏休みまで一気にがんばりますよ

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ほんとうに顧客本位で融資をしているか

なんだか挑発的なタイトルになってしまいました。

アパートローンの過熱ぶりが新聞をにぎわせていますが、
不動産融資大幅増の内訳の3割は個人の賃貸業だそう。

個人といえば、結局、
相続対策で(何か建てて)土地を活かしましょう、
(一括借り上げしますから、空室リスクもありませんよ)という提案と
積極的に融資しますよ、というオファー、
それでアパート建てると決める、という構図

いくつもアパートを建てているある事業者さんが、先日、
もはや建築費がいくらか全くみてない、と豪快に言われていた。
要するに、融資がついて(月々の「出」がわかって)、
(大手の)ハウスメーカーが一括借り上げしてくれる(「入り」がわかる)から、
結局月々いくら残るのか、それだけが関心事、というのです。

確かにもっともな話ではあるのですよ。
もちろんそれは未来永劫、借入金利が一定で、借り上げ賃料が一定で
将来の修繕費用が一切かからない、という前提ですけどね
その事業者さんは能動的にそのような判断をしているので、
自己責任でどうぞどうぞ、ですが、
通常アパート立地ではないところにアパート建ててしまうケースは
逆に当座のそこだけに着目するようなセールストーク
鵜呑みにしてしまうのですよね。

でも、とにかく融資の位置づけはなによりも重要。
日頃、悲しいほど、これで圧倒的不利を感じることが多いだけに。

初期投資が抑えられる木造の+αのメリットをいくら説明しても、
融資期間が法定耐用年数(22年)以下では、
建築費がとっても高いRC造で建てて30年以上のローンが組めれば
月々の手残りという点では、ほとんど変わらなくなってしまう現実。

っと少し話はそれましたが。

先日新聞に、利益相反、金融庁是正、とありました。
大手地銀が顧客を建築業者に紹介する見返りに
紹介料をもらっている、ということについて。
請負金額に比例した紹介料を受け取れるとなると、物件の金額が大きい
ほうがおいしい。それは建築費を抑えたい顧客との間で利益相反では
ないかとのことですが、そういうことになりますね。
紹介料は建築業者のポケットマネーからではなく、事実上、
建築費に上乗せして見えない形で顧客が支払っているのですから。

融資を牛耳っている側はとにかく強いので、その立場を利用して
手数料ビジネスをやってしまったら。。。。
紹介料は不要です、その分建築費を安く(本来の建築費で提示)
してあげてください、それが顧客本位の本来の形。
もちろん、(結果仲介をしたとして)手数料を受け取らない
金融機関がほとんどではあると思います。

さらに、金融庁はアパートローンの実態調査に乗り出したそう。
本当に節税効果はあるのか、アパートの収支の実態はどうなのかなどなど。

つまり、貸せるからバンバン貸す、という姿勢について、
金融機関がほんとうに顧客本位で融資をしているのか、という調査。
いいですねぇ、(本当にその実態がわかるなら)是非、しっかりやってもらいたいものです。

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レスポンスが早い人は

金曜日はある会食で、明るいうちから。。。
古民家の佇まいに、ほのかに蚊取線香の香りが漂ってきて
どこか懐かしい夏を感じて幸せな時間でした。
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さて、昨日は40歳投手が大注目の対東大戦の野球でも
早慶レガッタでもなく、当然に皐月賞。
こちらも基本男の子のレースに非凡の紅一点の出走が
大注目でしたが、やはり、選りすぐりの
男の子の中では無難な走りに終わってしまいました。
牝馬に勝ってほしい、と思いつつ、さすがにここでは「無理」
とバッサリ切れたかどうかが鍵だったと思います。
で、開けてみればびっくりの3連単100万円超え
それが、直後にLINがきて、友人がしっかり取ってました〜。
これはすごい!誰かが当ててるから配当がつくわけで。。。

で、話は全く変わって、
日々多くの方々と関わりながら仕事をしているわけですが、
仕事が出来る人はレスポンスが早い!
私の中でこれだけは絶対に言えてると思います。
ヒマだから早い、忙しいから遅いってわけではないですね。

そしてそういう人は日程調整にも時間をかけない。
「で、いつにしましょうか。私はいついつが大丈夫です」
とその場でバンバン処理する感じ。
その場で具体的な提示があると話が早いし、
多少強引でもそれが本気度でもあり、
機会をつなぐ、ということなのだと私は思います。
仕事でもプライベートでも。
なので、また連絡します、ってなかなか連絡ない場合は、
自分の優先順位が低いのだ、そう思う反面
その程度だったのだ、と思ってまず催促はしません。

これまで何度も反省してきたことなのですが、
何かの案内やオファーがきて返信の締切日が明記されている場合、
内容にざっと目を通したものの、
まだ時間あるから後で返信しようとしばらく置いておいて
後日はっと気づくと、締切日が迫っている。(場合によっては過ぎている)
で、一度目を通したはずの内容をもう一度読み返し、そして
遅れたお詫び(言い訳)文を添えて、返信している自分。
どう考えても、なんだか無駄な動きです。

