先週の大安、弊社ビルダーは地鎮祭のダブルヘッダーでした。
午前と午後。ちなみにその一週間前も。
地鎮祭続きは、おめでたく、有り難い話です。
今回はどちらも個人所有のアパートですが、規模的に
建築に３〜４ヶ月かかりますので、
異動の時期に間に合う入居者募集をするには、
この時期の着工でぎりぎりです。
しかし、皆が皆１〜３月竣工を目指しては、
この時期、アパートのビルダーは多くの現場を同時に抱え、
そして４月以降はヒマになってしまう、ということになります。
年間を通じて平均的に受注するには、閑散期に如何に現場を
作るかが課題で、そのためには、やはり一括借り上げ（サブリース）
の活用は大きいと実感します。

弊社は元々一括借り上げには消極的です。
一番収益力のある新築時に、
オーナー様に賃料を満額受け取ってほしいと思うからです。
また、一括借り上げありきで提案する建築会社の
建築単価は相対的に高い。借り上げの空室リスクを
建築費で吸収する、両者はセットになっていますからね。
でも、将来的な空室が不安だから・・・、
そのための借り上げ、と考える方も必ずいらっしゃり、
その考えを否定する理由はありませんが、
将来的な賃料保証と勘違いされているケースもあり・・・、
そして、サブリースは損か得かという、
答えがない永遠のテーマが繰り返されます。

弊社の根本の考えは変わりませんが、営業で、
「何月に竣工しても、一括借り上げですから収入は確約されますよ」
といえる体制かどうかは大きい。
それなら、お客様はどのタイミングでも発注できますので、
会社としても、秋着工、年明け引き渡しに
偏ってしまうこともなくなるのです。
であれば、建築とは切り離し、必要に応じて
借り上げ専門の業者をかませるのが理想で、
今後そのスキームを構築していく必要があると思います。
現にその第一弾の試みは始まっています。
テレビや新聞で大規模に広告を打たれているような
大手さんとはまったく違う、
小手のビルダーの現実問題です。


さて、私はその地鎮祭には参加せず、
午前中の現場から目と鼻の先にある、
長年放置された建物の中の残置物整理に参加していました。
あとからうがいどころか、鼻の穴も洗わなければいられないような
現場はこれまでたくさん見てきていますが、
今回は少々特殊で、色々な事情で少なくとも８年間、
前入居者が鍵をかけて外出したきり、
そのままの状態で放置されていたものです。
弊社が持ち分の１／２を買い取ったので、
中の状態を確認するために、（しかしながら、譲渡人は鍵を
持っておらず、中に入れなかったので）
弊社で鍵を壊し、
（正確には、ガラスを割って錠を開けて中に入り、内側からドアをあけて）
立ち入りました。
雨漏りをしていて、壁が一部腐っているのが
外から見えますので、修繕工事が必須であり、
これは「保存行為」にあたるので、それが共有物の場合、
各共有者ができる（民法２５２条）
とされているので、それに基づく対応です。

カビだらけで、虫がわいていたりするのだろうなぁ〜と
想像していましたが、開けてみてびっくり。
つい先ほどまで住んでいたような感じです。
なんというか、持つ物持たず夜逃げしたあとのような。
中の写真をアップできないのは残念ですが、
カビも虫も蜘蛛の巣も特別な埃もなし。
摩訶不思議です。
日当たりがよく適度に通風もあったからでしょうか。


膨大な残置物をどう処理し、共有者とどう話をつけ、
この建物を活用するか、その検討が社内で続いています。
大体シナリオはできましたけどね。

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