建物譲渡にかかる税金

京急の例の速ーｰｰい快特に乗って
恒例のエリアに・・・、のはずが、
昨日の朝は山手線も湘南新宿ラインもストップ
していたので、予定ルートを大幅に変更して、
なんとか時間内にたどりついた、という感じでした。
地主さんの譲渡承諾をいただいた案件で、
こんどは司法書士とともに借地人さん宅へ。
この件はあと登記手続きだけで完了ですが、
持ち分１／２が手に入っただけなので、
問題は・・・。　共有建物を貸すという「管理行為」は
過半の同意が必要ですからね。ここからが本番です。


さて、その昔、よーく勉強（だけ）していた頃は、
たとえば、不動産に関する税法の特例などの
適用要件はほぼ暗記していましたが、
さすがに今は無理ですね。
都度、そうそうそうだった、と確認するのが実際。

最近、借地関係の解消で、借地人の方が
建物を解体して更地にして
（借地権を）地主に売却というケースが続きましたが、
この譲渡にかかる税金の額は結構大きいものです。

税金は、売却金額から取得費・譲渡費用を
引いて算出する譲渡所得の額の２割ですが、
（旧借地権の話なので、５年超の保有前提の話）
もともと借地の取得はタダ同然で、（借地のスタート時に
権利金を支払っているケースはほとんどないため）
概算取得費を使うとして、取得に要した費用は
ほんのわずか。（ただし、取得費には、これまでに
支払った更新料も含むのでこれは見逃せません。）
譲渡費用もせいぜい、解体費、仲介手数料程度ですから、
借地権を更地価格×（借地権割合−１割）
くらいで売却するとなると、結構な額の譲渡所得に
なり、その２割の税金はバカにならない金額です。

しかし、長年住んでいた建物の売却には、
居住用財産を譲渡した場合の、いわゆる
「３０００万円控除」が使えるので、
一般的なサイズの借地権付き建物（自宅）の売却の場合、
この特別控除により、ほぼ税金はゼロになります。
したがって、該当するなら、
控除を使えるよう要件を満たしておく必要があります。
別居の子供が相続して売却したら、まるまる２割の税金です。

あるケースで、借地上の建物にご夫婦で長年住まわれていて
ご主人が亡くなり、借地関係を解消すること（借地権の売却）
を検討している間に、建物を相続された奥様が
子供の家の近くに手頃なマンションを見つけて、そこに
引っ越されてしまいました。

と、いうことは、売却対象の建物はもはや居住用財産でない！？
と一瞬焦りましたが、「住まなくなってから３年後の年末までに
譲渡」という要件がちゃんとありました。そうそう、
その昔は暗記していたのに。。。

考えてみても、「今現に住んでいる建物」を居住用財産としたら、
（税金の計算で、譲渡の日は原則引き渡しの日なので）
引き渡す瞬間にも住んでいなければ居住用とはみなされなくなり、
実際問題そんな取引あるわけないですよね。
そうなると、いつまでならセーフでいつからアウトなのか、
判定に困るので、結局エイヤーで、
「居住しなくなってから3年を経過した日の
属する年の12月31日までに譲渡する」場合に居住用としたのです。
（ちなみに、その間賃貸しても、です。まあ定期借家契約にでも
しないかぎり、非現実的ですけど。）

上記のようなケースではこの猶予は大変助かります。
地主との交渉にも時間を要するでしょうし、
あと2年くらいのうちに地価がもう少し上がるかもしれないし。
でも、住まなくなった日は確定したので、（税務に関して
だけで言えば、ですが）譲渡の期限が
自動的に決められたようなもので、売却のタイミングの
目安になりそうです。

ところで、ちと古い話題ですが、
先週、台風直撃の前日の夜は本当に気持ちのよい
天候でした。中秋の名月の一日手前の美しい
お月様を拝めましたよ。ちょっと足を伸ばしてきました。



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