だから、中途半端な斜め読みで放置、は絶対に避けて、
できるだけすぐ返信する、かなり強く意識して心掛けています。
(もちろん、返信に熟慮が必要なものは別です)

と、場つなぎの投稿でした〜。

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前例のないことを手掛けるのは

寒い〜と書いた先週から一転、
昨日、外出はコートもストールもなし。今年初めて。
日中電車の中を見渡してもコートなしのスーツ姿がほとんどで、
なんだか久しぶりにみた光景でした。
日もどんどん長くなって、季節はいよいよ・・・

さて、前々回、評定の本委員会用の資料作成の様子を
力(りき)いれて書きましたが、提出の結果、
無事「適合」との判定を受けました。

ただし、いくつか指摘事項があったので、
まずそれを修正し、その内容を本文に反映させ、
指定された「最終版図書」の形にして、製本したものを提出して
初めて評定書交付という流れになります。
ただし、評定書の交付を受けても、建築確認申請に向けて
まだ踏むプロセスがあります。
そのことはまた次回詳しく書くとして・・・、

とにかく、前例のないことを手掛けるのは大変

このような過程を経て、ようやく世に送り出す
「合成充腹梁と高倍率耐力壁」。

これで、木造でも大空間が実現し、
大空間が不要な建物でも、間取りの変更が自在に。
楽しみですね。

これらの部材は、一階部分のテナント誘致に関わった
ある新築建物に取り入れてもらうことになっていますが、
着工時期は「先導事業」の物件より少し前になりそうです。
で、その施工会社の担当の方が、
「我々が第一号ですか!!
私はそういうの心躍るのですが、
なにせ会社が保守的ですから、
前例がないものには慎重で・・・」と弱腰。
大空間が作れるのに、わざわざ壁をいれるらしい
もちろんこの点はこれから詰めていくことになりますが。

そうかー。確かに世の中そういう考え方もあるなぁ。
自らが前例になるのは避けたい、ということですね。
まあ、そのような方々のためにも(笑)、
評定というお墨付きがあるのですが、そういう問題ではないみたいで。

スタンスはそれぞれ。

最近先導的な物件に関わる機会が多いので、
「日本初、○○エリア初」「一番」こそがロマン、という
チャレンジングな方々を多く見ていて、忘れてました。


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公示地価とGAIAFLOWと

3月も最終週なのに、寒すぎる。
まさに花冷えですねぇ。

さて、テーマとしてはもう新鮮ではありませが、
公示地価が発表されました。
改めて感じたのは、やはり
利便性に勝る価値はないということ。
住宅地に限って見れば、
通勤や買い物の利便性を重視する
30〜40代の子育て世帯に支持される
穴場的エリアの地価が上昇し、
最寄り駅からバス便の高級住宅地は下落し
美しい景観より建築の縛りの少ない工業地域の
住宅地が上昇した、という形です。

ブランドやステイタスよりもまず実利。

価値観の変化、そして世相なのかなぁ、と思います。
今は利便性重視でも、本当はいつか、もっとゆったりと豊かに・・・と
考えたところで、そのいつかはまずやってこなくて
やはりいつでも利便性は優先されると思う。
高齢になればなるほど、ますます利便性が
重要になるのも実際のところです。
もちろん、生き方、「豊かさ」の捉え方は人それぞれで、
どこに行っても人は住んでいて、「住めば都」ですが、
土地の価値という面においては、利便性のニーズの高さが
すなおに地価に映し出されているということです。

ということは、
利便性が低い土地の価格はひたすら下降していく、と
いうことになりますが、正直そのとおり
神風を待っても普通ふかない。

だから、便に関係なく、
その土地ならではの活かし方を工夫することで、
利用価値は生み出しているケースも多々あります。

そんな中、最近衝撃をうけたのが、
刑務所とクラフトウイスキーの蒸留所。
後者は地ビールよろしく地ウイスキーの蒸留所です。気付けば、
雨のあとの竹の子のように増えていた。
ウイスキー好きの私として、今特に気になるのが、
GAIAFLOW蒸溜所
建築物としても大変興味あります。竣工ホヤホヤです。

こういう世界にはいりこむと、
公示地価の話をしていたことはどうでもよくなってしまいます


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評定と先導事業と森友学園と

なにかの歌詞みたいなタイトルになってしまいましたが・・・。

一昨年から構想を練っていて、複数回の実験も
含めて着々と開発を行ってきたとある「部材」の評定
うける(国が指定した、しかるべく機関で、
その性能について評価をうける)ため、
最終的な「委員会」用の書類を作成して、
一昨日提出してきました。

昨年10月に申込を行い、以来
5回の部会(構造の専門家先生方との面談)を経て、
都度指摘事項をクリアして、ついに最終的な委員会のテーブルへ。
資料は1冊710ページに膨れ上がりました。
そして用意するのは12部 (さらに1部控え用)
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構造計算書のボリュームは
ご存知の方はご存知でしょうが、
今回のケースはA4で440枚です。

(あ、言うまでもなく、面談も資料の中身も
すべて構造設計士のお力を借りて、です。
超専門的な分野ですから。

こればかりは紙ベースの世界で、
ほぼ両面コピーしましたが、大量のコピー用紙を消費した〜。
見出しも手作り、手作業でひたすらパンチング(2穴あけ)して
ファイルに閉じて、ついに完成
実にローテクな作業でした。腰が〜。人手がないので、
8割方の作業を一人でもくもくと行って
そして、上司と二人でTAXIで運んで提出してきました〜。
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長い道のり。多くの方々に関わっていただきました。
現在結果待ちです。

今回評定をとる部材は、6階建ての
(下2層が鉄骨、上4層が木造)ホテルに使います。 
これは、昨年の国交省先導事業に採択された物件です。
構造計算が複雑で、しかも「先導」=まだ例がないので、
建築確認申請において、建築主事が判定できないため、
評定をとり(評定書を発行してもらい)、そして
適合判定をうけて(構造エキスパートのお墨付きをもらって)
初めて建築確認の許可を受けられます。

建物の木造化・木質化において、
まだ誰も手掛けていないことにチャレンジするのは
ロマンではありますが、苦労も多いです。
そんな建築プロジェクトを支援するのが、国交省の先導事業。
(正式名称はサステナブル建築物等先導事業(木造先導型))
国の税金から補助金をもらうので、提出する資料も膨大です。
数字もシビア、なはず。
で、くだんの「森友学園」の校舎・体育館も同じく採択を受けて
いた
んです。しかも弊社が採択を受けたのと同じ年に。
知らなかった〜。 

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手元資料では、確かに補助対象事業費は21億円
となっています。が、この金額=総工事費ではなく
設備費とか補助対象外工事もあるので、
(しかも予定であるため)
正確な金額は実は誰も判断できないですね。
マスコミ報道もちょっと大雑把。
延面積は1750坪の建築規模ですからね、坪単価を
計算したら・・・。
ただ、金額の多寡でなく、申請に虚偽があったら
それは問題です。
その影響か、年度末にあたり突如弊社にも国交省から
追加資料の提出要請があり、ただでも忙しい時期に
実に迷惑被っております

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生産緑地解除と相続税の納税猶予

このところ、生産緑地がらみの案件が
同時多発。
解除に関して、行政によってもかなり温度差がある
ことは日頃実感しています。

みんなが等しくわかりにくっと思っていると思う
タイトルのテーマについて整理してみたいと思います。

生産緑地の解除(買取の申し出)条件の1つに、
指定から30年経過したとき、というのがありますが、
指定以来、世の中で初めて30年を迎える2022年
(この年については、いつ話にでても必ず、
あと何年でしたっけ?みたいにあいまいですが、
東京オリンピックの2年後
言われている方がいて、これならもう忘れないですね)
に向けて、立地のよい農地だったりすると、
日頃不動産に直接関わっていない人からも
結構鼻息の荒さを感じます。


解除できれば(一定のプロセスを経て)
土地が自由に使えるようになりますが、
忘れてならないのが、「相続税の納税猶予」。
土地に、相続を原因とする財務省の抵当権が設定されていたら
(その相続人=現当事者が)営農を条件に相続税の納税猶予を
受けているケース。通常その額も尋常ではありません。
生産緑地を解除すると、その猶予されていた
相続税が利子税と共に一気に実現。
となると、せっかく自由にできるようになった
土地を売却して相続税を支払う、ということになりかねません。

そのことを理解していないと、いざとなったときに
かなり慌てることになります。

それとは別に、現在直面している悩ましいケースが、
営農をして人生を全うした場合、その方が背負ってきた
先代の納税猶予は晴れて免除
となっても、
その方の相続税が新たに発生
するということ。(これは農地関係なく普通の土地として)
その相続人が「終生農業を続ける前提で」
また納税猶予を選択すれば、その時点での相続税の支払いは発生
しませんが、「農業を続けない場合」(後継者がいない場合)
生産緑地維持の選択肢はありませんから、必然的に解除となり
そこで結局相続税が発生する。
営農してきた当事者が亡くなった時点で
生産緑地は解除できる(こと自体が朗報だった)としても、
後継者がいなければ結局相続税問題を
避けて通れません。
そのために、どの土地を売って、どれを残すか
前もってしっかりと計画をたてなければなりません。
一足飛びに土地活用の検討ができるものではない、
ということなんです。

ケースごとに状況が異なるので、
生産緑地解除、を一口には到底語れませんね。


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ゆりかごからゆりかごへ

年頭からいきなり宣言をやぶっている

気付くと1月もほぼ終わり。
怒涛の(といっても普通の想像の域を超える)
新年会・賀詞交換会(単なる飲み会も含む)続きも
一段落。体力と肝臓にホント感謝です。
お尻が決まっているから残業もできず
結局ブログにたどりつかない。。。。
月末はまるまるこもって書類作成作業に
なりそうなので、せめて今のうちに。。。

さて、今年に入ってから、
「ゆりかごからゆりかご」というフィロソフィーが
気になる気になる。。。

これはいわゆる「ゆりかごから墓場まで」の
一方通行でなく、墓場からゆりかごにまた
戻ってグルグル回る、ということで、
循環型経済システム、ということなのです。

これについてはもう少し突き詰めてから
改めて書きたいのですが、
ゴミという概念のない社会をつくる、ということ。
つまり、一度ものを作ったら、その役割を終えても
ゴミとして捨てるのでなく、また次に活かす
ということ。

その方法の1つは徹底して無害な素材を選び
製品をつかったら自然(土)に還すこと
もう1つは、製品を使い終わったら、解体、回収、再組み立てをして
品質の劣化を起こさずに、永遠に循環して使い続ける、
ということ。

これまでのリサイクルでは、ものを循環させるために、
かえって余計なエネルギーやCO2を放出することになっていたりで
疑問の声もあがっていましたが、それとは概念が異なる。

とはいえ、そういった製品を開発するには
(そこに新たな可能性があって、アイデア・技術が
活かされるわけですが) 実際お金がかかる。
そのコストが当然に製品価格に乗ってきますよね。
環境によい分、割高になったものが、
果たして消費者にどれだけ魅力にうつるのか。
一般消費者の感覚とかけ離れたところの活動であっては
意味ないし。

その点、あまり難しく考えず、「木」そのものが、
この最たるものではありませんか。
住宅を解体した廃材は、再利用できるし、
最終的にはバイオマス資源になる。

太古の昔から「遷宮」という考えがあって、
定期的に神様を移動させ、そのたびに社殿を建替える。
これは宮大工の伝統技術の継承という大きな意味も
ありますが、その際に出た廃材は鳥居や調度品などに
活かし、循環が自然にできていた。素敵

ライフサイクルコスト面も踏まえ、やはり木造の優位性を
もっともっとアピールしていかなければ、と思っているのです。


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今年もよろしくお願いいたします

2017年が始まりました。
年明け初めての投稿です。
今年に入ってもう11日も
たったのですね。。。
まずは、今年もどうぞこちらのブログを
よろしくお願いいたします。

年末は除夜の鐘をつく、という初体験を
しました。主人と43、44つ目をついて、
靴履いてお寺さんを出たあたりで年が明けました。
カウントダウンしないのは久しぶりでしたが、
実に厳かな年明けでした。 
年明けから穏やかな天気が続きましたが、
それは果たして、今年を象徴するのか、
嵐の前の静けさなのか。。。

初体験といえば、今年は2日の朝、
空手の初稽古に参加しました。
これなしでは一年が始まらない!という
同期の強い誘いにのって。
気合を入れてみっちり汗を流したら、
お正月気分も吹き飛び、すがすがしい気持ちになった。
そして、そのあと有志でお昼を食べ、しこたま紹興酒を
飲んで解散でしたが、またまた今年も
楽しく、たくさん「飲む」1年になりそうです。

年末に今年の抱負、的な内容をしっかり
書きましたので、改めて、という感じでは
ありますが、仕事面では、
今年は、昨年仕掛けたことを着地させ、かつ
展開させていく年。
展開の部分ではできることは無限大なので、
より積極的に外に向けて発信していきます。
木の可能性について。
昨年来のいい出会い、をどう絡められるかも
楽しみです。
この点は仕事初めから、着々と動いてます。
そして、先導事業2つが無事の着工に
運べるよう、自分にできることを全うします。
いずれも土地を活かし、良質な街をつくる
ほんの一端を担っている
という気持ちで。

プライベート面では、もう少しゆったりと構える、
ということかな、色々な意味で。。。

以上、今年もよろしくお願いいたします。
週1回の更新をめざしていきます。(今のところ


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2016年の最後の日に

今年最後の日が沈んでいきました。16:38。
20161231_162314















ここ5年くらいは、この時間までに一通りやることを済ませて、
日の入りを名残惜しく見届ける、というのが恒例になっています。
不思議と毎年本当に天気がいい。穏やかな気持ちになりますね。
住友三角ビルの展望フロアから、日の入りを真正面に見るそのド迫力は
超穴場だったのに、いきなり昨年から入れなくなり、
まだ代替え場所を見つけられていませんが、
とりあえず今年はこちらから。(京王プラザの宴会場フロア)
なんとも目の前の建物が邪魔ですが、今年は
ここもなにかとお騒がせでした。
それに関係あるかわかりませんが、
(地元なので、実は昨日の厳戒態勢から知ってましたが)
今日の紅白にも・・・、ここからの中継ありますね。
なにせ毎朝前を通るこの建物は自分の生活の一部みたいなもので、
この中で繰り広げられることは来年も注目です。

さて、今年を振り返ると、仕事では、なんといっても、
チームで手掛けたプロジェクトが
国交省の「サステナブル建築物等先導事業(木造先導型)」に
平成27年度後期、平成28年度前期と2期連続で採択されたのが
トップニュース。今年2月と9月のことでした。
といってもこれに至るまでに社内の不理解も含めて悔しく
歯がゆい思いもたくさんしたのですが。。。
このブログで何回も紹介しましたが、木造の新しい可能性を
探究し、普及させることが今の使命である以上、こんなインセンティブは
ありません。来年はこれらのプロジェクトが始動。課題も山積みですが、
まずは無事に着工させなければ。
他にも、ここで使った技術を様々な建物に使ってもらえるような
営業も不可欠なので、
今年仕掛けたことを来年いかに着地させかつ展開させるか
考えるだけで武者震いします。

今年も、仕事を通し多くの方々と出会い、新しい情報交換会というか交流会に
いくつも顔を出しました。
今年交換した大量の名刺。数ではなく、その相手と次に接点もてるかが
重要ですが、今年は、そういう意味で実りのある本当にいい出会いがいくつもありました。
来年もどんなことが一緒にできるか、実に楽しみです。

さて、思い返すと今年は喪服を着た回数が多かったと思う。
その昔の、誰々のお父様のお通夜、ということでなく、
直接知っている先輩とか同期とか悲しいお別れがありました。
皮肉にもそれで久しぶりの面々が勢ぞろい、ということも。
年齢的にもいつかは順番だとわかっていても、これほどつらいことはない。
運命とはいえ、せめて未然に防げることは侮らずにやらなければ、と
強く心に誓いました。
今年も、親、兄弟、夫婦が健康で仲良く過ごせたことが
なんと幸せなことか、をかみしめています。

今年は、プライベートでは、実は、やってみよう、と思っていたことは
(たぶん)すべてやった、と思う。具体的には書きませんけどね。
決してハードル高いものはなく、行動するかどうか、なのですが、それが
なかなかできないのがふつう。過去のブログを読み返しても、
いつもなんだかアップアップで余裕がなかったのが、
今は余裕が少しできたのかなー。かなり計画的に行動した、ということもいえる。
お稽古も続いているし、来年新しくやってみたいこともすでにある。
競馬納めは、有馬記念、ではなくて大井の東京大賞典。
3連単4頭BOXで大当たりでした。来年への弾みとなりました。
コンサートは少なかったけど、SFO交響楽団、よかったな〜。
終わって赤坂で飲んでいたら、楽団メンバーが入ってきて
おしゃべりして一緒に写真とったのもいい思い出です。
そういえば、昨年には世の中に存在さえなかったポケモンGO。
結構ハマりました。このおかげで、これまでバスや車で移動した
距離も歩くのが楽しくなった。今レベルは28。もう飽きた、という人も
多いみたいですが、来年も大量に追加された図鑑のコンプリートを
目指して地道にやっていこう。

と、とりとめもなく書いていますが、
家のすぐ近所で毎年除夜の鐘が鳴り響きます。
新宿のビルの谷間にお寺さんが。今年はこれから鐘をつきに
いきます。
来年は大学卒業30周年。
関連行事も多くあり、幹事を担うものもあります。
思い出深い1年になりそうです。
これからも健康に気を付けて、楽しいこと、感動すること、
心が洗われること、たくさん味わいたいと思います。

ブログ12回目の年越しです。
来年もよろしくお願いいたします。

2016.12.31

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都市の不燃化

今日は久しぶりに声がかれた。
最後の直線、「差せ〜」と絶叫してました。
そしてその通りに差してくれた。
(サトノダイヤモンドがキタサンブラックを)

素晴らしいレースでした。強い馬が勝つ、という
胸のすく結果。
一年の総決算、ファンファーレからうるっときてしまうほど、
色々な思いがつまる、みんなの思いを乗せた国民的イベント、
終わってしまった。。。

クリスマスの有馬記念。
今年はイブも含めて3連休というこの曜日の並びを
重宝した人多かったと思います。

営業日は残り3日、明日から気持ちを入れ替えて、
今年を締めくくらねば。

先日会食をご一緒した方から、
「最近ブログ更新してないですね」と
言われた。
見ていただいているんだ。。。ありがたい。
そんな方々のためにも、
できる限り話題を提供したい、といつも思っているのだけど
なかなか書けていなかったです。
大晦日は毎年書きますが、それまでに
もう1回は書くぞー、と思い立って、それが
今日という感じです。

さて、木曜日は新潟の糸魚川市で大規模な火災が
発生しました。本当に不運な条件が重なり
あっという間に延焼、木造密集(木密)エリアを
焼き尽くした大惨事に心が痛みます。
そんなことが起きていたとはまだ知らなった木曜日、
風情あるレトロな場所にいました。
裏道の1mにも満たない路地を通って・・・。
いみじくも、火事が起きたら大変だー、なんて
言っていたばかり。
20161222_234128


















舞台セットみたいな、初めてなのになんとも懐かしい感じ。
昭和世代にとって、こんな町並みはいつまでも残っていてほしいと
思う反面、「都市の不燃化」という大きな命題の上で
木密地域は頭痛の種です。
こういったエリアは、建物が老朽化し(これがいい味出してる
場合が多いのですが)建物自体の防耐火性能も低いわけですし、
密集しているので延焼しやすく、道が狭いので消火活動が遅れる、など
「一旦火災が発生したら」どうなるのか容易に想像できるけれど、
色々なハードルがあって、建て替えがなかなか進まない現状があります。
そのあたりは、以前、重点密集市街地での建て替え
で、触れています。
あとは、「絶対に火を出さない」というエリアの方々の
日頃からの強い意識・協力も大きな要素になるのかと思います。

これからの日本は、都市の不燃化を目指しつつ、
建物の木造化を進める、という流れにあり、
自分の今の存在意義もそこにあるのかな、と思うのです。

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木造の技術革新が土地を活かす

1月は行く、2月は逃げる、3月は・・・、なんて
言葉を、毎年そのとおり!と実感しますが、
結局毎月ですね。
10月は記憶にないくらい瞬間に過ぎ去り、
11月、12月とまたたくまに過ぎていくのだと思う。
そしてあっと間に1年たつ。。。

さて、長い長い選挙戦が終わり、誰もが驚く結果に
なったアメリカ大統領選。
私は、「数」を制する、ということはすごいと改めて思う。
選挙人制度というかなり独特なしくみがあるといえ、
国民に平等に与えられた1票をくまなく取り込んだ
(これまで投票すらしなかった層を
しっかり取り込んだ)結果の「数」のわけで、
我々に馴染みのある西海岸や東海岸以外のアメリカが、
今のアメリカの実態なのだ、と思うとやはり驚きです。
その「数」のパワーでなにかかけ離れた方向に
進まないように、と願うばかりです。

さてさて、9月末に5日間長野の塩尻にこもって
ある実験の一部始終に立ち会っていました。
IMG_1188














FBにも投稿しましたが、業界の方以外には???の写真。。。
ある開発の過程の実験ですが、一発で成果がでるものでもなく、
前回の結果を踏まえて試行錯誤した結果、また明日から
こもって地道に再挑戦です。
なにせ、知られざるプロジェクトX、ガイアの夜明けの世界ですから

先日久しぶりに集まった、15年来の資格仲間から、
「酒井さんは、木の魅力に取りつかれて、そっちの業界に
行ってしまった」と言われてしまいましたが、
決して「そっちの業界」に行ってしまったわけではない。
このブログのテーマである「不動産を活かす」という軸からは
ぶれることはないです。ただ、少し寄り道はしてますが。

例えば、
そこに土地があって、容積率は高いのに面積が
小さい場合、技術力があればそこで高層の建物を
経済的に建てることができるし、限られた土地に
建物を建てる場合、性能の高い部材を開発できれば
例えば設計の自由度がぐんと増す、としたら、
やはり土地が活きることになるのです。
(壁で持たせる2x4工法で言えば、壁の性能があがれば、
壁面積を少なくできるので、構造耐力上問題なく
開口部を広くとることができるのです)
採光の問題にも対応できますし、第一スタイリッシュですものね。
そういったことを実現するために、(行きがかり上)
研究開発にも関わっている、というのが実際です。

待ちきれないですねぇ。
明日からの実験を成功させて、早く世に送り出したい!!

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CLTの何が彼らを突き動かしているのか

ご無沙汰しておりました。

ブログを放置している間に
リオオリンピックが始まって終わり、
初めて見た熱海の海上花火のド迫力に感動し、
夏競馬を見に新潟まで行った夏が終わり・・・、
パラリンピックが終わり、
誕生日を通過し、9月が終わり、
昔の職場の同期が亡くなりかなりへこみ、
でも連合三田会、三田体育会総会と大学関連の行事が続き、
あれこれ同窓会、会合にモリモリ参加し。
そしてあっという間に10月が終わろうとしています

以上全部私的な話ですが、
仕事のほうも、盛りだくさんでした。
目玉はやはり、平成28年度前期の木造先導事業。
応募していたプロジェクトが、9月に無事採択されました。
2期連続です。
今回はCLTを床材に使った2x4の5階建て建物。
(1階はRC,2〜5階が木造)
この結果を受けて、色々取材を受けました。
木材の業界紙は当然ですが、不動産の業界紙からも
熱視線をいただいたのには目からうろこでした。
担当記者の方がずっと着目して追っているようです。

CLTがなにか、は過去のブログで説明してますが、
現在「鳴り物入り」で国を挙げて普及促進をしています。
この流れはただ事ではない、感じ
今年、「CLTで地方創生を」という趣旨で
自民党の有志議員による議員連盟が設立され、
会長はナント石破さん。なぜに石破さん?
石破さんの熱いスピーチを聞いた、日頃お世話になっている
専門家の先生が舌をまいたほど、よく勉強されているようで、
CLTの何が彼らを突き動かしているのでしょうか。。。
(参考:議員連盟で作成した普及パンフレットはこちら

これから、木造の中高層建築物(おもに非住宅)に
普及させたいとしているものの、
まだ一般の構造部材として建物に全面的に
使うにはコスト面など課題が盛りだくさんのCLT。
様子見の気配ムンムンです。
そこで弊社で先導事業として提案したのは、
建物は通常の2x4工法で床材にCLTを使う、というもの。
この使い方が現時点では理想的だと国交省を唸らせて、
高く評価していただいたのです

あまり表に出ない会社ですが、時代の大きな流れに
しっかり乗っているという自負を感じます。
この我々の仕事をもっと(でもひそかに)広めるために
日々奮闘を続けています。

と、まじめに終わる。

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本気で待機者ゼロにするなら

7月もあっという間に駆け抜けていきましたが、
お祭りの余韻の、まだ取り外されていない
ポスター看板を感慨深く(?)眺める人、多数。
確かに、結果がすべて分かってから改めて、それぞれの
ポスターをみたい気持ち、わかります。

3週間前、参院選投開票日の翌日、
「四季(よき)友の会」という、不動産業界中心の
(少々敷居の高い)異業種交流会に誘っていただき、
恐る恐る参加してきました。
劇団四季のファンクラブ?と思われそうな名前ですが、
年に4回、開催76回目という由緒ある会合です。

第一部は講演会、第二部が懇親会の構成で、
過去の講演会の講師は国交大臣、代議士、市長などなど。
政治色ありますが、それはそれで切り離せない世界。
そして今回の講師は産経新聞社の政治部長さんでした。
「参院選の結果を踏まえて都知事選を占う」というタイトルで、
立候補者が決まるまでの裏話や、それぞれの思惑、
勢力図などなどリアルな話が聞けました。 
結局、どう立ち回るのが利口か、という計算の中で
みんな動いている、ということでしょう。

小池さんは小泉さんスタイルの劇場型、敵を見つけて それを
共通の敵とする賛同者を増やす、という手法に長けているとのこと。
そう聞いて選挙戦に着目していると、たしかに、面白いように
敵が出てきた出てきた。「しめた」とばかり
完全な小池さんペースとなり、そのまま結果となったと思います。
これから、「敵」との確執が(客観的に見ると面白いので関心をひく、
という点ではよいかもしれませんが)都政の足かせにならないような、
大人の対応を願いたいです。

さて、小池さんが公約としてあげている中で、
待機児童ゼロ、介護施設不足の解消、住宅の不燃化加速については
このブログで日頃取り上げている、不動産・建築と切り離せないテーマです。
建築会社も鼻息荒くなる話ですね。
そのためにもずーっと前から、
土地を活かし、保育所や老人ホームを建てる、という提案に
携わってきていますが、なかなか実現しません。
そう簡単にいかないんですよ。

遊休地、低利用地の使い方に困っている人は確実にいて、
運営したくて手を挙げている事業者がたくさんいて、
建築に携わりたい中小の工務店もたくさんあるのに・・・、
それらの情報の一元化ができていないのと、
行政主導の「公募」の制約の大きいこと
本気で待機者ゼロにしたいなら、
このあたりをどうにかしたほうがいいと思います。
公園をつぶす必要なんてないし。


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不動産を「買う」という行動

先週末の新宿中央公園はすごいことになっていましたヨ。
普段は人がまばらなのに、スマホ持った人がうじゃうじゃ
そういう私も、いつもは外を通るのに、わざわざ中を通り・・・。
偶然ピカチュウをゲット
プチはまりしています、ポケモンGO。
色々な楽しみ方があると思いますが、
日頃全く関心がいかなかったちょっとした石碑とか
オブジェなどもポケストップになっていたりして、
芸の細かさが素晴らしい。そんな発見も楽しいですね。


さて、話はまったく変わって・・・、
不動産を「買う」という行動を起こすとき、
ファンドだったり、企業だったりにあれこれ検討いただいた
結果、どう考えても合わない、と見送られた価格で、
スパッと買われる個人投資家さんは(いい意味で)恐るべし。

前にいた会社でビルを売却したときのこと。
当該エリアでめったにでてこない希少な「売りブツ」でしたが、
建物は(深刻な)耐震性不足で、建て替え・耐震補強いずれを
とってもそれぞれ問題アリのつわものものでした。
で、希望売却価格ではなかなか買い手がつかず、
友人(大学のゼミ仲間)の外資系ファンドにも
声をかけて、興味を示してもらったものの、
やはりまったく無理、とのことで断られ、
そんなことを繰り返しながらも粘っていると、
ある企業オーナー様がほぼ希望売却価格どおりで
買われたのでした。

ファンドの友人は、
「いったいどういう判断で買うのか、どう考えてもあわないのに」
(自分たちプロが手をださなかったのに)と
しきりに言われていたことが強く印象に残っています。
(無謀という非難でなく、むしろ純粋な感嘆?)
たとえプロであれ、人様のお金を集めたファンドの
「あう、あわない」という判断と
個人の方の「気に入った、買う!!」の感覚は
同じ土俵で語れるものではなく、
自分の判断で自分の資金で買う、
これにはプロの投資分析も、理論も吹き飛びます。


そして、最近触りだけ関わった案件で、
売却希望のまとまった土地がありまして、
大きさ的には分譲マンション用地ですが、
あいにく売れ残り必至のロケーションのため、
デベからは見向きもされません。
その分、環境はよいのですが。
特殊な要素がある土地なので、売値は
路線価評価の半分くらいという超格安設定でも
ビジネスの採算ラインにのらないとだれも手をださない。

で、資金力のある介護系ではどうか、と
お付き合いのある介護事業者を紹介して、
1ヶ月の猶予で老人ホーム計画を前向きに
検討いただきましたが、建築費のほかに
想定をはるかに超える費用がかかることがわかり、
予算から土地購入に捻出できる金額が
売主の希望価格とかけ離れていたため、
交渉の余地もなく、お流れとなりました。
で、そんなときに現れたのが、個人。
売主様は半信半疑ですが、
「気に入った、別荘用地としてほしい」であれば、
全然アリです。
その価値は採算ベースもなにも関係ない
プライスレス。

個人の消費動向は見くびれません。


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先導事業とCLT(直交集成板)

夏本番ですが、涼しい!というより
あれ、19時で少し暗くなった?
昼は着実に短くなってます。。。

昨年度後半に応募して無事採択された
サステナブル建築物等先導事業(木造先導型)。  
合成充腹梁を用いた6階建て(混構造)のホテルでした。

今年度前半も応募を目標に、案件を着々と固めて、
無事応募書類を提出してきました。締切日の前日。
やはり、昨年一通り経験した、ということは
気持ちに多少ゆとりができますね。

この先導事業は「絵に描いた餅」ではダメで、アイデア・
企画があっても、実際に資金を出して事業化(建築)する
施主様がいて初めて成り立つものです。チャレンジングな
施主様の存在はありがたいです。自分でやっちゃえ、と
資金力のあるHMやゼネコンさんは自社で手掛けてたりします。

前回の申請前・採択後の様々な手続きで
何度も足を運んでいる、
窓口の「木を活かす建築推進協議会」(木活)は
提出日なにやらエライ賑わいで、今回は応募者が
多いことが予想されます。やはり相当多いようです。

「先導的」な要素はかなり出尽くし感がありますが、
今年は大きなヒントがありますからね、
CLT(直交集成板)工法オープン化。 
CLTの普及促進は、林野庁と国交省の共通命題です。
(CLTって何?についてはこちらへ。)
弊社も国産材をつかったCLTを最大限活かした
「国内初」の試みをしていますが、
今回はやはり同じテーマのプロジェクトが多いようです。
コンペではないので、応募者それぞれがよい案を出せば
(国の予算の範囲で)採択されるわけですから、
他社さんがどんなアイデアを出してくるのか実に楽しみです。
不動産業界でもこの動きには注目しておいたほうがいいですね。

で、3連休に見た、「インデイペンデンス・デイ リサージェンス」。
ストーリーへの突っ込みは置いておいて・・・、迫力満点の
美しい映像は見ごたえありました。あくまでストーリーは別にして、
エンタメとして楽しめます。
が、ふと気づくと・・・、軍艦や戦闘機、基地、ラボなどなどが出てくる
SFの世界に、「木」の要素一切なし
日頃強調している「木」の心地よさ、癒し、CO2削減、なんて概念は
ぶっとびます。
なーんてことを考えたのはきっと世界で私だけ、と思いつつ。

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土地の鑑定評価は所詮・・・

蝉も力強く鳴きはじめ、夏本番!
少し前ですが、一足先に満喫した、
知る人ぞ知る府中競馬場の花火。
打ち上げ開始時に流れたのは府中G1のファンファーレ
競馬ファンにはのっけからテンションMAXでした。
DSC_0251


















DSC_0283















さて、地主さんは土地を手放さないもの。
だからこそ代々地主さんでいられる、とは
昔からよく言われていることです。
先祖伝来の土地を自分の代になったときに
手放してはならない、という気持ちがありつつ、
色々入用だと土地だけあっても・・・という
現実もあったり、土地の利用を持て余していたり。
できるなら、売却して現金化したい
そう思っている地主さんが堂々と売却できる
タイミングが相続発生時。
対策をしても、(地主なだけに)相続税が大変で
泣く泣く土地を手放す、というたてつけが通ります。

そんな心境が本当かはともかく、今年にはいって、
相続がらみで土地を売却したい、という話の持込が
(売買はメインでやっていないにもかかわらず:
売主側の関係者から)相次ぎました。
前にいた会社で社長が、物事の発生は
「同時多発」とよく言ってましたが、まさにそんな感じ。
どうしてなんでしょう、不思議ですよね。

日頃、土地を買い取ります!、買取強化してます!という
情報が入ってくることは多く、その勢いをみて市況を
占ったりしているのですが、そんなお付き合いのある
業者さんにひととおり声をかけてみます。
どれくらいの規模を得意としているか、に応じて。

そんなときの「あるある」は、
「相続案件で、まだ表に出ていない情報なので、
取り扱いに注意ください」と言われてたはずが、
まずほとんど出回ってます
「○月○日に○○様から持ち込まれてます」
と教えていただくと、ふーんやっぱり、という感じ。
で、お断りした理由なども聞き出すと、とても参考になります。
「買い取る」立場として、将来的な見通しも含めて
当然にあれこれ検討された結果だからです。

で、「(○○○用地として)今日日どこも手をださないですよ。」と
言われてしまった土地の鑑定書を見る機会があったりすると、
何枚にも及ぶ分析および試算の結果、最有効使用は「○○○」と
すまして書かれていたりして
それを基準に価格が算出されています。

鑑定は鑑定、流通は需給バランス、
価格の目的が異なると理解していても、
実需を先に感じてしまうと、
鑑定書はかなりこっけいな読み物となってしまいますね。


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